404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Acţiune întemeiată pe dispoziţiile art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr.247/2005. Interesul în formularea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui teren

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr.1341/196/2009 reclamanta SC A. Brăila a chemat în judecată pe pârâţii V.I., V.N.L. şi M.O.M. pentru ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra cotei de 5/24 din suprafaţa totală de teren de 31.500 mp, situat în extravilanul com. M.M., jud. Brăila.

Reclamanta a solicitat şi obligarea pârâţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii a arătat că între ea şi pârâţii V.I. şi V.N.L., prin mandatar M.O.M., a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare nr.90/14.12.2007 prin care pârâţii s-au obligat să vândă dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 5/24 din terenul menţionat.

Reclamanta a mai susţinut că preţul a fost primit integral de la mandatar anterior încheierii antecontractului şi că părţile au convenit că, în cazul în care nu se perfectează contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul este în drept să se adreseze instanţei pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar pârâţii nu şi-au respectat obligaţia asumată.

În drept a invocat dispoziţiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005.

Anterior primului termen de judecată reclamanta a solicitat instanţei să ia act că renunţă la judecata faţă de pârâtul M.O.M., sens în care instanţa s-a pronunţat prin încheierea de şedinţă din data de 18.03.2009.

La ultimul termen de judecată, cu ocazia cuvântului în fond, reprezentantul reclamantei a renunţat la cererea privind cheltuielile de judecată.

Prin sentinţa civilă nr.3411/1.06.2009 Judecătoria Brăila a respins acţiunea ca fiind lipsită de interes.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că între reclamantă şi pârâţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru cota de 5/24 din suprafaţa totală de 31.500 mp, prin care pârâţii (în calitate de promitenţi vânzători, prin mandatar M.O.M. care a semnat în baza procurii autentice) şi reclamanta se obligau să vândă, respectiv să cumpere această cotă indiviză pentru preţul de 3.000 lei; pârâţii au declarat că au primit integral preţul înainte de încheierea antecontractului şi s-au obligat să garanteze pe cumpărătoare împotriva oricăror evicţiuni totale sau parţiale, iar în cazul în care la termenul de 30.04.2008 nu se va încheia contractul în formă autentică, au fost de acord cu obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, în temeiul Legii 247/2005, ţinând seama că s-a achitat preţul.

Având în vedere dispoziţiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, instanţa a apreciat că invocarea lor nu înseamnă că este obligată să dea o hotărâre atunci când nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.

Sub acest aspect a reţinut că prin procura specială autentificată sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S. pârâţii nu au menţionat care va fi preţul vânzării, iar înscrisul intitulat “borderou” nu poate fi considerat drept o convenţie a părţilor cu privire la stabilirea preţului întrucât în acest borderou nu este menţionat ce reprezintă suma plătită (valoare teren, avans) şi nici nu este identificat terenul, fiind menţionat doar „cantitate” 0,656, fără a se preciza ce anume reprezintă cantitatea, iar în coloana suma plătită figurează suma de 3.000 lei numai în dreptul pârâtei V.I., nu şi în dreptul pârâtului V.N., pentru care nu este trecută vreo sumă, iar semnătura este aceeaşi ca la pârâta V.I.

A mai reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat în formă autentică şi nu poate produce efecte întrucât semnătura mandatarului nu este certificată de un notar, iar mandatul acestuia era de a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică şi nu un antecontract sub forma înscrisului sub semnătură privată cu reclamanta.

Instanţa a considerat că susţinerea reclamantei privind imposibilitatea încheierii actului datorită neprezentării la notar a pârâţilor este irelevantă atâta timp cât notarul se poate deplasa la pârâţi şi că, pentru a putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, actul încheiat între părţi trebuie să cuprindă toate elementele esenţiale pentru vânzare-cumpărare, respectiv identificarea terenului, a actului din care rezultă cota, a preţului stabilit prin acordul părţilor şi semnătura acestora, hotărârea instanţei având rolul de a suplini doar lipsa consimţământului privind încheierea în formă autentică a actului. În cazul în care, deşi bunul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului, acesta refuză perfectarea actului în formă autentică, reclamanta trebuie să probeze acest refuz.

Sub acest aspect a apreciat că neprezentarea pârâţilor la notariat conform notificării prin executor judecătoresc nu poate fi considerată un refuz de a încheia actul în formă autentică deoarece, deşi este trecut numărul de procură 2451/14.12.2007, pârâţii nu figurează între persoanele notificate şi deci actul nu le este opozabil.

Constatând ca nefiind probat refuzul pârâţilor de a încheia actul în formă autentică, instanţa a respins acţiunea ca fiind lipsită de interes şi totodată a respins şi cererea privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, întrucât aceştia nu au căzut în pretenţii.

Împotriva acestei sentinţe reclamanta a declarat recurs în termen legal.

În motivarea recursului a invocat faptul că instanţa de fond a făcut o apreciere eronată a probelor, neexistând dovada unei coroborări corespunzătoare între acte în sensul că nu s-au luat în considerare întinderea şi puterile mandatului.

În acest sens a arătat că mandatul acordat lui M.O.M. prin procura specială autentificată sub nr.2451/14.12.2007 a fost unul cu caracter exclusivist, prin care mandatarul a fost împuternicit să facă toate formalităţile pentru a vinde recurentei suprafaţa de teren respectivă şi pentru a semna orice acte cu stipularea unor clauze penale. Drept urmare, antecontractul de vânzare-cumpărare a dobândit valoare juridică din momentul semnării sale şi este opozabil intimaţilor tocmai prin prisma puterilor acordate prin procura specială.

Recurenta a învederat şi faptul că instanţa nu a analizat actele dosarului în fundamentarea opiniei sale, de vreme ce a făcut trimitere la procura specială autentificată sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S., act ce nu exista în dosar, ci în altul judecat de acelaşi complet.

Un alt motiv de recurs este că în mod greşit instanţa de fond a considerat acţiunea lipsită de interes, atât timp cât la data întocmirii procurii şi antecontractului societatea reclamantă era singura parte interesată în finalizarea tranzacţiei şi depăşirea termenului de finalizare a înţelegerii reprezintă de fapt un refuz al pârâţilor.

Ultima critică adusă sentinţei se referă la faptul că deşi la termenul din 27.05.2009 recurenta a renunţat la plata cheltuielilor de judecată, instanţa s-a pronunţat şi asupra acestui capăt de cerere, respingându-l ca nefondat.

Recurenta nu a solicitat administrarea de probe noi.

Deşi au fost legal citaţi, intimaţii nu au formulat apărări.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei recurate atât prin prisma motivelor invocate, cât şi din oficiu, potrivit dispoziţiilor art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat următoarele:

Art.5 alin.2 din titlul X al Legii 247/2005 prevede că „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Din considerentele sentinţei rezultă că prima instanţă a interpretat aceste dispoziţii în sensul că interesul unei părţi de a promova acţiunea este condiţionat de refuzul celeilalte părţi de a încheia contractul.

Potrivit însă doctrinei şi practicii, respingerea acţiunii ca fiind lipsită de interes presupune ca interesul să nu fie legitim (adică în legătură cu pretenţia formulată) sau să nu fie personal şi direct (respectiv folosul practic să nu îl vizeze pe cel care a promovat acţiunea).

Or, analizând cererea de chemare în judecată din punctul de vedere al îndeplinirii acestor condiţii, tribunalul constată că recurenta avea interesul să ceară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract.

Ca urmare, în mod greşit prima instanţă a respins acţiunea pe excepţia lipsei de interes atât timp cât nedovedirea refuzului de a încheia contractul nu influenţează existenţa interesului de a promova acţiunea, ci vizează însuşi fondul cauzei.

Pentru aceste considerente şi ţinând seama de dispoziţiile art.312 alin.1-3 şi 5 Cod procedură civilă tribunalul a admis recursul şi a casat sentinţa, trimiţând cauza spre rejudecare primei instanţe, Judecătoria Brăila, urmând ca în rejudecare să fie avute în vedere şi celelalte motive de recurs invocate.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro