Sisteme de Publicitate în General Sisteme de Publicitate în România
autor: DUMITRACHE ELENA CLAUDIA
CUPRINSUL REFERATULUI:
1. Introducere:
2. Noţiunea de bun imobil:
3. Noţiunea de cadastru a bunurilor imobile.
4. Constituirea cadastrului:
5. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor immobile
6. Sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară
7. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile
8. Noţiunea, obiectul şi scopul publicităţii imobiliare
9. Efectele publicităţii imobiliare
10. Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare
11. Principiile cadastrului
11.1. Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile
11.2. Principiul publicităţii integrale
11.3. Principiul legalităţii
11.4. Principiul relativităţii
11.5. Principiul specialităţii
11.6. Principiul neutralităţii
11.8. Principiul oficialităţii
11.9. Principiul priorităţii
11.10. Principiul forţei probante
12. Publicitatea imobiliară în România
13. Cadastrul
14. Termeni utilizaţi în domeniu
15. Sisteme de publicitate imobiliară folosite în România
15.1 Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
15.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare
15.3. Comparaţie între cele două sisteme de publicitate imobiliare
16. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de dispoziţiile Legii nr. 7/1996 modificată
17. Ordonanța de Urgență nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
18. Practică judiciară:
19. Publicitatea imobiliară în lumina Noului Cod civil
20. Modificari ale Noului Cod civil prin Legea nr. 71/2011 referitor la Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicitatii imobiliare
21. Perspective în materie de publicitate imobiliară
21. Anexe:
22. Bibliografie
1. Introducere:
Necesitatea reglementării regimului juridic al bunurilor imobile s-a impus odată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor ca o necesitate a securizării tranzacţiilor imobiliare, publicităţii şi pentru crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa pasibilă de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea şi formarea bunurilor imobile, ca lucrări cadastrale.
Pentru a lua în evidenţă toate imobilele din ţară este necesară cunoaşterea naturii lor juridice, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat, prin norme legislative, stabileşte modul de creare şi de ţinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoaşterea publică a dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor immobile şi apărarea de stat a acestor drepturi.
Cadastrul general se creează, aşadar, în baza bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor certificate de titular, reprezentând entitatea de bază a cadastrului.
2. Noţiunea de bun imobil:
În reglementarea Noului Cod Civil exista o diferenţiere în ceea ce priveşte termenul de “imobil” în sens general şi “imobil” în sens special regăsit în materia Cărţilor Funciare, astfel:
• imobil în sens general (art.537 Cod Civil) – terenuri, izvoare, cursuri de apă, plantaţii prinse în rădăcini, construcţii şi tot ceea ce e încorporat/fixat în acestea cu caracter permanent;
• imobil în sens special (art. 876 alin. 3 Cod Civil) – una sau mai multe parcele alăturate aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi având un număr cadastral unic.
Dreptul de proprietate se întinde asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).
• Aplicaţia practică a acestei prevederi este utilizată în domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al staţiilor eoliene, etc.).
3. Noţiunea de cadastru a bunurilor imobile.
Originea cuvântului cadastru nu este stabilită cu certitudine, existând mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia.
Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greacă şi ar deriva de la cuvântul compus „katastikon”, în care prefixul „kata” înseamnă de sus în jos, iar „sticon” ar semnifica registru de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ .
Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva de la cuvântul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi în legătură strânsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi care, la origine, însemna impozit pe capul familiei [capitatio].
Cu sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la Veneţia. Ulterior, cuvântul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Franţa – le cadastre şi de Germania – der (das) Kataster .
În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, odată cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile social-economice ale ţării.
Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 1996 , cadastrul este:
1) un ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a suprafeţelor funciare;
2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică.
4. Constituirea cadastrului:
Cadastrul se constituie din:
1) planurile cadastrale ale teritoriului;
2) Registrele bunurilor imobile;
3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil. 25
Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurările cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietăţilor funciare, se identifica proprietarii şi drepturile imobiliare.
Existenţa lucrărilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor în zonele unde pământul era cultivat având destinaţie agricolă: în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia, în Orientul Mijlociu .
Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoaşte o dezvoltare de milenii.
Potrivit istoricilor, necesitatea publicităţii imobiliare a fost conştientizată începând cu perioada biblică a omenirii.
Datorită fixităţii, pământul nu putea fi transmis din mână în mână, iar consimţămîntul liber exprimat nu adăpostea dobânditorul de rea-credinţa vânzătorului, acesta putând să vândă terenul şi celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumpărător.
Era cunoscut şi dreptul de a transmite terenul prin moştenire.
În acest sens, era necesară confirmarea unei autorităţi privind lipsa impedimentelor în a-l dărui.
Un exemplu elocvent întru confirmarea celor spuse îl găsim în Biblie [Jer. 32:9], unde este menţionat prorocul Ieremia care a cumpărat un lot de pământ de la verişorul său Hanamel din Anatota, căruia i-a plătit, în prezenţa martorilor, şaptesprezece şecheli de argint, întocmind actul de vânzare-cumpărare, pe care a aplicat ştampila, o copie de pe care a transmis-o autorităţii locale.
Descrieri similare găsim şi în monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi scandinave prevedeau, în scop de publicitate, ca tranzacţia imobiliară să fie săvârşită în faţa judecătorilor prin asistarea martorilor.
În perioadele mai avansate, tranzacţiile imobiliare erau legalizate şi păstrate într-un exemplar la notar sau judecătorie.
În aspectul celor expuse, ţinând cont de importanţa actuală a sistemelor cadastrale, concluzionăm că sensul termenului cadastru nu înseamnă doar registre fiscale, privind mai ales pe deţinătorii de imobile funciare, ci se referă la mai multe domenii ale vieţii economice şi juridice, unde anumite informaţii se ţin de sus în jos, cum ar fi:
cadastrul funciar care, ca parte componentă a cadastrului general, este un sistem unitar, de sinestătător şi obligator de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează stabilirea, înregistrarea, descrierea şi marcarea pe hărţi şi planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe teritoriul ţării, indiferent de destinaţie şi tipul de proprietate; unităţile de bază ale acestui sistem sunt: terenul şi deţinătorul de teren;
cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaţional privind regimul juridic al fondului forestier, clasificarea pădurilor pe grupe şi categorii funcţionale, aprecierea lor sub raport 26 economic, altă informaţie necesară pentru gospodărirea fondului forestier şi pentru evaluarea rezultatelor activităţii economice; ţinerea evidenţei de stat a fondului forestier şi a cadastrului silvic de stat se efectuează de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii şi cercetărilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenţei de stat a fondului forestier sunt corelate cu datele cadastrului funciar
cadastrul de stat al resurselor naturale, care este înfiinţat pentru ţinerea evidenţei cantităţii, calităţii şi altor caracteristici ale resurselor naturale, precum şi evidenţa volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora
cadastrul de stat al spaţiilor verzi, care cuprinde datele evidenţei spaţiilor verzi conform indicilor de calitate şi cantitate, funcţionalităţii, precum şi datele folosirii şi evaluării sub aspect economic, social, decorativ şi ecologic
cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se întocmeşte pentru zăcăminte naturale şi tehnogene şi manifestările de substanţe utile, precum şi pentru obiectivele din subteran nelegate de extracţia substanţelor utile;
cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenţei apelor conform indicilor de cantitate şi calitate, datele privind înregistrarea folosinţelor de apă, evidenţa folosirii apelor şi starea lor ecologică;
Enumerarea nu este exhaustivă. Există şi alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice şi de televiziune, în care se înscriu datele specifice acestor instalaţii, însoţite de planurile de amplasament.
Este instituit şi cadastrul conductelor de apă, în care se înregistrează traseul, dimensiunea, debitul, folosinţa etc. a conductelor ce aprovizionează cu apă localităţile şi obiectivele industriale.
Toate cadastrele enumerate primesc planurile de bază de la cadastrul general [imobiliar] unde îşi includ informaţiile proprii, pe care le comunică şi cadastrului general în vederea actualizării hărţilor.
Menţionăm că termenul cadastru se utilizează şi în alte domenii ce nu au nici o legătură cu imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul întreprinderilor, cadastrul vânatului, cadastrul animalelor etc.
Revenind la cadastrul pământului, constatăm că, în dependenţă de procedeul tehnic folosit la redactarea hărţilor şi la calcularea suprafeţelor, se mai folosesc astfel de termeni:
1) cadastru grafic;
2) cadastru numeric.
Dacă, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaţiile din cadastru sunt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc.
Din acest considerent, după anul 1934, în RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar în Austria Grundkataster [cadastru funciar].
5. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile
Încă din antichitate, măsurările cadastrale şi funcţiile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu sunt un scop în sine, servind primelor forme de impunere fiscală, scopul de bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare. Confirmările privind activitatea de organizare şi măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pământul era cultivat pentru agricultură, în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.
În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului.
În Grecia Antică – Sparta şi Atena – împărţirea pământului era neuniformă. Populaţia era împărţită în clase conform cenzului de avere, condiţie ce necesita măsurarea pământului şi aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă.
În sec XIIVII î.e.n., grecii foloseau termenul pământ şi termenul sol cu înţelesuri diferite. Pământul era considerat element al cosmosului, pe când solul – o însuşire în legătură cu prelucrarea acestuia.
În acest sens, Ksenofont [a. 425-355 î.e.n.], în lucrarea sa „Ăkonomika”, indică: Pentru gestionarea corectă a pământului, beneficiarii trebuie să cunoască bonitatea acestuia, determinând astfel care culturi vor da roade mai înalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a. 372-287 î.e.n.], face o analiză detaliată pământurilor din punctul de vedere al componenţei chimice, proprietăţii de absorbţie a apei, structurii, efectelor căldurii etc.
În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietăţile imense.
Astfel, pământul se împărţea după principul echităţii sociale, care nu s-a putut menţine şi care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate şi la prăbuşirea lui.
Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit şi promovat de Solon.
În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se arătau limitele [limites] parcelelor.
Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre.
În coloniile nou-formate, paralel cu hărţile, se întocmeau registre de evidenţă a parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor.
Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La iniţiativa acestuia, datele privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se înscriau în registre speciale.
Planurile moşiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins şi asupra coloniilor romane.
În Europa evului mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut a face ordine în avuţia naţională obţineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveţia, Lituania, oraşul autonom Milano etc .
Progresul tehnico-ştiinţific a jucat un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renaşterii.
În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara 1:2000 şi la scara 1:800 pentru ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil şi o hartă topografică a principatului la scara 1:72000.
Popoarele germanice măsurau şi estimau pământurile cu ocazia împărţirilor. Astfel, pământul care, iniţial, aparţinea tribului a fost împărţit ulterior membrilor individuali.
Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul papal, de Belgia şi Imperiul Habsburgic.
Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada dominaţiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 1066-1087], ce conţineau informaţii detaliate privind teritoriile şi calitatea pământurilor.
Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a resurselor funciare în scop de impozitare.
6. Sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară
Primul sistem, conformat principiilor Revoluţiei franceze [Codul civil francez] a impus, în materie contractuală, principiul consensualismului.
Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe principiul relativităţii efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi, publicitatea drepturilor reale.
Un sistem similar celui german este şi cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform căruia un funcţionar al administraţiei fiscale înscria drepturile imobiliare după exercitarea unui control la faţa locului şi efectuarea publicităţii imobiliare, menite să declanşeze eventualele opoziţii ale celor interesaţi, înscriere dând naştere prezumţiei irefragabile de existenţă a dreptului înscris.
În perioada de etnogeneză a românilor, măsurărilor funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristică agrimensura romană antică sub forma hotărniciei.
Delimitarea hotarelor unei moşii se făcea de o comisie, formată din şase membri boieri [din care cel puţin unul era de meserie hotarnic sau avea pregătirea necesară] şi ţărani liberi – răzeşi pe baza unui hrisov [ordin domnesc de încuviinţare].
În acele vremuri, hotarnicii nu întocmeau hărţi sau planuri, ci o ocolniţă sau carte de alegere a hotarelor, în care erau menţionate punctele de hotar pe baza actelor şi a mărturiilor de la faţa locului, la care se anexau uneori schiţe ce indicau punctele materializate prin movile sau pietre de hotar.
Publicitatea imobiliară consta în însemnările şi transcrierile de proprietate în catastiful târgului după obiceiul din zilele de demult.
Astfel, Alexandru Iliaş, domn al Ţării Româneşti [1616-1618 şi 1627-1629] şi al Moldovei [1620-1621 şi 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: “Deci, cum veţi găsi şi cum vor hi scrise la catastif sau într-un act din 17 aprilie 1621, în care se stabilea vânzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se menţiona: “să fie volnic a o scrie în catastiful oraşului precum obiceiul de veac”.
Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aşa-numitelor cărţi sau register fonciare.
Cel dintâi registru ce îndeplineşte şi funcţii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615 urmat de Registrul însurăţeilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733 ce ilustra evidenţa terenurilor repartizată tinerilor căsătoriţi.
Un alt registru, instituit în anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansată a registrului Liber Publicus şi elucida informaţie privind ipotecarea caselor, grădinilor, gospodăriilor şi arăturilor din raza oraşului sau aferente acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit în anul 1753 urmat, în 1754, de Protocolul public al consiliului orăşănesc ce includea informaţie privind contractele încheiate, evaluări de imobile, tranzacţii şi partaje.
Din conţinutul registrelor relevăm principiile de bază ale evidenţei bunurilor imobile, valabile şi astăzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliare, adică evidenţa tehnică, economică şi juridică.
Către sfârşitul secolului al XVIII-lea şi începutul secolului al XIX-lea, au apărut, o dată cu primele legiferări şi primele planuri de moşii, bazate pe ridicări topografice în teren.
Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilită în Hrisovul domnesc din 1785.
Prin anii 1816-1817, dreptul atestă o modernizare exprimată prin adoptarea Codului lui Calimach, care, în linii generale, era asemănător codului modern. Reglementarea juridică a proprietăţii o găsim şi în Manualul lui Andronache Donici editat la 1812 destinat judecătorilor.
Reglementări concrete ale „pămîntului” se conţineau în Legiuirea Caragea, denumită generic „pravilă a pământului”, din anul 1812, în care găsim modalităţile dobândirii şi ocrotirii proprietăţii, reglementarea raporturilor de indiviziune, hotărnicie, servitute etc.
Conform reglementărilor invocate, asigurarea creanţei de către debitor se admitea prin ipotecarea pământului, iar art. 589 prevedea şi un sistem de publicitate corespunzător etapei de dezvoltare, care consta în înscrierea dreptului de ipotecă şi predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude, probabil, acţiunile răuvoitoare ale debitorului.
În cărţile – registru se înscriau atât dreptul de ipotecă cât şi drepturile reale asupra bunurilor imobile.
Cărţile de înregistrare a ipotecii se transformă, în procesul evoluţiei, în cărţi funciare, scopul cărora consta în posibilitatea stabilirii în orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor publicităţii şi veridicităţii.
Principiul publicităţii consemna faptul că actele translative de proprietate cu efecte juridice să fie înregistrate în cartea funciară, din care moment deveneau opozabile pentru terţi.
Principiul veridicităţii consemna faptul că orice înscriere, în cartea funciară, are putere juridică deplină pentru terţele persoane considerându-se veridică până la proba contrarie.
Măsura de publicitate a fost stabilită şi în Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenţională.
Începând cu anul 1938 [până în 1996], în România, raporturile cadastrale şi de proprietate imobiliară, au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938.
7. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile
Practica mondială cunoaşte următoarele sisteme autonome de înregistrare:
– anglo-saxonă – ce constă în înregistrarea publică a convenţiilor şi
– continentală – ceconstă în înscrierea, în registrul public, a drepturilor imobiliare.
Ţara noastră a preluat ambele forme ale publicităţii imobiliare.
Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clasă de bunuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ţară, a unui mecanism de evidenţă atât a bunurilor imobile, cât şi a titularilor de drepturi.
La constituirea cadastrului imobiliar, ţările avansate au ţinut cont ca delimitarea teritorială să fie:
– în ordine cadastral-ierarhică, adică de la microraion la cartier, sector;
– flexibilă, adică la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile să fie conformă unei logici simple, evitându-se orice dubii, neclarităţi etc.
– uniformă, adică cu un singur înţeles, pentru a nu confunda terenurile;
– multifuncţională, să fie folosită de sinestătător, precum şi corelată la alte sisteme.
Legea nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare defineşte, în art. 1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Decretul – lege nr.115/1938 dispunea în acest sens: Cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile anume prevăzute de lege [art. 1].
8. Noţiunea, obiectul şi scopul publicităţii imobiliare
Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare.
Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantarea drepturilor subiective civile.
Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.
Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun.
Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de informare a terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a lua cunoştinţă despre un act sau fapt juridic, despre o sitaţie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realităţi juridice.
Publicitatea imobiliară are ca obiect esenţial drepturile imobiliare principale şi accesorii. În funcţie de modul concret de organizare, publicitatea imobiliară se mai poate referi în subsidiar şi la unele drepturi personale sau alte stări juridice, cu condiţia ca acestea să aibă o minimă legătură cu imobilele ori cu drepturile nemişcătoare.
Cel mai important de subliniat aici e faptul că sistemele de publicitate imobiliară se preocupă de soarta drepturilor imobiliare private, precum şi de actele juridice tot private. Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că ele au ca vocaţie esenţială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale propriu-zise, adică particulare sau private.
Sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lăsând în plan secund faptele juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare.
Concluzia se poate desprinde şi din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie excepţiile de la înscrierea în Cărţile funciare.
Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate constata că excepţiile de la înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice, dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).
Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Iniţial s-a plecat de la ideea că opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului, după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor imobiliare.
9. Efectele publicităţii imobiliare
Este de subliniat că sistemele de publicitate produc efecte multiple, dar dintre acestea, doar unul este definitoriu. În plus, aceste efecte pot, în anumite limite, să coexiste în cadrul aceluiaşi sistem de publicitate imobiliară. Dacă am imagina o scală a puterii acestor efecte în sens descrescător, am putea vorbi de sisteme de publicitate imobiliară cu efect atributiv de drepturi şi sisteme cu efect confortativ, la care vom adăuga şi existenţa efectelor informative.
Sistemele de publicitate atributive de drepturi nu mai sunt simple accesorii dreptului obiectiv substanţial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse înscrierii trebuie să realizeze această formalitate substanţială. Sistemul se şi numeşte „atributiv” deoarece el atribuie drepturi, adică le constituie, strămută sau le stinge ca efect al înscrierii lor în Cartea funciară.
Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor înscrise; ele nu au nici o înrâurire asupra existenţei acestor drepturi imobiliare. Sistemele se numesc „confortative” deoarece sporesc confortul juridic al titularilor înscrişi, al căror drept imobiliar e opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari care nu-şi înscriu dreptul în sistem şi care, datorită inopozabilităţii dreptului lor, pot resimţi un anumit disconfort juridic.
Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliară se referă la faptul că acesta poate furniza celor interesaţi unele date şi informaţii cu privire la situaţiile imobiliare supuse publicităţii.
Aceste efecte sunt accesorii efectului caracterial şi nu pot defini un sistem propriu-zis de publicitate; ele fie se adaugă unui sistem de publicitate imobiliară, fie definesc un simplu sistem de evidenţă imobiliară.
Astfel, vechile Cărţi funciare dotate cu efect atributiv de drepturi reale imobiliare, sunt compatibile cu efectul confortativ al înscrierilor, care se leagă de creanţe sau stări personale ataşate imobilelor înscrise, după cum notarea uneori poate produce doar un efect informativ.
10. Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare
Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare sunt:
1) apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice;
2) conferirea transferurilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducându-se la cunoştinţa tuturor regimul juridic a bunurilor imobile aflate în circuitul civil;
3) asigurarea credibilităţii creditului garantând înscrierea ipotecii, rangul dreptului înscris în registrul imobiliar;
4) posibilitatea exercitării, de către organele statului, a controlului necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului;
5) informarea publicului cu privire la imobilele înregistrate şi drepturile instituite asupra lor.
11. Principiile cadastrului
În cazul publicităţii imobiliare, acţiunile participanţilor la circuitul civil sunt diriguite de principii atât generale, cât şi speciale, care emană din actele normative ce reglementează raporturile sociale.
11.1. Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Dreptul real presupune o dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a interzice oricui să aducă atingere acestui drept.
Esenţa principiului rezidă în faptul că actele juridice încheiate cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă devin opozabile terţilor din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile.
Deci, înscrierea drepturilor în registrul bunurilor imobile este o continuitate a executării obligaţiilor contractuale sau de altă natură, după caz.
Altfel spus, confirmarea şi publicitatea voinţei exprimate devine erga omnes.
Prin derogare de la norma instituită, practica judiciară a recunoscut că lipsa înscrierii nu poate fi invocată de contractanţi, părţile fiind obligate a-şi respecta obligaţiile asumate.
În concluzie, Legea doar recunoaşte [confirmă] drepturile nu şi învesteşte pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 22, Noul Cod civ. Se stabileşte obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii.
11.2. Principiul publicităţii integrale statuează înscrierea în Registrul bunurilor imobile a tuturor operaţiunilor juridico-imobiliare potrivit cărora se transmit, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale imobiliare.
Registrul bunurilor imobile constituie un adevărat registru de stare civilă al imobilelor, cuprinzând situaţia lor juridică completă şi reală, iar principiul respectiv proclamând sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia, obligativitatea identificării şi înregistrării imobilelor în registrul bunurilor imobile, indiferent de proprietar, pe întreg teritoriul ţării.
11.3. Principiul legalităţii presupune că toate înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica legalitatea titlului în a cărui temei se solicită înscrierea.
În cazul când documentele justificative, anexate cererii, nu corespund exigenţelor prevăzute în materie, cererea se respinge şi se întoarce solicitantului împreună cu documentele anexate la cerere, indicându-se temeiul respingerii.
Potrivit doctrinei , principiul legalităţii comportă două aspecte:
1) legalitatea formală – registratorul e în drept să înscrie numai actele şi faptele prevăzute de lege;
2) legalitatea materială – cercetarea minuţioasă a corespunderii documentului, în a cărui temei se cere înscrierea, condiţiilor legale.
11.4. Principiul relativităţii prezumă că înscrierea unui drept în Registrul bunurilor imobile se poate face numai împotriva acelui care, la înregistrarea cererii, era înscris sau urma să fie înscris ca titular al acelui drept, cel înscris în registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular.
11.5. Principiul specialităţii statuează obligaţia de a se arăta, prin înscrieri, în Registrul bunurilor imobile, persoana în a cărei favoare se face înscrierea, dreptul pe care îl dobândeşte, îl modifică sau îl stinge, precum şi bunul imobil asupra căruia dobândeşte acest drept.
11.6. Principiul neutralităţii [disponibilităţii] atestă faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile se face la cererea persoanei îndreptăţite şi nu din oficiu.
11.7. Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor reale imobiliare determină producerea de efecte ale acestei înscrieri din momentul înregistrării cererii de înscriere a unui act. Înscrierea acesteia în registrul bunurilor imobile determină şi rangul dreptului înscris.
11.8. Principiul oficialităţii consfinţeşte rolul registratorului, este în drept şi obligat să verifice din oficiu cererea de înscriere, veridicitatea documentelor în baza cărora se cere înscrierea.
Registratorul este în drept să respingă cererea şi documentele neconforme rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau în controversă cu datele înscrise deja în registrul bunurilor imobile.
11.9. Principiul priorităţii se află într-o strânsă corelaţie cu principiul opozabilităţii, înscrierile în Registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor. Ordinii înregistrării cererii îi va corespunde rangul înscrierii dreptului, determinat de data şi de ora înregistrării cererii.
11.10. Principiul forţei probante a înscrierii în registrul bunurilor imobile constă în faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile se consideră a fi exactă şi că nici un drept real nu poate exista şi, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimănui dacă nu este înscris în registrul bunurilor imobile.
Prin urmare, înscrierile se consideră exacte în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului, nu a fost însemnată vreo acţiune prin care se contestă veridicitatea sau să invoce inexactitatea.
Principiul instituie două prezumţii legale relative:
1) dreptul înscris în registrul bunurilor imobile se prezumă a exista în favoarea persoanei [până la proba contrarie];
2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este considerat inexistent.
12. Publicitatea imobiliară în România
De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel bazat pe cărţile funciare.
În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate şi alte sisteme intermediare: sistemul cărţilor de publicitate funciară, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru Bucureşti şi câteva localităţi limitrofe şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară, aplicabil în anumite localităţi din Transilvania.
Codul civil şi Codul de procedură civilă reglementează modalitatea de evidenţă prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea.
Sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni are un caracter personal, criteriul principal de evidenţă fiind persoana şi nu imobilul.
Sistemul presupunea ţinerea a două registre, unul de transcripţiuni, în care se transcriau prin copiere în întregime actele de transmisiuni şi constituiri de drepturi, şi unul de inscripţiuni, care cuprindea menţiuni referitoare la privilegii şi ipoteci.
După aceste registre este greu să se determine cine este adevăratul proprietar al imobilului şi existenţa sarcinilor, întrucât cercetarea registrelor se face pe o perioadă de până la 30 de ani în urmă în cazul transmisiunilor şi pe o perioadă de până la 15 ani în cazul ipotecilor, în condiţiile în care acestea sunt într-un stadiu avansat de uzură.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real de evidentă, avându-se în vedere imobilul precum şi modul cât mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest sens fiind apariţia Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărţi funciare, la nivelul întregii ţări. Superioritatea sistemului cărţilor funciare rezidă în faptul că are în vedere interesele terţilor pe care Codul civil i-a ignorat şi că acesta permite o identificare facilă a imobilului.
De asemenea, este de menţionat caracterul real al evidenţei, prin care atât părţile, cât şi terţii interesaţi sunt în măsură să cunoască situaţia juridică a unui imobil în orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmăririle, indisponibilizările, modalităţile de care sunt afectate dobândirea dreptului, capacitatea părţilor etc.).
Publicitatea imobiliară întemeiata pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea sa funciară în care sunt înscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoaşte situaţia juridică a acestuia.
Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanentă a legiuitorului pentru perfecţionarea sistemului de publicitate imobiliară. Dinamica circuitului civil al imobilelor, dispariţia îngrădirilor legale privitoare la înstrăinarea terenurilor, contextul socio-politic şi economic, sunt factori care influenţează direct sistemul de publicitate imobiliară.
Pe de altă parte, aşa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliară este determinantă pentru un mediu de afaceri stabil, având în vedere că ponderea majoritară a garanţiilor uzitate în relaţiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datorează tocmai faptului că sistemul de carte funciară conferă mai multă siguranţă creditului şi pieţei imobiliare faţă de alte sisteme de evidenţă.
13. Cadastrul
Primele legiferări în domeniu, ca şi primele planuri geometrice de moşii, bazate pe ridicări topografice, au apărut spre sfârşitul secolului al XVII-lea şi începutul celui de-al XVIII-lea, mai întâi în Banat, Transilvania şi Bucovina, iar apoi în Vechiul Regat.
Au luat naştere astfel primele instituţii de învăţământ superior de profil în care se preda cursul de „gheodezie şi iniţiere a câmpului” la Iaşi (1814), sub patronajul lui Gheorghe Asachi şi la Bucureşti (1818), la iniţiativa lui Gheorghe Lazăr. Titlul de „inginer hotarnic” s-a instituit, oficial în anul 1868, prin regulamentul pentru refacerea hotărniciilor (pe baza Codului civil român de la 1865), iar după 1930, titlul de „inginer cadastral”.
Anul 1933 este socotit anul apariţiei cadastrului modern prin adoptarea Legii nr.23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi introducerea cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia, cu posibilitatea că documentele cadastrale să fie recunoscute pe „piaţa de capital” printre „titlurile de valoare”.
Etapa de mare însemnătate a începerii cadastrului general şi unificării cărţilor funciare (1933-1955) a continuat cu etapă sistemelor de evidenţă funciară şi de cadastru funciar (1955-1991), pentru ca după 1991 să asistăm la o perioadă de stagnare a lucrărilor de cadastru general.
În perioada 1947-1990, terenurile au fost scoase din circuitul civil, iar sistemul cadastral şi regimul funciar s-a adaptat acestei situaţii, realizându-se totuşi planuri şi hărţi cadastrale, ca şi bonitări ale terenurilor, în special pentru planificarea economică centralizată, având în vedere deţinătorii de atunci ai bunurilor imobiliare ( sectorul de stat şi cooperatist ).
În temeiul unor acte normative, care au constituit baza evidenţei funciare ( Decretul 281/1955 şi HCM nr.1240/1955), cadastrul s-a transformat, prin faptul că a servit la comasarea terenurilor agricole, într-o evidenţă imobiliară a proprietăţii socialiste de stat şi cooperatiste.
În perioada 1990-1996 – a funcţionat Oficiul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol (OCAOTA), în subordinea Ministerului Agriculturii
În anul 1997 – În conformitate cu prevederile Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996, s-a înfiinţat Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie publică în subordinea Guvernului României sub directă coordonare a Primului Ministru, care îndruma, controlează şi realizează activitatea de geodezie, fotogrammetrie, teledetecţie, cartografie şi cadastru la nivelul întregii ţări. În subordinea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie funcţionează Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru precum şi 42 Oficii de Cadastru, Geodezie şi Cartografie judeţene şi cel al municipiului Bucureşti.
Odată cu apariţia Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 70/17.05.2001, cu aplicabilitate de la 1 iulie 2001, situaţia instituţională şi organizatorică a structurii existente s-a modificat în sensul că:
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie a preluat de la Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor responsabilitatea cadastrului şi organizării teritoriului agricol;
La nivelul judeţelor şi al Municipiului Bucureşti s-a creat, ca serviciu public descentralizat în subordinea ONCGC, un singur oficiu de cadastru, geodezie şi cartografie, desfiinţându-se vechile oficii de cadastru şi organizarea teritoriului agricol şi fostele oficii de cadastru din subordinea ONCGC;
Cele două institute, Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru, şi respectiv, Institutul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol s-au unificat într-un singur institut, Institutul de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie în subordinea ONCGC;
Prin aceste modificări s-au adus în responsabilitatea aceeaşi instituţii, cele două mari structuri ” cadastrul general şi cadastrul agricol ” şi s-au concentrat astfel bazele de date cadastrale, tehnică specifică şi forţa umană, ceea ce a creat premise pentru o activitate coerentă şi utilizarea raţională a resurselor.
În anul 2002 – ONCGC trece în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor
În anul 2004 – se înfiinţează Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară prin reorganizarea ONCGC şi preluarea activităţii de publicitate imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
14. Termeni utilizaţi în domeniu
Codificare cadastrală – operaţiunea prin care se atribuie numere identificatoare (coduri) de recunoaştere unică a corpurilor de proprietate �n raport cu proprietarul.
Cadastru general – sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor corpurilor de proprietate, indiferentde destinaţie şi de proprietar, de pe întreg teritoriul ţării.
Birou de carte funciară – compartiment auxiliar al judecătoriei, care are ca obiect de activitate înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile.
Carte funciară – sistem de publiciate imobiliară întemeiat pe identificarea cadastrală a imobilelor.
Cadastre de specialitate – subsisteme de evidentă şi inventariere sistematică din punct de vedere tehnic şi economic a bunurilor imobile, specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrării lor raţionale. Dintre acestea se disting:
-cadastrul agricol – evidenţă şi inventarierea sistematică a terenurilor agricole pe categorii şi subcategorii de folosinţă, specificând natura solului, panta, pretabilitatea la anumite culturi, clasa de calitate, venitul net etc.;
– cadastrul forestier – evidenţă şi inventarierea sistematică a fondului forestier naţional şi a amenajamentelor silvice, specificând suprafaţa, esenţă lemnoasă, vârsta, consistenţa masei lemnoase, etc., precum şi informaţii referitoare la sol, relief şi climă;
– cadastrul căilor ferate – evidenţă şi inventarierea terenurilor, construcţiilor, instalaţiilor şi stării reţelei feroviare;
– cadastrul drumurilor – evidenţa şi inventarierea terenurilor, construcţiilor, instalaţiilor şi stării reţelei de drumuri;
– cadastrul porturilor -evidenta şi inventarierea sistematică a terenurilor, construcţiilor, instalaţiilor, căilor de transport, reţelelor subterane şi supraterane, platformelor tehnologice etc., care deservesc unităţile portuare;
– cadastrul aeroporturilor – evidenţa şi inventarierea sistematică a terenurilor, construcţiilor, instalaţiilor, căilor de transport, reţelelor subterane şi supraterane, etc., care deservesc aeroporturile;
– cadastrul apelor – evidenţa şi inventarierea apelor, a terenurilor acoperite de ape şi stuf precum şi a instalaţiilor care le deservesc, organizate pe bazine hidrografice, specificând suprafaţa, calitatea, folosinţa, instalaţiile de transport şi exploatare, de protecţie şi ameliorare a calităţii, precum şi condiţiile de relief şi climă;
– cadastrul fondului imobiliar – evidenţa şi inventarierea corpurilor de proprietate din localităţi, specificând, pentru construcţii, folosinţa, materialele de construcţie, structură, regimul de înălţime, fundaţia, suprafaţa, dotările, starea;
– cadastrul reţelelor edilitare (apă, canalizare, termoficare, gaz, electrice, telefonice) – evidenţa şi inventarierea reţelelor edilitare şi a instalaţiilor care le deservesc, specificând amplasamentele, traseele, dimensiunile, materialele de construcţie, parametrii tehnici, starea.
Corp de clădire – parte componentă a unei clădiri, delimitată după următoarele criterii:
– sistemul arhitectonic şi constructiv determinat de faţade şi materialele de construcţie a pereţilor exteriori;
– intrarea separată în clădire;
– independenţa şi regimul diferit de înălţime faţă de alte clădiri alăturate.
Categorie de folosinţă a terenului – caracterizare codificată din punct de vedere al destinaţiei terenului în funcţie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, construcţii, căi de comunicaţii, exploatare minieră, etc.).
Construcţie – o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparţine unei persoane sau mai multor persoane, în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi dintr-o clădire, cu una sau mai multe intrări. Fiecare intrare are o adresă. Adresa este identică cu cea a intrării.
Corp de proprietate – una sau mai multe parcele alipite, aparţinând aceluiaşi proprietar.
Delimitarea cadastrală a unităţii administrativ-teritoriale – lucrare distinctă la introducerea cadastrului la nivelul unităţii administrativ-teritoriale , constând în: constituirea conform legii a comisiei, parcurgerea întregului traseu al hotarului unităţii administrativ- teritoriale, stabilirea punctelor de hotar caracteristice pe linia de hotar sau pe limita intravilanului şi marcarea lor cu borne, determinarea coordonatelor acestora, întocmirea actelor şi documentaţiei tehnice de delimitare.
Drept real – dreptul absolut, adică opozabil tuturor, pe care titularul îl exercită direct asupra bunului, fără a fi necesară intervenţia altor persoane.
Drept de proprietate privată – drept aparţinând numai persoanelor fizice care îşi pot exercita, asupra imobilelor din proprietatea privată, toate prerogativele dreptului de proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia din putere proprie şi în interesul satisfacerii nevoilor personale.
Drepturile reale imobiliare principale – drepturi care au o existenţă de sine stătătoare în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă.
Drepturi reale imobiliare accesorii – drepturi reale imobiliare care servesc ca o garanţie reală a unor drepturi de creanţă şi au o existenţa juridică subordonată drepturilor reale imobiliare principale. Din acestea fac parte: ipotecă, amanetul şi unele privilegii imobiliare.
Deţinători de terenuri – titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deţin�tori precari.
Entităţi de bază ale sistemului de evidenţă a cadastrului general – parcelă, construcţia şi proprietarul.
Extravilanul unităţii administrativ-teritoriale – partea din unitatea administrativ-teritoriala cuprinsă în afara intravilanului, delimitată cadastral potrivit legii.
Fond funciar – totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlurile pe baza cărora sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui judeţ, al României, etc.).
Imobil – parcelă de teren cu sau fără construcţii.
Intravilanul unităţii administrativ-teritoriale – partea din unitatea administrativ-teritoriala, legal delimitată, destinată construirii şi habitaţiei.
Numerotare cadastrală – operaţiunea prin care se atribuie, după anumite reguli, numere de ordine (numere cadastrale) corpurilor de proprietate şi parcelelor din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale.
Numerotare topografică (în cadastru) – operaţia prin care se atribuie numere de ordine punctelor caracteristice ale contururilor.
Parcela – suprafaţa de teren situată într-o unitate administrativ-teritoriala pe un amplasament bine stabilit , având o singură categorie de folosinţă şi aparţinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în indiviziune. Din punct de vedere economic, o parcelă poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscală este o porţiune a parcelei având aceeaşi clasificare calitativă.
Publicitate imobiliară – sistem de înscriere în documente publice a corpurilor de proprietate împreună cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii şi posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliară se realizează prin cartea funciară.
Partidă cadastrală – suma corpurilor de proprietate care aparţin aceluiaşi proprietar în cuprinsul unei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau municipiu).
Plan topografic – reprezentare convenţională, în plan, analogică sau digitală, a unei suprafeţe de teren, într-o proiecţie cartografică şi într-un sistem de referinţă. În România planul topografic se întocmeşte în Sistemul de proiecţie Stereografic 1970 şi în Sistemul de referinţă Marea Neagră 1975.
Plan cadastral de bază – plan tematic întocmit pentru nevoile cadastrului general, pe care sunt redate detaliat, poziţia şi numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate şi parcelelor, categoriile de folosinţă a terenurilor şi construcţiile permanente.
Plan cadastral de ansamblu – produs derivat obţinut prin generalizarea conţinutului planului cadastral de bază. Se întocmeşte, de regulă, pentru o unitate administrativ-teritoriale şi conţine reprezentarea hotarului, a limitelor intravilanelor şi denumirile acestora, principalele detalii liniare, elemente de toponimie, denumirile teritoriilor administrative vecine.
Proprietar – persoana fizică sau juridică titulară în exclusivitate sau în indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus înscrierii.
Posesor – persoana fizică sau juridică care deţine numai posesiunea şi folosinţa din dezmembramintele dreptului de proprietate.
Punctul geodezic (PG) – elementul din reţeaua geodezică materializat în teren, poziţionat prin coordonate �n sistemele de referinţă oficiale, inventariat după număr/denumire şi cu fisă de descriere.
Registru cadastral – documentul principal al cadastrului general, prin care se sistematizează datele cadastrale pentru evidenţierea distinctă în cadrul unităţii administrativ-teritoriale a situaţiei corpurilor de proprietate şi proprietarilor, precum şi a situaţiilor centralizatoare pe destinaţii ale terenurilor, grupelor de proprietari, intravilan – extravilan, etc.
Reţea geodezică (RG) – totalitatea punctelor determinate într-un sistem unitar de referinţă, cuprinzând reţeaua de triangulatie- trilateraţie (RTT), pentru poziţionarea în plan şi reţeaua de nivelment şi gravimetrie (RNG) pentru poziţionarea altimetrică.
Reţeaua de triangulaţie – trilateraţie (RTT) este formată din puncte situate pe o anumită suprafaţă , încadrate în reţele geometrice compacte în care s-au efectuat determinări astronomice şi /sau direcţii azimutale, distanţe zenitale şi lungimi de lături, pe baza cărora s-au calculat coordonatele punctelor în sistem unitar de referinţă.
Sector cadastral – diviziune tehnică cadastrală a unităţii administrativ-teritoriale, delimitată de detalii liniare (căi de comunicaţie, ape, diguri, etc.), care nu suferă modificări curente şi care cuprinde mai multe bunuri imobile alipite.
Sistemul informaţional al cadastrului – organizarea de baze de date grafice şi alfanumerice de evidenţă tehnică, economică şi juridică referitoare la corpurile de proprietate şi la proprietarii acestora.
Schiţa corpului de proprietate – documentul grafic ce se întocmeşte odată cu completarea fişei corpului de proprietate, la o scară convenabilă, pe care se înscriu datele de localizare şi de identificare a corpului de proprietate, categoriile de folosinţă a parcelelor, construcţiile, precum şi vecinătăţile acestora.
15. Sisteme de publicitate imobiliară folosite în România
15.1 Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
Importanţa publicităţii imobiliare este evidenţiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie şi anume:
asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscrişi în registrele publice;
oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situaţiei juridice în care se află bunurile imobile din circuitul civil;
garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice;
permite autorităţilor publice specializate să verifice modificările pe care le suferă situaţia materială a bunurilor, în interesul întregii socetăţi
În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la alta, în funcţiede influenţele germanice sau franceze asupra sistemului juridic.
Această coexistenţă va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul ţării, va putea prelua şi încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
Sistemele de publicitate imobiliară aplicabile la noi în ţară conform Codului civil sunt:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii personale, ce funcţionează în Vechiul Regat;
2. Sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale, ce este aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
3. Cărţile de publicitate imobiliară, conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele localităţi din fostul judeţ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;
4. Cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase ori pirdute din cauza evenimentelor istorice;
5. Cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canale.
Primele două sisteme sunt mai importante şi le vom prezenta în continuare; următoarele trei sunt privite mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecţionare.
“Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influenţa legislaţiei franceze şi belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale şi, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii şi înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)” .
Iniţial sistemul francez a fost unul personal, evidenţa ţinându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creat registre în care evidenţa se ţinea atât pe persoane, cât şi pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil şi prin Codul de procedură civilă.
Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ţinea pe persoane, de unde îi vine şi denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaşte care este situaţia juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toţi proprietarii care au deţinut respectivul imobil.
Publicitatea se realizează prin transcrierea şi înscrierea într-o serie de registre şi anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.
Codul civil român actual face referire la sistemul personal de publicitate imobiliară în art. 1295: ” În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”.
În Codul civil se facea referire şi la transcrierea donaţiilor imobiliare, în art. 818, sau a ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare, în art. 1780-1787. Toate aceste prevederi veneau să garanteze protecţia drepturilor reale imobiliare, oferindu-le opozabilitate faţă de terţii interesaţi asupra situaţiei materialea imobilelor.
Procedura prin care se realizează acest tip de publicitate imobiliară se poate deduce din chiar denumirea sistemului, respectiv: “Se va ţine la fiecare judecătorie un registru de transcrierea de mutaţie sau strămutarea proprietăţilor, un alt registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor, un alt registru pentru transcrierea comandamentelor şi o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor de amanet”. (art. 710 Cod de procedură civilă).
Prin transcriere se înţelege acea operaţiune de reproducere integrală în registrul de publicitate a conţinutului actelor juridice care aduc modificări în situaţia juridică a imobilelor, de constituire, strămutare sau stingere de drepturi reale imobiliare. Iar inscripţiunea constă în reproducerea acelor părţi din actele juridice care fac referire la ipoteci şi privilegii.
Publicitatea imobiliară prin intermediul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni mai poartă şi denumirea de publicitate reală personală, deoarece registrele sunt ţinute pe numele persoanelor care deţin în proprietate bunuri imobile.
Legislaţia în vigoare vine să lămurească şi asupra tipurilor de acte juridice care sunt supuse transcrierii.
Astfel art. 711 din Codul de procedură civilă face o enumerare a acestor acte, care sunt:
a) “toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;
b) toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
c) toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuinţă;
d) toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
e) tranzacţiile asupra drepturilor reale;
f) ordonanţele de adjudecare;
g) hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;
h) cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani;
i) extract de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai lung de trei ani.”
“Conform art. 1738 Cod civil, între creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privinţa imobilelor, decât când ele au fost aduse la cunoştinţa publică, prin inscripţie în registrele de publicitate imobiliară şi numai de la data acelei inscripţii, cu unele excepţii”.
Iată încă o dovadă a importanţei publicităţii imobiliare şi a rolului acesteia de a aduce la cunoştinţa publică situaţia juridică a imobilelor, pentru ca acestea să devină opozabile erga omnes şi nimeni să nu aducă vreun prejudiciu titularilor drepturilor reale, respectiv drepturilor de creanţă.
De la această regulă privind înscrierea, face excepţie doar privilegiul persoanei care doreşte să vândă imobile şi care trebuie supus transcrierii.
Există câteva situaţii care nu obligă la realizarea publicităţii imobiliare. Este vorba despre cazurile în care nu se pune în aplicare principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi prin transcriere, şi anume:
1. hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi reale;
2. transmisiunea proprietăţii prin deces, atât prin succesiune testamentară, cât şi prin succesiune legală;
3. împărţeala în cazul când imobilul se atribuie unuia din copărtaşi;
4. actele juridice prin care se renunţă la un drept încă neacceptat (renunţarea moştenitorului la succesiune).
De asemenea între părţi şi succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte conform principiului relativităţii, fără a mai fi necesară transcrierea sau înscrierea. Alte cazuri în care operează de drept efectul translativ de drepturi sunt cele de accesiune, vânzare silită şi expropriere pentru o cauză de utilitate publică, confiscare, succesiuni vacante ori bunuri părăsite, când o proprietate individuală este trecută în proprietatea statului.
Uneori s-a pus problema priorităţii unei cereri de transcriere sau înscriere faţă de altele, atunci când toate au fost depuse în acelaşi timp şi privesc aceleaşi drepturi.
Se întâmplă în cazurile când acelaşi drept real a fost transmis sau constituit în favoarea a două sau mai multe persoane.
Atunci se aplică principiul qui prior tempore, potior jure, conform căruia are prioritate şi câştig de cauză acea persoană care a îndeplinit prima formalităţile necesare pentru realizarea transcrierii şi înscrierii. Se apără astfel buna desfăşurare a circuitului civil al imobilelor împotriva vânzătorilor de rea-credinţă, care au intenţia de a vinde acelaşi bun imobil, succesiv,mai multor persoane, ceea ce ar determina caracterul nesigur şi incertitudinea pentru respectivul drept real.
15.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare
“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să producă.
Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii.
Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege fructele după munca lui”.
Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.
Cărţile funciare au ajuns să fie introduse în ţara noastră pe parcursul a mai multe perioade, prin adoptarea unei serii de legi, regulamente, ordonanţe şi instrucţiuni. Procesul a fost destul de lent datorită formei conţinutului acestor norme, destul de greoi, complicat şi dificil de înţeles.
Primele atestări ale acestei instituţii datează de prin sec. al XVII-lea, dar manifestătile legale în acest sens s-au înregistrat abia în jurul anului 1840. Prima provincie românească în care cartea funciară a început să-şi desfăşoare beneficiile a fost Transilvania.
Aici domina Imperiul Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliară prin Diploma Leopoldină din 1781, sistemul extinzându-se de prin 1855 şi în alte zone precum Banat, Crişana, Satu Mare şi Maramureş.
Cum am menţionat şi anterior, cartea funciară este o instituţie de origine germană. Bineînţeles că pe parcurs au avut loc mai multe îmbunătăţiri ale acestui sistem, legiuitorul român având interesul de a adapta cât mai bine această instituţie în cadrul sistemului nostru de drept, creând astfel cele mai prielnice condiţii.
În acest sens s-a ajuns şi la concluzia că cel mai bine ar fi să aibă loc unificarea sistemului de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul ţării odată cu înfăptuirea Marii Uniri de la 1 decembrie 1918 şi s-a adoptat şi promulgat Legea nr.115/1938, privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, publicată în Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938.
Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia cărţii funciare într-un mod exhaustiv, primul de acest gen.
Planul de unificare a sistemului de publicitate a eşuat însă datorită lipsei unui cadastru general, astfel că în materie de publicitate cartea funciară nu a cuprins decât Transilvania, Banat şi Bucovina.
Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel că după preluarea Transilvaniei la Coroana României în 1920, juriştii vremii au apreciat pozitiv efectele cărţii funciare, pe care le considerau superioare faţă de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din Vechiul Regat.
Problema în îndeplinirea obiectivelor propuse a constituit-o desfăşurarea extraordinar de lentă a lucrărilor cadastrale, în comparaţie cu Transilvania, unde se pusese în aplicare mai înainte ordinul împăratului Iosif al II-lea în 1786.
Prin urmare România a renunţat repede la dezideratele privind publicitatea prin intermediul cărţilor funciare, în preajma celui de-al doilea război mondial, nereuşind să realizeze un cadastru naţional, ceea ce ar fi corespuns atributului de stat naţional, care este prevăzut în art. 1 din Constituţie (”România este stat naţional, suveran şi independent, unitar şi indivizibil”).
Dacă ar fi să definim noţiunea de carte funciară ar putea fi: “înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari” . Se poate deduce uşor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de publicitate reală, respectiv faptul că evidenţa ţinută pe imobile şi nu pe persoane, permite cunoaşterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situaţia juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranţă, certitudine şi încredere.
Completări la definiţia dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 sau din Decretul-lege nr.115/1938, în funcţie de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Aşadar cărţile funciare reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile şi proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.
Despre sistemul de publicitate imobiliară reală al cărţii funciare se poate afirma nu numai că este doar unul real, ci şi personal, adică mixt.
Aceasta se datorează faptului că nu întotdeauna s-a putut întocmi cartea funciară doar pe baza datelor despre imobil, astfel că a fost acceptată şi întocmirea unor foi personale de carte funciară care să treacă de acel obstacol al fărâmiţării proprietăţii funciare care exista la momentul adoptării legii de introducere a noului sistem de publicitate imobiliară.
Modul în care se întocmesc şi se ţin aceste cărţi funciare este stabilit prin lege. Astfel fiecare localitate are o carte funciară, întocmită şi numerotată împreună cu registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv. Iar fiecare registru este ţinut de către biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se află situat bunul în cauză.
Drepturile care se înscriu în cartea funciară sunt drepturi reale, care capătă după înscriere denumirea de drepturi tabulare. Acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie şi dreptul de servitute. Alături de aceste drepturi reale imobiliare principale sunt cuprinse şi drepturile reale imobiliare accesorii, respectiv ipoteca şi privilegiile imobiliare, care sunt de fapt tot o formă de ipotecă în legătură nemijlocită cu imobilul.
Din obiectul cărţii funciare rezultă eficienţa acestei instituţii. Prin cartea funciară se realizează o publicitate completă şi reală a tuturor drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare.
Riscul de incertitudine s-a eliminat prin faptul că acest sistem de publicitate are la bază imobilul, care este fix faţă de orice operaţiune juridică la care este supus, comparativ cu proprietarii săi succesivi, trecători şi care se perindă prin faţa lui prin diferitele fapte şi operaţiuni juridice (vânzare, succesiune, partaj etc.).
Conform legii cartea funciară este alcătuită din trei părţi şi un titlu care informează asupra numărului ei şi a numelui localităţii în care este situat imobilul. Această structură oferă mai multă claritate şi ajută la o mai rapidă cercetare, care se poate face în decursul a câteva minute.
Părţile pe care se bazează înscrierile sunt grupate astfel:
partea I este denumită foaia de avere sau a imobilului şi face referire la date descriptive ale imobilului;
partea a II-a se numeşte foaia proprietăţii şi informează asupra drepturilor înscrise;
partea a III-a, denumită foaia de sarcini face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini
Alături de cele trei părţi cartea funciară se întregeşte cu planul privind parcelele din localitate.
La fiecare judecătorie se află, pe lângă registrul de intrare, şi repertorii alfabetice privind numele titularilor drepturilor de proprietate. Este vorba despre un ansamblu de registre şi condici de evidenţă care oferă date foarte exacte referitoare la imobile şi la proprietarii acestora.
Aşa s-a ajuns ca juriştii să accepte cartea funciară ca fiind instituţia cea mai adecvată pentru realizarea publicităţii reale imobiliare.
15.3. Comparaţie între cele două sisteme de publicitate imobiliare
În urma prezentării celor două sisteme de publicitate imobiliară s-a putut constata deosebirile dintre acestea, dar mai ales eficienţa sistemului de publicitate reală al cărţii funciare. În cele ce urmează voi accentua cele mai semnificative criterii care stau la baza delimitării dintre cele două sisteme de publicitate imobiliară.
Sistemul de publicitate imobiliară personală a fost criticat pentru ineficienţă, chiar şi de către juriştii din ţara lui de origine, critici la care se alătură şi altele, inclusiv din ţara noastră. Dovada o reprezintă tentativa de a unifica sistemul de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul României, prin noile reglementări care s-au făcut în acestă materie. Sistemul de publicitate personală nu oferă informaţii satisfăcătoare şi necesare pentru buna circulaţie juridică a bunurilor imobile.
Cele mai severe şi de remarcat critici care au fost aduse sistemului de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt referitoare la următoarele aspecte:
a) În primul rând deficitul sistemului de publicitate personală constă în faptul că acesta are o evidenţă bazată pe numele persoanelor titulari de drepturi reale imobiliare, iar nu pe individualitatea imobilelor ca în cazul publicităţii reale.
Caracteristica persoanelor titulari este că sunt foarte schimbători în general, în timp ce imobilele sunt fixe.
Datorită acestui fapt este foarte grea şi anevoioasă cerecetarea adevăratei situaţii juridice a unui imobil. În cazul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni este nevoie să se constate mai întâi cine este persoana care posedă imobilul, dacă numele acesteia a fost trecut corect în documente şi dacă antecesorii săi, în urmă cu o perioadă de 30 de ani, au fost titulari cu titluri de proprietate valabile.
Având în vedere operaţia dificilă de cercetare a registrului este necesar ca aceasta să fie efectuată de către un specialist, iar nu de către orice persoană fizică. Doar un reprezentant al autorităţii publice este capabil să efectueze constatarea situaţiei juridice a unui imobil.
Acesta a fost şi unul dintre motivele pentru care au eşuat încercările anterioare de a pune temelia unui sistem de publicitate imobiliară unic pe tot cuprinsul ţării.
Se spunea că noul sistem de publicitate ar lăsa fără ocupaţie prea mulţi avocaţi, fiind atât de multe procese pe rol pentru a stabili situaţia proprietăţii imobiliare.
b) “Publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripţiuni deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de către părţi. În aceste condiţii registrele nu au forţă probantă şi nu oferă siguranţă proprietăţii şi creditului, ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare”.
Şi prin transcriere se realizează opozabilitatea dreptului faţă de terţi, însă valabilitatea actului nu este dovedită prin publicitate.
Acest fapt face imposibilă pentru dobânditor apărarea de eventualele cauze de evicţiune datorate unor titluri ulterioare.
Au existat cazuri când un bun imobil a fost înstrăinat succesiv de către un proprietar de rea-credinţă mai multor persoane de bună-credinţă. Aici proprietarul de drept este considerat acel achizitor care a realizat primul procedura de publicitate. Acest lucru nu este corect şi poate chiar să constituie un precedent.
Bineînţeles că regula se aplică numai atunci când terţul dobânditor nu a fost şi el de rea-credinţă, fiind complice alături de vânzător, dar şi acest lucru trebuie dovedit, ceea ce este foarte greu.
c) Deoarece în sistemul de publicitate personală accentul cade pe proprietar, obiectul publicităţii, care este imobilul, cade în neglijenţă şi este foarte slab individualizat.
Se fac referiri doar la teritoriul administrativ, lan şi vecini, ori prin martori, în comparaţie cu sistemul de publicitate reală al cărţii funciare, unde imobilul se bucură de o identificare şi o individualizare deplină. În concluzie nu se poate asigura o securitate juridică mulţumitoare, ceea ce determină apariţia multor procese.
În plus această identificare greoaie, de durată şi greu accesibilă în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei juridice a imobilului este combătută de sistemul de carte funciară, unde cercetarea situaţiei juridice este mult mai simplă, mai rapidă şi pe înţelesul tuturor.
d) Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin atâtea date despre imobil astfel încât să poată oferi informaţii complete şi cu privire la situaţia juridică a acestuia, ceea ce caracterizează acest sistem de publicitate imobiliară ca având un caracter parţial. Spre deosebire cartea funciară oferă o publicitate integrală.
Astfel registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin decât parţial actele prin care se modifică, se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale. Iar alte drepturi reale sunt chiar omise total, cum ar fi, spre exemplificare, dobândirile prin prescripţiune, testamente sau succesiuni netestamentare, ori acte declarative de drepturi, ori împărţirile voluntare şi judecătoreşti.
Ca o completare ironică la faptul că acest sistem de publicitate imobiliară nu oferă securitatea juridică necesară, nu se cere înscrierea în registru a acţiunilor introduse cu privire la drepturile reale.
Respectiv nu se acordă importanţă acţiunii în revendicare , acţiunii pentru cauzele de nulitate, rezoluţiune, revocare, reducţiune, pentru vicii ale actului rezultând dintr-o serie de incapacităţi ce pot caracteriza o persoană: minoritate, interdicţie, faliment, pentru eventuale atingeri ale dreptului, de expropriere eventuală ori hotărâtă de o autoritate de drept.
e) Sistemul de publicitate personală se bazează pe principiul consensualismului, consacrat şi de art. 1295 din Codul civil, conform căruia: “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, in privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
Deoarece nu toată lumea cunoaşte bine legea sau din simplă ignoranţă actul de vânzare-cumpărare sau orice alt act juridic care duce la modificarea situaţiei juridice a unui imobil, nu mai trece şi de procedura transcrierii.
Spre deosebire de cartea funciară în care înscrierea reprezintă condiţia de bază şi are efect constitutiv de drepturi şi caracter probator, în cazul transcrierii publicitatea nu este obligatorie şi nici nu are forţă probantă.
Din această cauză se ajunge la situaţii în care acte care ar trebui supuse publicităţii nu ajung totuşi să fie cunoscute de către terţii posibil interesaţi.
După reliefarea tuturor inconvenientelor pe care le prezintă sistemul de publicitate reală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, şi având în vedere că sistemul de carte funciară acoperă toate aceste deficienţe, nu este greu ca părerea tuturor în materie să fie unanimă pentru al doilea sistem de publicitate imobiliară.
“Înscrierea are forţă probantă datorită principiilor după care se conduce publicitatea reală; ea garantează dreptului celui înscris şi rezolvarea unor conflicte de drepturi se face cu uşurinţă, deoarece aflarea situaţiei juridice adevărate a imobilului necesită numai câteva minute de cercetare şi se poate face de oricine, chiar fără o pregătire specială, în prezenţa funcţionarului răspunzător cu conducerea registrelor.
Dând siguranţă drepturilor celui înscris (siguranţă statică) sau celor ce au interes în dobândirea unor drepturi reale imobiliare (siguranţă dinamică), publicitatea reală înlesneşte tranzacţiunile imobiliare şi dezvoltarea creditului, care este garantat prin înscrierea unui drept real de ipotecă asupra bunului fix, fiind un factor de mare importanţă în progresul întregii societăţi”.
Toate caracterele cărţii funciare întăresc şi susţin adoptarea ei pe întreg teritoriul statului, chiar dacă pentru acest lucru este nevoie de un proces care se desfăşoară pe o perioadă îndelungată de timp şi care presupune uriaşe eforturi materiale.
Nu este decât un pas făcut pentru modernizarea şi dezvolterea materiei publicităţii imobiliare, atât de necesar pentru a avea o economie progresivă şi performantă. Este în fond progresul întregii societăţi pe această linie, a drepturilor reale imobiliare.
16. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de dispoziţiile Legii nr. 7/1996 modificată
În anul 1996 s-au pus bazele unui nou sistem, unic şi unitar, de publicitate imobiliară, un sistem real de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare şi măsurătorile cadastrale. Noua lege a cadastrului şi publicităţii imobiliare a fost adoptată în anul 1996, fiind destinată să pună bazele juridice ale unui cadru funciar naţional modern, încă nerealizat, precum şi pe cele ale unui sistem unic de publicitate imobiliară de carte funciară, destinat să înlocuiască toate sistemele de publicitate existente.
Legea nr. 7/1996, republicată, reglementează în cadrul aceluiaşi act normativ două instituţii distincte instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a cărţilor funciare, fiind alcătuită structural din trei titluri şi anume: Titlul I, intitulat „Regimul general al cadastrului”, în care se găsesc dispoziţii referitoare atât la cadastrul general, cât şi la cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome, precum şi alte persoane juridice; Titlul II, denumit „Publicitate imobiliară, care noile cărţi funciare, în aspectele lor esenţiale: structură, obiectul şi felul înscrisurilor; organizarea şi conducerea birourilor de cărţi funciare; procedura de înscriere în carte funciară şi Titlul III, intitulat „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale”, care conţine norme referitoare la documentele prin care se finalizează lucrările de cadastru şi se trece la întocmirea noilor cărţi funciare.
17. Ordonanța de Urgență nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
În Monitorul Oficial al României Partea I nr. 451 din 2.07.2010 s-a publicat Ordonanța de Urgență nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
Prin această ordonanța de urgență s-au creat premisele intabulării construcțiilor edificate până în anul 2001 fără autorizație de construire, în vederea introducerii acestora în circuitul juridic civil prin înscrierea în cartea funciară, în baza certificatului emis de primar prin care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, precum și în evidențele fiscale.
Prin această reglementare cetățenii vor putea dovedi dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul lor fără a mai promova acțiuni în instanțele de judecată.
De asemenea, noul act normativ creează posibilitatea înscrierii construcțiilor pe stadii de execuție, ceea ce va permite cetățenilor să tranzacționeze sau să ipotecheze chiar și clădirile aflate în curs de executare.
Neintabularea terenurilor și a construcțiilor a creat probleme deosebite cetățenilor interesați să dezvolte proiecte ce necesitau dovedirea proprietății prin înscrierea în cartea funciară.
Această ordonanță de urgență definește clar etapele necesare pentru înregistrarea sistematică a imobilelor în cadastru și cartea funciară, stabilindu-se o procedură administrativă pentru identificarea proprietarilor și a posesorilor de terenuri și construcții, astfel încât, în momentul finalizării acestor lucrări, să poată fi inventariate și înregistrate în cadastru și cartea funciară inclusiv imobilele pentru care deținătorii acestora nu au acte de proprietate.
Actul normativ instituie obligativitatea introducerii datelor de identificare a persoanelor fizice și juridice în toate actele privitoare la imobile. Menționarea în aceste acte a codului numeric personal sau a codului de identificare fiscală ori a codului unic de înregistrare va permite identificarea și înregistrarea corectă a proprietarilor în cartea funciară.
Această măsură va da posibilitatea corelării și efectuării schimbului de informații între registrele specifice administrației publice centrale și locale (exemplu: Registrul privind evidența persoanelor, Registrul agricol, Registrul de evidență a taxelor și impozitelor etc.).
De asemenea, s-a decis înființarea Registrului Național al Nomenclaturilor Stradale, în care vor fi înscrise denumirile străzilor la nivel național, ceea ce va permite crearea unei evidențe unitare a străzilor și a numerelor administrative. Informațiile din acest Registru vor putea fi corelate cu codurile poștale și cu adresele fiecărei clădiri, astfel asigurându-se, în special în mediul rural, unicitatea atribuirii denumirii străzilor.
18. Practică judiciară:
(Decizia civilă nr. 647/R din 12 mai 2005 a Curţii de Apel Piteşti).
Societatea comercială şi R.G. au solicitat înscrierea dreptului lor de proprietate în cartea funciară, iar S.E. a formulat opoziţie la intabulare.
Prin încheierea nr.168/2004, Judecătoria Topoloveni a admis cererea petentei S.E. şi a respins cererea de intabulare, reţinând că între părţi există litigii cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului. În raport cu art. 84 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, a fost admisă opoziţia la intabulare şi pe cale de consecinţă respinsă cererea formulată.
Petenta societate comercială şi R.G.A au formulat apel împotriva acestei hotărâri, invocând motive de nelegalitate şi netemeinicie, prin cale de atac admisă de Tribunalul Argeş, prin decizia civilă nr. 554 din 10.11.2004, cu consecinţa schimbării în parte a încheierii, în sensul admiterii cererii de înscriere în cartea funciară, a drepturilor dobândite prin actul dedezmembrare şi a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 279/2004, hotărârea fiind menţinută în rest.
În motivarea acestei soluţii, tribunalul a reţinut că potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, se înscriu în cartea funciară pe baza actului de transmitere sau constituire, în mod valabil, iar în conformitate cu art. 50 din aceeaşi lege, pentru admiterea cererii de intabulare, trebuie îndeplinite condiţiile de validitate ale actului juridic.
Existenţa unor litigii cu privire la dreptul de proprietate a cărei intabulare se solicită nu reprezintă un impediment la înscrierea în cartea funciară, atâta timp cât dreptul de proprietate nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
De altfel nu este atributul judecătorului de carte funciară să verifice valabilitatea titlului transmiţătorului dreptului, probă care este imposibilă şi numai în caz de litigiu, aceasta poate constitui obiectul unei acţiuni petitorii, în cadrul unei acţiuni contencioase de competenţa exclusivă a instanţei de judecată.
Decizia a fost recurată în termen legal de cele trei părţi, pentru motive încadrabile în prev. art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Recursul societăţii comerciale şi al petentului R.G., a fost admis de Curtea de Apel Piteşti, prin decizia civilă nr. 647/R din 12 mai 2005, decizia fiind modificată în parte, în sensul respingerii opoziţiei la intabulare şi în rest menţinută.
Prin aceeaşi decizie a fost respins recursul petentei S.E şi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de recurs a reţinut că tribunalul a interpretat greşit dispoziţiile Legii nr.7/1996, cu referire la prevederile art. 21 pct. B lit. E, ce statuează că în partea a II-a a cărţii funciară se înscriu fapte juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietăţi” şi ale art. 84 alin.2 din Regulament, ce prevăd că notarea în cartea funciară poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrisuri cu caracter provizoriu.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se înscriu încartea funciară în baza actului prin care s-a transmis sau constituit dreptul, judecătorul delegat urmând să verifice condiţiile formale ale dreptului de proprietate nu şi valabilitatea dreptului transcris.
De la data intabulării, dreptul devine opozabil terţilor, care nu pot solicita notarea opoziţiei la intabularea în cartea funciară, întrucât această operaţiune nu este prevăzută ca atare, prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996 şi nici în Ordinul nr. 2371/C/1997, pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară.
În această situaţie, cererea formulată de S.E. a fost privită ca inadmisibilă. De altfel nici nu este posibil a fi admise ambele cereri întrucât intabularea dreptului de proprietate presupune excluderea cererii formulată de cealaltă petentă.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 şi 3 Cod procedură civilă, a fost adoptată soluţia prezentată.
Concluzii speţă:
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se înscriu în cartea funciară în baza actului prin care s-a transmis sau constituit dreptul, judecătorul delegat urmând să verifice condiţiile formale ale dreptului de proprietate, nu şi valabilitatea dreptului transcris.
De la data intabulării, dreptul devine opozabil terţilor care nu pot solicita notarea opoziţiei la intabularea în cartea funciară.
19. Publicitatea imobiliară în lumina Noului Cod civil
Potrivit dispoziţiilor Noului Cod civil drepturile, actele şi faptele privitoare la starea şi capacitatea persoanelor, cele în legătură cu bunurile care aparţin acestora, precum şi orice alte raporturi juridice sunt supuse publicităţii în cazurile expres prevăzute de lege.
Publicitatea se realizează prin cartea funciară, Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, denumită în cuprinsul prezentului cod şi arhivă, prin registrul comerţului, precum şi prin alte forme de publicitate prevăzute de lege.
Dacă un drept, act, fapt sau orice raport juridic este supus în acelaşi timp unor formalităţi de publicitate diferite, neefectuarea unei cerinţe de publicitate nu este acoperită de îndeplinirea alteia.
Orice persoană, chiar fără a justifica un interes, poate, în condiţiile legii, să consulte registrele publice privitoare la un drept, act, fapt sau o anumită situaţie juridică şi să obţină extrase sau copii certificate de pe acestea.
Dovada dreptului de proprietate se va face în funcţie de situaţia în care imobilul este sau nu înscris în Cartea Funciară:
• În cazul imobilelor înscrise în Cartea Funciara (art. 565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciară va face dovada dreptului de proprietate (însă numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii Cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare), până la această dată înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară are ca efect opozabilitatea faţă de terţi ca şi până la 01.10.2011;
În cazul imobilelor neînscrise în Cartea Funciară se va face distincţie între modul de dobândire al proprietăţii originar sau derivat.
În materia dobândirii proprietăţii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit câteva schimbări radicale, în locul uzucapiunilor avute până acum vom avea:
A. uzucapiunea tabulară de 5 ani (art. 931 Cod Civil), cu următoarele condiţii de aplicare:
F înscrierea în Cartea Funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credinţă;
F posesie utilă exercitată timp de 5 ani de la înscrierea în Cartea Funciară.
Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este înscris în Cartea Funciară şi nu mai poate fi contestat.
B. uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art. 930 Cod Civil), care are următoarele condiţii de aplicare:
• posesia exercitată timp de 10 ani;
• alternativ, imobilul înscris în Cartea Funciară şi proprietarul imobilului înscris în Cartea Funciară să fie decedat sau şi-a încetat existenţa sau înscrierea în Cartea Funciară a declaraţiei de renunţare la proprietate;
• imobilul nu a fost înscris în Cartea Funciară.
Ca efect, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul său chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
În materia accesiunii (art. 567 Cod Civil), ca mod de dobândire a proprietăţii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate pe teren ori de câte ori nu şi-a dat acordul la edificarea construcţiei, inclusiv în cazul în care constructorul a fost de bună-credinţă.
• Proprietarul terenului are o situaţie mai avantajoasă, concretizată în opţiuni mai convenabile, atunci când se „confruntă” cu un constructor de rea-credinţă.
• În compararea situaţiei constructorului de bună-credinţă cu aceea a constructorului de rea-credinţă intervine şi o altă distincţie, inedită în raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, şi anume distincţia dintre „lucrările autonome” şi „lucrările adăugate.
20. Modificari ale Noului Cod civil prin Legea nr. 71/2011 referitor la Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicitatii imobiliare
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare se completează în sensul că publicitatea imobiliară întemeiata pe sistemul de evidenţă a cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritoriala, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri. Publicitatea imobiliară se efectuează de către birourile de cadastru şi publicitate imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Sunt detaliate diferitele feluri de înscrieri în carte funciară.
Astfel, înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de lege.
Sunt reglementate şi variante pentru exploatarea în condiţii mai bune a imobilelor învecinate.
Proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii.
Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul teritorial în a cărui raza de activitate se află imobilul.
Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală.
La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini.
Pentru asigurarea stabilităţii situaţiei de carte funciară, s-a stabilit ca pe perioada valabilitaţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Cererile depuse în perioada de valabilitate a extraselor de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acestea au fost eliberate se soluţionează, după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu procedura prevăzute de lege.
Eliberarea unui nou extras de carte funciară pentru autentificare nu poate fi solicitată mai devreme de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului de valabilitate a extrasului eliberat anterior.
Promitentul achizitor al unui imobil poate înscrie promisiunea respectivă în cartea funciară.
În plus, va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia.
În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului.
După efectuarea partajului, coproprietarul, va putea cere, în temeiul înscrisului original de partaj şi al copiei legalizate a cererii de chemare în garanţie, înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalţi coproprietari le-au dobândit prin efectul partajului, pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
Pentru protejarea drepturilor care li se cuvin, arhitecţii şi antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea preţului acestor lucrări.
Registratorul de carte funciară va încuviinţă înscrierea provizorie a ipotecii legale pentru suma arătată în înscrisul de partaj sau în contract, iar în lipsa, pentru o sumă maximă, arătată în cererea de înscriere.
În acest din urmă caz, titularul înscris în cartea funciară va putea solicita direct, prin plângere, instanţei competente reducerea sumei maxime. Justificarea înscrierii provizorii se va face potrivit Codului civil.
Dacă s-a realizat o cesiune de contract, cesionarul unei creanţe ipotecare garantate cu o ipotecă imobiliară va putea cere în favoarea să înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza înscrisului de cesiune a creanţei încheiat în forma autentică.
În acest caz, debitorul cedat va putea cere, în termen de o lună de la comunicarea încheierii prin care s-a încuviinţat înscrierea ipotecii imobiliare, notarea excepţiilor pe care le-ar fi putut opune cedentului pentru cauze anterioare notificării sau acceptării cesiunii creanţei ipotecare şi pe care înţelege să le opună cesionarului.
Registratorul va încuviinţă în întregime sau în parte radierea dreptului de ipotecă imobiliară ori notarea excepţiilor invocate de debitorul cedat, în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive prin care instanta s-a pronunţat asupra temeiniciei excepţiilor invocate de debitorul cedat.
Poate să existe situaţia în care creanţa ipotecară este ipotecată cu o ipotecă mobiliară, dată în gaj ori dată în garanţie în orice alt mod. În acest caz, debitorul va putea opune creditorului garantat excepţiile pe care le avea împotriva creditorului său, dacă sunt întemeiate pe cauze anterioare datei notificării sau acceptării cesiunii creanţei ipotecare.
Dacă înscrisul de ipotecă cuprinde clauza la ordin sau la purtător, se va face menţiune despre aceasta în înscriere. În acest caz, dreptul de ipotecă imobiliară sau dreptul de ipotecă mobiliară ori de gaj asupra creanţei ipotecare se va dobândi şi va fi opozabil fără înscrierea în cartea funciară, prin însăşi constituirea ipotecii mobiliare, strămutarea, darea în gaj ori darea în garanţie în orice alt mod a titlului la ordin sau la purtător.
În cazul în care cesiunea creanţei ipotecare nu fusese anterior notificată sau acceptată în condiţiile Codului civil, comunicarea încheierii de încuviinţare a înscrierii cesiunii ipotecii ori a încheierii de notare a garanţiei asupra creanţei ipotecare va reprezenta şi notificarea creditorului cedat cu privire la cesiunea creanţei ipotecare.
În perspectiva ţinerii unitare pe între teritoriul ţării a înscrierilor de carte funciară, până la deschiderea noilor cărţi funciare, în regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare sau, după caz, Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii din Vechiul Regat în cărţi de publicitate funciară şi Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcţionarea cărţilor funduare centrale pentru căile ferate şi canaluri, cu excepţia zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărţile funciare sau, după caz, în cărţile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărţi, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale legii.
În situaţia în care aceste cărţi nu există, sunt inutilizabile sau nu sunt în arhiva Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, sunt aplicabile dispoziţiile legale în vigoare referitoare la deschiderea unei noi cărţi funciare.
Pentru a nu se crea discontinuităţi în activitatea de înscriere a operaţiunilor imobiliare, până la deschiderea noilor cărţi funciare, în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară, precum şi actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură cu aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale legii.
Titularii sarcinilor înscrise în registrele de transcriptiuni-inscriptiuni care vor solicita deschiderea cărţilor funciare pentru imobilele în cauză şi reînnoirea sarcinilor până la data de 31 decembrie 2016 vor beneficia de scutire de la plata tarifelor.
21. Perspective în materie de publicitate imobiliară
Pentru a răspunde noilor cerinţe ale unei economii funcţionale de piaţă şi a realiza treptat alinierea la reglementările juridice şi practicile statornicite în celelalte ţari ale Uniunii Europene s-a instituit prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din anul 1996, Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, în prezent, transformat în Agenţia Naţionala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, având în subordine oficii în judeţe şi Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie.
Deşi s-au făcut unele progrese meritorii, ritmul de implementare a prevederilor legale este în continuare mult prea lent, iar unele acţiuni importante au fost abandonate pe parcurs.
De exemplu, dintr-un total de circa 3.500 unităţi administrativ-teritoriale în anul 1998 au început, dar au rămas până în prezent nefinalizate, delimitarea hotarelor administartive pentru cca. 400 unităţi administrativ-teritoriale în cele 8 regiuni de dezvoltare ale României.
Sunt numeroase semnalările primite din partea specialiştilor şi ale societăţii civile care scot în evidenţa necesitatea intensificării acţiunilor concrete pentru a urgenţă realizarea cadastrului general prin eşalonarea realistă a lucrărilor complexe ce se cer a fi executate.
Caracterul prioritar al acestei acţiuni este subliniat de numărul mare de litigii de proprietate (multe dintre acestea legate de ambiguităţi de delimitare) aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti şi de necesităţile imediate privind efectuarea corectă a plaţilor directe către producătorii agricoli.
În mod deosebit se impune folosirea sistemului cadastral pentru delimitarea perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic (rezervaţii şi parcuri naturale, areale şi habitate protejate, integritatea peisajului natural), istoric şi cultural (monumente, situri arheologice, zone urbane sau rurale cu valoare de patrimoniu, clădiri declarate monumente istorice sau de arhitectură, case memoriale, lăcaşuri de cult etc.) în vederea protejării efective a acestora faţa de agresiunea speculatorilor şi dezvoltatorilor imobiliari, precum şi faţa de deturnarea lor în alte scopuri (elemente de infrastructură, parcuri industriale, acumulări de apă etc.).
În acest scop se va adopta şi implementa un plan de acţiune pentru realizarea pe etape a următoarelor obiective specifice:
Orizont 2013
• Aplicarea în România a principiilor “Declaraţiei Cadastrului din Uniunea Europeană” adoptată la Congresul de Cadastru din anul 2002 (Granada, Spania);
• Integrarea reţelei geodezice naţionale GPS de clasa A în sistemul european de referinţa ETRS 89;
• Prelucrarea, în bloc a reţelei geodezice din clasa B şi integrarea coordonatelor acesteia în Fondul Naţional Geodezic;
• Dezvoltarea de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a reţelei de staţii permanente GPS, asigurând o densitate medie de 1 staţie/2.000 km2;
• Realizarea reţelei geodezice naţionale de clasele A, B şi C prin determinări GPS, asigurând cel puţin 3 puncte geodezice pe suprafaţa fiecărui teritoriu administrativ, care să servească lucrărilor de introducere a cadastrului;
• Elaborarea atlasului de semne convenţionale (standardizate) pentru cartografierea digitală a hărţilor şi planurilor topografice şi cadastrale interoperabile la nivel european;
• Standardizarea informaţiilor cu caracter geospaţial prin adoptarea sistemelor de referinţă europene şi a parametrilor şi funcţiilor de transformare între aceste sisteme. Prin standardizarea informaţiilor se asigură înţelegerea simplă cu ajutorul unei terminologii comune, se face posibilă interoperabilitatea, se pot realiza infrastructuri geospaţiale la nivel local, regional, european şi global şi se facilitează răspândirea şi schimbul de date şi informaţii;
• Standardizarea modurilor de înscriere în cartea funciară cu privire la descrierea bunurilor imobile şi la înscrierea proprietarilor şi a titlurilor de drept asupra imobilelor înscrise;
• Transpunerea bazelor de date existente la Oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară ale judeţelor (planuri cadastrale, delimitări de hotare administrative, cărţi funciare vechi etc.), din format analogic în baze de date în format digital prin scanare şi georeferentiere, precum şi asigurarea accesului on-line al utilizatorilor la aceste informaţii (instituţii publice, specialişti în cadastru şi proprietari);
• Asigurarea transparenţei înregistrărilor grafice şi textuale în baza de date cadastrale şi de publicitate imobiliară, precum şi realizarea sistemului informatic de transfer a documentelor cadastrale în format electronic. Gestiunea bazei de date să fie realizată de personal cu studii superioare juridice şi studii informatice;
• Realizarea unui sistem de evaluare a valorii impozabile a imobilelor în vederea justei impozitări a proprietăţii imobiliare;
• Privatizarea completă a lucrărilor de cadastru (cu excepţia celor privind obiective care servesc siguranţei naţionale) şi asigurarea relaţiilor operaţionale directe între instituţia publica autorizată de stat să reglementeze şi să coordoneze activitatea de cadastru, să gestioneze unitar informaţia cadastrală şi de publicitate imobiliară şi sectorul privat reprezentată de proprietari, specialişti din cadastru, instituţii;
• Modificarea structurilor şi eliminarea unor tipare profesionale rigide din instituţiile publice ale cadastrului, descentralizarea instituţiilor din domeniul cadastrului la nivelul regiunilor de dezvoltare economică, adoptarea unor modalităţi de lucru apropiate şi prietenoase fata de client, crearea unui suport mai bun de luare a deciziilor, acoperirea costurilor, monitorizarea resurselor;
• Realizarea cadastrului general şi a bazei de date cadastrale reale, inclusiv deschiderea cărţilor funciare bazate pe datele acestui cadastru (modalitate juridică care contribuie la garantarea dreptului de proprietate, principiu constituţional în România) pentru 1/4 din suprafaţa teritoriului naţional;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului terenurilor agricole (cadastru agricol) utilizând ortofotoplanuri şi teledectia, precum şi cartarea şi bonitarea pedologică a acestor terenuri, în vederea asigurării accesului proprietarilor (fermierilor) la fondurile europene şi a justei impozitări a proprietăţii asupra terenurilor agricole;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului imobiliar-edilitar din localităţi (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru ½ din municipiile şi oraşele ţării prin care se asigura condiţiile unei mai bune gospodăriri edilitare şi dezvoltării urbanistice consolidate a localităţilor;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului căilor de comunicaţie şi transport (cadastrul drumurilor publice – autostrăzi şi drumuri naţionale, cadastrul căilor ferate magistrale, cadastrul aeroporturilor şi cadastrul porturilor maritime şi fluviale), prin care asigură informaţii necesare mai bunei exploatări şi întreţineri a infrastructurilor de transporturi din România;
• Delimitarea cadastrală a perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic (rezervaţii şi parcuri naturale, areale şi habitate protejate, integritatea peisajului natural), istoric şi cultural (monumente, situri arheologice, zone urbane sau rurale cu valoare de patrimoniu, clădiri declarate monumente istorice sau de arhitectură, case memoriale, lăcaşuri de cult etc.) şi realizarea sistemelor informaţionale geografice specifice în vederea protejării şi conservării acestora.
Orizont 2020
• Realizarea cadastrului general şi a bazei de date cadastrale reale, inclusiv deschiderea cărţilor funciare bazate pe datele acestui cadastru pentru 2/3 din suprafaţa teritoriului naţional;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului imobiliar-edilitar din localităţi (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru restul de ½ din municipiile şi oraşele ţării, precum şi pentru localităţile reşedinţe de comune;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului apelor de suprafaţa (cadastrul apelor) privind condiţiile naturale, lucrările de stăpânire şi cele de folosire a apelor, precum şi lucrările pentru protecţia calităţii apelor;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului forestier (cadastrul forestier) pentru inventarierea şi evidenţa terenurilor cu vegetaţie forestieră în scopul exploatării iraţionale, a consolidării pădurilor şi ecosistemelor asociate fondului forestier
• Finalizarea realizării sistemului informaţional geografic al fondului căilor de comunicaţie terestre (cadastrul drumurilor publice judeţene şi comunale şi cadastrul căilor ferate secundare);
• Finalizarea delimitării cadastrale a perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic, istoric şi cultural şi a sistemelor informaţionale geografice specifice.
• Mentenanţa (întreţinerea, actualizarea) continuă a cadastrului general şi a sistemelor informaţionale geografice specifice domeniilor de activitate (cadastre de specialitate), ca sisteme deschise, pentru a evita perimarea informaţiilor din bazele de date specifice;
Orizont 2030
• Finalizarea realizării cadastrului general şi a bazei de date cadastrale inclusiv dechiderea cărţilor funciare bazate pe datele acestui cadastru pentru întreaga suprafaţă a ţării;
• Realizarea sistemului informaţional geografic al fondului imobiliar-edilitar din localităţi (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru restul localităţilor rurale aparţinătoare comunelor;
• Realizarea sistemului informatic al cadastrului şi publicitaţii imobiliare la nivelul tuturor unităţilor administrativ-teritoriale, al judeţelor şi al întregii ţări şi asigurarea accesului controlat la acest sistem pentru toţi utilizatorii potenţiali;
• Mentenanţa (întreţinerea, actualizarea) continuă a cadastrului general şi a sistemelor informaţionale geografice specifice domeniilor de activitate (cadastre de specialitate) ca sisteme deschise, pentru a evita perimarea informaţiilor din bazele de date specifice.
ANEXĂ:
Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate
Cerere tip
Actul juridic care justifică cererea
Documenta-ie cadastrală întocmită conform regulamentului aprobat prin Ordinul nr. 634/2006, respectiv 134/2009
Certificat fiscal
Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru înscrierea unei construcţii finalizate după data intrării în vigoare a Legii nr. 50/1991
Cerere tip
Documentaţie cadastrală recepţionată de OCPI care cuprinde:
o Certificat de atestare a edificării construcţiei (dovadă de luare în folosinţă)
o Autorizaţia de construire
o Procesul verbal de recepţie finală a lucrării
o Certificat fiscal cu valoarea de impozitare
Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru înscrierea unei construcţii finalizate înainte de data intrării în vigoare a Legii nr. 50/1991 (respectiv 29.07.1991)
• Cerere tip
• Documentaţie cadastrală:
o Certificat eliberat de primăria în circumscripţia căreia se află situat imobilul, prin care să se ateste finalizarea construcţiei înainte de 1991
o Act de constituire a dreptului de superficie încheiat în forma autentică, în cazul în care proprietarul construcţiei nu este şi proprietarul terenului
o Contract de concesiune dacă proprietarul terenului este Statul Român
o Certificat fiscal cu valoarea de impozitare
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru radierea din cartea funciară a construcţiilor demolate până la data intrării în vigoare a Legii nr. 50/1991
• Cerere tip
• Certificat constatator eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru radierea din cartea funciară a construcţiilor demolate după data intrării în vigoare a Legii nr. 50/1991 (respectiv 29.07.1991)
• Cerere tip
• Autorizaţie de desfiinţare
• Proces verbal de recepţie finală a lucrării
• Certificat de atestare a desfiinţării construcţiei
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru schimbarea/notarea adresei administrative în cartea funciară
• Cerere tip
• Adeverinţă de la primăria competentă, din care să rezulte corelarea între nr. cad/top, nr. de carte funciară şi adresa administrativă
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru reconstituirea cărţilor funciare
• Cerere tip
• Declaraţie notarială din partea proprietarilor din care să rezulte clar că imobilul nu este grevat, sau dacă este grevat, să se specifice că nu a fost înstrăinat şi că nu face obiectul unor litigii
• Un extras de carte funciară eliberat anterior, cu ultima situaţie cunoscută a proprietăţii
• Actul de dobândire a dreptului de proprietate
• Certificat fiscal de la primăria locală
• Documentaţie cadastrală în cazul în care nu se poate identifica imobilul din punct de vedere tehnic, însoţită de actul de dobândire
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate dobândit prin moştenire
• Cerere tip
• Certificatul de moştenitor
• Dreptul de proprietate al decedatului este deja intabulat în cartea funciară
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 10/2001
• Cerere tip
• Dispoziţia de restituire emisă de primărie sau instituţia care a avut imobilul în administrare, contractul de vânzare-cumpărare, proces-verbal şi planurile aferente imobilului
• Decizia de atribuire a terenului în baza Ordinului Prefectului
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea hotărârilor judecătoreşti
• Cerere tip
• Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă şi expertiza/ documentaţia cadastrală care face parte integrantă din hotărârea judecătorească, după caz. În situaţia în care au fost exercitate căile de atac, se vor anexa toate hotărârile judecătoreşti pronunţate în cauză respectivă, după caz (fond, apel, recurs)
• Certificatul fiscal cu valoarea de impozitare
• Dovada achitării impozitului conform prevederilor Codului Fiscal, pentru sentinţele date începând cu anul 2007
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în baza Legii nr. 61/90 şi a Legii nr.85/92
• Cerere tip
• Contract în copie legalizată
• Ordinul prefectului privind atribuirea cotei aferente de teren în baza Legii18/91
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru schimbarea denumirii societăţii, fuziune/absorbţie/divizare
• Cerere tip
• Proiectul de fuziune/divizare în conţinutul căruia imobilul să fie individualizat conform art. 48 din Legea 7/1996 republicată cu modificările ulterioare
• Certificatul de înmatriculare – copie legalizată
• Hotărârea A.G.A
• Încheierea judecătorului delegat ORC în original sau copie legalizată.
• Dovada achitării tarifului
Acte necesare pentru înscrierea actelor de dezmembrare/apartamentare/alipire
• Cerere tip
• Documentaţia cadastrală, nu mai veche de un an
• Act de dezmembrare/apartamentare/alipire în formă autentică
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru pentru înscrierea actelor de adjudecare conform procedurii insolvenţei
• Cerere tip
• Actul de adjudecare care să identifice imobilul prin numărul topografic/ cadastral şi numărul de carte funciară/localitate care constituie act de proprietate şi Procesul verbal de adjudecare
• Certificat fiscal cu valoarea de impozitare
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicata cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea dreptului de concesiune
• Cerere tip
• Contract de concesiune, care să cuprindă şi identificarea imobilului
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea dreptului de ipotecă
• Cerere tip
• Contract de ipotecă
• Copia extrasului de autentificare cu semnăturile părţilor
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru intabularea privilegiului imobiliar în favoarea asociaţiilor de proprietari
• Cerere tip
• Extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată, în cazul în care creanţa reprezintă o restanţă de cel puţin 3 luni, semnate şi ştampilate de asociaţia de proprietari (preşedintele asociaţiei de locatari)
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru radierea ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare
• Cerere tip
• Declaraţia creditorului, persoană fizică sau juridică, după caz, în formă autentică/adresa băncii creditoare din care să rezulte în mod explicit consimţământul acestuia la radierea ipotecii şi a interdicţiei aferente, cu identificarea imobilului, cu ştampila băncii în original şi semnăturile reprezentanţilor legali conform anexei din Ordinului nr. 633/2006
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru radierea dezmembramintelor dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaţie, servitute, superficie)
• Cerere tip
• Actul prin care se justifică radierea – copie legalizată
• Acordul părţilor în formă autentică, după caz
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru radierea privilegiului imobiliar în favoarea asociaţiilor de proprietari
• Cerere tip
• Adresa asociaţiei de proprietari creditoare prin care se solicită radierea privilegiului, cu identificarea imobilului prin număr de carte funciară şi număr cadastral/topografic, ori alt înscris, prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate
• Dovada achitării tarifului
Acte necesare pentru notarea contractelor de închiriere
• Cerere tip
• Contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani, în formă autentică/sub semnătură privată, cu încheierea de dată certă dată de avocat, care să cuprindă şi identificarea imobilului
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru notarea litigiilor în cartea funciară
• Cerere tip
• Acţiunea înregistrată la instanţa judecătorească cu indicarea numărului de dosar, care cuprinde date de identificare ale imobilului, sau certificat de grefa care să identifice imobilul cu numărul cadastral, numărul de carte funciară şi localitate
• Dovada achitării tarifului
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare pentru notarea somaţiei de plată în cartea funciară
• Cerere tip
• Somaţia emisă de executorul judecătoresc în dosarul execuţional
• Procesul verbal de identificare a bunurilor imobile, în care să fie specificat clar numărul cadastral sau numărul topografic
Notă: Toate actele juridice care însoţesc cererea trebuie să fie în original sau copie legalizată şi să conţină date de identificare a imobilului, aşa cum prevede art. 47, respectiv 48 din Legea nr. 7/1996 republicată cu modificările ulterioare.
Acte necesare eliberării extrasului de carte funciară pentru informare
• Cerere tip
• Dovada achitării tarifului
Acte necesare pentru eliberarea copiilor după cărţile funciare, conforme cu originalul
• Cerere în care să fie specificat clar numărul de carte funciară şi numărul cadastral sau numărul topografic
• Dovada achitării tarifului
Acte necesare pentru eliberarea copiilor după actele aflate în arhiva de carte funciară
• Cerere în care să se specifice clar documentele solicitate
• Dovada achitării tarifului
Acte necesare pentru eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare
• Cerere tip întocmită de notarul public, semnată de notar şi de proprietarul imobilului
• Dovada achitării tarifului
Notă: Acest tip de extras se eliberează doar notarului public!
BIBLIOGRAFIE:
1. Ion Marin, Note de curs,Universitatea Transilvania Braşov, Facultatea de drept şi sociologie, Cadastru şi publicitate imobiliară, anul 2009, ;
2. Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001;
3. Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213;
4. Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995;
5. Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionar de drept civil, Ed. Lumina Lex, vol. I;
6. Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Editura All Beck, Bucureşti, 2003,
7. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din 13.03.1996, În: „Monitorul Oficial al României”, 1996, nr. 61;
8. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinărilor imobilelor – terenuri şi
9. construcţii. Bucureşti: Europa Nova. – 1996.
10. Adam, Ioan. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti: Europa Nova. 1998.
11. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti: ALL BECK, 2002,
12. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare. În: „Dreptul”,1996, nr. 11,
13. Albu, Ioan. Noile cărţi funciare. Bucureşti: Lumina Lex, 1997.
14. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere în dreptul civil român. În: „Dreptul”, 1993, nr. 8,
15. Aubry, C şi Rau, C. Cours de droit civil francais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869,
16. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983,
17. Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti, ALL BECK, 998,
18. Bîrsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureşti, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, 1983,
19. Bîrsan, Corneliu, Gaiţă Maria şi Pivniceru, Mona-Maria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iaşi, Institutul European, 1997,
20. Bocşan, M. D. Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară. În: „Dreptul”, 1998, nr. 10.
21. Bogoş, Gheorghe. Teoria generală a statului şi dreptului. Bucureşti, 1983,
22. Brădianu, Salvator. În legătură cu dobîndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune, în regimul de carte funciară. În: „Revista română de Drept” nr. 5, 1977,
23. Brădianu, Salvator şi Ionaşcu, Traian. Drepturile reale principale. Bucureşti, 1978,
24. 128. Brădianu, Salvator. Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a vechiului Regat în România de peste Carpaţi. Sibiu, 1944,
25. Brădianu, Salvator. Către o legislaţie funciară. Sibiu, 1938,
26. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timişoara, ALL Educaţional,1998,
27. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992,
28. Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. Bucureşti, All Beck, 2001,
29. Chelaru, E. Circulaţia juridică a terenurilor. Bucureşti, All.Beck, 1996,
30. Chirică, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare în sistemul de publicitate al cărţilor funciare. În: „Dreptul”, 1992, nr. 4,
31. Colin, A şi Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală, Bucureşti, 1940,
32. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie. Bucureşti, ALLBECK,1998,
33. Dicţionar explicativ al limbii române. Bucureşti. Ediţia a doua,1996,
34. Deleanu, Ion. Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere, Bucureşti, Rosseti, 2002,
35. Djuvara, Mircea. Teoria generală a dreptului. Drept naţional, izvoare şi drept pozitiv, Bucureşti, ALL.BECK,1999,
36. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureşti, Casa de editură „Şansa”, 1993,
37. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae şi Popescu, Romeo. Instituţii de drept civil: Curs selectiv. Ediţie revăzută şi adăugată. Bucureşti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001,
38. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale,Bucureşti,1944,
39. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureşti, Editura Academiei, 1989, p.369, Filipescu, Ion P. şi Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediţie revăzută şi completată. Bucureşti, Actami, 2000,
40. Grinţescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară şi comasarea. Bucureşti, Universul, 1936,
41. Giorgio, Del Veccio. Lecţii de filozofie juridică. Roma, Editura „Europa Nova”, ediţia a IVa., 1940. Traducere din limba italiană de Drăgan Constantin,
42. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul I. Bucureşti, ALL BECK,1995,1998, 2002,
43. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civi român. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 2002,
44. Hamangiu Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul III. Bucureşti, ALL BECK, 1998,
45. Hamangiu, Constantin şi Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina franceză română şi jurisprudenţa completă de la 1868-1927. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 2002,
46. Herseni, T. Sociologia ştiinţifică şi enciclopedică. Bucureşti, 1982,
47. Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration registration systems in Europe // Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden. Gavel, 1987,
48. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990.
49. Ionaşcu, Traian şi Brădianu, S. Drepturile reale principale. Bucureşti, Editura Academiei, 1978,
50. Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr. 6,
51. Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureşti, Editura Proarcadia,1993,
52. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale, întroducere în dreptul civil. Bucureşti, Lumina Lex, 1998,
53. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureşti, Lumina Lex, 1997,
54. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comună al soţilor. Bucureşti, „ŞANS”, 1993,
55. Manoliu, Julieta şi Durac, Gheorghe. Drept civil: Drepturile reale principale. Iaşi, Editura Fundaţiei Chemarea, 1994,
56. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Bucureşti, Editura Press Mihaela, 2000,
57. Marian, Nicolae. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995,
58. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţia acestuia. În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr.4,
59. Mihăilă, Mircea; Corcodel, Gheorghe şi Chirilov, Ioan. Cadastrul general şi publicitatea imobiliară: Bazele şi lucrările componente. Bucureşti, „Ceres”, 1995,
60. Molcuţ, Emil şi Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureşti, Şansa, 1993,
61. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chişinău, ARC, 2003,
62. Motica, Radu I. şi Trailescu, Anton. Manual de drept şi publicitate imobiliară: Noile cărţi funciare. Bucureşti, All Beck, 2001,
63. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946,
64. Pătulea, Vasile. Patrimoniul societăţilor comerciale. Răspunderea juridică. Bucureşti, „Scripta”, 1995,
65. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate şi dezmembrămintele sale. Bucureşti, „Lumina Lex”,2001,
66. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria generală. Bucureşti, „Lumina Lex”, 1993,
67. Popescu, A. şi Cornoiu, Dorin. Drept funciar şi proceduri funciare. Bucureşti, Fundaţia „România de Mâine”, 1998,
68. Proca, Gabriela. Managementul lucrărilor de cadastru. Bucureşti, MATRIX ROM, 2000,
69. Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale, Bucureşti, Editura Didactică şi Pedagogică, 1970,
70. Stătescu, Constantin şi Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti,
71. Tureanu, Cristiana şi Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Practica judiciară adnotată. Bucureşti, ALL BECK,1998,
72. Ţiclea, Alexandru; Botea, Gheorghe şi Toma, Mircea. Drept civil. Curs selectiv pentru pregătirea examenului de licenţă. Bucureşti, Argument, 2002,
73. Ţuluş, Andrea Anamaria. Acţiunile de carte funciară în lumina noilor reglementări/. În: „Dreptul”, 1999, nr. 11,
74. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureşti, Rosseti, 2001,
75. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicaţii. Bucureşti, Oscar Print, 2003,
76. http://www.ancpi.ro/images/documente/prima_inregistrare_imobil.pdf
77. http://www.ancpi.ro/images/documente/prima_inregistrare_apartament.pdf
78. http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?pnu=informatiiUtile
Etichete: Drept
Publicat de: 
Categorie: 
