404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Legea nr. 85/1992. Imobil construit din fondurile statului si exploatat de o societate comerciala in scopul realizarii obiectului sau de activitate – inchiriere spatii de locuit. Domeniul de aplicare al art. 7 din Legea nr. 85/1992.

Criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, întrucât intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar ca aceasta cladire a fost construita anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluata odata cu înfiintarea societatii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ în patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului si pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanta si ca a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci si ca acest Camin figureaza ca punct de lucru al societatii, iar una dintre activitatile care definesc obiectul de activitate îl reprezinta închirierea de spatii de cazare, pe care o exercita inclusiv în ce priveste spatiul în litigiu.

Prin decizia civila nr. 21/15.01.2009 a Tribunalului Constanta-sectia civila a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant CIOLAN NICOLAE în contradictoriu cu intimata S.C. C. CM S.A. CONSTANTA si intimatii chemati în garantie M.F.P. si A.V.A.S. BUCURESTI, împotriva sentintei civile nr. 17268/20.12.2007 a Judecatoriei Constanta.

Instanta de apel a retinut ca la 29.09.2004, între pârâta S.C. C. CM S.A. Constanta si reclamantul C.N. a fost întocmit procesul-verbal de predare-primire a suprafetei locative, înregistrat sub nr. 12286 din 29.09.2004, potrivit cu care reclamantului i-a fost închiriata o camera de 15,09 m.p. dotata cu o fereastra în doua canate, instalatie electrica, 1 hol camera de 4,63 mp. în folosinta exclusiva si o camera baie de 19,72 mp, dotata cu instalatie electrica, instalatie sanitara, 16 robineti, 8 dusuri, în folosinta comuna.

Din cuprinsul fisei de calcul rezulta ca termenul de închiriere a fost stabilit la 1 an, prelungit succesiv pe aceeasi perioada de timp, ultima perioada fiind 01.09.2004-01.09.2005.

Asupra regimului juridic al cladirii, s-a constatat ca aceasta a fost construita în anul 1975 pe o suprafata de teren trecuta din administrarea orasului Mangalia în administrarea fostului Trust de Constructii Locale Constanta, în prezent, atât imobilul ,,Caminul P.’’ cât si terenul aferent fiind în proprietatea pârâtei S.C. C. CM S.A.

S-a avut în vedere ca societatea pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra aceste cladiri în temeiul art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990, odata cu reorganizarea sa din unitate economica de stat în societate comerciala pe actiuni, astfel ca data construirii imobilului este cert anterioara anului 1990, anume, în anul 1975 când pârâta a primit în administrare terenul aferent acestei constructii prin decizia nr. 357/20.08.1975.

S-a facut trimitere la prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicata, potrivit cu care locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a pretului, în conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.

Instanta de apel a retinut ca prin decizia nr.5/21.01.2008 pronuntata de catre Înalta Curte de Casatie si Justitie – Sectiile Unite s-a statuat, în recursul în interesul legii, ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea locuintelor si spatiilor cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si în cazul contractelor de închiriere încheiate dupa data intrarii în vigoare a acestui act normativ. S-a conchis în sensul ca pentru a beneficia de dispozitiile Legii nr. 85/1992 republicata, reclamantul urma sa dovedeasca, la momentul înaintarii cererii de vânzare a locuintei închiriate, îndeplinirea urmatoarelor conditii: existenta unui contract de închiriere valabil încheiat cu privire la locuinta respectiva, încadrarea ei în categoria celor construite din fondurile statului, neapartenenta la categoria locuintelor de interventie si destinatia de locuinta în sensul prevazut de Legea nr. 114/1996.

Tribunalul a aratat ca spatiul locativ litigios aflat în ,,Caminul P.’’ este însa folosit de catre S.C. C. CM S.A. pentru prestarea de servicii de cazare pentru terti, aducând societatii venituri în cadrul obiectului de activitate, conform actelor depuse la dosar, motiv pentru care acestuia nu îi sunt aplicabile dispozitiile cuprinse în Legea nr. 85/1992.

S-a retinut ca intimata pârâta este organizata sub forma unei societati comerciale pe actiuni, imobilul ,,Camin P.’’ constituindu-se ca activ în patrimoniul acesteia; ca potrivit obiectului de activitate al societatii pârâte reflectat prin actele constitutive, aceasta se ocupa si de oferirea de servicii de cazare, ,,Caminul P.’’ constituind un punct de lucru utilizat pentru realizarea acestui obiect de activitate. Activitatea de închiriere fiind un act de comert, venitul obtinut din aceasta activitate reprezinta profit al societatii, care achita catre stat impozitul aferent acestui profit.

S-a retinut, deopotriva, ca acest activ a fost dobândit de catre pârâta în procesul de privatizare, dar nu pentru a fi folosit ca locuinta în sensul definit de Legea nr. 114/1996 (nefiind locuinta de serviciu sau de interventie), ci ca spatiu necesar realizarii a însusi obiectului de activitate al societatii, iar în situatia obligarii intimatei pârâte la înstrainarea acestuia, s-ar ajunge la situatia în care societatea intimata sa nu îsi mai poata realiza obiectul de activitate.

Instanta de apel a apreciat ca, din acest punct de vedere, solutia primei instante este legala si temeinica, apelul fiind nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul C.N., care a criticat-o pe temei de nelegalitate în raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila.

Recurentul reclamant a aratat ca instantele nu au tinut seama de faptul ca garsoniera ocupata în temeiul contractului de închiriere constituie o locuinta de serviciu, iar nu o locuinta de interventie si prin urmare s-a facut o gresita raportare la decizia nr. II din 29.09.1997 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie.

Recurentul a apreciat ca în speta se aplica decizia nr. 5/21.01.2008 pronuntata de Sectiile Unite în dosarul nr. 59/2007, care a statuat asupra aplicarii prevederilor Legii nr. 85/1992 si la contractele de închiriere care au luat fiinta sub imperiul sau.

S-a solicitat sa se constate ca acest spatiu constituie singura posibilitate locativa a recurentului si a familiei sale si ca are dreptul legal sa o cumpere în raport de dispozitiile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 r., pentru ca acest camin a fost construit în anii 1974 – 1975 din fondurile statului, iar societatea intimata l-a dobândit în procedura privatizarii, fara sa aloce fonduri pentru achizitionarea lui.

S-a mai sustinut ca în contractele de închiriere s-a stipulat caracterul de locuinta de serviciu si s-a negat apartenenta acestui activ la prevederile art. 7 al. 7 din lege.

Recursul a vizat, deopotriva, necesitatea asigurarii egalitatii cetatenilor român în fata legii, fiind evocate normele cuprinse în Decretul-Lege nr. 61/1990, care ca si în situatia celor din Legea nr. 85/1992 au caracter special, fiind aplicabile din momentul adoptarii lor tuturor situatiilor juridice similare.

S-a sustinut ca Legea nr. 85/1992 nu are aplicabilitate limitata în timp si nu face discriminari între chiriasi, în sensul ca ar beneficia de prevederile acestei legi doar cei care aveau contracte de închiriere la data de 29.07.1992.

Recursul a vizat admiterea caii de atac si reformarea solutiilor anterioare, în sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata si obligarea societatii pârâte la vinderea catre reclamant a garsonierei – locuinta de serviciu, detinuta în baza contractelor de închiriere.

Ambele parti au depus concluzii scrise, iar în raport de criticile formulate, care se încadreaza formal în prevederile art. 304 pct. 9 cod proc. civila (,,încalcarea sau aplicarea gresita a legii’’), se vor retine urmatoarele considerente:

Situatia premisa la care trebuie sa se raporteze orice analiza a raportului litigios în speta o constituie definirea naturii juridice a spatiului detinut de recurentul reclamant cu titlu locativ si care permite în final sa se constate incidenta sau, dimpotriva, inaplicabilitatea dispozitiilor Legii nr. 85/1992 republicate.

Norma evocata în proces de catre reclamant reglementeaza vânzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat si constituie, prin finalitate, o reflectare a justitiei sociale asumate de legiuitor în legatura cu acest tip de spatii locative.

Prin Decizia nr. V din 21.01.2008 a Î.C.C.J. – Sectiile Unite, s-a statuat, în recursul în interesul legii, asupra unui aspect care însa nu are – astfel cum a sustinut recurentul – relevanta în speta, anume, existenta aptitudinii chiriasului spatiului locativ construit din fondurile statului de a beneficia de acelasi drept ca si cel care detinea locuinta cu contract de închiriere valabil la data intrarii în vigoare a Legii nr. 85/1992.

În mod judicios tribunalul a retinut, însa, ca desi aceasta decizie – publicata dupa pronuntarea solutiei de catre instanta de fond – transeaza o chestiune solutionata diferit în jurisprudenta pâna la acea data, ea nu are incidenta în cauza câta vreme nu sunt întrunite în mod cumulativ cerintele de raportare la Legea nr. 85/1992. Sub acest aspect, existenta unor raporturi juridice de natura locatiunii si apartenenta spatiului (predat reclamantului pe baza procesului-verbal din 2004) în ansamblul unui Camin cu mai multe astfel de încaperi, nu sunt suficiente pentru a aprecia în mod just ca în speta sunt incidente dispozitiile Legii nr. 85/1992, deoarece astfel cum s-a retinut si în apel, spatiul în litigiu nu este o locuinta în întelesul dat de Legea nr. 114/1996 si nu în ultimul rând de Decretul-lege nr. 61/1990 (la care face de altfel trimitere actul normativ din 1992 ).

Legea nr. 85/1992 a urmarit complinirea si reglementarea unor situatii similare locuintelor la care se refera Decretul-lege nr. 611990, dar care aveau un regim juridic distinct de acestea – anume, cele care erau construite din fondurile statului, dar nu se aflau în administrarea unitatilor specializate pentru vânzarea catre populatie, precum si cele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a legii.

În speta, criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, întrucât intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar ca aceasta cladire a fost construita anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluata odata cu înfiintarea societatii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ în patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului si pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanta si ca a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci si ca acest Camin figureaza ca punct de lucru al societatii, iar una dintre activitatile care definesc obiectul de activitate îl reprezinta închirierea de spatii de cazare, pe care o exercita inclusiv în ce priveste spatiul în litigiu.

Prin urmare, încadrarea acestui spatiu în categoria locuintelor de interventie sau a locuintelor de serviciu nu are relevanta, întrucât ceea ce este determinant în speta este – astfel cum a conchis si instanta de apel – inaptitudinea acestuia de a fi supus regimului juridic al locuintei, în sensul definit de Legea nr. 114/1996, dar si de Decretul-lege nr. 61/1990.

Pentru toate aceste considerente, constatând ca instanta de apel a facut o corecta interpretare, prin prisma dispozitiilor legale incidente, a situatiei de fapt si ca nu exista temeiuri de reformare în raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila a deciziei recurate, recursul formulat în cauza va fi respins ca nefondat.

Decizia civila nr.

Dosar nr. 446/254/2007

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro