404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Drept Civil. Drept de proprietate privata. Solutia in cazul in care reclamantul nu este aceiasi persoana cu promitentul-cumparator

Drept Civil. Drept de proprietate privată. Soluţia în cazul în care reclamantul nu este aceiaşi persoană cu promitentul-cumpărător.

-Art.948 Cod civil

Constatare ca valabila a conventiei de vanzare cumparare în situatia în care parata nu a respectat obligatia de a încheia vanzarea stipulata în contractul de promisiune bilaterala de vanzare cumparare. Este necesar să fie îndeplinite condiţiile prevăzute de art.948 Cod civil, antecontractul să nu prezinte vicii de fond ori de formă, promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului ce se vinde, să nu existe impedimente la vânzare, să se constate refuzul de a întocmi actul în forma cerută iar promitentul cumpărător trebuie să facă dovada îndeplinirii obligaţiilor sale cu privire la preţ ori să fie gata să şi le îndeplinească. Reclamantul trebuie să fie aceiaşi persoană cu promitentul-cumpărător.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe reclamantul X a chemat în judecată pe pârâta COMUNA Y – PRIN PRIMAR solicitând să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare privind suprafaţa de 21.994,70 m.p. teren intravilan aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ teritoriale şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru acest teren.

În motivarea cererii, legal timbrată, se arată că a încheiat cu pârâta la data de 07.05.2008 un antecontract de vânzare cumpărare privind suprafaţa de 21.994,70 m.p. teren intravilan (din incinta fostei S.C. Z S.A.) aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ teritoriale, teren aferent clădirilor ce sunt proprietatea S.C. A S.R.L., reprezentată legal de X. Terenul vândut se află în tarlaua 449 cu şi vecinătăţile indicate.

A plătit integral preţul stabilit de 9.500 lei la data încheierii antecontractului şi tot de atunci a intrat în posesia terenului. Susţine că a plătit preţul prin chitanţa şi vânzătorul i-a emis factura. Conform înţelegerii părţilor promitenta vânzătoare se obliga să întocmească documentaţia de carte funciară şi să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 01.09.2008.

Potrivit art.1077 Cod civil nefiind îndeplinită obligaţia de către debitor reclamanta poate asemenea a fi autorizată de a o duce la îndeplinire. Pentru reglementarea situaţiei juridice a terenului se solicită admiterea cererii.

Se invocă dispoziţiile art. 969 Cod civil, art. 1077 şi art. 1295 Cod civil, art. 111 Cod procedură civilă, art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa constată următoarele:

S-a dispus efectuarea unei adrese către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară pentru a se comunica dacă terenul obiect al antecontractului de vânzare cumpărare este înscris în cartea funciară, precum şi a unei adrese către Primăria Comunei pentru a fi comunicată situaţia juridică a terenului.

Primăria Comunei a răspuns la adresa instanţei precizând că terenul intravilan în suprafaţă de 21.994,70 m.p. a intrat în administraţia unităţii administrativ teritoriale în baza protocolului privind delimitarea hotarelor încheiat între comuna, şi comuna, comună nou – înfiinţată prin reorganizarea vechii comun fiind ataşată adresei Hotărârile Consiliului Local.

A fost depusă şi adeverinţa nr. 1250/24.03.2008 prin care Primăria comunei Gura Ialomiţei adevereşte că terenul intravilan în suprafaţă de 21.994,70 m.p. a fost preluat pe baza protocolului încheiat între cele două Primării fără carte funciară şi că instituţia nu dispune de bani pentru întocmirea cărţii funciare.

Apreciindu-se utilă soluţionării cauzei proba cu expertiza topografică şi întrucât apărătorul reclamantului nu s-a opus, s-a dispus efectuarea unei expertize topo- cadastrale având ca obiective identificarea, evaluarea imobilului, urmând ca expertul să precizeze dacă suprafaţă promisă vânzării se află în tarlaua 449.

Sub aspect probator a fost administrată proba cu înscrisuri şi proba cu expertiza tehnică topografică.

Se reţine că prin convenţia intitulată „Antecontract de vânzare cumpărare” încheiată la data de 07.05.2008, promitenta vânzătoare Comuna – prin Primar, se obligă să vândă promitentului cumpărător X, suprafaţa de 21994,70 m.p. teren intravilan aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ – teritoriale , teren aferent clădirilor ce sunt în proprietatea S.C. , reprezentată de X, amplasat în tarlaua 449, având ca vecinătăţile indicate.

Preţul de vânzare a terenului este de 9.500 lei primit integral la data încheierii antecontractului potrivit chitanţei şi facturii fiscale.

În convenţie se menţionează, printre alte obligaţii şi aceea a promitentei vânzătoare să întocmească documentaţia de carte funciară şi să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 01.09.2008, în caz contrar promitentul cumpărător este îndreptăţit să solicite instanţei de judecată competente pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii 247/2005 terenurile situate în intravilan şi extravilan, cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţie sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute .

Pe de altă parte, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevede că „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Este necesar să fie îndeplinite condiţiile prevăzute de art.948 Cod civil, antecontractul să nu prezinte vicii de fond ori de formă, promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului ce se vinde, să nu existe impedimente la vânzare, să se constate refuzul de a întocmi actul în forma cerută iar promitentul cumpărător trebuie să facă dovada îndeplinirii obligaţiilor sale cu privire la preţ ori să fie gata să şi le îndeplinească.

Analizând procesul verbal încheiat la data de 15.06.2006 între Primăria Comunei şi adeverinţa nr. 670/16.02.2009, se constată că tarlaua 422 în suprafaţă de 6,19 ha include şi tarlaua 449 în suprafaţă de 2,19 ha , teren ce constituie obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.

Prin Hotărârea nr. 33/12.03.2008 adoptată de Consiliul Local al comunei s-a stabilit la art. 1 modificarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Local nr. 9 /18.01.2007 în sensul că se aprobă trecerea din domeniul public în domeniul privat al unităţii administrativ – teritoriale a suprafeţei de 21.994,70 m.p. teren intravilan, tarla 449, având vecininătăţile indicate.

La art. 2 din hotărârea sus amintită se aprobă vânzarea de către Consiliul Local către S.C. A S.R.L. a suprafeţei reale de 21.994,70 m.p. teren intravilan situat în tarlaua 449, proprietatea privată a unităţii administrativ teritoriale, iar la art. 3 se stabileşte preţul de vânzare în suma de 9.500 lei pentru suprafaţa de 21.994,70 m.p. teren aferentă clădirilor aflate în proprietatea S.C A S.R.L.

Analizând antecontractul de vânzare cumpărare instanţa constată că acesta a fost încheiat între promitenta vânzătoare Comuna– prin Primar, pe de o parte şi promitentului cumpărător X, pe de altă parte, fără să se facă vreo referire la S.CA S.R.L., antecontractul fiind semnat la rubrica promitent vânzător de primar în calitate de reprezentant al comunei şi la rubrica promitent cumpărător de X.

Legea nr. 215/2001 stipulează la art. 36 alin. 5 lit. b „ În exercitarea atribuţiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local:

b) hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii; ».

Art.123 alin.2 ,3 şi 4 din acelaşi act normativ prevede că „2) Vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii.

(3) Prin derogare de la prevederile alin. (2), în cazul în care consiliile locale sau judeţene hotărăsc vânzarea unui teren aflat în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcţii, constructorii de bună-credinţă ai acestora beneficiază de un drept de preempţiune la cumpărarea terenului aferent construcţiilor. Preţul de vânzare se stabileşte pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeţean, după caz.

(4) Proprietarii construcţiilor prevăzute la alin. (3) sunt notificaţi în termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local sau judeţean şi îşi pot exprima opţiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

În situaţia vânzării către persoana fizică X erau aplicabile dispoziţiile art.123 alin.2 care prevăd obligativitatea licitaţiei publice, dar în cauză nu s-a făcut dovadă că s-a organizat o licitaţie publică cu privire la vânzarea terenului şi mai mult nu au fost respectate prevederile alin.3 din art. 123 al Legii 215/2001 privind dreptul de preemţiune de care se bucura S.C.A S.R.L., nu a fost depusă dovada notificării acestei societăţi pentru a-şi exprima opţiunea de cumpărare.

În situaţia vânzării către societate (evident cele două persoane nu se confundă, persoana fizică X şi SC A-reprezentată prin X), dacă se dovedea a fi deţinătorul construcţiilor, nu era necesară organizarea licitaţiei . Dacă după notificare societatea nu îşi exprima opţiunea de vânzare se proceda la vânzare către oricare altă persoană.

Pentru cele ce preced, nefiind îndeplinite condiţiile impuse de dispoziţiile amintite privitoare la vânzarea de bunuri proprietate privată a unităţii administrativ-teritoriale, instanţa va respinge cererea formulată de reclamantul X în contradictoriu cu pârâta Comuna Gura Ialomiţei – prin Primar, judeţul Ialomiţa, ca neîntemeiată.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro