404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Inserare clauză penală

Dosar nr.230/179/2008

Domeniu alocat : Antecontracte

Tip speta : sentinta civila

Data spetei : s.c. nr. 259/08.05.2008

Titlu: Inserare clauza penala

Prin cererea adresata acestei instante la data de 11 martie 2008 si înregistrata sub nr. 230/179/2008 din aceeasi data reclamantul F.A.-V. a chemat în judecata pe pârâtul A.V. solicitând pronuntarea unei sentinte care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare si privind imobilul casa de locuit construita din chirpici , acoperita cu stuf , compusa din doua camere si teren aferent în suprafata de 800 m.p. situat în loc. Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , cu cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii reclamantul a aratat ca în data de 2 august 2007 a convenit si respectiv încheiat cu pârâtul un antecontract privind vânzarea-cumpararea imobilului casa si teren aferent proprietatea pârâtului , situat în localitatea Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , cu suma de 10.000 lei achitata .

Fata de aceasta situatie reclamantul a solicitat sa se constate ca el si-a îndeplinit obligatia ce îi incumba în calitate de cumparator , conform dispozitiilor art.1361 cod civil , pârâtul în calitate de vânzator nu numai ca avea obligatia de a face totul pentru ca înstrainarea sa aiba loc , dar actualmente nu mai întelege sa înstraineze imobilul , refuzând nejustificat executarea acestuia .

În drept , cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art.1073 , art.1077 cod civil , art.969 din acelasi cod , art.1176 si 1295 cod civil , art.5 al.2 titlu X Legea 247/2005.

În probatiune s-a solicitat citarea pârâtului personal la interogatoriu si s-au atasat copii de pe antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1080/02.08.2007 la BNP M.M. din Babadag , act de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 446/10.09.1969 la fostul Notariat de Stat Local Babadag , Notificarea din 14.01.2008 catre A.V. , confirmare de primire Notificare , încheiere de certificare nr.425/01.02.2008 data de Mariana Mocanu , notar public , chitantele nr. 1677/02.08.2007 , nr.1680/02.08.2007 , factura fiscala nr.0000230/01.02.2008 reprezentând onorariu certificare .

Solutionând cererea instanta retine ca la data de 02 august 2007 A.V. în calitate de promitent vânzator si F.A.-V. casatorit cu F. J.- S. , în calitate de promitent cumparator au încheiat antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.1080 din 02 august 2007 la BNP Mariana Mocanu în baza caruia A.V. se obliga sa vânda liber de sarcini pâna la data de 05 decembrie 2007 lui F.A.-V. , imobilul proprietatea sa bun propriu , compus în totalitate din suprafata de 800 mp. ( optsutemp.) , ( suprafata reala urmând a fi stabilita în urma masuratorilor cadastrale ) , precum si o locuinta construita din chirpici si acoperita cu stuf , ( în stare avansata de ruina ) formata din doua încaperi , situat în intravilanul comunei Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea .

Imobilul descris mai sus si pe care se obliga sa-l înstraineze , a fost dobândit de A.V. , prin cumparare , în baza contractului de vânzare-cumparare aut.sub nr.446 din data de 10 septembrie 1969 la Notariatul de Stat Local Babadag , act transcris sub nr.29 la Judecatoria Babadag , jud.Tulcea.

Pretul total al acestei înstrainari a fost în suma de 10.000 lei Ron pret ce nu mai poate fi modificat si pe care promitentul vânzator a declarat ca l-a primit integral de la promitentul cumparator la data autentificarii prezentului antecontract.

Promitentul vânzator se angaja sa nu mai încheie o alta conventie în sensul celor mai sus aratate , cunoscând prevederile legii penale referitoare la savârsirea infractiunii de înselaciune în conventie iar F.A.-V. se obliga sa cumpere liber de sarcini de la A.V. , pâna la data de 05 decembrie 2007 imobilul descris mai sus , la pretul total de 10.000 lei Ron , pret pe care promitentului vânzator l-a achitat integral la data perfectarii antecontractului urmând ca în cazul în care una din parti va refuza ( cu rea credinta) încheierea actului în forma autentica promitentul vânzator sa restituie dublul pretului primit , promitentul cumparator sa piarda pretul platit , iar în caz de neexecutare a obligatiei de a face de catre una din parti creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarâre în constatarea vânzarii cumpararii conform art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 si prevederile Codului civil ( art.1068 , 1073 si 1077 Cod Civil ) , clauza penala fiind optionala .

Prin întâmpinarea depusa la dosar la data de 27 martie 2008 pârâtul A.V. a solicitat instantei anularea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 02 august 2007 între el si F.A. , din cauza lipsei de procedura aratând ca a fost întocmit gresit iar datele din el nu corespund cu realitatea .

Albu Vasile a precizat în sedinta de judecata din data de 10 aprilie 2008 ca actul depus în sedinta de judecata din 27 martie 2008 este întâmpinare , nu este cerere reconventionala .

În motivarea , pârâtul a învederat ca la data de 2 august 2007 a acceptat sa vânda numitului F.A. terenul în cauza la un pret de 10.000 lei , cu conditia ca acesta sa suporte toate cheltuielile necesare pentru perfectarea actului , respectiv certificat de atestare fiscala , cadastru , intabulare , taxa de vânzare-cumparare .

Se mai învedereaza ca Notariatul a refuzat sa întocmeasca antecontractul de vânzare-cumparare fara certificatul de atestare fiscala pe care nu-l avea , dar în urma insistentei numitului F.A. , s-a acceptat sa fie întocmit antecontractul de vânzare-cumparare cu conditia ca acest certificat de atestare fiscala sa fie adus a doua zi.

Dupa obtinerea antecontractului de vânzare-cumparare F.A. a refuzat sa mai plateasca suma de 200 lei necesara pentru certificatul de atestare fiscala si nu a facut nici schita de cadastru si intabularea conform întelegerii verbale avute în fata notarului .

În data de 01 februarie 2008 a fost chemat de catre F.A.la notariat pentru perfectarea actului, însa acesta nu întocmise schita cadastrala conform întelegerii avute cu el în fata notarului si i-a cerut sa-i dea o procura , însa pentru ca el nu a acceptat , a fost chemat în judecata .

Fata de cele mai sus aratate a solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumparare întocmit gresit din lipsa de procedura si respingerea actiunii de judecata ca nefondata cu mentiunea ca este de acord sa-i restituie banii reclamantului si sa-i vânda terenul în cauza în mod normal , fara antecontract pe baza de cerere si oferta cum s-au mai vândut si se mai vând însa doua terenuri în Jurilovca .

Se mai arata ca în antecontractul de vânzare-cumparare dupa întocmirea initiala la cererea lui F.A. s-au facut modificari , iar el a semnat antecontractul fara sa-l citeasca deoarece nu avea ochelarii si a crezut ca este întocmit corect.

Cu ocazia interogatoriului luat pârâtului A.V. de catre reclamantul F.A.-V. la data de 27 martie 2008 , A.V. a recunoscut ca în data de 02 august 2007 a convenit si respectiv încheiat un antecontract privind vânzarea-cumpararea imobilului casa de locuit si teren aferent în suprafata de 800 m.p. proprietatea sa situat în Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 .

Cu ocazia aceluiasi interogatoriu pârâtul a recunoscut ca în ceea ce priveste pretul imobilului au convenit asupra sumei de 10.000 lei , urmând ca reclamantul sa suporte toate cheltuielile ocazionate de încheierea contractului de vânzare-cumparare , însa F.A.V. nu s-a achitat de aceasta obligatie .

Pârâtul a recunoscut ca a primit suma de 10.000 lei pe care a depus-o la CEC deoarece a constatat ca F.A.-V. nu a mai respectat conditiile de a plati celelalte sume de bani.

A mai recunoscut pârâtul ca reclamantul si-a îndeplinit obligatia ce îi revenea în calitate de cumparator , achitându-i pretul de 10.000 lei si ca el s-a obligat conform antecontractului , ca pâna la data de 5 decembrie 2007 sa-i transmita dreptul de proprietate asupra acestuia în forma autentica , dar cu conditia ca reclamantul sa întocmeasca documentatia de cadastru , iar acesta nu a facut-o astfel ca nici pâna în prezent nu a transmis dreptul de proprietate pentru ca reclamantul nu s-a achitat de obligatia de a întocmi cadastru si intabularea .

Pe data de 01 februarie 2008 a fost la Babadag la BNP Mariana Mocanu si pentru ca reclamantul nu a efectuat cadastrul , a refuzat sa-i dea procura asa cum i s-a cerut , astfel ca a fost chemat în judecata .

Pârâtul a mai aratat ca este deacord sa-i vânda reclamantului dar fara antecontract de vânzare-cumparare pentru ca în acest act sunt trecuti alti vecini si alta suprafata de teren fata de situatia de la Primarie .

La data de 10 aprilie 2008 s-a luat un supliment de interogatoriu pârâtului A.V. care a recunoscut ca nu stia ca certificatul de atestare fiscala se elibereaza numai la cererea proprietarului imobilului , identificat pe baza actelor de stare civila , iar procura a cerut-o reclamantul dupa ce trebuia încheiat actul si facut cadastrul .

A mai aratat pârâtul ca el nu are originalul actului imobilului , l-a avut pâna a merge la Notariat , apoi originalul i s-a dat reclamantului , iar lui i s-a dat o copie .

Pârâtul a recunoscut ca demersurile privind cadastru , intabularea , etc. premerg predarea-vânzarea imobilului , însa în ceea ce privea efectuarea acestora a aratat ca s-a înteles cu reclamantul ca acesta sa faca cadastru , iar el vrea sa vânda terenul la pretul real de acum , valoarea terenului din antecontract nu este reala si nu este deacord sa se aiba în vedere clauza din antecontract respectiv sa restituie dublul pretului primit urmarea desfiintarii – rezolutiunii conventiei .

Având în vedere sustinerile pârâtului A.V. , cu ocazia repunerii cauzei pe rol , s-a solicitat BNP Mariana Mocanu din Babadag sa comunice daca între F.A.-V. si A.V. , care au încheiat antecontractul de vânzare -cumparare autentificat sub nr.1080/02.08.2007 a existat vreo întelegere ca F.A.-V. sa achite cheltuielile ocazionate de efectuarea documentatiei cadastrale .

Prin adresa nr. 208/21.04.2008 B.N.P. Mariana Mocanu cu sediul în Babadag , jud.Tulcea a facut cunoscut ca la data autentificarii ante contractului de vânzare-cumparare , promitentul vânzator A.V. a sustinut ca dupa ce i se va achita pretul vânzarii se va prezenta la Primaria competenta în vederea achitarii impozitelor privind imobilul ce a facut obiectul antecontractului , pentru a înainta documentatia în vederea realizarii schitelor cadastrale .

Urmare notificarii facute de catre F.A.-V. pentru data de 01.02.2008 la sediul biroului s-a prezentat o persoana care a sustinut ca este A.V., dar refuzând sa prezinte vreun act pentru stabilirea identitatii .La aceeasi data , promitentul cumparator , a solicitat promitentului vânzator sa-i întocmeasca o procura speciala urmând ca acesta sa se ocupe personal de întocmirea documentatiei cadastrale pe cheltuiala sa , lasându-i în acest sens suma de bani necesara în vederea obtinerii certificatului de atestare fiscala. A.V. a refuzat suma ce a dorit promitentul cumparator sa o achite , în vederea obtinerii certificatului de atestare fiscala si sa se ocupe acesta personal si pe cheltuiala sa de întocmirea tuturor documentatiilor necesare autentificarii actului de vânzare-cumparare , sustinând ca doreste sa-l însoteasca pe promitentul cumparator ori de câte ori va fi nevoie la autoritatile abilitate .

Neexistând o întelegere între promitentul cumparator si promitentul vânzator la data de 01.02.2008 , s-a încheiat un înscris ” Încheiere de certificare ” înregistrata sub nr. 425 din data de 01.02.2008 în care s-a prezentat situatia dintre cele doua parti .

La termenul de judecata din data de 08 mai 2008 s-a luat din oficiu , de catre instanta , interogatoriu , reclamantului F.A.V. , care a recunoscut ca în anul 2007 a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare -cumparare privind imobilul casa de locuit si teren aferent în suprafata de 800 m.p. situat în localitatea Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , pretul solicitat de pârât fiind în cuantum de 10.000 lei , suma ce a fost achitata la data încheierii antecontractului de vânzare – cumparare. Nu a recunoscut ca a existat o întelegere între el si pârât , în sensul de a se ocupa el de întocmirea documentatiei cadastrale .La aproximativ doua luni dupa încheierea antecontractului de vânzare-cumparare pârâtul i-a spus ca vrea suma de 15.000 lei Ron pentru imobilul casa de locuit si teren în suprafata de 800 mp. ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare si a refuzat sa-i de o procura , motivând ca a vorbit cu cineva ca sa obtina el documentatia cadastrala sa intabuleze terenul , sustinând în continuare sa anuleze antecontractul de vânzare cumparare .

Articolul 5 alin.2, Titlul X din Legea nr.247/2005 privind circulatia juridica a terenurilor stipuleaza ca , în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.

Antecontractul prin care partile se obliga sa constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil , naste în sarcina acestora obligatia de a încheia contractul asumat , iar instanta judecatoreasca are posibilitatea sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare , în conditiile în care exista toate elementele esentiale conventiei.

Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor prev. de art.1073 Cod Civil , care permit creditorului îndreptatit sa obtina executarea întocmai a obligatiei asumate de catre debitorul sau.

În speta , A.V.s-a înteles cu F.A.-V. sa-i vânda pâna la data de 05.12.2007 imobilul proprietatea sa compus în totalitate din suprafata de 800 m.p. , suprafata reala urmând a fi stabilita în urma masuratorilor cadastrale , precum si o locuinta construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din doua încaperi situata în intravilanul comunei Jurilovca , str. Veteranului , nr. 4 , jud.Tulcea , cu suma de 10.000 lei , pret ce nu mai poate fi modificat , iar F.A.-V. se obliga sa cumpere pâna la data de 5 decembrie 2007 imobilul descris mai sus la pretul total de 10.000 lei , sens în care s-a încheiat antecontractul nr.1080 din 02 august 2007 la BNP Mariana Mocanu .

Reclamantul F.A.-V. s-a achitat de obligatia asumata în antecontract , achitând lui A.V. suma de 10.000 lei , fapt recunoscut de pârât la interogatoriu .

Potrivi artr.969 cod civil conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante .

Cele doua parti au convenit ca una din ele , în speta A.V. sa vânda un imobil proprietatea sa lui F.A.-V. , iar acesta din urma se obliga sa achite suma de 10.000 lei , obligatie de care s-a achitat , spre deosebire de A.V. care refuza sa mai înstraineze imobilul , astfel ca aceasta conventie este încalcata de catre pârât cu toate ca avea obligatia legala sa o respecte .

Tinând cont ca în antecontractul de vânzare cumparare nr.1080 /2007 este stipulat ca în caz de neexecutare a obligatiei de a face de catre una din parti creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarâre în constatarea vânzarii , instanta constata ca actiunea reclamantului este întemeiata.

Daca într-adevar a existat o conventie între cele doua parti , asa cum sustine pârâtul , ca el sa vânda imobilul mai sus mentionat , proprietatea sa reclamantului F.A. -V. doar cu suma de 10.000 lei , cu obligatia acestuia din urma de a obtine certificatul fiscal , de a se ocupa în numele pârâtului de întocmirea documentatiei cadastrale si de intabularea imobilului , aceasta întelegere trebuia consfintita prin antecontractul de vânzare cumparare nr.1080/2007.

Sustinerile pârâtului nedovedite nu au relevanta juridica .

Fata de dispozitiile legale mai sus mentionate si având în vedere considerentele expuse mai sus instanta urmeaza a admite actiunea reclamantului si pe cale de consecinta urmeaza a se constata cu caracter autentic vânzarea de catre pârât , reclamantului , a imobilului compus în totalitate din suprafata de 800 mp. si o locuinta construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din doua încaperi , situat în intravilanul comunei Jurilovca , str. Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea , cu pretul de 10.000 lei Ron.

Fata de dispozitiile art.274 c.pr.civ. si cum reclamantul a facut dovada cheltuielilor ocazionate cu acest proces , pe cale de consecinta va obliga pârâtul la plata sumei de 1180 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro