404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Ieşire din indiviziune

Prin decizia civilă nr. 108 din 1.07.2009 pronunţată de Tribunalul Brăila în dosarul nr. 10299/196/2007 a admis ca fondat apelul declarat de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. , împotriva sentinţei civile nr. 7843/23.12.2008 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr. 10299/196/2007, în contradictoriu cu intimaţii Municipiul Brăila prin Primar şi Direcţia Serviciilor Publice Brăila şi în consecinţă a schimbat în totul sentinţa şi în rejudecare, a admis ca fondată acţiunea formulată de reclamantul S.C. Turometru S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Brăila prin Primar şi Direcţia Serviciilor Publice Brăila; a dispus ieşirea din indiviziune asupra imobilului situat în municipiul Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 29 ( vechi 31) format din construcţii şi teren în suprafaţă de 513,90 mp; a atribuit reclamantului S.C. Turometru S.R.L. întregul imobil respectiv şi a cotei indivize de 214,8 mp teren şi construcţia de la etaj cu destinaţie de locuinţe , proprietatea Municipiul Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila şi a obligat pe reclamant la plata unei sulte de 123.712 lei RON ; a obligat pe pârâţi să plătească reclamantului suma de 3.720,25 lei cheltuieli de judecată la fond şi apel.

Instanţa de apel a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 7843/23.12.2008, pronunţată în cauza ce formează obiectul dosarului nr. 10299/196/2007, Judecătoria Brăila a respins ca nefondată acţiunea de ieşire din indiviziune formulată de reclamanta SC Turometru SRL Brăila în contradictoriu cu pârâţii Direcţia Serviciilor Publice Brăila şi Municipiul Brăila prin Primar.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că reclamanta a chemat în judecată pe pârâţi pentru a se dispune ieşirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafaţă totală de 513,90 mp aferent imobilului situat în Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 29, din care reclamanta a dobândit o suprafaţă de 299,10 mp, restul e 214,80 mp fiind proprietatea Municipiului Brăila şi aflat în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila. Din actele şi lucrările dosarului instanţa de fond a constatat că reclamanta a cumpărat un imobil situat în Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 31 format din teren în suprafaţă de 299 mp indiviz din suprafaţa totală de 513,90 mp construcţii – spaţiul situat la subsolul şi parterul construcţiei C1, din schiţa anexă, restul de teren de 214,80 mp este proprietatea pârâtului Municipiul Brăila, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005.

Construcţiile situate la etaj sunt proprietatea pârâtului municipiul Brăila şi se află în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila.

Prin încheierea de rectificare nr. 4835/16.03.2006 s-a dispus rectificarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005 în sensul că imobilul ce a făcut obiectul contractului este situat în Brăila, str. Mihai Eminescu nr. 29 şi nu 31, fiind numărul vechi al imobilului.

Din raportul de expertiză depus la dosar se constată că imobilul nu este comod partajabil în natură, cota reclamantei fiind mai mare şi expertul a precizat că se impune atribuirea întregii proprietăţi reclamantului şi stabilirea unei sulte.

Pârâtele au susţinut că imobilul face parte din categoria monumentelor istorice protejate de lege şi nu se poate face înstrăinarea părţii ce aparţine pârâtei, în conformitate cu Legea nr. 422/2001.

Din susţinerile părţilor şi din probele administrate în cauză instanţa de fond a constatat că cererea formulată de reclamantă iniţial se referea la ieşirea din indiviziune, cerere care ulterior a fost transformată în obligaţie de a face, constând în obligarea pârâtelor la vânzarea cotei părţi de proprietate ce le aparţine, atât dreptul de proprietate asupra suprafeţei indivize de 214,80 mp din suprafaţa totală de 513,90 a curţii aferente imobilului.

Faptul că reclamanta a deschis în spaţiu cumpărat un local de alimentaţie publică nu este de natură să oblige pe pârâţii coproprietari să-i cedeze acesteia partea lor de proprietate.

În consecinţă, instanţa a constatat că imobilul nu este comod partajabil în natură, iar în ce priveşte curtea consideră că este în coproprietate perpetuă şi forţată şi nu se pot forma două unităţi locative distincte care să permită părţilor să folosească separat partea din curtea aferentă imobilului şi pe aceste considerente a respins ca nefondată acţiunea.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC TUROMETRU SRL motivând că este nelegală şi netemeinică .

Apelanta a susţinut că instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei aspecte străine de dispoziţia finală şi anume:

– instanţa a constatat că este necesar un aviz din partea Ministerului Culturii şi Cultelor pentru orice înstrăinare, luând în considerare faptul că pârâtele au invocat că imobilul face parte din categoria monumentelor istorice şi nu se poate face înstrăinarea părţii ce aparţine Municipiului Brăila fără respectarea condiţiilor prevăzute de Legea nr. 422/2001;

– în mod eronat a reţinut instanţa de fond că iniţial s-a solicitat prin acţiune ieşirea din indiviziune, iar ulterior s-a transformat într-o cerere prin care se solicită obligarea pârâtelor la vânzarea cotei-părţi;

– se reţine împrejurarea legată de faptul că reclamanta a deschis în spaţiul ce îi aparţine un local de profil de alimentaţie publică ceea ce echivalează cu invocarea propriei sale culpe.

Apelanta consideră că nu avea relevanţă existenţa unui aviz pentru că niciodată nu şi-a modificat acţiunea din ieşire din indiviziune într-o obligaţie de a face.

Instanţa s-a pronunţat cu privire la necesitatea avizului fără să fi pus în discuţia părţilor acest aspect ce a fost invocat de pârâte în concluziile scrise.

Acest aviz exista deja la dosarele chiriaşilor care au solicitat cumpărarea apartamentelor închiriate.

În ceea ce priveşte varianta de ieşire din indiviziune propusă de expert prin raportul de expertiză şi însuşită de părţi, instanţa a ignorat-o în considerente.

În opinia apelantei, problema supusă atenţiei instanţei era aceea de a stabili modul în care coproprietarii exercită atributele dreptului de proprietate şi anume : posesia, folosinţa şi dispoziţia.

În exercitarea dreptului de folosinţă un coproprietar are obligaţia de a nu împiedica pe ceilalţi coproprietari să-şi exercite dreptul lor de folosinţă.

Instanţa de fond a concluzionat în mod lapidar că este un caz de coproprietate forţată şi perpetuă şi nu a analizat dacă sunt respectate atributele dreptului de proprietate de către coproprietari.

Tribunalul, examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate prin prisma motivelor de apel invocate, a apărărilor formulate de intimaţi în întâmpinare , a probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză a constatat că apelul este fondat pentru următoarele considerente

Ieşirea din indiviziune este operaţiunea juridică ce constă fie în împărţirea în natură a bunului imobil , fie încetarea acestei stări de fapt prin atribuirea întregului imobil unui coindivizar, cu obligarea acestuia la plata echivalentului valoric al părţii de imobil deţinut în proprietate de celălalt coindivizar.

Prin urmare, ieşirea din indiviziune este posibilă nu numai în natură.

În conformitate cu dispoziţiile art. 673/10 alin. 4 Cod de procedură civilă , în cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică , la cererea unuia dintre coproprietari , instanţa poate atribui întregul bun, direct prin hotărârea asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.

Invocarea acestui temei de către apelantă în apel nu împiedică instanţa să cerceteze dacă îşi are sau nu aplicabilitatea.

În conformitate cu dispoziţiile art. 129 alin. 4 Cod de procedură civilă , cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să prezinte explicaţii oral sau în scris, precum şi să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau întâmpinare.

Invocarea greşită sau omisiunea unui temei de drept nu atrage nulitatea cererii.

De asemenea, în apel se pot completa temeiurile de drept.

Prin urmare, instanţa va lua în considerare temeiul legal invocat şi va constata că este incident în cauză.

Având în vedere că imobilul în cauză nu este comod partajabil în natură şi reclamantul a solicitat atribuirea şi a părţii din imobil ce aparţine pârâtului , cu obligaţia de a consemna valoarea cotei părţi, instanţa de apel consideră că aceasta este modalitatea legală de încetare a stării de indiviziune.

Pe lângă argumentele de drept expuse , se mai pot reţine în favoarea acestei soluţii şi considerente ce privesc siguranţa imobilului, starea de degradare avansată în care se află partea aflată în proprietatea şi administrarea pârâţilor, precum şi prejudiciile de natură economică pe care le are de suferit reclamanta prin menţinerea unei stări de indiviziune incomode.

Conform constatărilor expertizei tehnice , partea din imobil aflată în proprietatea şi administrarea pârâţilor este într-o stare avansată de degradare, în procent de 80% şi necesită reparaţii urgente.

Partea din imobil ce aparţine reclamantei a fost consolidată şi există interesul din partea acesteia, în cazul atribuirii celeilalte părţi , să investească în lucrări de consolidare şi restaurare, evident, cu respectarea arhitecturii iniţiale şi a celorlalte prevederi legale privind conservarea imobilelor din centrul istoric al oraşului.

Aşa cum rezultă din probele dosarului, chiriaşii din partea de imobil cu destinaţie de locuinţă nu numai că împiedică buna funcţionare a părţii din imobil ce aparţine reclamantei, dar sunt ei înşişi expuşi riscului prăbuşirii imobilului din cauza degradării avansate .

Aceştia au îngrădit folosirea corespunzătoare a terenului ce constituie curtea imobilului cu diferite anexe gospodăreşti, fapt sesizat şi de reclamantă şi care rezultă din planşele foto depuse la dosar.

Un alt argument în favoarea ieşirii din indiviziune prin atribuirea imobilului reclamantei îl constituie şi faptul că pârâţii au intenţionat să vândă partea din imobil cu destinaţie de locuinţe chiriaşilor lor.

În aceste condiţii nu mai poate invoca faptul că ar constitui o deposedare forţată sau o încălcare a voinţei proprietarului şi nici faptul că imobilul este protejat prin Legea nr. 422/2001.

Instanţa de apel nu poate reţine nici starea de indiviziune forţată ca impediment al ieşirii din indiviziune, aşa cum în mod greşit a reţinut prima instanţă şi cum au invocat în apărare pârâţii.

Potrivit art. 728 Cod civil, nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.

Din raportul de expertiză tehnică rezultă că imobilul poate fi atribuit unui singur coindivizar, deoarece poate fi exploatat în interes economic de către reclamant.

Mai mult decât atât, utilităţile ( apă, canal, gaz, energie electrică) nu pot fi separate, iar menţinerea stării de indiviziune ar da naştere la conflicte permanente din cauza exploatării în comun a acestora.

Potrivit raportului de expertiză, valoarea de circulaţie a terenului în suprafaţă de 299,10 mp deţinut de reclamant este de 89.431 lei RON, iar valoarea de circulaţie a terenului în suprafaţă de 214,80 mp deţinut de pârâţi este de 64.225 lei RON .

Valoarea construcţiei proprietatea Municipiului Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila este de 59.487 lei RON, iar valoarea construcţiei proprietatea reclamantei este de 444.729 lei RON.

Valoarea totală, teren şi construcţie, a părţii din imobilul proprietatea pârâtului Municipiului Brăila şi aflată în administrarea Direcţiei Serviciilor Publice Brăila este de 123.712 lei RON.

Prin atribuirea în totalitate a imobilului către reclamant, se impune plata contravalorii cotei de 123.712 lei RON către pârâţi.

NOTĂ: Decizia a fost atacată cu recurs iar prin decizia civilă nr. 65/10.02.2010 pronunţată de Curtea de apel Galaţi în dosarul nr. 10299/196/2007 a admis recursul şi cererea de intervenţie în interesul recurentei Municipiul Brăila – Direcţia Serviciilor Publice Brăila , a modificat sentinţa în sensul că a respins ca nefundat apelul declarat de S.C. Turometru S.R.L.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro