404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Antecontract de vanzare-cumparare apartament. Actiune in constatare.Admisibilitate

T R I B U N A L U L Deliberînd asupra prezentului recurs civil, Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată: Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buzău la 12.10.2005 sub numărul de dosar 10519/2005 reclamantul C.G. a chemat în judecată pe pârâtii P.C. şi P.F. pentru ca prin hotărîrea ce se va pronunţa să se constate că este proprietarul apartamentului situat în Buzău cart.Micro V, bl 29,et.10, ap.42, judetul Buzău, iar hotărîrea să ţină loc de act de vînzare a acestui imobil. Reclamantul şi-a întemeiat în drept acţiunea în constatare pe dispozitiile art.111 Cod procedură civilă. În motivarea acţiunii reclamantul a susţinut că a cumpărat apartamentul proprietatea pârâtilor în anul 2003, că a plătit integral preţul şi că nu s-a încheiat contractul de vînzare –cumpărare în formă autentică pentru că A.N. mandatarul împuternicit de pârâtii vînzători să-i reprezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vînzare- cumpărare în formă autentică a decedat. Prin sentinţa nr.307/19.01.2006 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.10519/2005 acţiunea reclamantului C.G. a fost respinsă ca neîntemeiată cu motivarea că din contractul de mandat încheiat între pârâtii P.C. şi P.F. şi mandatarul A.N. nu rezultă preţul de vînzare al apartamentului şi că în lipsa preţului vînzarea nu există. Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul C.G.. În recurs reclamantul a depus la dosar un act nou, respectiv antecontractul de vînzare- cumpărare legal încheiat în formă autentică în la 11.11.2003 în care este stabilit pretul de vînzare al aprtamentului, de 185.000.000 lei. Prin decizia nr.312/03.05.2006 recursul declarat de reclamant împotriva sentinţei civile nr.307/19.01.2006 a fost respins ca nefondat cu motivarea că deşi pretul vînzării apartamentului a fost stabilit prin antecontractul de vînzare- cumpărare din probe nu rezultă că reclamantul a plătit pârâtilor integral pretul. II.Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buzău la 11.08.2006 sub numărul de dosar 8025/2006 reclamantii P.F. si P.C. au chemat în judecată pe pârâtii C.G. si C.G. pentru ca prin hotărîrea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâtilor din apartamentul nr.42, bl.29, cartier Micro V din Municipiul Buzău. În motivarea acţiunii reclamantii au arătat că sunt proprietari ai apartamentului, înscris în cartea funciară nr.13351, că l-au împuternicit pe mandatarul A.N. să-i reprezinte pentru vînzarea imobilului către pârâti, însă vînzarea nu s-a realizat deoarece la 03.02.2005 mandatarul a decedat. S-a mentionat în actiune că pârâtii locuiesc în apartament din 2003. La termenul de judecată din 10.10.2006 pârâtul C.G. a depus în acest dosar cerere reconvenţională prin care a solicitat ca reclamantii P.C. si P.F. să fie obligaţi prin hotărîre judecătorească să încheie contractul de vînzare – cumpărare a apartamentului. Prin încheierea de şedinţă din 23.01.2007 cererea reconventională a fost disjunsă şi s-a dispus formarea unui nou dosar, iar prin încheierea din 13.02.2007 instanţa a dispus în baza art.244 alin1 pct.1 cod procedură civilă suspendarea acţiunii formulată de reclamantii P.C. şi P.F. avînd ca obiect cererea de evacuare a pârâtilor din apartament. III. Cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant C.G. în dosarul nr.8025/2006 şi disjunsă prin încheierea din 23.01.2007 a fost reînregistrată la Judecătoria Buzău la 12.02.2007 sub numărul unic de dosar 1135/200/2007. În motivarea cereri reconvenţionale pârâtul a arătat că prin semnarea antecontractului de vînzare- cumpărare la 11.11.2003 reclamantii pârâti P.C. şi P.F. s-au obligat să încheie contractul de vînzare- cumpărare în formă autentică. S-a mai sustinut de pârâtul reclamant că a plătit integral preţul apartamentului, în sumă de 185.000.000.lei şi că neîncheierea acestui contract s-a datorat faptului că vînzătorii promitenţi au plecat în străinătate după semnarea antecontractului iar mandatarul pe care acestia l-au împuternicit să-i reprezinte la semnarea contractului a decedat ulterior. Pârâtul reclamant a mai menţionat că deşi prin sentinţa civilă nr.307/19.01.2006 pronunţată de Judecătoria Buzău i s-a respins acţiunea prin care a solicitat să se pronunţe o hotărîre care să ţină loc de contract de vînzare- cumpărare, antecontractul de vînzare – cumpărare nu a fost desfiinţat şi în consecinţă promitenţii vînzători au in continuare obligaţia de a încheia contractul de vînzare- cumpărare în condiţiile în care preţul apartamentului a fost plătit. În drept cererea reconvenţioană a fost întemeiată pe dispozitiile art.1073/1075 cod procedură civilă. Reclamantii pârâţi P.F. şi P.C. au formulat, la cererea reconvenţională a pârâtului reclamant C.G., întîmpinare şi cerere reconventională. Prin întîmpinare reclamanţii pârâti au susţinut că prin antecontractul de vînzare- cumpărare s-a stabilit că preţul de vînzare a apartamentului este de 185.000.000.lei din care pârâţii au plătit numai 100.000.000 lei, diferenţa de 85.000.000 lei rămânînd neplătită şi că acesta este motivul pentru care pînă la 04.02.2005, cînd mandatarul A.N. a decedat, contractul de vînzare- cumpărare nu s-a încheiat. Prin cererea reconvenţioană reclamanţii pârâti au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vînzare- cumpărare a apartamentului pentru neplata integrală a preţului. Reclamanţii- pârâţi au mai arătat că într-adevăr împuternicirea dată mandatarului A.N. s-a menţionat că ar fi primit preţul integral al apartamentului însă acest lucru nu este adevărat pentru că diferenţa de 85.000.000 lei trebuia plătită la data încheierii contractului de vînzare- cumpărare în formă autentică. Prin încheierea de sedinţă din 23.01.2007 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.8025/2006 cererea reconvenţională formulată de reclamanţii pârâţi P.F. şi P.C. la cererea reconvenţională a pârâtului C.G. a fost disjunsă iar ca urmare a desjungerii reclamantii P.F. şi P.C. au formulat o nouă cerere de chemare în judecată prin care au solicitat rezolutia antecontractului de vînzare- cumpărare şi evacuarea pârâtilor din apartament, înregistrată la Judecătoria Buzău la 08.06.2007 sub numărul de dosar 4552/200/2007 în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr.1647/21.03.2008 prin care acţiunea acestora a fost respinsă ca neîntemeiată. Prin sentinţa civilă nr.6118/06.11.2008 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.1135/200/2007 i-a respins cererea reconventională formulată de pârâtul reclamant C.G. în contradictoriu cu pârâtii P.F. si P.C., avînd ca obiect obligarea reclamanţilor pârâti să încheie contractul de vînzare- cumpărare. Pentru a hotărî astfel instanţa a retinut că potrivit clauzelor înscrise în antecontractul de vînzare- cumpărare a apartamentului în cazul în care părţile refuză să se prezinte la notarul public pentru autentificarea contractului , partea în culpă va plăti despăgubirile prevăzute în antecontract şi că în raport cu aceste clauze pârâtul reclamant nu poate solicita obligarea pârâtilor reclamanti la încheierea contractului de vînzare cumpărare în formă autentică, iar instanţa nu are posibilitatea legală să oblige o parte să meargă la notar şi să încheie un contract. Împotriva sentinţei civile nr.6118/06.11.2008 a declarat recurs, în termen legal la 07.01.2009 pârâtul reclamant C.G.. În motivarea recursului s-a arătat că hotărîrea primei instanţe este nelegală şi injustă întrucât prin antecontract s-a prevăzut că vînzătorii” vînd irevocabil cumpărătorilor imobilul şi că acestia s-au obligat să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului. Intimaţii P.C. şi P.F. nu au formulat întîmpinare, nu s-au prezentat la judecată, aceştia fiind legali citaţi: intimatul P.C. prin afişarea citaţiei la domiciliul iar intimata P.F. prin publicitate în cotidianul „România Liberă”. Tribunalul constată că recursul este întemeiat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare. Prin antecontractul de vînzare- cumpărare încheiat în formă autentică la 11.11.2003 intimaţii P.F. si P.C. au vîndut” irevocabil” recurentului C.G. şi soţia acestuia C.G., apartamentul nr.42 din Blocul 29 cartier Micro 5 din Buzău în schimbul preţului de 185.000.000 lei. În antecontract s-a stipulat că” în cazul în care părtile refuză autentificarea la Notariat a actului se vor despăgubi” şi că „ partea în culpă este de drept considerată în întîrziere, iar prezentul contract ţine loc drept titlu executoriu pentru urmărirea sumei datorate ca despăgubire. Se constată că pe antecontract vînzătorul intimat P.C. a făcut următoarea menţiune olografă”Am primit în total 100.000.000.lei( o sută milioane) urmînd să mai primesc 85.000.000.lei (optzeci si cinci milioane) în momentul perfectării actului, datată -17.11.2003. Tot în legătură cu plata pretului tribunalul constată că în procura de vînzare autentificată de notar, prin încheierea nr.35/07.01.2004 vînzătorii intimaţi P.C. şi P.F. prin care l-au împuternicit pe mandatarul A.N. să-i reprezinte la toate operaţiile necesare” în vederea vinderii” apartamentului” pentru pretul integral primit de noi azi data autentificării prezentei procurii”. Tribunalul constată raportat la aceste probe că apartamentul a fost vîndut şi că preţul în sumă de 185.000.000.lei a fost plătit de vînzători- cumpărătorilor. Probe suplimentare care întăresc instantei convingerea că pretul a fost plătit integral de cumpărători sunt următoarele înscrisuri depuse de recurent în recurs: Buletinul de schimb valutar nr B.n.n.m- 954674 Pj/07.01.2004 prin care mandatarul A.N. a schimbat la BCR suma de 1661 dolari şi a primit 53.650.300 lei şi contractul de vînzare – cumpărare nr.3887/24.11.2003 prin care recurentul a vîndut un apartament cu pretul declarat de 60.000.000.lei. Deşi vînzătorii şi-au exprimat voinţa de a vinde apartamentul şi au primit integral preţul prevăzut în antecontract aceştia în mod nejustificat nu se prezintă la Notariat pentru încheierea vînzării în formă autentică. Avîndu-se în vedere toate aceste considerente tribunalul apreciază că recurentul cumpărător are interes juridic să solicite ca instanţa să confirme că vînzătorii intimaţi au obligaţia să se prezinte la un notar public pentru a încheia şi în formă autentică vînzarea –cumpărarea apartamentului, temeiul legal al acestor obligaţii fiind art.969 Cod Civil potrivit căruia convenţiile făcute au putere de lege între părţile contractante si art.970 Codul Civil potrivit căruia” convenţiile trebuie executate cu bună credinţă. Aşa fiind tribunalul va admite recursul declarat de pârâtul- reclamant C.G. şi în consecinţă va casa sentinţa civilă nr.6118/06.11.2008 şi pe fond va admite cererea reconventională si va obliga pe reclamanţii- pârâti să se prezinte la notarul public şi să încheie contractul de vînzare – cumpărare în formă autentică avînd ca obiect apartamentul nr.42 din Bl.29 din cartierul Micro V şi terenul aferent în suprafaţă de 7,46 m.p. aşa cum s-a angajat prin antecontractul de vînzare- cumpărare încheiat între părţi la 11.11.2003.

Etichete:

ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE INSCRISUL SUB SEMNATURA PRIVATA ESTE UN ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE – NEINDEPILNIREA OBLIGATIEI DE CATRE O PARTE INDREPTATESTE PE CEALALATA PARTE CARE SI-A EXECUTAT OBLIGATIILE SA SOLICITE IN TEMEIUL ART.1021 COD CIVIL EXECUTAREA OBLIGATIILOR

DOSAR NR.963 /324 /2008

SENT. CIVILĂ NR.823/2008

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Tecuci sub numărul de înregistrare 963/324/2008 din 19.03.2008, reclamantul I C a solicitat , în contradictoriu cu pârâtul C A, perfectarea vânzării-cumpărării intervenită prin actul sub semnătură privată încheiat la data de 14.06.2005.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 14.06.2005 a încheiat cu pârâtul actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată având ca obiect cumpărarea unor terenuri situate în extravilanul satului I, com.G. La data încheierii acestui înscris nu au finalizat actele, întrucât pârâtul era bătrân şi bolnav.

A depus la dosar următoarele înscrisuri: înscrisul sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, titlul de prop.nr.9002/10.12.2002 şi documentaţie tehnică cadastrală.

Pârâtul nu s-a înfăţişat la instanţă , însă a depus o cerere prin care a fost de acord cu acţiunea.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

La data de 14.01.2005, între părţi a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat „ act de vânzare cumpărare”, prin care reclamantul a cumpărat de la pârât suprafeţele de: 5600 mp, 1ha şi 400 mp, 2200 mp şi 1500 mp, toate situate în extravilanul satului I, com.G.

Pârâtul a înstrăinat imobilele teren în calitate de proprietar, conform titlului de prop.nr.922/10.12.2002.

Instanţa a constatat că înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 14.02.2005 este un antecontract de vânzare-cumpărare, părţile contractante având obligaţia să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, iar neîndeplinirea obligaţiei de către o parte, o îndreptăţeşte pe cealaltă parte care şi-a executat obligaţiile asumate să solicite, în temeiul art.1021 C.civ., fie executarea obligaţiei, fie desfiinţarea convenţiei cu daune-interese.

Potrivit art.969 C.civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar conform art.1073 C.civ.,creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi numai dacă această obligaţie nu se execută are dreptul la dezdăunări.

Antecontractul de vânzare-cumpărare naşte în sarcina părţilor obligaţia de a încheia contractul asumat, iar instanţa are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, convenţia intervenită între reclamant şi pârât este legal încheiată.

Pentru aceste considerente , instanţa a apreciat acţiunea ca fiind întemeiată, urmând a o admite şi a perfecta vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi asupra imobilelor de mai sus.

Sentinţa civila a rămas definitivă prin neapelare.

Etichete:

ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENŢEI VÂNZĂTORULUI. ACŢIUNEA ÎN PERFECTARE A VÂNZĂTORULUI. OBLIGAŢIA INSTANŢEI.

Art. 977, 984, 1073, 1295 Cod civil

Art. 2 din Legea nr. 54/1998

Art. 49 din Legea nr. 64/95 (R)

Transmiterea dreptului de proprietate a terenurilor se poate realiza prin contract de vânzare – cumpărare încheiate în formă autentică, înscrisurile sub semnătură privată având valoarea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare; perfectarea acestor acte juridice se poate dispune de instanţă, însă într-o astfel de acţiune aceasta este obligată să verifice îndeplinirea atât a condiţiilor specifice operaţiunii juridice invocate dar şi a celorlalte condiţii cuprinse în legi speciale. Deschiderea procedurii vânzătorului impune acestuia să încheie acte juridice în condiţiile impuse de legislaţia insolvenţei, limită de care este obligată să ţină seama şi instanţa atunci când se solicită perfectarea antecontractului.

Curtea de Apel Bacău – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal Decizia nr. 46/ 27 Iunie 2008

Prin cererea înregistrată sub nr. 30558/1/2005 pe rolul Tribunalului Neamţ, S.C. V.P.C. SNC- Târgu Neamţ a chemat în judecată S.C. L. SA – Târgu Neamţ, prin lichidatorul judiciar S.C. G. SRL – Târgu Neamţ, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate perfectă vânzarea-cumpărarea unei rampe pentru maşini, a unei clădiri cu destinaţie de atelier auto şi a terenului aferent acestor construcţii, în suprafaţă totală de 1810 m.p. imobile situate în intravilanul oraşului Târgu Neamţ.

Prin sentinţa comercială 30/COM/21.01.2008, Tribunalul Neamţ a admis în parte acţiunea şi a constatat că reclamanta a cumpărat de la pârâtă, prin contractul de vânzare – cumpărare sub semnătură privată încheiat la 31.03.2007, rampa pentru maşini şi clădirea atelier auto, precum şi terenul aferent acestor construcţii în suprafaţă de 214 m.p. S-a respins acţiunea pentru constatarea vânzării pentru diferenţa de 1596 mp teren,ca nefondată şi a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 1600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Pârâta S.C. L.S.A. a scos la vânzare, prin licitaţie publică, cu strigare, înainte de deschiderea procedurii insolvenţei, respectiv la data de 29.02.2000, construcţiile constând în rampa de maşini şi atelierul auto, precum şi terenul pe care se află efectiv aceste construcţii (de sub construcţii).

Adjudecatar al licitaţiei organizate a fost reclamanta S.C. V.P.C S.N.C., încheindu-se procesul-verbal de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare nr. 119/31.03.2000 şi, ulterior, factura fiscală nr. 1239611/01.04.2000.

Argumentele care au creat convingerea instanţei că nu s-a vândut la licitaţie întreaga suprafaţă de 1810 mp, solicitată prin cererea de chemare în judecată au fost următoarele:

În primul rând, din nici unul din înscrisurile menţionate mai sus (procesul-verbal de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare şi factura fiscală) nu rezultă că s-a scos la licitaţie suprafaţa de 1810 mp; nu există înscrisuri premergătoare licitaţiei (publicaţii de vânzare, caiet de sarcini, etc.) în care să apară menţionată vreo suprafaţă de teren; nu s-a întocmit odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau a facturii, o schiţă de teren din care să reiasă această suprafaţă.

Schiţa depusă la dosar (fila 4 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ) este întocmită pro cauza. De fapt, aceasta reprezintă un plan de situaţie întocmit ulterior adjudecării, acest fapt rezultând din ştampila celui care l-a întocmit, care a fost autorizat în anul 2001, vânzarea efectuându-se în anul 2000 ( A.F. Bogdaproste Aut 54/2001 Tg. Neamţ).

Factura fiscală depusă de lichidatorii judiciari ai pârâtei, în original, (fila 42 din dosarul nr. 4812/COM/2006) este completată cu menţiunea „conform cu schiţa anexă” cu un scris diferit de restul menţiunilor şi cu altă culoare, ceea ce conduce la concluzia că, această adăugare s-a făcut ulterior şi că, odată cu vânzarea, nu s-a întocmit nici o schiţă pentru teren.

În al doilea rând, procesul verbal de adjudecare anexat de lichidatorii judiciari ai pârâtei, (fila 40 din dosarul nr. 4812/COM/2006) diferă de cel depus la dosar de reclamantă odată cu cererea de chemare în judecată (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ). Astfel, la pagina a doua în dreptul menţiunii „clădire atelier auto” este înscrisă precizarea „cu teren aferent „ pe acelaşi rând în procesul verbal depus de lichidatorii judiciari, în timp ce în procesul-verbal depus de reclamantă (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ), menţiunea cu „teren aferent” apare scrisă pe două rânduri. Aceasta înseamnă că reclamantul a prezentat, cu rea credinţă, alte înscrisuri decât cele originale în care nu există menţiuni despre o anumită suprafaţă de teren.

În al treilea rând, preţul achitat de reclamantă este mult prea mic pentru a include şi contravaloarea terenului în suprafaţă de 1810 mp.

La argumentele prezentate s-a adăugat şi faptul că fostul administrator al pârâtei, S. P. L., a comunicat lichidatorilor judiciari prin adresa din data de 12.09.2007 (fila 95 din dosarul nr. 4812/COM/2006) că cele două active, respectiv rampa auto şi atelierul auto au fost vândute prin licitaţie „împreună cu terenul de sub acestea „ .

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta care arată că la 29.02.2000 a cumpărat de la intimată mai multe active cu teren aferent de 1810 mp conform contractului de vânzare-cumpărare 119/31.03.2000, factura fiscală 1239611 din 01.04.2000 şi planul de situaţie anexat la factură, procesul verbal de licitaţie.

Că în toate înscrisurile părţilor apare menţiunea activelor cumpărate în planul de situaţie prezintă configuraţia terenului de 1810 mp şi că planul de situaţie atestă şi faptul că terenul este cel exploatării normale a construcţiilor cumpărate. Se arată că, planul de situaţie corespunde schiţei întocmită de expertul V. şi că nu are importanţă că lichidatorii au vândut ulterior suprafaţa de 356 mp, deoarece reprezintă un fapt ulterior.

Se mai arată că apelanta a preluat activele de la data cumpărării şi le stăpâneşte efectiv, a adus îmbunătăţiri şi a fost cumpărător de bună credinţă.

Susţine, de asemenea, că nu poate fi primită afirmaţia că ar fi cumpărat doar terenul de sub clădiri, atâta timp cât în înscrisuri se face vorbire de terenul aferent.

Prin decizia 46/2008 s-a respins apelul ca nefundat, instanţa de control judiciar reţinând următoarele:

I. În fapt.

La începutul anului 2000 pârâta a hotărât vânzarea unei rampe pentru maşini, a unei clădiri atelier auto cu terenul aferent acesteia. Pentru selectarea ofertelor, pârâta a înţeles să organizeze o licitaţie publică.

Apelanta-reclamantă susţine că selectarea ofertelor s-a realizat 29.02.2000, aspect necontestat de intimată. Instanţa va reţine ca dată de desfăşurare a selectării ofertelor prin licitaţie publică, data de 29.02.2000.

Potrivit procesului-verbal de licitaţie din 29.02.2000 (fila 40 dosar tribunal), rampa pentru maşini a fost adjudecată pentru suma de 2.551.160 lei, iar clădirea auto cu terenul aferent cu suma de 9.555.312 lei, suma totală fiind de 11.367.472 lei, sumă de la care a pornit licitaţia.

În data de 31.03.2000 împotriva vânzătoarei s-a deschis procedura insolvenţei (fila 13 din dosar 184/2004) şi la aceiaşi dată, între vânzătoarea-pârâtă şi apelantă se încheie contractul de vânzare-cumpărare 119/31.03.2000 (fila 41 dosar tribunal) având ca obiect construcţiile şi terenul aferent atelierului auto.

Nici în procesul-verbal de licitaţie şi nici în contractul de vânzare-cumpărare nu este individualizat terenul nici ca suprafaţă şi nici ca vecinătăţi, ambele înscrisuri menţionând doar că terenul este aferent clădirii atelier auto.

Deşi în contractul de vânzare-cumpărare se arată că „obiectul vânzării este detaliat la inventarul – anexa 2 la contract” reclamantul nu a făcut dovada existenţei unei astfel de anexe.

Acesta susţine şi prezintă la instanţa de fond un plan de situaţie al imobilului cumpărat însă, aşa cum a reţinut prima instanţă, planul de situaţie a fost întocmit în anul 2001 sau ulterior acestui an (cel care a întocmit respectivul plan a fost autorizat în 2001, fila 4 dosar nr. 184/84/2004) după ce a avut loc licitaţia şi în perioada în care societatea vânzătoare se afla în procedura insolvenţei.

În acest context, instanţa reţine că planul de situaţie invocat nu poate dovedi întinderea terenului pe care iar apelanta pretinde că l-a cumpărat.

În drept

Aşa cum s-a reţinut, licitaţia din 29.02.2000 a avut ca obiect vânzarea unor bunuri imobile – teren şi construcţii.

Regimul juridic ce guvernează cele două categorii de imobile este esenţial diferit.

Astfel, în ceea ce priveşte construcţiile, vânzarea acestora este supusă regulii consensualităţii, consacrate prin art. 1295 Cod civil, potrivit cărora vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului.

Aşadar, procesul-verbal de licitaţie face deplina dovadă a consimţământului părţilor privind construcţiile vândute şi preţul, dreptul de proprietate asupra clădirilor strămutându-se la aceiaşi dată în patrimoniul cumpărătorului.

Cu privire la teren, circulaţia juridică a acestuia este supusă unor condiţii ad validitatem privind forma actului juridic.

Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998, în vigoare la data desfăşurării licitaţiei, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică.

În raport de aceste dispoziţii legale, forma autentică a actului juridic de înstrăinare constituie o condiţie a transferului proprietăţii de la vânzător la cumpărător, terenurile fiind astfel scoase de sub incidenţa regulii consensualităţii prevăzută de art. 1295 Cod civil.

În consecinţă, terenul aferent construcţiilor cumpărate prin licitaţie nu poate fi transmis în proprietatea apelantei decât prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, actele sub semnătură privată încheiate de părţi (proces verbal de licitaţie şi contractul de vânzare cumpărare) având valoarea unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

Aceste promisiuni nu sunt apte de a transfera proprietatea însă, constituie în favoarea părţilor drepturi de creanţă, apelantul, în baza acestui drept de creanţă putând formula o acţiune în instanţă pentru perfectarea vânzării.

Într-o astfel de acţiune însă instanţa este obligată să analizeze îndeplinirea de către părţile contractante a condiţiilor prevăzute de lege pentru operaţiunea juridică invocată, respectiv vânzarea-cumpărarea terenului aferent.

Sub acest aspect trebuie statuată asupra momentului avut în vedere de instanţă pentru verificarea condiţiilor legale pentru vânzarea-cumpărarea terenului.

Cum transferul proprietăţii în cazul terenului se realizează fie prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească, verificarea îndeplinirii condiţiilor legale se raportează fie la momentul încheierii actului autentic fie la cel în care se pronunţă hotărârea judecătorească.

Aşa cum s-a reţinut la 30.03.2000, s-a deschis procedura insolvenţei împotriva vânzătorului, activităţii acestuia fiindu-i incidente dispoziţiile Legii nr.64/1995 şi 85/2006, prezenta acţiune fiind promovată la 14.01.2004.

Potrivit art. 49 din Legea nr. 64/95 (R) actele efectuate de debitor după deschiderea procedurii sunt nule, cu excepţia celor care sunt prevăzute de Legea nr. 64/1995 şi autorizate de judecătorul sindic. Această dispoziţie se menţine şi prin art. 46 din Legea nr. 85/2006.

Aşadar, societatea intimată, de la data deschiderii procedurii, nu mai putea, sub sancţiunea nulităţii, încheia acte juridice fără să fi avut autorizarea prealabilă a judecătorului sindic, dacă acele acte juridice nu sunt expres prevăzute în Legea nr. 64/1995 ( 85/2006) ca fiind permise debitorului.

În consecinţă, dacă exista o prohibiţie legală a debitorului de a încheia acte juridice după deschiderea procedurii insolvenţei, aceasta produce efecte în orice situaţie , în speţă, fie la încheierea unui act juridic în formă autentică, fie în situaţia în care instanţa este învestită să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare.

Procedura insolvenţei supune unor reguli speciale nu numai debitorul, ci întregul lui patrimoniu, producând efecte şi asupra altor persoane cu care acesta are raporturi juridice.

Libertatea contractuală a unei părţi aflată în procedura insolvenţei este condiţionată, chiar şi contractele deja încheiate la data deschiderii procedurii sunt condiţionate de principiul maximizării valorii averii debitorului (art. 67 din Legea NR. 64/95 R, art. 86 din Legea nr. 85/2006).

Cum antecontractul invocat de apelant s-a încheiat la data de deschiderii procedurii, procedură care este în derulare şi în prezent, acţiunea pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren promisă a-i fi vândută de către vânzătorul aflat în procedura insolvenţei apare ca nefondată, apelantul putând să-şi valorifice doar dreptul de creanţă izvorât din contractul părţilor (promisiunea de vânzare cumpărare) în cadrul procedurii insolvenţei.

II. Referitor la motivele de apel formulate

Aşa cum s-a reţinut în înscrisurile sub semnătură privată încheiate de părţi nu este identificată suprafaţa de teren, iar existenţa unor planuri de situaţie anexă la înscrisurile invocate nu a fost dovedită.

Planul de situaţie depus la dosar de reclamant (fila 4 dosar nr. 184/2004) a fost întocmit ulterior de Asociaţia familială „Bogdaproste” (care a fost autorizată în 2001) şi care nu poartă semnăturile părţilor şi, în consecinţă, nu poate face dovada susţinerilor apelantului.

În ceea ce priveşte critica privind înţelesul dat de instanţa de fond, a terenului aferent, aceasta nu este îndreptăţită. Aşa cum rezultă din raportul de expertiză (fila 73, 116) suprafaţa de teren pe care sunt edificate construcţiile cumpărate este de 214 mp.

Sintagma de ,,teren aferent” este definită în legislaţia fiscală ca fiind suprafaţa de teren pe care este amplasată clădirea. În acelaşi sens, defineşte sintagma şi art. 23 din Legea nr. 18/1991 care face distincţie între terenul aferent casei de locuit de curtea şi grădina gospodăriei.

Aşadar, terenul aferent unei construcţii este terenul pe care este edificată construcţia şi nu terenul care asigură funcţionalitatea construcţiei, această suprafaţă fiind diferită în funcţie de destinaţia construcţiei.

Sub acest aspect, instanţa de fond a reţinut corect suprafaţa promisă a fi înstrăinată de vânzător.

Chiar dacă am reţine aspectul funcţional al sintagmei „teren aferent” cum este invocat de apelant, construcţiile de 214 mp sunt amplasate grupat pe o parte a laturii suprafeţei de 1810 mp, aşa cum rezultă din schiţa raportului de expertiză (fila 74), apelantul nefăcând dovada că funcţionalitatea construcţiilor ar necesita suprafaţa pretinsă ca fiind cumpărată, şi astfel, cei 1810 mp ar reprezenta „terenul aferent” .

Nici susţinerea că 356 mp vânduţi de debitoare în procedura insolvenţei nu pot afecta, perfectarea solicitată nu poate fi primită.

Aşa cum s-a reţinut, în cazul perfectării, instanţa trebuie să verifice dacă vânzătorul este proprietarul bunului vândut la data perfectării şi nu la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare.

Împrejurarea că bunul ce constituie obiectul promisiunii a ieşit din patrimoniul promitentului vânzător, face imposibilă perfectarea vânzării deoarece nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are, partea având doar dreptul de a cere daune pentru neexecutarea în tot sau în parte a contractului încheiat cu privire la acel bun.

Nu este dovedită împrejurarea că planul de situaţie întocmit la data vânzării corespunde cu schiţa întocmită de expert, deoarece apelantul nu a făcut dovada că ar exista un astfel de plan de situaţie, planul de situaţie depus la dosar fiind întocmit ,,pro causa” la cel puţin un an de la data încheierii antecontractului.

Etichete:

Antecontract de vânzare-cumpărare, acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; termen de prescripţei.

Prin sentinţa civilă nr. … din …. a Judecătoriei Paşcani s-a admis cererea formulată de reclamantul M, în contradictoriu cu pârâţii DV şi DA.
S-a constatat că între reclamantul M şi pârâţii DV şi DA, în calitate de beneficiar – cumpărător şi respectiv promitenţi – vânzători, a intervenit la data de 19.11. 2004 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare privind suprafaţa totală de 10.000 m.p. teren arabil, intravilan sat Todireşti, comuna Todireşti, Judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, compusă din :

– 5.000 m p. teren arabil în T 102 din parcela 1911, între vecinii la Nord – SI, Est- GN, la Sud- DM şi la Vest D.E.
– 5.000 m.p. teren arabil situat în T 102, parcela 1911, între vecinii: Nord – Parohia ortodoxă …; Est – T; Sud -TV şi Vest-D. E. în schimbul sumei de 1000 Euro, achitată la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare între părţi.

Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Au fost obligaţi pârâţii DV şi DA să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 109 lei.
Pentru a se pronunţa astfel, prima in stanţă a reţinut că reclamantul M a solicitat să se constate vânzarea intervenită între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâţii D, în calitate de vânzători şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa totală de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat şi comuna Todireşti, judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici – asociaţi – Zaharia.
În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi prima instanţă a constatat că acţiunea reclamantului este un mod de dobândire a unui drept real în baza unui antecontract (art.1295 Cod civil), în cadrul unei acţiuni în constatare, căreia nu îi este aplicabil termenul de prescripţie prevăzut din art. 1 din Decretul 67/1958.
Instanţa de fond a constatat că între reclamantul M şi pârâţii D V şi D A, a intervenit promisiunea de vânzare, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 8619 din 19 noiembrie 2004 de Biroul Notarilor publici Zaharia – Paşcani, pentru suprafaţa totală de 10.000 m.p., compusă din două trupuri de teren a câte 5.000 m.p. situate în intravilan sat si comuna Todireşti, Judeţul Iaşi, în T102, parcela 1911, cu vecinătăţile indicate în antecontract. Preţul promisiunii bilaterale din antecontract acceptat de părţi a fost de 1.000 euro, pe care promitenţii – vânzători au declarat că le-a fost achitat integral de către reclamant, la data autentificării antecontractului.
Părţile au stipulat în antecontract că, contractul de vânzare cumpărare se va autentifica, până cel târziu la data de 01 martie 2005.
În antecontract, părţile au stipulat şi posibilitatea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică, în funcţie de partea în culpă.
Pârâţii au fost notificaţi pentru data de 10.06.2008, de a se prezenta la notariatul public, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, privind suprafaţa de 10.000 m. p. ce au făcut obiectul antecontractului, dar nu s-au prezentat la biroul notarial în acest sens.
S-a mai constatat că pârâtul nu a recunoscut la interogatoriu că a primit preţul, – susţinere care este contrazisă în consemnarea actului de vânzare – cumpărare făcută de notarul public că a primit acest preţ, vânzătorii intrând de bună – credinţă în stăpânirea efectivă a terenurilor menţionate.
În baza disp. art. 274 C.pr.civ instanţa de fond a obligat pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii D V şi D A, prin care s-a motivat că în mod greşit prima instanţă a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune deoarece antecontractul de vânzare cumpărare este o promisiune bilaterală iar in formularea acestuia rezultă că ambele părţi se angajează să încheie în viitor un contract asumându-şi obligaţia de a face, astfel că răspunderea este contractuală.
Obligaţiei de a face îi corespunde dreptul de creanţă care este apărat printr-o acţiune personală, supus termenului de prescripţie de 3 ani prev. de art. 1 din Decretul 167/1958, termen care a început să curgă din momentul încheierii convenţiei, respectiv 19 noiembrie 2004.
S-a mai motivat că în mod greşit au fost constrânşi să execute fapte de natură a contraveni principiului şi libertăţilor contractuale pentru o suprafaţă de 1.000 m. p. intravilan în schimbul sumei de 1.000 euro.
Pârâtul intimat a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului deoarece a încheiat la data de 19. 11. 2004 un antecontract de vânzare -cumpărare intrând în posesia bunului şi stăpânindu-l până în prezent.
În recurs nu s-au administrat probe.
Tribunalul, analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma, motivelor de recurs invocate, a solicitat să se constate vânzarea intervenită între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâţii D, în calitate de vânzători şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa totală de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat şi comuna Todireşti, judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici – asociaţi – Zaharia.
Între reclamanţi şi pârâţi s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare la data de 19.11.2004 în faţa notarului public Zaharia în ce priveşte promisiunea de către pârâţi asupra suprafeţei de 1.000 m,.p. teren arabil, situat în T 102 din parcela 1911, promitentul cumpărător oferind preţul de 1.000 euro care a fost primit integral de către promitentul cumpărător la data încheierii antecontractului acesta fiind preţul final contractul de vânzare – cumpărare urmând a fi autentificat până la data de 1.03.2005.
Antecontractul dă naştere unui drept de creanţă, acţiunea prin care se urmăreşte valorificarea sa fiind personală.
Tribunalul constată că promitentul cumpărător a promovat acţiunea la data de 11.06.2008 , acţiune prin care a solicitat executarea silită a antecontractului în sensul de a se constata vânzarea – cumpărarea acestei suprafeţe de teren şi a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare, acţiune care este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani aşa cum s-a reţinut şi prin Decizia Tribunalului Suprem 2873/1971.
Momentul curgerii prescripţiei începe de la data prevăzută de părţi în antecontract, dacă nu a avut loc predarea anticipată a terenului iar părţile s-au înţeles să încheie contractul la o anumită dată.
Deoarece rezultă că reclamantul a intrat în posesia terenului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare respectiv 19.11.2004, fapt care este recunoscut şi în întâmpinarea de la fila 22, de către pârâţi, are loc o întrerupere a cursului prescripţiei, această predare a terenului echivalând cu recunoaşterea drepturilor beneficiarului.
O nouă prescripţie va începe să curgă de la data manifestării refuzului promitentului vânzător de a participa la încheierea contractului de vânzare – cumpărare.
Întrucât reclamantul – intimat a făcut dovada notificării pârâţilor recurenţi pentru data de 10.06.2008 în vederea prezentării la notar pentru autentificarea promisiunii de vânzare – cumpărare (filele 6,7 dos. fond) la data de 6.06.2008 şi văzând momentul formulării prezentei acţiuni, 11.06.2008, tribunalul reţine că nu a intervenit prescripţia dreptului la acţiune.
În ce priveşte fondul cauzei, cât timp pârâţii şi-au asumat obligaţia de a înstrăina suprafaţa de 1.000 m. p. intravilan Todireşti pentru care au primit preţul de 1.000 euro , conform înţelegerii, nu sunt motive care să justifice eliberarea pârâţilor de obligaţia de a perfecta antecontractul de vânzare – cumpărare.
Astfel că în mod corect prima instanţă a pronunţat o hotărâre prin care să se constate că a intervenit între părţi vânzarea – cumpărarea asupra celor 2 parcele de câte 5.000 m. p. intravilan Todireşti, pârâţii refuzând perfectarea acestei promisiuni care trebuia să aibă loc până la data de 1.03.2005, potrivit antecontractului de vânzare – cumpărare .
Pentru aceste considerente, tribunalul a respins recursul si a menţinut sentinţa în baza disp. art. 274 alin. 1 C.pr.civ.

Etichete:

Antecontract de vânzare-cumpărare, schimbarea intenţiei proprietarului terenului in privinţa vânzării; clauză de dezicere/clauză de arvună.

Prin sentinţa civilă nr. 909/23.01.2009 pronunţată de Judecătoria Iaşi au fost respinse excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive obligatorii şi acţiunea formulată de reclamantul M. C. în contradictoriu cu pârâţii P. V., P. Ş., P. A. şi P. A..
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a constatat că, prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub numărul 5051/245 din 19 martie 2008, reclamantul M. C. a chemat în judecată pârâţii P. Ş., P. V., P. A. şi P. A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 5000 mp teren agricol, situat în intravilanul satului Banu, comuna Dumeşti, judeţul Iaşi, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamantul a încheiat cu autorul pârâţilor P. T.G. şi cu pârâtul P. Ş. un înscris sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul P. Ş. împreună cu tatăl, respectiv autorul celorlalţi pârâţi, i-au vândut suprafaţa de 5000 mp situată în sat Banu, comuna Dumeşti, la punctul intitulat „Tarlaua Faţă Şosea” având ca vecini pe C. V. şi C. Gh. M.
În fine, se mai arată de reclamant că s-a achitat preţul vânzării de 150 RON şi intrat în posesia terenului.
Autorul pârâţilor a decedat, iar pârâţii au refuzat să se prezinte la Notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică, motiv pentru care s-a formulat prezenta acţiune.
În dovedire s-au ataşat înscrisuri şi aplicat dispoziţiile O.U.G. nr. 51/2008, privind taxa judiciară aferentă.
În completarea probatoriului s-a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială cu declaraţia martorului R. D. (fila 33 dosar), interogatoriul pârâţilor P. Ş. şi P. V. (filele 34, 35 dosar), expertiza topo cadastrală întocmită de ing. exp. I. G. probe încuviinţate şi administrate de instanţă.
Instanţa a reţinut că faţă de actele şi lucrările dosarului, prin prisma contestării acţiunii la interogator de către pârâţi, care au declarat la interogator şi în întâmpinare (fila 36 dosar), că terenul a fost lucrat de reclamant cu titlu de arendă, tatăl lor nu a perfectat nici o vânzare, iar mama lor P. M., fiind în viaţă la data încheierii înscrisului (8.XII.1995), era firesc să semneze la rubrica vânzători, întrucât era coproprietar, că părinţii lor în permanenţă au înţeles că terenul a fost dat în arendă.
Instanţa a apreciată că reclamantul nu a dobândit imobilul în litigiu prin cumpărarea lui de la autorul pârâţilor deşi s-a efectuat plata preţului însă predarea-primirea terenului la data încheierii antecontractului a fost cu titlu de arendă.
În prezent terenul nu mai este stăpânit de reclamant a declarat martorul R. D., iar cel care a semnat actul a fost numai P. Ş., nu a fost prezent P. T. G. la data când s-a întocmit înscrisul şi plătit preţul.
S-a mai aratat de pârâţi la fila 36, şi faptul că s-a înserat în respectivul antecontract şi o clauză de dezicere în favoarea vânzătorilor precizând totodată despăgubirea datorată de vânzători în caz de dezicere (răzgândire), respectiv „plata către cumpărător a sumei de 3 (trei) ori mai mult conform cursului valutar”, condiţii în care o dată acceptată în antecontract această clauză, consimţământul vânzătorilor poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
În considerarea acestei clauze de dezicere, moştenitorii după pârâtul P. T. G., pârâţii P. Ş. şi P. V. din prezenta cauză, au şi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare inclusiv pentru terenul în litigiu aferent titlului de proprietate nr. 50595 din 23.05.1995, emis pe numele lui P. T. G. către M. A., antecontract autentificat sub nr. 497/21.03.2008 de B.N.P. Iaşi (fila 58 dosar), act în baza căruia M. A. a şi formulat în condiţiile art. 49-56 Cod procedură civilă, cerere de intervenţie în nume propriu depusă la fila 55 dosar şi cum aceasta nu a fost susţinută, s-a respins admisibilitatea în principiu a cererii de intervenţie.
În virtutea indivizibilităţii raportului litigios, iar vânzarea-cumpărarea având ca obiect un bun imobil indivizibil, reprezentând un act de dispoziţie ce presupune acordul tuturor coindivizarilor şi motivat de acest aspect, s-a invocat din oficiu lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii în condiţiile în care acţiunea nu a fost formulată în contradictoriu şi cu P. M., soţia supravieţuitoare a lui P. T. G.
Ulterior invocării excepţiei, s-a depus la dosar fila 92 certificatul de deces în extras pentru uz oficial pentru P. M., decedată la 6 mai 2000, astfel că, în raport de acest aspect, s-a respins excepţia ca fiind rămasă fără obiect.
Concluzionând pe fond, instanţa a constatat clauza de dezicere înserată în contract, ce împiedică realizarea convenţiei şi în baza căreia promitentul-vânzător nici nu şi-a respectat obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane (A. M.), reclamantul nemaifiind nici în posesia terenului, cum a declarat martorul (la fila 33 dosar), nu poate cere predarea terenului, pentru că nu a dobândit proprietatea.
Înscrisul sub semnătură privată invocat nu consfinţeşte o vânzare validată în contextul dispoziţiilor art. 1073-1077 Cod civil şi ca atare instanţa a dispus respingerea acţiunii în sensul celor din dispozitivul prezentei sentinţe.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul M. C.
Reclamantul a arătat că au fost greşit apreciate probele administrate şi că stăpâneşte terenul de la momentul semnării actului. Recurentul a susţinut că vânzătorii se pot dezice doar în condiţiile în care achită către cumpărător de trei ori preţul stabilit iar nulitatea antecontractului încheiat cu intervenientul poate fi invocată şi pe cale de excepţie.
Recurentul arată că dacă vânzătorii au încheiat act de vânzare cu altă persoană nu înseamnă că s-au dezis de actul încheiat cu el atât timp cât nu s-a respectat obligaţia prevăzută pentru această situaţie.
A solicitat admiterea recursului şi a acţiunii.
Legal citaţi intimaţii P. V., P. Ş. au depus întâmpinare şi au solicitat respingerea recursului.
În susţinerea întâmpinării au fost depuse acte.
Analizând sentinţa atacată în raport de motivele invocate cât şi din oficiu, conform art. 3041 Cod procedură civilă, Tribunalul constată recursul neîntemeiat.
Astfel, prin convenţia încheiată la 8.12.1995 P. G. şi Ş. au înţeles să vândă lui M. Ş. suprafaţa de 0,5 ha teren agricol contra sumei de 1.500.000 lei (vechi).
S-a mai stipulat faptul că preţul a fost plătit iar în cazul în care vânzătorii nu vor respecta contractul, vor plăti cumpărătorului de trei ori preţul stabilit.
Din titlul de proprietate la dosar ( fila 7) rezultă că titularii dreptului de proprietate pentru terenul în litigiu sunt P. V. şi M..
Actul în cauză, nu face, prin urmare legătura cu titularii dreptului de proprietate menţionaţi în titlul de proprietate de la fila 7 dar trimite la titlul de proprietate de la fila 83 al cărui titular este P. G.
Din convenţie rezultă că pârâtul intimat P. Ş. a semnat şi în locul lui P. G. care a lipsit la încheierea actului, aspect confirmat şi de martorul semnatar al convenţiei R. D. (fila 33).
Prin urmare, convenţia a fost semnată de un neproprietar în calitate de vânzător.
Martorul R. D. (fila 33) a declarat că în prezent reclamantul recurent nu stăpâneşte terenul.
Nu sunt astfel îndeplinite condiţiile de perfectare a actului de vânzare-cumpărare atât timp cât proprietarii actuali terenului, P. V. şi Ş.. au primit spre vânzare terenul altei persoane, actul a fost semnat de altă persoană decât proprietarul, iar reclamantul nu mai este în posesia bunului. Mai mult, actul prevede şi o clauză de arvună şi nu de dezicere astfel cum a reţinut instanţa de fond. Clauza de dezicere dă dreptul uneia sau ambelor părţi contractante de a denunţa contractul în schimbul unei sume de bani (dezicere) achitată cocontractantului.
Clauza de arvună (art. 1297 – 1298 Cod civil) se referă la faptul că actul poate fi desfiinţat unilateral, preţul dezicerii constând în pierderea arvunei plătite sau restituirea dublului acesteia. (prin convenţia părţilor poate fi considerată tot o clauză de dezicere).
Este cazul speţei de faţă în care părţile au prevăzut că în cazul în care vânzătorul se răzgândeşte este obligat a înapoia cumpărătorului de trei ori preţul plătit. Schimbarea intenţiei proprietarilor terenului rezultă tocmai din antecontractul încheiat cu o altă persoană.
În legătură cu nulitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de actualii proprietari cu o terţă persoană, aspect la care se referă recurentul, se poate invoca pe cale de excepţie dar instanţa de fond nu a fost investită cu o astfel de cerere pentru a fi în măsură să se pronunţe.
Din ansamblul probatoriului administrat prima instanţă a reţinut corect că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru perfectarea actului iar recursul formulat este nefondat motiv pentru care a fost respins.
Conform art. 274 Cod procedură civilă afost obligat recurentul la plata cheltuielilor de judecată suportate de intimaţi.

Etichete:

Antecontract de vânzare cumpărare. Neîndeplinirea obligaţiei de către promitentul vânzător. Consecinţe.

Prin sentinta civila nr.3388/02.03.2009 instanta a admis cererea formulata de reclamantii B.M., B.D. si C.G. prin care au solicitat, în contradictoriu cu pârâta G.P., obligarea acesteia, prin hotarâre judecatoreasca, la plata sumei de 52.000,00 lei ca urmare a nerespectarii antecontractului de vânzare cumparare din urmatoarele considerente:

Prin încheierea antecontractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 2126/14.09.2007 pârâta, în calitate de promitenta vânzatoare, s-a obligat sa transmita proprietatea catre reclamanti a suprafetei de 1500,00 mp teren, situat în intravilanul satului Vulturi, comuna. Popricani, jud.Iasi aflat în parcela 219/6, tarlaua 171, categoria de folosinta pasune, pe care-l dobândise anterior prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza disp. Legii nr.18/1991, fiind emis pe numele ei Titlul de proprietate nr. 298042/20.07.2007 si a primit de la reclamanti, cu ocazia încheierii antecontractului, în avans, suma de 20.000,00 lei, din totalul de 45.000,00 lei, stabilit cu titlu de pret.

În cuprinsul aceluiasi înscris a fost inserata de parti clauza conform careia, în cazul în care nu se va semna contractul de vânzare cumparare în forma autentica pâna la data de 14.11.2007, din motive dependente si imputabile promitentei vânzatoare, aceasta sa achite promitentilor cumparatori dublul sumei acordate cu titlu de avans precum si daunele prevazute de legea civila, pentru ca la data de 31.10.2007, la solicitarea sa, pârâta sa mai primeasca de la B.M. o parte din pretul convenit, în suma de 12.000,00 lei, dupa cum reiese din chitanta sub semnatura privata aflata la dosar, dar si din depozitia martorei audiate în cauza, fara ca ulterior sa încheie contractul de vânzare cumparare asupra terenului în forma autentica.

În contextul situatie de fapt retinute anterior instanta, având în vedere atitudinea procesuala a pârâtei va face aplicarea disp. art.225 C.p.c., motivat de faptul ca aceasta nu s-a prezentat în vederea administrarii interogatoriului, desi a fost legal citata cu aceasta mentiune, apreciind aceasta împrejurare ca un început de dovada în folosul reclamantilor, ce se coroboreaza cu probatoriul administrat din care reiese, fara putinta de tagada, buna credinta a reclamantilor cumparatori si intentia ferma a acestora de a perfecta în forma autentica vânzarea cumpararea.

Astfel, instanta constata ca ei au achitat atât suma de 20.000,00 lei cu titlu de avans, cu ocazia încheierii antecontractului, dar si suma de 12.000,00 lei la data de 31.10.2007, anterior expirarii termenului convenit de comun acord în acest scop, pentru data de 14.11.2007 si au achizitionat si materiale de constructie la data de 08.10.2007, dupa cum reiese din factura fiscala nr. 401/08.10.2007 si a atestat martora A.A. prin declaratia sa, mizând pe faptul ca dupa perfectarea vânzarii vor începe construirea a doua locuinte pe terenul cumparat, însa pârâta nu a binevoit sa se prezinte la notar în vederea semnarii contractului autentic de vânzare cumparare, desi nu a facut dovada vreunui motiv întemeiat care sa justifice atitudinea sa, în conditiile în care din înscrisurile aflate la dosar reiese ca acesteia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului, conform Titlului de proprietate nr. 298042/20.07.2007, neexistând vreun impediment în ce priveste înstrainarea .

Din considerentele aratate si având în vedere disp. art.969 C.p.c., coroborate cu cele ale art. 1073 C.civ., ce statueaza ca o parte are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a unei obligatii de a face precum si art.1075 C.civ. potrivit caruia” orice obligatie de a face sau de a nu face se schimba în dezdaunari, în caz de neexecutare din partea debitorului” instanta, constatând culpa pârâtei, va admite cererea reclamantilor si o va obliga pe G.P. la restituirea sumei de 40.000,00 lei, reprezentând dublul avansului achitat precum si a sumei de 12.000,00 lei, reprezentând parte pret, ca urmare a nerespectarii de catre aceasta obligatiei de încheiere în forma autentica a contractului de vânzare cumparare a terenului, suma totala urmând a fi actualizata cu rata inflatiei de la data introducerii cererii pâna la plata efectiva .

Etichete:

Anularea certificatului de moştenitor. Anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător în calitate de moştenitor unic.

Tribunalul Alba
Dosar civil nr.1256/298/2009
Decizia nr. 299/2010

Prin sentinţa civilă nr. 878/2009 pronunţă de Judecătoria Sebeş în dosar nr. 1256/298/2009 s-a admis acţiunea formulată de reclamanţii M.P. şi M.I. împotriva pârâţilor M.T. şi I.Ş. şi în consecinţă :

A fost anulat certificatul de moştenitor nr. 45 /2008 emis de B.N.P. O. B. în Dosarul succesoral 56/2008 privind pe defuncţii M.T. având .decedat la data de 28.11.2004 , cu ultimul domiciliu în comuna S., jud. A. şi M.A. având . cu ultimul domiciliu în comuna S., jud. A.

A fost anulat antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâţii M.T. şi I.Ş., legalizat de BNP O. B. prin Încheierea de legalizare din 19 martie 2008, având ca obiect terenul extravilan situat administrativ pe raza localităţii S.- C., jud. A., înscris în Titlul de proprietate . din data de 11.06.1998, eliberat de Comisia Judeţeană A. pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor , identificat cu parcela nr. …. în suprafaţă de 5755 mp, situată la locul numit I.- arabil.

A fost respinsă cererea de intervenţie voluntară accesorie în interesul pârâtului I.Ş. formulată de intervenienţii U.N. D. şi U.I..

Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 2.218 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sebeş la data de 06.07.2009 reclamanţii M.P. şi M.I. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii M.T. şi I.Ş., pronunţarea unei sentinţe prin care să se constate nulitatea absolută a certificatului de moştenitor nr. 45 din data de 19.03.2008 (conform Încheierii de rectificare nr. 2681/10.07.2009) emis de pârâtul B.N.P. Ol.B. în Dosarul succesoral 56/2008 privind pe defuncţii M.T. ., decedat la data de 28.11.2004 , cu ultimul domiciliu în comuna S., jud. A. şi M.A. ., decedată la data de 12.02.2008, cu ultimul domiciliu în comuna S., jud. Alba şi cu masa succesorală constând în imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 9287/580/11.06.1998 eliberat de Comisia Judeţeană de Aplicare a Legii Fondului Funciar.

De asemenea s-a mai solicitat constatarea nulităţii antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţii M.T. şi I.Ş., legalizat de BNP Olimpiu Burz prin Încheierea de legalizare semnătură nr. 1658 din 19 martie 2008, având ca obiect terenul extravilan situat administrativ pe raza localităţii Ş.- C., jud. A., înscris în Titlul de proprietate nr. … din data de 11.06.1998, eliberat de Comisia Judeţeană A. pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor , identificat cu parcela nr. … în suprafaţă de 5755 mp, situată la locul numit I.- arabil, dobândit de către pârâtul M.T. în baza certificatului de măştenitor nr. 45/2008.

Instanţa a constatat că la cererea pârâtului M.T. pentru deschiderea procedurii succesorale înregistrată la B.N.P. Olimpiu Burz la data de 19.03.2008, notarul respectiv a format Dosarul succesoral nr. … şi a emis în aceeaşi zi Încheiere şi Certificatul de moştenitor nr. 45 din data de 19.03.2008 privind pe defuncţii M.T. ., decedat la data de 28.11.2004 , cu ultimul domiciliu în comuna Ş., jud. A. şi M.A. …, decedată la data de 12.02.2008, cu ultimul domiciliu în comuna Ş., jud. A., constatând că masa succesorală a defuncţilor se compune din imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 9287/580/11.06.1998 eliberat de Comisia Judeţeană de Aplicare a Legii Fondului Funciar, şi constatând totodată că unic moştenitor al defuncţilor este pârâtul M.T. în calitate de fiu cu cotă de 1/1 părţi.

La emiterea Certificatului de moştenitor nr. 45 din data de 19.03.2008, notarul s-a bazat exclusiv pe declaraţia pârâtului M.T. că este singurul moştenitor al defuncţilor precum şi pe declaraţiile martorilor B. M. şi N. M. care au atestat faptul că pârâtul M.T. a rămas moştenitor. De asemenea instanţa constată că tot în aceeaşi zi de 19.03.2008 s-a încheiat şi antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâţii M.T. şi I.Ş., legalizat de BNP Olimpiu Burz prin Încheierea de legalizare semnătură nr. 1658 din 19 martie 2008, având ca obiect terenul extravilan situat administrativ pe raza localităţii Ş.- C., jud. Alba, înscris în Titlul de proprietate nr. 9287/580 din data de 11.06.1998, eliberat de Comisia Judeţeană Alba pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor , identificat cu parcela nr. 3025/10 din tarlaua 369 în suprafaţă de 5755 mp, situată la locul numit Iaz- arabil, dobândit de către pârâtul M.T. în baza certificatului de moştenitor nr. 45/2008.

Ulterior la data de 01.08.2008 pârâtul M.T. s-a prezentat împreună cu reclamanţii în faţa aceluiaşi notar şi au cerut deschiderea succesiunii pentru aceiaşi defuncţi, declarând toţi că succesiunea nu a mai fost deschisă anterior, formându-se astfel Dosarul succesoral nr. 138/2008 finalizat cu emiterea Încheierii şi a Certificatului de moştenitor nr. 121/2008 în care sunt declaraţi moştenitori toţi cei trei fraţi (reclamanţii şi pârâtul M.T.) în calitate de fii ai defuncţilor cu cotă de 1/3 părţi fiecare. În ceea ce priveşte masa succesorală a mai fost inclus pe lângă imobilele menţionate în Certificatul de moştenitor nr. 45/2008 şi imobilul situat în C., nr. 189, jud. Alba înscris în CF ….în suprafaţă de 892 mp.

Instanţa a constatat că la emiterea Certificatului de moştenitor nr. 45 din data de 19.03.2008 notarul a încălcat dispoziţiile art. 75 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale necitând toţi moştenitorii legali ce aveau dreptul la moştenirea defuncţilor, în speţă pe reclamanţi. Cum ulterior acelaşi notar a emis Certificatul de moştenitor nr. 121/2008 în care sunt declaraţi moştenitori toţi cei trei fraţi (reclamanţii şi pârâtul M.T.) în calitate de fii ai defuncţilor cu cotă de 1/3 părţi fiecare, fără să se dispună nici o măsură cu privire la Certificatul de moştenitor nr. 45 din data de 19.03.2008, instanţa constatând că prin emiterea certificatului de moştenitor contestat s-au vătămat drepturile reclamanţilor care au fost excluşi de la succesiune, a procedat la anularea acestui certificat în baza art. 88 din Legea nr. 36/1995 modificată şi completată. Instanţa nu poate constata nulitatea absolută a certificatului de moştenitor atacat astfel cum au cerut reclamanţii întrucât nulitatea absolută e o măsură de ineficacitate a actului juridic încheiat cu nerespectarea prevederilor legale atunci când se vatămă interese publice, or în speţă fiind vătămate interesele private ale reclamanţilor, măsura de ineficacitate a actului emis cu nerespectarea prevederilor legale este anularea actului, măsură prevăzută expres de art. 88 din Legea nr. 36/1995.

În ceea ce priveşte constatarea nulităţii antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţii M.T. şi I.Ş., legalizat de BNP O. B. prin Încheierea de legalizare semnătură nr. 1658 din 19 martie 2008, având ca obiect terenul extravilan situat administrativ pe raza localităţii Ş.- C., jud. Alba, înscris în Titlul de proprietate nr. 9287/580 din data de 11.06.1998, eliberat de Comisia Judeţeană Alba pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor , identificat cu parcela nr. 3025/10 din tarlaua 369 în suprafaţă de 5755 mp, situată la locul numit I.- arabil, imobil ce se menţionează în antecontractul respectiv că a fost dobândit cu titlu de moştenire în baza Certificatului de moştenitor nr. 45/2008 de la M.T. şi M.A., instanţa a constatat că acest act s-a bazat pe o cauză nelicită şi imorală sub aspectul scopului mediat al actului respectiv, obiectivul urmărit la încheierea actului de către pârâtul M.T. ca promitent vânzător fiind fraudarea drepturilor reclamanţilor ce aveau şi ei dreptul la moştenire şi implicit de proprietate a bunului respectiv. Instanţa a constatat că apărarea pârâtului I.Ş. în sensul că pârâtul M.T. avea dreptul să-şi înstrăineze cota sa ideală de proprietate din bunul respectiv nu are relevanţă în speţă întrucât pârâtul promitent vânzător nu şi-a înstrăinat cota sa ideală din bun ci a înstrăinat bunul în întregul său.

Mai mult la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare pârâtul vânzător nici nu se pretindea şi nu era coproprietar ci se pretindea proprietar exclusiv al bunului. În ceea ce priveşte buna credinţă a pârâtului I.Ş. invocată prin întâmpinare, în sensul că vânzătorul era posesorul unui titlu valabil, instanţa a constatat că aceasta este fără relevanţă în cauză din moment ce ceilalţi moştenitori, în speţă reclamanţii, nu şi-au dat consimţământul la vânzare şi nu au ratificat această vânzare iar înstrăinarea bunului nu poate să le afecteze nici lor drepturile deoarece şi ei au fost de bună credinţă. Totodată instanţa a constatat că în practica judecătorească s-a decis că dacă la încheierea actului, cumpărătorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vânzătorului, actul este anulabil (Tribunal Suprem, Secţia civilă, Decizia 2257/1955 ). În ceea ce priveşte susţinerea pârâtului I.Ş. că reclamanţii nu pot cere anularea promisiunii de vânzare cumpărare ci doar partajul succesoral în calitatea lor prezumtivă de coindivizari succesorali (urmând ca vânzarea să nu fie nulă ci supusă numai condiţiei rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă, cu prilejul partajului, în lotul altui coproprietar ci în acela al coproprietarului vânzător), instanţa a constatat că acest lucru ar fi fost posibil dacă cumpărătorul cunoştea la data vânzării că vânzătorul este doar coproprietar iar nu cum s-a întâmplat în speţă când cumpărătorul I.Ş. a crezut că vânzătorul este proprietar exclusiv, după cum a arătat în întâmpinare, fiind deci în eroare asupra calităţii de proprietar al vânzătorului promitent (C.S.J. , Secţia Civilă, Decizia 1336/1992, în Dreptul nr. 2/1993, p. 71).

Din modul în care s-au întocmit actele succesorale în Dosarul succesoral nr. 56/2008 când în ziua înregistrării cererii de deschidere a succesiunii -19.03.2008- s-a şi emis certificatul de moştenitor cu necitarea tuturor moştenitorilor legali ce aveau chemare la moştenire iar în aceeaşi zi s-a încheiat şi antecontractul de vânzare cumpărare întemeiat pe certificatul de moştenitor emis nelegal, instanţa constată că acest act s-a bazat pe o cauză nelicită şi imorală sub aspectul scopului mediat al actului respectiv, obiectivul urmărit la încheierea actului de către pârâtul M.T. ca promitent vânzător fiind fraudarea drepturilor reclamanţilor ce aveau şi ei dreptul la moştenire şi implicit de proprietate a bunului respectiv, astfel că va dispune anularea actului respectiv în temeiul art. 966 din Codul civil. Potrivit art. 966 din Codul civil :„obligaţia fără cauza sau fondată pe o cauza falsa, sau nelicită, nu poate avea nici un efect..”

Admiţând acţiunea reclamanţilor, instanţa a respins cererea de intervenţie voluntară accesorie în interesul pârâtului I.Ş. formulată de intervenienţii Ursa Nicolae Daniel şi Ursa Ioana

În temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în sumă de 2.000 lei cu titlu de onorariu de avocat conform chitanţei depuse la dosar şi 218 lei cu titlu de taxe de timbru.

Impotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul I.Ş. criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

In expunerea motivelor de recurs se susţine că hotărârea este nefondată sub aspectul fundamentului juridic pe care îşi întemeiază cererea reclamanţii, care solicită constatarea nulităţii absolute a Certificatul de moştenitor nr. 45/19.03.2008 -acţiune juridică de drept comun ce nu poate fi utilizată, în condiţiile în care aceştia au la dispoziţie conform prev. art. 88 din Lg. 35/1996 o cale specială prevăzută de legiuitor, respectiv cea a acţiunii în anulare.

Instanţa de fond în mod corect a opinat că nu poate constata nulitatea absolută a actului juridic atacat, deoarece nulitatea absolută sancţionează nerespectarea , la încheierea actului juridic civil a unor norme juridice care ocrotesc un interes general, spre deosebire de actul juridic în speţă, care a fost întocmit în baza prevederilor art.68-88 din Legea 36/1995, norme care ocrotesc interesele speciale ale persoanelor cu vocaţie la moştenirea unui antecesor.

Potrivit art. 88 din Legea 36/1995: Cei care se consideră vătămaţi în drepturile lor prin emiterea certificatului de moştenitor pot cere instanţei judecătoreşti anularea acestuia şi stabilirea drepturilor lor, conform legii.

Până la anularea sa prin hotărâre judecătorească, certificatul de moştenitor face dovada deplină în privinţa calităţii de moştenitor şi a cotei sau bunurilor care se cuvin fiecărui moştenitor în parte.

In cazul anulării certificatului de moştenitor, notarul public va elibera un nou certificat, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile. In acest scop, instanţelor judecătoreşti le revine obligaţia de a trimite la biroul notarului public competent în soluţionarea cauzei copie de pe hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, împreună cu dosarul notarial, dacă a fost cerut în timpul judecăţii.

In consecinţă, instanţa de fond a admis o cerere , pe care motivează corect că este inadmisibil ,din punct de vedere juridic , a admis-o şi a procedat la anularea certificatului de moştenitor, fără a proceda la stabilirea drepturilor , pretins încălcate ale celor vătămaţi de emiterea Certificatului de moştenitor nr. 45/19.03.2008, aşa cum obligă în mod expres legea. Simpla existenţă juridică a Certificatului de moştenitor nr. 121/2008 nu suplineşte controlul judecătoresc neexercitat asupra procedurii succesorale atacate şi în consecinţă instanţa nu poate să ignore etapele exprese ale art. 88, care prevede că, instanţa anulând certificatul de moştenitor este obligată să se pronunţe asupra drepturilor succesorale ale moştenitorilor vătămaţi şi, în urma stabilirii drepturilor lor legale de către instanţa de judecată, notarul public , care nu a respectat prevederile legale, este obligat să emită un nou certificat de moştenitor pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile.

In mod paradoxal, instanţa a aplicat formal sancţiunea juridică specială- anularea actului- cu privire la care nu a fost învestită prin cererea reclamanţilor, dar a statuat efectul sancţiunii juridice generale- nulitatea absolută şi asupra actelor încheiate cu bună-credinţă de terţi cu privire la drepturile cuprinse în actul juridic anulabil.

Nu se poate constata nulitatea absolută a contractului provizoriu de vânzare-cumpărare a unui bun indiviz încheiat în calitate de promitent-vânzător de către un singur coindivizar, fără acordul celorlalţi.

Certificatul de moştenitor constituie un mijloc de dovadă a calităţii de moştenitor, a cotei ce revine fiecărui moştenitor şi a compunerii masei succesorale. Certificatul de moştenitor nr. 45/19.03.2008( aşa cum a fost rectificat prin încheierea de rectificare nr. 2681/10.07.2009) este pentru recurent un „ res inter alios acta”. Până la realizarea partajului succesoral toţi cei 3 comoştenitori au calitatea de coindivizari asupra întregii mase succesorale, iar atât timp cât în urma partajului imobilele care fac obiectul Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1658/19.03.2008 pot cădea în lotul lui M.T., obligaţia acestuia poate fi îndeplinită.

In concluzie, instanţa nu a avut nici un temei juridic să constate nulitatea absolută a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare dintre M.T. şi I.Ş., în condiţiile în care nu s-au stabilit bunurile succesorale care intră în lotul său şi dacă, poate sau nu poate să-şi îndeplinească obligaţia asumată.

Verificând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate prin prisma motivelor invocate dar şi din oficiu potrivit art. 304 ind.1 Cod pr.civilă, tribunalul constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

In ceea ce priveşte primul motiv de recurs invocat Tribunalul constată că instanţa de fond a soluţionat cauza respectând normele de drept substanţial aplicabile în materia nulităţilor şi a succesiunilor chiar dacă prin sentinţa pronunţată a reţinut că măsura de ineficacitate a actului emis cu nerespectarea prevederilor legale este anularea actului măsură prevăzută expres de art. 88 din Legea 36/1995 şi nu nulitatea absolută.

Mai mult ca urmare a nerespectării unor prevederi legale indiferent că prin norme se urmăreşte ocrotirea unui interes general sau special al persoanelor cu vocaţie la moştenire efectele sancţiunii juridice aplicabile sunt aceleaşi, respectiv lipsirea actului de eficienţă juridică.

In ceea ce priveşte critica potrivit căreia instanţa de fond a anulat un certificat de moştenitor fără a proceda la stabilirea dreptului pretins încălcate ale celor vătămaţi prin emiterea certificatului de moştenitor nr. 45/19.03.2008, tribunalul o apreciază ca neîntemeiată.

Faptul că ulterior notarul a emis certificatul de moştenitor nr. 121/8.08.2008 prin care au fost declaraţi moştenitori toţi cei trei fraţi în calitate de fii în cotă de 1/3 părţi fiecare, stabilind astfel drepturile succesorale ale moştenitorilor vătămaţi dă eficienţă juridică actului nemaifiind necesară emiterea unui nou certificat de moştenitor pe baza acestei hotărâri definitive şi irevocabile.

In ceea ce priveşte anularea contractului de vânzare cumpărare, ca o consecinţă a anulării certificatului de moştenitor se impune şi anularea acestuia încheiat la data de 19.03.2008 conform principiului conform căruia actul secundar urmează soarta juridică a actului principal.

Mai mult, la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare pârâtul vânzător se pretindea proprietar exclusiv al bunului, în această calitate înstrăinând bunul şi nu în calitatea sa de coproprietar alături de reclamanţi.

Insă în cazul proprietăţii pe cote părţi, pentru ca înstrăinarea să producă efecte depline este necesar acordul tuturor coproprietarilor , deoarece fiecare dintre ei având un drept limitat asupra bunului exprimat printr-o cotă parte care nu este determinată în materialitatea sa ci doar ideal nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său.

In speţă reclamanţii nu şi-au dat consimţământul la vânzare şi nu au ratificat această vânzare (decizia civilă 3303/1997, decizia civilă nr. 1336/1992, 1856/1997) astfel că înstrăinarea bunului nu poate să le afecteze în niciun fel drepturile lor.

Instanţa constată că acest act s-a bazat pe o cauză nelicită şi imorală sub aspectul scopului imediat al actului, respectiv obiectivul urmărit la încheierea actului de către pârâtul M.T. ca promitent vânzător, fiind fraudarea drepturilor reclamanţilor ce aveau şi ei dreptul la moştenire şi deci de proprietate asupra bunului.

Faţă de aceste considerente Tribunalul în baza art. 312 Cod pr.civilă va respinge recursul ca nefondat.

In baza art. 274 Cod pr.civilă va obliga recurentul să plătească intimaţilor M.P. şi M.I. suma de 2000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

Etichete: , , ,

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro