404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

CIVIL:Inadmisibilitate rezolutiune contract vanzare cumparare cu clauza de intretinere;drepturi transmise succesiv

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Sărat sub nr. 2575 /2006 reclamanta N.M.a chemat în judecată pe pârâţii M.C. şi M.L.solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună rezilierea contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 311 din 07.01.2003, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată .

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că prin contractul susmenţionat a vândut pârâţilor imobilul situat în satul Oreavu, comuna Valea Râmnicului, judeţul Buzău, compus din casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 1419,30 m.p. pentru preţul de 100.000.000 lei ROL , din care 50.000.000 lei au fost convertiţi în obligaţia de întreţinere, cumpărătorii obligându-se să îi asigure cele necesare traiului, medicamente în caz de boală, iar la deces să o înmormânteze după obiceiul locului.

S-a învederat instanţei că pârâţii şi-au îndeplinit obligaţiile pentru aproximativ 1 an şi jumătate după încheierea contractului şi ulterior nu au mai prestat nici un fel de întreţinere, cu toate că reclamanta este o persoană în vârstă, suferind de diabet şi, cu toate că le-a cerut pârâţilor să îi procure medicamente, aceştia nu i-au adus niciodată, fiind nevoită să le cumpere singură, apelând la alte persoane în sensul că a împrumutat bani şi a rugat să cumpere efectiv medicamentele necesare .

S-a arătat şi că pârâţii nu i-au procurat reclamantei alimente, nu au ajutat-o la treburi gospodăreşti, nu i-au asigurat lemne de foc sau apă suficientă, reclamanta fiind obligată să recurgă la ajutorul vecinilor în acest sens şi tot vecinii au fost cei care i-au procurat şi butelie de aragaz.

S-a menţionat şi că pârâtul M.C. i-a vândut din gospodărie cantităţi de cereale şi fructe, i-a distrus mai multe bunuri şi în urma unui incident petrecut la 21.10.2006 reclamanta a schimbat zalele asigurându-şi locuinţa .

Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, deoarece în calitate de debitori ai obligaţiei de întreţinere au asigurat în mod permanent reclamantei îngrijirea în condiţiile convenite prin contract procurându-i alimente, îmbrăcăminte, lemne de foc şi toate cele necesare traiului, au achitat facturi de utilităţi pentru apă , canal, etc.

Pe cale reconvenţională, în situaţia admiterii acţiunii principale, pârâţii au solicitat obligarea reclamantei la plata îmbunătăţirilor pe care le-au adus imobilului situat în satul Oreavu, comuna Valea Râmnicului, judeţul Buzău, evaluate provizoriu la 10.000 lei RON şi descrise conform cererii de la fila 16 dosar fond .

În privinţa cererii reconvenţionale reclamanta – pârâtă a depus întâmpinare prin care a recunoscut efectuarea în parte de îmbunătăţiri de către pârâţii – reclamanţi pentru casa de locuit, bucătăria de vară şi cramă, conform cererii de la fila 21 dosar fond.

În cauză au fost administrate probatorii cu înscrisuri, depuse de ambele părţi, martori, interogatorii şi expertiză tehnica specialitatea construcţii .

Prin sentinţa civilă nr. 355 din 21.03.2007 Judecătoria Rm. Sărat a admis acţiunea principală, a admis în parte cererea reconvenţională şi a dispus rezilierea contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003 la B.N.I. „Titi Marinescu”, obligând reclamanta către pârâţi la plata sumei de 6245, 36 lei RON, reprezentând contravaloare îmbunătăţiri imobil. Au fost compensate parţial cheltuielile de judecată şi a fost obligată reclamanta la plata către pârâţi a sumei de 1040 lei RON cu acest titlu .

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003, reclamanta a vândut pârâţilor împreună cu numiţii soţi P. F. şi P.M., cu care încheiase anterior contract de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere la 30.06.1992, un imobil compus din casă şi teren aferent în suprafaţă de 1419,30 m.p. situat în comuna Valea Râmnicului, sat Oreavu, judeţul Buzău, pentru preţul de 100.000.000 lei RON, din care 50.000.000 lei ROL au fost convertiţi în obligaţia de întreţinere, pârâţii – cumpărători obligându-se să asigure reclamantei cele necesare traiului la nevoie, medicamente în caz de boală, iar la deces să fie înmormântată după obiceiul locului şi datinilor creştineşti, restul de 50.000.000 lei fiind daţi soţilor P.F şi P.M. .

Din contractul încheiat s-a reţinut că reclamanta şi-a rezervat uzufructul viager asupra întregului imobil înstrăinat, iar din coroborarea depoziţiilor martorilor D. G., B. P., B.F. şi Ş. E. prima instanţă a reţinut că, începând cu vara anului 2005, pârâţii nu şi-au mai respectat obligaţiile contractuale şi nu au mai acordat întreţinere şi îngrijire reclamantei, care este suferindă de diabet, în vârstă de 78 de ani şi a fost obligată să recurgă la ajutorul vecinilor pentru a-şi procura alimente, medicamente lunar din oraş, precum şi în vederea efectuării lucrărilor gospodăriei.

Din răspunsurile la interogatorii luate pârâţilor M.C. şi M.L.instanţa de fond a concluzionat că aceştia nu au fost sinceri, iar declaraţiile martorilor N.V. şi A. A. au fost înlăturate cu motivarea că aceştia au relatat aspecte din perioada anilor 2003 – 2004, când părţile erau în relaţii bune.

S-a apreciat că obligaţia de întreţinere este indivizibilă atât activ cât şi pasiv, că ea trebuie executată indiferent de starea materială a întreţinătorului şi în situaţia neexecutării beneficiarul poate solicita rezilierea contractului conform art. 1020 – 1021 Cod civil, dispoziţii în raport de care s-a apreciat temeinicia acţiunii principale în cauză.

În privinţa cererii reconvenţionale au fost reţinute concluziile raportului de expertiză construcţii şi s-a constatat că debitorii sunt îndreptăţiţi să obţină contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, în sumă de 6245,36 lei RON.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii M.C. şi M.L., în termen legal , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Sub un prim aspect s-a învederat instanţei că reclamanta nu era îndreptăţită să solicite rezoluţiunea contractului decât pentru o parte din imobil, întrucât soţul acesteia, N. C., creditor al obligaţiei de întreţinere conform contractului nr. 5628/1992, a decedat, situaţie în care cota acestuia a intrat în proprietatea transmiţătorilor P. F. şi M. şi pentru această parte (jumătate din imobil) nu se poate cere şi dispune rezoluţiunea .

Sub un alt aspect s-a învederat instanţei că, din probatoriul administrat, interogatoriu, martori, acte , rezultă că ei şi-au îndeplinit cu bună credinţă obligaţia, iar reclamanta a avut o poziţie nesinceră, contrazicându-se în declaraţii atât sub aspectul procurării lemnelor de foc, cât şi schimbării yalelor şi prestării întreţinerii, iar prima instanţă a reţinut la motivarea hotărârii doar probele propuse de reclamantă, înlăturându-le nejustificat pe cele administrate de pârâţii – reclamanţi.

S-a învederat instanţei că atitudinea reclamantei, abuzivă, nu este nouă, întrucât anterior aceasta a mai încheiat şi alte contracte de vânzare cu clauză de întreţinere pentru acelaşi imobil şi în prezent a găsit o altă persoană cu care intenţionează să încheie un alt contract, iar martorii propuşi de reclamantă au relatat aspecte din vara – toamna anului 2006, când reclamanta a început să refuze să primească întreţinerea de la pârâţi şi în iulie 2006 a schimbat şi yalele de casă, interzicând accesul pârâţilor, precizându-se că refuzul de a primi întreţinere constituie un abuz al creditorului şi acesta nu poate obţine rezilierea contractului prevalându-se de propria sa culpă.

În privinţa cererii reconvenţionale, în subsidiar, în situaţia în care se apreciază că se impune rezilierea contractului, sentinţa a fost criticată arătându-se că lucrările de îmbunătăţire au fost subevaluate şi nu a fost inclusă şi manopera în costul acestora, obiecţiunile formulate la raportul de expertiză de către ei fiind respinse nejustificat.

S-a solicitat, în principal, schimbarea în tot a sentinţei şi respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Intimata N.M.a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că instanţa de fond a reţinut şi analizat corect declaraţiile martorilor , concluzionând corespunzător cu privire la nerespectarea obligaţiei de întreţinere asumată de pârâţi.

Apelanţii au depus la 30.07.2007 un memoriu prin care au răspuns întâmpinării intimatei şi au apreciat asupra nelegalităţii hotărârii primei instanţe întrucât N.M.nu era proprietara imobilului pentru care transmise anterior nuda proprietate şi deţinea doar calitatea de uzufructuar al imobilului, drept ce i-a fost respectat de către ei, situaţie în care s-a arătat că prin rezilierea contractului, în raport de dispoziţiile art. 971 şi art. 1295 alin. 1 Cod civil li s-a încălcat un drept de proprietate legal dobândit.

Au fost administrate probatorii cu înscrisuri .Au fost depuse note de concluzii scrise de către apelanţi .

Examinând sentinţa atacată sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, Tribunalul constată că apelul este fondat şi va fi admis pentru următoarele considerente :

Contractul în discuţie în cauză, cu privire la care s-a solicitat rezoluţiunea pentru neexecutarea culpabilă de către una din părţi a contraprestaţiei, nu este un contract tipic de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere prin care se transmite proprietatea unui imobil în schimbul întreţinerii transmiţătorului şi a unei sume de bani, deoarece, în speţă, ceea ce se transmite este nuda proprietate asupra unui imobil, de la o parte către cealaltă parte, în schimbul preluării obligaţiei de întreţinere pentru un al treilea (beneficiar al obligaţiei şi uzufructuar asupra imobilului) şi unei sume de bani. Ca urmare, aspectul neeexecutării culpabile a contraprestaţiei trebuie analizat în concret în contextul determinării contraprestaţiei (în integralitatea ei) prin contractul încheiat între părţi şi în raport de ansamblul probator al cauzei.

În fapt, reclamanta – intimată N.M. a transmis, alături de soţul său, în prezent decedat, conform contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 2658/30.06.1992, către soţii P.F.şi M., nuda proprietate asupra imobilului casă de locuit şi teren în suprafaţă de 1419, 30 m.p. din comuna Valea Râmnicului, sat Oreavu, judeţul Buzău, în schimbul preţului de 60.000 lei, din care s-au achitat efectiv 30.000 lei, diferenţa urmând a fi achitată sub forma prestării întreţinerii către vânzători, de către cei doi dobânditori. Prin acest contract transmiţătorii şi-au rezervat uzufructul viager asupra întregului imobil.

Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 311/27.01.2003 la BNI „Marinescu Titi” Rm. Sărat, nuzii proprietari P.F şi P.M. au înstrăinat proprietatea asupra imobilului descris mai sus, compus din casă şi teren aferent din satul Oreavu, comuna Valea Râmnicului, judeţul Buzău, către cumpărătorii M.C. şi L. în schimbul unei sume de bani numerar şi preluării din sarcina lor a obligaţiei de întreţinere stabilită prin contractul anterior. Contraprestaţia datorată de dobânditori pentru nuda proprietate asupra imobilului ce le-a fost transmisă este determinată prin contract la suma de 100.000.000 lei (ROL), din care suma de 50.000.000 lei (ROL) s-a achitat la data autentificării către soţii Popa, iar diferenţa de 50.000.000 lei constă în obligaţia de întreţinere a uzufructuarei N.M., preluată de cei doi dobânditori de la nuzii proprietari sus menţionaţi, descrisă astfel: asigurarea celor necesare traiului la nevoie, medicamente în caz de boală şi înmormântarea la decesul uzufructuarei după obiceiul locului şi datinile creştineşti .

Totodată prin acest contract a fost menţinută clauza de uzufruct viager a beneficiarei N.M.asupra întregului imobil.

Se observă, din conţinutul contractului, că reclamanta N.M. a semnat contractul doar în calitate de beneficiar al uzufructului şi întreţinerii, dreptul de proprietate asupra imobilului nemaiexistând la acel moment în patrimoniul ei deoarece fusese transmis anterior prin contract autentic către soţii P.F şi P.M. sub forma nudei proprietăţi şi nu s-a reîntors nici un moment în patrimoniul ei deoarece respectivul contract nu a fost anulat, rezoluţionat, etc, fiind menţinute de către aceasta, în continuare, prin noul contract, beneficiile posesiei şi folosinţei (adică uzufructul) astfel că nu se poate concluziona că reclamanta a transmis ceva din propriul patrimoniu către cumpărătorii M.C. şi L. prin contractul nr. 311/27.01.2003.

Pârâţii, dobânditori ai nudei proprietăţi, au achitat din preţul convenit pentru imobil suma de 50.000.000 lei prin plată directă către vânzătorii P.F şi P.M., iar diferenţa de jumătate (adică 50.000.000 lei) a constat în preluarea obligaţiei de întreţinere de la aceştia în privinţa beneficiarei N.M..

În acest context urmează să fie calificat actul juridic încheiat între părţi şi să se aprecieze asupra aplicării dispoziţiilor art. 1020 – 1021 Cod civil, privind condiţia rezolutorie în contracte pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor.

Prin acţiunea introdusă pe rolul instanţei, pe principiul disponibilităţii, beneficiara N.M.a solicitat rezoluţiunea contractului autentificat sub nr. 311/2003 doar în contradictoriu cu dobânditorii M.C. şi L., cu toate că părţi în contract erau mai multe, iar efectele juridice ale desfiinţării contractului pe calea rezoluţiunii se produc în patrimoniul tuturor părţilor din contract şi nu numai în cele ale părţilor implicate în prezentul litigiu, în sensul că dreptul de nudă proprietate nu se reîntoarce în patrimoniul reclamantei (aşa cum urmăreşte aceasta) ci în cel al transmiţătorilor P.F şi P.M., cum tot în sarcina acestora se reîntoarce şi obligaţia prestării întreţinerii (ce reprezintă o parte din preţul convenit).

Obligaţia de întreţinere descrisă în contract constă în asigurarea celor necesare traiului, medicamente în caz de boală şi efectuarea cheltuielilor de înmormântare şi pomenire la decesul beneficiarei.

Deşi obligaţia este generic stabilită, din declaraţiile martorilor ce se coroborează şi cu răspunsurile la interogatorii ale părţilor (atât ale reclamantei cât şi ale pârâţilor) rezultă că în perioada 2003 – iulie 2006 debitorii obligaţiei de întreţinere şi-au executat cu bună credinţă sarcinile asumate prin contract şi au prestat întreţinere sub forma procurării de alimente, îmbrăcăminte, lemne de foc, procurării de medicamente la nevoie, realizarea cheltuielilor de spitalizare pentru beneficiară, au plătit facturile de utilităţi ale acesteia şi au efectuat diverse îmbunătăţiri la construcţii, care au determinat atât menţinerea în stare corespunzătoare cât şi sporirea gradului de confort în spaţiul locativ ocupat de reclamantă.

Depoziţiile acestor martori sunt rezultatul constatărilor directe, în timp ce martorii au relatat aspecte pe care le cunosc din susţinerile reclamantei care s-a plâns faţă de ei că nu îi este prestată întreţinere şi le-a solicitat diverse servicii. Însă pârâţii dobânditori nu s-au obligat la efectuarea menajului zilnic al reclamantei (în sfera căruia se include adusul apei), ci numai la asigurarea bunurilor necesare traiului şi medicamentelor, la nevoie, iar aspectul era cunoscut de reclamanta care şi-a rezervat în continuare uzufructul pe întregul imobil, ceea ce presupune ca debitorii obligaţiei să nu locuiască alături de ea.

De asemenea, efectuarea de lucrări pentru săpat grădină, întreţinut vie, lucrat pământul, care au fost solicitate de către parte unora din martori şi realizate de aceştia, contra cost, nu se înscriu în sfera obligaţiei de întreţinere aşa cum a fost determinată prin contract.

Mai mult, situaţia relatată de respectivii martori vizează perioada anului 2006, cu câteva luni înainte de promovarea acţiunii, când între părţi relaţiile s-au deteriorat ca urmare a atitudinii reclamantei, care din vara anului 2006 a refuzat accesul în imobil pârâţilor schimbând yalele şi întreţinerea pe care o prestau aceştia, dar în schimb solicitat diverse servicii martorilor pentru a se putea prevala de acestea în instanţă.

Nu rezultă din depoziţiile martorilor susmenţionaţi că reclamanta aflată în nevoie a solicitat întreţinerea de la pârâţi şi aceştia au refuzat să i-o presteze, ci rezultă că, după schimbarea atitudinii acesteia, partea a apelat pentru adusul apei şi cumpărarea de medicamente la anumiţi vecini .

Or, propria atitudine culpabilă constând în refuzul de a primi întreţinerea, în scopul promovării unei acţiuni pe rolul instanţei, nu îndreptăţeşte pe beneficiara obligaţiei de întreţinere să obţină rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere ce face obiectul prezentului dosar .

Mai mult, din probele administrate rezultă că reclamantei i-a fost respectat uzufructul atât asupra locuinţei cât şi asupra terenului precum şi că partea a declarat către vecini că nu i prestează corespunzător întreţinere, însă aceştia nu au făcut constatări directe în acest sens, nedovedindu-se că reclamanta nu a fost bine îngrijită.

În situaţia concretă a speţei de faţă, pentru partea de preţ ce reprezintă prestarea întreţinerii, în cazul unei eventuale dar nedovedite neexecutări din partea debitorilor acestei obligaţii, reclamanta avea la îndemână, potrivit dispoziţiilor art. 1021 din Codul Civil, posibilitatea de a solicita executarea contractului sau de a cere transformarea obligaţiei de întreţinere în bani pentru a fi posibilă, fără introducerea unei noi acţiuni, executarea silită propriu zisă asupra patrimoniului debitorului obligaţiei.

Or, în speţă, pârâţii – apelanţi au calitatea de nuzi proprietari asupra imobilului compus din casă şi teren, pentru care exercită posesia şi folosinţa pe baza dreptului de uzufruct reclamanta, dreptul fiind dobândit de pârâţii reclamanţi nu de la aceasta, în calitate de transmiţătoare, ci de la proprietarii anteriori, în patrimoniul cărora dreptul a fost transmis prin contractul autentic nr. 2658/1992, în schimbul preţului – parte achitat şi parte constând în preluarea întreţinerii uzufructuarei, astfel încât în cazul unei eventuale neexecutări culpabile pentru partea reprezentată de prestarea întreţinerii, beneficiara creditoare putea solicita aşa cum s-a arătat ori executarea contractului autentic ori transformarea obligaţiei în bani şi nicidecum rezoluţiunea (pentru că în parte oricum contraprestaţia este deja executată).

Însă, în principal, în speţă, ca urmare a probatoriului administrat instanţa constată că acţiunea principală este neîntemeiată deoarece nu există o neexecutare culpabilă din partea pârâţilor – apelanţi, ci aceştia au procurat medicamente, au achitat cheltuielile de spitalizare a părţii în municipiul Bucureşti, au furnizat alimente, îmbrăcăminte, lemne de foc pentru reclamantă, au achitat toate facturile determinate de consumul acesteia cu utilităţile şi mai mult au efectuat anumite îmbunătăţiri (inclusiv au instalat post telefonic) care au sporit gradul de confort în locuinţa ocupată de reclamantă, iar pe de altă parte depoziţiile martorilor D.V. , B. P. şi B.F. vor fi parţial înlăturate, întrucât aceştia fie au relatat aspecte cunoscute indirect de la reclamantă, fie au relevat aspecte asupra prestării întreţinerii din perioada în care datorită atitudinii reclamantei s-au deteriorat relaţiile dintre părţi (perioada iulie – octombrie 2006 când reclamanta a refuzat primirea întreţinerii şi a interzis accesul în imobil pentru pârâţi).

Faţă de cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 969 Cod civil coroborat cu art. 1020, 1021 Cod civil, cu referire la art. 296 Cod procedură civilă, Tribunalul va admite apelul declarat, va schimba în tot sentinţa atacată şi pe fond va respinge acţiunea principală ca neîntemeiată, cu consecinţa respingerii cererii reconvenţionale (al cărei caracter este subsidiar).

În baza art. 274 cod procedură civilă va obliga intimata către apelanţi la 1210 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Admite apelul formulat de pârâţii M.C. şi M. L., împotriva sentinţei civile nr. 355 pronunţată la data de 21.03.2007 de Judecătoria Rm. Sărat în dosarul civil nr. 2675/2006, în contradictoriu cu reclamanta N.M.

Schimbă în tot sentinţa atacată şi respinge acţiunea principală şi cererea reconvenţională.

Obligă intimata către apelanţi la 1.210 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă .

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare .

Pronunţată în şedinţa publică din data de 12.11.2007.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro