404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

CIVIL- REVENDICARE IMOBILIARA. DIFERENTA INTRE ACTIUNEA IN EVICTIUNE SI ACTIUNEA INTEMEIATA PE ART. 1327- 1331 COD CIVIL

Prin cererea înregistrată la această instanţă reclamantul PM a chemat în judecată pârâţii OI.I,AA,LG,GŞ,GE şi SS,solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se stabilească linia de hotar ce desparte proprietăţile lor de cea a pârâtului OI.I,să fie obligat pârâtul OI.I să îi lase în deplină proprietate,paşnică posesie şi folosinţă suprafaţa de aproximativ 300 mp teren pe care i-a cotropit-o de-a lungul proprietăţii sale imobiliare situate în intravilanul,suprafaţă uzurpată pe cele două laturi ale proprietăţii sale sub forma a două fâşii de teren inegale,obligarea pârâtului OI.I să-şi ridice gardurile din lemn şi parţial o construcţie cu destinaţia garaj,sau abilitarea reclamantului de a executa aceste lucrări pe cheltuiala pârâtului;în cazul în care va fi evins de pârâtul OI.I obligarea celorlalţi pârâţi să îl garanteze pentru evicţiunea parţială a lucrului vândut,respectiv obligarea acestora la restituirea contravalorii suprafeţei de teren pierdute,cu cheltuieli de judecată. În motivarea cererii sale reclamantul arată că este proprietarul suprafeţei de 13186 mp teren situat în intravilanul şi extravilanul,dobândită în baza unor contracte de vânzare-cumpărare şi schimb imobiliar autentificate notarial,terenuri dobândite de la pârâţii AA,SS,GŞ şi GE,astfel încât proprietatea sa imobiliară se învecinează pe ambele laturi ale lungimii terenului cu proprietatea pârâtului OI.I.Proprietarii vânzători,respectiv autorii lor,au deţinut titluri legale de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate potrivit legii 18/1991.Pârâtul OI.I stăpâneşte proprietăţi imobiliare chiar pe cele două laturi ale proprietăţii reclamantului,uzurpându-i diferite suprafeţe de teren pe aceste laturi.Deşi a propus pârâtului rezolvarea amiabilă a litigiului cu ajutorul unui expert cadastral pentru măsurarea proprietăţilor iar gardurile să fie stabilite în raport de actele de proprietate ale fiecărei părţi dar şi în raport de titlurile de proprietate emise conform legii 18/1991,pârâtul a edificat după cum a crezut de cuviinţă garduri laterale şi a edificat o construcţie improvizată cu destinaţia garaj. A depus,în copie,contractele de vânzare-cumpărare autentificate la BNP ŞCL,contractul de schimb imobiliar autentificat la BNP VV. În drept,şi-au întemeiat cererea pe prevederile art.480,584,1337-1355 C.civil. La termenul din 05.09.2007 reclamantul şi-a modificat cererea arătând că în locul pârâtului OI.I,decedat,înţelege să cheme în judecată pârâţii DV,DR,CŞ şi CN,solicitând obligarea acestora să îi lase în deplină proprietate,paşnică posesie şi folosinţă suprafaţa de aproximativ 300 mp pe care au cotropit-o de-a lungul proprietăţii sale,suprafaţă uzurpată pe cele două laturi ale lungimii laterale ale proprietăţii sale sub forma a două fâşii de teren inegale,stabilirea limitelor între proprietatea sa şi proprietăţile pârâţilor DV şi R,pe de o parte,şi CŞ şi N pe de altă parte,obligarea pârâţilor CŞ şi N să-şi ridice gardurile din lemn şi parţial o construcţie cu destinaţia garaj sau autorizarea reclamantului să execute aceste lucrări pe cheltuiala pârâţilor.Menţine solicitarea de obligare a pârâţilor AA,GŞ,GE şi SS să îl garanteze în caz de evicţiune prin restituirea contravalorii suprafeţei de teren,în situaţia în care va fi evins de pârâţii DV şi R pe de o parte,şi CŞ şi N,pe de altă parte. Pârâţii DV, DR,CŞ şi CN au formulat întâmpinare prin care solicită respingerea ca nefondată a cererii,cu cheltuieli de judecată. Pârâţii DV şi DR arată că sunt proprietarii suprafeţei de 1050 mp teren intravilan,cu dimensiunile N-100 ml,S-100 ml,E-10,50 ml(DN 2 E 85),V-10,50 ml.Acest teren l-au dobândit prin moştenire de la tatăl pârâtului DV,care la rândul lui îl cumpărase de la defunctul OI.I conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat la Notariatul de Stat Judeţean. Încă de la data cumpărării acestui teren,care se învecinează cu cel al reclamantului pe latura sudică,pârâţii l-au stăpânit în configuraţia actuală,aşa cum rezultă şi din semnele de hotar existente-garduri,ce datează din 1992 şi nu au fost niciodată modificate. Pe acest teren au edificat o casă de locuit şi alte construcţii anexe,iar reclamantul în momentul în care a cumpărat terenurile pe care se pretinde proprietar cunoştea amplasamentul acestor semne de hotar şi fără dubiu a înţeles să cumpere terenurile în configuraţia în care se aflau şi se află şi în prezent,neprocedând la măsurarea efectivă a suprafeţei de teren cumpărate. Ulterior,la sfârşitul anului 2006,reclamantul le-a solicitat să mute semnul de hotar din partea din spate a proprietăţii lor cu aproximativ 3 m în interiorul proprietăţii lor de la sud către nord,însă pârâţii nu au fost de acord deoarece ei nu au modificat niciodată hotarul iar prin această mutare suprafaţa lor de teren s-ar diminua nejustificat şi ar fi nevoiţi să desfiinţeze o serie de construcţii şi plantaţii de pomi fructiferi şi viţă de vie ce au o vechime de peste 10 ani. Pârâţii au marcat la data cumpărării semnele de hotar,unind punctele marcate prin ţăruşi de către angajaţii Primăriei Mărăcineni care au procedat la punerea în posesie a proprietarului vânzător OI.I,situaţie în care nu li se poate imputa vreo culpă în eventuala acaparare a terenului reclamantului,care a cumpărat terenurile cu hotarele existente pe ele.Este culpa proprie a reclamantului că nu a măsurat terenurile la data cumpărării şi a înţeles să le cumpere astfel cum erau delimitate,cum sunt şi în prezent. Pârâţii CŞ şi CN arată că sunt proprietarii suprafeţei de 1025 mp teren intravilan dobândit prin cumpărare de la BD prin contractul autentificat la Notariatul de Stat Judeţean. Pe acest teren au edificat o casă de locuit,iar semnele de hotar ale proprietăţii lor datează din 1992 şi nu au fost modificate niciodată până în prezent,fiind trasate prin unirea punctelor marcate cu ţăruşi de reprezentanţii Primăriei Mărăcineni care i-au pus în posesie. Garajul a cărei ridicare o cere reclamantul a fost edificat pe acest teren în 1993,iar la data la care reclamantul a cumpărat terenul ce se învecinează cu al lor în partea de nord,garajul exista deja de 12 ani,reclamantul înţelegând să cumpere terenul cu vecinătăţile existente în realitate. În consecinţă,nu sunt de acord cu ridicarea garajului şi a gardului despărţitor întrucât reclamantul este singurul vinovat de acest litigiu,pârâţii nemodificând niciodată semnele de hotar. Au depus,în copie,contractele de vânzare-cumpărare autentificate de Notariatul de Stat Judeţean cu documentaţiile tehnice aferente,contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP FER,autorizaţie de construcţie locuinţă emisă de Consiliul Local M pârâtului CŞ,contract de vânzare-cumpărare autentificat la BNP SMC cu documentaţie tehnică aferentă,contract de întreţinere autentificat la BNP FER ,certificat de moştenitor emis de BNP FER Buzău,titlu de proprietate emis defunctului O I.I,încheierile de carte funciară ale OCPI.A fost depus coraport de expertiză întocmit de expert asistent RN,încuviinţat la cererea pârâţilor DV,DR,CŞ şi CN. La solicitarea instanţei în baza rolului activ potrivit art.129 C.proc.civ.,au fost depuse la dosar relaţii emise de Primăria Com.M,titlul de proprietate emis lui BŞD,documentaţiile tehnice ce au stat la baza autentificării contractelor. În cauză s-au ascultat martorii CL şi VP propuşi de pârâţi,s-a efectuat o expertiză tehnică judiciară completată cu precizări ulterioare în raport de obiecţiunile formulate de părţi. Analizând cererea prin prisma susţinerilor părţilor şi a probelor administrate,instanţa constată că în cauză capătul principal de cerere îl constituie revendicarea suprafeţei de circa 300 mp teren,de soluţia ce se va da acestui capăt depinzând soluţionarea capătului de cerere privind grăniţuirea.După cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar,suprafeţele de teren aparţinând reclamantului şi respectiv pârâţilor DV şi DR,pe de o parte,şi CŞ şi CN,pe de altă parte,învecinate şi situate în com.M,au făcut obiectul unor transmiteri succesive a dreptului de proprietate.Reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe totale de teren potrivit contractelor de vânzare-cumpărare,respectiv de schimb imobiliar încheiate în anii 2005 şi 2006,iar pârâţii DV şi DR au dobândit proprietatea asupra terenului stăpânit de ei prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate;pârâţii CŞ şi CN au dobândit proprietatea terenului stăpânit de ei potrivit contractelor de vânzare-cumpărare autentificate.Terenul total deţinut de reclamant se învecinează,pe o latură,cu cel deţinut de pârâţii D,iar pe altă latură,cu cel deţinut de pârâţii C,toate cele trei corpuri de teren având latură cu ieşire la DN 2 E 85(terenurile fiind poziţionate unul lângă altul).Pârâţii D şi C au dobândit proprietatea asupra suprafeţelor pe care le deţin înainte ca reclamantul să cumpere terenul situat între corpurile de proprietate ale acestor pârâţi,şi le-au îngrădit pe limitele determinate de personalul Primăriei Mărăcineni prin măsurare şi potrivit răzoarelor aflate pe terenuri. Ulterior,pârâţi au edificat garduri împrejmuitoare,case de locuit,iar pârâţii C au edificat şi un garaj pe terenul ce la aparţine. După cum rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară,suprafaţa deţinută de reclamant în teren este 23794 mp(mai mică cu 1854 mp decât cea rezultată din actele de dobândire),suprafaţa deţinută de pârâţii D este de 1727 mp(mai mare cu 46 mp decât cea rezultată din actele de dobândire) iar suprafaţa deţinută de pârâţii C este de 2101 mp(mai mare cu 51 mp decât cea rezultată din actele de dobândire).Măsurătorile au fost efectuate de expert cu aparatură tehnică modernă,superioară tehnic celei utilizate cu ani în urmă în vederea puneri în posesie şi a întocmirii titlurilor de proprietate conform legii 18/1991.Potrivit concluziilor raportului de expertiză,în raport de actele de proprietate ale părţilor nu există suprapunere de proprietăţi,şi nu există nici nepotriviri între suprafeţele de teren transmise prin actele de înstrăinare. Potrivit completărilor la raportul de expertiză suprafeţele deţinute în plus de pârâţii D-46 mp şi C-51 mp au rezultat ca urmare a diferenţei dintre metodele de măsurare şi calculare a suprafeţei. Când s-au întocmit actele de vânzare-cumpărare,în anii 1992,1997 şi 1999,măsurătorile s-au efectuat cu ruleta,iar în prezent,acestea s-au efectuat cu instrumente topografice speciale. Potrivit Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară publicat în M.Of.nr.1048/2006,toleranţele admise între suprafaţa rezultată din măsurătoarea topografică şi suprafaţa evidenţiată în documentaţia precedntă pot fi cuprinse între 2% şi 5% din suprafaţa înscrisă în actul de proprietate;pentru pârâţii D şi C,suprafeţele deţinute în excedent se încadrează în această toleranţă. Pentru admiterea unei acţiuni în revendicare,reclamantul trebuie să probeze în afara oricărui dubiu că pârâtul i-a acaparat şi îi stăpâneşte suprafaţa de teren în mod abuziv .În cauza de faţă,nici din susţinerile părţilor,nici din depoziţiile martorilor nu rezultă în nici un fel existenţa acestei presupuse uzurpări a proprietăţii,care să-i aibă de autori pe pârâţi. Faţă de concluziile raportului de expertiză şi de celelalte probe,rezultă în afara oricărei îndoieli că excedentul de teren deţinut de pârâţii D şi C exista în fapt la data când aceştia au cumpărat suprafeţele de pământ,dar datorită măsurătorilor deficitare tehnic,nu a putut fi relevat;acest excedent nu a rezultat deci ca urmare a acaparării vreunei suprafeţe din terenurile învecinate. Pârâţii au intrat în posesia terenurilor pe care le stăpânesc înaintea reclamantului,au îngrădit aceste suprafeţe potrivit măsurătorilor efectuate în anii 1992,1997 şi 1999 şi au edificat pe construcţii case şi alte anexe. La momentul cumpărării de către reclamant a suprafeţei de teren delimitată de terenurile vecine ce aparţin pârâţilor-anul 2006,acesta ar fi trebuit să procedeze la măsurarea efectivă a suprafeţei,lămurind astfel dacă aceasta corespunde celei din actele de proprietate deţinute de înstrăinători. Pârâţii D şi C nu au efectuat nici un act de acaparare a vreunei suprafeţe vecine,astfel încât să dea naştere vreunei pretenţii în revendicare din partea vecinilor. Singurul element cert este diferenţa dintre suprafaţa ce rezultă din actele de proprietate şi suprafaţa efectivă din teren pentru fiecare din părţi,şi faptul că reclamantul posedă o suprafaţă mai mică decât cea din actele de proprietate,iar pârâţii posedă o suprafaţă mai mare decât cea din actele lor de proprietate. Acest singur element probatoriu cert-neconcordanţa dintre suprafaţa din acte şi cea reală a celor trei terenuri învecinate,în lipsa altor probe certe din care să rezulte uzurparea-modificarea împrejmuirilor sau a laturilor,ocuparea fără drept a unei porţiuni de teren-nu poate face proba indubitabilă a uzurpării,cu atât mai mult cu cât expertiza tehnică a lămurit cauza suprafeţelor excedentare de teren-diferenţele de măsurare cu ruleta la nivelul anilor 1992-1999 faţă de măsurătorile tehnice efectuate cu aparatură performantă actualmente. Este relevant şi faptul că prin adiţionarea suprafeţelor deţinute de pârâţi în excedent-97 mp,rezultă o suprafaţă de teren mult mai mică decât cea de 1854 mp,care reprezintă minusul dintre suprafaţa reclamantului din acte şi cea existentă în teren;este deci un element tehnic în plus care arată că nu suprafeţele deţinute de pârâţi în excedent au cauzat micşorarea suprafeţei achiziţionate de reclamant. Concluzia potrivit căreia singura explicaţie a diferenţei dintre suprafaţa din acte şi cea reală,nu poate fi decât acapararea suprafeţei vecine de teren prin mutarea gardului împrejmuitor de către pârâţi care au profitat că imobilul vecin era nelocuit,ar fi o simplă supoziţie care nu s-ar întemeia pe nici o probă. După cum rezultă din declaraţiile martorilor,pârâţii D şi C au edificat gardurile împrejmuitoare ale proprietăţilor lor în anii 1992-1993,amplasamentul acestor garduri nefiind modificat nici anterior,nici la momentul cumpărării de către reclamant a suprafeţei de teren,şi nici ulterior. În ceea ce priveşte utilitatea şi concludenţa raportului de expertiză în raport de soluţionarea capătului de cerere privind revendicarea instanţa apreciază că acesta a fost corect întocmit,în limitele competenţelor exclusiv tehnice ale expertului. Expertul a arătat în mod concret dimensiunile laturilor şi ale suprafeţelor,atât cum sunt trecute în actele de proprietate cât şi în raport de dimensiunea reală şi stăpânită în prezent de părţi. Obiecţiunile formulate de pârâţi la raportul de expertiză,cât şi aprecierile expertului asistent din coraportul de expertiză nu sunt întemeiate. Se susţine că prin raportul de expertiză nu ar fi fost stabilită limita proprietăţilor pârâţilor D şi C faţă de domeniul public aferent DN 2 E 85,mai exact,stabilirea distanţei dintre axul drumului european şi aliniamentul proprietăţilor,iar abia după efectuarea acestei operaţiuni să se stabilească precis excedentul de teren stăpânit de pârâţi.Se cere de asemenea să se măsoare suprafeţele pe care eventual pârâţii D şi C le ocupă de la vecinii din spatele proprietăţilor lor.După cum rezultă din punctul 6 al concluziilor raportului de expertiză cât şi din precizările expertului OM din şedinţa publică din 29.05.2008,expertul a efectuat măsurătorile în raport de documentaţiile cadastrale actuale,obţinute urmare a parcelării efectuate digital de OCPI Buzău ulterior anului 2001,folosind conturul tarlalei măsurat în teren şi suprafeţele menţionate în titlurile de proprietate ale posesorilor din tarlaua ….;există proiect de parcelare pentru toată tarlaua,iar limita proprietăţilor dinspre şosea corespunde cu planul cadastral efectuat de OCPI . De asemenea, măsurătoarea şi limitele suprafeţelor au fost efectuate conform datelor cadastrale actuale. În aceste condiţii,instanţa apreciază,ţinând cont de precizia măsurătorilor cadastrale efectuate în ultimii ani de către OCPI,că din corespondenţa între limitele proprietăţilor părţilor dinspre DN 2 E 85 cu planul cadastral rezultă că este imposibil ca parte din terenul pârâţilor D sau C să se afle pe domeniul public al drumului european. Dacă ar fi fost aşa,expertul OM ar fi consemnat această situaţie în raportul de expertiză,întrucât la efectuarea expertizei a avut în vedere şi planul cadastral actual al localităţii,şi s-ar fi stabilit cu precizie vreo eventuală suprapunere dintre proprietăţile pârâţilor D sau C şi domeniul public-DN 2 E 85.Având în vedere consideraţiile precedente şi lipsa oricăror probe care să ateste vreo uzurpare a proprietăţii reclamantului de către pârâţi,instanţa apreciază că diferenţele de suprafaţă dintre cele trei corpuri de proprietate se datorează diferenţei tehnice a măsurătorilor efectuate iniţial în anii 1992-1999 şi cele actuale,mult mai performante. În consecinţă,faţă de considerentele arătate,capătul de cerere privind revendicarea suprafeţelor de 46 mp,respectiv 51 mp teren este nefondat şi se va respinge. Referitor la capătul de cerere privind grăniţuirea,raportul de expertiză a identificat modul actual de delimitare al celor trei corpuri de proprietate,prin garduri,pe aliniamentul arătat în schiţa de plan anexă 2 la raport.Expertul arată că suprafaţa de teren aparţinând pârâţilor C este despărţită de cea a reclamantului printr-un gard de lemn în lungime de 94,10 m,edificat de pârâţi în anul 1993,iar acest gard nu respectă direcţia limitei ce desparte cele două terenuri,limită evidenţiată în documentaţiile cadastrale aferente celor două proprietăţi învecinate. De asemenea, suprafaţa de teren aparţinând pârâţilor D este despărţită de cea a reclamantului printr-un gard de lemn şi o porţiune din gard îngrădit din nuiele pe distanţa de 162,38 m,edificat de pârâţi în 1993,iar acest gard nu respectă direcţia limitei ce desparte cele două proprietăţi învecinate,limită evidenţiată în documentaţia cadastrală întocmită pentru terenul proprietatea reclamantului. Faţă de această situaţie,expertul propune în completarea la raportul de expertiză o variantă de grăniţuire prin instituirea unor limite între proprietăţi care să respecte delimitarea existentă în planul cadastral,cu consecinţa desfiinţării actualelor îngrădiri efectuate în anul 1993 de către pârâţii D şi C. Această variantă de grăniţuire nu poate fi însă consfinţită de instanţă întrucât ea ar presupune,după cum rezultă din raportul de expertiză şi completările sale,precum şi din schiţa acestor delimitări ca proprietatea pârâţilor D să se diminueze cu o suprafaţă în favoarea proprietăţii reclamantului,iar proprietatea pârâţilor C să fie sporită cu o parte a proprietăţii reclamantului;aceste diminuări şi sporiri de teren nu ar avea însă la baza lor nici un temei juridic(revendicare,accesiune).În consecinţă,dat fiind că în cauză nu s-a constatat nici o uzurpare a vreuneia din cele trei proprietăţi vecine în favoarea alteia,instanţa va stabili liniile de hotar ce despart proprietăţile pârâţilor D şi C pe aliniamentul actual,prin gardurile edificate de pârâţi în anul 1993 şi a căror configuraţie nu a fost schimbată până în prezent. Potrivit punctului 3 din completarea raportului de expertiză,documentaţia care a stat la baza întocmirii cărţii funciare pentru pârâţii C nu a fost întocmită pe baza situaţiei reale din teren,ci pe baza proiectului parcelar existent la OCPI. Rezultă astfel că situaţia poziţionării celor trei corpuri de proprietate(al reclamantului,al pârâţilor D şi al pârâţilor C)şi a îngrădirilor actuale,consfinţite de instanţă,nu corespunde cu documentaţia cadastrală întocmită de OCPI.Dat fiind că prin prezenta hotărâre nu se va admite acţiunea în revendicare,neintervenind schimbarea situaţiei juridice a celor trei corpuri de proprietate,părţile urmează ca pe calea procedurii administrative reglementate de Ordinul ANCPI 633/2006 să solicite OCPI modificarea(iar nu rectificarea)documentaţiilor cadastrale corespunzător situaţiei reale din teren. Dat fiind că se va respinge ca nefondat capătul de cerere privind revendicarea iar stabilirea liniilor de hotar se va consfinţi potrivit actualelor îngrădiri existente în teren,pe cale de consecinţă se va respinge şi capătul de cerere privind obligarea pârâţilor C să ridice de pe terenul ce le aparţine gardul din lemn şi parţial construcţia cu destinaţia garaj. Prin punctul II.1 al cererii reclamantul a solicitat ca pârâţii AA,GŞ,GE şi SS să îl garanteze pentru evicţiune parţială,prin restituirea contravalorii suprafeţei de teren diferenţă faţă de cea rezultată din actele de înstrăinare-suprafaţă lipsă de 1854 mp,potrivit raportului de expertiză. Evicţiunea parţială constituie pierderea în parte a proprietăţii lucrului sau tulburarea,prin pretenţii juridice,a cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Evicţiunea prin fapt personal semnifică orice fapt sau act anterior vânzării dar tăinuit faţă de cumpărător,sau ulterior vânzării,dar neprevăzut în contract,săvârşit de vânzător,de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita şi utila folosinţă a lucrului. În cazul de faţă,situaţia de fapt este însă diferită însă de cea specifică evicţiunii.Pârâţii înstrăinători nu au săvârşit nici înainte,şi nici după încheierea acte lor de înstrăinare,vreun fapt sau act care să ducă la deposedarea reclamantului de vreo suprafaţă de teren. Este vorba de încheierea unor acte de înstrăinare a unor suprafeţe de teren,în suprafaţa care rezultase din titlurile iniţiale de proprietate,fără a se proceda anterior sau concomitent înstrăinării şi la o măsurătoare efectivă în teren,iar ulterior,reclamantul a constatat că în realitate suprafaţa din teren este mai mică decât cea din acte Această diferenţă de suprafaţă nedatorându-se vreunui act sau fapt imputabil pârâţilor,cererea în dezdăunare prin efectul evicţiunii parţiale se va respinge ca nefondată. În situaţia de faţă,Codul civil pune la dispoziţia reclamantului reglementări speciale în materia diferenţelor de suprafaţă constatate la înstrăinarea terenurilor-art.1327-1331 C.civil. Întrucât cererea reclamantului a fost în parte admisă,instanţa va face aplicarea art.276 C.proc.civ.şi va compensa în totalitate cheltuielile de judecată.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro