404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Actiune în revendicare imobiliara. Admisibilitate în conditiile Legii nr. 10/2001

Prin sentinta civila nr. 2465 din 9 septembrie 2008 Judecatoria Roman a admis actiunea civila în revendicare imobiliara formulata de reclamantii D.V., D.D. si S.A. împotriva pârâtilor Municipiul Roman, T.D., T.E., I.M. si V.L.L., obligându-i pe acestia sa le lase în deplina proprietate si linistita posesie imobilele constând în suprafata de teren de 832,40 mp si constructia cu destinatia casa de locuit, amplasate în mun. Roman, str. C.

Reclamantii au motivat ca imobilul situat în mun. Roman, str. C., compus din constructie si teren aferent acesteia, a apartinut defunctilor M.I. si S. I., acestia dobândind dreptul de proprietate prin cumparare la 9 noiembrie 1925 de la C.N. si C.M., ulterior fiind nationalizat prin Decretul nr. 92/1950. Vânzarea s-a realizat în conditiile în care la data de 27 mai 1998, prin adresa nr. 6851, Primaria mun. Roman comunica faptul ca imobilul ar fi demolat, iar terenul ar fi ocupat de constructii si instalatii – blocuri de locuinte. Aceasta adresa s-a emis ca urmare a solicitarii formulate de R.D., succesoare a sotilor I. Reclamantii sustin ca situatia juridica a imobilului se caracterizeaza prin existenta a trei titluri, respectiv titlul reclamantilor, care provine de la adevaratii proprietari, si titlurile celor doua familii pârâte, care provin de la acelasi autor – Statul român, asa încât este necesara compararea lor. În urma operatiunii de comparare a titlurilor partilor cel invocat de reclamanti trebuie sa prevaleze, întrucât imobilul nu a trecut niciodata în patrimoniul Statului ca efect al Decretului nr. 92/1950. Art. 6 din Legea nr. 213/1998 statueaza ca fac parte din domeniul public sau privat al statului, între altele, bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, daca au fost preluate în baza unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii. Decretul nr. 92/1950 contravenea Constitutiei în vigoare la momentul respectiv, Declaratiei Universale a Drepturilor Omului si Codului Civil. Reclamantii sustin ca jurisprudenta instantei supreme în legatura cu lipsa titlului valabil al statului în cazul imobilelor preluate în baza Decretului nr. 223/1974 se aplica mutatis mutandis si imobilelor preluate conform Decretului nr. 92/1950. Mai mult, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat în mai multe cauze împotriva României ca un imobil preluat printr-o decizie emisa în baza unui act normativ de nationalizare sau confiscare a fost preluat fara titlu valabil. Consecinta fireasca a nelegalitatii actului normativ în temeiul caruia s-a facut preluarea imobilului este ineficienta transmiterii dreptului de proprietate din patrimoniul autorilor reclamantilor în patrimoniul statului si de aici în patrimoniul sub-dobânditorilor. În aceste conditii, contractele pârâtilor provin de la un non-dominus, acestia dobândind doar o posesie de facto si nu un titlu de proprietate. Cu toate ca vânzarea s-a facut sub imperiul Legii nr. 112/1995, imobilul nu intra sub incidenta dispozitiilor acestui act normativ, în conditiile în care legea respectiva a permis vânzarea catre chiriasi doar a imobilelor preluate cu titlu. De asemenea, în conformitate cu Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiau îl aveau doar chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele la data intrarii în vigoare a legii, or pârâtii V. au încheiat contractul de închiriere abia în anul 1999, iar dupa doar 13 zile au cumparat spatiul. Reclamantii au mai aratat ca în sensul admisibilitatii actiunii în revendicare în ceea ce priveste imobile preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 s-au pronuntat si Sectiile Unite ale Înaltei Curti de Casatie si Justitie prin decizia nr. 5/2000, prin care s-a statuat ca persoanele care considera ca în perioada respectiva au fost deposedate nelegitim de proprietatile imobiliare pot cere în justitie pe calea actiunii în revendicare recunoasterea dreptului lor. Intrarea în vigoare a dispozitiilor Legii nr. 10/2001 nu impieteaza asupra admisibilitatii actiunii în revendicare si nu aduce modificari în ceea ce priveste principiile consacrate în doctrina si jurisprudenta privind solutionarea conflictului între doua titluri. În ceea ce priveste buna credinta a sub-dobânditorului, reclamantii apreciaza ca aceasta nu are nici o relevanta în cadrul operatiunii de comparare a titlurilor, atunci când pârâtul a cumparat de la un non-proprietar, deoarece posesia de buna credinta nu valoreaza titlu de proprietate în materie imobiliara. În acelasi sens, CEDO a stabilit ca vânzarea de catre stat a bunului altuia catre un tert de buna credinta reprezinta o privare contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventie.

Pentru a admite actiunea reclamantilor instanta a retinut ca acestia sunt succesorii legali ai defunctilor I.M. si I.S., D.D. si D.V. în calitate de nepoti de fiica (dupa defuncta D.R., decedata la 7 aprilie 1999), iar S.A. calitate de fiica.

Prin actul de vânzare încheiat la data de 9 noiembrie 1923 defunctii I.M. si I.S. au dobândit de la C.M. si C.N. imobilul situat în mun. Roman , str. C., compus din casa de locuit, anexe gospodaresti si teren aferent acestora. În cuprinsul contractului nu se indica suprafata de teren a carei proprietate se transmite, însa sunt precizate vecinatatile.

Prin aplicarea Decretului nr. 92/1950 regimul comunist preia de la proprietarii I.M. si I.S. imobilul sus-mentionat, dându-l în administrarea întreprinderii de gospodarire comunala si locativa din mun. Roman. Aceasta administreaza bunul în perioada comunista încheind contracte de închiriere prin dezmembrarea acestuia în doua unitati locative distincte. Contractele de închiriere se perpetueaza si dupa caderea regimului comunist, inclusiv dupa adoptarea Legii nr. 112/1995 privind retrocedarea catre fostii proprietari a unor imobile cu afectatiunea de locuinte preluate de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

Prin contractul de vânzare – cumparare nr. 148 din 4 decembrie 1997 R.A. GOSCOM Roman, regie autonoma având ca obiect de activitate, între altele, administrarea fondului locativ din domeniul privat al unitatii administrativ – teritoriale, înstraineaza catre pârâtii T.D. si T.E. o parte din imobilul situat în mun. Roman, str. C., respectiv 3 camere si dependinte, în suprafata utila de 98,96 mp, o anexa gospodareasca cu destinatia magazie, în suprafata de 31,67 mp si împrejmuiri în lungime de 10 m. Suprafata de 170 mp, teren aferent locuintei, s-a atribuit în proprietate cumparatorilor prin acelasi contract, facându-se trimitere la dispozitiile art. 32 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.

Prin contractul de închiriere nr. 12800 din 24 august 1999 pârâtul T.D. dobândeste de la Primaria mun. Roman folosinta suprafetei de 87 mp, teren situat în mun. Roman, str. C., aflat în domeniul privat al municipiului. În consecinta, în temeiul celor doua contracte, pârâtii T.D. si T.E. obtin posesia suprafetei de 257 mp, teren aferent constructiei.

Prin contractul de vânzare – cumparare nr. 194 din 21 iunie 1999 aceeasi unitate de administrare a fondului locativ (între timp reorganizata din punct de vedere juridic în S.C. GOSCOM S.A.) înstraineaza catre sotii V.I. si V.M. cealalta parte din imobil, respectiv suprafata locativa de 60,90 mp (2 camere si dependinte), o anexa gospodareasca cu destinatia magazie (în suprafata de 14,25 mp) si împrejmuiri cu lungimea de 6,20 m. De asemenea, se atribuie în proprietate cumparatorilor suprafata de 110 mp, teren aferent locuintei si anexelor, de aceasta data facându-se trimitere la prevederile art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995. În urma decesului pârâtului V.I. la 1 ianuarie 2008 imobilul compus din teren si constructie s-a transmis prin succesiune mostenitorilor legali I.M. (sotie supravietuitoare) si V.L.L. (fiica). Cea dintâi justifica vocatia de proprietar atât în temeiul succesiunii, cât si ca efect al sistarii comunitatii matrimoniale de bunuri.

În titlul ambelor contracte de vânzare – cumparare s-a facut mentiunea ca au fost încheiate în conditiile Legii nr. 112/1995.

Cu ocazia masuratorilor realizate de expertul judiciar în specialitatea topometrie a rezultat ca suprafetele efectiv stapânite de pârâti sunt mai mari decât cele care au format obiectul celor doua contracte de vânzare – cumparare. Astfel, pârâtii T.D. si T.E. stapânesc efectiv suprafata totala de teren de 508 mp, compusa din suprafata închiriata de la Primaria mun. Roman (87 mp), suprafata ocupata de constructie (140 mp) si suprafata atribuita în proprietate (281 mp). Tot astfel, pârâtele I.M. si V.L.L. detin efectiv suprafata de 324,40 mp, compusa din suprafata atribuita în proprietate (242 mp) si suprafata ocupata de constructie (82,40 mp).

În ceea ce priveste caracterul ilicit al procedurii de nationalizare, instanta a retinut urmatoarele:

Statul a intrat în posesia imobilului compus din locuinta si teren aferent în conditiile Decretului nr. 92/1950. Este de observat, înainte de toate, ca acest Decret contravenea dispozitiilor constitutionale în vigoare la momentul respectiv. Astfel, potrivit art. 8 din Constitutia din anul 1948 proprietatea particulara si dreptul de mostenire sunt recunoscute si garantate prin lege, iar proprietatea particulara, agonisita prin munca si economisire, se bucura de o protectie speciala. Aceasta exclude, de plano, adoptarea unor masuri de nationalizare în absenta platii unei despagubiri rezonabile. Art. 10 din Constitutie statueaza, totusi, ca pot fi facute exproprieri pentru cauza de utilitate publica pe baza unei legi si cu o dreapta despagubire stabilita de justitie (ceea ce nu a fost cazul în speta). De asemenea, potrivit art. 17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, adoptata de Adunarea Generala a Organizatiei Natiunilor Unite la 10 decembrie 1948, orice persoana are dreptul la proprietate, atât singura, cât si în asociatie cu altii, nimeni neputând fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa. În acelasi timp, Decretul nr. 92/1950 contravine Codului civil, în conditiile în care art. 481 stipuleaza ca nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire.

Toate aceste dispozitii confirma, în afara oricarui echivoc, caracterul profund ilegal, inechitabil si abuziv al nationalizarii. Consecinta plasarii nationalizarii în afara cadrului constitutional si legal consta în ineficienta preluarii de catre stat a bunului care a format, în concret, obiectul aplicarii prevederilor Decretului nr. 92/1950. Ca atare, se va aprecia fara greseala ca nationalizarea nu si-a produs efectul juridic în scopul caruia a fost edictat decretul incriminat, respectiv trecerea bunului în proprietatea statului. Drept urmare, bunul nu a iesit niciodata din patrimoniul proprietarului deposedat abuziv, acesta pierzând doar posesiunea lucrului.

În atari conditii, trebuie considerat ca statul a preluat doar în fapt bunul, fara vreun titlu, si ca posesia sa nu se fondeaza pe un astfel de titlu, având în realitate consistenta juridica doar a unei detentii precare. Neavând niciodata calitatea de proprietar, statul nu poate înstraina dreptul de proprietate, asa încât o eventuala vânzare a bunului este în mod evident lipsita de cauza juridica.

Mai mult, în situatia de speta nationalizarea a contravenit însesi prevederilor art. 2 din Decretul nr. 92/1950, potrivit carora nu intra în prevederile decretului de fata si nu se nationalizeaza imobilele proprietatea muncitorilor, functionarilor, micilor meseriasi, intelectualilor profesionisti si pensionarilor. La data nationalizarii defunctul I.M. era încadrat în munca în functia de paznic de noapte, iar defuncta I.S. era casnica.

Conventiile încheiate de stat cu tertii sub-dobânditori sunt lipsite de finalitatea cea mai importanta a contractului de vânzare – cumparare, respectiv efectul translativ de proprietate. Pârâtii au dobândit bunul de la un non dominus si, drept urmare, li s-a transmis doar posesia de facto (corpus). De altfel, pârâtii nu se pot apara nici invocând în mod direct efectele dispozitiilor Legii nr. 112/1995, atât timp cât aceasta a reglementat si permis vânzarea catre chiriasi a imobilelor preluate de stat cu titlu. În considerarea celor ce preced, referitoare la lipsa oricarui titlu al statului, vânzarea nu se putea realiza valabil în conditiile Legii nr. 112/1995.

Nelegalitatea unei atari înstrainari a fost confirmata în mod constant în jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, silogismul utilizat de instanta europeana pornind de la premisa caracterului ilegal a actului pe care se fondeaza titlul statului. Art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului statueaza ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. Chiar daca momentul preluarii imobilului de catre stat se plaseaza anterior adoptarii Conventiei, privarea continua de proprietate a reclamantilor, incidenta si dupa ratificarea de România a Conventiei prin Legea nr. 30/1994, conduce la concluzia ca ratione temporis prevederile Conventiei sunt aplicabile cazului de fata. Drept urmare, legalitatea transferului proprietatii imobilului catre tertii sub-dobânditori se va analiza si prin prisma prevederilor Conventiei si a jurisprudentei Curtii.

Curtea a apreciat, astfel, ca vânzarea de catre stat a bunului altuia catre terti chiar de buna credinta, combinata cu lipsa totala a vreunei despagubiri fata de proprietarul deposedat abuziv, reprezinta o privare de proprietate contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Privarea în continuare de proprietate reprezinta, astfel, o ingerinta nejustificata în exercitarea acestui drept pentru ca supune proprietarul deposedat unei sarcini exorbitante, în privinta careia nu subzista o justificare rezonabila. Cazuistica instantei europene în cauzele împotriva României cu privire la acest aspect este deosebit de bogata (spre exemplu hotarârile Ungureanu si Ungureanu, Androne, Tovaru, Sebastian Taub, Barcanescu, Davidescu, Porteanu, Todorescu etc., invocate si de reclamanti, sau, mai nou, Hollitzer).

Pentru considerentele ce preced instanta a concluzionat ca imobilul nu a iesit niciodata din patrimoniul defunctilor I.M. si I.S., iar prin succesiune dreptul de proprietate s-a transmis reclamantilor.

Cu privire la admisibilitatea actiunii în revendicare imobiliara, instanta a retinut urmatoarele:

În mod constant si unanim s-a retinut în doctrina si jurisprudenta instantelor nationale ca actiunea în revendicare reprezinta un instrument juridic pus la îndemâna proprietarilor care au pierdut posesiunea bunului si prin intermediul caruia aceasta este reclamata de la posesorul neproprietar. Aceasta presupune, înainte de toate, stabilirea a doua premise: daca reclamantii au calitatea de proprietari ai imobilului si respectiv, daca pârâtii posesori opun sau nu un titlu.

Fata de cele expuse anterior în legatura cu caracterul abuziv si ilegal al nationalizarii , instanta apreciaza ca defunctii I.M. si I.S., iar apoi succesorii legali ai acestora (în persoana reclamantilor), nu au pierdut niciodata dreptul de proprietate. Acesta nu a iesit din patrimoniul defunctilor ca efect al nationalizari , asa încât s-a transmis prin succesiune reclamantilor.

Pârâtii, în schimb, invoca buna lor credinta la încheierea contractelor de vânzare – cumparare cu statul. Fara a fi imperios necesar a se stabili buna sau reaua credinta a sub-dobânditorilor la încheierea contractului (prin examinarea diligentelor depuse de acestia anterior perfectarii vânzarii, în scopul determinarii situatiei juridice reale a imobilului), instanta va considera ca cele doua contracte invocate de pârâti reprezinta un titlu. Drept urmare, este necesar a se stabili care din titlurile pe care partile si le opun este mai bine caracterizat si urmeaza a avea prevalenta.

Instanta a analizat comparativ titlul reclamantilor (care au dobândit dreptul de proprietate prin succesiune, iar autorii lor prin cumparare în anul 1923) si cele ale pârâtilor (care, de buna credinta fiind, au cumparat imobilul de la un non-dominus). Înalta Curte de Casatie si Justitie, prin Decizia nr. 5/2000 într-un recurs în interesul legii, a apreciat ca fostii proprietari pot uza de actiunea în revendicare de drept comun pentru a reclama în instanta încalcarea în orice mod a dreptului lor de proprietate asupra unui imobil cu destinatia de locuinta si ca persoanele care apreciaza ca în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 au fost deposedate abuziv de proprietatile lor pot cere pe calea actiunii în revendicare recunoasterea dreptului lor de proprietate asupra acestor bunuri. Buna credinta a sub-dobânditorului nu acopera viciul titlului provenit de la un non-proprietar, statul neputând transmite un drept pe care nu-l avea, astfel ca titlul succesorilor fostilor proprietari deposedati este preferabil.

Posesia de buna credinta a pârâtilor asupra imobilului nu poate valora titlu de proprietate decât în situatia când nici una din parti nu opune un titlu, ceea ce nu este cazul în speta.

În consecinta, compararea titlurilor partilor a permis a se concluziona ca titlul reclamantilor este mai bine caracterizat (fiind, de altfel, preferabil si din perspectiva temporala) în raport cu titlurile pârâtilor, în virtutea adagiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

Prin raportarea actiunii în revendicare la prevederile Legii nr. 10/2001 actiunea în revendicare nu poate fi considerata inadmisibila. Referitor la imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, este de observat ca normele legale în conflict, respectiv Codul civil si Legea nr. 10/2001, vizeaza situatii juridice nascute sub imperiul legii vechi, durabile însa în timp prin efectele lor juridice, generate de ineficacitatea actelor de preluare. Anterior intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001 aplicarea principiului restitutio in integrum, ca efect al ineficacitatii actelor de preluare, a fost guvernata de prevederile dreptului comun în materia revendicarii, respectiv dispozitiile art. 480 si 481 Cod civil. Pârâtii Municipiul Roman, I.M. si V.L.L. au facut vorbire în întâmpinarile lor de faptul ca Legea nr. 10/2001, ca lege noua, ar suprima practic actiunea dreptului comun în cazul ineficacitatii actelor de preluare la care se refera si, fara a elimina accesul la justitie, perfectioneaza sistemul reparator, iar prin norme speciale îl subordoneaza controlului judecatoresc. În acelasi context s-a afirmat ca prin legea noua sunt reglementate toate cazurile de preluare abuziva a imobilelor în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 ce intra sub incidenta acestui act normativ, indiferent daca preluarea s-a facut cu sau fara titlu valabil, fiind vizata inclusiv restituirea acelor imobile a caror situatie juridica si-ar fi putut gasi dezlegarea, pâna la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, printr-o actiune în revendicare întemeiata pe dispozitiile art. 480 Cod civil. Sustinerile pârâtelor I.M. si V.L.L. (care reiau, practic, motivarea recursului în interesul legii) par a fi sprijinite legal si prin dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, acesta fiind motivul pentru care s-a apreciat ca dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 actiunea în revendicare întemeiata pe dreptul comun nu ar mai fi admisibila, persoanele îndreptatite fiind tinute a urma procedura stabilita de legea speciala, care conditioneaza restituirea de parcurgerea unei proceduri administrative prealabile. Prin Decizia nr. 307/2005 a Curtii Constitutionale s-a apreciat, însa, ca art. 20-24 din Legea nr. 10/2001 stabilesc obligativitatea procedurii administrative prealabile a notificarii pentru obtinerea reparatiilor în natura sau prin echivalent, dar nicidecum nu instituie o jurisdictie speciala administrativa, cum gresit se sustine prin întâmpinare.

Aceste aparari sunt înlaturate, însa, de jurisprudenta relevanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului în cauzele împotriva României, prin care s-a statuat în mod constant ca statul are obligatia de a adopta toate masurile pentru a oferi protectia dreptului de proprietate si ca actiunea în revendicare reprezinta mijlocul cel mai larg si adecvat de protectie a acestuia. Astfel în cauza Strain împotriva României s-a considerat ca vânzarea de catre stat a unui bun al altuia catre terti de buna credinta, chiar daca aceasta este anterioara confirmarii în justitie de o maniera definitiva a dreptului de proprietate al altuia, combinata cu absenta totala a oricarei despagubiri constituie o privare de proprietate contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Se poate aprecia în mod just ca statul a eludat obligatia sa pozitiva de a reactiona în timp util si cu coerenta în fata unei chestiuni de interes general, asa cum o constituie restituirea proprietatilor preluate abuziv de regimul comunist. Incertitudinea juridica astfel creata s-a repercutat asupra fostilor proprietari, care, astfel, s-au vazut în imposibilitatea de a-si recupera bunul, cu toate ca nimeni nu le contesta dreptul de proprietate la data nationalizarii. Vânzarea operata de catre stat în baza Legii nr. 112/1995 îi împiedica pe reclamanti sa se bucure de dreptul lor de proprietate, cu atât mai mult cu cât este combinata cu absenta oricarei despagubiri. În plus, excluderea actiunii în revendicare referitoare la imobile preluate abuziv de stat în timpul regimului comunist din sfera competentei instantelor judecatoresti este, în sine, contrara dreptului de acces la justitie, astfel cum este consacrat de art. 6 alin. 1 din Conventie. Aceste consideratii au fost reluate de Curte în cauzele Jujescu, Brazda si Malita, Cornelia Eufrosina Radu, Horia Jean Ionescu, Iacob, Ionescu si Mihaila etc.

O singura concluzie transpare cu elocventa din aceste consideratii , respectiv cea ca respingerea ca inadmisibila a actiunii în revendicare cu singura motivare ca Legea nr. 10/2001 ar institui o procedura derogatorie pentru restituirea în natura sau prin echivalent a bunului (respingere care ar determina partea sa deschida o noua procedura, cu finalitate incerta) reprezinta o abatere grava de la obligatia de respectare si garantare a drepturilor conferite de art. 6 alin. 1 din Conventie si art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Din acest considerent , instanta a solutionat prezenta cauza potrivit dreptului comun, considerând actiunea în revendicare admisibila.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro