404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Antecontract-clauza dezicere

Asupra recursului de fata:

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Braila reclamantul …. a chemat in judecata pe parata …… pentru ca, prin hotararea care se va pronunta, sa se constate ca a devenit proprietar pe terenul in suprafata de .. situat pe teritoriul comunei …. proprietatea paratei conform titlului de proprietate ……

In motivarea cererii reclamantul a aratat ca la data de 1.09.1998 parata i-a propus sa ii vanda terenul in cauza contra sumei de 3.000.000 ROL; fiind de acord a achitat pretul iar parata a intocmit chitanta de vanzare-cumparare; aceasta i-a transmis in original si titlul de proprietate nr…… eliberat la data de ….. de Comisia Judeteana de Fond Funciar; la data de 1.09.2008 implinindu-se cei 10 ani indicati in promisiunea de vanzare a notificat paratei sa se prezinte la BNP ….. la data de 23.10.2008 pentru intocmirea actelor in forma autentica; inainte de implinirea termenului de razgandire prevazut in promisiune (1.09.2008) parata nu i-a transmis direct sau indirect si nici nu a consemnat intr-un cont anume suma reprezentand de 10 ori pretul platit; in conditiile de mai sus se solicita a se constata ca a devenit proprietarul terenului in discutie. In drept au fost invocate prevederile art.111 cod procedura civila coroborate cu dispozitiile art.1176-1185 cod civil.

Prin intampinarea depusa la data de 4.02.2009 parata a invocat in principal exceptia inadmisibilitatii actiunii motivat de imprejurarea ca reclamantul avea la indemana o actiune in realizarea dreptului, respectiv aceea de a cere restituirea pretului (exceptie care a fost solutionata in sensul respingerii la termenul din 4.02.2009 cu motivarea cuprinsa in incheierea de sedinta de la acea data). In ce priveste fondul cauzei a aratat ca in cuprinsul contractului a fost prevazuta o clauza de dezicere (de razgandire) astfel incat instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic. A invocat dispozitiile art. 977 cod civil conform carora contractele se interpreteaza dupa intentia comuna a partilor.

Prin sent.civ.nr.2675/29.04.2009 pronuntata de Judecatoria Braila in dos. nr.10470/196/2008 a fost respinsa actiunea formulata de reclamantul …. in contradictoriu cu parata ….. si a fost obligat reclamantul la plata catre parata a sumei de 1700 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat.

Instanta de fond a retinut urmatoarele: la data de 1.09.1998 intre părţi s-a incheiat inscrisul sub semnatura privata intitulat chitanţă; in cuprinsul acesteia se mentionează „Acest document tine loc de autentificare, urmând ca după 10 ani terenul ….. sa treaca in proprietatea lui ….”; asa fiind, se retine ca inscrisul in discutie, care valoreaza promisiune de vanzare cumparare, fixeaza, prin acordul de vointa al partilor, un termen suspensiv, care amana indeplinirea obligatiei de instrainare asumata prin acesta pana la implinirea unui termen de 10 ani; cum însă in cuprinsul înscrisului ce consemneaza acordul de vointa al partilor nu se precizeaza expres cand anume incepe sa curga acest termen rezulta ca termenul de 10 ani a inceput sa curga la 1.09.1998, data incheierii „chitantei”, neputandu-se prezuma, in lipsa unei mentiuni exprese, ca acest termen ar fi putut incepe sa curga anterior acestei date; ulterior incheierii inscrisului sub semnatura privata mentionat insa anterior implinirii termenului suspensiv, parata si-a schimbat punctul de vedere, refuzand expres incheierea actului autentic, astfel dupa cum rezulta din incheierea de certificare 9908/30 aprilie 2007; se retine ca intr-adevar, dispozitiile art. 1185 c.civ prevad ca vinderea este perfecta intre parti si proprietatea de drept stramutata la cumparator de indata ce partile s-au inteles, chiar daca bunul nu a fost predat si pretul nu a fost numarat; cu toate acestea, este de retinut ca in ce priveste imobilele terenuri vanzarea acestora se face numai in forma autentica astfel dupa cum prevede art. 2 alin 1 lit. a din Titlul X al Legii 247/2005, ale carui dispozitii relevante prevad ca „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.” rezulta, asadar, ca forma autentica a actului de vanzare cumparare avand ca obiect terenuri este prevazuta „ad validitatem”, lipsa acesteia neputand in nici un caz fi acoperita prin mentionarea in cuprinsul actului sub semnatura privata a sintagmei „prezenta tine loc de autentificare”; asa fiind, se apreciaza ca inscrisul sub semnatura privata invocat in nici un caz nu putea avea ca efect transferarea proprietatii din patrimoniul paratei in cel al reclamantului, nici dupa implinirea termenului ci are eventual numai semnificatia unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare; or, o astfel de promisiune da nastere in patrimoniul ambelor parti unei obligatii de a face, respectiv de a vinde/cumpara terenul in discutie, sanctiunea nerespectarii acestei obligatii fiind expres prevazuta in cuprinsul antecontractului; imprejurarea ca parata nu a consemnat suma datorata conform clauzei penale anterior expirarii termenului nu este nici aceasta sa conduca la o alta concluzie, cata vreme aceasta si-a manifestat in mod explicit dorinta de a nu mai vinde terenul.

Impotriva aceste hotarari a declarat recurs reclamantul…. solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a sentintei recurate in sensul admiterii actiunii.

In motivarea recursului acesta a aratat urmatoarele: la data incheierii contractului (1.09.1998) nu era posibil ca partile sa incheie act de vanzare-cumparare in forma autentica intrucat instrainarea terenurilor era restrictionata timp de 10 ani; inauntrul termenului in care conform clauzelor precontractului oricare dintre parti ar fi putut sa se dezica de acest precontract (1.09.1998-1.09.2008) nici una dintre parti nu a valorificat acest drept; dupa implinirea termenului a notificat vanzatoarea sa se prezinte in fata notarului pentru perfectarea actului de instrainare intrucat pana la implinirea termenului stabilit de parti in precontract vanzatoarea nu consemnase la CEC pe numele cumparatorului de 10 ori pretul platit; pentru ca la data indicata in notificare (22.10.2008) intimata si-a exprimat intentia de a nu mai perfecta actul de vanzare-cumparare a solicitat instantei sa se constate ca terenul a trecut in proprietatea sa intrucat conditia rezolutorie nu fusese implinita la termenul stabilit in contract; cererea a fost respinsa de catre instanta care a retinut ca vanzarea este lovita de nulitate avand in vedere art.2 alin.1 lit.a din Titlul X al Legii nr.24/2005; intrucat instanta a apelat la aceste prevederi din 2005 cat timp precontractul a fost incheiat de parti cu sapte ani anterior acestor prevederi l-a determinat sa formuleze prezentul recurs; instanta de fond in baza rolului sau activ nu a retinut ca onorariul aparatorului ales al intimatei-parate este excesiv de mare fata de complexitatea cauzei si valoarea obiectului cauzei. In drept au fost invocate prevederile art.304 pct.8 si 9 si art.274 alin.3 cod procedura civila.

Analizand actele dosarului prin prisma motivelor de recurs si a celor care se iau in considerare din oficiu instanta retine ca recursul declarat impotriva sent.civ. nr.2675/29.04.2009 pronuntata de Judecatoria Braila in dos. nr.10470/196/2008 este nefondat pentru urmatoarele considerente:

La data de 1.09.1998 intre părţi s-a incheiat inscrisul sub semnatura privata intitulat chitanţă in cuprinsul acesteia se mentionează ca „Acest document tine loc de autentificare, urmând ca după 10 ani terenul ….. sa treaca in proprietatea lui …..” (f.4 dosar instanta fond) si ca „Cine se intoarce din parti va suporta suma de 10 ori mai mult”.

Se retine faptul ca, daca in antecontrat s-a prevazut o clauza de dezicere in favoarea uneia sau a ambelor parti, consimtamantul poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

Asa cum rezulta din incheierea de certificare nr.9908/30.04.2007 a Biroului Notarial Societatea Civila ….. . intimata-parata ….. a declarat ca nu este de acord cu incheierea contractului de vanzare-cumparare privind suprafata de un hectar aflata pe teritoriul comunei ….. din motive strict personale iar recurentul-reclamant a insistat in perfectarea contractului.

Se observa ca intimata-parata ….. a declarat in fata notarului public la data de 30.04.2007 (inainte de implinirea termenului de 10 ani – 1.09.2008) ca nu mai doreste sa incheie contractul de vanzare-cumparare motiv pentru care instanta va constata ca aceasta a revocat in mod unilateral consimtamantul (dand eficienta clauzei de dezicere), iar in cauza nu se mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare.

Sustinerea recurentului-reclamant conform careia instanta de fond a aplicat dispozitiile art.2 alin.1 lit.a din Titlul X al Legii nr.24/2005 unei conventii incheiate in anul 1998 nu are relevanta. Astfel art.2 din Legea nr.54/1998 prevedea ca „Terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică” – cu alte cuvinte, prin incheierea unui inscris sub semnatura privata, intre parti nu s-a transmis dreptul de proprietate asupra unui teren, aspect retinut in mod corect si de instanta de fond.

Fata de cele retinute recursul a fost respins ca nefondat

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro