404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

CIVIL. NULITATE ACT JURIDIC. CAUZA IMORALA

Prin actiunea inregistrata pe rolul acestei instante reclamantul SCL a solicitat in contradictoriu cu paratul OPREA IAMANDI sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru suprafata de 449 mp. teren, cu cheltuieli de judecata.

A sustinut reclamantul ca este fiul paratului, ca in data de 15.11.2006 intre ei s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat „chitanta „ prin care au convenit ca paratul sa ii vanda terenul in suprafata de 449 mp. contra sumei de 7000 lei şi ca pretul a fost integral achitat iar paratul s-a obligat ca in termen de 21 de zile sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii vanzarii in forma autentica.

Intrucat paratul obisnuieste sa consume alcool, neglijandu-si indatoririle ce-i revin, intre ei au aparut tensiuni ce au condus la refuzul nejustificat al acestuia de a mai incheia actul autentic, situatie care l-a determinat sa promoveze prezenta actiune.

A mai sustinut ca paratul a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilelor prin mostenire legala de la autorii lui OC si OD care il detineau in baza contractului iar prin sentinta civila a Judecatoriei Buzau s-a constatat ca paratul este proprietarul imobilului casa de locuit si teren aferent, in calitate de unic mostenitor al parintilor sai.

Intrucat intre el si parat s-a incheiat un veritabil antecontract de vanzare cumparare si avand in vedere ca pretul convenit la suma de 7000 lei cu considerarea relatiilor de rudenie foarte apropiate, a fost integral achitat faţă de dispozitiile art. 969 Cod civil precum si cele ale art. 1073 Cod civil, solicita sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

In drept s-au invocat dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, art. 969, 1073, 1171 Cod civil, art. 2 al. 1 si art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 247/2005.

Reclamantul, in dovedirea celor sustinute a depus la dosar, in copie, inscrisul sub semnatura privata intitulat „chitanta”, certificatul de nastere, plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, certificat de mostenitor, sentinta civila a Judecatoriei Buzau, contract de vanzare cumparare, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale emisa de Primaria Buzau, certificat deces OD si certificat nastere OC.

La prima zi de infatisare au formulat in cauza, cerere de interventie in interes propriu numitii MLF si MT prin care au solicitat sa se constate existenta dreptului lor de creanta de a incheia in forma solemna contractul de vanzare cumparare pana cel mai tarziu la 30.10.2007 pentru imobilul casa de locuit si suprafata de 300 mp. teren.

Au sustinut acestia ca in data de 30.10.2006 au incheiat cu paratul OI un antecontract de vanzare cumparare prin care acesta se obliga sa le transmita proprietatea asupra imobilului casa de locuit si asupra terenului aferent in suprafata de 300 mp. descris mai sus la pretul de 500.000.000 lei vechi, ce a fost achitat la data conventiei la care se adauga obligatia de intretinere pe care ei si-au asumat-o fata de parat si pe care o prestau acestuia in fapt de cca. 6 ani.

Potrivit conventiei, paratul s-a obligat sa intocmeasca documentatia de carte funciara iar la data de 30.10.2007 s-a convenit sa se incheie contractul in forma autentica.

Cum obligatia de prezentare in fata notarului nu a ajuns inca la scadenta, inteleg sa solicite sa se constate dreptul lor de creanta constand in aceea ca la data scadentei sunt indreptatiti la incheierea contractului in forma solemna.

Fata de imprejurarea ca intre cererea de fata si cea formulata de reclamant exista o strânsă legătură, ambele cereri avand ca obiect imobilul proprietatea paratului OI, mai exact drepturile de creanta ale lor si ale reclamantului de a incheia in viitor un contract de vanzare cumparare asupra acestui imobil, au interesul de a interveni in acest proces, pretentia lor fiind una distincta dar in stransa legatura cu cea principala.

Au depus, in copie, un inscris intitulat „antecontract de vanzare cumparare„.

Paratul a formulat intampinare si cerere reconventionala.

Pe cale de intampinare a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii principale invederand ca, potrivit art. 111 Cod procedura civila, actiunea in constatare are un caracter subsidiar celei in realizare si nu se poate execita decat atunci cand partea nu are la dispozitie pe aceasta din urma.

Ori, in conditiile in care reclamantul nu dovedeste cu somatie facuta prin executorul judecatoresc ca a refuzat sa se prezinte la notar in vederea incheierii actului autentic, actiunea in constatare este inadmisibila.

Pe cale de cerere reconventionala, acesta a solicitat sa se constate nulitatea antecontractului de vanzare cumparare pe care reclamantul isi intemeiaza pretentiile.

A sustinut ca acest antecontract este nul absolut intrucat s-au incalcat dispozitiile art. 1179 Cod civil care prevad obligativitatea mentiunii mutiplului exemplar in conventiile sinalagmatice.

Tot nulitatea absoluta a antecontractului, a mai aratat paratul, intervine si urmare a faptului ca el nu si-a exprimat un consimtamant valabil cu privire la aceasta vanzare dat fiind ca reclamantul, in intelegere cu numitul PL, varul sau, prin mijloace viclene, l-au indus in eroare spunandu-i ca, daca semneaza o chitanta, dupa moartea lui, reclamantul va deveni mostenitorul sau si ca aceasta chitanta nu are nicio valoare juridica.

Semnatura i-a fost smulsa si profitand de imprejurarea ca in prealabil i-au fost oferite bauturi alcoolice aducandu-l in imposibilitatea de a realiza ca pretul este derizoriu si ca nu-şi mai putea asuma o asemenea obligatie de vanzare avand in vedere ca anterior mai semnase un antecontract si cu alte persoane care i-au platit un pret real si care il intretin de ani de zile si ii procura toate necesare traiului zilnic.

Paratul a invocat tot ca motiv de nulitate a antecontractului si faptul ca pretul nu a fost platit, precum si imprejurarea ca aceasta promisiune de vanzare nu mai avea obiect la data de 15.11.2006 intrucat, anterior, mai incheiase o alta promisiune pentru suprafata de 300 mp. teren si pentru casa de locuit, cu alte persoane.

Intampinarea si cererea reconventionala sunt semnate, pe langa parat si de avocat RE, care a depus la dosar imputernicire de reprezentare din partea intervenientilor MLF si MT.

Tot la prima zi de infatisare au formulat cerere de interventie in interes propriu si intervenientii DF si DMA solicitand sa se constate ca sunt proprietarii imobilului, compus din casa de locuit cu 3 camere si suprafata de 635,5 mp. teren.

Au sustinut acestia ca in data de 01.09.2006 prin intermediul unei agentii imobiliare, au incheiat cu paratul OI un antecontract de vanzare cumparare potrivit caruia acesta le-a vandut proprietatea de la adresa mai sus mentionata la pretul de 200.000 lei ROL (2.000.000.000 lei vechi) ce s-a achitat integral la momentul conventiei.

Intrucat paratul nu avea intocmita documentatia de carte funciara, nu s-a putut incheia actul in forma autentica, insa partile au prevazut ca cel mai tarziu la 01.09.2007 sa se prezinte in acest scop in fata notarului, eliberarea imobilului urmand a se face de catre parat in cel mult 3 luni de la data actului autentic.

Cum paratul a mai incheiat si alte acte sub semnatura privata prin care si-a asumat obligatia de vanzare, solicita sa se constate ca sunt proprietarii imobilului anterior descris.

Acestia au depus (f. 42), in copie, un inscris sub semnatura privata intitulat antecontract de vanzare cumparare.

Paratul a formulat intampinare fata de cererea de interventie formulata de interventientii DF si DM.

Pe cale de intampinare a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii avand in vedere caracterul subsidiar al actiunii in constatare fata de actiunea in realizare pe care intervenientii o au la dispozitie.

A sustinut acesta ca nu are cunostinta de antecontractul invocat de intervenienti, ca la inceputul lunii septembrie 2007 acestia l-au batut in magazinul lor si sub amenintare l-au pus sa semneze o hartie, iar DM i-a furat buletinul de identitate. A sustinut, de asemenea ca nu a intentionat niciodata sa vanda familiei D imobilul proprietatea lui, nu a primit vreo suma de bani de la acestia si ca sunt in intelegere cu reprezentantii agentiei imobiliare la care se sustine ca s-a incheiat antecontractul.

Prin inscrisul depus la dosar paratul arata ca a reziliat contractul de asistenta cu avocat RE, ca aceasta nu are acordul sau că orice act facut de ea nu reprezinta si vointa lui iar cererea reconventionala depusa la dosar in sedinta din 07.09.2007 intelege sa o „declare nula” deoarece doamna avocat l-a indus in eroare, continutul cererii nu corespunde adevarului, iar sustinerile de acolo nu ii apartin.

Reclamantul SC a formulat intampinare la cererea reconventionala solicitand respingerea ei.

A sustinut ca exceptia inadmisibilitatii actiunii in constatare invocata de parat este neintemeiata dat fiind ca el nu a inteles sa promoveze o actiune in constatare ci o actiune in realizare prin care a solicitat sa se pronunte hotararea care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

Pe fondul cererii, a aratat ca a incheiat cu paratul un antecontract in data de 15.10.2004 cu privire la acelasi teren, ocazie cu care a platit acestuia suma de 5000 lei iar in cursul anului 2006, nemaigasind acel antecontract, a intocmit altul, insa paratul i-a mai solicitat incat 7000 lei, suma pe care de asemenea a achitat-o.

Tot reclamantul a formulat intampinare si la cererea de interventie formulata de MLF si MT sustinand ca data inscrisului sub semnatura privata invocat de acestia drept temei al pretentiilor lor nu ii este opozabila decat din ziua de 07.09.2007 cand inscrisul a fost depus in instanta si a capatat astfel dată certă.

A mai sustinut ca, dupa parerea lui, inscrisul prezentat de intervenienti a fost incheiat in cursul anului 2007 iar suma de 50.000 lei RON prevazuta cu titlu de pret nu s-a achitat.

A formulat reclamantul intampinare si la cererea de interventie formulata de DF si DM sustinand ca nici inscrisul sub semnatura privata invocat de acestia nu ii este opozabil decat incepand cu 07.09.2007 cand a capatat data certa prin depunerea la dosarul cauzei si ca suma indicata drept pret, 200.000 lei RON nu a fost niciodata incasata de parat, nu este posibil ca o asemenea suma sa se remita cuiva fara a se incheia un act autentic si nu este veridica sustinerea ca paratul urma sa paraseasca imobilul dat fiind ca acesta nu avea o alta locuinta.

A atasat, in copie, un inscris sub semnatura privata datat 15.10.2004.

Intervenientii DF si DM au formulat cerere completatoare a cererii de interventie prin care au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a celor doua antecontracte de vanzare cumparare incheiate intre reclamant si paratul OI si, respectiv intre intervenientii MLF si MT si acelasi parat.

Au sustinut acestia ca ambele antecontracte sunt lipsite de obiect, ce reprezinta un element esential pentru valabilitatea oricarei vanzari dat fiind ca paratul, anterior celor doua antecontracte, le instrainase lor intreaga proprietate contra unui pret serios ce a fost integral achitat, astfel ca la o data ulterioara, nu mai putea sa incheie alte vanzari.

Reclamantul a formulat intampinare fata de aceasta completare sustinand ca intervenientii fac o confuzie grava intre obiectul actului juridic ce reprezinta insasi conduita partilor si obiectul derivat al acestuia, respectiv bun material.

Antecontractul de vanzare cumparare nu este translativ de drepturi dand nastere in beneficiul cumparatorului doar unui drept de creanta, respectiv de a obtine perfectarea vanzarii in forma autentica astfel ca bunul nu a iesit valabil din patrimoniul vanzatorului prin incheierea antecontractului cu intervenientii D.

Paratul a depus la dosar un inscris aratand ca nu sustine si nu insista in cererea reconventionala prezentata la 07.09.2007 deoarece cele relatate acolo nu corespund adevarului, singurul antecontract de vanzare cumparare care reprezinta vointa lui si pe care l-a semnat liber si neconditionat este cel incheiat cu fiul sau, reclamantul in cauza.

Intervenientii MLF si MT au depus la dosar o cerere prin care aratau ca paratul OI si-a onorat obligatia asumata prin antecontract in sensul ca s-a prezentat la notar unde s-a incheiat actul solemn de vanzare cumparare pe care l-au depus în copie la dosar, si ca, in aceasta modalitate, cererea de interventie a ramas fara obiect.

Au sustinut ca, in aceste conditii si cererea de interventie formulata de DF si M dar si actiunea principala au ramas fara obiect dat fiind ca vanzarea nu mai poate fi perfectata, acestia avand posibilitatea sa solicite doar despagubiri de la pârât.

Au depus, in copie, contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere si incheierea de carte funciara.

La termenul de judecata urmator intervenientii DF si M au completat cererea solicitand sa se constate nulitatea absoluta a contractului autentic de vanzare cumparare incheiat de parat cu intervenientii M.

Au sustinut ca intervenientii cumparatori au cunoscut ca pe rolul instantei se afla inregistrat dosarul de fata si, totusi, au perfectat contractul autentic, acesta avand, astfel, o cauza ilicita si fiind incheiat in fraudarea legii.

Dat fiind ca potrivit art. 971 Cod civil proprietatea se transmite ca efect al consimtamantului iar vanzatorul parat OI si-a dat consimtamantul inca din anul 2006 la vanzarea bunului sau catre intervenientii D, imobilul a iesit din proprietatea lui astfel ca nu mai putea incheia in forma autentica un contract cu intervenientii M.

Acestia din urma au dat dovada de o totala rea credinta la perfectarea contractului in conditiile in care cunosteau de existenta litigiului aflat pe rolul instantei si nu au facut nicio mentiune in acest sens in cuprinsul contractului.

Invocand dispozitiile art. 966 si 968 Cod civil, solicita sa se constate nulitatea contractului autentic.

La 02.11.2007 s-a depus la dosar un inscris emanand de la parat prin care acesta arata ca a fost fortat prin inselaciune in 19.09.2007 de intervenientii MT si LF sa se prezinte la notar si sa semneze un contract de vanzare cumparare si ca nu i s-a adus la cunostinta ce semneaza si nici nu a obtinut o copie a acestui inscris decat dupa mai multe saptamani.

Intervenientii MLF si MT au formulat intampinare la completarea cererii de interventie de catre intervenientii D invocand exceptia lipsei calitatii procesual active a primilor in a formula aceasta cerere dat fiind ca sunt terti fata de contract si sunt obligati, potrivit art. 969 Cod civil, sa il respecte.

Au invocat si exceptia de inadmisibilitate a cererii intervenientilor dat fiind ca instanta nu mai poate pronunta o hotarare in temeiul art. 1073-1077 Cod civil intrucat paratul si-a onorat obligatia de a incheia actul autentic fata de intervenientii M, situatie in care nu poate fi actionata in judecata de celelalte parti in proces decat, eventual, pentru plata unor despagubiri.

Pe fond, intervenientii au sustinut ca cererea completatoare este neintemeiata intrucat prin incheierea celor trei antecontracte nu a operat transferul dreptului de proprietat ci s-a nascut doar un drept de creanta astfel ca bunul putea fi transmis prin contractul autentic intrucat s-a aflat in continuare in patrimoniul paratului vanzator.

Actul autentic indeplineste toate conditiile de valabilitate, paratul si-a exprimat acordul consimtamantul sau nefiind afectat de vreun viciu iar pretul a fost platit fiind unul serios si determinat de parti.

Potrivit art. 962 al. 2 Cod civil in contractele sinalagmatice cauza este prezumata atat in ceea ce priveste existenta cat si in ceea ce priveste valabilitatea, astfel ca intervenientii DF si M ar trebui sa faca dovada contrara, lucru ce este exclus in cauza de fata intrucat ei sunt terti fata de contract.

In plus, cauza contractului este una licita intrucat nu contravine vreunei dispozitii legale exprese.

Si reclamantul si-a completat actiunea solicitand la randul lui nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat la data de 19.09.2007 motivat de imprejurarea ca cei doi intervenienti M cunosteau de existenta acestui litigiu astfel ca au dat dovada de totala rea credinta la incheierea contractului, ascunzand caracterul litigios al bunului, fapt ce atrage nulitatea absoluta in conditiile art. 968 si 962 si urmatoarele Cod civil.

Tot nulitatea absoluta este atrasa si de imprejurarea ca pretul este fictiv, acesta nu s-a platit niciodata si nici nu a fost mentionat cu intentia de a fi platit, astfel ca lipseste elementul esential al unei vamzari cumparari.

Pe parcursul judecarii cauzei, respectiv la data de 29.12.2007 paratul OI a decedat unicul mostenitor al acestuia fiind reclamantul SCL in calitate de fiu.

In aceste conditii, intervenientii MT si MLF au solicitat, in temeiul art. 243 al. 1 pct. 1 Cod procedura civila „ sa se sisteze de drept judecata si sa se scoata cauza de pe rolul instantei” motivat de imprejurarea ca nu mai este posibila continuarea judecatii intrucat reclamantul ar urma sa se judece cu el insusi.

S-a reiterat imprejurarea ca cererea de interventie formulata de ei a ramas fara obiect inca din 19.09.2007 si s-a invederat ca nici cererea de interventie formulata de DF si M nu mai poate fi mentinuta pe rol datorita necesitatii suspendarii judecatii cererii principale.

La dosarul cauzei s-au depus sentinta civila a Judecatoriei Buzau, certificat de mostenitor, certificat de atestare fiscala din 19.09.2007, extras al cartii funciare a Municipiului Buzau, contract de vanzare cumparare, certificat de mostenitor, un set de planse fotografice ce cuprind constructia detinuta de OI.

La cererea intervenientilor DF si M s-au luat interogatorii intervenientilor MLF si MT, iar la cererea acestora din urma s-a luat interogatoriu intervenientilor D.

La cererea reclamantului s-au luat interogatorii celor 4 intervenienti.

De asemenea au fost audiati martorii PL si GL, la cererea reclamantului, martorii GMC si CD la cererea intervenientilor D si martorii CL si ML la cererea intervenientilor M.

S-a depus de catre Biroul Notarial Visinoiu Elena actele care au fost avute in vedere la incheierea contractului autentic precum si copia actelor de identitate dupa care a verificat identitatea partilor.

Totodata s-au solicitat relatii de la Serviciul de Evidenta a Persoanelor referitoare la cartile de identitate care s-au emis pe numele OI.

Intervenientii MLF si MC au depus o serie de inscrisuri prin care sustin ca au procurat materiale pentru renovara imobilului paratului defunct, acte referitoare la investigatii medicale ce s-au facut acestuia, certificatul de deces, actul de identitate al paratului, planse fotografice din interiorul imobilului sau, certificat medico legal, contract de inchiriere.

Analizand ansamblul materialului probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:

Potrivit art. 137 Cod procedura civila instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de fond sau de procedura care fac de prisos, in tot sau in parte, cercetarea in fond a pricinii.

In temeiul acestor dispozitii legale vor fi analizate cu precadere exceptiile procesuale invocate de parti intr-o ordine determinata de caracterul si efectele produse de acestea.

Intervenientii MT si MLF au invocat lipsa calitatii procesuale active a reclamantului si a intervenientilor DF si DM de a formula capatul de cerere completator al actiunii principale, respectiv al cererii de interventie in referire la constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare.

Au motivat cei doi intervenienti in fapt exceptia invocata prin aceea ca reclamantul si intervenientii D sunt terti fata de contract si nu pot ataca raporturile juridice nascute intre partile contractante.

Instanta apreciaza exceptia ca neintemeiata dat fiind ca atat reclamantul cat si intervenientii DF si M au solicitat prin capetele de cerere completatoare sa se constate nulitatea absoluta iar nu cea relativă a contractului al carei regim juridic este caracterizat de aceea ca poate fi invocata de orice persoana interesata.

Ori, intervenientii si reclamantul justifica un interes legitim nascut si actual dat fiind ca pretind la randul lor ca au incheiate antecontracte de vanzare cumparare pentru acelasi bun cu defunctul OI.

S-a invocat de catre paratul OI, prin intampinarea formulata exceptia inadmisibilitatii actiunii principale sustinand acesta ca actiunea in constatare intemeiata pe art. 111 Cod procedura civila ar avea un caracter subsidiar fata de actiunea in realizare pe care acesta o are la indemana.

Desi, ulterior, paratul a aratat in mai multe randuri ca a reziliat contractul de asistenta juridica cu d-na avocat RE si nu recunoaste sustinerile facute de dumneaei in proces, instanta urmeaza, totusi a analiza aceasta exceptie pornind de la considerentul ca intampinarea este semnata, alaturi de avocat si de catre parat si acesta nu a precizat expres ca nu mai sustine exceptiile invocate.

Exceptia inadimisibilitatii este considerata neintemeiata, avand in vedere ca reclamantul nu a promovat o actiune in constatare si chiar o actiune in realizarea dreptului sau de creanta ce pretinde ca a izvorat din antecontractul de vanzare cumparare incheiat cu paratul, actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, iar ca temei de drept dispozitiile art. 969, 1073, 1171 Cod civil si cele ale art. 2 al. 1 si art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 274/2005.

Si reclamantul a invocat, la randul lui, exceptia inadmisibilitatii cererii de interventie in nume propriu formulata de intervenientii MLF si MT sustinand caracterul subsidiar al actiunii in constatare in raport de actiunea in realizare, caracter consacrat de dispozitiile art. 111 Teza a II-a Cod procedura civila.

Instanta urmeaza a respinge si aceasta exceptie avand in vedere ca, la momentul introducerii cererii de interventie in nume propriu de catre intervenientii MLF si MT, termenul convenit de parti pentru perfectarea actului in forma autentica, asa cum el era stipulat in antecontractul de vanzare cumparare pe care intervenientii il invoca drept temei al cererii lor, nu ajunsese la scadenta, astfel ca acestia nu aveau inca deschisa calea actiunii in realizare.

Intervenientii MT si MLF au invocat si exceptia inadmisibilitatii actiunii principale cat si a cererii de interventie formulata de intervenientii DF si DM motivat de imprejurarea ca dupa incheierea actului in forma autentica de catre ei cu paratul OI, nici reclamantul si nici ceilalti intervenienti nu mai au deschisa decat calea unei actiuni in despagubiri impotriva paratului pentru neonorarea obligatiilor de perfectare a vanzarii in forma autentica pe care si le asumase fata de celelalte parti in proces.

Instanta apreciaza ca in situatia in care promitentul vanzator si-a indeplinit obligatia de a incheia actul in forma solemna cu partile dintr-unul din cele trei antecontracte de vanzare cumparare incheiate, acest aspect are inraurire asupra solutionarii pe fond a pretentiilor promovate de celelalte parti in proces si nu asupra posibilitatii lor de a se adresa instantei cu o cerere prin care sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

Partile din celelalte doua antecontracte de vanzare cumparare au deschisa calea actiunii in perfectarea vanzarii in folosul lor, insa, in situatia de mai sus, instanta este chemata sa se pronunte chiar asupra temeiniciei cererilor lor.

De aceea si aceasta exceptie urmeaza a fi respinsa motivele invocate în susţinerea ei fiind, de fapt, apărări de fond.

S-a mai invocat inca o exceptie, de aceasta data de catre reclamant care a sustinut ca cererea de interventie formulata de intervenientii DF si DM este inadmisibila intrucat se intemeiaza pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila iar Teza a II-a a acestui articol consacra caracterul subsidiar al actiunii in constatare fata de actiunea in realizare.

Exceptia invocata va fi admisa, instanta retinand ca in patrimoniul celor doi intervenienti nu a operat transferul dreptului de proprietate in baza promisiunii bilaterale de vanzare cumparare dat fiind ca Titlul X din Legea 247/2005 privind circulatia juridica a terenurilor prevede obligativitatea incheierii actelor juridice de dispozitie cu privire la terenuri in forma solemna, aceasta fiind o conditie pentru chiar valabilitatea actelor iar nu doar ad probationem.

Drept consecinta, DF si DM au la dispozitie doar o actiune in realizare izvorata din pretinsul antecontract, actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

Pe fondul cauzei instanta retine ca a fost investita de catre reclamant cu o cerere principala avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, iar ca temei de drept dispozitiile art. 969, 1073, 1171 Cod civil si cele ale art. 2 al. 1 si art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 274/2005, cerere completata pe parcursul procesului cu inca doua capete, primul in referire la constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere, iar cel de-al doilea, in referire la constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare cumparare incheiat de paratul OIcu intervenientii DF si DMA.

Drept motive de nultiate a actului autentic, reclamantului a invocat imprejurarea ca intervenientii MLF si MT au procedat la incheierea actului autentic dand dovada de totala rea credinta intrucat aveau cunostinta ca pe rolul acestei instante se afla in curs de solutionare litigiul de fata, lucru pe care l-au ascuns notarului, fapt ce face ca acest contract sa fie lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita, conform art. 962, 968 Cod civil.

Tot nulitatea absoluta a contractului autentic este atrasa, sustine reclamantul si de faptul ca pretul, ca element esential al contractului, este unul fictiv, ce nu a fost mentionat cu scopul de a fi platit.

Ca si motive de nulitate a antecontractului de vanzare cumparare incheiat de parat cu intervenientii D invocate de reclamant au fost acelea legate de faptul ca vanzatorul a recunoscut la termenul de judecata din 19.10.2007 ca singurul act juridic ce cuprinde vointa lui reala este cel incheiat cu fiul lui, SCL, situatie ce conduce la concluzia ca acesta nu si-a exprimat un consimtamant valabil fata de cei doi intervenienti, pretul vanzarii consemnat in antecontract este unul fictiv, ce nu a fost niciodata achitat, iar actul, desi se pretinde ca a fost incheiat la o agentie imobiliara, nu a fost inscris in evidentele acesteia si nici nu s-a incasat comisionul pe care asemenea agentii il practica.

Intervenientii MT si MLF au investit instanta cu o cerere de interventie in nume propriu avand ca obiect sa se constate dreptul lor de creanta rezultat din antecontractul de vanzare cumparare incheiat cu paratul OI datat 30.10.2006 de a obtine perfectarea vanzarii cumpararii, in forma autentica, pentru imobilul casa de locuit si suprafata de 300 mp. teren aferent.

Dupa perfectarea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere la data de 19.09.2007, cei doi intervenienti au apreciat ca cererea lor a ramas fara obiect dat fiind ca au obtinut indeplinirea obligatiei asumate de parat prin antecontract prin aceea ca vanzarea s-a incheiat, pe timpul procesului, cu solemnitatile cerute de lege, in favoarea lor.

Instanta a mai fost sesizata si de intervenientii DF si DM cu o cerere de interventie in nume propriu prin care solicitau sa se constate dreptul lor de proprietate asupra imobilului casa cu trei camere si teren aferent in suprafata de 635,5 mp., invocand in fapt imprejurarea ca au incheiat un antecontract de vanzare cumparare cu paratul la data de 01.09.2006 in baza caruia le-a fost transmis dreptul de proprietate asupra bunului anterior descris, iar in drept, dispozitiile art. 111 Cod procedura civila.

Si aceasta cerere de interventie a fost completata pe parcursul procesului cu un capat de cerere in referire la constatarea nulitatii absolute a celorlalte doua antecontracte incheiate de acelasi OI cu reclamantul si respectiv cu intervenientii M pentru lipsa obiectului, motivat de imprejurarea ca aceste doua antecontracte sunt ulterioare celui incheiat cu ei, astfel ca paratul, nemaiavând in patrimoniu bunul respectiv a carui proprietate o transmisese lor, nu mai putea dispune de el.

Aceeasi intervenienti au mai formulat inca un capat de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat invocand drept motive de nulitate atat cauza ilicita consacrata de art. 966, 968 Cod civil, constand in aceea ca intervenientii M au procedat la perfectarea acestui act juridic cu totala rea credinta cunoscand de existenta litigiului de fata, cat si imprejurarea ca paratul vanzator OI si-a dat consimtamantul inca din 2006 si a instrainat in totalitate bunul catre ei, astfel ca nu mai putea incheia in septembrie 2007 un contract de vanzare pentru acelasi imobil, invocandu-se astfel dispozitiile art. 971 Cod civil potrivit carora in cotnractele ce au ca efect translatia proprietatii sau a altui drept real, acestea se transmit prin efectul consimtamantului partilor.

Si paratul OI a investit, la randul lui instanta cu o cerere reconventionala prin care solicita sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare cumparare incheiat cu reclamantul invocand drept motive lipsa mentiunii multiplului exemplar prevazuta de art. 1179 Cod civil, caracterul lezionar al pretului care este mult sub valoarea contraprestatiei sale cauzandu-i un prejudiciu evident, neplata pretului, lipsa de obiect a conventiei datorata imprejurarii ca, anterior, mai incheiase o alta promisiune de vanzare cumparare pentru casa si 300 mp. din teren si vicierea consimtamantului sau de catre reclamant si varul sau, PL prin eroare obstacol si dol.

Cererea reconventionala purta atat semnatura paratului reclamant cat si a doamnei avocat RE ce a depus in dosar imputernicire de reprezentare atat din partea acestui parat cat si din partea intervenientilor MLF si MT.

Paratul a depus mai multe inscrisuri la dosar prin care aducea la cunostinta ca nu sustine cererea reconventionala deoarece cele relatate acolo nu corespund adevarului si nu reprezinta vointa lui iar la singurul termen de judecata in care a fost prezent in instanta a declarat ca singurul act juridic ce consacra vointa lui reala este cel incheiat cu reclamantul.

Materialul probator administrat in cauza, releva faptul ca paratul, decedat pe timpul procesului, detinea in proprietate un imobil, casa de locuit si suprafata de 646 mp. teren aferent intr-o zona cu un vad comercial sporit, in curtea lui fiind amplasate, in baza unor contracte de inchiriere, mai multe magazine dintre care doua apartinand intervenientilor M.

Martorii PL si GL au relatat ca paratul a dorit de mai multa vreme sa il puna la adapost pe fiul sau, reclamantul din prezenta cauza, in sensul de a-i instraina acestuia o parte din teren.

Aceeasi martori au relatat ca s-au aratat interesati de-a lungul timpului de achizitionarea imobilului paratului si intervenientii MLF si MT dar ca, dupa ce prezentul litigiu a fost inregistrat pe rolul instatei, acestia au exercitat adevarate presiuni asupra paratului pentru a le intocmi acte de vanzare cumparare, presiuni ce l-au determinat pe acesta sa lase buletinul in pastrarea martorului P in ideea de a nu fi fortat sa incheie un asemenea act.

Toti martorii audiati in cauza au relatat ca defunctul avea viciul alcoolului, martorul GV invederand ca locuieste de 42 de ani in vecinatatea acestuia si ca aproape zilnic iar uneori de mai multe ori pe zi il vedea trecand catre un bar din apropiere, de cele ,mai multe ori in stare de ebrietate, uneori cazand pe strada si foarte rar, treaz, iar martora GL a relatat ca OI ajunsese intr-o stare de dependenta de alcool si ii trebuia foarte putin sa ajunga in stare de ebrietate.

Tot din delcaratiile martorilor instanta mai retine ca, datorita consumului exagerat de alcool, paratul a cunoscut o degradare permanenta a starii sale fizice cu implicatii asupra capacitatii de a discerne, martora GL relatand „capacitatea de judecata ii fusese afectata, el putea sa faca astazi un lucru iar maine contrariul”, martorul GV „ defunctul avea tulburari de comportament datorita bauturii si consider ca nu mai judeca normal”, martora ML „ nu pot sa spun daca defunctul avea sau nu probleme psihice, dar uneori aveam impresia ca isi bate joc de lume, asa era felul lui, poate si din cauza bauturii”, iar martorul PL „ nu cunosc sa fi suferit de vreo boala psihica dar nici nu pot sa spun ca avea un comportament normal; cand consuma alcool si cand bea sigur ca nu se mai comporta normal”.

Tot martorii au relatat ca in iarna anului 2006 paratul a suferit degeraturi severe, fiindu-i amputate degetele de la picioare, iar din declaratiile acestora dar si din plansele fotografice depuse la dosar rezulta ca locuinta pe care o detinea era absolut improprie, daramata in mare proportie, cu acoperisul spart si fara posibilitatea de a fi incalzita.

Pe acest fond se situeaza demersurile facute de reclamant si de cele două familii de intervenienţi in cauza, in scopul de a obtine de la parat perfectarea vanzarii cumpararii pentru intreg imobilul din str. Stadionului, nr. 62-64, respectiv pentru o parte din el.

In raport de materialul probator administrat, instanta apreciaza ca cele trei antecontracte de vanzare cumparare depuse de parti la dosar dar si contractul autentificat se fundamenteaza pe o cauza imorala, scopul urmarit atat de reclamant cat si de cele doua familii de intervenienti fiind acela de a profita de starea psihica si fizica a paratului in scopul de a obtine proprietatea asupra constructiei si, in principal, asupra terenului.

Potrivit art. 966 Cod civil „obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea niciun efect” iar potrivit art 968 Cod civil, „cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice”.

Argumentele care au contribuit la formarea acestei convingeri sunt, pe langa cele anterior reliefate si cele ce vor fi mai jos analizate.

Astfel, primul care a depus la dosar un antecontract de vanzare cumparare semnat de parat a fost reclamantul, antecontractul acestuia fiind datat 15.11.2006 si avand ca obiect promisiunea de vanzare cumparare a suprafetei de 449 mp. din cei 646 aflati in proprietatea paratului.

Prin depunerea inscrisului la dosar, acesta a capatat data certa in conditiile art. 1182 Cod civil.

Urmatorii care au depus un antecontract incheiat cu acelasi parat si avand ca obiect imobilul casa de locuit si suprafata de 300 mp. teren aferent, au fost intervenientii MLF si MT, inscrisul invocat de ei, purtand o data anterioara celui depus de reclamant si anume 30.10.2006.

La interogatoriul ce le-a fost luat, MLF a declarat ca nu isi mai aminteste cand s-a incheiat acest antecontract, iar MT a aratat ca nu cunoaste de existenta lui, desi pe inscrisul respectiv se afla si semnatura sa, asa cum lesne se poate observa.

In plus, desi din cuprinsul actului, rezulta ca pretul convenit a constat in suma de 500.000.000 lei vechi si obligatia de intretinere asumata fata de OI, banii fiind achitati integral la data perfectarii actului, la interogatoriu cei doi intervenienti au aratat ca banii s-au platit abia la incheierea contractului in forma autentica, respectiv 19.09.2007 in fata notarului.

Contrar tuturor acestor sustineri, martora ML a prezentat in instanta un inscris in original, lasand la dosar si o copie, din care rezulta ca la data de 03.09.2007, exact data formularii cererii de interventie de catre intervenientii MLF si MT s-a depus de catre intervenienta ML suma de 10.000 lei la CEC, cu recipisa de consemnare reprezentand avans precontract vanzare cumparare la dispozitia si pe seama paratului OI.

Martorii PL si GL au relatat ca abia dupa debutul litigiului de fata s-au intensificat actiunile celor doua familii de intervenienti in scopul de a obtine, fiecare, o promisiune de vanzare din partea paratului iar martorii ML si CL audiate la cererea intervenientilor M, au relatat ca intervenientii D faceau presiuni asupra paratului si chiar l-au lovit pe acesta pentru a-l determina sa incheie actul.

Toate acestea scot in evidenta cu prisosinta faptul ca intervenientii M nu au facut altceva decat sa preconstituie antecontractul de vanzare cumparare in momentul in care au constatat ca reclamantul formulase actiunea prin care solicita perfectarea vanzarii cumpararii pentru o suprafata de teren.

Este adevarat ca din declaratiile martorilor audiati si in special a martorului GV rezulta faptul ca paratul a primit oarecare intretinere din partea familiei M, inclusiv prin aceea ca in 2006 cand a suferit degeraturile a fost prezentat la medic si i s-a oferit si o garsoniera unde a locuit o perioada, insa martora GL a relatat ca pentru cele doua chioscuri ale acestei familii amplasate pe terenul sau, defunctul nu primea decat o chirie mica, intervenientii obligandu-se inca de acum 10 ani, chiar in fata martorei, sa ii presteze intretinere in contul restului sumei pe care ar fi datorat-o cu acest titlu.

In ordine cronologica, ultimii care au depus un inscris continand o promisiune bilaterala de vanzare cumparare la dosarul cauzei au fost intervenientii DF si DM insa, dupa cum se poate observa, data la care se sustine ca s-a incheiat aceasta conventie, este anterioara si celei a antecontractului prezentat de reclamant dar si celei a antecontractului perzentat de intervenientii M, respectiv 01.09.2006.

Instanta apreciaza ca si acest inscris este unul confectionat special si care nu cuprinde o conventie reala intervenita intre parti.

La singurul termen de judecata cand a fost prezent, paratul a contestat vehement existenta acestei promisiuni de vanzare cumparare si incasarea pretului, lucru pe care l-a facut si in cererile pe care le-a depus la dosar.

Apoi, reprezentantul agentiei imobiliare in fata caruia se pretinde ca s-a incheiat actul a relatat ca acesta nu este inregistrat in evidentele agentiei si nici nu s-a achitat un comision asa cum se procedeaza in toate celelalte cazuri, imprejurari de natura a crea cel putin suspiciuni cu privire la realitatea conventiei.

In plus, martora ML care a sustinut ca a fost cea care a propus paratului sa incheie un contract de intretinere si care a intermediat discutiile intre acesta si familia D a relatat ca toate negocierile s-au purtat in vara anului 2007, lucru confirmat si de martora GL care a indicat, in depozitia ei, drept perioada in care familia D a intentionat achizitionarea imobilului- luna septembrie 2007.

Cat despre suma de 2.000.000.000 lei vechi ce se sustine de catre cei doi intervenienti ca a fost achitata cu titlu de pret in numerar, chiar la data semnarii actului, singura care confirmă acest lucru este martora CD, insa depozitia ei este apreciata ca subiectiva intrucat are calitatea de angajata la firma ce apartine sotilor D.

Toti ceilalti martori au invederat ca defunctul nu ar fi avut unde sa tina o asemenea suma datorita conditiilor mai mult decat precare de locuit si ca nu s-a observat vreo imbunatatire in starea lui materiala sub aspectul vestimentatiei, al hranei, asa cum ar fi fost normal, in conditiile in care ar fi incasat un asemenea pret.

Martorul PL dar si martorele ML si GL au mai relatat ca nu s-a pus vreodata problema ca defunctul sa-si vanda intregul teren si casa de locuit si sa-si cumpere alta ci dorea, eventual, sa instraineze doar o parte din teren pentru a-si putea asigura intretinerea si pentru a-si putea repara locuinta.

Nu mai putin lipsit de importanta este si faptul ca cei doi intervenienti nu au facut niciun fel de dovezi in sensul ca ar fi detinut o asemenea suma, din contra, martorul GV, ce tine contabilitatea firmei acestora, a relatat ca dividendele pe care le-au incasat nu au fost mai mari de 200.000.000 lei vechi, iar intregul stoc de marfa din magazinul acestora abia daca atinge 1.000.000.000 lei vechi, acestia nemaidetinand alta afacere decat acest chiosc de pompe funebre.

Considerand ca sunt evidente incercarile reclamantului si ale celor doua familii de intervenienti de a specula starea de degradare fizica si materiala la care ajunsese paratul datorita consumului de alcool, instanta apreciaza ca acestia au actionat cu incalcarea normelor de conduita morala si a celor de convietuire sociala, fundamentandu-si cele trei antecontracte de vanzare cumparare pe cauze imorale, imprejurare de natura a atrage nulitatea absoluta a acestora in conditiile art. 966, 968 Cod civil.

Asa fiind, vor fi admise in parte atat actiunea principala completata cat si cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientii DF si DM, de asemenea completata si se va constata nulitatea absoluta a antecontractelor de vanzare cumparare incheiate intre paratul OI si intervenientii MLF si MT, datat 30.10.2006, intre acelasi parat si intervenientii DF si M datat 01.09.2006 si intre parat si reclamant datat 30.10.2006.

Tot reclamantul si intervenientii D si-au completat cererile adresate instantei solicitand sa se constate si nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare.

Instanta urmeaza a admite si aceste capete de cerere considerand ca si contractul de vanzare cumparare autentic se fundamenteaza pe aceeasi cauza imorala, fiind afectat de nulitate absoluta.

Astfel, la termenul de judecata la care s-a prezentat in instanta, paratul a invederat ca aceasta nu reprezinta manifestarea reala a vointei sale.

Martorii PL si GL au relatat că anterior semnarii actului intervenientii l-au dus pe parat la restaurand oferindu-i bauturi alcoolice.

Este evident ca acestia cunosteau dependenta de alcool a paratului avand in vedere ca de cca. 10 ani au inchiriat suprafete de teren in curtea acestuia unde si-au amplasat cele doua magazine.

Pretul vanzarii exprimat in bani, respectiv suma de 500.000.000 lei vechi, s-a afirmat in antecontractul de vanzare cumparare ca ar fi fost achitata integral la data de 30.10.2006.

Ulterior intervenientul MT, asa cum s-a aratat mai sus, a declarat ca nu cunoaste de existenta acestui antecontract si ca sotia lui este cea care „stie mai bine” in timp ce intervenienta MLF a declarat ca a achitat pretul la data semnarii contractului autentic.

Martora CL, prezenta la autentificarea actului a declarat ca s-a inmanat suma de 500.000.000 lei ROL chiar in fata notarului, lucru care, daca ar fi fost real, ar fi trebuit sa apara in cuprinsul actului de vanzare cumparare, fiind perceput personal de catre notarul public.

Ulterior, martora ML a depus la dosar acea recipisa de consemnare din care rezulta ca suma de 100.000.000 lei vechi (10.000 lei RON) s-a consemnat la CEC la dispozitia paratului în data de 03.09.2007, prezentand in sedinta publica si un plic continand suma de 400.000.000 lei vechi despre care a sustinut ca i-ar fi fost inmanata de catre defunct, spre pastrare, dupa o zi sau doua de la semnarea actului autentic.

Aceasta sustinere a martorei nu poate fi insusita de catre instanta intrucat nu se coroboreaza cu nicio alta proba existenta la dosar, chiar sora lui ML, martora GL relatand ca, desi a purtat mai multe discutii cu aceasta despre vanzarea facuta de catre parat familiei M, niciodata nu i s-a relatat de către aceasta ca ar avea in pastrare o parte din pret din partea lui.

Nu in ultimul rand trebuie retinut faptul ca, cel putin o perioada, atat intervenientii M cat si paratul OI au fost consiliati de acelasi aparator dar si faptul ca actul autentic s-a incheiat pe timpul procesului in conditiile in care intervenientii cunosteau foarte bine ca si reclamantul si familia DF si M promovasera pe rolul instantei cereri avand ca obiect perfectarea vanzarii referitoare la acelasi imobil.

Reaua credinta a intervenientilor M este reliefata de imprejurarea ca nu au facut cunoscut notarului faptul ca exista litigiul de fata pe rol, dar si de imprejurarea ca la interogatoriul ce le-a fost luat, au fost nesinceri, sustinand ca nu cunosteau la momentul autentificarii contractului de existenta procesului, lucru total neadevarat avand in vedere ca cererea de interventie este semnata personal de ei si a fost depusa la dosar la 03.09.2007 iar contractul de vanzare cumparare s-a incheiat in forma solemna la 19.09.2007, dupa cca. 2 saptamani, iar la 28.09.2007 OI depunea la dosar o cerere prin care aducea la cunostinta ca a reziliat contractul de asistenta judiciara incheiat cu doamna avocat R si ca orice act facut in numele sau de catre aceasta nu are acordul lui, fiind indus in eroare de catre dumneaei.

In raport de toate aceste considerente si avand in vedere si argumentele expuse anterior, atunci cand s-a analizat valabilitatea antecontractelor de vanzare cumparare, instanta apreciaza ca incheierea actului solemn se circumscrie aceleiasi conduite a intervenientilor M, in scopul determinarii paratului sa le transmita proprietatea asupra bunului sau profitand de starea fizica, psihica si de conditiile materiale improprii in care locuia acesta.

S-au depus la dosar o serie de planse fotografice iar martorele CL si ML au relatat ca intervenientii M incepusera sa faca o serie de lucrari la imobilul proprietatea paratului in scopul renovarii locuintei, insa toate aceste lucrari au inceput, potrivit declaratiei martorei GL, in luna noiembrie 2007 iar potrivit declaratiei martorului GV, in luna octombrie- noiembrie 2007, oricum dupa debutul procesului de fata si dupa incheierea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere, situatie in care toate aceste demersuri apar ca fiind facute in executarea obligatiei de intretinere pe care sotii M si-o asumasera fata de parat si se circumscriu incercarilor acestora de a-si preconstitui probe in dosar.

Retinand cauza imorala a contractului autentic, instanta, in baza art. 966, 968 Cod civil urmeaza sa admita capetele de cerere completatoare ale actiunii principale si ale cererii de interventie formulate de DF si MA si sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare.

Referitor la actiunea principala prin care reclamantul a solicitat perfectarea vanzarii cumpararii pentru suprafata de 449 mp. teren, instanta urmeaza sa constate ca acest capat de cerere este, la momentul pronuntarii, lipsit de interes dat fiind ca SCL, in calitate de unic mostenitor al paratului OI decedat la 29.12.2007 intruneste acum atat calitatea de creditor cat si aceea de debitor al obligatiei izvorate din antecontractul de vanzare cumparare invocat in sprijinul cererii sale.

Obligatia asumata de parat de a perfecta actul autentic s-a stins prin confuziunea patrimoniului reclamantului cu cel al paratului in conditiile art. 1154- 1155 Cod civil, iar acesta a dobandit proprietatea asupra bunurilor defunctului prin mostenire.

Cererea de interventie formulata de intervenientii MT si MLF, avand ca obiect sa se constate dreptul lor de creanta in sensul de a obtine perfectarea in forma autentica a vanzarii cumpararii imobilului compus din constructie si 300 mp. teren aferent, a ramas fara obiect avand in vedere ca, asa cum au sustinut chiar intervenientii, pe timpul procesului, obligatia asumata de parat a fost dusa la indeplinire in sensul ca acesta s-a prezentat la notariat unde s-a incheiat actul cu solemnitatile cerute de lege.

Referitor la cererea reconventionala formulata de paratul reclamant, urmeaza a se lua act de renuntarea lui la judecata conform inscrisului aflat la dosar.

In considerarea faptului ca toate partile in proces au cazut in propriile pretentii, instanta, in baza art. 274 Cod procedura civila va respinge cererile accesorii formulate de acestea referitoare la cheltuielile de judecata.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro