404 www.juspedia.ro | Law article directory
Top

Caracterul intuituu personae a dreptului chiriaşului de a cumpăra apartamentul deţinut în chirie. Consecinţe

Legea nr. 112/1995. Caracterul intuituu personae a dreptului chiriaşului de a cumpăra apartamentul deţinut în chirie. Consecinţe.

Judecătoria Arad a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta G. E în contradictoriu cu pârâţii S.C. Recons S.A. Arad şi Municipiul Arad reprezentat prin primarul municipiului Arad, având ca obiect prestaţie tabulară.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut că imobilul a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat între pârâta S.C. Recons S.A. Arad şi antecesoarea reclamantei, numita P. E, care ulterior a decedat, anterior încheierii vreunui contract de vânzare-cumpărare, deşi prin hotărâre judecătorească S.C. Recons S.A. a fost obligată să îi vândă apartamentul. În raport de această stare de fapt, instanţa de fond a concluzionat că, în calitate de succesoare în drepturi – legatară universală – a defunctei P. E., cererea formulată de reclamantă nu este fondată deoarece între reclamantă pe de o parte şi pârât, pe de altă parte, nu există nici un raport juridic, iar dreptul chiriaşei P. E. de a cumpăra apartamentul deţinut cu chirie s-a stins la decesul acesteia şi nu s-a transmis prin succesiune reclamantei, care astfel nu se subrogă în drepturile antecesoarei sale.

Împotriva acestei soluţii a declarat recurs reclamanta G. E., care a susţinut că dreptul ei subiectiv nu îşi are izvorul în art.9 din Legea nr.112/1995, ci îşi are cauza-izvor juridic în decizia civilă rămasă irevocabilă, prin care S.C. Recons S.A. a fost obligată să vândă autoarei sale, fosta chiriaşă P.E. astfel că prin devoluţiunea testamentară reclamantei i s-a transmis dreptul recunoscut prin hotărârea judecătorească, iar nu dreptul consacrat de art.9 din Legea nr.112/1995. Pe de altă parte, recurenta a mai arătat că antecesoarea sa şi-a manifestat acordul de a cumpăra locuinţa încă în timpul vieţii şi că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în timpul vieţii acesteia se datorează exclusiv conduitei pârâtei care a refuzat sistematic încheierea contractului, în plus promovând şi o acţiune în rezilierea contractului de închiriere în scopul tergiversării semnării contractului. În esenţă însă, recurenta a susţinut că instanţa de fond a săvârşit o confuzie în ceea ce priveşte situaţia ei, deoarece dreptul a cărui recunoaştere s-a solicitat prin prezenta acţiune este cel izvorât din hotărârea judecătorească şi care nu s-a stins la data decesului autoarei sale.

Recursul nu este fondat.

Dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 constituie izvorul juridic al unui drept subiectiv al chiriaşilor titulari de contract ai apartamentelor preluate de Statul Român în perioada comunistă, ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora conform Legii nr.112/1995, în virtutea cărora chiriaşii pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului. Acest drept este un drept intuituu personae, care este strict legat de calitatea de chiriaş a celui ce solicită recunoaşterea şi satisfacerea acestui drept. Reclamanta nu are această calitate şi nu a avut-o niciodată. Împrejurarea că reclamanta este succesorul în drepturi a fostei chiriaşe, în calitate de legatar universal, este lipsită de relevanţă deoarece drepturile intuituu personae se sting la moartea titularului şi nu se transmit prin nici prin moştenire legală şi nici prin moştenire testamentară. Faptul că anterior, dreptul autoarei reclamantei la cumpărarea apartamentului a fost recunoscut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, nu schimbă natura juridică intuituu personae a dreptului chiriaşului la cumpărarea apartamentului în baza Legii nr.112/1995. În acelaşi timp, susţinerea recurentei că izvorul pretenţiilor sale îl constituie hotărârea judecătorească este vădit nefondată atâta timp cât decizia civilă în cauză nu a avut efect constitutiv ci declarativ de drepturi, iar eventualul contract de vânzare-cumpărare dintre autoarea reclamantei şi pârât, dacă s-ar fi încheiat, s-ar fi încheiat tot în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995, acesta fiind temeiul de drept în baza căreia autoarea reclamantei avea vocaţie de cumpărare a imobilului.

Etichete: ,

Legea nr. 112/1995. Obligatia unitatii administrativ-teritoriale de instrainare a locuintei catre chirias, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995. Aplicarea in timp a legii.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11223/2008, reclamantul C.S. a chemat în judecata pe pârâtii RAEDPP Constanta, Consiliul Local Constanta, Primaria Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna:

– obligarea pârâtelor la efectuarea formalitatilor de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere nr.1524 din 25.10.2004 încheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta, spatiu locativ cu destinatie de locuinta, conform Legii nr. 112/1995;

– obligarea pârâtelor la plata unor amenzi civile în suma de 50 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 inc.3 alin.(l) din Codul de Procedura Civila;

– obligarea pârâtelor la plata unor daune-interese în suma de 100 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(2) din Codul de procedura civila;

– obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii s-a aratat ca potrivit contractului înregistrat la Regia pârâta (R.A.E.D.P.P. Constanta) aceasta a închiriat reclamantului spatiul locativ cu destinatie de locuinta compus din trei camere si dependinte (conform fisei suprafetei locative închiriate, anexa la contractul de închiriere) situat la etajul 1 al cladirii din str. Traian nr.37, în folosinta exclusiva.

S-a precizat ca din adresele nr. R 16368/2004 emisa de Primaria municipiului Constanta si nr.3613/30-05.2005 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta, rezulta ca imobilul respectiv nu a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001 de catre fostii proprietari.

S-a mentionat ca reclamantul s-a adresat în repetate rânduri pârâtelor în vederea obtinerii cumpararii spatiului locativ pe care îl foloseste, dar acestea au refuzat sau au comunicat ca vor efectua într-un viitor neprecizat vânzarea respectiva, iar potrivit art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 paratele aveau obligatia legala de a perfecta actele de vânzare-cumparare catre reclamant a locuintei ce o detinea, obligatie pe care fara nici un motiv legal au refuzat si pâna în prezent sa si-o îndeplineasca.

Prin sentinta civila nr.21108/24.11.2008 pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr.11203/2008 a fost respinsa ca nefondata, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al municipiului Constanta si a fost admisa exceptia lipsei capacitatii de folosinta a pârâtei PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA.

A fost respinsa cererea formulata de reclamantul C.S. , în contradictoriu cu pârâta Primaria Municipiului Constanta, ca fiind promovata împotriva unei persoane fara capacitate de folosinta.

A fost admisa în parte cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta .

Au fost obligati pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze formalitatile de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului situat în municipiul Constanta, strada T., ce face obiectul contractului de închiriere nr. 1524/25.10.2004 încheiat cu RAEDPP Constanta.

A fost respins capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata amenzii civile ,ca prematur.

Totodata a fost respins ca nefondat, capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata de daune interese iar cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta RAEDPP Constanta pentru existenta autoritatii de lucru judecat.

În considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca reclamantul a locuit în imobilul situat în municipiul Constanta, strada T., neîntrerupt din anul 1991, în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr. 1524/01.11.1991 încheiat cu RA C.U. Constanta (contract depus în dosarul 1618/2005) – contract ce a fost reînnoit, în prezent fiind în vigoare contractul încheiat la 25.10.2004.

Imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului 69/1960 astfel cum rezulta din Decizia 1463/30.12.1960 (f. 46).

Desi conform adresei nr. 1711/09.11.2007, emisa de RAEDPP Constanta, numitul I.C. a formulat cerere pentru amânarea vânzarii, prin declaratia autentificata sub nr. 269/07.03.2008 B.N.P. N.C., acesta a declarat ca nu a depus nici o cerere pentru revendicarea sau cumpararea imobilului în litigiu.

Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea 112/1995 chiriasii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorii acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 (6 luni de la intrarea în vigoare a legii) pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului.

S-a mai aratat ca reclamantul îndeplineste conditiile prevazute de acest text de lege, având calitatea de chirias la data intrarii în vigoare a legii, imobilul nefiind restituit în baza acestei legi si nici notificat în baza Legii 10/2001, iar reclamantul nu a dobândit si nu a înstrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990 în localitatea de domiciliu (municipiul Constanta) conform certificatului fiscal depus la dosar si declaratiei autentificata sub nr. 497/21.06.2004 BNP N.C., data de reclamant.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta, care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul respingerii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a pârâtului Consiliul Local Constanta, cât si sub aspectul constatarii împrejurarii ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru cumpararea locuintei conform Legii nr. 112/1995, desi nu s-a facut dovada ca acesta a depus o cerere de cumparare a locuintei, întelegând sa actioneze pârâtii direct în instanta.

Prin decizia civila nr. 259 din 10 aprilie 2009 Tribunalul Constanta a respins apelul pârâtilor ca nefondat. Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este un organ deliberativ care aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta, iar prin H.C.L.M. nr. 37/2002 a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze vânzarea bunurilor aflate în proprietatea privata a Municipiului Constanta, situatie în care aceasta are calitate procesuala pasiva în prezenta cauza.

S-a mai retinut ca este nefondata si critica ce vizeaza faptul ca reclamantul nu poate formula o actiune privind obligatia de a i se vinde locuinta conform Legii nr. 112/1995, motivat de faptul ca legea nu conditioneaza exercitarea dreptului la actiune de depunerea unei cereri prealabile.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:

– Instantele de fond si de apel au solutionat în mod nelegal exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca urmare a interpretarii gresite a dispozitiilor Legii nr. 215/2001 si ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu H.C.L.M. nr. 332/1996, privind înfiintarea R.A.E.D.P.P. Constanta.

– În mod gresit, Tribunalul Constanta a retinut ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru perfectarea actului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, act normativ care a fost modificat prin alte legi – Legea nr. 10/2001 si O.U.G. nr. 40/1999 care confera reclamantului numai un drept de preemptiune la cumpararea acestui imobil.

Prin obligarea pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumparare se încalca dreptul de proprietate al unitatii administrativ-teritoriale, drept absolut si inviolabil, ce confera titularului sau posibilitatea de a dispune în mod liber de bunul ce îi apartine.

– Dreptul reclamantului de a solicita vânzarea locuintei detinuta în calitate de chirias s-a prescris, iar reclamantul nu a formulat niciodata o cerere de vânzare a locuintei, în lipsa acestei cereri dreptul reclamantului la cumpararea locuintei nu s-a nascut.

Prin întâmpinare intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport de criticile celor doi pârâti, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Critica ce vizeaza modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Constanta se retine a fi nefondata.

Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati între pârât si persoana obligata în raportul juridic dedus judecatii.

În timp ce R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ al Municipiului Constanta si în conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ea încheie contractul de vânzare-cumparare, în numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este organul deliberativ al unitatii administrativ teritoriale, care, potrivit art.36 alin.(2) lit.(c) din legea nr. 215/2001 aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.

În calitate de organ deliberativ care hotaraste asupra modalitatii de utilizare a domeniului public si privat al Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta a emis H.C.L.M. nr. 37/2002 prin care a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta pentru efectuarea vânzarii bunurilor aflate în proprietate privata a Municipiului Constanta. Prin urmare, titularul dreptului de a dispune cu privire la administrarea domeniului privat al Municipiului Constanta este Consiliul Local Constanta, care, în calitate de mandant a împuternicit o unitate specializata în vânzarea imobilelor proprietatea Municipiului Constanta – R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze actul juridic de vânzare-cumparare.

Raporturile dintre Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, conform H.C.L.M. nr. 37/2002 sunt raporturi ce izvorasc dintr-un contract de mandat, situatie în care limitele în care actioneaza mandatarul sunt stabilite de catre mandant prin H.C.L.M. nr. 37/2002, iar efectele mandatului se produc direct în patrimoniul mandantului – Consiliul Local al Municipiului Constanta ca organ deliberativ al Municipiului Constanta.

Un argument de text în sensul ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta care calitatea procesual pasiva în prezenta cauza îl constituie si dispozitiile art. 12 alin.(4) si (5) din Legea nr. 213/2005 care prevad ca în litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, unitatile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de catre Consiliile Judetene, de Consiliul General al Municipiului Bucuresti sau de consiliile locale, dupa caz.

Nici criticile ce vizeaza modalitatea de solutionare a fondului litigiului dedus judecatii nu pot fi retinute ca fondate.

Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati în folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 06 martie 1945, apartinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.

Ignorarea proprietatii private promovata si sustinuta de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art.9 din legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.

În speta, reclamantul a detinut locuinta în litigiu cu titlu de chirias, începând cu anul 1991, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1524/1991, prelungit succesiv, ultimul contract în vigoare fiind contractul nr. 1524/2004.

Refuzând solutionarea cererii reclamantului de vânzare-cumparare a spatiului în litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie înstrainat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile apartinând domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos la vânzare, pârâtii au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine îndreptateste chiriasul sa îsi valorifice în instanta vocatia la cumparare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.

Este reala sustinerea recurentilor referitoare la împrejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune.

Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului.

Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp.

Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice.

Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.

Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.

Nu prezinta relevanta în stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de recurentul Municipiul Constanta, pentru ca dreptul de preemptiune stabilit de dispozitiile art. 18 alin.(1) din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îsi manifesta vointa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speta nu este vorba despre un imobil restituit în natura proprietarului anterior.

Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.

În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Determinând „continutul si limitele acestor drepturi” legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens.

Nu poate fi retinuta ca un impediment la vânzarea locuintei nici împrejurarea ca anterior declansarii prezentei actiuni reclamantul nu a formulat o cerere de vânzare cumparare a locuintei detinuta cu titlu de chirias.

Se constata ca, anterior prezentei cereri, reclamantul a mai initiat o actiune pentru cumpararea locuintei în anul 2003, în contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta, care fusese mandatat de Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze vânzarea unor imobile din patrimoniul Municipiului Constanta, dar actiunea a fost respinsa pentru lipsa calitatii procesual pasiva a R.A.E.D.P.P. Constanta, motivat de faptul ca aceasta nu era titulara dreptului de proprietate asupra locuintei, iar litigiul se impunea a fi solutionat în contradictoriu cu Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta (decizia civila nr. 516/C din 01 noiembrie 2006 a Curtii de Apel Constanta).

Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a înteles sa perfecteze contractul de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o alta norma – H.C.L.M. nr. 37/2002 în care instituia conditii diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru înstrainarea locuintelor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.

Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasului cumparator obligatia de a initia o procedura administrativa prealabila în vederea aplicarii dispozitiilor art.9 din Legea nr. 112/1995, iar în lipsa unei asemenea reglementari, accesul reclamantului la justitie nu poate fi îngradit, reclamantul putând initia o actiune în justitie în vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtilor ca nefondat.

În baza art. 274 Cod procedura civila, obliga recurentii la 100 lei cheltuieli de judecata catre intimata R.A.E.D.P.P. Constanta

Etichete:

Legea nr. 112/1995. Raspunderea statului pentru evictiune. Chirias cumparator evins de fostul proprietar al imobilului preluat abuziv de stat. Dreptul la despagubiri echivalente cu valoarea de circulatie a locuintei. Aplicarea in timp a Legii nr. 10/2001,

Sustinerea recurentului în sensul ca la data solutionarii actiunii reclamantului în fata primei instante nu exista vreun temei legal care sa îl îndreptateasca pe reclamant – care a fost evins de imobilul dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 – sa fie despagubit la valoarea de circulatie a imobilului restituit fostului proprietar este nefondata, în raport de dispozitiile art. 1337 si art. 1341 Cod civil dispozitiile art.1 din Protocolul 1 la CEDO si fata de jurisprudenta CEDO.

Dispozitiile art. 511 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009, nu fac decât sa aplice institutia raspunderii pentru evictiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989 si înstrainate de stat unor chiriasi de buna-credinta în baza Legii nr. 112/1995.

Instanta de apel a retinut în mod corect ca, în ipoteza în care legiuitorul român nu si-ar fi adoptat legislatia specifica acestui domeniu (al caselor nationalizate) la exigentele Conventiei Europene si jurisprudentei CEDO, raspunderea statului pentru evictiune s-ar fi antrenat în conditiile art. 1337 si urm. Cod civil, despagubirea fiind stabilita în functie de valoarea de circulatie a imobilului restituit fostului proprietar.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 3150/212/2008, reclamantul V.T.C. a chemat în judecata pe pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor, solicitând instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta sa oblige pârâtul la plata valorii de circulatie a garsonierei situata în imobilul din Constanta, bdul F., dobândita prin contractul de vânzare-cumparare nr. 28235 din 17 decembrie 1996 încheiat în baza Legii nr. 112/1995 si la plata daunelor morale în valoare de 2000 euro în conversie leu/euro la data platii.

Prin sentinta civila nr. 1634 din 28 ianuarie 2009 Judecatoria Constanta a admis în parte actiunea reclamantului si a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor sa achite reclamantului sumele de 144.500 lei daune materiale reprezentând valoarea de circulatie a imobilului situat în Constanta, bdul F. si 3500 lei cu titlu de daune morale. S-a respins cererea de chemare în garantie a RAEDPP Constanta, ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

A fost obligat pârâtul sa achite reclamantului suma de 5.191 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond, în baza materialului probator administrat în cauza, a retinut urmatoarele:

Prin contractul de vânzare cumparare, reclamantul a dobândit în temeiul Legii 112/1995 dreptul de proprietate asupra unei locuinte detinuta anterior cu contract de închiriere, situata în Constanta, Bdul F.

Validitatea titlului reclamantului a fost verificata cu ocazia solutionarii actiunii privind constatarea nulitatii absolute promovata de reclamanta D.S, retinându-se calitatea de dobânditor de buna-credinta a reclamantului, prin sentinta civila 16.410/12.11.2001 a Judecatoriei Constanta, definitiva si irevocabila.

Prin decizia civila 2356/23.02.2005, pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie, s-a dispus modificarea deciziei civile a Curtii de Apel Constanta, în sensul respingerii apelurilor formulate în cauza, cu consecinta mentinerii sentintei civile nr. 1003/02.12.1999, pronuntata de Tribunalul Constanta, prin care s-a constatat ca titlul statului pentru imobilul situat în Constanta, bdul F. este nelegal constituit.

Titlul executoriu mentionat anterior a fost realizat la data de 22.10.2007, când creditoarea obligatiei, numita D.S. a fost pusa în posesie cu spatiul detinut de reclamant, acesta fiind privat astfel de dreptul sau de proprietate.

Jurisprudenta CEDO a statuat ca titlul de proprietate al subdobânditorului de buna credinta, constituit în baza legii 112/1995 si validat în dreptul intern printr-o hotarâre definitiva si irevocabila, este protejat prin art.1 din Protocolul la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Diminuarea vechilor atingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate, astfel încât persoanele care si-au dobândit bunurile cu buna credinta sa nu fie aduse în situatia de a suporta ponderea responsabilitatii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Pincova si Pinc vs Republica Ceha, cauza Raicu vs România).

De asemenea, potrivit art. 50^1 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.

Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza, întrucât, în caz contrar, s-ar încalca criteriul proportionalitatii, dobânditorul bunului neavând la îndemâna o actiune care sa duca la acordarea unei compensatii, cu o valoare apropiata, în mod rezonabil, de valoarea imobilului.

Pe de alta parte, conform art.20 alin (2) din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, persoana îndreptatita are dreptul numai la masuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piata corespunzatoare a întregului imobil, teren si constructii, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare. Daca persoanele îndreptatite au primit despagubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, ele au dreptul la diferenta dintre valoarea încasata, actualizata cu indicele inflatiei, si valoarea corespunzatoare de piata a imobilului.”

S-a considerat ca, nu se poate ignora faptul ca titlul reclamantului fusese confirmat printr-o hotarâre irevocabila, ca acesta beneficia de un bun în sensul Conventiei. Ca atare, aplicarea Art. 1 din Protocolul nr. 1 Aditional la Conventie, în favoarea reclamantului presupune acordarea acestuia a pretului de circulatie a imobilului de care a fost evins.

În ceea ce priveste capatul de cerere privind acordarea despagubirilor morale, instanta de fond l-a apreciat ca întemeiat, prin raportare la dispozitiile art. 41 din Conventie, dar si la existenta elementelor raspunderii delictuale stabilite de art. 998 si urm. cod civil si anume prejudiciul, fapta ilicita si a legaturii de cauzalitate dintre acestea.

S-a constatat în speta existenta un prejudiciu moral constând în starea de neliniste si incertitudine reclamantului care s-a finalizat cu pierderea dreptului

de proprietate dobândit în conditiile mentionate, o fapta a statului constând în atingerea dreptului reclamantului la respectarea bunurilor sale, între acestea existând un raport de cauzalitate, daune morale ce au fost apreciate la suma de 3.500 lei.

Împotriva susmentionatei sentinte a formulat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia civila nr. 368 din 18 iunie 2009 Tribunalul Constanta a admis apelul pârâtului Statul Român si a schimbat în parte sentinta apelata, în sensul ca a respins ca nefondat capatul de cerere ce viza obligarea pârâtului la 3500 lei cu titlu de daune morale catre reclamant.

Au fost mentinute celelalte dispozitii ale hotarârii apelate.

În baza art. 274 Cod procedura civila, a fost obligat apelantul pârât la 100 lei cheltuieli de judecata catre R.A.E.D.P.P. Constanta si la 1100 lei cheltuieli de judecata catre intimatul reclamant V.T.C.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca la momentul intrarii n vigoare a art. 50 din Legea nr. 1/2009, actiunea reclamantului era pendinte pe rolul Judecatoriei Constanta, situatie în care în mod corect a retinut prima instanta ca dispozitia este deplin aplicabila în speta.

S-a mai retinut ca si în absenta acestor dispozitii legale statul era raspunzator pentru prejudiciul cauzat reclamantului ca urmare a evictiunii totale pe care a suferit-o, în urma retrocedarii locuintei cumparata de el în baza Legii nr. 112/1995, fostului proprietar.

S-a mai retinut ca restituirea catre reclamant doar a pretului platit de stat, actualizat cu indicele de inflatie nu reprezinta o despagubire justa si proportionala având în vedere ca reclamantul, prin desfiintarea titlului sau a fost lipsit de proprietatea sa, indiferent de pretul platit, si aceasta numai pentru faptul ca s-a încrezut cu buna credinta în titlul statului.

Tribunalul a apreciat ca fiind întemeiate criticile referitoare la daunele morale acordate reclamantului, instanta de fond retinând în mod gresit ca ar fi întrunite conditiile impuse de art. 998 Cod civil, având în vedere ca la dosarul cauzei nu s-au administrat probe din care sa rezulte ca reclamantul a fost, în mod real afectat de situatia creata si nici a gradului de afectare pentru a se putea aprecia asupra întinderii prejudiciului moral.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Ministerul Economiei si Finantelor, care a criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila pentru urmatoarele motive:

1. Instantele de fond si de apel au solutionat cauza cu încalcarea principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile. La momentul introducerii actiunii nu exista temei legal care sa permita fostilor chiriasi care au dobândit un imobil prin contractul de vânzare-cumparare în temeiul legii nr. 112/1995 si care ulterior a fost retrocedat fostilor proprietari, sa primeasca valoarea de circulatie a apartamentului, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea Legii nr. 10/2001 intrând în vigoare abia la data de 3 februarie 2009, dupa solutionarea cauzei în prima instanta.

2. Instanta de fond nu a apreciat în mod corect valoarea imobilului, întemeindu-se pe expertiza efectuata în cauza în anul 2008, si fara a avea în vedere ca valoarea despagubirilor este disproportionata fata de valoarea reala a unei camere cu o suprafata de 28,71 m.p.

3. În mod gresit instantele de fond si de apel au respins cererea de chemare în garantie a R.A.E.D.P.P. Constanta, ca fiind îndreptata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

4. Instanta de fond a obligat în mod gresit Statul Român la plata cheltuielilor de judecata catre reclamant si catre chemata în garantie R.A.E.D.P.P. Constanta.

În apel, întrucât apelul pârâtului a fost admis în mod gresit a fost obligat apelantul la plata cheltuielilor de judecata.

Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport de criticile pârâtului se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

1. Critica recurentului pârât ce vizeaza încalcarea principiului retroactivitatii legii civile se retine a fi vadit nefondata:

Sustinerea recurentului în sensul ca la data solutionarii actiunii reclamantului în fata primei instante nu exista vreun temei legal care sa îl îndreptateasca pe reclamant – care a fost evins de imobilul dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 – sa fie despagubit la valoarea de circulatie a imobilului restituit fostului proprietar este nefondata, în raport de dispozitiile art. 1337 si art. 1341 Cod civil dispozitiile art.1 din Protocolul 1 la CEDO si fata de jurisprudenta CEDO.

În urma admiterii actiunii în revendicare formulata de fostul proprietar D.S. prin decizia civila nr. 2356 din 23 martie 2005 a Î.C.C.J., reclamantul a fost evins total de imobilul situat în Constanta, bdul F., dobândit prin contractul de vânzare-cumparare nr. 28235/1996 încheiat conform Legii nr. 112/1995.

Art. 1337 Cod civil dispune ca vânzatorul este de drept obligat sa garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vândut, cumparatorul evins având dreptul sa ceara vânzatorului restituirea pretului (art. 1341 Cod civil), restituirea fructelor (art. 485 Cod civil), spezele de proces si daune interese (art. 1344 si art. 1345 Cod civil). Se retine ca întinderea obligatiei vânzatorului de garantie pentru evictiune este strict determinata de lege.

Fiind în prezenta unei evictiuni totale, efectele ei sunt prevazute de art. 1341 – 1346 Cod civil.

Primul efect este prevazut de art. 1341 pct.1; în temeiul acestui text, vânzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit, ca la rezolutiunea pentru neexecutare sau nulitatea pentru vânzarea lucrului altuia. Solutia se impune, conform art. 1342 Cod civil, chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu singura exceptie – prevazuta de art. 1343 Cod civil – a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului.

În orice situatie, având în vedere ca drepturile cumparatorului legate de imobil se transmit asupra subdobânditorului, vânzatorul este obligat sa restituie pretul primit de la cumparator, indiferent daca subdobânditorul a primit bunul cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Art. 1341 pct.4 Cod civil, reglementeaza dreptul cumparatorului evins la daune interese.

Intra aici, în primul rând, dreptul la diferenta dintre pret si sporul de valoare dobândit de bun, între momentul încheierii contractului si data producerii evictiunii.

S-a decis ca aceasta creanta de despagubire ia nastere la data producerii evictiunii, iar conform unei opinii din literatura juridica, la data deposedarii efective a cumparatorului. În baza art. 1344 Cod civil, solutia se impune indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil sau de rea-credinta.

Referitor la plata daunelor interese, se retine ca reclamantii sunt îndreptatiti sa primeasca valoarea de circulatie a locuintei de care au fost evinsi, daunele datorate de statul vânzator neputându-se limita la pretul de vânzare reactualizat al bunului.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat în sensul ca este încalcat dreptul de proprietate al reclamantilor atunci când acestia sunt obligati sa restituie un bun ce a apartinut unui proprietar deposedat de stat, prin preluarea pe temeiul unor dispozitii legale adoptate de fosta putere comunista instaurata în tara, care a obtinut în justitie retrocedarea lui în urma adoptarii unor norme reparatorii de catre noua putere, daca actualii proprietari care au cumparat acel bun cu buna-credinta au primit o indemnizatie la valoarea la care l-au cumparat în timp si nu la valoarea lui actuala (CEDO, 05 noiembrie 2002, Pincova si Pinc contra Republica Ceha; Cauza Raicu împotriva României, hotarârea din 19 octombrie 2006).

CEDO a statuat ca titlul de proprietate al subdobânditorului de buna credinta, constituit în baza Legii nr. 112/1995 si validat în dreptul intern printr-o hotarâre definitiva si irevocabila, este protejat prin art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Diminuarea vechilor atingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate, astfel încât „persoanele care si-au dobândit bunurile cu buna-credinta sa nu fie aduse în situatia de a suporta ponderea responsabilitatii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (în acest sens cauza Pincova si Pinc contra Republica Ceha, hotarârea nr. 365/1997; cauza Raicu contra România, hotarârea din 19 octombrie 2006).

Curtea Europeana a retinut constant în jurisprudenta sa, ca exista în cadrul art.1 Protocolul 1 la CEDO, un drept intrinsec la indemnizatie în cadrul privarii de proprietate, atunci când despagubirea este necesara în vederea respectarii proportionalitatii între ingerinta în dreptul individului si utilitatea publica.

Se retine ca orice masura care interfereaza cu dreptul la „pasnica folosire” a proprietatii trebuie sa gaseasca un echilibru corect între cererile interesului general al comunitatii si necesitatile de protejare ale drepturilor fundamentale ale individului. Grija de a atinge acest echilibru este reflectata în structura art.1 al protocolului 1 vazut ca întreg, care include în consecinta cea de-a doua dispozitie, si care trebuie citita în lumina principiului general enuntat în prima propozitie. În special, trebuie sa existe o relatie rezonabila de proportionalitate între mijloacele angajate si scopul urmarit a fi realizat de orice masura de deposedare a unei persoane. Astfel, echilibrul ce trebuie mentinut între cererile interesului general al comunitatii si cererile drepturilor fundamentale ale individului este stricat daca persoana în cauza ar trebui sa poarte „o povara disproportionata”.

În consecinta, Curtea retine ca persoana deposedata de proprietate trebuie în principiu sa obtina compensatii „în concordanta cu valoarea ei”, desi „obiectivele legitime ale interesului public ar cere sa se returneze mai putin decât valoarea integrala la pretul pietei.” Astfel, echilibrul mentionat mai sus este obtinut în general acolo unde compensatiile platite persoanei a carei proprietate a fost luata sunt legate în mod rezonabil cu valoarea de piata, determinata la timpul exproprierii.

Chiar în lipsa unui text expres în CEDO cu privire la obligativitatea hotarârii instantei europene în raport cu statul – privit ca „întreg”, ca ansamblu organic articulat al autoritatilor publice, inclusiv al celor judecatoresti – aceasta obligativitate ar putea fi concluzia inevitabila a unui polisilogism, având ca premisa majora constatarea ca prin însesi prevederile Conventiei (art. 19 si urm. din Titlul II al Conventiei) a fost organizata si functioneaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului, ca instrument al unei jurisdictii unice si obligatorii pentru protectia fiintelor umane si asigurarea respectarii obligatiilor asumate în acest domeniu de statele contractante la Conventie.

Statul Român, prin prevederile incluse în Constitutie (art. 11 si 20) a înteles sa atribuie semnificatie juridica nationala si constitutionala Declaratiei Unice a Drepturilor Omului, precum si oricaror tratate sau pacte la care a devenit parte, inclusiv Conventia Europeana, cu toate articulatiile ei, daca acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.

Curtea Europeana a retinut ca „hotarârile sale au nu numai rolul de a solutiona cauzele cu care este sesizata, ci si pe acelea ca pe un plan mai larg, sa clarifice, ca salvgardeze si sa dezvolte normele Conventiei, contribuind astfel la respectarea de catre state a angajamentelor pe care acestea si le-au asumat, în calitatea lor de parti contractante (Hotarârea din 18 ianuarie 1978 Cauza Irlanda contra Regatului Unit). Instanta Europeana a precizat ca atunci când constata o violare a drepturilor persoanei statul are nu numai obligatia de a asigura celui interesat o satisfactie echitabila, dar si de a-si alege masurile generale integrate în ordinea sa juridica interna pentru a preveni violarile constatate de Curte si consecintele acestora (Hotarârea din 22 iunie 2004, în cauza Braniowski contra Poloniei).

În raport de considerentele mai sus expuse se retine ca hotarârea primei instante nu este lipsita de temei legal si nici nu a fost pronuntata cu încalcarea principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile, Judecatoria Constanta facând o corecta aplicare la speta atât a dispozitiilor Codului civil român, cât si a Conventiei Europene a Drepturilor Omului – Protocolul 1 la CEDO si a jurisprudentei Curtii Europene, care fac parte, conform dispozitiilor art. 11 si 20 din Constitutie din dreptul intern si sunt obligatorii pentru judecatorul national.

Dispozitiile art. 511 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009 nu fac decât sa aplice institutia raspunderii pentru evictiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989 si înstrainate de stat unor chiriasi de buna-credinta în baza Legii nr. 112/1995.

Instanta de apel a retinut în mod corect ca în ipoteza în care legiuitorul român nu si-ar fi adoptat legislatia specifica acestui domeniu (al caselor nationalizate) la exigentele Conventiei Europene si jurisprudentei CEDO, raspunderea statului pentru evictiune s-ar fi antrenat în conditiile art. 1337 si urm. Cod civil, despagubirea fiind stabilita în functie de valoarea de circulatie a imobilului restituit fostului proprietar.

2. Referitor la valoarea despagubirilor acordate reclamantului – 144.500 lei, se retine ca aceasta corespunde valorii de circulatie a imobilului, astfel cum a fost stabilita prin expertiza efectuata în fata primei instante de arh. Stefan Marinescu, expertiza ce nu a fost contestata de pârât nici în fata instantei de fond si nici în apel.

De altfel, se retine ca apelul pârâtului Statul Român nu a continut nici o critica referitoare la modalitatea de evaluare a imobilului si implicit la valoarea ridicata a despagubirilor acordate reclamantului, situatie în care aceasta critica, invocata direct în recurs, se retine a fi facuta „omisio medio” si urmeaza a fi respinsa.

3. Se retine a fi nefondata si critica ce vizeaza modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a R.A.E.D.P.P. Constanta în cererea de chemare în garantie.

Conform dispozitiilor art. 60 Cod procedura civila „Partea poata sa cheme în garantie o alta persoana împotriva careia ar putea sa se îndrepte, în cazul când ar cadea în pretentii cu o cerere în garantie sau în despagubire.”

În raport de obiectul actiunii principale – angajarea raspunderii statului pentru evictiune totala si avându-se în vedere faptul ca R.A.E.D.P.P. Constanta a actionat cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumparare nr. 28235 din 17 decembrie 1996 conform Legii nr. 112/1995 în calitate de mandatar legal al statului, în mod corect prima instanta a retinut ca R.A.E.D.P.P. nu are calitate procesual pasiva în cererea de chemare în garantie.

Curtea retine ca locuinta în litigiu a fost înstrainata de pârât printr-un mandatar, R.A.E.D.P.P. Constanta, însa acest mandatar nu raspunde pentru evictiune, cu exceptia cazului în care acesta s-ar fi purtat ca vânzator aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), ceea ce nu este cazul în speta. Comisionul de 1% nu reprezinta decât pretul legal al mandatului, care poate fi restituit în cadrul unei actiuni invocate din contractul de mandat, cauza de raspundere neavând izvor în acelasi raport juridic.

4. Nici critica ce vizeaza obligarea apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecata catre intimatii reclamanti si, respectiv, catre chemata în garantie nu poate fi retinuta ca fondata.

Principiul care rezulta din dispozitiile înscrise în art. 274 Cod procedura civila, la baza caruia sta culpa procesuala a partii care a cazut în pretentii, precum si unicitatea procesului civil, impune ca aceste cheltuieli facute cu procesul în toate fazele sale sa fie în sarcina celui care a pierdut.

În speta, se retine ca cererea de chemare în garantie a R.A.E.D.P.P. Constanta a fost respinsa pentru lipsa calitatii procesuale pasive prin sentinta civila nr. 1634/2009 a Judecatoriei Constanta, solutie mentinuta atât în apel, cât si în prezentul recurs, situatie în care în mod corect Tribunalul Constanta a retinut ca Statul, prin Ministerul Economiei si Finantelor datoreaza cheltuieli de judecata chematei în garantie atât în fond, cât si în calea de atac a apelului.

În ceea ce priveste actiunea principala, se retine ca în apel pârâtul a triumfat în parte, în sensul ca cererea reclamantului de plata a daunelor morale a fost respinsa ca nefondata, fiind mentinuta hotarârea Judecatoriei Constanta numai sub aspectul obligarii pârâtului catre reclamant la plata despagubirilor materiale în valoare de 144.500 lei.

Se retine ca în apel Tribunalul Constanta a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 276 Cod procedura civila, obligând apelantul pârât numai la o parte din cheltuielile de judecata efectuate de intimatul reclamant, proportional cu valoarea pretentiilor admise. Astfel, din totalul onorariului de avocat achitat de reclamant, în valoare de 1428 lei, instanta de apel a obligat apelantul pârât numai la 1100 lei reprezentând cheltuieli de judecata.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul ca nefondat.

În baza art. 274 Cod procedura civila, obliga recurentul pârât la 100 lei catre intimata chemata în garantie R.A.E.D.P.P. Constanta si la 1190 lei catre intimatul reclamant, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Etichete:

Drepturi reale. Cerere de înscriere în cartea funciară. Condiţii de legalitate

Tip: Decizie
Nr./Dată: 259 (01.02.2006)
Autor: Curtea de Apel Timisoara
Domenii asociate: carte Funciară

Legea nr. 7/1996 – art. 28 alin. 2, art. 39

Nu sunt întrunite condiţiile de legalitate necesar a fi îndeplinite pentru înscrierea în cartea funciară a unui drept dacă acesta a fost recunoscut petentului în condiţii care nu îl fac opozabil titularului unui drept deja înscris în cartea funciară.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 259 din 1 februarie 2006

Prin cererea adresată Judecătoriei Timişoara – Biroul de carte funciară, petentul B.D. a solicitat întabularea în CF 802 T. a sentinţei civile nr. 3459 din 14 aprilie 2003, pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosar nr. 15872/2002.

Prin încheierea nr. 29755/10.11.2003 Judecătoria Timişoara – Biroul de carte funciară a admis cererea astfel formulată.

Prin decizia civilă nr. 673/A din 31 octombrie 2005, Tribunalul Timiş a respins apelul declarat în cauză de apelanţii P.I. şi E., reţinând valabilitatea încheierii în raport de dispoziţiile Legii nr. 7/1996, cadru în care s-a apreciat inexistenţa vreunui impediment la întabularea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile – titlu executoriu.

Împotriva acestei hotărâri, P.I. şi E. au declarat recurs, invocând nelegalitatea hotărârii, prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 C. pr. civ., cadru în care se susţine că încheierea de carte funciară atacată nu respectă condiţiile de formă şi conţinut prevăzute de art. 261 C. pr. civ., pe de o parte, iar, pe de altă parte, se susţine nelegalitatea hotărârilor pronunţate de instanţa de carte funciară şi instanţa de apel, în raport cu dispoziţiile art. 28 (2) din Legea nr. 7/1996, dispoziţiile art. 26 (3) din Legea nr. 112/1995, art. 33 din H.G nr. 11/1997, art. 39 (2) din Legea nr. 7/1996.

Verificând recursul astfel declarat, prin prisma dispoziţiilor art. 299 şi următoarele Cod procedură civilă, Curtea a constatat că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, hotărârea pronunţată fiind nelegală, sub următoarele aspecte:

Prin sentinţa civilă nr. 3459/14.04.2003 pronunţată de Judecătoria Timişoara – definitivă şi irevocabilă – titlu executoriu, s-a admis acţiunea formulată de intimaţii din prezenta cauză, în contradictoriu cu C.L.T. şi s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr. 802 Timişoara, nr. top 93611 – proprietatea Statului Român – de 411 mp., prin dezmembrarea parcelei în două subparcele – nr. top 936/1/1 de 67 mp., care a fost atribuită reclamanţilor şi parcela nr. top 936/1/2 – de 344 mp. cu casă, proprietatea Statului Român.

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului reclamantului, astfel consolidat, cât şi înscrierea în cartea funciară 30505 T., nr. top 936/1/1 şi 936/2 la partea sarcini a dreptului de servitute de trecere de 38 mp. în favoarea parcelei nr. top 936/1/1, 936/2 din cartea funciară nr. 30505 T. şi nr. top 936/1/2 din cartea funciară 802 T.

După unificarea noii cărţi funciare nr. 30505 T. s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra suprafeţei de 344 mp. teren – atribuire şi indiviziune, cât şi asupra casei.

La data înregistrării cererii de întabulare în cartea funciară a drepturilor conferite prin hotărârea de mai sus, recurenţii erau evidenţiaţi în cartea funciară 802 T. ca titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului – construcţie – prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Potrivit Legii nr. 7/1996, Biroul de carte funciară este abilitat a face operaţii în cartea funciară numai în contradictoriu cu persoanele înscrise în aceasta.

La o minimă analiză se putea observa incidenţa unui impediment la înscrierea în cartea funciară a drepturilor consacrate prin hotărârea judecătorească în discuţie, întrucât această hotărâre nu este opozabilă recurenţilor care nu au fost părţi în litigiul în care s-a pronunţat hotărârea menţionată dar erau înscrişi în cartea funciară cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei, cu menţiunea „cumpărare în baza Legii nr. 112/1995”, menţiune de natură a fi legitimat Biroul de carte funciară să respingă cererea de înscriere în cartea funciară, în raport cu exigenţele art. 39(2) din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care „hotărârea prin care s-a admis rectificarea unui înscris nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă”, cât şi în raport cu dispoziţiile art. 28(2) din Legea nr. 7/1996, cu referire la art. 26 (3) din Legea nr. 112/1995, art. 33 din H.G. nr. 11/1997, care consacră un drept de proprietate ope legis asupra terenului aferent construcţiei în favoarea proprietarului construcţiei, drept opozabil faţă de terţi şi fără înscrierea lui în cartea funciară.

În speţa de faţă, recurenţii au fost înscrişi în cartea funciară ca titulari ai dreptului de proprietate asupra construcţiei, cu menţiunea „cumpărare Legea nr. 112/1995”, ceea ce le conferă un drept de proprietate asupra terenului aferent construcţiei de 411 mp. – ope legis – acest drept fiind opozabil terţilor şi fără înscriere în cartea funciară.

Ambele instanţe au procedat nelegal apreciind inexistenţa impedimentelor la întabulare câtă vreme hotărârea în discuţie nu s-a pronunţat în contradictoriu cu proprietarii înscrişi în cartea funciară asupra construcţiei, temeiul înscrierii (Legea nr. 112/1995) fiind de natură a atrage opozabilitatea dreptului de proprietate al recurenţilor cu privire la terenul aferent construcţiei, inclusiv faţă de petenţii intimaţi în cauză.

La acestea se adaugă şi împrejurarea că recurenţii, dobândind dreptul de proprietate asupra terenului aferent ope legis, justifică un titlu care are o dată anterioară celui invocat de către intimaţii în cauză.

Aşa fiind, în baza art. 312 C. pr. civ., Curtea a admis recursul, şi a modificat ambele hotărâri în sensul respingerii cererii de întabulare.

Etichete: , ,

Descopera Primul Stagiu
Zonia.ro