404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Drepturile reale imobiliare accesorii

Drepturile reale imobiliare accesorii

Drepturile reale accesorii susceptibile de înscriere în cărţile funciare sunt: drepturile de ipotecă şi privilegiile imobiliare. Aceste drepturi constituie garanţii reale şi constau în afectarea unui bun imobil. Debitorul garantează că-şi va executa obligaţia faţă de creditor, care va putea dobândi dreptul de a-şi acoperi creanţa prin valoarea bunului garantat, având un rang preferenţial faţă de ceilalţi creditori posibili. Prin faptul că acest creditor îşi poate exercita dreptul asupra bunului ipotecat şi fără concursul debitorului, în cazul când acesta nu-şi respectă obligaţia, se conferă acestor drepturi caracterul de drepturi reale.

Dreptul real accesoriu rămâne în posesia debitorului, iar creditorul poate să-l urmărească în mâinile oricui s-ar afla, în situaţia în care debitorul îl înstrăinează altei persoane. Cartea funciară vine să garanteze aceste drepturi reale imobiliare accesorii, ale căror efecte se produc doar dacă sunt înscrise. Pentru siguranţa creditului public, a terţilor şi a debitorului, legea prevede obligaţia de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare accesorii. Doar astfel cei interesaţi de imobil pot afla în ce măsură bunul este sau nu liber de sarcini.

Dreptul de ipotecă

” Dreptul de ipotecă este dreptul real constituit întotdeauna asupra unui imobil sau unor imobile determinate proprietate a altei persoane, fără deposedare, care-i conferă titularului său, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit, cu prioritate, din preţul acelui bun” [1].

Pentru conducerea cărţii funciare este foarte important a se cunoaşte întinderea ipotecii, deoarece există posibilitatea ca un imobil să nu poată acoperi prin valoarea sa ipoteca ce-l afectează, ceea ce conduce la situaţia în care sunt afecate şi celelalte imobile înscrise în cartea funciară şi care au aceeaşi ipotecă asupra lor. Într-o astfel de situaţie imobilul cu valoarea cea mai ridicată ar trebui înscris în cartea funciară principală, în care să se facă trimitere la celelalte cărţi funciare care au înscrise imobilele aceluiaşi proprietar şi pe care le-a afectat pentru aceleaşi creanţe, grevate adică cu o singură ipotecă. La fel cărţile funciare secundare fac trimitere la cartea funciară principală. Din această cauză există opinia de a nu da aceeaşi soartă mai multor corpuri funciare prin înscrierea într-o singură carte funciară.

În partea a treia a cărţii funciare se înscrie dreptul de ipotecă sau intenţia dreptului de a ipoteca; termeni între care trebuie să se facă distincţie. Un proprietar poate ipoteca unul sau mai multe dintre imobilele pe care le deţine în proprietate, acţiune care poate fi făcută publică şi prin înscrierea în cartea funciară.

Ipoteca constituie o sarcină asupra proprietăţii  şi un drept de garanţie al creditorului ipotecar, iar în cartea funciară este înscrisă ca atare, în partea a treia a acesteia.

” Din economia legii rezultă că s-a avut în vedere înscrierea ipotecilor convenţionale; nu rezultă dacă pot fi înscrise şi ipotecile legale, ceea ce va trebui legislativ precizat” [2]. Probabil că ipotecile legale, din moment ce sunt prevăzute de lege, este de aşteptat ca acestea să fie cunoscute de către terţi şi fără înscrierea în cartea funciară. În schimb, în cazul ipotecilor convenţionale pot apărea condiţii sau alte clauze contractuale a căror diversitate nu poate fi cuprinsă integral de către legislaţie, astfel că publicitatea acestora este condiţionată de înscrierea în cartea funciară.

Privilegiile imobiliare

Privilegiile imobiliare sunt tot o formă de ipotecă izvorâte  din împrumuturile făcute în condiţiile directe numai cu imobile. Atunci când imobilul este pus în situaţia de a fi vândut silit, creditorul are preferinţă asupra preţului care se obţine din vânzare.

Spre deosebire de ipotecă, prin care se garantează o creanţă a proprietăţii şi care nu are legătură cu imobilul, în cazul privilegiului imobiliar creanţa garantată de acesta este legată strict de imobil. „Cu alte cuvinte privilegiul imobiliar garantează o datorie a imobilului şi din această cauză, trece înaintea ipotecii în cazul vânzării silite a imobilului dat în garanţie; pe când ipoteca garantează o datorie a proprietarului indiferent în ce scop a contractat-o” [3].

Privilegiile imobilare se clasifică în două categorii: generale şi speciale. Cele generale se referă la toate bunurile şi sunt acordate statului pentru a-şi satisface creanţele privind impozitele şi taxele. Iar privilegiile speciale sunt prevăzute la art. 1737 Cod civil şi sunt următoarele: vânzătorul asupra plăţii preţului pentru imobilul vândut; creditorii ce au dat banii care au servit la achiziţia unui imobil; coerezii au privilegiu asupra imobilelor succesiunii, pentru garanţia împărţelii făcute între ei şi a sumelor cu care a rămas dator unul către altul; arhitecţii, antreprenorii şi alţi lucrători, cu condiţia să fi încheiat un proces verbal de către un expert care să constate starea şi felul lucrărilor pe care proprietarul vrea să le facă; cei care au împrumutat bani pentru a indemniza pe lucrători, cu condiţia să fi încheiat un act autentic de împrumut.

La fel ca şi ipoteca, privilegiile se înscriu în cartea funciară în partea a treia, care este rezervată sarcinilor; soluţia este acceptată de către legislaţie ca urmare a regimului acestor drepturi reale imobiliare accesorii, asimilate uneori în actele normative şi în jurisprudenţă cu ipotecile.


[1] Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, 2001, p.36;

[2] Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, 1997, p.79;

[3] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995., p.302;

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro