404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Actiune in evacuare. Protectia chiriasilor in conditiile OUG nr. 40/1999. Limite. Respectarea unui just echilibru intre modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasului la un trai decent si la o locuinta

Recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al pârâtilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.

Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 21698/212/2008, reclamantii M.I. si M.A. au solicitat în contradictoriu cu pârâtii C.D. si C.S. ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligati pârâtii, în temeiul O.U.G. nr.40/1999 cu modificarile ulterioare, sa încheie cu reclamantii, în calitate de chiriasi, un contract de închiriere pentru spatiul situat în Constanta, str. I.B. nr.5.

În motivarea cererii, s-a aratat ca reclamantii locuiesc în spatiul respectiv de peste 25 de ani în temeiul unor contracte de închiriere încheiate cu fostul ICRAL, RA C.U., respectiv RAEDPP Constanta, ultimul contract având valabilitate pâna la data de 08.04.2009. Au sustinut reclamantii ca li s-a adus la cunostinta, prin executor judecatoresc, faptul ca pârâtii au calitatea proprietar, urmând a conveni la data de 30.06.2008 asupra încheierii unui nou contract de închiriere, însa demersurile au ramas fara rezultat.

Reclamantii au apreciat ca în temeiul faptului ca sunt chiriasi de buna credinta si au folosit imobilul potrivit destinatiei sale, se impune obligarea pârâtilor la încheierea unui contract de închiriere în conditiile legii, adica pentru o perioada de 5 ani.

Pârâtii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii, motivat de faptul ca potrivit dispozitiilor legale termenul pâna la care s-a prelungit valabilitatea contractelor de închiriere este 08.04.2009, neputându-li-se opune un alt termen.

Prin sentinta civila nr.4246/4.03.2009 pronuntata de Judecatoria Constanta, a fost respinsa ca nefondata cererea formulata de reclamantii M.I. si M.A. în contradictoriu cu pârâtii C.D. si C.S.

În considerentele sentintei, prima instanta a retinut ca la data de 15.06.2004 reclamantii au încheiat contractul de închiriere nr.2975 cu RAEDPP Constanta, pentru spatiul din Constanta, str. I.B. nr.5, stabilindu-se ca termenul de închiriere este cel prevazut de OG nr.8/11.03.2004, respectiv pâna la data de 08.04.2009.

La data de 28.05.2008, pârâtul C.D. în calitate de proprietar i-a notificat pe reclamanti, potrivit art.10 din OG nr.40/1999, stabilindu-se termen pentru rezolvarea situatiei locative vizând spatiul în discutie la data de 30.06.2008.

În vederea reglementarii situatiei locative, partile s-au întâlnit la BEJ S.C.A., unde a fost încheiat procesul verbal din 10.11.2008 care consemneaza pozitia procesuala a partilor, în sensul ca pârâtii au dorit sa încheie contractul de închiriere pentru perioada prevazuta de lege, respectiv pâna la 08.04.2009, iar reclamantii au dorit sa încheiere un nou contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani.

Pârâtii au invocat faptul ca reclamantii, desi au luat cunostinta ca sunt noii proprietari ai spatiului înca din luna iunie 2008, nu au înteles sa achite chiria stipulata în contract, adica mai mult de 3 luni consecutiv, iar reclamantii nu au probat faptul ca au procedat la achitarea sau la consemnarea acestor sume la dispozitia proprietarului, desi au aratat ca RAEDPP nu a dorit sa mai încaseze chiria pentru spatiul în discutie începând cu luna august 2008.

Astfel fiind, prin raportare la situatia de fapt retinuta si la dispozitiile legale mentionate anterior, prima instanta a apreciat ca nu se poate retine în sarcina proprietarului obligatia de a proceda la încheierea unui nou contract de închiriere pentru perioada solicitata de reclamanti, situatie în care cererea a fost respinsa ca nefondata.

Împotriva acestei hotarâri, reclamantii au declarat în termen legal recurs, ce a fost calificat de tribunal ca fiind apel, prin raportare la obiectul cererii si disp. art.282 alin.1 din Codul de procedura civila.

În motivarea cererii de apel, s-a invocat faptul ca hotarârea primei instante este motivata foarte succint si superficial, fara a analiza toate înscrisurile depuse la dosar, fapt ce conduce la concluzia ca instanta nu si-a manifestat rolul sau activ ; instanta nu a aratat în mod expres care au fost considerentele pentru care înscrisurile depuse nu au fost luate în considerare.

Prin decizia civila nr. 430/29.09.2009 Tribunalul Constanta a respins apelul reclamantilor ca nefondat.

În considerentele deciziei pronuntate tribunalul a retinut ca reclamantilor le apartine culpa în neîncheierea contractului de închiriere pentru ca acestia au solicitat ca termenul locatiunii sa fie de 5 ani, dar acest termen nu este un termen imperativ si fix, referirea din OUG nr. 40/1999 cu privire la acest termen fiind înteleasa ca desemnând limita superioara a perioadei pentru care proprietarul poate fi îndatorat sa încheie contract de închiriere pentru imobilul retrocedat.

Proprietarii au respectat dispozitiile ordonantei cu privire la notificarea chiriasilor asa încât, în lipsa încasarii oricarei sume cu titlu de chirie de mai bine de 1 an si jumatate, nu se poate impune acestora sa încheie contract de închiriere cu chiriasii, pentru imobilul lor, timp de 5 ani.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.I. si M.A. sustinând, în esenta, ca instanta a retinut eronat faptul ca O.U.G. nr. 40/1999 si-a încetat aplicabilitatea la 8.04.2009 si ca nu s-au avut în vedere normele de protectie a regimului locativ al chiriasului, reglementate atât prin art. 2 din OUG nr. 40/1999, dar si prin art. 13 din Legea nr. 10/2001.

Sustin recurentii ca si în ipoteza în care dreptul chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere reprezinta o ingerinta, un amestec în folosirea imobilului proprietatea pârâtilor, aceasta nu se traduce într-o expropriere formala sau într-o expropriere de fapt, ci numai într-un control al folosintei bunurilor, domeniu asupra caruia legiuitorul national are o mare latitudine de reglementare.

Mai arata recurentii ca instanta de apel a depasit atributiile puterii judecatoresti, deoarece prin decizia pronuntata a contestat puterea legala a unor texte legale, respectiv O.U.G. nr. 49/1999, act normativ care nu a fost abrogat si a acordat prioritate jurisprudentei CEDO, care nu este izvor de drept în legislatia româna.

Recursul nu este întemeiat.

Pârâtii C.D. si C.S. se legitimeaza ca proprietari ai bunului în litigiu în baza unui contract de cesiune încheiat în anul 2006 si a deciziei civile nr. 516/C din 3 decembrie 2007 pronuntata de Curtea de Apel Constanta care a dispus în mod irevocabil restituirea bunului catre fostul proprietar.

Procedura de restituire a imobilului s-a derulat pe calea dreptului comun art. 480 Cod civil), iar nu în procedura Legii nr. 10/2001, astfel încât nu se poate retine incidenta acestui act normativ cu privire la subrogarea proprietarului în drepturile statului sau ale unitatii detinatoare în privinta contractelor de închiriere care grefeaza folosinta imobilului restituit si nici cu privire la prelungirea de drept a contractelor de închiriere în conditiile prevazute de art. 13-15 din acest act normativ si de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007. De aceea, argumentul din recurs privind aplicabilitatea în speta a acestui act normativ nu se poate retine.

Raporturile locative derulate anterior restituirii imobilului catre fostul proprietar, încheiate între reclamanti si RAEDPP Constanta, au fost în guvernate si de dispozitiile OUG nr. 40/1999, act normativ menit sa asigure protectia chiriasilor si prin care s-a stabilit (art. 1) prelungirea de drept a contractelor de închiriere pentru o perioada de 5 ani de la data aparitiei ordonantei. Aceasta înseamna ca, de principiu, efectele contractelor de închiriere aflate sub incidenta OUG nr. 40/2004 au avut aplicabilitate pâna la data de 8 aprilie 2004. Deoarece imobilul în litigiu a fost restituit prin hotarârea instantei abia în decembrie 2007, cu privire la acesta s-au aplicat si dispozitiile OUG nr. 8/2004 care reglementa prelungirea cu înca 5 ani a duratei contractelor de închiriere pentru imobilele aflate în proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale.

Prin urmare, dreptul chiriasilor la reînnoirea contractului de închiriere a operat pâna la data prevazuta prin OUG nr. 8/2004, respectiv pâna în aprilie 2009, aceasta fiind si data pentru care pârâtii proprietari si-au exprimat acordul de încheiere a noului contract cu chiriasii reclamanti.

Refuzul reclamantilor de a încheia un contract de închiriere cu o durata mai mica de 5 ani nu poate fi interpretat decât ca un refuz de încheiere a contractului de închiriere pentru ca, asa cum s-a aratat, o prorogare de drept a termenului contractual a operat numai începând cu data intrarii în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar dupa expirarea tuturor acestor prorogari legale nu a mai fost adoptat nici un act normativ care sa stabileasca o astfel de masura de protectie a chiriasilor si nici termenul în care mai poate opera prelungirea contractelor de închiriere.

De altfel, recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al pârâtilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.

Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

De altfel, instanta de apel nu a depasit atributiile puterii judecatoresti si nici nu a savârsit un exces de putere, ci a retinut în considerentele hotarârii ca exista în jurisprudenta CEDO, hotarârii care constata ca O.U.G. nr. 40/1999 se traduce într-o reglementare a folosintei bunurilor si prin urmare, face obiect de reglementare al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, care impune, înainte de toate si cu prioritate ca o ingerinta a autoritatii publice în dreptul la respectarea bunurilor sa fie legala. Principiul legalitatii presupune existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile în aplicarea lor, conditii pe care dispozitiile art. 10-15 din O.U.G. nr. 40/1999 nu le îndeplinesc (cauza Torik împ. României – Hot. din 7.02.2008, cauza Radovici si Stanescu împ. României – Hot. din 2.11.2006; cauza Popescu si Toader c. României).

Chiar în lipsa unui text expres în CEDO cu privire la obligativitatea hotarârii instantei europene în raport cu statul – statul privit ca „întreg”, ca ansamblu organic articulat al autoritatilor publice, inclusiv al celor judecatoresti – aceasta obligativitate ar putea fi concluzia inevitabila a unui polisilogism, având ca premisa majora constatarea ca prin însesi prevederile Conventiei, (art. 19 si urmatoarele din Titlul II al CEDO) a fost organizata si functioneaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului ca instrument al unei jurisdictii unice si obligatorii pentru protectia fiintelor umane si asigurarea respectarii obligatiilor asumate în acest domeniu de statele contractante la Conventie.

Statul român, prin prevederile incluse în Constitutie,(art. 11 si art. 20) a înteles sa atribuie semnificatie jurisdictionala nationala si constitutionala Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, precum si oricaror pacte sau tratate la care a devenit parte, inclusiv Conventia Europeana, cu toate articulatiile ei, daca acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.

Însasi instanta europeana a precizat ca „hotarârile sale au nu numai rolul de a solutiona cauzele cu care este sesizata, ci si pe acela ca, pe un plan mai larg, sa clarifice, sa salvgardeze si sa dezvolte normele Conventiei, contribuind astfel la respectarea de catre state a angajamentelor pe care acestea si le-au asumat în calitatea lor de parti contractante (Hot. din 18 ian.1978 în cauza Irlanda contra Regatului Unit).

Curtea a mai retinut ca, atunci când constata o violare a dreptului persoanei, statul are nu numai obligatia de a asigura celui interesat o satisfactie echitabila, dar si de a alege masurile generale integrate în ordinea sa juridica interna pentru a preveni violarile constatate de Curte si consecintele acestora. Ea a reafirmat caracterul declarativ al hotarârilor ei, dar si scopul preventiv al unor litigii repetitive similare (Hot. din 22 iunie 2004, în cauza Braniowski contra Poloniei).

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod proc. civila se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.

În baza art. 275 Cod proc. civila obliga recurentii reclamanti catre intimatii pârâti la 500 lei cheltuieli de judecata.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro