404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Publicitatea imobiliară -definire, obiect şi scurt istoric

Norma juridică a luat naştere şi s-a dezvoltat pe măsură ce s-a simţit tot mai  mult nevoia de a fi apărate actiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producţie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morală, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate să menţină echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecţionarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea şi delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.

Orice persoană, indiferent că este fizică sau juridică, dar chiar şi societatea, sunt interesate în privinţa protejării drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar această protecţie poate fi realizată doar dacă este foarte bine cunoscut sistemul de drept şi reglementările pe care acesta le face pentru operaţiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiţionat la rândul său de respectarea şi exercitarea cât mai corectă şi mai concisă a dreptului. De aici derivă importanţa realizării unei publicităţii a raporturilor juridice, în special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.

Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se înfăptuieşte prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice şi publicitatea operaţiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar şi cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancţiuni juridice de natură civilă, penală, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare şi încălcare a drepturilor civile. „Dreptul obiectiv prevede pe de o parte conţinutul juridic şi mijloacele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juridice pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizează existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulaţia acestor drepturi de la naştere până la stingerea lor realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial”[1]. Scopul publicităţii este tocmai acela de a da siguranţă totală operaţiunilor juridice sub cele două aspecte, atât static, cât şi dinamic.

În ceea ce priveşte forma actelor juridice , se cunoaşte că aceasta este guvernată de principiul consensualismului, fiind o condiţie exterioară generală de manifestare a voinţei juridice a părţilor contractante; este vorba de o condiţie extrinsecă pe care o stabilesc părţile. Deşi art.1295 din Codul civil statuează principiul consensualismului, există totuşi câteva excepţii: în primul rând pentru ca actul juridic să fie valabil trebuie să aibă o formă ad validatem sau ad solemnitatem, ori este cerută forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie îndeplinită o formă care  să facă opozabil erga omnes acel act juridic.

În cadrul vieţii juridice o valoare foarte importantă o reprezintă fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezultă că până în perioada epocii moderne obiectul normelor juridice îl constituiau drepturile reale , în mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terţă persoană nu are drept să-l atingă în vreun fel.Odată cu naşterea acestui drept real imobiliar apar şi obligaţii a căror încălcare duce la formarea raportului de responsabilitate . Însă, pentru a se evita o asemenea situaţie, drepturile reale imobiliare trebuie să se nască şi să se manifeste în mod public, pentru ca toată lumea să le cunoască. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune în aplicare principiile latineşti „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel că nimeni nu ar putea invoca necunoaşterea acestor drepturi atunci când acestea ar fi încălcate.

Publicitatea imobiliară are menirea de a evita anumite inconveniente în ceea ce priveşte transmiterea unui drept de proprietate  sub aspectul clandestinităţii sau în cazul dobândirii altor drepturi reale, fără să fie asigurată  publicitatea lor. În caz contrar, un vânzător de rea-credinţă ar putea vinde, consecutiv, acelaşi drept real imobiliar mai multor persoane de bună-credinţă, ajungându-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliară vine să înlăture tocmai astfel de situaţii şi de neajunsuri.

Publicitatea cărţii fuciare apără numai drepturile terţilor achizitori dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă, iar nu şi drepturile dobândite nevalabil de către achizitorul nemijlocit.

Ca o consecinţă a constatării privitoare la reaua credinţă în dobândirea unui imobil, cumpărătorul nu se poate prevala de excepţia referitoare la prescripţia acţiunii în rectificarea cărţii funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 acţiunea în rectificarea, sub rezerva prescripţiei de fond, este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu…1969-1975, p.103)[2].

Organizarea sistemului de publicitate imobiliară se realizează într-o aşa manieră încât adevăraţii proprietari, dobânditorii de bună-credinţă a drepturilor reale, să fie ocrotiţi şi să aibă posibilitatea să-şi apere aceste drepturi.

Definiţia noţiunii de publicitate imobiliară vine să susţină cele afirmate mai sus, aducând un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, noţiunea de publicitate se manifestă din perspectiva a două aspecte,general şi special, aşa cum reiese din opera citată a domnului profesor Ioan Sabău-Pop.

„În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate in locuri publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile şi alte acte normative se publică în Monitorul Oficial al României, actele administrative se publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri publice pentru a asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumite operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile funciare etc.)”[3].

Nimeni nu poate susţine că nu cunoaşte legea atâta timp cât legiuitorul  îi asigură mijloacele necesare pentru ca aceasta să fie publică. Cu cât aceste mijloace sunt mai variate, cu atât posibilitatea de a se crea situaţii de inconvenient în ceea ce privesc operaţiunile şi actele cu caracter juridic pe care persoanele le săvârşesc, sunt în număr mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela  de a elimina,  pe cât posibil, orice tendinţă a cuiva care vrea să sfideze în interesul său personal ceea ce guvernează buna desfăşurare a sistemului de drept, punând în pericol drepturile subiective ale terţilor de bună-credinţă.

„În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile” [4].

În dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobândire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezintă  statica acestor drepturi , dar şi prin acte juridice în care este concretizată  dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigură astfel o dublă protecţie juridică a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea atât statică, cât şi cea dinamică, aflându-se într-o relaţie de determinare reciprocă. De aceea publicitatea este necesară pentru anumite acte juridice să fie cunoscute în privinţa raporturilor juridice pe care le consacră. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil, încheiat în formă autentică este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui şi că în realitate cumpărătorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate şi apărate prin lege, dar acest proces se declanşează numai dacă titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apelând la publicitatea imobiliară.

De acest drept beneficiază doar acele persoane care doresc să fie asigurate de protecţie din partea statului; actul normativ care vizează publicitatea imobiliară nu obligă, încă, la aducerea la cunoştinţa publică a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoană fizică sau juridică le deţine. Însă prin publicitatea imobiliară se asigură protecţia juridică a tuturor drepturilor reale faţă de cei care au intenţii ascunse şi neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de protecţie juridică şi pentru cei care urmăresc dobândirea unor drepturi reale imobiliare.

Publicitatea bunurilor reale vizează atât bunurile mobile, cât mai ales pe cele imobile. În ceea ce priveşte bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, că nu este necesară publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decât să îngreuneze şi să reprezinte o frână în calea circulaţiei juridice a acestor drepturi care trebuie să se caracterizeze printr-un ritm rapid.”Prin excepţie, există situaţii în care şi în privinţa bunurilor mobile se regăsesc unele dintre cerinţele care au impus crearea instituţiei publicităţii imobiliare. Este cazul navelor fluviale şi maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garanţiilor reale mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligaţii civile sau comerciale născute din orice contract încheiat între persoane fizice sau juridice” [5]. Este vorba despre regimul juridic al garanţiilor reale mobiliare, din Legea privind unele măsuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi instituţii apărută  în viaţa juridică, denumită Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare.

De regulă posesiunea echivalează cu titlu de proprietate şi validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel că posesiunea operează cu rol de publicitate. Acest fapt se datorează prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.

Chiar dacă s-ar încerca realizarea unei publicităţi integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorită caracterului fungibil pe care îl manifestă această categorie de bunuri, precum şi datorită numeroaselor operaţiuni juridice cărora acestea sunt supuse. În plus nu există nici interese ca infinitele operaţiuni mobiliare să fie supuse publicităţii, ceea ce face încă o dată incertă înfăptuirea publicităţii mobiliare.

În schimb, natura şi importanţa pe care le prezintă drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicităţii, astfel că s-a organizat prin lege modul de realizare a publicităţii acestora. Acest proces a fost pus în aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a căror îndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliară a drepturilor reale. Aceste obiective sunt:

„a)  Se asigură certitudine sporită transmisiunilor drepturilor reale şi implicit circuitului civil, dându-se posibilitatea de a fi adusă la cunoştinţa terţelor persoane situaţia juridică a imobilelor transmise. În acest fel se înlătură primejdia înstrăinărilor clandestine, evitându-se în acest fel, înstrăinarea succesivă de către acelaşi proprietar a imobilului la mai multe persoane.

b) Prin publicitatea imobiliară se instituie un sistem de evidenţă clară, generală, obligatorie şi atotcuprinzătoare a bunurilor imobile pentru exploatarea lor în scopuri productive, cât mai eficientă.

c) Permite organelor competente ale statului şi persoanelor interesate să exercite un control permanent în ce priveşte schimbările ce au loc în situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile. Într-adevăr, nu numai organele de stat, dar şi orice altă persoană interesată poate lua la cunoştinţă în orice moment de schimbările produse în situaţia materială a unui bun  rezultând din împărţeli, schimbări a destinaţiei sau a categoriei de folosinţă, transformări, adăugiri etc.. cât şi de schimbările privind situaţia juridică, cum ar fi înstrăinări, grevări cu sarcini etc”[6].

Publicitatea imobiliară reprezintă mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamică şi statică a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie să facă cunoscut terţilor actele juridice sau operaţiunile juridice legate de drepturile respective şi săvârşite de către el, pentru că numai astfel poate fi sigur că dreptuirle sale subiective sunt erga omnes şi poate avea câştig de cauză atunci când cineva, un terţ de rea-credinţă îl deranjează în exercitarea acestora. Publicitatea imobiliară garantează opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare dar cu condiţia  ca şi titularul acestor drepturi să acţioneze legal în acest sens şi să realizeze înscrierea drepturilor imobiliare în cartea funciară, conform prevederilor legii imobiliare. Motivaţia de susţinere a publicităţii constă în interesul de a proteja bunurile imobile care au în general o valoare şi o importanţă mare şi pentru că această securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societăţii şi al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun.

Din timpuri străvechi au existat diferite forme de publicitate imobiliară, mai mult sau mai puţin eficiente, toate având însă acelaşi obiectiv: protecţia drepturilor asupra pământului, mai ales după ce a început să crească valoarea acestuia. Primele mărturii ale existenţei publicităţii au fost atestate în timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la soluţionarea unui litigiu de graniţă a unui registru de evidenţă a terenurilor. Au mai  existat şi alte mărturii, constând în registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum şi alte urme ca pietre de hotar, dovezi găsite în Grecia Antică şi în Egipt mai ales. În această perioadă a antichităţii şi dar şi în cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliară. Respectiv bunurile mobile ca şi cele imobile se transmit pe baza consensului dintre părţi, dar în prezenţa unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate în faţa autorităţilor.

Un alt sistem de publicitate şi mai eficient în opoziţie cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea înscrierea într-un registru public a oricărei transmisiuni de proprietate privată. Dar pe măsură ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliară s-a tot perfecţionat. Se constată astfel că prin secolele IX-XII bisericile au ajuns să ţină registrele de evidenţă a transformărilor de proprietate.

Mai târziu, în epoca modernă, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfecţionări. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile şi ipotecile care le grevează să fie trecute în registre succesorale şi cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai târziu şi ale cărui principii de publicitate absolută şi de legalitate au fost preluate mai apoi şi în drepturile polonez, bavarez, saxon şi austriac, cu unele perfecţionări bineînţeles.

În Franţa s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcripţiuni, realizate prin intermediul unor legi revoluţionare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la început, dar apoi situaţia s-a schimbat şi numai prin transcriere avea loc transmiterea proprietăţi nemişcătoare faţă de terţi; altfel ar fi considerat proprietar tot vânzătorul. Sistemul nu s-a păstrat însă , odată cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietăţii prin acordul comun al părţilor, vânzător-cumpărător, ceea ce a readus nesiguranţa în circuitul civil al bunurilor nemişcătoare. Această eroare majoră a fost corectată printr-o serie de legi şi decrete, prin care s-a încercat copierea unor aspecte ale publicităţii din modelul german de aceeaşi materie. Astfel Franţa n-a reuşit nici în prezent să aibă un sistem de publicitate care să ofere siguranţa cerută de cetăţeni pentru proprietăţi şi pentru credite.

Drepturile se dobândesc la data perfectării actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează numai ca efect al transcrierii în registrele publice”[7]. Francezii au renunţat la ideile din dreptul  roman conform căruia transferul drepturilor reale presupunea două operaţiuni juridice: crearea obligaţiilor contractuale de a transmite dreptul real şi îndeplinirea formalităţilor solemne. Excepţie fac numai provinciile Alsacia şi Lorena, care beneficiază de un sistem de publicitate reală mai sigur şi mai eficace.

Sistemul de publicitate francez şi-a găsit adepţi şi printre alte state europene care şi-au pus amprenta, totuşi, aducând unele îmbunătăţiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania.

Dreptul german a rămas mai fidel dreptului romanic şi a adoptat sistemul publicităţii reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar şi între părţi, prin înscrierea în cărţile funciare. Noul proprietar era recunoscut de către terţi şi avea posibilitatea de a invoca principiul erga omnes pentru apărarea drepturilor sale subiective.

Sistemul de publicitate reală din dreptul germanic a influenţat şi dreptul australian, în cadrul căruia a luat naştere sistemul de publicitate „Torrens”, după numele iniţiatorului său, şi care s-a remarcat în dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorită şi teritoriului foarte întins din această ţară era necesară o întocmire de registre de evidenţă a proprietăţilor. În acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da în garanţie cu credit bunul său imobil.

Sistemul de publicitate imobiliară a cunoscut şi în ţara noastră o serie de etape în evoluţia sa, influenţate mai mult sau mai puţin de condiţiile istorice ale vremii şi care au fost diferite, chiar şi de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfecţionarea şi dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace şi demn de apreciat.

Când a început hotărnicia moşiilor, deci şi vânzarea lor, aceasta se făcea în faţa <<oamenilor buni şi bătrâni>> şi era adusă la cunoştinţa obştei săteşti prin <<strigarea peste sat>>. A fost o perioadă în care bunurile imobile aveau o circulaţie restrânsă numai în interiorul familiei sau al satului şi când nu apăruse nevoia de credite care să fie garantate prin ipoteci. Mai târziu, hotărnicia unei moşii ce se înstrăina s-a făcut pe baza unui ordin de încuviinţare domnească (hrisov), de către o comisie formată din 6-12 hotarnici, care întocmeau o <<carte de alegere a hotarelor sau carte de hotărnicie>> numită ocolniţă. Publicitatea opera în faţa comisiei de hotărnicie şi era consemnată în ocolniţă, pe baza cărora domnul ţării emitea un sinet. Proprietatea, în vechiul drept românesc, se trasmitea nu numai prin consimţământul părţilor, ca în sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca în dreptul roman; când existau şi titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dată cu imobilul”[8].

La început publicitatea se rezuma doar la o formă orală de manifestare. Se datora faptului că existau prea puţine vânzări şi cumpărări de „moşii”, acestea fiind deţinute de-a lundul generaţiilor doar de către familiile înstărite şi conform obiceiului acestea se moşteneau de la ascendenţi la descendenţi. Abia după ce s-au identificat operaţiunile juridice care vizau moşiile, a apărut şi nevoia de a le consemna în scris, pentru a constitui dovezi necesare în special în cazul unui credit. Acestea, fără a se renunţa la forma orală a publicităţii: sub influenţa puternică a religiei în viaţa oamenilor de atunci, se practica strigarea în biserică de trei ori, în faţa acestora, procedeu identic cu cel al căsătoriei, dovadă a „noii vieţi” pe care noul proprietar urma să o hotărască pentru proprietatea sa.

Primele registre pentru inscripţiunile ipotecare şi-au făcut apariţia în Principate pe la începutul secolului al XIX-lea sub influenţe nord-vestice şi sub imperiul Regulamentului Organic. „În Principarele române publicitatea imobiliară s-a impus odată cu vânzarea moşiilor care presupunea <<hotărnicia>> ,respectiv stabilirea hotarelor de către <<o comisie>>, întocmirea unui act denumit <<ocolniţă>> şi pe baza ei eliberarea unui <<sinet domnesc>>. Mai târziu în secolul 18, au apărut <<condicile>> speciale de

înregistrare a actelor de vânzare-cumpărare unde în perioada Regulamentului organic se menţionau şi ipotecile ajungându-se în a doua jumătate a secolului 19 la <<Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni>>” [9].

Înscrierile aveau forţă probantă datorită faptului că se realizau sub supravegherea Marelui Logofăt care verifica capacitatea părţilor de a încheia un contract sau dacă exista vreun obstacol în calea încheierii împrumutului. În plus, dovada eliberării de către Marele Logofăt conţinea date esenţiale pentru valabilitatea unui astfel de raport juridic precum: identificarea părţilor, termenul de plată, tipul zălogului şi zapisul întocmit.

Primul cod civil românesc a fost adoptat în anul 1865 şi face referire la publicitatea imobiliară, dar nu aduce reglementări care să fie considerate un progres în materie, ci dimpotrivă a constituit un regres.Din nou se punea accent pe influenţele franceze şi nu mai era necesară transcripţiunea actului decât pentru ca în materie de vindere drepturile să poată fi opozabile terţilor. În rest era valabil principiul francez al consensului, conform căruia vinderea era considerată perfectă între părţi, proprietatea trecând de drept de la vânzător la cumpărător.

După cum am mai spus, nu în toate provinciile româneşti publicitetea imobiliară s-a manifestat sub aceeaşi formă, unică, paradoxal cu faptul că era vorba de ţinuturi locuite de aceeaşi populaţie românească. Prin acapararea Ardealului de către Imperiul Austro-Ungar, s-a ajuns la situaţia ca sistemul de publicitate imobiliară german să influenţeze dreptul din acest ţinut. Astfel, în Transilvania, Banat şi Bucovina operaţiunile juridice privind constituirea, modificarea sau transmiterea de drepturi reale erau considerate valabile doar după înscrierea în registrele de publicitate şi cărţile de proprietate. Era consecinţa aplicării principiului german prin care astfel de operaţiuni juridice deveneau perfecte.

Cea mai semnificativă dovadă pentru domeniul publicităţii imobiliare a influenţei germanice o reprezintă registrele din arhiva oraşului Braşov. Aceste informaţii nu se rezumă doar la oraşul Braşov şi la împrejurimile acestuia, ci conţin şi noutăţi, pentru acea vreme, despre restul ţinutului Transilvaniei, dominate de aceleaşi evenimente istorice. Registrele au apărut la începutul secolului XVII şi au fost comentate de către Alexandru Herlea.

Dintre cele mai importante registre se remarcă:

  • „Liberus publicus, apărut în 18 martie 1615, este o carte de proprietate care cuprinde numele titularului

dreptului cu indicarea titlului de dobândire, precum şi datoriile ce grevau bunul. Registrul nu are la bază măsurători cadastrale şi este redactat după persoana proprietarului deci este un registru de publicitate personală;

  • Protocolum, datat 20 noiembrie 1742, este asemănător cu Liber publicus dar mai complet: cuprinde

imobilele date zălog sau ipotecate;

  • Protocolul public al consiliului orăşenesc datat 1764 cuprinde înscrieri de contracte, evaluări, tranzacţii

şi partaje cu privire la averea <<înlăuntrul şi în afară de oraş>>;

  • Protocolum funduorum (1763) conţine inscripţiile de vânzare cu indicarea titlului de drept de achiziţie

(ex.:<<se vinde cu bani plătiţi în numerar>>);

  • Libri fundualis (1758) cuprinde: numele proprietarului, natura proprietăţii, situarea imobilului,

identificarea lui prin denumirea străzii, a vecinilor de sus şi de jos, evaluarea, eventualele ipoteci cu valoarea

lor şi data constituirii lor, precum şi data transferării dreptului de proprietate prin deces, vânzare sau schimb, arătându-se şi vechiul proprietar. Fiecare poziţie din registru priveşte un singur imobil, deci putem afirma că publicitatea era reală, integrală, şi specializată;

  • Protocol despre cumpărarea, vânzarea şi ipotecarea realităţilor (1780-1781), cuprinde constituirea şi

radierea drepturilor reale imobiliare;

  • Tablou despre ipotecile prenotate şi întabulate în noua carte funduară (1782), care, după cum îl arată

numele, conţine numele datornicilor în ordinea alfabetică, numele creditorilor şi suma dobânzii, cu trimiterea la cartea funduară în care erau înscrise bunurile ipotecate;

  • Cartea funduară cu index alfabetic (1777), în care imobilele sunt înscrise cu număr topografic deci

aveau la bază măsurători cadastrale. Ea mai cuprinde: numărul tabelului de contribuţii fiscale, numele proprietarului, numele celor care dobândeau ulterior pe cale succesorală, cumpărare, donaţie sau oricare alt titlu, denumirea lanului, suprafaţa şi fertilitatea terenului. La sfârşit registrul are un index alfabetic al proprietarilor de unde îi vine şi numele;

  • Cartea funduară rectificată (1794), redactată în ordinea numerelor topografice, în care se ţinea evidenţa

schimbărilor în situaţia imobilelor;

  • Registrul poblicaţiilor (1820), denumit şi <<protocol al strigărilor>> despre vânzarea proprietăţilor

din anii 1820-1825. Deşi celelalte registre au îndeplinit, pe lângă funcţia de evidenţă şi pe cea de publicitate, numai în acest registru se menţionează expres modalitatea publicităţii prin strigări;

  • Cartea funduară a pământului arător (1826), în care terenul arabil este înscris cu numărul topografic,

proprietarul, lanul, clasa, suprafaţa şi titlul pe care se întemeiază proprietatea” [10].

Cartea funduară a mai cunoscut o rectificare în 1846 când s-a consolidat protecţia proprietăţii, a

creditelor şi a cumpărătorilor, prin înfiinţarea unor servicii specializate în cadrul universităţii săseşti de bunuri.

Există totuşi un inconvenient – nu era un cadastru funciar în care să fie cuprinse date despre toate imobilele din Transilvania. Această lacună juridică a fost remediată prin adoptarea Regulamentului de Carte funduară, în 5 februarie 1870 şi care reprezenta prima formă de manifestare a unui sistem modern de publicitate reală integrală şi legală a cărţii funciare.


[1] Ioan Sabău-Pop, Drept civil.Drepturi reale-sinteză teoretică şi practică, U.P.M., 2004, p.375;

[2] Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.Practică judiciară adnotată, Editura All Beck,

Bucureşti, 1998, p.110;

[3] Ioan Sabău-Pop, op. cit. p.378;

[4] Ibidem;

[5] Eugen Chelaru, Curs  de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213;

[6] Dumitru Lupulescu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, 1997, p.242-243;

[7] Ioan Sabău-Pop, op. cit., p.377;

[8] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Ed. All, 1995, p.287;

[9] Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Back, 2003, p.18;

[10] Mircea Miclea, op. cit., p. 288-289;

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro