404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Drepturi reale. Actiune in revendicare. Nevalabilitatea titlului statului. Imobil aflat in locatie de gestiune. Lucrari necesare si utile efectuate de beneficiarul (societate comerciala) contractului de locatie a gestiunii.

Eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad în sarcina reclamantilor, ci având în vedere izvorul lor – contractul de locatiune a gestiunii încheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. – realizarea lor este posibila numai în raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.

În mod gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari cadeau în sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (în cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar în cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota RK din valoarea locatiei.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 12141/1996, reclamanta C.E. a chemat în judecata pe pârâtii Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, Ministerul Finantelor prin D.G.F.P.C.F.R. Constanta si SC C.S. SA Eforie pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa fie obligati sa-i lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A – Vila C.

În motivarea cererii reclamanta arata ca imobilul format din teren de 400 mp., lot 925 si constructie Vila Cl. situat în Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A a apartinut defunctei C.C. care l-a dobândit prin actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 25411/1926.

Arata reclamanta ca C.C. împreuna cu fiul sau C. au decedat în urma bombardamentului aerian din 04.04.1944 asa cum rezulta din Jurnalul nr. 1322/1945 al fostului Tribunal Ilfov.

Sustine reclamanta ca succesorul celor doi decedati a fost T.C. care a detinut bunul pâna la aplicarea Decretului nr. 92/1950 desi, conform art. II din decret era exceptat fiind toata viata salariat.

Reclamanta a sustinut ca este cea de-a doua sotie a lui T.C., care a instituit-o legatara universala asa cum rezulta din testamentul autentificat sub nr. 4819/02.07.1979 si certificatul de mostenitor nr. 690/21.07.1982 eliberat de fostul Notariat de Stat al municipiului Bucuresti.

Pârâta SC C.S. SA Eforie a formulat întâmpinare aratând ca detine imobilul revendicat în calitate de proprietar, fiind înscris în patrimoniul societatii conform art. 20 din Legea 15/1990 si ca este administrat în locatie de gestiune de catre SC C. SRL conform contractului nr. 259/1992.

Pârâta SC C.S. SA Eforie a formulat cerere de introducere în cauza a numitei C.A.S. care pretinde aceleasi drepturi ca si reclamanta.

SC C. SRL a formulat cerere de interventie în interes propriu solicitând instituirea unui drept de retentie asupra imobilului si respectarea dreptului de locatiune rezultat din contractul de locatiune de gestiune nr. 259/1992.

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 890/1999 reclamanta C.A.S. a chemat în judecata pe pârâtii Statul Român prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P.C.F.S. Constanta, Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, SC C.S. SA Eforie si SC U.S. 96 SRL pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligati sa-i lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Sud, str. N.V. colt cu str. S.M., loturile 924-925, în suprafata de 1000 mp. cu o constructie principala numita Vila C. si anexe.

Reclamanta arata ca cele doua loturi au constituit proprietatea surorilor I.H. (casatorita A.) si I.C. (casatorita C.) dobândite prin cumparare de la parintii lor.

Sustine reclamanta ca C.C. a cumparat de la parintii sai imobilul din C.S., compus din teren de 400 mp. si constructii, respectiv lotul 925 cu actul autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265/15.07.1929 la Grefa Tribunalului Constanta, iar la 12 august 1930, H.A. a dobândit proprietatea lotului nr. 924 în suprafata de 600 mp. prin actul transcris la grefa aceluiasi tribunal sub nr. 2096.

Arata reclamanta ca în timpul bombardamentului de la 04.04.1944 au decedat C.C. si fiul sau C., iar la scurt timp a decedat si sotul C.T., astfel ca averea familiei C. a ramas H.A. care a lasat sotului sau D.A. toate bunurile succesorale în care se includ si loturile de teren revendicate.

Reclamanta a sustinut ca este nepoata de frate a autorului D.A., fiind mostenitor testamentar, iar imobilul era exceptat de la nationalizare deoarece H.A. era casnica, iar D.A. inginer. Se arata ca nationalizarea nu a respectat identitatea dintre persoana mentionata ca proprietar si adevaratul proprietar, fiind facuta pe numele de T.C.

Pârâtul Consiliul Local Eforie a formulat întâmpinare aratând ca cele doua loturi, anume 924 – 925 din planul de parcelare „Movila T. au fost înscrise pe numele T.C. împreuna cu Vila Cl., nationalizate prin Decretul 92/1950 – poz. 356 anexa II pentru Constanta.

Se arata ca în prezent, Vila Cl. are denumirea de Vila „C” si este formata din doua corpuri de cladire – corpul A în administrarea SC C.S. SA si corpul B anexa a vilei, în administrarea SC U.S. 96 SRL ocupat de chiriasi.

Pârâta SC C.S. SA, a formulat întâmpinare solicitând respingerea actiunii, cu motivarea ca imobilul face parte din patrimoniul societatii si are destinatie comerciala.

Prin sentinta civila nr. 17349/1998 a Judecatoriei Constanta s-a declinat actiunea reclamantei C.E., înregistrata sub nr. 12141/1996, spre competenta solutionare Tribunalului Constanta.

Pe rolul Tribunalului Constanta cauza a fost înregistrata sub nr. 6574/1998.

Prin încheierea din 17.06.1999 a Tribunalului Constanta s-a admis exceptia conexitatii si s-au conexat actiunile formulate de reclamantele C.E. si C.A.S. sub nr. 6574/1998.

Prin sentinta civila nr. 887/25.10.1999 Tribunalul Constanta a admis actiunea principala formulata de reclamanta C.E. si a obligat pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie, Statul Român prin Ministerul Finantelor, SC C.S. SA sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, judetul Constanta compus din teren în suprafata de 400 mp. ce formeaza lotul 925 din planul de parcelare „Movila T.” si o cladire regim parter în suprafata construita de 264,39 mp – Vila C., fosta Vila Cl.

A fost respinsa actiunea conexa formulata de pârâta C.A.S. si a fost anulata ca netimbrata cererea de interventie formulata de SC C. SRL.

Prin decizia civila nr. 150/14.06.2000 Curtea de Apel Constanta a desfiintat sentinta si a trimis cauza spre solutionare pentru judecarea cauzei în fond fata de apelanta C.A.S. si apelantul SC C. SRL. Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de Statul Român prin Ministerul Finantelor si SC U.S. 96 SRL.

La data de 27.07.2000, dupa pronuntarea deciziei date în apel, a decedat reclamanta C.E., mostenitorii legali ai acesteia fiind – M.G., S.C., S.I., S.N., S.F. si D.M. – conform certificatului de mostenitor nr. 43/04.10.2000.

Împotriva deciziei civile 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au formulat recurs mostenitorii lui C.E.

Curtea Suprema de Justitie, prin decizia civila nr. 1459/10.04.2002 a admis recursul si au casat decizia civila 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au trimis-o spre rejudecare cauza la aceeasi instanta pentru rejudecarea apelurilor.

Prin decizia nr. 78/01.07.2003 Curtea de Apel Constanta a admis apelul declarat de C.A.S., a schimbat în parte sentinta civila nr. 887/1999 a Tribunalului Constanta în sensul ca a admis actiunea formulata de C.A.S. si a obligat pârâtii sa lase reclamantei în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, la intersectia str. S.M. cu str. N.V., compus din lotul 925 si lotul 924, Vila C. (fosta Cl.) si anexele vilei.

Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de SC C. SRL, SC U.S. 96 SRL si SC C.S. sa si ca nemotivat apelul declarat de Statul Român. A fost respinsa ca nefondata actiunea formulata de C.E., mentinându-se restul dispozitiilor sentintei privind anularea ca netimbrata a cererii de interventie.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.G., S.I., S.N., S.F., S.C. si D.M., pârâta SC C.S. 2000 SA, pârâta „C.S.” SA si intervenienta C. SRL.

Prin decizia nr. 311/C/24.05.2006 a Curtii de Apel Constanta s-au admis recursurile declarate, s-a casat decizia nr. 78/01.07.2003 a Curtii de Apel Constanta si sentinta nr. 887/25.10.1999 a Tribunalului Constanta si s-a trimis cauza spre rejudecare Judecatoriei Constanta.

Prin decizia aratata s-a retinut ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau, C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptând succesiunea în termenul prevazut de lege.

S-a aratat ca instanta trebuie sa administreze probe suplimentare pentru a se stabili cine a avut calitate de proprietar si daca anexele sunt supuse restituirii. S-a retinut ca SC C.S. nu justifica calitatea procesuala având în vedere ca imobilul în litigiu a fost preluat în patrimoniul SC C.S. 2000 SA.

S-a mai retinut ca cererea de interventie formulata de SC C. SRL desi timbrata, nu a fost analizata pe fond prin decizia supusa analizei.

În rejudecare cauza a fost înregistrata sub nr. 3141/212/2006 (R 8585/2006).

Pârâtii Statul Român prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P. Constanta si THR M.N. SA au invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive.

Statul Român a aratat ca pentru bunurile revendicate ce fac parte în prezent din domeniul privat al unitatilor administrativ – teritoriale nu au calitate procesual pasiva, aceste atribute fiind în sarcina unitatilor administrativ teritoriale care le detin în patrimoniu.

SC THR M.N. SA a aratat ca imobilul ce face obiectul litigiului nu se afla în posesia sau proprietatea sa. Arata pârâta ca în anul 2000 din SC C.S. se divizeaza SC C.S. 2000 SA care a preluat o serie de active printre care si Vila C., iar în anul 2004 SC C.S. SA este absorbita alaturi de alte societati de catre SC E. SA, societatea nou înfiintata purtând denumirea de SC THR M.N.

Cele doua exceptii au fost unite cu fondul cauzei în temeiul disp. art. 137 alin.2 Cod pr. civ.

În sedinta publica din 05.12.2006 instanta din oficiu a invocat exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. în cererea conexa si a aceleiasi C.A.S. ca intervenienta în cererea principala si a unit cu fondul aceasta exceptie.

Prin încheierea din 24.04.2007 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor M.G., S.G., S.I., S.G., S.N. si S.F. în cererea de interventie în interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL.

Intervenientul SC C. SRL a formulat precizari la cererea de interventie solicitând constatarea dreptului sau de creanta pentru îmbunatatirile aduse imobilului si a dreptului de retentie corespunzator.

Intervenientul arata ca în baza contractului cu SC C.S. SA în calitate de locator al vilei C. în anul 1992 a efectuat lucrari de reparatii asupra imobilului, contravaloarea lor fiind de 3.500.000 ROL. Arata intervenientul ca în 2003 au fost necesare alte lucrari de reparatii si modernizare a imobilului, contravaloarea lucrarilor executate în anii 2003 – 2004 fiind în suma totala de 19722,62 lei.

Arata intervenientul ca valoarea totala a creantei este de 20.072,72 lei.

În sedinta publica din 04.09.2007, instanta din oficiu, a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive a pârâtei SC U.S. 96 SRL.

În cauza reclamantii au înteles sa se foloseasca de probele deja administrate în fazele procesuale anterioare si anume proba cu înscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara.

Intervenientul SC C. SRL a administrat proba cu înscrisuri, proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica imobiliara.

Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr. 3141/212/2006 s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. în actiunea conexa si s-a respins actiunea civila conexa formulata de reclamanta C.A.S. în contradictoriu cu pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie, Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA, SC U.S. 96 SRL si SC C.S. 2000 SA ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesual activa.

Totodata, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a intervenientei C.A.S. în cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de SC C.S. 2000 SA în actiunea principala si s-a respins cererea de chemare în judecata a altor persoane formulata de pârâta SC C.S. 2000 SA în cadrul actiunii principale pentru lipsa calitatii procesual active a intervenientei C.A.S.

De asemenea, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual pasive a pârâtilor Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA si SC U.S. 96 SRL si s-a respins actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. în contradictoriu cu acestia ca fiind formulata împotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.

S-a admis actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. în contradictoriu cu pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie si SC C.S. 2000 SA si au fost obligati pârâtii sa lase reclamantilor, în deplina proprietate si posesie imobilul – teren în suprafata de 400 mp situat în Eforie Sud, str. N.V. 19 A, reprezentând lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza întocmit de ing. C.V.

Totodata, a fost obligata pârâta SC C.S. 2000 SA sa lase reclamantilor, în deplina proprietate si posesie imobilul – constructie, tip parter cu suprafata construita de 264,39 mp denumita Vila C. (fosta Vila Cl.) situata pe terenul mentionat.

S-a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor M.G. s.a. în cererea de interventie în interes propriu formulata de SC C. si s-a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL în contradictoriu cu reclamantii M.G. s.a., astfel cum a fost precizata fiind obligati reclamantii la plata catre intervenient a sumei de 28031,11 lei reprezentând contravaloare lucrari de reparatii si îmbunatatiri fiind instituit în favoarea intervenientului un drept de retentie asupra imobilului – constructie pâna la achitarea de catre reclamanti a sumei de 28031,11 lei.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel reclamantii M.G. s.a. care au criticat-o pentru nelegalitate sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii de interventie formulata de S.C. C. S.R.L.

La rândul ei, si reclamanta C.A.S., a criticat legalitatea hotarârii primei instante sub aspectul modalitatii de solutionare a exceptiei lipsei calitatii sale procesual active în actiunea conexa, cel putin în ceea ce priveste imobilul teren în suprafata de 600 m.p. ce constituie lotul nr. 924, motivat de faptul ca reclamanta cumuleaza atât calitatea de mostenitor testamentar, cât si pe cea de mostenitor legal, fiind nepoata testatorului A.D.

Pârâtii S.C. C.S. 2000, Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie au criticat legalitatea sentintei sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii principale, apreciind ca, în mod gresit s-a constatat ca defuncta C.C. a avut calitatea de mostenitoare pentru lotul nr. 925 în suprafata de 400 m.p. pe care se afla amplasata Vila „C”, iar defuncta H.A. pentru lotul nr. 924 în suprafata de 600 m.p. pe care se afla amplasata Anexa Vilei „C”. S-a mai sustinut ca restituirea constructiei nu este posibila, întrucât Vila Cl. (fosta C) a intrat în patrimoniul pârâtei S.C. C.S. 2000 S.A. în cadrul procesului de privatizare, iar în conditiile în care actul de privatizare nu a fost anulat, titlul pârâtei este preferabil celui exhibat de reclamanti.

Prin decizia civila nr. 373 din 01 septembrie 2008, Tribunalul Constanta a admis apelul formulat de reclamanta C.A.S. si a desfiintat în parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta, cauza fiind trimisa spre rejudecare aceleiasi instante, pentru solutionarea pe fond a cereri ce viza revendicarea suprafetei de 600 m.p. teren ce constituie lotul nr. 924, situat în Eforie.

Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei privind modul de solutionare a cererii conexe.

S-a admis apelul reclamantei din actiunea principala si s-a schimbat în parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta, în sensul ca s-a respins ca nefondata cererea formulata de intervenientul S.C. C. S.R.L. având ca obiect instituirea în favoarea acestuia a unui drept de retentie asupra imobilului – constructie denumita „Vila C.”, fosta „Vila Cl.”. Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.

Tribunalul Constanta a respins ca nefondate apelurile formulate de pârâtii S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, în esenta, ca toate criticile referitoare la retinerea în mod gresit de catre prima instanta a calitatii de mostenitor a numitei C.C. dupa defunctul C.C. si în raport de acesta din urma, a numitului T.C. si a neacceptarii în termen a succesiunii de catre T.C. dupa defunctul C.C. sunt nefondate, aceste probleme de drept fiind dezlegate în mod irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta, în dosarul civil nr. 189/C/2006, dezlegarile date de instanta de recurs acestor probleme de drept fiind obligatorii pentru judecatorii fondului, conform art. 315 Cod procedura civila.

S-a mai retinut ca imobilul în litigiu a fost preluat de stat fara un titlu valabil, întrucât bunul a fost nationalizat pe numele proprietarului T.C., iar acesta, în calitate de functionar, era exceptat de la aplicarea Decretului nr. 92/1950.

Întrucât pârâtii Orasul Eforie, Consiliul Local Eforie si S.C. C.S. 2000 S.A. au dobândit imobilele – teren si constructie – de la un neproprietar, nu justifica în prezent un titlu legal pentru detinerea bunului.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâtii S.C. Carmen Silva 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie, reclamantii M.G. s.a. si intervenientul S.C. C. S.R.L.

1. Recurenta pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. a criticat legalitatea hotarârii recurate, conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:

– Instanta de apel a analizat în mod incorect conditiile de preluare a imobilului în proprietatea statului, întrucât indiferent de calitatea de mostenitor stabilita, nu s-a facut dovada si nu s-a analizat calitatea de persoana exceptata de la nationalizare la data actului de nationalizare. Instanta nu a avut în vedere ca nici T.C. si nici H.A. nu aveau domiciliul în orasul Eforie Sud, iar proprietarii T.C si H.A. mai detineau si alte proprietati, ceea ce excede ideii de persoane exceptate de la nationalizare.

– Imobilul nu a fost identificat decât în ceea ce priveste situarea lui si vecinatatile. Reclamantele trebuiau sa faca dovada ca autoarea lor a detinut în proprietate Vila Cl. (actuala C.) si anexele acesteia în individualitatea existenta în prezent, întrucât nimeni nu poate primi mai mult decât ceea ce a detinut, în cadrul actiunii în revendicare.

2. La rândul lor, pârâtii Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie au criticat legalitatea hotarârii instantei de apel sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii reclamantilor de a se constata ca pârâtii au dobândit imobilul revendicat de la un neproprietar, ceea ce determina nevalabilitatea titlului invocat de pârâti, atât pentru detinerea terenului, cât si pentru detinerea cladirii – Vila Cl.

Recurenti au mai sustinut ca Vila Cl. a intrat în proprietatea S.C. C.S. 2000 S.A. în cadrul procesului de privatizare, ca efect al Legii nr. 15/1990, act de privatizare ce nu a fost invalidat, astfel încât instanta nu putea dispune restituirea nici a terenului si nici a constructiei – Vila Cl. – catre reclamanti.

Constatând ca recursurile pârâtilor S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie au vizat, în principal, legitimarea reclamantilor ca proprietari ai imobilului situat în Eforie Sud, strada N.V. nr. 19A, reprezentând lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. compus din 400 m.p. teren si constructie – Vila C. (fosta Vila Cl.), întinderea drepturilor de proprietate si legalitatea titlului statului fondat pe dispozitiile Decretului nr. 92/1950 si ulterior ale titlurilor derivate invocate de pârâtii detinatori, instanta de recurs va analiza împreuna aceste recursuri, urmând a le solutiona printr-un considerent comun.

Referitor la calitatea reclamantilor de proprietari ai imobilului revendicat se retine ca prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta în dosarul nr. 189/C/2006, s-a dezlegat problema de drept a succesiunii defunctei C.C. si dreptul de proprietate al acesteia asupra imobilului revendicat.

Instanta de recurs a statuat în sensul ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptând succesiunea în termenul prevazut de lege.

Conform art. 315 alin.1 Cod procedura civila, în caz de casare dispozitiile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.

În cazul unei casari partiale, – instanta care judeca fondul are un câmp de judecata mai restrâns, retragându-se din obiectivul instantei acele probleme de drept si acele capete de cerere care au ramas rezolvate irevocabil.

În cadrul problemelor de drept rezolvate irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006 se retin si aspectele ce vizeaza dobândirea dreptului de proprietate asupra lotului nr. 925 – teren 400 m.p. constructii – de catre C.C., în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265 din 15 iulie 1929 la Grefa Tribunalului Constanta, cât si cele referitoare la deferirea succesiunii defunctei C.C. si calitatea reclamantilor de succesori ai fostului proprietar, ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate asupra acestui bun, prin succesiuni succesive de la C.T., la C.E. – sotia supravietuitoare a lui C.T. si ulterior la reclamanti, conform certificatului de calitate de mostenitor nr. 43/2000, eliberat de BNP L.D.

Referitor la critica ce vizeaza preluarea si detinerea cu titlu legal de catre pârâti a imobilului revendicat de reclamanti, se constata ca aceasta este vadit nefondata si urmeaza a fi respinsa, instantele de fond si de apel solutionând în mod judicios aceasta problema de drept.

Conform dispozitiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale si bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, daca au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii lor de catre stat.

Imobilul în litigiu – teren si constructie – a fost supus masurii nationalizarii, în baza Decretului nr. 92/1950, fiind înscris în anexa la acest decret la pozitia nr. 356, pe numele proprietarului T.C.

Instanta de apel a retinut în mod judicios, urmare a valorificarii înscrisurilor depuse la dosar, inclusiv carnete de munca si adeverinte eliberate de la locurile de munca – faptul ca T.C. era functionar la data aplicarii Decretului nr. 92/1950 si, deci, facea parte din categoria persoanelor exceptate de la nationalizare, conform art.II din acest act normativ.

Simpla detinere a mai multor imobile nu constituie o proba ca acestea erau exploatate de catre proprietarul lor în scopul obtinerii unor venituri si care sa determine includerea acestuia în categoria exploatarilor de locuinte.

Dovada exploatarii imobilului revendicat sub forma închirierii incumba recurentilor pârâti, ori acestia nu au probat faptul ca proprietarul locuintei se încadra în categoria exploatatorilor de locuinte, respectiv faptul ca acesta obtinea în mod constant venituri din închirierea locuintei din Eforie.

Dimpotriva, s-a probat de catre reclamanti, prin actul de vânzare-cumparare transcris la Tribunalul Constanta sub nr. 2262/1929, ca scopul cumpararii imobilului în litigiu, teren si constructie a fost pentru folosinta personala a cumparatorilor, iar fisa fiscala nr.2 atesta faptul ca Vila Cl. era înscrisa pe rolul perceptiei fiscale la nr.222 si avea destinatia de locuinta imobilul fiind folosit efectiv de catre sotii T. si C.C.

În ceea ce o priveste pe defuncta H.A., instanta a retinut ca aceasta nu a avut calitatea de proprietar asupra lotului nr. 925, iar pretentiile succesoarei acesteia, reclamanta C.A.S., nu au fost valorificate în raport cu imobilul revendicat în actiunea principala – Vila Cl. (în prezent Vila C.) si terenul aferent, în suprafata de 925 m.p.; actiunea conexa ce viza lotul nr. 924 compus din 600 m.p. teren a fost trimisa spre rejudecare pe fond primei instante.

În conditiile în care imobilul restituit prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta reclamantei din actiunea principala nu a apartinut niciodata autorilor reclamantei C.A.S., respectiv numitilor H.A., A.D. si nici nu s-a dispus restituirea bunului catre aceasta reclamanta, se retine ca nu se impunea a fi analizata legalitatea masurii nationalizarii Vilei Cl. si în raport de autoarea H.A., cum în mod nefondat a sustinut recurenta S.C. C.S. 2000.

Pe de alta parte, în raport cu dispozitiile art.6 din Legea nr. 213/1998, se retine ca valabilitatea titlului statului nu presupune numai respectarea exigentelor Decretului nr. 92/1950 la momentul aplicarii acestuia, ci si conformitatea actului de nationalizare cu Constitutia, cu Tratatele internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii imobilului de catre stat.

Art.1, 2 si 3 din Decretul nr. 92/1950 defineste scopurile pentru care a fost edictat acest act normativ, aratând ca masura este necesara pentru întarirea si dezvoltarea sectorului socialist în economia R.P.R., pentru asigurarea unei bune gospodariri a fondului de locuinte, supuse degradarii din cauza sabotajului marii burghezii si pentru a lua din mâinile exploatatorilor de locuinte un mijloc de exploatare.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului a decis, în mod constant, în jurisprudenta sa, ca exista în cadrul art.1 Protocolul 1 la CEDO un drept intrinsec la indemnizatie în cadrul privarii de proprietate, atunci când despagubirea este necesara în vederea respectarii proportionalitatii între ingerinta în dreptul individului si „utilitatea publica.”

În absenta acestui drept, art.1 nu va asigura decât o protectie iluzorie si ineficienta a dreptului de proprietate. Prin urmare, nu este suficient ca o privare de proprietate sa urmareasca un obiectiv legitim de utilitate publica, trebuie sa existe un raport de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat.

Art. 8 si 10 din Constitutia României din anul 1948 prevedea ca „proprietatea particulara agonisita din munca si economisire se bucura de o protectie sociala”, iar exproprierile pentru cauza de utilitate publica se realizeaza numai pe baza legii si cu o dreapta despagubire.”

În cauza, se retine ca nationalizarea imobilului proprietatea autorului reclamantilor, desi a fost justificata sub aspectul interesului public, nu s-a realizat cu asigurarea unui raport de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat, nefiind platite despagubiri persoanelor ale caror bunuri au fost nationalizate, ceea ce confera masurii un caracter abuziv.

De altfel, Decretul nr. 92/1950 a fost declarat ca fiind un act abuziv, în mod explicit prin Legea nr. 10/2001, act normativ prin care legiuitorul a urmarit repararea prejudiciilor cauzate fostilor proprietari prin privarea de bunurile proprietatea lor în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

În consecinta, se retine ca este vadit nefondata critica recurentilor pârâti ce vizeaza caracterul valabil al titlului statului cu privire la imobilul litigios.

Si transmiterile ulterioare, în temeiul Legii nr. 18/1991 si a Legii nr. 15/1990 a imobilului – teren 400 m.p. si constructie – Vila Cl., s-au realizat în mod nevalabil, pârâtii Orasul Eforie si S.C. C.S. S.A. au dobândit bunul de la un neproprietar.

Pârâtul Orasul Eforie a dobândit terenul în suprafata de 400 m.p., lotul nr. 925 de la Statul Român, prin efectul Legii nr. 18/1991.

Pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. a dobândit constructia – Vila C. (fosta Vila Cl.) de la S.C. C.S. S.A. care la rândul sau a dobândit-o de la Statul Român în temeiul Legii nr. 15/1990.

Conform art. 20 din Legea nr. 15/1990 „Bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu exceptia celor dobândite cu alt titlu”.

În conditiile în care statul român, care era actionarul unic al S.C. C.S. la momentul înfiintarii acesteia ca societate comerciala prin transformarea fostei unitati economice de stat, nu detinea imobilul – teren si constructie în baza unui titlu legal, nici pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. nu a dobândit un drept de proprietate valabil si preferabil reclamantilor cu privire la imobilul mai sus mentionat.

În consecinta, se retine ca instantele de fond si de apel au solutionat în mod judicios actiunea în revendicare imobiliara în contradictoriu cu toti pârâtii – Orasul Eforie, Consiliul Local al Orasului Eforie si S.C. C.S. 2000 S.A.

Referitor la critica ce vizeaza împrejurarea conform careia instantele de fond si de apel nu au identificat corect imobilul restituit reclamantilor si au acordat acestora mai mult decât a detinut autorul lor la momentul nationalizarii, se retine ca este de asemenea vadit nefondata.

Reclamantii s-au legitimat ca proprietari ai imobilului situat în Eforie Nord, strada N.V. nr. 19A, compus din teren în suprafata de 400 m.p. ce formeaza lotul nr.925 din Parcelarea „Movila T.” si o cladire tip parter în suprafata construita de 264,39 m.p. denumita Vila C. (fosta Vila Cl.), imobilul transmis prin succesiuni succesive de la fostul proprietar C.C. care, la rândul ei, l-a dobândit prin actul de vânzare-cumparare transcris sub nr. 2262/1929 la Tribunalul Constanta.

Prin fisa fiscala nr.2 depusa la dosar se atesta ca Vila Cl. a fost edificata în baza autorizatiei nr. 3879/1938, iar prin raportul de expertiza efectuat în cauza de inginer C.V. s-a constatat ca imobilul constructie de tip parter este compus din zece camere, are o vechime de 70-75 ani si s-a mentinut în aceiasi configuratie de la data preluarii si pâna în prezent.

Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 instanta a mentionat în dispozitiv în mod expres care sunt dimensiunile terenului, vecinatatile acestuia, suprafata totala de 400 m.p., iar în referire la constructie s-a mentionat în mod expres ca se restituie numai Vila C. (fosta Cl.), cu o suprafata de 264,39 m.p., astfel cum a fost individualizata prin expertiza C.V.

Anexa la aceasta vila, situata pe lotul nr. 924 si care în prezent este folosita cu destinatia de locuinta, nu a facut obiectul restituirii în prezenta cauza. Cererea conexa formulata de reclamanta C.A.S., care avea ca obiect suprafata de teren de 600 m.p. lotul nr. 924, pe care se sustine ca ar fi construita anexa la Vila Cl. (constructie ce ar fi fost realizata dupa nationalizare), a fost trimisa spre rejudecare primei instante si nu face obiectul controlului judiciar în prezentul recurs.

În concluzie, imobilul restituit reclamantilor a fost individualizat în mod clar în hotarârea recurata si se identifica în totalitate – teren 400 m.p. si constructia Vila C. (fosta Vila Cl.) cu proprietatea nationalizata în mod abuziv de la C.T.

3. La rândul lor, reclamantii M.G. s.a. au criticat legalitatea hotarârii pronuntate de Tribunalul Constanta sub aspectul solutionarii cererii de interventie formulata de S.C. C. S.R.L., apreciind ca în mod nelegal au fost obligati sa plateasca intervenientei despagubiri în valoare de 28031,11 lei reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate de aceasta societate comerciala la imobilul proprietatea reclamantilor pe perioada derularii contractului de locatie de gestiune.

Apreciaza recurentii ca obligarea lor la plata contravalorii îmbunatatirilor este contrara dispozitiilor din contractul de locatie si aceasta deoarece, prin acest contract, locatorul era obligat sa asigure, prin cheltuieli de exploatare, buna functionare a unitatii de cazare, cheltuielile fiind amortizate prin intermediul pretului de cazare încasat de la clienti în perioada de exploatare în scop comercial a vilei.

4. Si intervenienta S.C. C. S.R.L. a criticat legalitatea hotarârii Tribunalului Constanta sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii sale ce viza restituirea unui drept de retentie asupra Vilei C. (fosta Vila Cl.) pâna la momentul platii despagubirii în valoare de 28031,11 lei, instituita în sarcina reclamantilor.

Întrucât recursurile reclamantilor si al intervenientei S.C. C. S.R.L. vizeaza modalitatea de solutionare a cererii de interventie, respectiv stabilirea dreptului de creanta al intervenientei pentru lucrarile executate în imobilul restituit reclamantilor, în perioada derularii locatiei de gestiune, cât si instituirea unui drept de retentie pâna la plata efectiva a despagubirii, Curtea va analiza împreuna aceste recursuri, urmând a fi solutionate printr-un considerent comun.

Se retine a fi fondata critica reclamantilor ce vizeaza gresita admitere a cererii de interventie sub aspectul obligarii reclamantilor la plata unor despagubiri în valoare de 18031,11 lei.

Intervenienta S.C. C. S.R.L. s-a aflat într-un raport contractual cu S.C. C.S. S.A. izvorât din contractul de locatie a Vilei C. (fosta Vila Cl.), contract înregistrat sub nr. 257 din 17 ianuarie 1992 si încheiat pe o perioada de zece ani, respectiv 17 ianuarie 1992 – 17 ianuarie 2002.

Dupa înfiintarea S.C. C.S. 2000 S.A., Vila C. a fost predata acestei societati comerciale, iar prin actul aditional nr. 137 din 14 noiembrie 2000 la contractul de locatie a gestiunii nr. 257/1992, s-a convenit asupra modificarii contractului, în sensul ca începând cu aceasta data, calitatea de locatar o va avea S.C. C.S. 2000 S.A. Prin acest act aditional nu s-a modificat durata locatiunii si nici conditiile acesteia.

Conform dispozitiilor art. IV pct. B din contract, locatorul avea obligatia sa conserve patrimoniul primit si sa îl dezvolte ca un bun proprietar conform categoriilor de încadrare pe categorii de stele, prin lucrari de intimizare, modernizare si ridicare a gradului de confort conform obligatiilor stipulate în caietul de sarcini (anexa si parte integranta a contractului) la termenele si în conditiile stabilite.

La momentul debutului locatiei de gestiune, vila C. era „subclasificata” (conform mentiunii din caietul de sarcini), iar locatorul s-a angajat ca lucrarile de investitii pentru intimizarea, modernizarea si ridicarea gradului de confort – în vederea mentinerii categoriei de încadrare sa fie realizate pâna în anul 1995.

Art. 4 din caietul de sarcini anexa la contractul de locatiune nr. 257 din 17 ianuarie 1992 prevede ca nerespectarea a doua termene de executie a lucrarilor din caietul de sarcini ce urmeaza a fi realizate de locator constituie o cauza de desfiintare a contractului.

Realizarea acestor lucrari de reparatii curente, intimizari si modernizari a spatiului comercial, exploatat în scop turistic constituie o obligatie contractuala a locatorului, stabilita prin caietul de sarcini si care a fost esentiala la încheierea contractului de locatiune în beneficiul S.C. C. S.R.L. pentru locatiunea Vilei C.

Mai mult, în contractul de locatiune a gestiunii nr. 257/1992 si în caietul de sarcini s-a prevazut ca în cazul în care locatorul executa lucrari de reparatii capitale din fondurile sale, acestea se vor realiza pe baza documentatiei tehnica avizata de locator, care în aceste conditii, pe baza de documente „poate sa scada valoarea cotei de RK din valoarea locatiei.”

Prin urmare, pe perioada derularii contractului de locatiune, partile au convenit în mod expres asupra obligatiilor pe care le avea fiecare în legatura cu modernizarea si conservarea imobilului în vederea exploatarii lui în scop turistic, investitiile locatorului în cadrul unor lucrari de reparatii capitale urmând a fi avute în vedere la stabilirea locatiei datorate, dar numai în cazul în care aceste lucrari se efectueaza pe baza unei documentatii tehnice avizate de locatar si pe baza programelor de lucrari convenite de parti.

În cauza, nu s-a dovedit ca în perioada de zece ani 1992-2002 în care s-a derulat contractul de locatie a gestiunii au existat astfel de documentatii tehnice si programe de lucrari avizate de locator cu privire la lucrari de reparatii capitale, iar în ceea ce privea lucrarile curente de întretinere, intimizare si modernizare ele cadeau în sarcina locatorului, ca obligatie contractuala pentru derularea activitatii comerciale.

Din probatoriul administrat în cauza, rezulta ca intervenienta a continuat sa foloseasca în scop turistic Vila C. si dupa împlinirea termenului contractual de zece ani, efectuând în anii 2003 – 2004 o noua serie de lucrari necesare si utile, de conservare si modernizare a vilei, astfel cum sunt mentionate în expertiza inginer P.N.

Se retine, pe de o parte, ca toate aceste lucrari au fost efectuate în timpul prezentului litigiu, în care intervenienta era parte, în absenta unor acorduri si documentatii tehnice aprobate de proprietarul bunului si fara a mai exista la momentul efectuarii lor un contract de locatie a gestiunii în derulare.

Abia la data de 26 octombrie 2007, printr-un act aditional la contractul nr. 257/1992, S.C. C.S. S.A. si S.C. C. S.R.L. au convenit „prelungirea contractului de locatiune”, retroactiv, de la data mentionata ca data de încetare a contractului nr. 257/1992 (anul 2002) si pâna la 31 noiembrie 2007.

Prin acelasi act aditional, partile contractante au convenit ca „În cazul solutionarii irevocabile a actiunii juridice de revendicare a dreptului de proprietate asupra activului, în favoarea celui care a revendicat, contractul sa fie desfiintat fara plata de daune de catre locator.”

Prin urmare, în mod gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari cadeau în sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (în cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar în cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota RK din valoarea locatiei.

În acest sens, în contractul de locatiune partile au convenit ca „În situatia în care elementele de cheltuieli fixe cuprinse în locatie se vor schimba ca urmare a unor reglementari ulterioare de amortizare, uzura de inventar,cota RK, taxe teren si impozit cladiri, volumul locatiei de gestiune se va modifica în mod corespunzator”.

Prin urmare eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad în sarcina reclamantilor,, ci având în vedere izvorul lor – contractul de locatiune a gestiunii încheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. – realizarea lor este posibila numai în raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.

Pentru considerentele expuse, se impune admiterea recursului, cu consecinta modificarii hotarârii recurate sub aspectul celor mai sus mentionate, în sensul respingerii cererii de interventie ce vizeaza obligarea reclamantei la plata despagubirilor în valoare de 28031,11 lei.

Pe cale de consecinta, în conditiile în care intervenienta S.C. C. S.R.L. nu este titulara unui drept de creanta în raport cu reclamantii proprietari ai Vilei C. (fosta Cl.), nici cererea sa de instituire a unui drept de retentie asupra Vilei C. nu se poate retine a fi fondata.

Dreptul de retentie a fost definit în literatura de specialitate ca fiind acel drept real care confera creditorului în acelasi timp debitor al obligatiei de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a retine acel bun în stapânirea sa si de a refuza restituirea lui pâna când debitorul sau, creditor al lucrului, va plati datoria ce s-a nascut în sarcina lui în legatura cu lucrul respectiv.

Pentru acordarea dreptului de retentie se cer întrunite cumulativ mai multe conditii, si anume:

– creanta retentorului sa fie certa, lichida si exigibila;

– dreptul de retentie sa fie invocat fata de proprietarul exclusiv si actual al bunului respectiv;

– între lucru si creanta sa existe o conexiune.

În speta, se retine ca intervenientul S.C. C. S.R.L. nu este titularul unui drept de creanta în raport cu proprietarii Vilei C. (fosta Cl.) – reclamanti în prezenta cauza – situatie în care, nefiind întrunite în mod cumulativ conditiile mai sus invocate nu este îndreptatit sa se instituie în favoarea sa un drept de retentie, motiv pentru care, în baza art. 312 Cod procedura civila, recursul sau se retine a fi nefondat si urmeaza a fi respins.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, urmeaza a fi respinse recursurile formulate de S.C. C.S. 2000 S.A., Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar si S.C. C. S.R.L.

Admite recursul formulat de recurentii reclamanti.

Modifica în parte decizia recurata si sentinta apelata, în sensul ca respinge în tot cererea de interventie formulata de S.C. C S.R.L. ca nefondata.

Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei si ale sentintei.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro