Top

ACTUALITATEA LOCUINTELOR SOCIALE

Autor: Apafi Larisa
04.03.2011

I. Generalitaţi

Lucrarea porneşte de la o întrebare simplă: ce se întâmplă cu cei care au nevoie de o locuinţă şi, dintr-un motiv sau altul, nu posedă resursele necesare pentru a-şi asigura una. Întrebarea noastră are ca referinţă categoria celor mai săraci membri ai societăţii, cei cărora veniturile nu le permit accesarea unei scheme de creditare, nu posedă surplusul constant necesar economisirii şi nu îşi pot permite închirierea unei locuinţe de pe piaţa liberă.
Recunoscând implicit gravitatea lipsei unei locuinţe/ unei locuinţe adecvate, în cazul segmentului sărac, statul român a adoptat în 1996 o măsură specifică ce vizează tocmai rezolvarea/ limitarea problemei. Locuinţa socială, atribuită din fondul de stat, cu chirie subvenţionată ar trebui să asigure, cel puţin o perioadă limitată de timp, până la depăşirea unui prag de venituri, o locuinţă decentă celui/celor aflaţi în imposibilitatea de a-şi asigura una. Guvernul a decis, în 2007, ca persoanele care locuiesc cu chirie la ANL mai mult de cinci ani să poată cumpăra locuinţele respective.
Ministrul Dezvoltării a declarat că, după ce Guvernul a emis în decembrie 2008 o OUG prin care termenul minim de închiriere de 5 ani este redus la 3, numărul locuinţelor ce pot fi scoase la vânzare a crescut la 14.745. Potrivit lui Blaga, preţul mediu de vânzare este de 40.000 de euro, iar prin vânzarea celor 14.745 s-ar colecta la bugetul Ministerului Dezvoltării 590 de milioane de euro, care vor fi utilizate tot pentru construirea de locuinţe ANL. Banii nu vor fi viraţi în bugetele locale pentru că, astfel, doar în localităţile în care s-a construit până în prezent ar mai putea fi construite alte imobile ANL. Conform legislaţiei româneşti în vigoare, orice persoană aflată într-o situaţie de precaritate a veniturilor (situate sub minimul garantat) poate solicita consiliului local al localităţii de domiciliu închirierea unei locuinţe, la un preţ subvenţionat. În măsura disponibilităţilor locale, solicitantul poate primi o astfel de locuinţă pe o perioadă limitată.
Ocuparea unei locuinţe sociale este dependentă de stocul de locuinţe sociale disponibile la un moment dat în timp, la nivel local. Dreptul instituit prin lege nu devine efectiv decât în măsura în care consiliile locale au în administrare astfel de locuinţe şi pot subvenţiona din fonduri proprii chiria beneficiarilor.

II. Atribuirea locuinţelor

„Locuinţă socială – Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.” De o locuinţă socială pot beneficia persoane sau familii care au „…un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%” şi care nu:
a) deţin în proprietate o locuinţă;
b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.
Recomandările legate de categoriile cărora măsura li se adresează cu precădere:„tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/19901, republicată, şi ai Decretului-lege nr.118/19902, republicat,alte persoane sau familii îndretăţite.”
Specificarea art. 43 „alte persoane sau familii îndreptăţite” lasă consiliilor locale libertatea de a stabili, în funcţie de problemele locative specifice, şi alte categorii de beneficiari. De altfel, consiliile locale stabilesc anual criteriile şi ordinea de prioritate, în funcţie de care se realizează repartiţia locuinţelor sociale, în condiţiile respectării prevederilor Legii 114.
În cadrul fiecărui criteriu, la stabilirea ordinii de prioritate se vor avea în vedere: condiţiile de locuit ale solicitanţilor, numărul copiilor şi al celorlalte persoane care gospodăresc împreună cu solicitanţii, starea sănătăţii solicitanţilor sau a unor membri ai familiilor acestora, vechimea cererilor. Responsabilitatea pentru aplicarea măsurii este atribuită consiliilor locale care „controlează şi răspund de fondul de locuinţe sociale situate pe teritoriul unităţilor administrativ teritoriale respective.”
Pentru a-şi constitui un stoc de locuinţe sociale, consiliile locale puteau opta pentru cele două variante prevăzute de lege: fie construirea de noi locuinţe, pe domeniul public al unităţii administrativ teritoriale, fie reabilitarea unor construcţii existente. Constituirea stocului de locuinţe sociale trebuia/ trebuie să aibă în vedere reglementările legate de calitatea locuinţei prevăzute în lege ,locuinţele nou construite trebuie să respecte cerinţele minimale de suprafaţă şi dotări, iar cele reamenajate, cel puţin pe cele de dotări. Fondurile pentru punerea în aplicare a măsurii vizează, pe de o parte, resursele locale, fonduri cu destinaţie specială de la bugetul central ,prin bugetul MLPAT şi orice alte resurse care pot fi atrase la nivel local sau central (donaţii, contribuţii ale persoanelor fizice sau agenţilor economici).
Prin prevederile legale în vigoare, consiliul local al unităţii administrativteritoriale are statutul de proprietar al locuinţelor sociale, iar relaţia sa cu beneficiarii măsurii este definită în termenii proprietar – chiriaş.
Locuinţele sociale sunt repartizate spre închiriere, de către consiliile locale, celor care îndeplinesc criteriile de eligibilitate, pe o perioadă de cinci ani, cu o rată subvenţionată a chiriei, care variază în funcţie de venitul beneficiarului (chiria percepută nu poate depăşi 10% din venitul net lunar pe familie, calculat pentru ultimele douăsprezece luni, indiferent de valoarea reală a chiriei).
În cazul în care chiriaşul nu respectă condiţiile prevăzute în contractul de închiriere (stipulate în legea locuinţei, art. 24) sau „venitul mediu net lunar pe familie, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare” (art. 46)”, contractul se poate rezilia.
Chiriaşul unei locuinţe sociale are obligaţia de a anunţa primarului orice modificare a venitului net al familiei, în termen de 30 de zile, fapt ce atrage după sine recalcularea chiriei percepute. El nu poate subînchiria locuinţa, nu poate transmite dreptul obţinut unei alte persoane/ familii şi nu poate schimba destinaţia spaţiului pe care îl ocupă (abaterile se sancţionează cu rezilierea contractului şi recuperarea eventualelor daune).
Pentru a beneficia de atribuirea unei locuinţe sociale, orice persoană se poate adresa primăriei unităţii teritorial-administrative pe raza căreia are domiciliul. În baza ierarhiei de prioritate a criteriilor, fundamentată pe lege şi aprobată prin hotărârea consiliului local, solicitanţilor le este aprobată şi repartizată, în măsura stocului disponibil, o locuinţă socială. Periodic, guvernul va corecta nivelul minim calculat, ţinindu-se seama de evoluţia situaţiei economice şi sociale. În baza declaraţiei de venit şi a actelor doveditoare, se va calcula venitul net lunar, orice nesinceritate în declaraţie atrăgând răspunderea materială şi penală, după caz.
In practică, este posibil ca numărul locuinţelor sociale să fie mai mic decât numărul solicitanţilor, împrejurare în care autorităţile administraţiei publice locale vor constitui comisii care să examineze cererile solicitanţilor, stabilind şi criteriile în temeiul cărora vor fi repartizate locuinţele.
Cererile solicitanţilor vor fi analizate până la data de 1 noiembrie a anului în curs şi vor fi supuse aprobării consiliilor locale şi, în raport de ordinea de prioritate, vor fi alcătuite listele solicitanţilor îndreptăţiti pentru anul următor, care vor fi afişate la sediile primăriilor. Hotărârea consiliului local va putea fi atacată la instanţa competentă, conform procedurii contenciosului administrativ.
Nu este posibil să se încheie un contract de închiriere pentru o locuinţă socială în absenţa repartiţiei; dacă s-ar încheia totuşi un asemenea contract, în absenţa repartiţiei emisă de organul competent, contractul va fi lovit de nulitate absolută.
Nici simpla repartiţie, neurmată de încheierea contractului de închiriere, nu conferă vreun drept locativ solicitantului. Suntem în prezenta unui act juridic complex, dreptul locativ asupra unei locuinţe sociale fiind dobândit numai dacă actul de repartiţie este urmat de încheierea contractului de închiriere.
Subînchirierea este interzisă, chiar dacă subînchiriaşul ar îndeplini condiţiile legale pentru a putea beneficia de o locuinţă socială. Imposibilitatea transmiterii dreptului de locuire se refera la schimbul de locuinţe şi la cesiunea contractului de închiriere.
Nu vor putea beneficia de locuinţe sociale persoanele sau familiile care:
– deţin o locuinţă în proprietate;
– au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
– au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
– deţin o altă locuinţă, în calitate de chiriaş.

II. 1. Situatia locativa actuala este notata în felul urmator:

– Candidatul chirias în spatiu din fond locativ privat primeste 10 puncte, cel tolerat în spatiu primeste 7 puncte.
– Daca titularul cererii locuieste într-un spatiu mai mare de 15 mp si pâna la 18mp inclusiv primeste 5 puncte.
– O suprafata mai mare de 12 mp sau pâna la 15 mp inclusiv valoreaza 7 puncte.
– Daca suprafata se înscrie între 8 mp si12 mp inclusiv atunci candidatul primeste 9 puncte.
-Suprafata mai mica de 8 mp valoreaza 10 puncte.
Starea civila a candidatului se calculeaza astfel: candidatii casatoriti primesc 10 puncte, cei necasatoriti primesc 8. Daca titularul cererii are un copil, primeste 2 puncte, prin urmare la numarul de copii se va adauga întotdeauna un punct. Alte persoane, indiferent de numarul lor, primesc 2 puncte.
Daca titularul cererii sau un alt membru este bolnav, având nevoie, potrivit legii, de o camera în plus sau un însotitor, se acorda 2 puncte.De asemenea sunt acordate puncte pentru vechimea cererii solicitantului.
Astfel, daca cererea are vechime de un an, i se acorda 1 punct, între 1 si 2 ani se primesc 3 puncte, între 2 si 3, se primesc 6 puncte, între 3 si patru ani se acorda 9 puncte, iar pentru fiecare an ce depaseste 4 se acorda înca 4 puncte.
Nivelul de studii sau pregatire profesionala se recompenseaza în felul urmator: daca titularul cererii nu are studii superioare sau pregatire profesionala, i se acorda 5 puncte. Pentru scoala generala, fara pregatire profesionala se acorda 8 puncte. Pentru studii medii se acorda 10 puncte. Studiile medii, completate de pregatire profesionala de specialitate sau studii superioare de scurta durata aduc candidatului 13 puncte.
Iar candidatii cu studii superioare primesc 15 puncte. Situatiile locative sau sociale deosebite sunt luate în considerare în felul urmator:cei care provin din case de ocrotire sociala si care au împlinit 18 ani primesc 15 puncte. Tinerii care au adoptat sau adopta copii primesc 10 puncte. Tinerii evacuati din case nationalizate primesc 5 puncte.

II. 2. Locuinţe sociale pentru tineri

Sediul materiei este Legea 152/1998, modificată de cinci ori până acum, ultima dintre ele fiind OUG 83/2003. ANL este instituţie de interes public cu personalitate juridică şi cu autonomie financiară, avand rol de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe.
Care sunt categoriile de persoane care pot beneficia de creditele acordate de ANL?
-persoane fizice cu cetăţenie română, domiciliate în România;
-persoane juridice române. Beneficiarul unui credit prin ANL va avea dreptul la:
…o rată a dobânzii inferioară unei rate medii a dobânzilor practicate pe piaţa financiar-bancară, calculată şi acceptată de Agenţia Naţională pentru Locuinţe; …acces la terenuri pentru construcţii de locuinţe, prin vânzare-cumpărare, concesionare sau dare în folosinţă pe toată durata de existenţă a construcţiei, în condiţii preferenţiale, stabilite de Agenţia Naţională pentru Locuinţe împreună cu autorităţile administraţiei publice locale sau centrale, după caz;
…scutiri de la plata taxelor pentru teren şi de la plata impozitului pe clădire, pe durata de rambursare a creditului; …o subvenţie în cuantum de 30% din valoarea locuinţei, numai pentru prima locuinţă construită cu credit ipotecar, destinată persoanelor care nu au primit sprijin de la bugetul de stat sub formă de subvenţii pentru o altă locuinţă.
III.Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor- Variantă de soluţionare

Creşterea fondului de locuinţe sociale cu 25% prin finanţare de la bugetul de stat.
Impact economic:
1) grevarea bugetului de stat;
2) descurajarea investiţiilor private în construcţia de locuinţe sociale;
3) creşterea deficitului bugetar.
4) Stimularea închirierii în condiţii similare locuinţelor sociale de către persoane private.
Impact social:
1) defavorizarea categoriilor de persoane care nu se încadrează în condiţiile legale pentru a beneficia de locuinţe sociale;
2) acces crescut la locuinţă. Impact de mediu: Nu este cazul.
Buget estimat :480.439.000 (cheltieli actuale) + 120.109.750 (majorare cu 25%) = 600.548.750 Impact politic:
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele aflate în proprietatea statului sau a autorităţilor administraţiei publice locale se diferenţiază pe categorii de localităţi şi pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor şi a taxelor locale pentru terenuri şi clădiri, în condiţiile prevederilor legale în vigoare. Pentru locuinţele sociale contractul de închiriere se încheie cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local. Locuinţele sociale se repartizează, în ordinea de prioritate stabilită de autorităţile care le deţin, pe baza criteriilor stabilite prin norme metodologice aprobate prin hotărâre a Guvernului, pe o perioadă de 1 an, cu posibilitatea de reînnoire.
Grupuri vizate
- persoane şi familii care au rămas fără adăpost în urma avarierii grave sau distrugerii locuinţelor
proprii, din cauza unor calamităţi naturale sau a unor dezastre ori accidente de care nu se fac vinovaţi;
- persoane şi familii evacuate din locuinţe situate în construcţii expuse unui risc major, cum ar fi
alunecările de teren, seismele, inundaţiile;
- persoane şi familii evacuate din locuinţe ce fac obiectul unor legi de restituire către foştii proprietary a imobilelor trecute în proprietatea statului sau care sunt chiriaşi în astfel de locuinţe;
- tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani;
- persoane cu handicap (inclusive invalizii de gradul I şi II);
- pensionarii, veteranii şi văduvele de război;
- tineri, persoane majore care au vârsta de până la 35 de ani;

IV. TVA redus pentru locuinţele sociale Guvernul a modificat, printr-o Hotărâre normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 , completări determinate de introducerea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuinţele livrate în cadrul politicii sociale. Noile reglementări din normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal precizează – în cazul livrării unei locuinţe cu o suprafaţă de maximum 120 de metri pătraţi şi valoare mai mică de 380.000 lei – că vânzătorul poate aplica cota de TVA de 5% la vânzarea unei locuinţe, dacă cumpărătorul va prezenta o declaraţie pe propria răspundere autentificată de un notar din care să rezulte că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a beneficia de cota redusă de TVA. Acest document va fi păstrat de vânzător pentru justificarea aplicării cotei reduse de TVA de 5%.

IV.1. Rezilierea

Contractul de închiriere a locuinţei sociale se poate rezilia înainte de termenul de 5 ani stabilit prin lege, în una dintre următoarele forme:
a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen minim de 30 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
– chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive;
– venitul net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, iar chiriaşul nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare;
– chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor sau a înstrainat fără drept părţi ale acestora;
– chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
– chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale şi/sau prevederile art. 49 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată;
c) chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriaşului.
Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile şi chiriaşul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract până la data execuţiei efective a hotărârii de evacuare. Contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de titularul contractului sau de la data înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptaţite prin lege nu au solicitat locuinţa.

IV.2. Asigurările pentru locuinţe devin obligatorii

Actul legislativ prevede că suma maximă pe care asiguratul va trebui s-o plătească, începând din 2008, va fi de 20 de euro pe an. Actul legislativ creează unele facilităţi cu caracter social pentru persoanele care ocupă locuinţe sociale, respectiv pentru cele beneficiare de ajutor social, în sensul că pentru acestea prima de asigurare se suportă integral sau, după caz, partial, de către autorităţiile locale.

V. Date statistice

Potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, doar circa 0,8% din fondul actual de locuinţe îl reprezintă casele aflate în proprietatea administraţiilor publice locale şi centrale. În Belgia, această cotă este de 7%, în Franţa şi Austria – 18-20%, iar în Olanda – 36%.
Totodată, potrivit specialiştilor, o piaţă a chiriilor dezvoltată este premisă mobilităţii crescute a forţei de muncă, factor extrem de important într-o economie modernă. În România, 93% din locuinţe sunt locuite de proprietarii acestora şi doar 6% sunt din unităţile locative, participă la piaţa chiriilor (fără cele 0,8% locuinţe de stat).
În Uniunea Europeană, locuinţele private închiriabile reprezintă între 12 şi 30% din total. Inconsecventa guvernamentală şi abstinenţa administraţiei publice locale în domeniul politicii de locuinţe au “contribuit” direct la diminuarea ofertei de locuinţe ieftine cu chirie şi, indirect, la explozia preţurilor la apartamente înregistrată în ultimii trei ani.
Între anii 1997 – 2005,primăria Londrei a reusit să obţina astfel peste 62.000 de locuinţe ieftine, dublu faţa de cât construieşte România anual. În Bucureşti, potrivit unei informări trimise de Primăria Capitalei, în acest an municipalitatea va investi în construirea a doar 230 de locuinţe sociale. Evident, prea puţine. Numai pentru rezolvarea urgenţelor, adica a celor peste 14.000 de chiriaşi care urmează să fie evacuaţi din casele retrocedate, municipalitatea are nevoie în următorii cinci ani de tot atâtea locuinţe.
Care sunt soluţiile întrevăzute? Se propunea soluţia licitaţiilor publice pentru cumpărarea de locuinţe de pe piaţa existentă. Însă preţurile curente la apartamente nu mai sunt aceleaşi de acum patru-cinci ani. În plus, dacă primarul se va ţine de cuvânt şi va căuta să cumpere de pe piaţa secundară, ar putea provoca o nouă creştere a preţurilor.
În practica europeană, locuinţele noi, cu preţ de execuţie de până-n 1.000 euro/mp, sunt considerate locuinţe sociale. Piaţa bucureşteană de construcţii nu este cea mai scumpă din Europa, prin urmare, obţinerea unui preţ sub 800 euro/ mp pentru o construcţie nouă e un fapt realizabil. În prezent, preţul minim pe care il poate obţine primăria de pe piaţa secundară de locuinţe este 840 euro/mp, media însa este de 1.000-1.050 euro/mp construit.

V.1. Subvenţia pentru construcţia de locuinţe a fost majorată

OUG 215/2008 a introdus o prevedere nouă potrivit căreia statul sprijină accesul la o locuinţă proprietate personală prin acordarea unei subvenţii de la bugetul de stat de 30% din valoarea locuinţei construite.Subvenţia nu poate depăşi echivalentul în lei a 15.000 de euro. Cea mai importantă modificare a acestei legi constă în faptul că locuinţele cumpărate de la ANL pot fi ipotecate.
Instituţiile financiar-bancare care au studiat segmentul de piaţă reprezentat de locuinţele pentru tineri,au constatat faptul că suspendarea dreptului de „a dispune“ de locuinţă pe o perioadă de 5 ani înseamnă că acestea nu pot fi ipotecate, ceea ce duce la imposibilitatea garantării creditelor.Termenul în care se pot vinde locuinţele închiriate de la ANL s-a scurtat de la 5 ani la 3 ani: Rămâne de văzut dacă va scoate statul banii pentru toate aceste facilităţi sau dacă acestea vor fi aplicabile doar unui număr restrans de persoane. Anul trecut, pentru prima de stat care era mai mica decât anul acesta, au fost aprobate sub 1% din cereri.

VI. Concluzii
Slaba alocare a resurselor financiare către construcţia de locuinţe din fonduri publice, costul ridicat al locuinţelor (care trebuie să respecte normele minimale specificate de lege), corelate cu neprecizarea nici unei soluţii sau recomandări de utilizare a clădirilor deja existente la nivel local a condus, în timp, la o situaţie care face, practic, imposibilă aplicarea măsurii, într-un număr ridicat de localităţi urbane, prin inexistenţa unui stoc de locuinţe sociale.
Lipsa de specificare a statutului locuinţei sociale, prin raportare la alte tipuri de locuinţe aflate în administrarea primăriilor (locuinţe rămase nevândute din fondul locativ de stat, case naţionalizate, locuinţe de urgenţă etc.) creează probleme serioase în modalitatea de evaluare a măsurii şi a efectelor sale şi lasă un spaţiu larg de decizie autorităţilor locale, creând confuzie asupra măsurii în sine.
Dependenţa accentuată a modalităţii de aplicare a măsurii (de la înregistrarea cererii până la constituirea fondului de locuinţe sociale) de contextul local lasă puţin loc pentru interpretări, la nivel global, asupra eficacităţii locuinţelor sociale.

Etichete:,

Bottom