Top

Rezoluţiune antecontract vânzare-cumpărare – lipsa culpei promitentului vânzător

Rezoluţiune antecontract vânzare-cumpărare – lipsa culpei promitentului vânzător – sentinţa civilă nr. 1194/17.09.2010 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc

Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe reclamanţii BGI şi BDM, au chemat în judecată pe pârâtul AD pentru ca în urma probelor administrate, instanţa să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1285/04.08.2008 şi obligarea pârâtului la restituirea sumei de 44.000 lei din care: 20.000 lei reprezentând parte din preţul achitat de reclamanţi la data încheierii antecontractului, 2.000 lei achitaţi ulterior în prezenţa notarului, tot cu titlu de preţ şi 22.000 lei reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de preţ plătit, conform clauzei stipulate în antecontract, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, întemeiată în drept pe disp.art.1020, 1021 şi art.1298 din Codul civil, reclamanţii au arătat că la data de 04.08.2008, între reclamanţi şi pârât s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1285 de B.N.P.HIS, prin care pârâtul s-a obligat să le vândă reclamanţilor suprafaţa de 5100 mp fânaţ, situată în comuna Fundu Moldovei, sat Botuş, judeţul Suceava. Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 30.000 lei, din care reclamanţii au achitat suma de 20.000 lei, la data încheierii contractului, urmând ca diferenţa de 10.000 lei să fie achitată la data încheierii contractului autentic, respectiv cel târziu la data de 03.11.208.

După achitarea antecontractului, reclamanţii au mai achitat pârâtului suma de 2000 lei, tot în faţa notarului. Pârâtul a refuzat, sub diverse motive, să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare. Au mai precizat reclamanţii că, din cauza atitudinii culpabile a pârâtului, au fost nevoiţi să amâne, iar ulterior să renunţe la edificarea unei case de vacanţă pe terenul din litigiu..

În motivarea întâmpinării, întemeiată în drept pe disp.art.115-118 din Codul de procedură civilă, art.1020-art.1021 şi art.1298 din Codul civil, pârâtul a arătat, în esenţă, că nu este culpabil pentru faptul neperfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în termenul stipulat.

La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu s-a întocmit nici un plan de situaţie şi, deoarece deţinea la locul numit Dealul Căzăcenilor din localitatea Fundu Moldovei, o suprafaţă mai mare decât cea pe care doreau reclamanţii să o cumpere, inclusiv un imobil, casă şi anexe gospodăreşti, a hotărât, de comun acord cu reclamanţii, să se efectueze un plan de situaţie pentru terenul ce urma să fie cumpărat..

Planul de situaţie a fost verificat şi recepţionat la data de 17.11.2008, ocazie cu care s-a constatat că, la data intabulării pârâtului cu această suprafaţă de teren, au existat unele greşeli de identificare a terenului, în sensul că o parte din teren era înscris în C.F. pe numele pârâtului, iar o parte figura pe numele bunicului pârâtului .În planul de situaţie din anul 1990, inginerul a amplasat terenul pârâtului puţin mai la vest decât era în realitate. Pârâtul s-a adresat instanţelor pentru rectificarea erorii din cartea funciară, însă acţiunea acestuia a fost respinsă.

Pârâtul a fost înscris în C.F. în anul 1990 cu terenul din litigiu, în baza unor identificări cadastrale greşite. Această împrejurare a fost reţinută şi de către expertul Mareş Gheorghe, în raportul de expertiză întocmit în dosarul nr.2125/2001al Judecătorii Câmpulung Moldovenesc, ce a avut ca obiect partajarea bunurilor soţilor AD şi AE.

În urma acestui proces, prin actul de adjudecare nr.36/2006 încheiat de către executorul judecătoresc la data de 26.11.2007, au fost atribuite creditoarei M E, suprafaţa de 643 mp teren, identic cu parcela nou formată nr.1137/1 clădire, pe care sunt amplasate o casă şi o şură. Această atribuire s-a făcut în baza Deciziei nr.187/24.05.2005 a Tribunalului Suceava, restul suprafeţelor de teren şi imobilele rămânând în proprietatea pârâtului.

Potrivit noului plan de situaţie, deoarece parcela nr.1137/1 era în suprafaţă mai mare decât suprafaţa atribuită creditoarei ME, aceasta s-a divizat în parcela nr.1137/7, în suprafaţă de 643 mp. Toate suprafeţele de teren au fost folosite de către pârât din anii 1950, fiind primit de la mama sa.

A mai precizat pârâtul că nu a refuzat să predea suprafaţa de teren prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare, că a ţinut permanent legătura cu reclamanţii, că are pe rolul instanţei o cerere de chemare în judecată pentru reglementarea situaţiei juridice a terenului, care durează foarte mult şi că reclamanţii ar fi putut să promoveze prezenta acţiune, doar în situaţia în care pârâtul ar fi refuzat, cu desăvârşire, încheierea contractului în formă autentică.

Prin sentinţa civilă nr. 1194/17.09.2010 a Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc instanţa a respins acţiunea ca nefondată reţinându-se în esenţă, lipsa vreunei culpe a promitentului vânzător. Astfel, prin sentinţa civilă nr. 973/31.05.1990 a Judecătoriei C-lung Moldovenesc, s-a dispus înscrierea în CF, pe numele pârâtului AD, cu dreptul de proprietate cu privire la următoarele parcele: nr. 1137/1 în suprafaţă de 2788 mp, nr. 1137/2 în suprafaţă de 2880 mp; nr. 1137/3 în suprafaţă de 1344 mp, toate în suprafaţă de 8093 mp şi nr. 3944/14 de 8400 mp.

În considerentele sentinţei menţionate, s-a reţinut că reclamantul AD a dobândit prin moştenire de la mama sa şi de la T V, aceste parcele de teren. Prin sentinţa civilă nr. 963/31.05.1990 a Judecătoriei C-lung Moldovenesc s-a dispus întabularea pârâtului A D cu următoarele parcele de teren: nr. 1186 clădire de 245 mp; nr. 2458/14 arabil de 4121 mp din Cf 2414 Fundu Moldovei. De asemene,a s-a dispus întabularea pentru pârâtul AD şi numita AE a dreptului de proprietate cu privire la construcţiile casă şi anexe gospodăreşti, de pa parc. nr. 1186 clădire.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1285 din data de 04.08.2008 pârâtul, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să vândă reclamanţilor, în calitate de promitenţi cumpărători, suprafaţa de cca. 5100 mp teren fânaţ, dobândit de către vânzător S-a arătat, în cuprinsul antecontractuui, că terenul este proprietate promitentulu vânzător, în baza sentinţei civile nr. 940/25.06.2001.

Faţă de cele mai sus menţionate, instanţa reţine că, la momentul contractului ce face obiectul prezentei cauze, pârâtul A D era proprietar asupra bunurilor ce au format obiectul antecontractului, conform sentinţelor civile nr. 973/1.05.1990 şi nr. 968/31.05.1990, ambele ale Judecătoriei C-lung Moldovenesc.

Procedând la analizarea clauzelor antecontractului ce face obiectul prezentei cauze, se observă că părţile au inserat în cuprinsul acestuia un pact comisoriu, prin care s-a stipulat că: ,,în cazul în care nu se va încheia actul de vânzare-cumpărare în forma autentică în perioada stipulată, beneficiarii cumpărători sunt îndreptăţiţi să obţină pe cale judecătorească o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, fiind în drept a cere vânzătorului despăgubiri reprezentând de două ori preţul plătit, în cazul în care refuză transmiterea dreptului de proprietate”.

Pe de altă parte, după cum se poate observa din cuprinsul antecontractului, părţile au optat la încheierea antecontractului privind vânzarea-cumpărarea viitoare a unui imobil, al cărui preţ a fost fixat la suma de 30.000 lei, pentru încheierea doar a unui antecontract de vânzare-cumpărare prin care au luat, totuşi, anumite măsuri de garantare a executării obligaţiilor.

Instanţa reţine că antecontractul încheiat de părţi poate da naştere doar unei obligaţii de a face, respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

Revenind la clauza penală anterior menţionată, instanţa reţine că, potrivit disp. art. 1066 Cod civil: ,,clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru, în caz de neexecutare din parte-i”, iar potrivit disp. art. 1069 Cod civil: ,,clauza penală este o compensaţie a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale”.

Rezultă aşadar, că potrivit legii, clauza penală este o modalitate de evaluare convenţională a daunelor interese ,executarea ei fiind posibilă numai atunci când sunt întrunite condiţiile acestor daune, printre care şi culpa.

Cu alte cuvinte, neexecutarea obligaţiei trebuie să se datoreze culpei pârâtului. Or, în speţă, rezultă dincolo de orice dubiu, faptul că imposibilitatea executării de către pârât a obligaţiei de a încheia contractul în formă autentică, se datorează unor cauze obiective.

În acest sens, conform notei de informare întocmită de ing. documentaţia topo-cadastrală avizată de OCPI Suceava terenul identic cu parc. nr. 1137/3, 1137/4, 1137/5 şi 1137/8, se identifică cu parte din terenul ce a făcut obiectul sentinţelor civile 973 şi 968 mai sus menţionate. Suprafaţa de 643 mp din acelaşi teren, este deţinut de ME, în baza actului de adjudecare nr. 36/2004, iar o parte din teren este ocupată de albia râului Moldoviţa, aspecte faţă de care pârâtul este întabulat greşit în baza unei identificări cadastrale eronate.

Deosebit de aceasta, instanţa reţine, din analiza sentinţei civile nr. 276/12.02.2009 a Judecătoriei C-lung Moldovenesc, că pârâtul a făcut demersuri în vederea rectificării cărţii funciare solicitând instanţei să constate că terenul pentru care s-a stabilit dreptul de proprietate prin sentinţele civile nr. 973 şi 968 mai sus menţionate, are în realitate, suprafaţa de 7602 mp şi este identic cu alte parcele.

Chiar dacă, prin sentinţa civilă menţionată, acţiunea formulată de pârâtul AD a fost respinsă, relevant pentru speţa de faţă, este faptul că acesta a făcut toate demersurile pentru ca situaţia de fapt a terenului să corespunsă cu situaţia scriptică a acestuia.

Pe de altă parte, admiţând dreptul de opţiune al reclamanţilor între a executa obligaţia principală sau penalitatea, li s-ar recunoaşte implicit dreptul la o conduită culpabilă împotriva voinţei creditorului, (pârâtului) ceea ce nu este admisibil.

De aceea, rămânând în cadrul procesual determinat de reclamanţi prin acţiune, potrivit principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil, instanţa constată că acţiunea este nefondată, iar demersul procesual iniţiat de aceştia, greşit.

În acest sens, instanţa reţine că reclamanţii au posibilitatea de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Tags: