404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Actiune in evacuare. Protectia chiriasilor in conditiile OUG nr. 40/1999. Limite. Respectarea unui just echilibru intre modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasului la un trai decent si la o locuinta

Recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al pârâtilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.

Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 21698/212/2008, reclamantii M.I. si M.A. au solicitat în contradictoriu cu pârâtii C.D. si C.S. ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligati pârâtii, în temeiul O.U.G. nr.40/1999 cu modificarile ulterioare, sa încheie cu reclamantii, în calitate de chiriasi, un contract de închiriere pentru spatiul situat în Constanta, str. I.B. nr.5.

În motivarea cererii, s-a aratat ca reclamantii locuiesc în spatiul respectiv de peste 25 de ani în temeiul unor contracte de închiriere încheiate cu fostul ICRAL, RA C.U., respectiv RAEDPP Constanta, ultimul contract având valabilitate pâna la data de 08.04.2009. Au sustinut reclamantii ca li s-a adus la cunostinta, prin executor judecatoresc, faptul ca pârâtii au calitatea proprietar, urmând a conveni la data de 30.06.2008 asupra încheierii unui nou contract de închiriere, însa demersurile au ramas fara rezultat.

Reclamantii au apreciat ca în temeiul faptului ca sunt chiriasi de buna credinta si au folosit imobilul potrivit destinatiei sale, se impune obligarea pârâtilor la încheierea unui contract de închiriere în conditiile legii, adica pentru o perioada de 5 ani.

Pârâtii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii, motivat de faptul ca potrivit dispozitiilor legale termenul pâna la care s-a prelungit valabilitatea contractelor de închiriere este 08.04.2009, neputându-li-se opune un alt termen.

Prin sentinta civila nr.4246/4.03.2009 pronuntata de Judecatoria Constanta, a fost respinsa ca nefondata cererea formulata de reclamantii M.I. si M.A. în contradictoriu cu pârâtii C.D. si C.S.

În considerentele sentintei, prima instanta a retinut ca la data de 15.06.2004 reclamantii au încheiat contractul de închiriere nr.2975 cu RAEDPP Constanta, pentru spatiul din Constanta, str. I.B. nr.5, stabilindu-se ca termenul de închiriere este cel prevazut de OG nr.8/11.03.2004, respectiv pâna la data de 08.04.2009.

La data de 28.05.2008, pârâtul C.D. în calitate de proprietar i-a notificat pe reclamanti, potrivit art.10 din OG nr.40/1999, stabilindu-se termen pentru rezolvarea situatiei locative vizând spatiul în discutie la data de 30.06.2008.

În vederea reglementarii situatiei locative, partile s-au întâlnit la BEJ S.C.A., unde a fost încheiat procesul verbal din 10.11.2008 care consemneaza pozitia procesuala a partilor, în sensul ca pârâtii au dorit sa încheie contractul de închiriere pentru perioada prevazuta de lege, respectiv pâna la 08.04.2009, iar reclamantii au dorit sa încheiere un nou contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani.

Pârâtii au invocat faptul ca reclamantii, desi au luat cunostinta ca sunt noii proprietari ai spatiului înca din luna iunie 2008, nu au înteles sa achite chiria stipulata în contract, adica mai mult de 3 luni consecutiv, iar reclamantii nu au probat faptul ca au procedat la achitarea sau la consemnarea acestor sume la dispozitia proprietarului, desi au aratat ca RAEDPP nu a dorit sa mai încaseze chiria pentru spatiul în discutie începând cu luna august 2008.

Astfel fiind, prin raportare la situatia de fapt retinuta si la dispozitiile legale mentionate anterior, prima instanta a apreciat ca nu se poate retine în sarcina proprietarului obligatia de a proceda la încheierea unui nou contract de închiriere pentru perioada solicitata de reclamanti, situatie în care cererea a fost respinsa ca nefondata.

Împotriva acestei hotarâri, reclamantii au declarat în termen legal recurs, ce a fost calificat de tribunal ca fiind apel, prin raportare la obiectul cererii si disp. art.282 alin.1 din Codul de procedura civila.

În motivarea cererii de apel, s-a invocat faptul ca hotarârea primei instante este motivata foarte succint si superficial, fara a analiza toate înscrisurile depuse la dosar, fapt ce conduce la concluzia ca instanta nu si-a manifestat rolul sau activ ; instanta nu a aratat în mod expres care au fost considerentele pentru care înscrisurile depuse nu au fost luate în considerare.

Prin decizia civila nr. 430/29.09.2009 Tribunalul Constanta a respins apelul reclamantilor ca nefondat.

În considerentele deciziei pronuntate tribunalul a retinut ca reclamantilor le apartine culpa în neîncheierea contractului de închiriere pentru ca acestia au solicitat ca termenul locatiunii sa fie de 5 ani, dar acest termen nu este un termen imperativ si fix, referirea din OUG nr. 40/1999 cu privire la acest termen fiind înteleasa ca desemnând limita superioara a perioadei pentru care proprietarul poate fi îndatorat sa încheie contract de închiriere pentru imobilul retrocedat.

Proprietarii au respectat dispozitiile ordonantei cu privire la notificarea chiriasilor asa încât, în lipsa încasarii oricarei sume cu titlu de chirie de mai bine de 1 an si jumatate, nu se poate impune acestora sa încheie contract de închiriere cu chiriasii, pentru imobilul lor, timp de 5 ani.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.I. si M.A. sustinând, în esenta, ca instanta a retinut eronat faptul ca O.U.G. nr. 40/1999 si-a încetat aplicabilitatea la 8.04.2009 si ca nu s-au avut în vedere normele de protectie a regimului locativ al chiriasului, reglementate atât prin art. 2 din OUG nr. 40/1999, dar si prin art. 13 din Legea nr. 10/2001.

Sustin recurentii ca si în ipoteza în care dreptul chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere reprezinta o ingerinta, un amestec în folosirea imobilului proprietatea pârâtilor, aceasta nu se traduce într-o expropriere formala sau într-o expropriere de fapt, ci numai într-un control al folosintei bunurilor, domeniu asupra caruia legiuitorul national are o mare latitudine de reglementare.

Mai arata recurentii ca instanta de apel a depasit atributiile puterii judecatoresti, deoarece prin decizia pronuntata a contestat puterea legala a unor texte legale, respectiv O.U.G. nr. 49/1999, act normativ care nu a fost abrogat si a acordat prioritate jurisprudentei CEDO, care nu este izvor de drept în legislatia româna.

Recursul nu este întemeiat.

Pârâtii C.D. si C.S. se legitimeaza ca proprietari ai bunului în litigiu în baza unui contract de cesiune încheiat în anul 2006 si a deciziei civile nr. 516/C din 3 decembrie 2007 pronuntata de Curtea de Apel Constanta care a dispus în mod irevocabil restituirea bunului catre fostul proprietar.

Procedura de restituire a imobilului s-a derulat pe calea dreptului comun art. 480 Cod civil), iar nu în procedura Legii nr. 10/2001, astfel încât nu se poate retine incidenta acestui act normativ cu privire la subrogarea proprietarului în drepturile statului sau ale unitatii detinatoare în privinta contractelor de închiriere care grefeaza folosinta imobilului restituit si nici cu privire la prelungirea de drept a contractelor de închiriere în conditiile prevazute de art. 13-15 din acest act normativ si de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007. De aceea, argumentul din recurs privind aplicabilitatea în speta a acestui act normativ nu se poate retine.

Raporturile locative derulate anterior restituirii imobilului catre fostul proprietar, încheiate între reclamanti si RAEDPP Constanta, au fost în guvernate si de dispozitiile OUG nr. 40/1999, act normativ menit sa asigure protectia chiriasilor si prin care s-a stabilit (art. 1) prelungirea de drept a contractelor de închiriere pentru o perioada de 5 ani de la data aparitiei ordonantei. Aceasta înseamna ca, de principiu, efectele contractelor de închiriere aflate sub incidenta OUG nr. 40/2004 au avut aplicabilitate pâna la data de 8 aprilie 2004. Deoarece imobilul în litigiu a fost restituit prin hotarârea instantei abia în decembrie 2007, cu privire la acesta s-au aplicat si dispozitiile OUG nr. 8/2004 care reglementa prelungirea cu înca 5 ani a duratei contractelor de închiriere pentru imobilele aflate în proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale.

Prin urmare, dreptul chiriasilor la reînnoirea contractului de închiriere a operat pâna la data prevazuta prin OUG nr. 8/2004, respectiv pâna în aprilie 2009, aceasta fiind si data pentru care pârâtii proprietari si-au exprimat acordul de încheiere a noului contract cu chiriasii reclamanti.

Refuzul reclamantilor de a încheia un contract de închiriere cu o durata mai mica de 5 ani nu poate fi interpretat decât ca un refuz de încheiere a contractului de închiriere pentru ca, asa cum s-a aratat, o prorogare de drept a termenului contractual a operat numai începând cu data intrarii în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar dupa expirarea tuturor acestor prorogari legale nu a mai fost adoptat nici un act normativ care sa stabileasca o astfel de masura de protectie a chiriasilor si nici termenul în care mai poate opera prelungirea contractelor de închiriere.

De altfel, recunoasterea dreptului chiriasilor reclamanti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al pârâtilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta.

Limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

De altfel, instanta de apel nu a depasit atributiile puterii judecatoresti si nici nu a savârsit un exces de putere, ci a retinut în considerentele hotarârii ca exista în jurisprudenta CEDO, hotarârii care constata ca O.U.G. nr. 40/1999 se traduce într-o reglementare a folosintei bunurilor si prin urmare, face obiect de reglementare al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, care impune, înainte de toate si cu prioritate ca o ingerinta a autoritatii publice în dreptul la respectarea bunurilor sa fie legala. Principiul legalitatii presupune existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile în aplicarea lor, conditii pe care dispozitiile art. 10-15 din O.U.G. nr. 40/1999 nu le îndeplinesc (cauza Torik împ. României – Hot. din 7.02.2008, cauza Radovici si Stanescu împ. României – Hot. din 2.11.2006; cauza Popescu si Toader c. României).

Chiar în lipsa unui text expres în CEDO cu privire la obligativitatea hotarârii instantei europene în raport cu statul – statul privit ca „întreg”, ca ansamblu organic articulat al autoritatilor publice, inclusiv al celor judecatoresti – aceasta obligativitate ar putea fi concluzia inevitabila a unui polisilogism, având ca premisa majora constatarea ca prin însesi prevederile Conventiei, (art. 19 si urmatoarele din Titlul II al CEDO) a fost organizata si functioneaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului ca instrument al unei jurisdictii unice si obligatorii pentru protectia fiintelor umane si asigurarea respectarii obligatiilor asumate în acest domeniu de statele contractante la Conventie.

Statul român, prin prevederile incluse în Constitutie,(art. 11 si art. 20) a înteles sa atribuie semnificatie jurisdictionala nationala si constitutionala Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, precum si oricaror pacte sau tratate la care a devenit parte, inclusiv Conventia Europeana, cu toate articulatiile ei, daca acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.

Însasi instanta europeana a precizat ca „hotarârile sale au nu numai rolul de a solutiona cauzele cu care este sesizata, ci si pe acela ca, pe un plan mai larg, sa clarifice, sa salvgardeze si sa dezvolte normele Conventiei, contribuind astfel la respectarea de catre state a angajamentelor pe care acestea si le-au asumat în calitatea lor de parti contractante (Hot. din 18 ian.1978 în cauza Irlanda contra Regatului Unit).

Curtea a mai retinut ca, atunci când constata o violare a dreptului persoanei, statul are nu numai obligatia de a asigura celui interesat o satisfactie echitabila, dar si de a alege masurile generale integrate în ordinea sa juridica interna pentru a preveni violarile constatate de Curte si consecintele acestora. Ea a reafirmat caracterul declarativ al hotarârilor ei, dar si scopul preventiv al unor litigii repetitive similare (Hot. din 22 iunie 2004, în cauza Braniowski contra Poloniei).

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod proc. civila se va respinge recursul reclamantilor ca nefondat.

În baza art. 275 Cod proc. civila obliga recurentii reclamanti catre intimatii pârâti la 500 lei cheltuieli de judecata.

Etichete:

Actiune în evacuare. Imobil restituit fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001. Protectia chiriasilor conform OUG nr. 40/1999 si Legii nr. 10/2001. Limite.

O.U.G. nr.40/1999 reprezinta o reglementare a folosirii bunurilor, care urmareste un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosinta a bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau. Ori, limitarile aduse dreptului de proprietate în conditiile alin.(2) ale aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 4856/212/2007, reclamantul R.I. a chemat în judecata pe pârâta P.E., solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea pârâtei din imobilul situat în Techirghiol, str.G.A. nr.1, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca este proprietarul imobilului situat la adresa mentionata, format din teren si constructie, potrivit dispozitiei nr. 312 emise de Primarul Orasului Techirghiol la 15 noiembrie 2001. Prin procesul-verbal întocmit la 19 noiembrie 2001, imobilul restituit a fost predat reclamantului, iar prin adresa nr.7685 din 19 noiembrie 2001, Primarul Orasului Techirghiol a facut cunoscut chiriasului P.G., sotul numitei P.E., ca urmare emiterii dispozitiei nr.312/2001 de restituire a imobilului, contractul de închiriere a încetat urmând sa încheie un nou contract de închiriere cu noul proprietar. A mai sustinut reclamantul ca la data de 28 noiembrie 2001 l-a convocat pe fostul titular al contractului de închiriere P.G. la Circumscriptia Fiscala Techirghiol în vederea încheierii contractului de închiriere, iar acesta din urma a raspuns în sensul ca este de acord sa încheie contract de închiriere numai dupa ce va fi finalizata judecata promovata de acesta în legatura cu restituirea imobilului. S-a mai aratat ca între parti au existat mai multe procese civile si penale având ca scop anularea dispozitiei emise pe numele reclamantului, care au fost finalizate în mod irevocabil, stabilind valabilitatea titlului de proprietate al lui R.I., respectiv valabilitatea dispozitiei emise de primar. În timpul acestor litigii, P.G. a decedat, actiunile fiind continuate de sotia acestuia, pârâta P.E.. Desi notificata, pârata a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere.

În drept, au fost invocate dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, ale Legii nr. 241/2001 si O.G. nr.8/2004.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata si cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea reclamantului-pârât la încheierea contractului de închiriere pentru spatiul detinut în imobilul în litigiu. În motivarea cererii, pârâta-reconvenienta a aratat ca detine o parte din imobilul situat în Techirghiol, str. G.A. nr.1, respectiv 2 camere, plus dependinte si 80 mp teren, suprafata pe care a detinut-o si pâna la decesul sotului sau, P.G., în baza contractului de închiriere nr. 588/26.01.2001, în cuprinsul caruia figureaza în calitate de sotie. Se arata ca în termen de 30 de zile de la data când i-a fost comunicata cererea de chemare în judecata, pârâta l-a încunostiintat pe reclamant ca solicita încheierea unui contract de închiriere pentru spatiul detinut în imobil. În drept, au fost invocate dispozitiile art. 10 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999.

Prin sentinta civila nr.5993/17.05.2007 Judecatoria Constanta a admis actiunea reclamantului si a dispus evacuarea pârâtei din imobilul mentionat. Cererea reconventionala a pârâtei a fost respinsa ca nefondata.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia civila nr.431 din 5 octombrie 2007 pronuntata de Tribunalul Constanta, s-a respins ca nefondat apelul pârâtei.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, în esenta, ca reclamantul în calitate de proprietar al imobilului restituit în procedura Legii nr.10/2001, si-a îndeplinit obligatia impusa de art.10 din O.U.G. nr.40/1999, dar titularul contractului de închiriere P.G., în prezent decedat si pârâta P.E. au refuzat încheierea unui nou contract de închiriere, promovând multiple actiuni în justitie, prin care au contestat dreptul de proprietate al reclamantului, actiuni care nu s-au finalizat nici pâna în prezent.

S-a mai retinut ca pârâta a locuit în acest spatiu fara plata vreunei chirii, situatie în care nu se mai poate prevala de prelungirea contractului de închiriere conform O.U.G. nr.40/1999.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta P.E., criticând-o pentru nelegalitate, conform dispozitiilor art.304 pct.9 Cod pr. civila, sub urmatoarele aspecte :

– Instantele de fond si de apel au facut o aplicare gresita a dispozitiilor O.U.G. nr.40/1999, retinând ca pârâta si sotul sau P.G. au refuzat încheierea contractului de închiriere. Întrucât sotul sau a avut pretentii proprii cu privire la imobilul în litigiu, în calitate de succesor al lui P.I. si a promovat mai multe litigii în contradictoriu cu reclamantul, a solicitat ca încheierea contractului de închiriere sa fie amânata pâna la definitivarea acestor actiuni.

– Dupa primirea cererii de chemare în judecata, pârâta l-a notificat pe reclamant printr-o scrisoare recomandata, pentru încheierea noului contract de închiriere, conform art.10 din O.U.G. nr.40/1999, dar reclamantul a refuzat.

Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport cu criticile pârâtei, se constata ca recursul este nefundat pentru urmatoarele considerente:

Reclamantul R.I. s-a legitimat ca proprietar al imobilului situat în orasul Techirghiol, str. G.A. nr.1, judetul Constanta, în baza Dispozitiei nr.312 din 15 noiembrie 2001, emisa de Primarul Orasului Techirghiol în procedura Legii nr.10/2001, iar prin procesul verbal de predare-primire din 28 noiembrie 2001 reclamantul a fost pus în posesia imobilului.

Cu adresa nr.7685 din 19 noiembrie 2001, Orasul Techirghiol prin Primar a comunicat chiriasilor din imobil – P.G. si sotia P.E., încetarea raporturilor locative, urmare a restituirii bunului închiriat fostului proprietar si împrejurarea ca urmeaza a se încheia un nou contract cu proprietarul.

Conform dispozitiilor art.13 din Legea nr.10/2001 republicata, în cazul imobilelor restituite în procedurile administrative prevazute de aceasta lege, sunt aplicabile dispozitiile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G. nr.40/1999 referitoare la protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatie de locuinte, iar conform dispozitiilor art.15 alin.(1) din lege, contractele de închiriere prevazute la art.6 din O.U.G. nr.40/1999, se vor încheia pentru o perioada de 5 ani.

Neîncheierea noului contract conform art.9 si 10 din O.U.G. nr.40/1999, cauzata de neîntelegerea asupra cuantumului chiriei ceruta de proprietar sau de pretentia acestuia de restrângere a suprafetei locative, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere pâna la încheierea noului contract.

În speta, se constata ca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile ce îi incumbau conform art.9 si 10 din O.U.G. nr.40/1999, notificând chiriasilor P.G. si E. redobândirea imobilului folosit în prezent de pârâta si i-a convocat la sediul Circumscriptiei Fiscale Techirghiol, în vederea încheierii noului contract de închiriere.

Din înscrisurile depuse la dosar rezulta ca P.G. a luat cunostinta de notificarea reclamantului si desi nu a refuzat în mod expres încheierea contractului, nu s-a prezentat la locul stabilit pentru negocierea clauzelor contractului si a comunicat reclamantului ca nu este oportuna încheierea noului contract, cât timp între parti se deruleaza un litigiu cu privire la imobil.

Ulterior anului 2001, pârâta si sotul sau au continuat sa promoveze si alte actiuni cu privire la imobilul în litigiu, în contradictoriu cu reclamantul, refuzând încheierea vreunui contract de închiriere.

Se retine astfel ca, pârâta a continuat sa locuiasca în imobil, desi refuzase încheierea contractului de închiriere cu noul proprietar si nu a platit chirie în perioada 2001-2007. Aceasta situatie s-a mentinut si dupa împlinirea termenului de 5 ani reglementat de art.15 din Legea nr.10/2001 si O.U.G. nr.40/1999.

Recunoasterea dreptului chiriasilor pârâti la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus invocate, contravine art.1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al reclamantului, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta (Cauza Radovici si Stanescu contra României, hotarârea din 2 noiembrie 2006; Cauza Cleja si Mihalcea împotriva României, hotarârea din 8 februarie 2007).

O.U.G. nr.40/1999 reprezinta o reglementare a folosirii bunurilor, care urmareste un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosinta a bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau. Ori, limitarile aduse dreptului de proprietate în conditiile alin.(2) ale aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.

Restrictiile suferite în cauza de reclamant în privinta folosirii bunului sau imobiliar si în special, imposibilitatea în care s-a aflat timp de 6 ani de a obliga pârâta sa îi plateasca o chirie – datorata atât atitudinii chiriasei, dar si dispozitiilor din legislatie – O.U.G. nr.40/1999 si Legea nr.10/2001 – care cenzureaza dreptul proprietarului de a dispune cu privire la cuantumul chiriei si exclude posibilitatea evacuarii chiriasului pentru neplata chiriei atunci când exista neîntelegeri cu privire la cuantumul ei, conduc la concluzia ca justul echilibru între protectia individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general nu a fost respect.

În consecinta, în mod corect instantele de fond si de apel au dispus sanctionarea pârâtei chiriase prin evacuarea acesteia din imobilul folosit fara un titlu legal si au respins cererea reconventionala prin care pârâta solicita obligarea reclamantului la încheierea unui contract de închiriere începând cu anul 2007, conform O.U.G. nr.40/1999.

Conform dispozitiilor art.312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtei ca nefondat, iar în conformitate cu dispozitiile art.274 Cod procedura civila va fi obligata recurenta pârâta catre intimatul reclamant la 1.190 lei cheltuieli de judecata.

Decizia civila nr. 12/C/16.01.2008

Etichete:

CIVIL- ACTIUNE IN EVACUARE. DEOSEBIREA FATA DE ACTIUNEA IN REVENDICARE. COD CIVIL ART. 480, ART. 1410 SI URMATOARELE COD CIVIL

Asupra prezentei acţiuni civile.

Prin cererea înregistrată reclamanta RE a chemat în judecată pe pârâtul RV solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea acestuia din imobilul proprietatea sa.

În motivarea acţiunii reclamanta a învederat instanţei că pârâtul este fiul ei, are 30 de ani şi a înţeles să îl tolereze până la acel moment în imobilul proprietatea sa, în speranţa că va exista un ajutor reciproc între ea şi pârât.

În loc de ajutorul la care se referă, pârâtul în afară de faptul că nu munceşte, are un comportament agresiv cu ea, se comportă foarte urât, are pretenţia să-l întreţină în continuarea, astfel că situaţia tensionată dintre ei a ajuns la limitele suportabilităţii, motiv pentru care consideră că este admisibilă acţiunea cum a formulat-o.

A mai precizat reclamanta că suferă de un handicap pe care îl dovedeşte cu acte, dar nici acest lucru nu îl are în vedere pârâtul.

În drept reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 14 din Legea 5/1973.

În dovedirea acţiunii reclamanta a depus la dosar: copia actului de identitate, sentinţa civilă a Judecătoriei Buzău, certificatul de încadrare în grad de handicap, schiţa imobilului proprietatea sa şi a solicitat audierea martorilor ND şi DV.

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii formulata de reclamantă.

În motivarea întâmpinării pârâtul a învederat instanţei că locuieşte împreună cu mama sa de când s-a născut şi de principiu nu a avut probleme cu acesta până în ultimul an, când a avut sentimentul că este influenţată de rude, să le vândă casa sau o parte din aceasta, condiţie care a determinat-o să se poarte ostil faţă de el şi să încerce să-l alunge din casă.

Imobilul în care ei locuiesc nu este proprietatea sa exclusivă şi conform celor două certificate de moştenitor, se constată că imobilul în litigiu avea la data primei succesiuni 100 m.p. şi respectiv trei camere, iar în prezent are cinci camere şi din acestea trei sunt în folosinţa mamei, iar două în cea proprie.

El nu a avut cunoştinţă de tranzacţia făcută de pe urma ultimului autor, însă în conţinutul său s-au menţionat în detaliu doar terenurile, fără însă ca în lotul mamei să se descrie adecvat imobilul, cu toate datele acestuia.

Din acest motiv nu se poate verifica împrejurarea esenţială a structurii şi componenţei acesteia şi faptul că el ocupă partea din locuinţă ce aparţine verişoarei sale RE.

A mai precizat pârâtul că din conţinutul cererii de chemare în judecată se poate constata că aceasta nu este motivată în fapt şi drept, nu se indică probele pe care să se sprijine şi nici elementele care să confirme inexistenţa unui titlul locativ sau comportament negativ din partea sa.

În drept cererea nu a fost motivată de pârât.

În dovedirea cererii pârâtul a depus la dosar: certificatul de moştenitor, certificatul de moştenitor, tranzacţia şi a solicitat audierea martorilor BC, RE şi a solicitat a fi luat interogatoriu reclamantei.

S-a solicitat Postului de poliţie Mânzăleşti să precizeze, dacă în perioada ianuarie 2008 şi până la zi au fost înregistrate sesizări ale reclamantei cu privire la comportamentul pârâtului, în caz afirmativ urmând a se comunica dacă pârâtul a fost sancţionat contravenţional, relaţiile fiind comunicate cu adresa.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Reclamanta a investit instanţa de judecată cu o acţiune având obiect clar determinat, anume evacuarea pârâtului dintr-un imobil construcţie şi teren, proprietatea sa, pe care pârâtul îl ocupă fără drept.

În motivarea acţiunii, reclamanta arată că evacuarea cerută se impune prin aceea că este proprietara imobilului, prin moştenire de la autorii ei, iar pârâtul ocupă o parte din imobil fără nici un titlu opunându-se la eliberarea lui.

Pârâtul s-a apărat susţinând că nu ocupă imobilul în mod abuziv, ci ocupă o parte din imobil, care prin dezbaterea succesorală de pe urma autorilor nu a fost atribuită reclamantei ci unei verişoare a sa.

Raportat la aceste susţineri reciproce şi la actele depuse de părţi la dosar, instanţa reţine că pentru apărarea dreptului său de proprietate, reclamanta are calea acţiunii în revendicare şi nu pe cea în evacuare, care este specifică raporturilor locative, cele două acţiuni de drept comun, prezentând deosebiri esenţiale.

Acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acţiune reală, deci, prin care reclamantul solicită instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât să-i restituie posesia bunului.

Spre deosebire de acţiunea în revendicare, acţiunea în evacuare, este specifică raporturilor juridice de locaţiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual determinat şi neconsumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Asemenea raporturi juridice au ca efect translaţiunea folosinţei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândeşte drepturi reale asupra bunului, având obligaţia restituirii acestuia.

În speţă, între reclamantă şi pârât nu au existat raporturi de obligaţii derivate din locaţiune, ci raporturi de drept real constând în exercitarea fără drept, după susţinerea reclamantei, de către pârât, a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantei.

Reclamanta susţine că este proprietara întregului imobil, în baza sentinţei civile a Judecătoriei Buzău, prin care s-a dezbătut succesiunea defuncţilor RA şi RM, de pe urma cărora se eliberase certificatele de moştenitor.

Din cuprinsul acestei sentinţe, se poate observa că în lotul reclamantei a fost înscrisă casa de locuit din comuna M, care însă nu a fost descrisă şi pe de o parte reclamanta susţine că imobilul are 4 camere, toate proprietatea ei, în timp ce pârâtul susţine că imobilul are cele 4 camere, la care sunt adăugate încă două ce sunt proprietatea martorei RE şi a fratelui ei, în calitate de moştenitori ai tatălui lor.

Această situaţie de fapt este confirmată chiar de martora reclamantei ND , care a declarat că alături de casa reclamantei mai este o anexă care nu a intrat în tranzacţie şi pe care părţile s-au înţeles să o dea fratelui lor, respectiv tatăl martorei RE, care şi aceasta din urmă în declaraţia sa a declarat aceeaşi situaţie de fapt, susţinând că este de acord ca pârâtul să locuiască în această parte de imobil.

Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantei nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe cea în evacuare.

Cum însă reclamanta a înţeles să utilizeze calea acţiunii în evacuare şi nu pe cea în revendicare pusă la îndemâna sa, iar instanţa nu poate schimba obiectul acţiunii, ci doar temeiul juridic al acesteia (art.129 alin. ultim c.p.c.), urmează a se respinge acţiunea.

Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Etichete:

Actiune in evacuare

Pe rol fiind pronunţarea asupra acţiunii civile de evacuare formulată de reclamantul As M.I , domiciliat în comuna , sat , judetul în contradictoriu cu parata G A domiciliată în comuna , sat , judetul .

Dezbaterile cauzei au avut loc la data de când s-au pus concluzii pe fond ce s-au consemnat în încheierea din acea zi şi care face parte integrantă din prezenta.

In vederea reexaminării actelor şi lucrărilor dosarului şi pentru ca apărătorii părţilor să depună concluzii scrise , instanţa a amânat pronunţarea la data de , când în urma deliberării se pronunţă următoarea sentinţă civilă.

J U D E C A T A

Asupra actiunii civile de fata.

Reclamantul A M.I , domiciliat în comuna , sat , judetul a chemat in judecata pe parata G A domiciliată în comuna , sat , judetul . solicitind ca prin sentinta ce se va da , sa se dispuna evacuarea acesteia din imobilul proprietatea sa cu cheltuieli de judecata.

In motivarea de fapt a actiunii , reclamantul arata ca este proprietarul unui imobil casa de locuit situata in comuna sat jud. , iar parata a venit in imobil in in calitate de concubina a fiului sau,

Arata ca anterior in anul 2003 in imobil s-a mutat fiul sau A M care pana in anul 2007 ,a avut mai multe concubine.

Incepind cu primavara anului 2008 parata a inceput sa-l ameninte cu moartea sa-l insulte si chiar sa-l loveasca cu bolovani alteori cu furca de fier fiind nevoie de interventia organuluui de politie .

Astfel la Judecatoria este inregistrat un dosar penal avind ca obiect infractiunea de lovire.

Mai arata reclamantul ca parata nu-i permite sa mai iasa din locuinta si nici sa ia apa de la fintina.

Actiunea a fost intemeiata in drept pe dispozitiile Legii 114/l996.

Reclamantul a depus la dosar copie de pe adeverinta eliberata de primaria comunei jud. planul de amplasament si schita imobilului filele 4-6 dosar.

La fila 11 dosar, reclamantul a depus cerere de completare a actiunii solicitind evacuarea si a paratilor A M fiul sau si D A si D N fii ai paratei dintr-o alta relatie.

Prin incheierea din data de l0.06.2009 ,instanta a dispus introducerea in proces in calitate de parati a numitilor A M , D A si D N .

Prin intimpinare si cerere reconventionala fila l8 dosar parata G A a solicitat ca instanta sa respinga actiunea reclamantului ridicind doua exceptii si anume lipsa calitatii procesuale active a reclamantul care nu a facut dovada dreptului de proprietate a imobilului si exceptia inadmisibilatii actiuni deoarece evacuarea sa din imobil in calitate de sotie a fiului reclamantului ar atrage dupa sine desfacerea casatoriei ori domiciliu comun al sotilor tine de esenta casatoriei.

A aratat ca pentru rezolvarea litigiului reclamantul are la indemina calea actunii in revendicare intemeiata pe dispozitiile art. 480 cod civil.

Pe cale de cerere reconventionala a aratat ca la imobil impreuna cu sotul Asanache Mariana a realizat investii si a solicitat ca in cazul in care actiunea se va admite relamantul sa fie obligat sa-i plateasca contravaloarea iumbunatatirilor in suma de l9.900 lei respectiv :consolidare si tencuit casa , acoperit cu tabla ondulata , usi si geamuri noi , construit grajd , construit cotet de porci , cotet de pasari , montat tavan intr-o camera , refacut tavan intr-o camera , dusmea intr-o camera , fundatie la casa spalieri de beton la vie si construit o bucatarie de vara

In sprijinul cererii reconventionale s-a depus copie de pe certificatul de casatorie

La fila 33 dosar , a depus intimpinare si cerere recocnventinala si paratul Asanache Marian care a ridicat aceleasi exceptii si a solicitat obligarea reclamantului la contravaloarea imbunatatirilor aratind ca suma totala a acestora este de 25.400 lei incluzind in despagubiri si contravaloarea operatiunii de placat casa pe interior si exterior cu scindura de stejar.

La dosar paratii au solicitat acordarea de ajutor public judiciar conform OUG 5l/2008 .

Prin incheierea de la fila 46 dosar dupa verificarea situatiilor invocate de paratii si efectuarea referatuluiu de ancheta sociala la domiciliu acestora s-a admis cererea paratii fiind scutiti de plata taxelor judiciare de timbru.

La termenul din data de l5.0l.20l0 paratii prin aparator au precizat ca numai insista in admiterea exceptiilor invocate.

Pentru solutionarea actiunii instanta a administrat probe cu inscrisuri , interogatoriu martori si expertiza privind imbunatatirile.

In cauza au fost audiati martorii D G si D M , B C si D S .

Expertiza tehnica a fost executata de expert Rotaru Mioara si depusa la fila 89 dosar.

La data solutionarii actiunii reclamantul a precizat ca are obiectiuni la expertiza in sensul ca valorile stabilite nu sunt cele reale ,expertul a supraevaluat lucrarile efectuate si a stabilit o suma prea mare si de asemenea a inclus in imbunatatiri si alte lucrari care nu au fost mentionate in cererile reconventionale .

Obiectiunile au fost respinse dupa verificarea fiecarei lucrari mentionate in lucrarea de expertiza si mentiunile din cererile reconventionale si dupa verificarea temeiului de drept al calculelor efectuate.

Tot la data solutionarii in fond a cauzei paratii prin aparator au revenit cu privire la exceptiile invocate anterior solicitind ca instanta sa respinga actiunea pentru lipsa calitatii procesuale active a reclamantului ia in cadrul solutionarii in fiind a cauzei sa se tina cont de exceptia inadmisibilitatii actiunii si sa o respinga ca atare.

A aratat ca referitor la temeiul de drept invocat in actiune nu exista nici o prevedere referitoare la evacuare in speta fiind vorba de rude apropiate.

Analizind actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele .

Reclamantul este proprietarul imobilului casa de locuit si teren aferent situat in comuna Podgoria sat Plesesti jud. Buzau dovada fiind facuta cu inscrisurile depuse la filele 4-6 dosar.

In imobil reclamantul locuieste cu concubina sa B I fosta sotie.

In anul 2003 dupa ce paratul A M a fost disponibilizat de la locul de munca din municipiul B s-a mutat in imobilul proprietatea tatalui sau reclamantul locuind efectiv din anul 2007 ,intr-un corp separat tot proprietatea reclamantului impreuna cu concubina sa ulterior sotie G Au (As A )si cei doi copii ai acesteia dintr-o alta relatie D A si D N .

Intre parti au intervenit neintelegeri mai ales intre parata si reclamant cu concubina acestuia ,neintelegeri care in timp s-au amplificat ajungindu-se pana la scandalul ,amenintari , si chiar loviri cu obiecte contondente , imprejurari relatate de martori audiati (declaratiile de la filele 59-60 dosar in care martori D G si D M au fost de fata cind parata l-a lovit cu bolvani pe reclamant).

Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului ,instanta retine ca este neintemeiata deoarece cu inscrisurile deouse la filele 4-6 dosar acesta a facut dovada ca este proprietarul imobilului din care solicita evacuarea paratilor .

Cu privire la exceptia inadmisibilitatii actiunii asa cum s-a dispus la data concluziilor in fond instanta se pronunta impreuna cu fondul.

Cu privire la actiunea principala in evacuare , in legatura cu care paratii sustin ca litigiul se poate solutiona numai pe calea unei actiunii in revendicare se retine :

Pornind de la dispozitiile art. 480 cod civil , dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real ce confera titularului atributele posesiei , folosintei si dispozitiei asupra unui bun , atribute pe care numai acesta le poate exercita in plenitudinea lor si in interesul sau propriu cu respectarea normelor juridice in vigoare.

Apararea intregului drept de proprietate se realizează pe calea acţiunii in revendicare prin care proprietarul obţine recunoaşterea dreptului sau si înapoierea bunului dar si abţinerea celui ce a încălcat acest drept in viitor , de la orice fapta ce a ar aduce atingere exerciţiului normal si deplin al dreptului de proprietate.

Insa ori de cate ori , sunt incalcate numai unele din atributele dreptului de proprietate , titularul dreptului are posibilitatea de a alege si de a recurge la mijloace juridice indirecte de apărare a dreptului de proprietate care tind spre aceeasi finalitate , aşa numitele acţiunii personale care se întemeiază pe drepturi de creanţa născute insa in strânsa legătura cu dreptul de proprietate.

Fie ca izvorăsc din contract , delicte civile , fapte juridice licite , aceste drepturi de creanta apar in patrimoniul proprietarului care urmare a incalcarii dreptului de proprietate astfel proprietarul poate sa recurgă la actiunile personale prin care sa solicite realizarea dreptului de creanta si pe cale indirecta însăşi restabilirea dreptului de proprietate.

Asa fiind atributul folosintei din continutul dreptului de proprietate asupra locuintei poate fi valorificat de titularul dreptului de proprietate pe calea actiunii in evacuare a persoanei care ocupa fara titlu bunul sau .

Cauza actiunii in evacuare o constituie ocuparea locuintei fara titlu de catre parati si vointei reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se o stare corespunzatoare dreptului pretins respectiv predarea locuintei in materialitatea ei , iar cauza cererii de chemare in judecata o reprezinta creanta reclamantului creditor impotriva paratilor debitori fiind vorba de o obligatie de a face respectiv eliberarea locuintei.

Reclamantul in speta nu valorifica dreptul de proprietate exclusiv si absolut ca in cazul unei actiuni in revendicare, nu solicita sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar un drept de creanta avind caracter relativ in cadrul actiunii in evacuare urmarind sa constringa pe parati sa execute o obligatie de a face adica de a evacua si preda locuinta in materialitatea ei.

In concluzie instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale a reclamantului invocata de parati si pe fond :

Instanta apreciaza intemeiata actiunea formulata de reclamant motiv pentru care in baza art. l075 cod civil cu art. 6l din Legea ll4/l996 o va admite urmind a dispune evacuarea paratilor din locuinta proprietatea reclamantului situata in comuna sat jud. .

Cu privire la cererile reconventionale instanta apreciaza ca sunt intemeiate in parte.

Cu probele administrate la dosar respectiv declaratiile martorilor audiati si inscrisurile depuse s-a dovedit ca paratii au efectuat imbunatatiri la imobilul proprietatea reclamantului ce au fost evidentiate si evaluate corespunzator prin raportul de expertiza depus la fila 89 dosar.

Obiectiunile formulate de reclamant fata de raportul de expertiza nu sunt intemeiate.

La executarea lucrarii la fata locului a fost prezent si reclamantul care nu a avut obiectiuni fata de constatarile expertului ,lucrarile fiind indicate la pagina 3 din expertiza fila 9l dosar si anume cele metionate in cererile reconventinale care au fost dovedite cu probele administrate si care sunt in valoare totala de l9.l40 lei.

Tinind cont de zona de amplasare a imobilului impactul in zona accesul foarte dificil si valoarea de piata prin aplicarea indicelui de individualizare expertul a stabilit in final ca valoare reala a imbunatatirilor suma de ll480 lei suma pe care instanta nu o considera exagerata.

Ca urmare instanta in baza art.998 din codul civil cererile reconventionale se admit in parte urmând ca instanţa sa dispuna obligarea reclamantului sa plateasca paratilor suma de ll480 lei reprezentând contravaloarea imbunatatirilor la imobil .

Urmeaza ca instanta sa stabileasca un drept de retentie in favoarea paratilor asupra imobilului pana la achitarea de catre reclamant a sumei de ll.480 lei.

In baza art.274 cod procedira civila in urma compensarii partiale a cheltuililor de judecata obliga pe reclamant la 800 lei catre parati reprezentind onorariu expertiza.

Pentru aceste motive

In numele legii

Hotaraste

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului ridicata de paratii A M si G A (A A ).

Admite actiunea civila in evacuare formulată de reclamantul A M.I , domiciliat în comuna , sat i, judetul în contradictoriu cu paratii G A ,A M ,D A si D N toti cu domiciliu în comuna , sat , judetul .

Admite in parte cererile reconventionale formulate de paratii G A ( A A ) ,A M , domiciliati in comuna P sat jud. .

Dispune evacuarea paratilor G A (A Au ) ,A M ,D A si D N din mobilul proprietatea reclamantului situat in comuna sat jud. .

Obliga reclamantul la ll480lei catre parati reprezentind contravaloarea imbunatatirilor la imobil .

Stabileste un drept de retentie in favoarea paratilor asupra imobilului pana la achitarea sumei de ll480 lei.

Obliga reclamantul la 800 lei catre parati reprezentind onorariu expertiza , suma rezultata in urma compensarii cheltuielilor de judecata.

Cu apel in termen de l5 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica azi .

Etichete:

Acţiune în evacuare

Prin decizia civilă nr. 805/R din 28 octombrie 2005 a Curţii de Apel Galaţi a fost admis recursul declarat de reclamantul A.N., împotriva deciziei civile nr. 1010/2004 a Curţii de Apel Galaţi. A fost modificată decizia în sensul că a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta Consumcoop B. împotriva sentinţei civile nr. 59/2004 a Judecătoriei Tg. Bujor fiind menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut următoarele :

Reclamantul A.N. a chemat în judecată pe pârâţii Consumcoop B., Primăria oraşului B, L.P., C.M. ş.a. solicitând evacuarea acestora de pe proprietatea sa.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul unei suprafeţe de 2550 m.p. teren intravilan, conform titlului de proprietate nr. 17316 – 84 din 11 februarie 1999, teren pe care a ridicat o casă. Pe acest teren, pârâta Consumcoop B. şi-a instalat un chioşc din placaj în care vinde dulciuri şi băuturi iar ceilalţi pârâţi şi-au pus coteţe în care cresc porci şi păsări. Deşi i-a notificat pe pârâţi să elibereze bunul, aceştia nu au dat curs solicitării sale.

Prin sentinţa civilă nr. 59 din 10 februarie 2004 a Judecătoriei Tg. Bujor s-a admis în parte acţiunea reclamantului şi s-a dispus evacuarea pârâtei Consumcoop B. de pe suprafaţa de 18 m.p. şi a pârâtului L.P. de pe suprafaţa de 34 m.p. S-a respins ca nefondată acţiunea împotriva celorlalţi pârâţi.

S-a reţinut, de către instanţa de fond că cei doi pârâţi ocupă fără drept porţiuni din terenul proprietatea reclamantului.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâţii Consumcoop B., Primăria oraşului B. şi L.P. care au susţinut că în mod greşit s-a reţinut că reclamantul ar fi proprietarul întregii suprafeţe de 2550 m.p. în condiţiile în care acesta are titlu doar pentru 2385 m.p. Pârâta Consumcoop B. a mai susţinut că acţiunea în evacuare este inadmisibilă, reclamantul având la dispoziţie acţiunea în revendicare întrucât ea posedă cei 34 m.p. de peste 30 ani, această suprafaţă aflându-se în administrarea Primăriei oraşului B.

Prin decizia civilă nr.1010/A din 25 iunie 2004 a Curţii de Apel Galaţi s-a admis apelul pârâtei Consumcoop B şi a fost respinsă acţiunea în evacuare formulată de reclamant în contradictoriu cu aceasta ca inadmisibilă. Celelalte apeluri au fost respinse ca nefondate.

Instanţa de apel a reţinut cu privire la apelul pârâtei Consumcoop că reclamantul avea deschisă calea acţiunii în revendicare conform art. 480 Cod civil şi numai după eventuala admitere a unei astfel de acţiuni avea posibilitatea de a solicita evacuare.

Reclamantul a declarat recurs împotriva acestei decizii, recurs ce a fost admis cu consecinţa modificării deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de Consumcoop B. şi menţinerii hotărârii instanţei de fond.

Curtea a reţinut că, atât timp cât reclamantul este proprietarul suprafeţei de 2550 m.p. din care fac parte şi suprafeţele ocupate de pârâţii Consumcoop B. şi L.P., în mod nejustificat instanţa de apel a constatat că reclamantul avea deschisă calea acţiunii în revendicare şi abia apoi a acţiunii în evacuare.

Etichete:

Acţiune în evacuare. Admisibilitate. Parte titulară a dreptului de abitaţie

Acţiunea în evacuare, ca sancţiune, este specifică raporturilor juridice de locaţiune, care sunt raporturi de obligaţii, ce au ca efect translaţiunea folosinţei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândeşte drepturi reale asupra bunului, având obligaţia restituirii acestuia. În cazul în care pârâtul este titularul dreptului de abitaţie, modalitatea prin care reclamantul poate obţine folosinţa locuinţei este aceea a stingerii dreptului de abitaţie (art. 565, art. 568 C.civ.) şi nu prin acţiune în evacuare.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr. 75 din 17 februarie 2010
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 23.05.2008, reclamanta E.E. a solicitat evacuarea necondiţionată a pârâtului C.C. din locuinţa domiciliului comun, susţinând că în urma partajului de bunuri comune a încheiat cu pârâtul tranzacţie, fostul soţ fiind beneficiarul dreptului de habitaţie asupra unei camere, sufragerie cu acces la baie şi bucătărie. Evacuarea era motivată pe neplata cheltuielilor de întreţinere de pârât, ce totalizau 21.374,72 lei în luna februarie 2008 şi conduita violentă. În drept, reclamanta a indicat ca temei juridic Legea nr.114/1996.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr.4957 din 27 martie 2009, a respins acţiunea, reţinând că pârâtul avea un drept de abitaţie viager, stabilit prin convenţia părţilor, de care instanţa a luat act prin tranzacţia încheiată de foştii soţi, în partaj prin sentinţa civilă nr. 14225/3.12.2007 a aceleiaşi instanţe. S-a constatat, aplicând art.969 şi art.970 din Codul civil, că pârâtul s-a obligat să suporte numai partea corespunzătoare dreptului său de abitaţie, unele întârzieri în plata acestora neconducând la pierderea dreptului său.
Referitor la actele de violenţă invocate în acţiune, a reţinut judecătoria că nu erau dovedite, reclamanta nelocuind în apartament deoarece lucra în Italia şi venea acasă la intervale mari de timp.
Împotriva sentinţei a declarat apel, reclamanta invocând convenţia părţilor şi a încălcării celor două obligaţii de pârât, care nu a achitat cheltuielile de întreţinere şi nu a păstrat liniştea şi buna convieţuire, ceea ce ducea la încetarea dreptului de abitaţie.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr.762 din 9 noiembrie 2009, a admis apelul promovat de reclamanta E.E. contra sentinţei civile nr.4957/27.03.2009 a Judecătoriei Iaşi, sentinţă pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis acţiunea formulată de reclamanta E.E. în contradictoriu cu pârâtul C.C., dispunând evacuarea pârâtului din imobil.
Pentru a pronunţa hotărârea tribunalul a reţinut că în lipsa unei precizări exprese cu privire la „plata cheltuielilor de întreţinere şi a curentului electric”, referirea se făcea la totalitatea acestora şi nu doar la cele corespunzătoare spaţiului asupra căruia avea dreptul de abitaţie. Instanţa de apel a constatat că obligaţia de plată a cheltuielilor de întreţinere era condiţionată de dispoziţiile legale în materie, astfel încât nu se putea susţine că plata putea fi făcută oricând, întârzierea la plata utilităţilor producând penalităţi, contabilizarea unor sume restante mari declanşând procese în instanţă. Pentru executarea unor astfel de hotărâri, prin care se constatau mari obligaţii de plată, se putea ajunge la executarea silită a imobilului, ceea ce punea în pericol nu numai dreptul de abitaţie al intimatului, ci însuşi dreptul de proprietate al apelantei asupra apartamentului.
Sub acest aspect al neplăţii cheltuielilor de întreţinere, a constatat tribunalul că dovezile erau clare, părţile fiind deopotrivă acţionate în judecată pentru obligarea la plata lor, cauza făcând obiectul unui alt dosar aflat pe rolul Judecătoriei Iaşi.
Referitor la atitudinea pârâtului, din înserarea acestei condiţii în conţinutul tranzacţiei, a reţinut tribunalul că părţile au acceptat că pârâtul este cunoscut ca având această latură violentă, conflictuală, a comportamentului său, iar ceea ce interesa în cauză era dacă acest comportament violent în limbaj sau în gesturi s-a manifestat cel puţin odată după încheierea tranzacţiei, fapt dovedit cu martori şi înscrisuri. Astfel, anularea procesului-verbal de contravenţie prin sentinţa civilă nr.9621/2008 s-a dispus pentru că fapta nu s-a comis în public, relevant în cauză fiind dacă injuriile, ameninţările, violenţele s-au manifestat sau nu faţă de reclamantă şi dacă s-a încălcat şi această obligaţie, stipulată în tranzacţie, de respectare a normelor de convieţuire.
Împotriva hotărârii date de Tribunalul Iaşi a declarat recurs C.C., încadrându-l în art.304 pct.9 C.pr.civ. Recurentul a susţinut că tribunalul a aplicat greşit dispoziţiile art.545, art.568, art.574 C.civ., reţinând obligaţia pentru pârât de a plăti cheltuielile pentru apartament în totalitate, deşi nu ocupa decât o parte din locuinţă, având obligaţia de a contribui în raport de ceea ce folosea efectiv.
În apartament locuiau şapte persoane, între care copiii majori ai părţilor în număr de trei, iar cheltuielile ce îi reveneau fiind în cuantum mult redus, le-a achitat, precum şi debitul în totalitate, acţiunea introdusă în alt dosar de pe rolul Judecătoriei Iaşi, pentru plata cheltuielilor de întreţinere, fiind respinsă prin Ordonanţa nr. 2952/27.10.2009.
Într-un alt motiv au fost formulate critici, invocându-se jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, încălcarea principiului nevinovăţiei în înlăturarea forţei probante a hotărârii judecătoreşti prin care s-a anulat procesul-verbal de contravenţie.
Recurentul a precizat că reclamanta locuia de cinci ani în Italia, actele de violenţă şi pretinsa încălcare a normelor de convieţuire nefiind reale, încercându-se dovedirea acestora prin declaraţia fiului, persoană cu handicap surdo-mut, greşit reţinând tribunalul imposibilitatea colocaţiunii, în condiţiile în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului, prin trimitere la jurisprudenţa sa anterioară, a decis că pierderea locuinţei de o persoană este o formă extremă a ingerinţei în dreptul la respectarea domiciliului, instanţa de judecată având obligaţia de a analiza şi stabili proporţionalitatea şi rezonabilitatea măsurii prin prisma art.8 din Convenţie.
În susţinerea recursului au fost depuse cópii ale chitanţelor emise de asociaţia de locatari şi S.C. „T.S.”, reprezentând achitarea cheltuielilor de întreţinere restante, plătite de C.C. pentru E.E., chitanţa privind plata energiei electrice.
Analizând lucrările dosarului, curtea de apel a constatat că reclamanta a investit instanţa de prim grad cu acţiunea în evacuare, ca sancţiune, motivată pe neîndeplinirea obligaţiilor asumate de pârât prin tranzacţia ce a consfinţit învoiala foştilor soţi cu privire la partajarea bunurilor comune. Scopul reclamantei-intimate a fost redobândirea unuia din atributele dreptului său de proprietate şi anume folosinţa părţii din apartament pe care pârâtul o deţinea.
Dreptul de abitaţie reglementat prin art.575-572 din Codul civil, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, s-a constituit pentru pârâtul-recurent prin convenţia părţilor „pentru tot restul vieţii”, fiind impusă condiţia achitării cheltuielilor de întreţinere, a curentului electric şi a păstrării liniştii şi bunei convieţuiri în apartament.
Acţiunea în evacuare ca sancţiune este specifică raporturilor juridice de locaţiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părţi numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual, determinat şi neconsumptibil, în schimbul unei sume de bani numită chirie. Raporturile juridice din materia locaţiunii sunt raporturi de obligaţii ce au ca efect translaţiunea folosinţei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândeşte drepturi reale asupra bunului, locatarul are obligaţia restituirii „bunului” la împlinirea termenului pentru care s-a încheiat contractul, fie ca sancţiune pentru neplata chiriei sau în alte cazuri expres prevăzute de lege (art.1429, art.1453 C.civ.).
În cauza de faţă, între reclamant şi pârât nu existau raporturi de obligaţii derivate din locaţiune pentru ca neplata cheltuielilor de întreţinere, pretinsa imposibilitate a locaţiunii în modalitatea arătată în acţiune urmând a avea ca efect predarea bunului.
Curtea de apel a avut în vedere că între părţi exista un raport de drept real, recurentul având posesia părţii din apartamentul proprietatea reclamantei, urmare a constituirii dreptului de abitaţie.
În consecinţă, obligarea „predării”, a încetării folosinţei bunului, nu putea avea loc decât prin mijlocul procedural şi pentru cazurile reglementate de dreptul de abitaţie, iar nu prin acţiunea în evacuare, specifică raporturilor locative, în care părţile din cauză nu se aflau.
Prin aplicarea greşită a legii tribunalul a admis acţiunea în evacuare utilizată de reclamantă, deşi modalitatea prin care aceasta putea redobândi folosinţa şi încetarea abuzurilor pretinse era numai aceea a stingerii dreptului de abitaţie (art.565, art.558 C.civ.).
Pentru considerentele expuse anterior, în temeiul art.312 C.pr.civ., curtea de apel a admis recursul, schimbând în tot decizia tribunalului şi păstrând sentinţa.

Etichete:

Acţiune în evacuare. Calitate procesuală activă. Uzufructuar (art.517, art.518 C.civ.; art.41 C.pr.civ.)

Pe durata existenţei dreptului de uzufruct viager, atât nudul proprietar cât şi subdobânditorul cumpărător nu au folosinţa imobilului fără acordul titularului dreptului de uzufruct, singurul care poate exercita atributul de folosinţă.

(Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, decizia nr.400/26.09.2007)

Judecătoria Bîrlad, prin sentinţa civilă nr.643/7 martie 2007, respinge pentru lipsa calităţii procesuale active a reclamantei Ş.M., acţiunea în evacuare formulată în contradictoriu cu pârâţii Ş.P., D.N.

Obligă reclamanta să plătească pârâţilor suma de 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta nu mai are un drept de uzufruct în imobilul din proces, conform contractului autentic nr.4777/14 iunie 1993.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta Ş.M., respins de Tribunalul Vaslui prin decizia civilă nr. 71/A din 12 iunie 2007, cu aceeaşi motivare.

Se reţine de tribunal că, de vreme ce în noul contract de vânzare-cumpărare, nudul proprietar nu a transmis bunul şi cu clauza uzufructului, recurenta-reclamantă nu mai are calitatea de titulară de drept, deoarece nu mai posedă un act care să ateste dreptul său de uzufruct, având în vedere şi dispoziţiile art.518 C.civ., conform cărora dreptul de uzufruct se stabileşte prin lege sau prin voinţa părţilor.

Împotriva deciziei tribunalului şi a sentinţei judecătoriei a formulat recurs reclamanta Ş.M.

Se susţine de recurentă că în mod greşit instanţele au reţinut că reclamanta nu are calitate procesuală activă, în condiţiile în care este titulara unui drept de uzufruct, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce nu poate face obiectul înstrăinării, dreptul de uzufruct rămânând în continuare.

Recursul este întemeiat pentru considerentele la care ne vom referi.

Prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr.4777/14 iunie 1993 – Ş.M. şi Ş.P. au vândut fiului – Ş.I. – imobilul clădit şi neclădit situat în satul S., com. I., jud.Vaslui, urmând ca cumpărătorul să intre în fapt în posesia imobilului după încetarea din viaţă a vânzătorilor, aceştia rezervându-şi dreptul de uzufruct viager asupra imobilului vândut.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.851/18 august 2004, Ş.P.-I. vinde acelaşi imobil cumpărătorului Ş.P.P., inserându-se în actul de vânzare-cumpărare că imobilul este liber de orice sarcini sau servituţi şi că Ş.P.P. dobândeşte de fapt şi de drept proprietatea asupra imobilului.

Prin prezenta acţiune, Ş.M. a solicitat evacuarea cumpărătorului Ş.P. şi a pârâtei D.N., cu motivarea că nu poate folosi locuinţa potrivit dreptului de uzufruct viager pe care şi l-a rezervat datorită comportării recalcitrante a celor doi pârâţi.

În mod greşit instanţele au reţinut că reclamanta Ş.M. nu are calitate procesuală activă în acţiunea de evacuare formulată.

Este cert că, prin contractul autentic nr.4777/14 iunie 1993, Ş.M., alături de soţul său Ş.P., şi-au rezervat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului vândut, cumpărătorul Ş.I. urmând a intra în posesia imobilului la data încetării din viaţă a celor doi vânzători.

În urma instituirii pe cale convenţională a dreptului de uzufruct, imobilul în litigiu nu a fost scos din circuitul civil, cel care a devenit proprietar Ş.I. putând face acte de dispoziţie care intră în conţinutul noţiunii de nudă proprietate, sens în care sunt şi dispoziţiile art.561 C.civ.

Astfel, nuda proprietate poate fi transmisă în mod legal pe toată durata dreptului de uzufruct potrivit principiului libertăţii contractuale, fără acordul uzufructuarului.

Prin contractul de înstrăinare încheiat ulterior instituirii dreptului de uzufruct (dintre Ş.P.I. şi Ş.P.P.) a fost posibilă înstrăinarea nudei proprietăţi către un terţ dar nu şi folosinţa şi posesia imobilului, pe care nu le avea.

Pe durata existenţei dreptului de uzufruct viager pentru reclamanta-recurentă Ş.M., atât nudul proprietar vânzător Ş.P.I. cât şi subdobânditorul cumpărător Ş.P.P. nu au folosinţa imobilului fără acordul titularului dreptului de uzufruct, singurul care poate exercita atributul folosinţă.

Menţiunea inserată în contractul de vânzare-cumpărare nr.851/18 august 2004 că imobilul a fost preluat fiind liber de orice sarcini şi servituţi, nu aduce nici o atingere în ce priveşte dreptul uzufructuarului care va continua să se folosească de uzufructul său.

Din punct de vedere juridic, uzufructul constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate şi dă dreptul titularului său de a folosi bunul şi a-i culege fructele, reunind asupra sa „usus” şi „fructus” din prerogativele dreptului de proprietate, în timp ce titularului dreptului de proprietate îi rămâne nuda proprietate sau dreptul de dispoziţie asupra bunului, respectiv „abusus”, care întregeşte prerogativele dreptului de proprietate.

Ca urmare, cum transmisiunea posesiei şi folosinţei nu a operat către cumpărători, reclamanta-recurentă are calitate procesuală activă în acţiunea în evacuare, pentru apărarea dreptului său de uzufruct.

În raport de toate aceste considerente şi de dispoziţiile art.312 C.pr.civ., urmează a se admite recursul formulat, a se casa decizia Tribunalului Vaslui şi sentinţa Judecătoriei Bîrlad, a se respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Ş.M. şi a se trimite cauza la Judecătoria Bîrlad pentru judecarea în fond a cauzei.

Etichete:

Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la imobil.

TIP SPETA: SENTINTA CIVILA
AUTOR: JUDECATORIA IASI
DOMENIU ASOCIAT: CERERI

Dosar nr. 22132/245/2008

DATA SI NUMARUL: Sentinta civila nr. 10797/09.11.2009

TITLU: Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor
pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la
imobil.

Prin sentinta civila nr. 10797/09.11.2009 instanta a admis în parte cererea formulata
de reclamantii A.V. si A.D. în contradictoriu cu pârâtul R.F., a obligat pârâtul la plata
catre reclamanti a sumei de 185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de
circulatie al apartamentului precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret
actualizat al îmbunatatirilor aduse acestuia de reclamanti cu instituirea unui drept de
retentie în favoarea reclamantilor asupra apartamentului pâna la plata de catre pârât a
sumelor anterior mentionate. Totodata instanta a respins cererea în ce priveste diferenta
de suma, în cuantum de 23.506,00 lei.
În fapt prin cererea sa din anul 2005 reclamantul R.F. a solicitat, in contradictoriu
cu pârâtii A.V. si A.D., ca instanta sa dispuna evacuarea neconditionata a acestora dintr-
un imobil motivând ca, la data de 26.02.2001, între autoarea lui, numita A.V.C. si pârâti
s-a încheiat contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.640 având ca obiect
imobilul de la adresa anterior mentionata, în conditiile în care vânzatoarea nu avea
discernamânt la data semnarii, împrejurare cu privire la care instantele s-au pronuntat
în mod definitiv si irevocabil în actiunea având ca obiect anularea contractului, ce a fost
promovata de autoarea sa si continuata de el, astfel ca în prezent pârâtii ocupa
apartamentul fara a avea un titlu legal.
Legal citati, pârâtii-reclamanti au formulat întâmpinare, dar si cerere
reconventionala, solicitând prin cea din urma acordarea unui drept de retentie asupra
apartamentului din care se cere evacuarea, întrucât anularea în instanta a contractului
de vânzare cumparare are ca efect, potrivit disp. art.1021 C.civ., restituirea reciproca a
prestatiilor, astfel ca ei au dreptul de a retine bunul cât timp au platit un pret ce se
impune a fi actualizat si restituit, cu includerea contravalorii îmbunatatirilor aduse
apartamentului.
Prin sentinta civila nr.10197/25.09.2007 Judecatoriei Iasi a fost admisa atât actiunea
reclamantului privind evacuarea pârâtilor-reclamanti din apartament cât si cererea
reconventionala a celor din urma, fiind instituit în favoarea lor un drept de retentie,
pâna la plata de catre reclamantul-pârât R.F. a sumei reprezentând pretul platit, în baza
contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001.
Cu privire la sentinta mentionata au formulat apel pârâtii-reclamanti A.V. si A.D., ce
a fost respins initial de Tribunalul Iasi, prin Decizia civila nr.140/25.02.2008 pentru ca
ulterior, prin Decizia civila nr. 400/15.10.2008 a Curtii de Apel Iasi sa fie admis recursul
acestora, modificata în tot decizia Tribunalului Iasi si admis apelul împotriva sentintei
civile nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi, cu consecinta desfiintarii în parte a acesteia
în ce priveste cererea reconventionala si trimiterea la Judecatoria Iasi spre rejudecare,
cauza fiind înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 22132/10.11.2008.
Dupa cum s-a stabilit prin considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008 instanta
de rejudecare are rolul în solutionarea cererii reconventionale sa stabileasca în mod
concret valoarea ce urmeaza a fi restituita lui A.V. si A.D., în calitate de reclamanti în
prezenta cauza, sa se pronunte asupra îmbunatatirilor cerute prin cerere de catre acestia,
precum si asupra reactualizarii pretului si modalitatii în care aceasta a fost efectuata.
În rejudecare, la termenul din 24.11.2008 pârâtul R.F. a formulat si depus întâmpinare
la cererea reconventionala, prin care a solicitat respingerea acesteia, invocând faptul ca
matusa lui a fost înselata pentru a perfecta vânzarea iar pretul de 100.000.000 lei vechi ce
a fost achitat pe apartament era mult sub valoarea reala, fiind depus la C.E.C pe numele
vânzatoarei pentru a nu se depista frauda, pentru ca ulterior reclamantii sa o alunge în
strada pe fosta proprietara, refuzând sa ridice pretul platit de la C.E.C dupa anularea de
catre instanta a contractului, desi el l-a solicitat aceasta în schimbul predarii
apartamentului.
A mentionat pârâtul ca solicitarea reclamantilor din cererea reconventionala, lipsita de
înteles dealtfel, nu este justificata, întrucât, conform doctrinei dupa anularea vânzarii
cumparatorii au devenit detentori precari asupra bunului supus restituirii, neavând
dreptul de a mai efectua îmbunatatiri asupra apartamentului fara acceptul
proprietarului, pentru perioada dreptului de retentie acestia având doar dreptul de
conservare a bunului, nu si pe cel de folosinta.
Pentru termenul din 12.01.2009 reclamantii au formulat si depus precizari, prin care
au indicat cuantumul valorii pretinse, de 215.000,00 lei, ce include valoarea
apartamentului dar si pe cea a îmbunatatirilor, evaluata la suma de 15.000,00 lei,
constând în : reparatii, zugraveli, refacere pardoseli parchet în camere, pardoseli din
covor PVC în holuri, bucatarie, baie, faianta si gresie, înlocuit obiecte sanitare din
bucatarie si baie complet , montat ferestre duble din lemn la exterior, protectie cu grilaje
metalice antifurt, montat centrala termica proprie si usa metalica.
Pentru a pronunta solutia mentionata instanta a avut în vedere urmatoarele:
Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 reclamantii
au cumparat apartamentul de la numita A.V.C., achitând pentru acesta suma de
105.000.000 lei vechi, contract ce a fost anulat de instanta de judecata în actiunea
formulata de mostenitorul vânzatoarei, pârâtul din prezenta cauza, prin sentinta civila
nr. 23250/25.11.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila, fara a se dispune si repunerea
partilor în situatia anterioara .
Ulterior, prin testamentul olograf din 07.03.2004 pârâtul R.F. a fost instituit de catre
A.V.C. legatar universal asupra tuturor bunurilor mobile si imobile, acesta culegând
astfel mostenirea defunctei, din care face parte în mod inevitabil si apartamentul ce a
facut obiectul vânzarii. Întrucât prin sentinta nr. 449/13.01.2006 a Judecatoriei Iasi,
intrata în puterea lucrului judecat a fost respinsa actiunea prin care reclamantii
cumparatori au contestat testamentul olograf mentionat, dar si certificatul de mostenitor
de calitate nr.85/23.09.2002 si având în vedere ca urmare anularii contractului de
vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 a încetat posesie legitima
exercitata de A.V. si A.D. asupra apartamentului acestia nedetinând un titlu locativ pe
care sa-l opuna pârâtului din prezenta cauza, ce este lipsit de dreptul de folosinta, în
mod corect instanta a dispus prin sentinta civila nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi
evacuarea reclamantilor din prezenta cauza, ca si instituirea unui drept de retentie în
favoarea acestora, dupa cum se retine în considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008
a Curtii de Apel Iasi.
În ce priveste întinderea creantei reclamantilor, care justifica acordarea dreptului de
retentie, instanta retine, din expertiza întocmita de d-na expert si înscrisurile dosarului
ca ulterior cumpararii apartamentului, A.V. si A.D. au executat lucrari de îmbunatatiri
constând în: montare usa acces la apartament, schimbare vas WC si rezervor în baie si
montare instalatie de încalzire cu centrala proprie cu gaz metan, a caror valoare actuala
de circulatie este de 5560,00 lei si nu de 15.000,00 lei, cum au pretins reclamantii, care au
inclus în aceasta suma si contravaloarea unor lucrari de întretinere, curatenie sau
reparatii ce nu majoreaza valoarea apartamentului. Totodata, d-na expert a indicat o
valoare de circulatie a imobilului în prezent de 185.934,00 lei, mai mica decât cea de
239.363,00 lei, stabilita prin raportul de expertiza extrajudiciara întocmit la 18.09.2008 si
depus la dosar (f.93-94).
În opinia instantei valoarea de circulatie stabilita prin expertiza efectuata în cauza este
cea justa, fiind preferabila expertizei extrajudiciare depuse la dosar, având în vedere ca
aceasta a fost stabilita dupa circa un an de zile, perioada în care apartamentul s-a mai
degradat, necesitând la acest moment lucrari de reparatii si igienizare, ce au determinat
expertul sa aplice un coeficient de diminuare de 5% la valoarea tehnica, dar si de faptul
ca actuala criza economica a influentat în mod negativ si preturile practicate pe piata
imobiliara.
Din considerentele aratate instanta va admite în parte cererea reclamantilor,
instituind un drept de retentie în favoarea lor pâna la achitarea de catre pârât a sumei de
185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de circulatie a apartamentului
precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret actualizat al îmbunatatirilor aduse
apartamentului de acestia si va respinge, pe cale de consecinta, pretentiile în ce priveste
diferenta de suma, în cuantum de 23.506,00 lei, fiind neîntemeiate.

Etichete:

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro