404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Accesiunea imobiliară artificială în Noul Cod civil


Autor Orbu Andreea

Accesiunea imobiliară artificială este reglementată în noul cod civil în cartea a III-A” Despre bunuri” ,titlul II „Proprietatea privată”,capitolul II „Accesiunea” , secțiunea a 3-a ,art.577- 597.

1.Regula și excepțiile instituite prin art. 577 noul Cod civil.

Potrivit acestui text „(1)Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul cu materialele sale sau cu materialele altuia ,dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrarii, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.

Legiuitorul foloseste termenul generic de ,,lucrări” pentru a se referi la construcții, plantații și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil[1], între acestea neexistand o diferență de regim juridic în ce priveste dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune. Lucrările efectuate asupra imobilului de către o persoană, proprietar sau nu al imobilului, sunt clasificate după alte criterii, cum ar fi caracterui durabil al acestora sau caracterui autonom, independent, de sine statator al lucrării, în raport cu imobilul pe care sunt realizate.

Prin proprietarul imobilului, în reglementarea accesiunii în cuprinsul acestei secțiuni, întelegem proprietarul terenului asupra căruia aceste lucrări sunt efectuate.

Trebuie remarcată diferența dintre reglementarea anterioară -art.492 C.civ din 1864 care viza ca bun principal numai un imobil teren (proprietarul”pământului”) și textul actual,care generalizează soluția cu privire la întreaga categorie a bunurilor imobile(nu numai terenuri ).

Alineatul (2) al art. 577 exprimă soluţia dobândirii dreptului de proprietate de către proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu care este efectuată lucrarea ca efect al încorporării acestora, pe măsura realizării lucrării. La fel ca sub imperiul aplicării art. 493 C.civ. din 1864, nu este necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate în ipoteza analizată ca proprietarul bunului principal să îşi manifeste voința în sensul că înţelege să opereze accesiunea pentru a dobândi dreptul de proprii- asupra lucrării – finalizate sau nu.

Menţionăm că, spre deosebire de alipire – care presupune alăturarea a două bunuri între care există raport de accesorialitate – încorporarea implică stabilirea între bunul accesoriu şi cel principal a unei legături materiale mai puternice decât cea care produce alipirea, nemaifiind posibilă separarea bunurilor fără ca acestea să fie afectate.

2. Categoriile de lucrări.

Conform art. 578 (1) Lucrările pot fi autonome sau adaugate,cu caracter durabil sau provizoriu.

(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări de sine stătător realizate asupra unui imobil.

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deterloi|

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui cal realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.”

Conform alin. (1) al art. 578 NCC, lucrările – astfel cum sunt definite la art. 577 alin. (1) NCC – pot fi:

a) autonome sau adăugate, criteriul de clasificare ţinând de relaţia materială cu bunul principal; sunt plasate în categoria lucrărilor autonome construcţiile, plantațiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate „asupra unui imobil”; Iucrări adăugate adăugate sunt cele necesare, utile şi voluptuare, astfel cum sunt caracterizate în alin. (3) lit. a)-c);

b) cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu, legiuitorul utilizând în acest caz un criteriu care vizează destinaţia şi durata în timp a lucrării.

De remarcat că din corelarea art. 566 alin. (4), (5) şi (8) cu art. 578 alin. (3) NCC pare că legiuitorul a instituit două categorii de termeni diferiţi: cheltuieli necesare, și voluptuare, pe de-o parte, respectiv lucrări necesare, utile şi voluptuare, pe de altă parte. În realitate, ipotezele se suprapun şi ar fi fost util să se fi folosit de către legiuitor o terminologie unitară. În fond, lucrările necesare, utile sau voluptuare sunt rezultatul realizării unor cheltuieli (ca expresii ale unor valori economice) corespunzător necesare, utile sau voluptuare.

Codul nu defineşte şi lucrările provizorii, fiind necesară în determinarea sferei cuprindere a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (republicată în M.Of. din 13 octombrie 2004, cu modificările şi completările ulterioare) referitoare la construcţiile cu caracter provizoriu.

3. Prezumţiile prevăzute în favoarea proprietarului imobilului.

Asemănător art. 492 din Codul civil actual, art. 579 din noul Cod civil reglementează în favoarea proprietarului imobilului două prezumptii relative.

Prima se referă la realizarea lucrării, iar a doua, la proprietatea asupra lucrării. Astfel, „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”

Articolul 579 alin. (1) NCC redă prezumţia legală relativă regăsită anterior în art. 492 C.civ. din 1864, cu toate cele trei componente ale sale: lucrarea a fost făcută de proprietarul imobilului principal; lucrarea a fost realizată cu cheltuiala proprietarului; proprietarul imobilului principal este şi proprietarul lucrării.

Alineatul (2) identifică două ipoteze în care se poate realiza proba contrară prezumţiei instituite prin alin. (1):

a) titularul unui drept de superficie poate dovedi că este proprietarul construcţiei;

b) proprietarul lucrării îşi poate dovedi această calitate numai dacă proprietarul imobilului principal nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării.

4.Realizarea lucrării cu materialele altuia.

În cazul realizării lucrării cu materialele altuia,regimul juridic al accesiunii imobiliare artificiale nu diferă faţă de vechea reglementare.Se remarcă aceeași generalizare care a fost generată de înlocuirea referirii la proprietarului pământului din C.civ anterior cu cea la proprietarul imobilului din textul actual .

Art. 580 din noul Cod civil stabileşte regimul juridic al unei lucrări realizate de proprietarul imobilului cu materialele altuia. Potrivit acestei dispoziţii „(1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate. „

5. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă asupra imobilului altuia

Legiuitorul reglementează distinct situaţia lucrărilor cu caracter durabil (paragrafele 3 şi 4 din secţiunea a 2-a, capitolul II din noul Cod civil), de cea a lucrărilor cu caracter provizoriu (art. 588 din noul Cod civil) şi prevede un regim juridic diferenţiat, în funcţie de două criterii majore: caracterul autonom sau adăugat al lucrării şi buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării.

Dispoziţiile art. 581 alin. (I) din noul Cod civil se referă la lucrările autonome cu caracter durabil pe care o altă persoană decât proprietarul imobilului (al terenului) le efectuează asupra imobilului. Astfel, „ în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul: a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. „

În completarea soluţiilor reglementate anterior de art. 494 alin. (3) C.civ din 1864 pentru determinarea conduitei posibile a proprietarului imobilului principal în relaţie cu terţul de bună-credinţă autor al lucrării, a fost exprimată şi cea regăsită la lit. b) – obligarea (de către instanţă) a autorului lucrării să cumpere imobilul principal la valoarea sa de circulaţie dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Este vorba despre o ficţiune în determinarea valorii preţului care presupune identificarea unei valori actuale de circulaţie a imobilului (la momentul pronunţării hotărârii judecătorești cum precizează art. 595 NCC), iar nu a unei valori anterioare realizării lucrării.

Realizând o corelare necesară cu alin. (3) al art. 584 NCC, rezultă că, în ipoteza analizată,opţiunea pentru ca proprietarul imobilului să ceară instanţei obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul nu este condiţionată de existenţa unui anumit raport între valoarea imobilului (fără lucrare) şi cea a lucrării.

Raportându-ne la această soluţie – exprimată de art. 581 lit. b) NCC – este necesară corelarea cu art. 592 alin. (1) NCC, în care mecanismul realizării transferului dreptului de proprietate este precizat.

Deşi autorul lucrării devine proprietar asupra imobilului fără acordul său, pe baza unei hotărâri judecătoreşti, în realitate, în acest mod, buna sa credinţă se legitimează, prin aceea că abia acum devine proprietarul veritabil al imobilului. Fiind de bună-credinţă în momentul realizării lucrării, fără să cunoască în vreun fel viciile titlului său de proprietar asupra imobilului, autorul lucrării nu are cum să refuze intrarea în legalitate, adică dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului. Imposibilitatea refuzului se explică şi prin aceea este subiectul pasiv al dreptului potestativ al proprietarului imobilului şi este ţinut de o obligaţie de supunere, de a suporta exerciţiul acestui drept. De aceea, părţile nu îşi pot disputa decât preţul la care imobilul va fi cumpărat de către autorul lucrării şi care nu poate fi decât valoarea de circulaţie a imobilului la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Suplinirea, prin hotărârea judecătorească, a lipsei consimţământului la înstrăinare a autorului lucrării are loc în temeiul legii, deoarece obligaţia de vânzare nu izvorăşte dintr-o convenţie anterioară a părţilor sub forma unui antecontract de vânzare-cumpărare.

Art. 589 din noul Cod civil precizează că „Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cote-părţi, este condiţională, potrivit reglementărilor din această secţiune, de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz. al hotărârii judecătoreşti”‘.

Dispoziţiile acestui articol indică nu numai înscrisurile în baza cărora se poate intabula în cartea funciară dreptul de proprietate asupra lucrării atunci când autorul lucrării este o altă persoană decât proprietarul imobilului, ci şi modalităţile în care se produce exercitarea dreptului potestativ al acestuia din urmă (încheierea unei convenţii sau recurgerea la instanţa de judecată).

Potrivit reglementării actuale, exercitarea dreptului de accesiune poate să îmbrace mai multe forme, cum ar fi introducerea unei acţiuni în evacuare, o notificare prin intermediul executorului judecătoresc sau o acţiune în revendicare.

6.Repere în aprecierea bunei-credinţe a autorului lucrării.

Conform art. 586 din noul Cod civil, „(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă, se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut, pe nicio altă cale, viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia. „

Buna-credinţă a autorului lucrării rezultă din convingerea fermă, dar eronată, a acestuia, în momentul realizării lucrării, că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Convingerea sa poate rezulta din faptul că dreptul său de proprietate asupra terenului este intabulat în cartea funciară, în toate cazurile în care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului într-o modalitate care reclamă în mod necesar întabularea

7. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă asupra imobilului altuia.

În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă, art. 582 din noul Cod civil dispune: „(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cuplata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau ;Să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea- acesteia; sau Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. „

Situaţia persoanei care a realizat, cu rea-credinţă, o lucrare asupra imobilului altuia este reglementată expres iar soluţiile sunt parţial diferite faţă de cele din trecut (când rezultau din interpretarea per a contrario a art. 494 C.civ. din 1864).

Precizăm că, deşi nu se menţionează expres, în cazul exprimării opţiunii pentru desfiinţarea lucrării, proprietarul imobilului are dreptul la repunerea imobilului în situaţia anterioară şi la obligarea autorului lucrării la plata de daune interese [elemente expres reglementate în art. 584 alin. (2) lit. b) NCC, în materia lucrărilor adăugate utile realizate cu rea-credinţă].

Singura ipoteză comună este cea de la lit. b), celelalte două – lit. a) şi c) – fiind inedite. Se remarcă posibilitatea proprietarului imobilului principal de a solicita şi în acest caz instanţei ca autorul lucrării să cumpere imobilul .

Trimiterea la „dispoziţiile legale în materie” din alin. (2) vizează regimul de autorizare a operaţiunii de desfiinţare a lucrării (a se vedea şi art. 588 NCC).

8.Obligaţia de plată a despăgubirii.

Despăgubirea va fi datorată doar de către proprietarul imobilului care exercită dreptul potestativ de, accesiune şi devine proprietar tabular asupra lucrării.

În cazul în care înainte de a-şi exercita dreptul său de opţiune şi de a se întabula ca proprietar asupra lucrării proprietarul imobilului înstrăinează dreptul de proprietate asupra imobilului unei alte persoane decât autorului lucrării, dreptul de opţiune se transmite noului proprietar al imobilului. Acestuia îi profită faptul material al accesiunii, dreptul potestativ care ia naştere din acest fapt: şi, ca urmare, îi va reveni şi obligaţia de plată a despăgubirii.

Despăgubirea se va stabili prin hotărâre judecătorească în sarcina proprie­tarului imobilului, simultan cu recunoaşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea sa. Având în vedere efectul relativităţii hotărârii judecătoreşti, despă­gubirea nu poate fi datorată decât de cel căruia i se recunoaşte prin hotărâre calitatea de proprietar asupra lucrării. Până la plata despăgubirii, autorul lucrării de bună-credinţă beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra imobilului.

În aceste condiţii, obligaţia de plată a despăgubirii ce îi revine proprietarului imobilului constatată prin hotărâre judecătorească este o obligaţie civilă propriu-zisă care nu mai poate avea caracterul unei obligaţii propter rem, având în vedere că, pentru a se transmite, ea trebuie mai întâi să existe, or nu putem vorbi despre existenţa sa decât în momentul exercitării opţiunii, prin cererea adresată instanţei judecătoreşti de către acela care este proprietar actual al imobilului.

Ceea ce se transmite prin înstrăinarea imobilului înainte de exercitarea opţiunii în privinţa proprietăţii asupra lucrării, nu este obligaţia propter rem de plată a despăgubirii, ci doar dreptul potestativ de accesiune.

Mai mult, autorul lucrării nu are niciun interes să se îndrepte împotriva noului proprietar deoarece dacă obligaţia de plată stabilită prin hotărâre judecătorească în favoarea proprietarului anterior nu este executată, autorul lucrării va da curs dreptului său de ipotecă legală. Apoi, noul proprietar va putea invoca în apărarea sa inopozabilitatea hotărârii judecătoreşti prin care s-a stabilit obligaţia de plată a despăgubirii.

Numai în situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte direct, prin încorporare şi nu este condiţionat de înscrierea sa în cartea funciară, vânzarea imobilului transferă şi obligaţia de plată a despăgubirii în patrimoniul noului proprietar. În aceste cazuri, obligaţia de plată a despăgubirii se transmite propter rem.

Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie sunt prevăzute în art. 591 din noul Cod civil, conform căruia,, (1) Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul. (2) Autorul lucrării de bună-credinţă are, în condiţiile art. 2382, un drept de ipotecă legală asupra imobilului până la plata indemnizaţiei.”

Am arătat că în situaţiile în care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrării realizate de o altă persoană asupra imobilului său, acesta din urmă trebuie despăgubit, în condiţiile distinct prevăzute de lege, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării. Prin excepţie de la regulă, proprietarul imobilului nu datorează indemnizaţie în cazul lucrărilor adăugate voluptuare, soluţie prevăzută de art. 585 alin. (1) Iit. a) din noul Cod civil.

Odată cu naşterea, în favoarea proprietarului imobilului, a dreptului de proprietate asupra lucrării se naşte şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra indemnizaţiei, indiferent că acest moment are loc odată cu încorporarea materialelor în imobil, aşa cum se întâmplă în cazul lucrărilor adăugate necesare [art. 583 alin. (1) din noul Cod civil] şi în cazul celor utile efectuate cu bună-credinţă sau prin exercitarea dreptului potestativ de accesiune, în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil sau al celor adăugate dacă au fost realizate cu rea-credinţă.

În situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte în urma acţiunii în instanţă, ca urmare a exercitării dreptului potestativ de accesiune, prin hotărârea judecătorească se stabileşte concomitent şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra despăgubirii.

Până la momentul exercitării opţiunii de către proprietarul imobilului, autorul lucrării este titularul unui drept de creanţă sub condiţie suspensivă asupra indem­nizaţiei şi al unui drept de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării.Condiţia este reprezentată de evenimentul incert care constă în modul de exercitare a dreptului potestativ de către proprietarul imobilului.

La data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti care constată cele două drepturi, se consideră împlinită atât condiţia rezolutorie privind proprietatea autorului lucrării asupra acesteia, cât şi condiţia suspensivă privind dreptul său la indemnizaţie[2].

Atât dreptul de proprietate asupra lucrării, cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii nu se justifică decât în prezenţa faptului material al accesiunii. Dacă autorul lucrării înţelege să desfiinţeze lucrarea şi să ridice materialele de pe teren, dreptul de accesiune şi cele două drepturi derivate din exerciţiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra lucrării şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii, se sting întrucât devin lipsite de obiect.

Temeiul naşterii dreptului de creanţă îl constituie îmbogăţirea tară justă cauză, atât în cazul autorului de bună-credinţă, cât şi a celui de rea-credinţă. Faptul că legiuitorul a prevăzut despăgubirea parţială a celui care a dat dovadă de rea-credinţă la realizarea unei lucrări asupra imobilului altuia nu este de natură să submineze forţa principiului, deoarece este echitabilă, în egală măsură, şi sancţionarea conduitei autorului lucrării.

Observăm că prin prevederile art. 591 din noul Cod civil se instituie o excepţie de la regula prevăzută în art. 2523 din noul Cod civil, conform căruia „Prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”.

Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării se naşte la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, prescripţia nu începe să curgă împotriva sa cât timp proprietarul imobilului îl lasă să deţină imobilul. Faptul că proprietarul imobilului îi permite să deţină imobilul nu poate constitui un motiv de sancţionare a pasivităţii sale în realizarea dreptului de creanţă.

Dreptul material la acţiune al autorului lucrării este suspendat în toată această perioadă. Această dispoziţie reprezintă un caz de suspendare a prescripţiei extînctive, distinct de cele prevăzute expres în art. 2532 din noul Cod civil şi care se încadrează la punctul 10 al acestui articol, „în alte cazuri prevăzute de lege”.

Până ia plata indemnizaţiei, autorul lucrării are, potrivit art. 591 alin. 2 din noul Cod civil, un drept de ipotecă legală asupra imobilului. Legiuitorul instituie acest drept doar în favoarea autorului lucrării de bună-credinţă, nu şi a celui de rea-credinţă.

Art. 590 din noul Cod civil prevede dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor, astfel:” (l)Până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţii la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele. (2) Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese”.

Dispoziţiile art. 590 din noul Cod civil sunt aplicabile doar în situaţia în care proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării efectuate de o altă persoană pe imobilul său prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, iar nu în mod direct, prin faptul încorporării.

În alin. (1) se stabileşte, alternativ, termenul limită până la care autorul lucrării îşi poate ridica materialele. Numai dacă autorul lucrării este de rea credință proprietarul poate solicita instanţei obligarea acestuia la plata de daune-interese. Valoarea daunelor-interese în acest caz ar putea să fie determinată prin raportare la soluţia din art. 582 alin. (1) lit. a) şi art. 584 alin. (2) lit. a) NCC: dat fiind faptul că proprietarul – dacă ar opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei – ar fi fost obligat să plătească numai jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei (sau, după caz, a sporului de valoare adus imobilului),urmare a ridicării materialelor el poate solicita jumătate din aceeaşi valoare.

Detentorul precar este asimilat, prin prevederile art. 597 din noul Cod civil, autorului lucrării de rea-credinţă. Tratamentul său juridic se explică prin aceea că detentorul precar nu este titularul unui drept real, ci fie al unui drept personal asupra imobilului, fie are calitatea unui simplu tolerat, deţinând imobilul cu îngăduinţa proprietarului.

Precaritatea nu îi poate conferi detentorului mai multe drepturi decât cele ale unui posesor de rea-credinţă. În acest caz, dacă detentorul realizează o lucrare asupra unui imobil pe care îl deţine cu titlu precar, vor fi aplicabile dispoziţiile art. 582 din noul Cod civil referitoare la autorul de rea-credinţă.

9.Situaţia lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia.

Regimul juridic diferit aplicabil în cazul lucrărilor adăugate faţă de cele autonome este justificat de natura acestora.

Lucrările adăugate necesare sunt efectuate în scopul de a păstra imobilul în starea în care se află, de a evita deteriorarea sau pieirea sa. După cum rezultă şi din denumirea lor, efectuarea lor se impune cu necesitate. Potrivit art. 583 din noul Cod civil, în cazul lucrărilor adăugate necesare, „(1) Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate, asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului, cheltuielile rezonabile făcute, de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. „

Din cauza opţiunii legiuitorului de a folosi două concepte diferite care exprimă, în esenţă, aceeaşi situaţie juridică în alin. (1) al art. 583 NCC se utilizează expresia „cheltuieli rezonabile”. Cheltuielile rezonabile sunt cheltuielile necesare efectuate de către autorul lucrării „necesare” pentru realizarea ei. Având în vedere caracterizarea lucrărilor necesare din art. 578 alin. (3) lit. a) NCC, nu se poate accepta ca autorul lucrării necesare să fie îndreptăţit la o valoare pecuniară mai mică decât cea corespunzătoare cheltuielilor făcute pentru lealizarea lucrării necesare.

Prin aceeaşi raportare la caracterizarea lucrărilor necesare – în lipsa cărora imobilul principal ar pieri sau s-ar deteriora – alin. (2) al art. 583 NCC ar avea aplicabilitate numai în situaţia în care reaua-credinţă a autorului se manifestă în relaţie cu un terţ.

10. Lucrările adăugate utile

Articolul 584 reglementează lucrările adăugate utile: “(1)În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuăriii acesteia, cu plata, la alegerea sa: a) a valorii materialelor şi a manoperei; sau b)a sporului de valoare adus imobilului.

(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a) sa devină proprietarul lucrării,în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.”

Pentru ipoteza lucrărilor adăugate utile, sunt reiterate soluţiile din materia accesiunii lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate, după caz, cu bună-credință sau cu rea-credinţă.

Ca diferenţe de reglementare, acestea vizează următoarele aspecte:

a) momentul în care proprietarul imobilului devine şi proprietarul lucrărilor efectuate de către un autor de bună-credinţă;

b) funcţie de regimul lucrării utile realizate de către un autor de rea-credință proprietarul imobilului poate deveni şi proprietarul lucrării, cu sau fără înscriere în cartea funciara’,

c) numai când valoarea lucrării utile, indiferent dacă autorul este sau „” bună-credinţă, este considerabilă (prin raportare la valoarea imobilului) proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat [art. 584 alin. (3) NCC]

11. Lucrările adăugate voluptuare

Art. 585 reglementează lucrările adăugate voluptuare: „(1)În cazul lucrării voluptoare proprietarul imobilului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără obligaţie către autorul lucrării;

b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobiluiui către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.”

Existenţa bunei-credinţe a persoanei care este autorul unei lucrări adăugate voluptuare îi dă posibilitatea acestuia de a şi-o însuşi, cu respectarea cumulativă a două condiţii [art. 585 alin. (2) NCC]:

a) ridicarea lucrării să se facă anterior predării imobilului către proprietar,

b) autorul lucrării să readucă imobilul în situaţia anterioară; el nu poate fi obligat

la plata de daune-interese. ,

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă sau este de bună-credinţa dar nu și-a însuşit lucrarea anterior restituirii imobilului, proprietarul acestuia poate deveni proprietarul lucrării fără nicio obligaţie către autorul lucrării. Numai în ipoteza autorului de rea-credintă, conform alin. (1) lit. b), proprietarul imobilului poate cere instanței obligarea acestuia la readucerea imobilului în situaţia anterioară efectuării lucrării adăugate voluptuare şi plata de daune-interese.

Subliniem că expresia „readucerea imobilului în situaţia anterioară” din alin.(1) lit b) este echivalentă cu „repunerea imobilului în situaţia anterioară” din art.584 alin. (2) lit. b) NCC.

12.Situaţia, lucrărilor realizate parţial asupra imobilului autorului.

Situaţia, în care lucrarea este realizată în parte pe terenul autorului acesteia şi în parte pe terenul proprietarului vecin este prevăzută pentru prima oară în legislaţia noastră, în cadrul art. 587 din noul Cod civil.

În absenţa unei reglementări în Codul civil în vigoare, jurisprudenţa a soluţionat inconsecvent „acest caz particular de accesiune imobiliară artificială, fie permiţând autorului lucrării de bună-credinţă să dobândească dreptul de proprietate asupra porţiunii de teren încălcate prin edificarea construcţiei, ceea ce echivala cu o veritabilă expropriere privată a proprietarului vecin, fie cu obligarea la demolarea părţii de construcţie realizate pe terenul vecin de către constructorul de rea-credinţă, pe cheltuiala sa, încercând o aplicare, prin analogie, a prevederilor art. 492 din Codul civil de la 1864.

Soluţia recunoaşterii unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, deşi mai echitabilă, este lipsită de temei legal în Codul civil actual, în lipsa acordului expres al părţilor în acest sens.

Dispoziţiile alin. (1) şi (2) din art. 587 din noul Cod civil prevăd însă urmă­toarele;

,, (1) în cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia. (2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu obligarea autorului acestuia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de eoproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părti se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.”

Articolul 587 NCC (ca, de altfel, şi cele ce-i succed în cadrul subsecţiunii 6), în ciuda denumirii subsecţiunii în care este plasat, nu instituie soluţii speciale, derogatorii de la regimul comun aplicabil accesiunii imobiliare artificiale, ci cuprinde o situaţie distinctă: realizarea unei lucrări cu caracter durabil (autonome, iar nu adăugate),autor fiind proprietarul unui imobil aflat în vecinătatea unui alt imobil – teren, pe care lucrarea este parţial edificată.

În funcţie de buna sau de reaua-credinţă a autorului lucrării, proprietarul imobilului –teren pe care lucrarea este parţial realizată poate:

1. când se manifestă buna-credinţă, să ceară înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al ambilor vecini asupra imobilului rezultat, incluzând terenul uferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia;

2. dacă autorul este de rea-credinţă, să opteze între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese (şi – chiar dacă nu este expres menţionat, cu aducerea terenului în situaţia anterioară realizării lucrării) şi,respectiv a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor (caz în care, potrivit art. 587 alin. (2) teza finală NCC, la stabilirea cotelor-părţi se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării].

Ca regulă, stabilirea valorii contribuţiei la imobilul rezultat şi a cotelor părți din dreptul de proprietate se realizează prin acordul dintre proprietarii terenurilor vecine.Dacă părţile nu se înţeleg, se pot adresa instanţei pentru determinarea celor două elemente [art. 587 alin. (3) NCC].

13.Regimul juridic al lucrărilor provizorii

Conform art. 588 din noul Cod civil, „Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosinţă „.

Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrărilor cu caracter durabil, atunci când lucrările au caracter provizoriu, proprietarul imobilului poate cere desfiinţarea lucrării nu numai în situaţia în care autorul lucrării este rea-credinţă, ci şi atunci când este de bună-credinţă.

Legiuitorul a optat pentru o reglementare supletivă a regimului lucrărilor provizorii – indiferent dacă sunt autonome sau adăugate: dacă proprietarii imobilului şi autorul lucrării nu realizează un acord cu privire la lucrare, acestuia îi revine obligaţia de a o desfiinţa.

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă, el poate fi obligat să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate (determinate, în principal, de lipsa de folosinţă). Indiferent de calificarea autorului, acesta poate fi obligat -chiar dacă textul tace -şi la repunerea imobilului în starea inițială.


[1] V.Stoica ,Drept civil .Drepturile reale principale,Ed.CH.BECK ,București ,2009 ,p.321

[2] A se vedea V.Stoica ,Drept civil.Drepturile reale principale ,cit.supra .p.327

Etichete:

Drepturi reale. Actiune in revendicare. Nevalabilitatea titlului statului. Imobil aflat in locatie de gestiune. Lucrari necesare si utile efectuate de beneficiarul (societate comerciala) contractului de locatie a gestiunii.

Eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad în sarcina reclamantilor, ci având în vedere izvorul lor – contractul de locatiune a gestiunii încheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. – realizarea lor este posibila numai în raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.

În mod gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari cadeau în sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (în cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar în cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota RK din valoarea locatiei.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 12141/1996, reclamanta C.E. a chemat în judecata pe pârâtii Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, Ministerul Finantelor prin D.G.F.P.C.F.R. Constanta si SC C.S. SA Eforie pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa fie obligati sa-i lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A – Vila C.

În motivarea cererii reclamanta arata ca imobilul format din teren de 400 mp., lot 925 si constructie Vila Cl. situat în Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A a apartinut defunctei C.C. care l-a dobândit prin actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 25411/1926.

Arata reclamanta ca C.C. împreuna cu fiul sau C. au decedat în urma bombardamentului aerian din 04.04.1944 asa cum rezulta din Jurnalul nr. 1322/1945 al fostului Tribunal Ilfov.

Sustine reclamanta ca succesorul celor doi decedati a fost T.C. care a detinut bunul pâna la aplicarea Decretului nr. 92/1950 desi, conform art. II din decret era exceptat fiind toata viata salariat.

Reclamanta a sustinut ca este cea de-a doua sotie a lui T.C., care a instituit-o legatara universala asa cum rezulta din testamentul autentificat sub nr. 4819/02.07.1979 si certificatul de mostenitor nr. 690/21.07.1982 eliberat de fostul Notariat de Stat al municipiului Bucuresti.

Pârâta SC C.S. SA Eforie a formulat întâmpinare aratând ca detine imobilul revendicat în calitate de proprietar, fiind înscris în patrimoniul societatii conform art. 20 din Legea 15/1990 si ca este administrat în locatie de gestiune de catre SC C. SRL conform contractului nr. 259/1992.

Pârâta SC C.S. SA Eforie a formulat cerere de introducere în cauza a numitei C.A.S. care pretinde aceleasi drepturi ca si reclamanta.

SC C. SRL a formulat cerere de interventie în interes propriu solicitând instituirea unui drept de retentie asupra imobilului si respectarea dreptului de locatiune rezultat din contractul de locatiune de gestiune nr. 259/1992.

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 890/1999 reclamanta C.A.S. a chemat în judecata pe pârâtii Statul Român prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P.C.F.S. Constanta, Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, SC C.S. SA Eforie si SC U.S. 96 SRL pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligati sa-i lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Sud, str. N.V. colt cu str. S.M., loturile 924-925, în suprafata de 1000 mp. cu o constructie principala numita Vila C. si anexe.

Reclamanta arata ca cele doua loturi au constituit proprietatea surorilor I.H. (casatorita A.) si I.C. (casatorita C.) dobândite prin cumparare de la parintii lor.

Sustine reclamanta ca C.C. a cumparat de la parintii sai imobilul din C.S., compus din teren de 400 mp. si constructii, respectiv lotul 925 cu actul autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265/15.07.1929 la Grefa Tribunalului Constanta, iar la 12 august 1930, H.A. a dobândit proprietatea lotului nr. 924 în suprafata de 600 mp. prin actul transcris la grefa aceluiasi tribunal sub nr. 2096.

Arata reclamanta ca în timpul bombardamentului de la 04.04.1944 au decedat C.C. si fiul sau C., iar la scurt timp a decedat si sotul C.T., astfel ca averea familiei C. a ramas H.A. care a lasat sotului sau D.A. toate bunurile succesorale în care se includ si loturile de teren revendicate.

Reclamanta a sustinut ca este nepoata de frate a autorului D.A., fiind mostenitor testamentar, iar imobilul era exceptat de la nationalizare deoarece H.A. era casnica, iar D.A. inginer. Se arata ca nationalizarea nu a respectat identitatea dintre persoana mentionata ca proprietar si adevaratul proprietar, fiind facuta pe numele de T.C.

Pârâtul Consiliul Local Eforie a formulat întâmpinare aratând ca cele doua loturi, anume 924 – 925 din planul de parcelare „Movila T. au fost înscrise pe numele T.C. împreuna cu Vila Cl., nationalizate prin Decretul 92/1950 – poz. 356 anexa II pentru Constanta.

Se arata ca în prezent, Vila Cl. are denumirea de Vila „C” si este formata din doua corpuri de cladire – corpul A în administrarea SC C.S. SA si corpul B anexa a vilei, în administrarea SC U.S. 96 SRL ocupat de chiriasi.

Pârâta SC C.S. SA, a formulat întâmpinare solicitând respingerea actiunii, cu motivarea ca imobilul face parte din patrimoniul societatii si are destinatie comerciala.

Prin sentinta civila nr. 17349/1998 a Judecatoriei Constanta s-a declinat actiunea reclamantei C.E., înregistrata sub nr. 12141/1996, spre competenta solutionare Tribunalului Constanta.

Pe rolul Tribunalului Constanta cauza a fost înregistrata sub nr. 6574/1998.

Prin încheierea din 17.06.1999 a Tribunalului Constanta s-a admis exceptia conexitatii si s-au conexat actiunile formulate de reclamantele C.E. si C.A.S. sub nr. 6574/1998.

Prin sentinta civila nr. 887/25.10.1999 Tribunalul Constanta a admis actiunea principala formulata de reclamanta C.E. si a obligat pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie, Statul Român prin Ministerul Finantelor, SC C.S. SA sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, judetul Constanta compus din teren în suprafata de 400 mp. ce formeaza lotul 925 din planul de parcelare „Movila T.” si o cladire regim parter în suprafata construita de 264,39 mp – Vila C., fosta Vila Cl.

A fost respinsa actiunea conexa formulata de pârâta C.A.S. si a fost anulata ca netimbrata cererea de interventie formulata de SC C. SRL.

Prin decizia civila nr. 150/14.06.2000 Curtea de Apel Constanta a desfiintat sentinta si a trimis cauza spre solutionare pentru judecarea cauzei în fond fata de apelanta C.A.S. si apelantul SC C. SRL. Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de Statul Român prin Ministerul Finantelor si SC U.S. 96 SRL.

La data de 27.07.2000, dupa pronuntarea deciziei date în apel, a decedat reclamanta C.E., mostenitorii legali ai acesteia fiind – M.G., S.C., S.I., S.N., S.F. si D.M. – conform certificatului de mostenitor nr. 43/04.10.2000.

Împotriva deciziei civile 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au formulat recurs mostenitorii lui C.E.

Curtea Suprema de Justitie, prin decizia civila nr. 1459/10.04.2002 a admis recursul si au casat decizia civila 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au trimis-o spre rejudecare cauza la aceeasi instanta pentru rejudecarea apelurilor.

Prin decizia nr. 78/01.07.2003 Curtea de Apel Constanta a admis apelul declarat de C.A.S., a schimbat în parte sentinta civila nr. 887/1999 a Tribunalului Constanta în sensul ca a admis actiunea formulata de C.A.S. si a obligat pârâtii sa lase reclamantei în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, la intersectia str. S.M. cu str. N.V., compus din lotul 925 si lotul 924, Vila C. (fosta Cl.) si anexele vilei.

Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de SC C. SRL, SC U.S. 96 SRL si SC C.S. sa si ca nemotivat apelul declarat de Statul Român. A fost respinsa ca nefondata actiunea formulata de C.E., mentinându-se restul dispozitiilor sentintei privind anularea ca netimbrata a cererii de interventie.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.G., S.I., S.N., S.F., S.C. si D.M., pârâta SC C.S. 2000 SA, pârâta „C.S.” SA si intervenienta C. SRL.

Prin decizia nr. 311/C/24.05.2006 a Curtii de Apel Constanta s-au admis recursurile declarate, s-a casat decizia nr. 78/01.07.2003 a Curtii de Apel Constanta si sentinta nr. 887/25.10.1999 a Tribunalului Constanta si s-a trimis cauza spre rejudecare Judecatoriei Constanta.

Prin decizia aratata s-a retinut ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau, C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptând succesiunea în termenul prevazut de lege.

S-a aratat ca instanta trebuie sa administreze probe suplimentare pentru a se stabili cine a avut calitate de proprietar si daca anexele sunt supuse restituirii. S-a retinut ca SC C.S. nu justifica calitatea procesuala având în vedere ca imobilul în litigiu a fost preluat în patrimoniul SC C.S. 2000 SA.

S-a mai retinut ca cererea de interventie formulata de SC C. SRL desi timbrata, nu a fost analizata pe fond prin decizia supusa analizei.

În rejudecare cauza a fost înregistrata sub nr. 3141/212/2006 (R 8585/2006).

Pârâtii Statul Român prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P. Constanta si THR M.N. SA au invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive.

Statul Român a aratat ca pentru bunurile revendicate ce fac parte în prezent din domeniul privat al unitatilor administrativ – teritoriale nu au calitate procesual pasiva, aceste atribute fiind în sarcina unitatilor administrativ teritoriale care le detin în patrimoniu.

SC THR M.N. SA a aratat ca imobilul ce face obiectul litigiului nu se afla în posesia sau proprietatea sa. Arata pârâta ca în anul 2000 din SC C.S. se divizeaza SC C.S. 2000 SA care a preluat o serie de active printre care si Vila C., iar în anul 2004 SC C.S. SA este absorbita alaturi de alte societati de catre SC E. SA, societatea nou înfiintata purtând denumirea de SC THR M.N.

Cele doua exceptii au fost unite cu fondul cauzei în temeiul disp. art. 137 alin.2 Cod pr. civ.

În sedinta publica din 05.12.2006 instanta din oficiu a invocat exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. în cererea conexa si a aceleiasi C.A.S. ca intervenienta în cererea principala si a unit cu fondul aceasta exceptie.

Prin încheierea din 24.04.2007 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor M.G., S.G., S.I., S.G., S.N. si S.F. în cererea de interventie în interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL.

Intervenientul SC C. SRL a formulat precizari la cererea de interventie solicitând constatarea dreptului sau de creanta pentru îmbunatatirile aduse imobilului si a dreptului de retentie corespunzator.

Intervenientul arata ca în baza contractului cu SC C.S. SA în calitate de locator al vilei C. în anul 1992 a efectuat lucrari de reparatii asupra imobilului, contravaloarea lor fiind de 3.500.000 ROL. Arata intervenientul ca în 2003 au fost necesare alte lucrari de reparatii si modernizare a imobilului, contravaloarea lucrarilor executate în anii 2003 – 2004 fiind în suma totala de 19722,62 lei.

Arata intervenientul ca valoarea totala a creantei este de 20.072,72 lei.

În sedinta publica din 04.09.2007, instanta din oficiu, a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive a pârâtei SC U.S. 96 SRL.

În cauza reclamantii au înteles sa se foloseasca de probele deja administrate în fazele procesuale anterioare si anume proba cu înscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara.

Intervenientul SC C. SRL a administrat proba cu înscrisuri, proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica imobiliara.

Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr. 3141/212/2006 s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. în actiunea conexa si s-a respins actiunea civila conexa formulata de reclamanta C.A.S. în contradictoriu cu pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie, Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA, SC U.S. 96 SRL si SC C.S. 2000 SA ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesual activa.

Totodata, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a intervenientei C.A.S. în cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de SC C.S. 2000 SA în actiunea principala si s-a respins cererea de chemare în judecata a altor persoane formulata de pârâta SC C.S. 2000 SA în cadrul actiunii principale pentru lipsa calitatii procesual active a intervenientei C.A.S.

De asemenea, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual pasive a pârâtilor Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA si SC U.S. 96 SRL si s-a respins actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. în contradictoriu cu acestia ca fiind formulata împotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.

S-a admis actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. în contradictoriu cu pârâtii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie si SC C.S. 2000 SA si au fost obligati pârâtii sa lase reclamantilor, în deplina proprietate si posesie imobilul – teren în suprafata de 400 mp situat în Eforie Sud, str. N.V. 19 A, reprezentând lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza întocmit de ing. C.V.

Totodata, a fost obligata pârâta SC C.S. 2000 SA sa lase reclamantilor, în deplina proprietate si posesie imobilul – constructie, tip parter cu suprafata construita de 264,39 mp denumita Vila C. (fosta Vila Cl.) situata pe terenul mentionat.

S-a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor M.G. s.a. în cererea de interventie în interes propriu formulata de SC C. si s-a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL în contradictoriu cu reclamantii M.G. s.a., astfel cum a fost precizata fiind obligati reclamantii la plata catre intervenient a sumei de 28031,11 lei reprezentând contravaloare lucrari de reparatii si îmbunatatiri fiind instituit în favoarea intervenientului un drept de retentie asupra imobilului – constructie pâna la achitarea de catre reclamanti a sumei de 28031,11 lei.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel reclamantii M.G. s.a. care au criticat-o pentru nelegalitate sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii de interventie formulata de S.C. C. S.R.L.

La rândul ei, si reclamanta C.A.S., a criticat legalitatea hotarârii primei instante sub aspectul modalitatii de solutionare a exceptiei lipsei calitatii sale procesual active în actiunea conexa, cel putin în ceea ce priveste imobilul teren în suprafata de 600 m.p. ce constituie lotul nr. 924, motivat de faptul ca reclamanta cumuleaza atât calitatea de mostenitor testamentar, cât si pe cea de mostenitor legal, fiind nepoata testatorului A.D.

Pârâtii S.C. C.S. 2000, Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie au criticat legalitatea sentintei sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii principale, apreciind ca, în mod gresit s-a constatat ca defuncta C.C. a avut calitatea de mostenitoare pentru lotul nr. 925 în suprafata de 400 m.p. pe care se afla amplasata Vila „C”, iar defuncta H.A. pentru lotul nr. 924 în suprafata de 600 m.p. pe care se afla amplasata Anexa Vilei „C”. S-a mai sustinut ca restituirea constructiei nu este posibila, întrucât Vila Cl. (fosta C) a intrat în patrimoniul pârâtei S.C. C.S. 2000 S.A. în cadrul procesului de privatizare, iar în conditiile în care actul de privatizare nu a fost anulat, titlul pârâtei este preferabil celui exhibat de reclamanti.

Prin decizia civila nr. 373 din 01 septembrie 2008, Tribunalul Constanta a admis apelul formulat de reclamanta C.A.S. si a desfiintat în parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta, cauza fiind trimisa spre rejudecare aceleiasi instante, pentru solutionarea pe fond a cereri ce viza revendicarea suprafetei de 600 m.p. teren ce constituie lotul nr. 924, situat în Eforie.

Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei privind modul de solutionare a cererii conexe.

S-a admis apelul reclamantei din actiunea principala si s-a schimbat în parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta, în sensul ca s-a respins ca nefondata cererea formulata de intervenientul S.C. C. S.R.L. având ca obiect instituirea în favoarea acestuia a unui drept de retentie asupra imobilului – constructie denumita „Vila C.”, fosta „Vila Cl.”. Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.

Tribunalul Constanta a respins ca nefondate apelurile formulate de pârâtii S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, în esenta, ca toate criticile referitoare la retinerea în mod gresit de catre prima instanta a calitatii de mostenitor a numitei C.C. dupa defunctul C.C. si în raport de acesta din urma, a numitului T.C. si a neacceptarii în termen a succesiunii de catre T.C. dupa defunctul C.C. sunt nefondate, aceste probleme de drept fiind dezlegate în mod irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta, în dosarul civil nr. 189/C/2006, dezlegarile date de instanta de recurs acestor probleme de drept fiind obligatorii pentru judecatorii fondului, conform art. 315 Cod procedura civila.

S-a mai retinut ca imobilul în litigiu a fost preluat de stat fara un titlu valabil, întrucât bunul a fost nationalizat pe numele proprietarului T.C., iar acesta, în calitate de functionar, era exceptat de la aplicarea Decretului nr. 92/1950.

Întrucât pârâtii Orasul Eforie, Consiliul Local Eforie si S.C. C.S. 2000 S.A. au dobândit imobilele – teren si constructie – de la un neproprietar, nu justifica în prezent un titlu legal pentru detinerea bunului.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâtii S.C. Carmen Silva 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie, reclamantii M.G. s.a. si intervenientul S.C. C. S.R.L.

1. Recurenta pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. a criticat legalitatea hotarârii recurate, conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:

– Instanta de apel a analizat în mod incorect conditiile de preluare a imobilului în proprietatea statului, întrucât indiferent de calitatea de mostenitor stabilita, nu s-a facut dovada si nu s-a analizat calitatea de persoana exceptata de la nationalizare la data actului de nationalizare. Instanta nu a avut în vedere ca nici T.C. si nici H.A. nu aveau domiciliul în orasul Eforie Sud, iar proprietarii T.C si H.A. mai detineau si alte proprietati, ceea ce excede ideii de persoane exceptate de la nationalizare.

– Imobilul nu a fost identificat decât în ceea ce priveste situarea lui si vecinatatile. Reclamantele trebuiau sa faca dovada ca autoarea lor a detinut în proprietate Vila Cl. (actuala C.) si anexele acesteia în individualitatea existenta în prezent, întrucât nimeni nu poate primi mai mult decât ceea ce a detinut, în cadrul actiunii în revendicare.

2. La rândul lor, pârâtii Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie au criticat legalitatea hotarârii instantei de apel sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii reclamantilor de a se constata ca pârâtii au dobândit imobilul revendicat de la un neproprietar, ceea ce determina nevalabilitatea titlului invocat de pârâti, atât pentru detinerea terenului, cât si pentru detinerea cladirii – Vila Cl.

Recurenti au mai sustinut ca Vila Cl. a intrat în proprietatea S.C. C.S. 2000 S.A. în cadrul procesului de privatizare, ca efect al Legii nr. 15/1990, act de privatizare ce nu a fost invalidat, astfel încât instanta nu putea dispune restituirea nici a terenului si nici a constructiei – Vila Cl. – catre reclamanti.

Constatând ca recursurile pârâtilor S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie au vizat, în principal, legitimarea reclamantilor ca proprietari ai imobilului situat în Eforie Sud, strada N.V. nr. 19A, reprezentând lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. compus din 400 m.p. teren si constructie – Vila C. (fosta Vila Cl.), întinderea drepturilor de proprietate si legalitatea titlului statului fondat pe dispozitiile Decretului nr. 92/1950 si ulterior ale titlurilor derivate invocate de pârâtii detinatori, instanta de recurs va analiza împreuna aceste recursuri, urmând a le solutiona printr-un considerent comun.

Referitor la calitatea reclamantilor de proprietari ai imobilului revendicat se retine ca prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta în dosarul nr. 189/C/2006, s-a dezlegat problema de drept a succesiunii defunctei C.C. si dreptul de proprietate al acesteia asupra imobilului revendicat.

Instanta de recurs a statuat în sensul ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptând succesiunea în termenul prevazut de lege.

Conform art. 315 alin.1 Cod procedura civila, în caz de casare dispozitiile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.

În cazul unei casari partiale, – instanta care judeca fondul are un câmp de judecata mai restrâns, retragându-se din obiectivul instantei acele probleme de drept si acele capete de cerere care au ramas rezolvate irevocabil.

În cadrul problemelor de drept rezolvate irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006 se retin si aspectele ce vizeaza dobândirea dreptului de proprietate asupra lotului nr. 925 – teren 400 m.p. constructii – de catre C.C., în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265 din 15 iulie 1929 la Grefa Tribunalului Constanta, cât si cele referitoare la deferirea succesiunii defunctei C.C. si calitatea reclamantilor de succesori ai fostului proprietar, ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate asupra acestui bun, prin succesiuni succesive de la C.T., la C.E. – sotia supravietuitoare a lui C.T. si ulterior la reclamanti, conform certificatului de calitate de mostenitor nr. 43/2000, eliberat de BNP L.D.

Referitor la critica ce vizeaza preluarea si detinerea cu titlu legal de catre pârâti a imobilului revendicat de reclamanti, se constata ca aceasta este vadit nefondata si urmeaza a fi respinsa, instantele de fond si de apel solutionând în mod judicios aceasta problema de drept.

Conform dispozitiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale si bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, daca au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii lor de catre stat.

Imobilul în litigiu – teren si constructie – a fost supus masurii nationalizarii, în baza Decretului nr. 92/1950, fiind înscris în anexa la acest decret la pozitia nr. 356, pe numele proprietarului T.C.

Instanta de apel a retinut în mod judicios, urmare a valorificarii înscrisurilor depuse la dosar, inclusiv carnete de munca si adeverinte eliberate de la locurile de munca – faptul ca T.C. era functionar la data aplicarii Decretului nr. 92/1950 si, deci, facea parte din categoria persoanelor exceptate de la nationalizare, conform art.II din acest act normativ.

Simpla detinere a mai multor imobile nu constituie o proba ca acestea erau exploatate de catre proprietarul lor în scopul obtinerii unor venituri si care sa determine includerea acestuia în categoria exploatarilor de locuinte.

Dovada exploatarii imobilului revendicat sub forma închirierii incumba recurentilor pârâti, ori acestia nu au probat faptul ca proprietarul locuintei se încadra în categoria exploatatorilor de locuinte, respectiv faptul ca acesta obtinea în mod constant venituri din închirierea locuintei din Eforie.

Dimpotriva, s-a probat de catre reclamanti, prin actul de vânzare-cumparare transcris la Tribunalul Constanta sub nr. 2262/1929, ca scopul cumpararii imobilului în litigiu, teren si constructie a fost pentru folosinta personala a cumparatorilor, iar fisa fiscala nr.2 atesta faptul ca Vila Cl. era înscrisa pe rolul perceptiei fiscale la nr.222 si avea destinatia de locuinta imobilul fiind folosit efectiv de catre sotii T. si C.C.

În ceea ce o priveste pe defuncta H.A., instanta a retinut ca aceasta nu a avut calitatea de proprietar asupra lotului nr. 925, iar pretentiile succesoarei acesteia, reclamanta C.A.S., nu au fost valorificate în raport cu imobilul revendicat în actiunea principala – Vila Cl. (în prezent Vila C.) si terenul aferent, în suprafata de 925 m.p.; actiunea conexa ce viza lotul nr. 924 compus din 600 m.p. teren a fost trimisa spre rejudecare pe fond primei instante.

În conditiile în care imobilul restituit prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta reclamantei din actiunea principala nu a apartinut niciodata autorilor reclamantei C.A.S., respectiv numitilor H.A., A.D. si nici nu s-a dispus restituirea bunului catre aceasta reclamanta, se retine ca nu se impunea a fi analizata legalitatea masurii nationalizarii Vilei Cl. si în raport de autoarea H.A., cum în mod nefondat a sustinut recurenta S.C. C.S. 2000.

Pe de alta parte, în raport cu dispozitiile art.6 din Legea nr. 213/1998, se retine ca valabilitatea titlului statului nu presupune numai respectarea exigentelor Decretului nr. 92/1950 la momentul aplicarii acestuia, ci si conformitatea actului de nationalizare cu Constitutia, cu Tratatele internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii imobilului de catre stat.

Art.1, 2 si 3 din Decretul nr. 92/1950 defineste scopurile pentru care a fost edictat acest act normativ, aratând ca masura este necesara pentru întarirea si dezvoltarea sectorului socialist în economia R.P.R., pentru asigurarea unei bune gospodariri a fondului de locuinte, supuse degradarii din cauza sabotajului marii burghezii si pentru a lua din mâinile exploatatorilor de locuinte un mijloc de exploatare.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului a decis, în mod constant, în jurisprudenta sa, ca exista în cadrul art.1 Protocolul 1 la CEDO un drept intrinsec la indemnizatie în cadrul privarii de proprietate, atunci când despagubirea este necesara în vederea respectarii proportionalitatii între ingerinta în dreptul individului si „utilitatea publica.”

În absenta acestui drept, art.1 nu va asigura decât o protectie iluzorie si ineficienta a dreptului de proprietate. Prin urmare, nu este suficient ca o privare de proprietate sa urmareasca un obiectiv legitim de utilitate publica, trebuie sa existe un raport de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat.

Art. 8 si 10 din Constitutia României din anul 1948 prevedea ca „proprietatea particulara agonisita din munca si economisire se bucura de o protectie sociala”, iar exproprierile pentru cauza de utilitate publica se realizeaza numai pe baza legii si cu o dreapta despagubire.”

În cauza, se retine ca nationalizarea imobilului proprietatea autorului reclamantilor, desi a fost justificata sub aspectul interesului public, nu s-a realizat cu asigurarea unui raport de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat, nefiind platite despagubiri persoanelor ale caror bunuri au fost nationalizate, ceea ce confera masurii un caracter abuziv.

De altfel, Decretul nr. 92/1950 a fost declarat ca fiind un act abuziv, în mod explicit prin Legea nr. 10/2001, act normativ prin care legiuitorul a urmarit repararea prejudiciilor cauzate fostilor proprietari prin privarea de bunurile proprietatea lor în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

În consecinta, se retine ca este vadit nefondata critica recurentilor pârâti ce vizeaza caracterul valabil al titlului statului cu privire la imobilul litigios.

Si transmiterile ulterioare, în temeiul Legii nr. 18/1991 si a Legii nr. 15/1990 a imobilului – teren 400 m.p. si constructie – Vila Cl., s-au realizat în mod nevalabil, pârâtii Orasul Eforie si S.C. C.S. S.A. au dobândit bunul de la un neproprietar.

Pârâtul Orasul Eforie a dobândit terenul în suprafata de 400 m.p., lotul nr. 925 de la Statul Român, prin efectul Legii nr. 18/1991.

Pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. a dobândit constructia – Vila C. (fosta Vila Cl.) de la S.C. C.S. S.A. care la rândul sau a dobândit-o de la Statul Român în temeiul Legii nr. 15/1990.

Conform art. 20 din Legea nr. 15/1990 „Bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu exceptia celor dobândite cu alt titlu”.

În conditiile în care statul român, care era actionarul unic al S.C. C.S. la momentul înfiintarii acesteia ca societate comerciala prin transformarea fostei unitati economice de stat, nu detinea imobilul – teren si constructie în baza unui titlu legal, nici pârâta S.C. C.S. 2000 S.A. nu a dobândit un drept de proprietate valabil si preferabil reclamantilor cu privire la imobilul mai sus mentionat.

În consecinta, se retine ca instantele de fond si de apel au solutionat în mod judicios actiunea în revendicare imobiliara în contradictoriu cu toti pârâtii – Orasul Eforie, Consiliul Local al Orasului Eforie si S.C. C.S. 2000 S.A.

Referitor la critica ce vizeaza împrejurarea conform careia instantele de fond si de apel nu au identificat corect imobilul restituit reclamantilor si au acordat acestora mai mult decât a detinut autorul lor la momentul nationalizarii, se retine ca este de asemenea vadit nefondata.

Reclamantii s-au legitimat ca proprietari ai imobilului situat în Eforie Nord, strada N.V. nr. 19A, compus din teren în suprafata de 400 m.p. ce formeaza lotul nr.925 din Parcelarea „Movila T.” si o cladire tip parter în suprafata construita de 264,39 m.p. denumita Vila C. (fosta Vila Cl.), imobilul transmis prin succesiuni succesive de la fostul proprietar C.C. care, la rândul ei, l-a dobândit prin actul de vânzare-cumparare transcris sub nr. 2262/1929 la Tribunalul Constanta.

Prin fisa fiscala nr.2 depusa la dosar se atesta ca Vila Cl. a fost edificata în baza autorizatiei nr. 3879/1938, iar prin raportul de expertiza efectuat în cauza de inginer C.V. s-a constatat ca imobilul constructie de tip parter este compus din zece camere, are o vechime de 70-75 ani si s-a mentinut în aceiasi configuratie de la data preluarii si pâna în prezent.

Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 instanta a mentionat în dispozitiv în mod expres care sunt dimensiunile terenului, vecinatatile acestuia, suprafata totala de 400 m.p., iar în referire la constructie s-a mentionat în mod expres ca se restituie numai Vila C. (fosta Cl.), cu o suprafata de 264,39 m.p., astfel cum a fost individualizata prin expertiza C.V.

Anexa la aceasta vila, situata pe lotul nr. 924 si care în prezent este folosita cu destinatia de locuinta, nu a facut obiectul restituirii în prezenta cauza. Cererea conexa formulata de reclamanta C.A.S., care avea ca obiect suprafata de teren de 600 m.p. lotul nr. 924, pe care se sustine ca ar fi construita anexa la Vila Cl. (constructie ce ar fi fost realizata dupa nationalizare), a fost trimisa spre rejudecare primei instante si nu face obiectul controlului judiciar în prezentul recurs.

În concluzie, imobilul restituit reclamantilor a fost individualizat în mod clar în hotarârea recurata si se identifica în totalitate – teren 400 m.p. si constructia Vila C. (fosta Vila Cl.) cu proprietatea nationalizata în mod abuziv de la C.T.

3. La rândul lor, reclamantii M.G. s.a. au criticat legalitatea hotarârii pronuntate de Tribunalul Constanta sub aspectul solutionarii cererii de interventie formulata de S.C. C. S.R.L., apreciind ca în mod nelegal au fost obligati sa plateasca intervenientei despagubiri în valoare de 28031,11 lei reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate de aceasta societate comerciala la imobilul proprietatea reclamantilor pe perioada derularii contractului de locatie de gestiune.

Apreciaza recurentii ca obligarea lor la plata contravalorii îmbunatatirilor este contrara dispozitiilor din contractul de locatie si aceasta deoarece, prin acest contract, locatorul era obligat sa asigure, prin cheltuieli de exploatare, buna functionare a unitatii de cazare, cheltuielile fiind amortizate prin intermediul pretului de cazare încasat de la clienti în perioada de exploatare în scop comercial a vilei.

4. Si intervenienta S.C. C. S.R.L. a criticat legalitatea hotarârii Tribunalului Constanta sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii sale ce viza restituirea unui drept de retentie asupra Vilei C. (fosta Vila Cl.) pâna la momentul platii despagubirii în valoare de 28031,11 lei, instituita în sarcina reclamantilor.

Întrucât recursurile reclamantilor si al intervenientei S.C. C. S.R.L. vizeaza modalitatea de solutionare a cererii de interventie, respectiv stabilirea dreptului de creanta al intervenientei pentru lucrarile executate în imobilul restituit reclamantilor, în perioada derularii locatiei de gestiune, cât si instituirea unui drept de retentie pâna la plata efectiva a despagubirii, Curtea va analiza împreuna aceste recursuri, urmând a fi solutionate printr-un considerent comun.

Se retine a fi fondata critica reclamantilor ce vizeaza gresita admitere a cererii de interventie sub aspectul obligarii reclamantilor la plata unor despagubiri în valoare de 18031,11 lei.

Intervenienta S.C. C. S.R.L. s-a aflat într-un raport contractual cu S.C. C.S. S.A. izvorât din contractul de locatie a Vilei C. (fosta Vila Cl.), contract înregistrat sub nr. 257 din 17 ianuarie 1992 si încheiat pe o perioada de zece ani, respectiv 17 ianuarie 1992 – 17 ianuarie 2002.

Dupa înfiintarea S.C. C.S. 2000 S.A., Vila C. a fost predata acestei societati comerciale, iar prin actul aditional nr. 137 din 14 noiembrie 2000 la contractul de locatie a gestiunii nr. 257/1992, s-a convenit asupra modificarii contractului, în sensul ca începând cu aceasta data, calitatea de locatar o va avea S.C. C.S. 2000 S.A. Prin acest act aditional nu s-a modificat durata locatiunii si nici conditiile acesteia.

Conform dispozitiilor art. IV pct. B din contract, locatorul avea obligatia sa conserve patrimoniul primit si sa îl dezvolte ca un bun proprietar conform categoriilor de încadrare pe categorii de stele, prin lucrari de intimizare, modernizare si ridicare a gradului de confort conform obligatiilor stipulate în caietul de sarcini (anexa si parte integranta a contractului) la termenele si în conditiile stabilite.

La momentul debutului locatiei de gestiune, vila C. era „subclasificata” (conform mentiunii din caietul de sarcini), iar locatorul s-a angajat ca lucrarile de investitii pentru intimizarea, modernizarea si ridicarea gradului de confort – în vederea mentinerii categoriei de încadrare sa fie realizate pâna în anul 1995.

Art. 4 din caietul de sarcini anexa la contractul de locatiune nr. 257 din 17 ianuarie 1992 prevede ca nerespectarea a doua termene de executie a lucrarilor din caietul de sarcini ce urmeaza a fi realizate de locator constituie o cauza de desfiintare a contractului.

Realizarea acestor lucrari de reparatii curente, intimizari si modernizari a spatiului comercial, exploatat în scop turistic constituie o obligatie contractuala a locatorului, stabilita prin caietul de sarcini si care a fost esentiala la încheierea contractului de locatiune în beneficiul S.C. C. S.R.L. pentru locatiunea Vilei C.

Mai mult, în contractul de locatiune a gestiunii nr. 257/1992 si în caietul de sarcini s-a prevazut ca în cazul în care locatorul executa lucrari de reparatii capitale din fondurile sale, acestea se vor realiza pe baza documentatiei tehnica avizata de locator, care în aceste conditii, pe baza de documente „poate sa scada valoarea cotei de RK din valoarea locatiei.”

Prin urmare, pe perioada derularii contractului de locatiune, partile au convenit în mod expres asupra obligatiilor pe care le avea fiecare în legatura cu modernizarea si conservarea imobilului în vederea exploatarii lui în scop turistic, investitiile locatorului în cadrul unor lucrari de reparatii capitale urmând a fi avute în vedere la stabilirea locatiei datorate, dar numai în cazul în care aceste lucrari se efectueaza pe baza unei documentatii tehnice avizate de locatar si pe baza programelor de lucrari convenite de parti.

În cauza, nu s-a dovedit ca în perioada de zece ani 1992-2002 în care s-a derulat contractul de locatie a gestiunii au existat astfel de documentatii tehnice si programe de lucrari avizate de locator cu privire la lucrari de reparatii capitale, iar în ceea ce privea lucrarile curente de întretinere, intimizare si modernizare ele cadeau în sarcina locatorului, ca obligatie contractuala pentru derularea activitatii comerciale.

Din probatoriul administrat în cauza, rezulta ca intervenienta a continuat sa foloseasca în scop turistic Vila C. si dupa împlinirea termenului contractual de zece ani, efectuând în anii 2003 – 2004 o noua serie de lucrari necesare si utile, de conservare si modernizare a vilei, astfel cum sunt mentionate în expertiza inginer P.N.

Se retine, pe de o parte, ca toate aceste lucrari au fost efectuate în timpul prezentului litigiu, în care intervenienta era parte, în absenta unor acorduri si documentatii tehnice aprobate de proprietarul bunului si fara a mai exista la momentul efectuarii lor un contract de locatie a gestiunii în derulare.

Abia la data de 26 octombrie 2007, printr-un act aditional la contractul nr. 257/1992, S.C. C.S. S.A. si S.C. C. S.R.L. au convenit „prelungirea contractului de locatiune”, retroactiv, de la data mentionata ca data de încetare a contractului nr. 257/1992 (anul 2002) si pâna la 31 noiembrie 2007.

Prin acelasi act aditional, partile contractante au convenit ca „În cazul solutionarii irevocabile a actiunii juridice de revendicare a dreptului de proprietate asupra activului, în favoarea celui care a revendicat, contractul sa fie desfiintat fara plata de daune de catre locator.”

Prin urmare, în mod gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari cadeau în sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (în cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar în cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota RK din valoarea locatiei.

În acest sens, în contractul de locatiune partile au convenit ca „În situatia în care elementele de cheltuieli fixe cuprinse în locatie se vor schimba ca urmare a unor reglementari ulterioare de amortizare, uzura de inventar,cota RK, taxe teren si impozit cladiri, volumul locatiei de gestiune se va modifica în mod corespunzator”.

Prin urmare eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad în sarcina reclamantilor,, ci având în vedere izvorul lor – contractul de locatiune a gestiunii încheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. – realizarea lor este posibila numai în raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.

Pentru considerentele expuse, se impune admiterea recursului, cu consecinta modificarii hotarârii recurate sub aspectul celor mai sus mentionate, în sensul respingerii cererii de interventie ce vizeaza obligarea reclamantei la plata despagubirilor în valoare de 28031,11 lei.

Pe cale de consecinta, în conditiile în care intervenienta S.C. C. S.R.L. nu este titulara unui drept de creanta în raport cu reclamantii proprietari ai Vilei C. (fosta Cl.), nici cererea sa de instituire a unui drept de retentie asupra Vilei C. nu se poate retine a fi fondata.

Dreptul de retentie a fost definit în literatura de specialitate ca fiind acel drept real care confera creditorului în acelasi timp debitor al obligatiei de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a retine acel bun în stapânirea sa si de a refuza restituirea lui pâna când debitorul sau, creditor al lucrului, va plati datoria ce s-a nascut în sarcina lui în legatura cu lucrul respectiv.

Pentru acordarea dreptului de retentie se cer întrunite cumulativ mai multe conditii, si anume:

– creanta retentorului sa fie certa, lichida si exigibila;

– dreptul de retentie sa fie invocat fata de proprietarul exclusiv si actual al bunului respectiv;

– între lucru si creanta sa existe o conexiune.

În speta, se retine ca intervenientul S.C. C. S.R.L. nu este titularul unui drept de creanta în raport cu proprietarii Vilei C. (fosta Cl.) – reclamanti în prezenta cauza – situatie în care, nefiind întrunite în mod cumulativ conditiile mai sus invocate nu este îndreptatit sa se instituie în favoarea sa un drept de retentie, motiv pentru care, în baza art. 312 Cod procedura civila, recursul sau se retine a fi nefondat si urmeaza a fi respins.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, urmeaza a fi respinse recursurile formulate de S.C. C.S. 2000 S.A., Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar si S.C. C. S.R.L.

Admite recursul formulat de recurentii reclamanti.

Modifica în parte decizia recurata si sentinta apelata, în sensul ca respinge în tot cererea de interventie formulata de S.C. C S.R.L. ca nefondata.

Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei si ale sentintei.

Etichete:

Dreptul de proprietate publică

1. Consideraţii generale

Există mai multe abordări ale formelor dreptului de proprietate: a) în funcţie de subiectele dreptului de proprietate; b) după modurile de dobândire; c) după distincţia dacă dreptul de proprietate nu este sau este afectat de modalităţi; d) după existenţa unor regimuri juridice diferite.

Principala distincţie a formelor de proprietate este după regimul juridic, unde avem două forme: dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate privată. Aceste două forme ale dreptului de proprietate sunt enunţate expres in art. 135 pct. 2 din Constituţie, potrivit căruia: Proprietatea este publică sau privată „.

2. Sediul materiei dreptului de proprietate publică

Acelaşi art. 135 din Constituţie, în alin. 3 prevede că: „Proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”. În alineatele următoare sunt cuprinse prevederi referitoare la principalele categorii de bunuri care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică, exercitarea acestui drept şi titularii dreptului de proprietate publică.

Reglementările generale din Constituţie au valoarea de principiu şi forţa pe care le-o dă legea fundamentală. Acest cadru de principiu al proprietăţii publice este dezvoltat în diverse alte acte normative.

Legea organică este Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. Ea reglementează regimul juridic general al acestei proprietăţii. Această lege reprezintă sediul materiei în ce priveşte regimul general al dreptului de proprietate publică aspect ce rezultă din art. 5 alin. (1): „regimul juridic al dreptului de proprietate publică, este reglementat de prezenta lege, dacă prin legi speciale nu se dispune altfel”. Textul care aparţine unei legi organice nu exclude ca şi alte legi speciale să cuprindă reglementări privind dreptul de proprietate publică care să cuprindă unele particularităţi faţă de regimul juridic general.

După 1989, primul act normativ care reglementează regimul juridic al proprietăţii publice a fost Legea nr. 18/1991, care în art. 4 face referiri la terenurile care intră în domeniul public, în raportare la titularii acestui drept, anume „domeniul public de interes naţional,” al cărui titular este statul, şi „domeniul public de interes local” a1 cărui titular sunt unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul,  municipiul, judeţul).

Legea stabileşte  in alin. 3 al art. 4 modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate publică, prin constituirea dreptului de administrare a bunurilor care formează obiectul acesteia.

În art. 5 al legii se face o enumerare a imobilelor terenuri care aparţin domeniului public, „… care prin natura lor sunt de uz sau interes public” observând din această înşirare că este folosit criteriul afectaţiunii.

Alte categorii de terenuri aparţinând  domeniului public sunt şi  terenurile agricole proprietate de stat, administrate de instituţiile şi  staţiunile de cercetări ştiinţifice destinate cercetării şi  producerii de seminţe şi  material săditor din categorii biologice superioare şi  animale de rasă (art.35 alin.2 din lege), precum şi  terenurile proprietate de stat folosite de unităţile de învăţământ cu profil agricol sau silvic necesare desfăşurării activităţii didactice.

Legea nr. 69/1991, privind administraţia publică locală cuprinde dispoziţii referitoare la dreptul de proprietate publică, în raport cu titularii acestui drept, care pot fi şi  sunt unităţile administrativ teritoriale, acestea în condiţiile art. 4 din lege având personalitate juridică. În conformitate cu art. 79 din lege, constituie patrimoniul unităţii administrativ-teritoriale bunurile mobile si imobile care aparţin domeniului public de interes local, domeniul privat al acesteia, precum şi  drepturile şi  obligaţiile cu caracter patrimonial. „Aparţin domeniului public de interes local toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt afectate unei utilităţi publice, sunt de uz sau de interes public şi  nu au fost declarate de interes naţional ” (art. 80 din lege). În continuare, textul  face o enumerare exemplificativă, însemnând că pot aparţine si alte bunuri dobândite, în condiţii legale. Reglementări ale domeniului public de interes local Legea nr. 63/1991, mai cuprinde în art. 82, 84 şi  127, precum şi  H.G. nr. 113/1992, această hotărâre, care fiind act administrativ stabileşte  măsura pentru defalcarea şi  trecerea acestor bunuri sub autoritatea sau în administrarea autorităţilor administrative competente.

Alte texte legale cu referire la domeniul public sunt cele ale art. 475-478 Cod civil, folosindu-se expresia de „domeniu public”. Textele vechi ale codului au o calitate mai discutabilă, imprecizia reieşind din enunţarea „bunuri care nu sunt ale particularilor”. În doctrina interbelică li s-a dat noţiunea de bunuri domeniale sau Domeniu al Statului, cuprinzând in mod generic toate bunurile proprietatea statului. Doctrina veche face distincţie pe de o parte între domeniul civil şi  domeniul administrativ, pe de altă parte, în cadrul domeniului administrativ, acesta este de două feluri: domeniul public şi domeniul privat, acestea din urmă „sunt destinate uzului public şi ca atare sunt în afară de comerţul civil” (art. 936, 1310, 1844 Cod civil). 1

3. Definiţia şi caracterele dreptului de proprietate publică

3.1. Definiţie: Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate care aparţine exclusiv statului şi unităţilor administrativ- teritoriale asupra bunurilor care fac parte din domeniul public şi ale cărei prerogative se exercită în regim de drept public, acesta fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

3.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică rezultă din însăşi definiţia dată, iar normativ se desprind din textul art. 135 (5) din Constituţie, art. 11 din Legea nr. 213/1998, art. 82 din Legea nr. 69/1991, republicată, şi art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicată.

Textul constituţional, preluat apoi de legile citate, prevede că: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. Potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998, „Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile „.

Prevederea constituţională este preluată în conţinutul art. 11 din Legea nr. 213/1998, legea organică în materie, care prevede în alin. 1 că: „Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile”. După enunţarea caracterelor juridice ale proprietăţii publice sunt definite fiecare dintre ele.

În alin. 2 al art. 11 se arată că actele juridice încheiate cu încălcarea regimului juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută.

Se observă că sunt utilizate atât de legiuitor cât şi de doctrină noţiunile de proprietate publică şi de domeniu public, care în limbajul practicienilor are acelaşi interes, cele două terminologii sunt apreciate sinonime. Câteva explicaţii  mai sunt necesare la noţiunea de domeniu public şi de domenialitate proprie din tradiţia juridică. În evoluţia concepţiilor juridice asupra domeniului public, iniţial s-a considerat că bunurile nu sunt susceptibile de proprietate; s-a negat ideea proprietăţii, pentru că bunurile care fac obiectul său sunt inalienabile. Doctrina modernă a sec. XX a impus în privinţa domeniului public acceptarea în favoarea titularului a unui drept de proprietate, pe considerentul că sunt prezente cele trei prerogative ale unui astfel de drept, concepţie care stă la baza Constituţiei din 1991. Este de subliniat faptu1 că noţiunea de proprietate publică trebuie desprinsă de aceea de domeniu public.2

Proprietatea publică reprezintă o entitate specifică din instituţia juridică a dreptului de proprietate, o formă a acestui drept, care are regimul sau distinct în cadru1 instituţiei proprietăţii.

Domeniul public este reflectarea materială a dreptului de proprietate publică, care cuprinde totalitatea bunurilor apte sau afectate să facă obiectul proprietăţii publice.

3.2.1. Dreptul de proprietate publică este inalienabil

Caracterul inalienabil constă în aceea că bunurile care fac obiectul proprietăţii publice sunt scoase din circuitul civi1 general, adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară prin acte juridice inter vivos sau mortis causa şi nici prin procedura de expropriere. Interdicţia de înstrăinare priveşte şi imposibilitatea constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile propriu-zise şi superficia. Aceste bunuri pot fi însă afectate de servituţi naturale şi legale care nu sunt servituţi propriu-zis veritabile, ci limitări normale ale dreptului de proprietate. Limita anumitor servituţi trebuie înţeleasă că ea poate să meargă până acolo încât să creeze o incompatibilitate cu afectaţiunea, uzul sau interesu1 public, analizată ca o chestiune de fapt concretă. Actele de înstrăinare cu privire la bunurile care fac obiectu1 proprietăţii publice sunt lovite de nulitate absolută, pentru că sunt în afară de comerţ şi exceptate circuitului civil. Bunurile mobile şi imobile din proprietatea publică sunt afectate fie uzului public, fie interesului public, şi ele trebuie să-şi păstreze destinaţia şi scopul afectaţiunii. Ele sunt posibile în măsura în care nu există nicidecum însuşirea unei alienări (ex. servitute prin fapta omului, aceea de trecere) pentru că nu poate fi vorba de o excepţie, ci de existenţa concomitentă atât a principiului inalienabilităţii cât şi a unui dezmembrământ fără semnificaţie asupra acestui caracter.

Tot ca o concretizare a textului constituţiona1 art. 135(5), în art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998 se prevede că bunurile proprietate publică: „nu pot fi date numai în administrare, concesionate sau închiriate, în condiţiile legii”. În context mai este de reţinut că nu pot fi constituite garanţii prin gajarea sau ipotecarea acestor bunuri.

Inalienabilitatea proprietăţii publice duce în principiu la interdicţia dobândirii lor de către particulari prin oricare dintre modurile prevăzute de lege. În practică s-a decis că pentru terenurile aparţinând proprietăţii publice nu se pot emite certificate de atestare a dreptului de proprietate societăţilor comerciale cu capital de stat, în temeiul H.G. nr. 834/1991, iar asupra terenurilor agricole nu se poate constitui sau reconstitui dreptu1 de proprietate după procedura Legii nr. 18/1991, republicată. În fine, conform art. 112 din Legea nr. 54/1998, terenurile nu pot face obiectul schimbului.3

Problema se pune în aceiaşi termeni şi în aplicarea Legii nr. 112/1995 privind măsurile reparatorii pentru foştii proprietari şi moştenitorii lor care au pierdut abuziv dreptul de proprietate în perioada anilor 1945-1989, precum şi pentru imobilele preluate de stat şi afectate domeniului public conform art. 16 din Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv de stat. 4

Dacă afectaţiunea dată bunului preluat de stat nu mai subzistă sau dacă revendicarea a fost solicitată pe calea dreptului comun, apreciem că, prin excepţie strict si limitativ interpretată, prin retrocedare către vechiul proprietar se derogă de la caracterul inalienabil.

Tot astfel, art. 45 şi 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele fizice sau moştenitorii lor pe de o parte, şi foştii composesori sau moştenitorii lor, pot solicita terenurile cu vegetaţie forestieră, pădurile, cuprinse în perimetre silvice prin acte normative speciale.

3.2.2. Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil

Imprescriptibilitatea este consecinţa inalienabilităţii bunurilor, adică a împrejurării că sunt scoase din circuitul civil. Caracterul imprescriptibil constă în aceea că dreptu1 de proprietate publică este imprescriptibil extinctiv, cât şi achizitiv.

Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv face admisibilă oricând promovarea unei acţiuni în revendicare, indiferent dacă este vorba despre bunuri imobile sau mobile. Aşadar, dreptul la acţiune nu se stinge în timp, chiar dacă nu a fost exercitat de autoritatea titulară a dreptului de proprietate publică asupra bunului respectiv. Revendicarea este posibilă chiar şi în cazul adjudecării, pentru care art. 561 C.pr.civ. prevede un termen de 5 ani sau al avulsiunii terenurilor, caz pentru care art. 498 C.civ. prevede că revendicarea se face în termen de 1 an.

Imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului de proprietate publică asupra unui bun să se opună cu succes, să paralizeze, invocând excepţia caracterului imprescriptibil, în faţa oricărei acţiuni înaintate de altă persoană fizică sau juridică de drept privat, pentru constatarea uzucapiunii, în cazul imobilelor, şi prin posesia de bună credinţă, în cazul mobilelor.

Această concluzie se desprinde din prevederile art. 1844 Cod civil: „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ „. Conform art. 11 alin. 1 lit.c din Legea nr. 213/1998, bunurile imobile nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin posesia de bună credintă. În privinţa fructelor percepute de posesorul de bună credinţă al bunului, considerăm că le păstrează, chiar dacă ulterior bunu1 reintră în domeniul public.

3.2.3. Dreptul de proprietate publică este insesizabil

Tot datorită caracterului puternic a1 inalienabilitaţii proprietăţii publice, bunurile care formează obiectul acesteia sunt şi insesizabile, adică nu pot fi urmărite de creditori pentru realizarea creanţelor lor. Insesizibilitatea funcţionează şi în ipoteza că bunul se află la un alt deţinător decât titularul, în cadrul exercitării unui drept de administrare, concesionare sau închiriere.

În conţinutul caracterului insesizabil intră şi interdicţia constituirii de garanţii asupra bunurilor din domeniul public.

Legea nr. 18/1991, republicată, în art. 5 face o enumerare a terenurilor care fac parte din domeniul public, iar în privinţa regimului juridic al celor incluse în acest act normativ, face referire la caracterele pe care le prezintă, confirmând o dată în plus tăria lor constituţională, respectiv: „terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuit civil, dacă prin lege nu se prevede altfel; dreptul de proprietate asupra lor este imprescriptibil „.

4. Subiectele dreptului de proprietate publică

Actele normative care reglementează dreptul de proprietate publică, prevăd şi care sunt titularii săi în mod limitativ. În afara acestora, de regulă entităţi sau autorităţi publice, nici o altă persoană fizică sau juridică nu poate să fie titular al dreptului de proprietate publică.

În acest sens, art. 135 alin. 3 din Constituţie statuează că: „proprietatea publică aparţine statului şi unităţilor administrativ- teritoriale”. Tot astfel, art. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unitătilor administrativ- teritoriale. Cu referire la terenurile proprietate publică, art. 4 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, dispune că: „domeniul public poate fi de interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea, de asemenea în regim de drept public, aparţine oraşelor, comunelor, municipiilor sau judeţelor”.

Din aceste texte legale rezultă că titulari ai dreptului de proprietate publică sunt: a) statul, asupra bunurilor din domeniul public de interes naţional şi, b) unităţile administrativ-teritoriale – comuna, oraşul, municipiul, judeţul – definite astfel ca având personalitate juridică de art. 2 şi 4 din Legea nr. 69/1991, pentru bunurile din domeniu1 public de interes 1ocal, aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale ca persoane juridice de drept public sunt titulare ale acestui drept de proprietate. Ele exercită în condiţiile art. 2 din Legea nr. 213/1998, „posesia, fo1osinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public în limitele şi în condiţiile legii.” Aşadar exercitarea prerogativelor de către titulari nu este discreţionară, potenţarea caracterelor juridice specifice nu este posibilă decât în conformitate cu interesu1 general al acestei forme a dreptului de proprietate şi al regimului juridic pe care îl oferă.

În acest context, este de subliniat că nici un alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate să fie titular a1 dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public. Aceste persoane juridice, dobândesc, tot în cadrul oferit de lege, un drept de administrare sau de concesionare asupra bunurilor din domeniul public, care sunt altceva decât dreptul real de proprietate. Ele sunt simple modalităţi de exercitare ale acestui drept, care nu pot fi confundate cu exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică.

5. Delimitarea domeniului public al statului faţă de domeniul public de interes local

Între cele două categorii ale domeniului public trebuie făcută o delimitare, criteriile acesteia fiind stabilite de art. 3, alin. 3-5 din Legea privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. Rezultă astfel că:

– domeniul public al statului este alcătuit din bunurile enumerate de art. 135 alin. 4 din Constituţie: „Bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţie, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.” Din conciziunea textului constituţional reiese exclusivitatea acestui drept, însă face trimitere că şi alte bunuri pot forma obiectu1 proprietăţii publice, sens în care aceste bunuri sunt prevăzute în anexa I, a legii citate.

– domeniul public al judeţelor, considerat astfel, este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II din Anexa Legii nr. 213/1998, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare, în condiţii legale,prin hotărâre a consiliului judeţean;

– domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor în alcătuirea căruia intră bunurile prevăzute de pct. III din anexa legii organice, la care se adauga şi alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare în condiţii legale, prin hotărâre a consiliului local.

Prin lege, sunt stabilite reguli privind evidenţa inventarului şi delimitarea domeniului public al statului, judeţului, comunei sau oraşului, precum şi cu privire la soluţionarea litigiilor în derularea acestor proceduri.5

Pentru aplicarea legii s-a stabilit în sarcina Guvernului elaborarea de norme tehnice si metodologice pentru inventarierea şi evidenţierea bunurilor care alcătuiesc domeniul public al statului şi respectiv cele de interes local. Prin hotărâre de guvern se atestă apartenenţa bunurilor la domeniul public de interes national sau loca1. Legea mai prevede că litigiile cu privire la delimitarea domeniului public sunt de competenţa instanţelor de contencios administrativ, adică fiind aplicabilă procedura de cenzurare a actelor administrative potrivit Legii nr. 29/1991, privind contenciosul administrativ.

6. Dobândirea dreptului de proprietate publică

Actul normativ care reglementează principial dreptul de proprietate publică şi alcătuirea domeniului public este Legea nr. 213/1998, care este lege organică şi devenită dreptul comun în această privinţă. În art. 7 al acestei legi este prevăzut că formarea domeniului public are loc în următoarele modălităţi:

a)      pe cale naturală;

b)   prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;

b)      prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;

c)      prin acte de donaţie sau legate acceptate de guvern, consiliul judeţean sau consiliul local, după caz, dacă bunu1 în cauză intră în domeniul public;

d)      prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate publică;

f) prin alte moduri prevăzute de lege.

Includerea în domeniul public se poate face datorită naturii bunurilor prin mijloace de drept civi1, administrativ sau penal.

Mijloacele specifice domeniilor dreptului civil, administrativ sau penal pot să fie, pe lângă cele arătate expres la Legea nr. 213/1998, confiscarea, trecerea în proprietatea statului a bunurilor fără stăpân şia celor abandonate; rechiziţia, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante; amenzile, impozitele şi taxele de timbru; impozite şi taxe datorate prin legi speciale; confiscarea bunurilor potrivit Legii nr. 115/1996; achiziţionarea unor bunuri precum şi realizarea de investiţii; terenurile dobândite de străini sau apatrizi prin moştenire şi pe care nu le-au înstrăinat în timp de un an în condiţiile art. 68(2) din Legea nr. 18/1991, republicată.

Este de reţinut că depinde de natura bunurilor respective sau de afectaţiunea care li se dă, distincţie după care ele pot să intre fie în domeniul public, fie în domeniul privat al statului sau unităţilor administrative teritoriale.

În ce priveşte modalitatea prevăzută de art. 7 lit.c din lege, trecerea în proprietatea publică se poate face numai dacă statul sau unitatea administrativ-teritorială au în proprietate bunuri care să le transmită în proprietatea publică. Dacă un imobil a intrat în proprietatea unei societăţi comerciale ca urmare a reorganizării dispuse prin Legea nr. 15/1990, indiferent că în structura capitalului este deţinător şi statul, sau, ca urmare a privatizării deţinători de capital sunt persoane fizice sau juridice, societatea comercială respectivă este o persoană juridică de drept privat. În atare situaţie, singura modalitate de trecere în proprietate publică o constituie exproprierea, în condiţiile legii.

7. Exercitarea dreptului de proprietate publică

Finalitatea urmărită în exercitarea dreptului de proprietate publică este satisfacerea interesului general. Acest deziderat se indeplineşte prin administrarea generală a bunurilor care constituie obiectul proprietăţii publice.6 Prin lege, acest drept aparţine autorităţilor centrale ale puterii executive cu privire la bunurile din domeniul public naţional, şi autorităţilor publice judeţene sau locale, cu privire la bunurile din domeniul public judeţean sau local. Titularii acestui drept şi-l exercită în virtutea unor prerogative administrative, care sunt conţinute de normele de drept administrativ, ramură a dreptului public ce îndeplineşte acest rol în interesul general al societăţii. Regimul de drept administrativ este exercitat în virtutea unor acte de putere. Deşi aceste autorităţi au şi personalitate juridică de drept civil, în actele de administrare a domeniului public apar în calitate de subiecte de drept administrativ asupra bunurilor şi au în consecinţă atribuţii care intră în conţinutul actului propriu-zis de administrare şi foarte rar în calitate de subiecte de drept civil.

Dreptul de proprietate publică se exercită, în planu1 dreptului civil, direct şi nemijlocit de către autorităţile publice competente, în calitate de titulari ai dreptului, fie se realizează prin intermediu1 unor alte subiecte de drept. Atunci când se realizează prin această ultima modalitate, bunurile sunt încredinţate, prin acte de putere administrativă sau prin contract unor persoane juridice înfiinţate în acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor persoane juridice sau persoane fizice, cu scopul punerii în valoare potrivit destinaţiei acestor bunuri.

Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică sau a unora din atributele dreptului de proprietate se realizează ca atare prin intermediul unor subiecte de drept civil.

Avem aşadar, pe de o parte, dreptul de administrare care este constituit în favoarea unor persoane juridice de drept public ca principală modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică şi, pe de altă parte, o altă modalitate de exercitare a acestui drept o constituie concesionarea sau închirierea bunurilor către alte subiecte de drept civil.

În acest sens, art. 135 alin. 5 din Constituţie, prevede că, în condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice, sau pot fi concesionate ori închiriate. Textul constituţional este reluat in art. 84 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, privind administraţia publică 1ocală şi art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. Dreptul de administrare va lua naştere prin hotărâre de Guvern sau a consiliului judeţean, respectiv consiliul loca1, după cum bunul face parte din domeniu1 public al statului sau al unităţilor teritoriale.

Din analiza textelor legale, rezultă că se pot constitui două categorii de drepturi, una de drept administrativ, constând din dreptu1 de administrare al regiilor autonome sau instituţiilor publice, şi alta de drept civil, constând din dreptul de concesionare şi dreptul de folosinţă (închiriere) asupra unui bun, de regulă imobile.

7.1. Dreptul de administrare

Acesta aparţine, cum am arătat, regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor proprietate publică. Reglementarea de principiu rezultă din art. 135 alin. 1 din Constituţie preluat şi dezvoltat de art. 12 din Legea nr. 213/1998.

Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, care poate fi o hotărâre de guvern sau a consiliului judeţean, după cum bunul face parte din domeniul public de interes naţional, judeţean sau local.

Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regiile autonome, instituţiile publice de interes naţional, judeţean sau local, prefecturile şi autorităţile publice centrale sau locale.

Regiile autonome sunt persoane juridice a căror organizare şi funcţionare este reglementată de art. 2 din Legea nr. 15/1990. Conform textului, regiile autonome sunt de interes naţional sau care se înfiinţează prin hotărârea consiliului judeţean, sau, după caz, a consiliului local municipal. Bunurile proprietate publică le sunt date în administrare pentru îndeplinirea scopului pentru care au fost înfiinţate. Regiile autonome sunt subordonate autorităţilor care le-au înfiinţat, dreptul de administrare care le aparţine se constituie ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică, în regim de drept administrativ.

Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publică. E1 este opozabi1 celorlalte subiecte de drept, persoane fizice şi juridice, însă devine inopozabil titularilor dreptului de proprietate publică, respectiv statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Aceste din urmă autorităţi pot să-1 retragă, să-l modifice şi să-l revoce, prerogative care aparţin titularului, ca autoritate publică competentă. Titularul dreptului de administrare poate apăra dreptul său prin mijloace de drept administrativ, actu1 administrativ poate fi cenzurat pe calea acţiunii în contencios administrativ, potrivit Legii nr. 29/1990.

Modalitatea de exercitare a dreptului este de drept civil chiar şi atunci când se produce o tulburare de drept din partea titularului. La fel şi faţă de terţi, dreptul de administrare fiind un drept real, el devine opozabil erga omnes, apărarea lui se realizează prin mijloace de drept civil.

Caracterele juridice ale dreptului de administrare derivă din dreptul de proprietate publică, care la rândul său are aceleaşi caractere, respectiv este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

7.2. Concesionarea şi închirierea bunurilor proprietate publică

După anul 1990 noţiunea şi regimul juridic al concesionării au făcut obiectul unor reglementări succesive. În prezent, regimul juridic al concesionărilor este reglementat prin Legea nr. 219/1998. Concesiunea este atribuită pe bază de contract definit de art. 1 alin. 2 al legii, ca fiind acel contract, prin care o persoană, numită concedent, transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane, numite concesionar, care acţionează pe riscul şi pe răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun, a unei activităţi, sau a unui serviciu public, în schimbul unei redevenţe.

Concesiunile sunt calificate în funcţie de obiectul lor. Avem astfel: a) concesiunea de bunuri; b) concesiunea de servicii publice; c) concesiunea de activităţi economice.

Închirierea bunurilor care fac parte din domeniul public este reglementată de art. 30-31 din Legea nr. 15/1990. Contractul de închiriere se încheie pe bază de licitaţie şi în mod obligatoriu se va include clauza exploatării bunului închiriat în conformitate cu specificu1 şi destinaţia acestuia. Calitatea de locator o are autoritatea titulară a dreptului de proprietate publică sau cea care exercită dreptul de administrare, iar calitatea de locatar poate să o aibă orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

Pentru validitatea contractului, trebuie respectată cerinţa legii, ca locatarul să fie desemnat în urma organizării unei licitaţii publice a închirierii unor astfel de bunuri. Scoaterea la licitaţie se face prin act administrativ emis de titularul dreptului.

7.3. Darea în folosinţă gratuită a bunurilor din domeniul public

Un alt mod de exercitare a dreptului de proprietate publică este darea în folosinţă gratuită, reglementat succesiv de art. 86 din Legea nr. 69/1991 şi art. 17 din Legea nr. 213/1998. Textele legale nu fac o distincţie între bunurile care fac parte din domeniul public şi cele care fac parte din domeniul privat al statului; însă este evident că şi bunurile proprietate publică pot constitui obiect al dării în folosinţă gratuită, textul art. 17 din Legea nr. 213/1998 făcând referire la „pot da imobile din patrimoniul lor în  folosinţă gratuită”. În cadrul acestui drept, după cum rezultă din interpretarea textelor legale enunţate, se îmbină raportul juridic de drept administrativ cu raportu1 juridic de drept civil, îmbrăcând astfel un conţinut mixt.

În literatura juridică dreptul de folosinţă este definit ca acel drept real principal, esenţialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate publică, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, în favoarea unei persoane juridice fără scop lucrativ.7 Beneficiarii sunt persoane juridice fără scop lucrativ (asociaţii, fundaţii etc.) care desfaşoară activităţi filantropice, de binefacere, de utilitate publică.

8. Stingerea dreptului de proprietate publică

Stingerea dreptului de administrare publică apare în mod firesc ca o simetrie a modului de naştere, care acţionează ca un principiu în actele şi faptele juridice.

În acest sens, art. 478 Cod civil reglementează reintrarea în circuitul civil a unei categorii de bunuri care nu mai servesc uzului public.

În legislaţia apărută după anul 1990, sunt prevăzute reglementări privind trecerea unor bunuri din domeniu1 public în domeniul privat.

Astfel de reglementări sunt cuprinse în art. 5 din Legea nr. 18/1991, care prevede că terenurile proprietate publicănu pot fi introduse în circuitul civil decât dacă, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public”; art. 10 din Legea nr. 213/1998, care de principiu, statuează că „dreptul de proprietate publică încetează dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat „. Modalitatea de trecere a bunurilor în domeniul privat este de natură administrativă, respectiv prin acte juridice de drept administrativ, care sunt hotărârile guvernului, hotărârile consiliilor judeţene sau locale, care reprezintă autorităţile administrative titulare, după caz.

Introducerea în circuitul civil se realizează şi în virtutea legii, respectiv situaţiile de constituire şi reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din intravilanul şi extravilanul localităţilor, a pădurilor şi terenurilor cu vegetaţie forestieră, prevăzute de art. 45, 46, 47, 48 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar.


1 M. Văraru: Dreptul administrativ, Ed. Socec, 1928, p. 443-444; C.. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu: Tratat de drept civil, vol. I, Ed. Naţională Ciornei, 1928, p. 917

2 I. Sabău-Pop: Drepturi reale, Ed. Accent, Cluj-Napoca, 2001,  p. 49

3 C.S.J., Sect. Cont. Adm., Dec. 1514/1997, în R.D. nr. 6/1998, p. 133-134; Idem n. 512/1998, în R.D. nr. 12/1998, p. 151-152; C.S.J. Dec. 1104/1994 publicata in R.D. nr. 7/1994, p. 86; Dec, nr. 103/1995, publicată în Buletinul Jurisprudenţei, Culegerea de decizii pe anul 1995, p. 535.

4 Publicată în M.O., I, nr. 75/2001

5 E. Bălan: Domeniul administrativ, Ed. Lumina Lex, 1998, p. 26. Referitor la H.G. nr. 113/1992, privind defalcarea bunurilor din domeniul public de interes local, considerăm că şi-a pierdut din importanţa, fiind abrogată implicit de art. 25 din Legea nr. 213/1998;

6 L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 77 şi urm.

7 L Pop, op.cit., p.94

Etichete: ,

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro