Nulitate absoluta contract vanzare-cumparare.

In speta sunt intrunite conditiile de validitate pentru incheierea unei conventii, buna credinta a cumparatoarei prezumandu-se conform art.1899 Cod civil, mai ales ca imobilele nu erau grevate de sarcini la incheierea contractului.

Prin actiunea inregistrata la 23.07.2004, reclamanta D.G.F.P. a solicitat Judecatoriei Botosani, in contradictoriu cu paratele S.C.”S.” SA Botosani si S.C.”T. I.” SRL sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare – cumparare autentificat notarial sub nr. 2173 din 5.12.2002.

In motivarea actiunii reclamanta sustine faptul ca bunurile imobile ce formeaza obiectul contractului mentionat au fost sechestrate de executoru in scopul realizarii unor creante fiscale, procesul – verbal nr. III/6598/6.07.2001, incheiat in acest scop, fiind inscris in registrul special, de la Judecatoria Botosani.

Ca, prin aceasta operatiune imobilele au fost indisponibilizate, conform prevederilor O.G. nr. 11/1996, reclamanta dobandind si un drept de ipoteca legala astfel incat bunurile nu puteau fi instrainate, motiv pentru care contractul in speta este lovit de nulitate absoluta.

In sfarsit, mai arata ca a luat cunostinta de faptul ca debitoarea S.C. ” S.” SA a instrainat bunurile indisponibilizate la momentul in care tertul – cumparator a introdus contestatie la executare impotriva scoaterii la licitatie publica din 17.06.2004 a imobilelor – contructii si teren – in discutie.

Prin intampinare, parata S.C. ” T.I.” SRL a solicitat respingerea actiunii, motivat de faptul ca este cumparator de buna – credinta iar, in subsidiar, in cazul admiterii actiunii, sa fie despagubita de catre stat cu suma de 2,7 mil. lei, reprezentand valoarea actualizata a imobilelor, cu luarea in considerare a investitiilor, precum si echivalentul in lei a sumei de 261.260.000 lei, cu titlu de daune. Deasemeni, prin intampinare a chemat in garantie Statul Roman – prin Ministerul Finantelor.

In cauza a formulat cerere de interventie S.C. ”T.A.” SRL, motivand ca la randul sau a cumparat imobilele in discutie de la prima cumparatoare, asa incat pretinde respingerea actiunii reclamantei, iar in subsidiar, admiterea cererii de chemare in garantie formulata de parata.

Prin sentinta civila nr. 6392 din 14.12.2004, Judecatoria Botosani a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Botosani, retinand ca imobilele ce formeaza obiectul contractului apartin fondului de comert, astfel incat actul a carui validitate se contesta este un act comercial, iar in consecinta, actiunea fiind neevaluabila in bani, sunt incidente dispozitiile art. 2 pct. 1 lit. ”a” Cod pr. civila.

Dosarul a fost inregistrat la Tribunalul Botosani sub nr. 714/E/ 21.01.2005.

Prin sentinta nr. 348 din 1.06.2005, Tribunalul Botosani a respins ca nefondate : actiunea reclamantei D.G.F.P., cererea de interventie formulata de S.C. ”T.A.” SRL si cererea de chemare in garantie a Statului Roman prin Ministerul Finantelor.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca, este cert faptul ca, la data de 5.12.2002, parata dobanditoare a contractat cu adevaratul proprietar si a crezut cu buna – credinta – prezumtie legala necontestata – ca imobilele cumparate erau in circuitul civil si negrevate de sarcini sau interdictii constituite in favoarea reclamantei, si in consecinta, contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 2173 din 5.12.2002 este valid si constituie titlu opozabil reclamantei si vanzatoarei.

Totodata, s-a retinut si faptul ca, reclamanta are posibilitatea de a se desocoti ulterior cu parata – debitoare, pentru eventualele prejudicii produse prin instrainarea bunurilor sechestrate.

Impotriva acestei hotarari a formulat apel reclamanta, D.G.F.P., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

In dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta a aratat ca bunurile ce au facut obiectul contractului a carui anulare s-a cerut erau sechestrate in contul creantelor bugetare asa cum rezulta din procesul – verbal de sechestru si de identificare a bunurilor inregistrate la Registrul de Transcriptiuni si Inscriptiuni de pe langa Judecatoria Botosani, precum si ca, nu ii este imputabil faptul ca Biroul de Carte Funciara a emis Extrasul de Carte Funciara nr. 4139 din 27.11.2002, ce a stat la baza contractului de vanzare – cumparare, fara a tine seama de ipoteca existenta in favoarea creditorului bugetar si de interdictia de instrainare.

Deosebit de aceasta a mai aratat ca, nu s-a contestat buna – credinta a cumparatorului insa s-a invocat si dovedit reaua – credinta a debitoarei, care a valorificat bunuri din patrimoniul sau, cu incalcarea prevederilor legale, in materie de executare silita, declarand ca bunurile se afla in circuitul civil si nu sunt grevate de sarcini, fapt pe care instanta de fond nu l-a avut in vedere.

Analizand hotararea apelata prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, precum si a motivelor invocate, curtea constata neintemeiat apelul.

In scopul realizarii creantelor fiscale detinute fata de parata, reclamanta a procedat la identificarea si sechestrarea unor bunuri imobile – constructii si teren- proprietatea debitoarei, intocminand procesul – verbal nr. III/6598 din 6.07.2001, pe care l-a inregistrat in Registrul de Transcriptiuni si Inscriptiuni al Judecatoriei Botosani, sub nr. 165 din 1.08.2001.

Ulterior acestui fapt, parata – debitoare instraineaza bunurile imobile catre parata S.C. ”T.I.” SRL Botosani, incheind in acest scop contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 2173 din 5.12.2002, pretul convenit fiind de 840.400.000 lei.

In contract se mentioneaza faptul ca, imobilele nu sunt sechestrate, taxele si impozitele aferente fiind achitate la zi, conform certificatelor nr. 5855 si nr. 5899 din 28.11.2002 eliberat de Primaria Mihai Eminescu, judetul Botosani, in a carei raza teritoriala sunt amplasate bunurile.

Din extrasul de Carte Funciara nr. 4139 din 27.11.2002 eliberat de Biroul de Carte Funciara Botosani, aflat la fila 22 fond, rezulta ca imobilele nu erau grevate de sarcini la data incheierii contractului de vanzare – cumparare a carui anulare se cere.

Prin contractul nr. 203/2003, S.C. ” T.I.” SRL Botosani a vandut imobilele in discutie catre S.C. ”T.A.” SRL Botosani, intervenienta in speta de fata, subdobanditoarea procedand la intabularea dreptului sau de proprietate in cartea funciara.

Motivul de nulitate absoluta invocat de reclamanta este acela ca, bunurile la care se refera contractul nr. 2173 din 5.12.2002 nu puteau fi legal instrainate, intrucat erau indisponibilizate anterior incheierii actului de vanzare – cumparare.

Parata, fata de acest aspect, arata ca a fost de buna – credinta la incheierea actului a carui nulitate se cere a se constata, bazandu-se pe datele furnizate de Cartea Funciara la data de 4.12.2002, din care rezulta ca, parata debitoare S.C. ”S.” SA Botosani era proprietarul imobilelor, sustinere necontestata de reclamanta.

Art. 1898 Cod civil stabileste ca principiu ca, buna – credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, fiind suficient sa fi existat in momentul dobandirii imobilului, iar art. 1899 Cod civil statueaza ca, buna – credinta se prezuma, sarcina probei revenind celui ce sustine reaua – credinta.

Conditiile de validitate ale incheierii unei conventii, aratate de art. 948 Cod civil, fiind indeplinite in ceea ce o priveste pe cumparatoare, chiar daca in privinta vanzatoarei s-ar fi dovedit reaua – credinta, aparenta de drept legata de buna – credinta produce efecte in planul dreptului, respectiv validarea actului juridic prin ipoteza nul.

Fata de cele ce preced, sentinta instantei de fond apare legala si temeinica, asa incat in baza dispozitiilor art. 296 Cod proc. civila, curtea a respins ca nefondat apelul reclamantei.

Sursa primara

Sentinta nr. 348 din 1 iunie 2005 a Tribunalului Botosani;

Decizia nr.87 din 5 octombrie 2005 a Curtii de Apel Suceava – sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal ;

Dosar nr.2690/com/2005.

Temei de drept

– art. 948 Cod civil ;

– art. 1898 Cod civil ;

– art.1899 Cod civil.

Etichete: nulitate absoluta