404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Prezentarea Arhivei Electronice de Garanţii Reale Mobiliare

Autor: Apafi Larisa

Autorii definesc Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare ca fiind o instituţie privată care îndeplineşte o funcţie publică. Înainte de intrarea în vigoare a legii garanţiilor, evidenţa gajurilor era greoaie şi formalistă, ţinându-se în volumul mare de registre de la instanţele judecătoreşti. Astăzi avem un sistem de informare rapid şi sigur, centralizat la nivel naţional.

2.1. Funcţiile arhivei

A. Funcţia de avertizareInformaţiile înscrise în arhivă sunt publice, orice persoană putând căuta informaţii despre un anumit debitor sau despre un anumit bun, fără plata vreunui tarif ori obţinerea unei autorizări prealabile de acces.

B. Funcţia de asigurare a priorităţiiÎnregistrarea în arhivă este o metodă prin care se determină prioritatea în cazul existenţei mai multor creditori interesaţi în a obţine respectivul bun. Înregistrările în această arhivă pot fi cerute atât de către creditori (bănci, cooperative de credit, companii de leasing, instituţii financiare, fonduri de investiţii, vânzători, dealeri de diverse echipamente), cât şi de reprezentanţi ai acestora (avocaţi, notari, agenţi privaţi autorizaţi şi agenţi guvernamentali) care sunt interesaţi.

C. Nici o altă funcţie a arhivei nu poate fi justificataNu se poate justifica, din punct de vedere legal sau economic, o eventuală intenţie a operatorilor de a verifica actele juridice prin care s-a constituit garanţia. Acest lucru nu va cauza decât întârzieri, costuri mai mari şi nesiguranţă. Înregistrarea unei garanţii care rezultă dintr-un contract nul nu va oferi valabilitate acelei garanţii (art. 29 “Înscrierea la arhiva nu confera validitate unei garantii reale lovite de nulitate”).

2.2. Înregistrările în arhivă

Avizul de garanţie este definit ca fiind înscrisul pe baza căruia garanţiile reale şi sarcinile constituite pe bunuri mobile sunt înregistrate, modificate sau stinse în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare.

Prin aviz se înscriu:

– contractele de garanţie;

– cesiunile de creanţă;

– contractele de închiriere, de arendare şi de concesiune;

– contractele de leasing;

– contractele de vânzări în rate şi de vânzări condiţionate;

– contractele de consignaţie;

– contractele de gaj civil;

– contractele de custodie;

– contractele de depozit, inclusiv cele de depozit bancar;

– contractele de împrumut;

– contractele de credit;

– privilegiile statului;

– ipotecile asupra bunurilor încorporate ca amelioraţiuni ale imobilelor;

– hotărârile judecătoreşti definitive investite cu titlu executoriu. Avizele care pot fi introduse în arhivă se clasifica în categoriile:

a) avizul de constituire a garanţiei/aviz de garanţie iniţial şi de înscriere a celorlalte acte juridice supuse prevederilor din legea garanţiei în ceea ce priveşte ordinea de prioritate, publicitatea şi executarea;

b) avizul modificator al avizului de garanţie iniţial, vizând descrierea bunului în garanţie, numele/denumirea debitorului ori creditorului, rectificarea oricărei erori materiale survenite, precum şi orice altă modificare reglementată de lege;

c) avizul de cesiune a creanţei garantate cu bunurile specificate în avizul de garanţie;

d) avizul de reducere a garanţiei la o parte din bunurile afectate acesteia prin avizul de garanţie iniţial

e) avizul de extindere a garanţiei asupra altor bunuri;

f) avizul de prelungire a avizului de garanţie iniţial;

g) avizul de stingere a avizului de garanţie iniţial datorită executării obligaţiei garantate ori renunţării creditorului la întreaga garanţie;

h) avizul de nulitate datorită anulării sau constatării nulităţii contractului de garanţie prin hotărâre judecătorească irevocabilă;

i) avizul de înscriere a intenţiei de constituire a unui aviz de garanţie. Avizul de înscriere a intenţiei devine aviz de garanţie iniţial prin utilizarea unui meniu informatic de transformare.

Formularele pentru aceste avize sunt prezentate în anexele de la H.G. nr. 802/1999 care conţine regulamentul de aplicare a Legii nr. 99/1999.

La înregistrare, fiecare aviz primeşte un număr format dintr-un număr de înscriere, urmat de cifrele anului în care se efectuează înscrierea.

2.3. Informaţii ce nu pot fi incluse în aviz

1.valoarea bunului

2.valoarea împrumutului

3.termenii contractului

4.semnătura din partea notarului

Pentru înscrierea în arhivă nu este necesară nici o aprobare din partea statului. Operatorii au datoria de a face înregistrările şi nu au dreptul să refuze efectuarea acestora pentru faptul că nu le sunt prezentate alte documente în afară de cele prevăzute expres de lege.

2.4. Operatorii de arhivă

Capitolul II din Regulament reglementează activitatea operatorilor, iar Capitolul III activitatea agenţilor autorizaţi.

Operatorii de arhivă sunt persoanele autorizate de Ministerul Justiţiei să efectueze înscrierea avizelor de garanţie în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Conform art. 2 din Legea nr. 99/1999, precum şi conform art. 2 din Regulament, numai operatorii autorizaţi şi agenţii autorizaţi ai acestora, persoane fizice sau juridice, au dreptul să facă înscrieri în arhivă.

Agenţii sunt persoane împuternicite printr-o înţelegere contractuală de către operatori să efectueze direct înscrierea avizelor de garanţie în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, pe seama operatorilor de arhivă.

Orice persoană interesată în obţinerea autorizaţiei de operator va adresa Ministerului Justiţiei o cerere de acordare a autorizaţiei. Autorizarea se obţine prin ordin al ministrului justiţiei şi se acordă pe o perioada de 3 ani, cu posibilitatea reînnoirii periodice. Fiecărui solicitant i se pot acorda maximum 100 de puncte, iar autorizaţia va fi dată fiecarui solicitant care obţine minimum 60 puncte.

2.5. Persoanele ce pot face înregistrarea la arhivă

– creditorul persoană fizică, creditorul persoană juridică ori reprezentantul lor, împuternicit prin procură autentică.

În cazul în care s-a deschis procedura lichidării entităţii juridice, subscrierea avizelor de garanţie poate fi făcută de către lichidatorul desemnat în cauză, sub condiţia dovedirii acestei calităţi, printr-un certificat emis de oficiul registrului comerţului.

– debitorul persoană fizică, debitorul persoană juridică ori reprezentantul lor, împuternicit prin procură autentică.

– cesionarul creanţei, noul creditor ori reprezentantul lor, împuternicit prin procură autentică.

Referitor la publicitatea cesiunii de creanţă art. 99 din lege prevede că „între cesiunea notificată debitorului sau acceptată de către acesta şi cesiunea înscrisă la arhivă, va avea prioritate cesiunea înscrisă” şi „În cazul unor cesiuni succesive va avea rang de prioritate faţă de terţi cesionarul care şi-a înscris primul cesiunea la arhivă, indiferent dacă are sau nu cunoştinţă de existenta altor cesiuni”. Ca şi în cazul unei garanţii reale mobiliare prin înscrierea în arhivă a unui aviz de garanţie se îndeplinesc de către cesionar formalităţile de opozabilitate a cesiunii faţă de terţi, adică faţă de debitorul cedat, creditorii cedentului şi cesionarii succesivi şi ulteriori ai aceleiaşi creanţe.

După primirea formularului de aviz de garanţie sau a unui formular de aviz de garanţie modificator şi achitarea taxei către Corpul Operatorilor sau către agenţii autorizaţi, operatorul trebuie să verifice dacă solicitantul are calitatea de persoană interesată.  

Informaţia din avizul de garanţie va fi înscrisă copiind exact conţinutul formularului primit la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (art. 29 alin.(1) din Regulament).

Înscrierea unui formular de aviz de garanţie poate fi respinsă dacă avizul este incomplet, ilizibil, sau dacă informaţiile transmise nu pot fi citite de către sistem.

În cazul unui refuz, solicitantul va fi informat asupra deciziei şi motivelor care au stat la baza ei, în termen de 5 zile lucrătoare.

Arhiva va atribui un număr unic de înregistrare însoţit de cifrele anului, după efectuarea înscrierii.

Data, ora, minutul şi secunda când s-a efectuat înregistrarea vor fi atribuite înregistrării, după ce baza de date a arhivei verifică comunicarea şi hotărăşte că toate elementele necesare înscrierii au fost primite în formatul corespunzător şi sunt accesibile şi lizibile (art.43 alin.(2) din Regulament).

Numărul de înregistrare determină gradul de prioritate a drepturilor asupra bunului afectat garanţiei (art.9 alin.(2)din Regulament).

Orice aviz de garanţie conţine în mod obligatoriu următoarele date:

▪ Informaţiile generale despre înscriere:

– numărul de identificare a avizului de garanţie respectiv;

– utilizatorul autorizat care a efectuat înscrierea;

– data înscrierii;

– data la care expiră statutul avizului;

– tipul avizului de garanţie;

– destinaţia înscrierii;

– numărul de identificare a înscrierii iniţiale, dacă înscrierea vizualizată nu este un aviz de garanţie iniţial;

– numărul de identificare a avizului de garanţie pe care îl modifică;

– numărul de identificare a înscrierii care modifică înscrierea vizualizată.

▪ Datele de identificare a creditorului.

▪ Datele de identificare a debitorului.

Avizul de garanţie trebuie completat cu mare exactitate şi trebuie să reflecte exact conţinutul contractului de garanţie.

2.6. Exemplificări practice

1. Banca acordă unei fabrici un împrumut, cerând o garanţie reală mobiliară asupra întregului echipament al fabricii. Această garanţie este înscrisa în arhivă. O altă bancă acordă un alt împrumut fabricii, garantat cu întregul echipament. A doua bancă se înscrie la Arhiva Electronică. Conform regulii enuntate de art. 28 din lege, prima bancă va avea câştig de cauză într-un conflict cu a doua bancă, deoarece are o dată de prioritate anterioară. Acest lucru nu prejudiciază a doua bancă, deoarece aceasta a putut să cerceteze arhiva şi să afle de primul împrumut.

2. O bancă acordă un împrumut unui dealer de maşini, luând ca garanţie întregul inventar prezent şi viitor al acestuia. Dealerul doreşte să vânda maşinile fabricate de Dacia pe credit. Dacia doreşte să vândă cât mai multe maşini şi este de acord cu această vânzare pe credit, cu condiţia constituirii unei garanţii reale mobiliare asupra lotului de maşini Dacia.

Dacia, deşi nu s-a înregistrat prima la arhivă, va avea prioritate faţă de bancă, cu privire la lotul de maşini Dacia. Pentru aceasta, înainte ca dealerul să intre în posesia maşinilor, Dacia trebuie să se înregistreze la arhivă şi să notifice banca. Această regulă este enunţata de art. 33 alin. (1) lit. a) şi reprezintă o excepţie de la regula de prioritate stabilită în art. 28 din lege.

Dacia are prioritate şi îşi poate vinde propriile produse pe credit în siguranţă, iar banca este notificată şi poate decide dacă să mai acorde sau nu credit în aceleaşi condiţii.

3. Banca acordă un credit unui hotel, iar acesta garantează cu o ipotecă asupra cladirii. Conform art. 1777 din C. CIV., ipoteca se extinde şi asupra tuturor amelioraţiunilor ulterioare. Ipoteca este înregistrată în Cartea funciară. Ulterior, hotelul are nevoie de un lift nou, pe care-l obţine pe credit de la Ascensor, care este producător de lifturi. Creditul este garantat cu liftul instalat, iar garanţia reală mobiliară este înregistrată la arhivă.

În această situaţie, art. 35 alin. (2) prevede că în cazul în care creditorul ipotecar se înregistrează la arhivă pentru toate amelioraţiunile prezente şi viitoare, va avea caştig de cauză. Dacă banca s-ar fi înregistrat nu numai în Cartea funciară, dar şi la arhivă, ar fi avut prioritate cu privire la bunurile imobile prin destinaţie adăugate imobilului.

4. Un fermier trebuie să cerceteze arhiva înainte de a cumpăra de la un alt fermier un tractor. Dacă nu descoperă nici o înregistrare, el este sigur că dobândeşte tractorul liber de orice sarcini. Dacă o garanţie reală a fost înregistrată, atunci fermierul se va gandi la riscul de a pierde tractorul.

2.7.Avantajele introduse de această reglementare

1. Proceduri simplificate şi cheltuieli mult diminuate constând în următoarele :

a) contractul de garanţie, privilegiul, titlurile sau cesiunile de creanţă înregistrate în arhivă au valoare de titlu executoriu, nemaifiind necesară procedura judiciară de obţinere a titlului (cu fond, apel, recurs), reducându-se substanţial cheltuielile (taxe judiciare şi onorarii) precum şi termenele de realizare a dreptului;

b) termenul parcurs de la naşterea creanţei şi pâna la realizarea ei este de la câteva zile la maxim câteva luni, pe când în cazul procedurii judiciare, acest termen este de regulă între 2-3 ani.

2. Lărgirea sferei actelor juridice şi bunurilor mobile ce intră sub incidenţa noilor reglementări:

a) actele juridice ce intră sub incidenţa noii reglementări sunt diverse;

b) Bunurile ce pot face obiectul actelor juridice descrise mai sus sunt diverse şi prevăzute la art. 6 din legea garanţiilor.

3. Egalitatea între toţi subiecţii de drept:

a) Prin art. 98 din legea garanţiilor se realizează egalitatea între toţi subiecţii de drept, statul nemaideţinând calitatea de subiect privilegiat.

b) înscrierea unui aviz de garanţie are un grad de prioritate faţă de orice terţ, inclusiv faţă de stat, chiar dacă statul beneficiază de un privilegiu (art. 28 din lege)

c) Debitorul are în conformitate cu noua reglementare dreptul de a garanta cu bunul sau de a dispune de acesta chiar dacă respectivul bun constituie garanţie într-un contract anterior, singura protecţie a creditorului fiind înscrierea avizului de garanţie înaintea oricărui alt creditor, în caz contrar creditorul nediligent neavând la dispoziţie decât posibilitatea de a-şi satisface creanţa din ceea ce excede creditorului ce şi-a înscris primul avizul de garanţie.

d) Statul nu va fi trecut pe tabloul creditorilor fără o prealabilă înregistrare în arhivă (art. 36), înregistrare care va da rangul participării sale la împărţirea sumelor obţinute din vânzarea bunului cu care s-a garantat (art.28).

e) Realizarea obligaţiei sau executarea garanţiei mobiliare nu poate fi împiedicată de către debitor nici chiar dacă ulterior înregistrării avizului de garanţie s-a declanşat procedura de reorganizare judiciară a debitorului (art.86).

f) Hotărârile judecătoreşti executorii privitore la bunuri mobile sunt executate în ordinea rangului de prioritate conferit de înscrierea în arhivă (art.37).

g) Arhiva permite informarea părţilor interesate asupra înscrierii anterioare a unui aviz de garanţie cu privire la acelaşi bun în orice localitate de pe teritoriul ţării.

h) Înscrierea avizului de garanţie conferă creditorului posibilitatea de a-şi executa titlul fie prin mijloace proprii, fie prin executor judecătoresc, fără nici o altă formalitate (art. 63, 67, 68 din lege).

i) Singura posibilitate de apărare a debitorului în cadrul procedurii de executare este opoziţia (contestaţia la executare), care se judecă după o procedură accelerată (art.75).



ACTUALITATEA LOCUINTELOR SOCIALE

Autor: Apafi Larisa
04.03.2011

I. Generalitaţi

Lucrarea porneşte de la o întrebare simplă: ce se întâmplă cu cei care au nevoie de o locuinţă şi, dintr-un motiv sau altul, nu posedă resursele necesare pentru a-şi asigura una. Întrebarea noastră are ca referinţă categoria celor mai săraci membri ai societăţii, cei cărora veniturile nu le permit accesarea unei scheme de creditare, nu posedă surplusul constant necesar economisirii şi nu îşi pot permite închirierea unei locuinţe de pe piaţa liberă.
Recunoscând implicit gravitatea lipsei unei locuinţe/ unei locuinţe adecvate, în cazul segmentului sărac, statul român a adoptat în 1996 o măsură specifică ce vizează tocmai rezolvarea/ limitarea problemei. Locuinţa socială, atribuită din fondul de stat, cu chirie subvenţionată ar trebui să asigure, cel puţin o perioadă limitată de timp, până la depăşirea unui prag de venituri, o locuinţă decentă celui/celor aflaţi în imposibilitatea de a-şi asigura una. Guvernul a decis, în 2007, ca persoanele care locuiesc cu chirie la ANL mai mult de cinci ani să poată cumpăra locuinţele respective.
Ministrul Dezvoltării a declarat că, după ce Guvernul a emis în decembrie 2008 o OUG prin care termenul minim de închiriere de 5 ani este redus la 3, numărul locuinţelor ce pot fi scoase la vânzare a crescut la 14.745. Potrivit lui Blaga, preţul mediu de vânzare este de 40.000 de euro, iar prin vânzarea celor 14.745 s-ar colecta la bugetul Ministerului Dezvoltării 590 de milioane de euro, care vor fi utilizate tot pentru construirea de locuinţe ANL. Banii nu vor fi viraţi în bugetele locale pentru că, astfel, doar în localităţile în care s-a construit până în prezent ar mai putea fi construite alte imobile ANL. Conform legislaţiei româneşti în vigoare, orice persoană aflată într-o situaţie de precaritate a veniturilor (situate sub minimul garantat) poate solicita consiliului local al localităţii de domiciliu închirierea unei locuinţe, la un preţ subvenţionat. În măsura disponibilităţilor locale, solicitantul poate primi o astfel de locuinţă pe o perioadă limitată.
Ocuparea unei locuinţe sociale este dependentă de stocul de locuinţe sociale disponibile la un moment dat în timp, la nivel local. Dreptul instituit prin lege nu devine efectiv decât în măsura în care consiliile locale au în administrare astfel de locuinţe şi pot subvenţiona din fonduri proprii chiria beneficiarilor.

II. Atribuirea locuinţelor

„Locuinţă socială – Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.” De o locuinţă socială pot beneficia persoane sau familii care au „…un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%” şi care nu:
a) deţin în proprietate o locuinţă;
b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.
Recomandările legate de categoriile cărora măsura li se adresează cu precădere:„tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/19901, republicată, şi ai Decretului-lege nr.118/19902, republicat,alte persoane sau familii îndretăţite.”
Specificarea art. 43 „alte persoane sau familii îndreptăţite” lasă consiliilor locale libertatea de a stabili, în funcţie de problemele locative specifice, şi alte categorii de beneficiari. De altfel, consiliile locale stabilesc anual criteriile şi ordinea de prioritate, în funcţie de care se realizează repartiţia locuinţelor sociale, în condiţiile respectării prevederilor Legii 114.
În cadrul fiecărui criteriu, la stabilirea ordinii de prioritate se vor avea în vedere: condiţiile de locuit ale solicitanţilor, numărul copiilor şi al celorlalte persoane care gospodăresc împreună cu solicitanţii, starea sănătăţii solicitanţilor sau a unor membri ai familiilor acestora, vechimea cererilor. Responsabilitatea pentru aplicarea măsurii este atribuită consiliilor locale care „controlează şi răspund de fondul de locuinţe sociale situate pe teritoriul unităţilor administrativ teritoriale respective.”
Pentru a-şi constitui un stoc de locuinţe sociale, consiliile locale puteau opta pentru cele două variante prevăzute de lege: fie construirea de noi locuinţe, pe domeniul public al unităţii administrativ teritoriale, fie reabilitarea unor construcţii existente. Constituirea stocului de locuinţe sociale trebuia/ trebuie să aibă în vedere reglementările legate de calitatea locuinţei prevăzute în lege ,locuinţele nou construite trebuie să respecte cerinţele minimale de suprafaţă şi dotări, iar cele reamenajate, cel puţin pe cele de dotări. Fondurile pentru punerea în aplicare a măsurii vizează, pe de o parte, resursele locale, fonduri cu destinaţie specială de la bugetul central ,prin bugetul MLPAT şi orice alte resurse care pot fi atrase la nivel local sau central (donaţii, contribuţii ale persoanelor fizice sau agenţilor economici).
Prin prevederile legale în vigoare, consiliul local al unităţii administrativteritoriale are statutul de proprietar al locuinţelor sociale, iar relaţia sa cu beneficiarii măsurii este definită în termenii proprietar – chiriaş.
Locuinţele sociale sunt repartizate spre închiriere, de către consiliile locale, celor care îndeplinesc criteriile de eligibilitate, pe o perioadă de cinci ani, cu o rată subvenţionată a chiriei, care variază în funcţie de venitul beneficiarului (chiria percepută nu poate depăşi 10% din venitul net lunar pe familie, calculat pentru ultimele douăsprezece luni, indiferent de valoarea reală a chiriei).
În cazul în care chiriaşul nu respectă condiţiile prevăzute în contractul de închiriere (stipulate în legea locuinţei, art. 24) sau „venitul mediu net lunar pe familie, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare” (art. 46)”, contractul se poate rezilia.
Chiriaşul unei locuinţe sociale are obligaţia de a anunţa primarului orice modificare a venitului net al familiei, în termen de 30 de zile, fapt ce atrage după sine recalcularea chiriei percepute. El nu poate subînchiria locuinţa, nu poate transmite dreptul obţinut unei alte persoane/ familii şi nu poate schimba destinaţia spaţiului pe care îl ocupă (abaterile se sancţionează cu rezilierea contractului şi recuperarea eventualelor daune).
Pentru a beneficia de atribuirea unei locuinţe sociale, orice persoană se poate adresa primăriei unităţii teritorial-administrative pe raza căreia are domiciliul. În baza ierarhiei de prioritate a criteriilor, fundamentată pe lege şi aprobată prin hotărârea consiliului local, solicitanţilor le este aprobată şi repartizată, în măsura stocului disponibil, o locuinţă socială. Periodic, guvernul va corecta nivelul minim calculat, ţinindu-se seama de evoluţia situaţiei economice şi sociale. În baza declaraţiei de venit şi a actelor doveditoare, se va calcula venitul net lunar, orice nesinceritate în declaraţie atrăgând răspunderea materială şi penală, după caz.
In practică, este posibil ca numărul locuinţelor sociale să fie mai mic decât numărul solicitanţilor, împrejurare în care autorităţile administraţiei publice locale vor constitui comisii care să examineze cererile solicitanţilor, stabilind şi criteriile în temeiul cărora vor fi repartizate locuinţele.
Cererile solicitanţilor vor fi analizate până la data de 1 noiembrie a anului în curs şi vor fi supuse aprobării consiliilor locale şi, în raport de ordinea de prioritate, vor fi alcătuite listele solicitanţilor îndreptăţiti pentru anul următor, care vor fi afişate la sediile primăriilor. Hotărârea consiliului local va putea fi atacată la instanţa competentă, conform procedurii contenciosului administrativ.
Nu este posibil să se încheie un contract de închiriere pentru o locuinţă socială în absenţa repartiţiei; dacă s-ar încheia totuşi un asemenea contract, în absenţa repartiţiei emisă de organul competent, contractul va fi lovit de nulitate absolută.
Nici simpla repartiţie, neurmată de încheierea contractului de închiriere, nu conferă vreun drept locativ solicitantului. Suntem în prezenta unui act juridic complex, dreptul locativ asupra unei locuinţe sociale fiind dobândit numai dacă actul de repartiţie este urmat de încheierea contractului de închiriere.
Subînchirierea este interzisă, chiar dacă subînchiriaşul ar îndeplini condiţiile legale pentru a putea beneficia de o locuinţă socială. Imposibilitatea transmiterii dreptului de locuire se refera la schimbul de locuinţe şi la cesiunea contractului de închiriere.
Nu vor putea beneficia de locuinţe sociale persoanele sau familiile care:
– deţin o locuinţă în proprietate;
– au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
– au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
– deţin o altă locuinţă, în calitate de chiriaş.

II. 1. Situatia locativa actuala este notata în felul urmator:

– Candidatul chirias în spatiu din fond locativ privat primeste 10 puncte, cel tolerat în spatiu primeste 7 puncte.
– Daca titularul cererii locuieste într-un spatiu mai mare de 15 mp si pâna la 18mp inclusiv primeste 5 puncte.
– O suprafata mai mare de 12 mp sau pâna la 15 mp inclusiv valoreaza 7 puncte.
– Daca suprafata se înscrie între 8 mp si12 mp inclusiv atunci candidatul primeste 9 puncte.
-Suprafata mai mica de 8 mp valoreaza 10 puncte.
Starea civila a candidatului se calculeaza astfel: candidatii casatoriti primesc 10 puncte, cei necasatoriti primesc 8. Daca titularul cererii are un copil, primeste 2 puncte, prin urmare la numarul de copii se va adauga întotdeauna un punct. Alte persoane, indiferent de numarul lor, primesc 2 puncte.
Daca titularul cererii sau un alt membru este bolnav, având nevoie, potrivit legii, de o camera în plus sau un însotitor, se acorda 2 puncte.De asemenea sunt acordate puncte pentru vechimea cererii solicitantului.
Astfel, daca cererea are vechime de un an, i se acorda 1 punct, între 1 si 2 ani se primesc 3 puncte, între 2 si 3, se primesc 6 puncte, între 3 si patru ani se acorda 9 puncte, iar pentru fiecare an ce depaseste 4 se acorda înca 4 puncte.
Nivelul de studii sau pregatire profesionala se recompenseaza în felul urmator: daca titularul cererii nu are studii superioare sau pregatire profesionala, i se acorda 5 puncte. Pentru scoala generala, fara pregatire profesionala se acorda 8 puncte. Pentru studii medii se acorda 10 puncte. Studiile medii, completate de pregatire profesionala de specialitate sau studii superioare de scurta durata aduc candidatului 13 puncte.
Iar candidatii cu studii superioare primesc 15 puncte. Situatiile locative sau sociale deosebite sunt luate în considerare în felul urmator:cei care provin din case de ocrotire sociala si care au împlinit 18 ani primesc 15 puncte. Tinerii care au adoptat sau adopta copii primesc 10 puncte. Tinerii evacuati din case nationalizate primesc 5 puncte.

II. 2. Locuinţe sociale pentru tineri

Sediul materiei este Legea 152/1998, modificată de cinci ori până acum, ultima dintre ele fiind OUG 83/2003. ANL este instituţie de interes public cu personalitate juridică şi cu autonomie financiară, avand rol de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe.
Care sunt categoriile de persoane care pot beneficia de creditele acordate de ANL?
-persoane fizice cu cetăţenie română, domiciliate în România;
-persoane juridice române. Beneficiarul unui credit prin ANL va avea dreptul la:
…o rată a dobânzii inferioară unei rate medii a dobânzilor practicate pe piaţa financiar-bancară, calculată şi acceptată de Agenţia Naţională pentru Locuinţe; …acces la terenuri pentru construcţii de locuinţe, prin vânzare-cumpărare, concesionare sau dare în folosinţă pe toată durata de existenţă a construcţiei, în condiţii preferenţiale, stabilite de Agenţia Naţională pentru Locuinţe împreună cu autorităţile administraţiei publice locale sau centrale, după caz;
…scutiri de la plata taxelor pentru teren şi de la plata impozitului pe clădire, pe durata de rambursare a creditului; …o subvenţie în cuantum de 30% din valoarea locuinţei, numai pentru prima locuinţă construită cu credit ipotecar, destinată persoanelor care nu au primit sprijin de la bugetul de stat sub formă de subvenţii pentru o altă locuinţă.
III.Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor- Variantă de soluţionare

Creşterea fondului de locuinţe sociale cu 25% prin finanţare de la bugetul de stat.
Impact economic:
1) grevarea bugetului de stat;
2) descurajarea investiţiilor private în construcţia de locuinţe sociale;
3) creşterea deficitului bugetar.
4) Stimularea închirierii în condiţii similare locuinţelor sociale de către persoane private.
Impact social:
1) defavorizarea categoriilor de persoane care nu se încadrează în condiţiile legale pentru a beneficia de locuinţe sociale;
2) acces crescut la locuinţă. Impact de mediu: Nu este cazul.
Buget estimat :480.439.000 (cheltieli actuale) + 120.109.750 (majorare cu 25%) = 600.548.750 Impact politic:
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele aflate în proprietatea statului sau a autorităţilor administraţiei publice locale se diferenţiază pe categorii de localităţi şi pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor şi a taxelor locale pentru terenuri şi clădiri, în condiţiile prevederilor legale în vigoare. Pentru locuinţele sociale contractul de închiriere se încheie cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local. Locuinţele sociale se repartizează, în ordinea de prioritate stabilită de autorităţile care le deţin, pe baza criteriilor stabilite prin norme metodologice aprobate prin hotărâre a Guvernului, pe o perioadă de 1 an, cu posibilitatea de reînnoire.
Grupuri vizate
– persoane şi familii care au rămas fără adăpost în urma avarierii grave sau distrugerii locuinţelor
proprii, din cauza unor calamităţi naturale sau a unor dezastre ori accidente de care nu se fac vinovaţi;
– persoane şi familii evacuate din locuinţe situate în construcţii expuse unui risc major, cum ar fi
alunecările de teren, seismele, inundaţiile;
– persoane şi familii evacuate din locuinţe ce fac obiectul unor legi de restituire către foştii proprietary a imobilelor trecute în proprietatea statului sau care sunt chiriaşi în astfel de locuinţe;
– tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani;
– persoane cu handicap (inclusive invalizii de gradul I şi II);
– pensionarii, veteranii şi văduvele de război;
– tineri, persoane majore care au vârsta de până la 35 de ani;

IV. TVA redus pentru locuinţele sociale Guvernul a modificat, printr-o Hotărâre normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 , completări determinate de introducerea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuinţele livrate în cadrul politicii sociale. Noile reglementări din normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal precizează – în cazul livrării unei locuinţe cu o suprafaţă de maximum 120 de metri pătraţi şi valoare mai mică de 380.000 lei – că vânzătorul poate aplica cota de TVA de 5% la vânzarea unei locuinţe, dacă cumpărătorul va prezenta o declaraţie pe propria răspundere autentificată de un notar din care să rezulte că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a beneficia de cota redusă de TVA. Acest document va fi păstrat de vânzător pentru justificarea aplicării cotei reduse de TVA de 5%.

IV.1. Rezilierea

Contractul de închiriere a locuinţei sociale se poate rezilia înainte de termenul de 5 ani stabilit prin lege, în una dintre următoarele forme:
a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen minim de 30 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
– chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive;
– venitul net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, iar chiriaşul nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare;
– chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor sau a înstrainat fără drept părţi ale acestora;
– chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
– chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale şi/sau prevederile art. 49 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată;
c) chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriaşului.
Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile şi chiriaşul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract până la data execuţiei efective a hotărârii de evacuare. Contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de titularul contractului sau de la data înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptaţite prin lege nu au solicitat locuinţa.

IV.2. Asigurările pentru locuinţe devin obligatorii

Actul legislativ prevede că suma maximă pe care asiguratul va trebui s-o plătească, începând din 2008, va fi de 20 de euro pe an. Actul legislativ creează unele facilităţi cu caracter social pentru persoanele care ocupă locuinţe sociale, respectiv pentru cele beneficiare de ajutor social, în sensul că pentru acestea prima de asigurare se suportă integral sau, după caz, partial, de către autorităţiile locale.

V. Date statistice

Potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, doar circa 0,8% din fondul actual de locuinţe îl reprezintă casele aflate în proprietatea administraţiilor publice locale şi centrale. În Belgia, această cotă este de 7%, în Franţa şi Austria – 18-20%, iar în Olanda – 36%.
Totodată, potrivit specialiştilor, o piaţă a chiriilor dezvoltată este premisă mobilităţii crescute a forţei de muncă, factor extrem de important într-o economie modernă. În România, 93% din locuinţe sunt locuite de proprietarii acestora şi doar 6% sunt din unităţile locative, participă la piaţa chiriilor (fără cele 0,8% locuinţe de stat).
În Uniunea Europeană, locuinţele private închiriabile reprezintă între 12 şi 30% din total. Inconsecventa guvernamentală şi abstinenţa administraţiei publice locale în domeniul politicii de locuinţe au „contribuit” direct la diminuarea ofertei de locuinţe ieftine cu chirie şi, indirect, la explozia preţurilor la apartamente înregistrată în ultimii trei ani.
Între anii 1997 – 2005,primăria Londrei a reusit să obţina astfel peste 62.000 de locuinţe ieftine, dublu faţa de cât construieşte România anual. În Bucureşti, potrivit unei informări trimise de Primăria Capitalei, în acest an municipalitatea va investi în construirea a doar 230 de locuinţe sociale. Evident, prea puţine. Numai pentru rezolvarea urgenţelor, adica a celor peste 14.000 de chiriaşi care urmează să fie evacuaţi din casele retrocedate, municipalitatea are nevoie în următorii cinci ani de tot atâtea locuinţe.
Care sunt soluţiile întrevăzute? Se propunea soluţia licitaţiilor publice pentru cumpărarea de locuinţe de pe piaţa existentă. Însă preţurile curente la apartamente nu mai sunt aceleaşi de acum patru-cinci ani. În plus, dacă primarul se va ţine de cuvânt şi va căuta să cumpere de pe piaţa secundară, ar putea provoca o nouă creştere a preţurilor.
În practica europeană, locuinţele noi, cu preţ de execuţie de până-n 1.000 euro/mp, sunt considerate locuinţe sociale. Piaţa bucureşteană de construcţii nu este cea mai scumpă din Europa, prin urmare, obţinerea unui preţ sub 800 euro/ mp pentru o construcţie nouă e un fapt realizabil. În prezent, preţul minim pe care il poate obţine primăria de pe piaţa secundară de locuinţe este 840 euro/mp, media însa este de 1.000-1.050 euro/mp construit.

V.1. Subvenţia pentru construcţia de locuinţe a fost majorată

OUG 215/2008 a introdus o prevedere nouă potrivit căreia statul sprijină accesul la o locuinţă proprietate personală prin acordarea unei subvenţii de la bugetul de stat de 30% din valoarea locuinţei construite.Subvenţia nu poate depăşi echivalentul în lei a 15.000 de euro. Cea mai importantă modificare a acestei legi constă în faptul că locuinţele cumpărate de la ANL pot fi ipotecate.
Instituţiile financiar-bancare care au studiat segmentul de piaţă reprezentat de locuinţele pentru tineri,au constatat faptul că suspendarea dreptului de „a dispune“ de locuinţă pe o perioadă de 5 ani înseamnă că acestea nu pot fi ipotecate, ceea ce duce la imposibilitatea garantării creditelor.Termenul în care se pot vinde locuinţele închiriate de la ANL s-a scurtat de la 5 ani la 3 ani: Rămâne de văzut dacă va scoate statul banii pentru toate aceste facilităţi sau dacă acestea vor fi aplicabile doar unui număr restrans de persoane. Anul trecut, pentru prima de stat care era mai mica decât anul acesta, au fost aprobate sub 1% din cereri.

VI. Concluzii
Slaba alocare a resurselor financiare către construcţia de locuinţe din fonduri publice, costul ridicat al locuinţelor (care trebuie să respecte normele minimale specificate de lege), corelate cu neprecizarea nici unei soluţii sau recomandări de utilizare a clădirilor deja existente la nivel local a condus, în timp, la o situaţie care face, practic, imposibilă aplicarea măsurii, într-un număr ridicat de localităţi urbane, prin inexistenţa unui stoc de locuinţe sociale.
Lipsa de specificare a statutului locuinţei sociale, prin raportare la alte tipuri de locuinţe aflate în administrarea primăriilor (locuinţe rămase nevândute din fondul locativ de stat, case naţionalizate, locuinţe de urgenţă etc.) creează probleme serioase în modalitatea de evaluare a măsurii şi a efectelor sale şi lasă un spaţiu larg de decizie autorităţilor locale, creând confuzie asupra măsurii în sine.
Dependenţa accentuată a modalităţii de aplicare a măsurii (de la înregistrarea cererii până la constituirea fondului de locuinţe sociale) de contextul local lasă puţin loc pentru interpretări, la nivel global, asupra eficacităţii locuinţelor sociale.

Etichete: ,

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro