ACTUALITATEA LOCUINTELOR SOCIALE

Autor: Apafi Larisa
04.03.2011

I. Generalitaţi

Lucrarea porneşte de la o întrebare simplă: ce se întâmplă cu cei care au nevoie de o locuinţă şi, dintr-un motiv sau altul, nu posedă resursele necesare pentru a-şi asigura una. Întrebarea noastră are ca referinţă categoria celor mai săraci membri ai societăţii, cei cărora veniturile nu le permit accesarea unei scheme de creditare, nu posedă surplusul constant necesar economisirii şi nu îşi pot permite închirierea unei locuinţe de pe piaţa liberă.
Recunoscând implicit gravitatea lipsei unei locuinţe/ unei locuinţe adecvate, în cazul segmentului sărac, statul român a adoptat în 1996 o măsură specifică ce vizează tocmai rezolvarea/ limitarea problemei. Locuinţa socială, atribuită din fondul de stat, cu chirie subvenţionată ar trebui să asigure, cel puţin o perioadă limitată de timp, până la depăşirea unui prag de venituri, o locuinţă decentă celui/celor aflaţi în imposibilitatea de a-şi asigura una. Guvernul a decis, în 2007, ca persoanele care locuiesc cu chirie la ANL mai mult de cinci ani să poată cumpăra locuinţele respective.
Ministrul Dezvoltării a declarat că, după ce Guvernul a emis în decembrie 2008 o OUG prin care termenul minim de închiriere de 5 ani este redus la 3, numărul locuinţelor ce pot fi scoase la vânzare a crescut la 14.745. Potrivit lui Blaga, preţul mediu de vânzare este de 40.000 de euro, iar prin vânzarea celor 14.745 s-ar colecta la bugetul Ministerului Dezvoltării 590 de milioane de euro, care vor fi utilizate tot pentru construirea de locuinţe ANL. Banii nu vor fi viraţi în bugetele locale pentru că, astfel, doar în localităţile în care s-a construit până în prezent ar mai putea fi construite alte imobile ANL. Conform legislaţiei româneşti în vigoare, orice persoană aflată într-o situaţie de precaritate a veniturilor (situate sub minimul garantat) poate solicita consiliului local al localităţii de domiciliu închirierea unei locuinţe, la un preţ subvenţionat. În măsura disponibilităţilor locale, solicitantul poate primi o astfel de locuinţă pe o perioadă limitată.
Ocuparea unei locuinţe sociale este dependentă de stocul de locuinţe sociale disponibile la un moment dat în timp, la nivel local. Dreptul instituit prin lege nu devine efectiv decât în măsura în care consiliile locale au în administrare astfel de locuinţe şi pot subvenţiona din fonduri proprii chiria beneficiarilor.

II. Atribuirea locuinţelor

„Locuinţă socială – Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.” De o locuinţă socială pot beneficia persoane sau familii care au „…un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%” şi care nu:
a) deţin în proprietate o locuinţă;
b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.
Recomandările legate de categoriile cărora măsura li se adresează cu precădere:„tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/19901, republicată, şi ai Decretului-lege nr.118/19902, republicat,alte persoane sau familii îndretăţite.”
Specificarea art. 43 „alte persoane sau familii îndreptăţite” lasă consiliilor locale libertatea de a stabili, în funcţie de problemele locative specifice, şi alte categorii de beneficiari. De altfel, consiliile locale stabilesc anual criteriile şi ordinea de prioritate, în funcţie de care se realizează repartiţia locuinţelor sociale, în condiţiile respectării prevederilor Legii 114.
În cadrul fiecărui criteriu, la stabilirea ordinii de prioritate se vor avea în vedere: condiţiile de locuit ale solicitanţilor, numărul copiilor şi al celorlalte persoane care gospodăresc împreună cu solicitanţii, starea sănătăţii solicitanţilor sau a unor membri ai familiilor acestora, vechimea cererilor. Responsabilitatea pentru aplicarea măsurii este atribuită consiliilor locale care „controlează şi răspund de fondul de locuinţe sociale situate pe teritoriul unităţilor administrativ teritoriale respective.”
Pentru a-şi constitui un stoc de locuinţe sociale, consiliile locale puteau opta pentru cele două variante prevăzute de lege: fie construirea de noi locuinţe, pe domeniul public al unităţii administrativ teritoriale, fie reabilitarea unor construcţii existente. Constituirea stocului de locuinţe sociale trebuia/ trebuie să aibă în vedere reglementările legate de calitatea locuinţei prevăzute în lege ,locuinţele nou construite trebuie să respecte cerinţele minimale de suprafaţă şi dotări, iar cele reamenajate, cel puţin pe cele de dotări. Fondurile pentru punerea în aplicare a măsurii vizează, pe de o parte, resursele locale, fonduri cu destinaţie specială de la bugetul central ,prin bugetul MLPAT şi orice alte resurse care pot fi atrase la nivel local sau central (donaţii, contribuţii ale persoanelor fizice sau agenţilor economici).
Prin prevederile legale în vigoare, consiliul local al unităţii administrativteritoriale are statutul de proprietar al locuinţelor sociale, iar relaţia sa cu beneficiarii măsurii este definită în termenii proprietar – chiriaş.
Locuinţele sociale sunt repartizate spre închiriere, de către consiliile locale, celor care îndeplinesc criteriile de eligibilitate, pe o perioadă de cinci ani, cu o rată subvenţionată a chiriei, care variază în funcţie de venitul beneficiarului (chiria percepută nu poate depăşi 10% din venitul net lunar pe familie, calculat pentru ultimele douăsprezece luni, indiferent de valoarea reală a chiriei).
În cazul în care chiriaşul nu respectă condiţiile prevăzute în contractul de închiriere (stipulate în legea locuinţei, art. 24) sau „venitul mediu net lunar pe familie, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare” (art. 46)”, contractul se poate rezilia.
Chiriaşul unei locuinţe sociale are obligaţia de a anunţa primarului orice modificare a venitului net al familiei, în termen de 30 de zile, fapt ce atrage după sine recalcularea chiriei percepute. El nu poate subînchiria locuinţa, nu poate transmite dreptul obţinut unei alte persoane/ familii şi nu poate schimba destinaţia spaţiului pe care îl ocupă (abaterile se sancţionează cu rezilierea contractului şi recuperarea eventualelor daune).
Pentru a beneficia de atribuirea unei locuinţe sociale, orice persoană se poate adresa primăriei unităţii teritorial-administrative pe raza căreia are domiciliul. În baza ierarhiei de prioritate a criteriilor, fundamentată pe lege şi aprobată prin hotărârea consiliului local, solicitanţilor le este aprobată şi repartizată, în măsura stocului disponibil, o locuinţă socială. Periodic, guvernul va corecta nivelul minim calculat, ţinindu-se seama de evoluţia situaţiei economice şi sociale. În baza declaraţiei de venit şi a actelor doveditoare, se va calcula venitul net lunar, orice nesinceritate în declaraţie atrăgând răspunderea materială şi penală, după caz.
In practică, este posibil ca numărul locuinţelor sociale să fie mai mic decât numărul solicitanţilor, împrejurare în care autorităţile administraţiei publice locale vor constitui comisii care să examineze cererile solicitanţilor, stabilind şi criteriile în temeiul cărora vor fi repartizate locuinţele.
Cererile solicitanţilor vor fi analizate până la data de 1 noiembrie a anului în curs şi vor fi supuse aprobării consiliilor locale şi, în raport de ordinea de prioritate, vor fi alcătuite listele solicitanţilor îndreptăţiti pentru anul următor, care vor fi afişate la sediile primăriilor. Hotărârea consiliului local va putea fi atacată la instanţa competentă, conform procedurii contenciosului administrativ.
Nu este posibil să se încheie un contract de închiriere pentru o locuinţă socială în absenţa repartiţiei; dacă s-ar încheia totuşi un asemenea contract, în absenţa repartiţiei emisă de organul competent, contractul va fi lovit de nulitate absolută.
Nici simpla repartiţie, neurmată de încheierea contractului de închiriere, nu conferă vreun drept locativ solicitantului. Suntem în prezenta unui act juridic complex, dreptul locativ asupra unei locuinţe sociale fiind dobândit numai dacă actul de repartiţie este urmat de încheierea contractului de închiriere.
Subînchirierea este interzisă, chiar dacă subînchiriaşul ar îndeplini condiţiile legale pentru a putea beneficia de o locuinţă socială. Imposibilitatea transmiterii dreptului de locuire se refera la schimbul de locuinţe şi la cesiunea contractului de închiriere.
Nu vor putea beneficia de locuinţe sociale persoanele sau familiile care:
– deţin o locuinţă în proprietate;
– au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
– au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;
– deţin o altă locuinţă, în calitate de chiriaş.

II. 1. Situatia locativa actuala este notata în felul urmator:

– Candidatul chirias în spatiu din fond locativ privat primeste 10 puncte, cel tolerat în spatiu primeste 7 puncte.
– Daca titularul cererii locuieste într-un spatiu mai mare de 15 mp si pâna la 18mp inclusiv primeste 5 puncte.
– O suprafata mai mare de 12 mp sau pâna la 15 mp inclusiv valoreaza 7 puncte.
– Daca suprafata se înscrie între 8 mp si12 mp inclusiv atunci candidatul primeste 9 puncte.
-Suprafata mai mica de 8 mp valoreaza 10 puncte.
Starea civila a candidatului se calculeaza astfel: candidatii casatoriti primesc 10 puncte, cei necasatoriti primesc 8. Daca titularul cererii are un copil, primeste 2 puncte, prin urmare la numarul de copii se va adauga întotdeauna un punct. Alte persoane, indiferent de numarul lor, primesc 2 puncte.
Daca titularul cererii sau un alt membru este bolnav, având nevoie, potrivit legii, de o camera în plus sau un însotitor, se acorda 2 puncte.De asemenea sunt acordate puncte pentru vechimea cererii solicitantului.
Astfel, daca cererea are vechime de un an, i se acorda 1 punct, între 1 si 2 ani se primesc 3 puncte, între 2 si 3, se primesc 6 puncte, între 3 si patru ani se acorda 9 puncte, iar pentru fiecare an ce depaseste 4 se acorda înca 4 puncte.
Nivelul de studii sau pregatire profesionala se recompenseaza în felul urmator: daca titularul cererii nu are studii superioare sau pregatire profesionala, i se acorda 5 puncte. Pentru scoala generala, fara pregatire profesionala se acorda 8 puncte. Pentru studii medii se acorda 10 puncte. Studiile medii, completate de pregatire profesionala de specialitate sau studii superioare de scurta durata aduc candidatului 13 puncte.
Iar candidatii cu studii superioare primesc 15 puncte. Situatiile locative sau sociale deosebite sunt luate în considerare în felul urmator:cei care provin din case de ocrotire sociala si care au împlinit 18 ani primesc 15 puncte. Tinerii care au adoptat sau adopta copii primesc 10 puncte. Tinerii evacuati din case nationalizate primesc 5 puncte.

II. 2. Locuinţe sociale pentru tineri

Sediul materiei este Legea 152/1998, modificată de cinci ori până acum, ultima dintre ele fiind OUG 83/2003. ANL este instituţie de interes public cu personalitate juridică şi cu autonomie financiară, avand rol de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe.
Care sunt categoriile de persoane care pot beneficia de creditele acordate de ANL?
-persoane fizice cu cetăţenie română, domiciliate în România;
-persoane juridice române. Beneficiarul unui credit prin ANL va avea dreptul la:
…o rată a dobânzii inferioară unei rate medii a dobânzilor practicate pe piaţa financiar-bancară, calculată şi acceptată de Agenţia Naţională pentru Locuinţe; …acces la terenuri pentru construcţii de locuinţe, prin vânzare-cumpărare, concesionare sau dare în folosinţă pe toată durata de existenţă a construcţiei, în condiţii preferenţiale, stabilite de Agenţia Naţională pentru Locuinţe împreună cu autorităţile administraţiei publice locale sau centrale, după caz;
…scutiri de la plata taxelor pentru teren şi de la plata impozitului pe clădire, pe durata de rambursare a creditului; …o subvenţie în cuantum de 30% din valoarea locuinţei, numai pentru prima locuinţă construită cu credit ipotecar, destinată persoanelor care nu au primit sprijin de la bugetul de stat sub formă de subvenţii pentru o altă locuinţă.
III.Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor- Variantă de soluţionare

Creşterea fondului de locuinţe sociale cu 25% prin finanţare de la bugetul de stat.
Impact economic:
1) grevarea bugetului de stat;
2) descurajarea investiţiilor private în construcţia de locuinţe sociale;
3) creşterea deficitului bugetar.
4) Stimularea închirierii în condiţii similare locuinţelor sociale de către persoane private.
Impact social:
1) defavorizarea categoriilor de persoane care nu se încadrează în condiţiile legale pentru a beneficia de locuinţe sociale;
2) acces crescut la locuinţă. Impact de mediu: Nu este cazul.
Buget estimat :480.439.000 (cheltieli actuale) + 120.109.750 (majorare cu 25%) = 600.548.750 Impact politic:
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele aflate în proprietatea statului sau a autorităţilor administraţiei publice locale se diferenţiază pe categorii de localităţi şi pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor şi a taxelor locale pentru terenuri şi clădiri, în condiţiile prevederilor legale în vigoare. Pentru locuinţele sociale contractul de închiriere se încheie cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local. Locuinţele sociale se repartizează, în ordinea de prioritate stabilită de autorităţile care le deţin, pe baza criteriilor stabilite prin norme metodologice aprobate prin hotărâre a Guvernului, pe o perioadă de 1 an, cu posibilitatea de reînnoire.
Grupuri vizate
– persoane şi familii care au rămas fără adăpost în urma avarierii grave sau distrugerii locuinţelor
proprii, din cauza unor calamităţi naturale sau a unor dezastre ori accidente de care nu se fac vinovaţi;
– persoane şi familii evacuate din locuinţe situate în construcţii expuse unui risc major, cum ar fi
alunecările de teren, seismele, inundaţiile;
– persoane şi familii evacuate din locuinţe ce fac obiectul unor legi de restituire către foştii proprietary a imobilelor trecute în proprietatea statului sau care sunt chiriaşi în astfel de locuinţe;
– tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani;
– persoane cu handicap (inclusive invalizii de gradul I şi II);
– pensionarii, veteranii şi văduvele de război;
– tineri, persoane majore care au vârsta de până la 35 de ani;

IV. TVA redus pentru locuinţele sociale Guvernul a modificat, printr-o Hotărâre normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 , completări determinate de introducerea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuinţele livrate în cadrul politicii sociale. Noile reglementări din normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal precizează – în cazul livrării unei locuinţe cu o suprafaţă de maximum 120 de metri pătraţi şi valoare mai mică de 380.000 lei – că vânzătorul poate aplica cota de TVA de 5% la vânzarea unei locuinţe, dacă cumpărătorul va prezenta o declaraţie pe propria răspundere autentificată de un notar din care să rezulte că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a beneficia de cota redusă de TVA. Acest document va fi păstrat de vânzător pentru justificarea aplicării cotei reduse de TVA de 5%.

IV.1. Rezilierea

Contractul de închiriere a locuinţei sociale se poate rezilia înainte de termenul de 5 ani stabilit prin lege, în una dintre următoarele forme:
a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen minim de 30 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
– chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive;
– venitul net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, iar chiriaşul nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare;
– chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor sau a înstrainat fără drept părţi ale acestora;
– chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
– chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale şi/sau prevederile art. 49 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată;
c) chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriaşului.
Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile şi chiriaşul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract până la data execuţiei efective a hotărârii de evacuare. Contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de titularul contractului sau de la data înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptaţite prin lege nu au solicitat locuinţa.

IV.2. Asigurările pentru locuinţe devin obligatorii

Actul legislativ prevede că suma maximă pe care asiguratul va trebui s-o plătească, începând din 2008, va fi de 20 de euro pe an. Actul legislativ creează unele facilităţi cu caracter social pentru persoanele care ocupă locuinţe sociale, respectiv pentru cele beneficiare de ajutor social, în sensul că pentru acestea prima de asigurare se suportă integral sau, după caz, partial, de către autorităţiile locale.

V. Date statistice

Potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, doar circa 0,8% din fondul actual de locuinţe îl reprezintă casele aflate în proprietatea administraţiilor publice locale şi centrale. În Belgia, această cotă este de 7%, în Franţa şi Austria – 18-20%, iar în Olanda – 36%.
Totodată, potrivit specialiştilor, o piaţă a chiriilor dezvoltată este premisă mobilităţii crescute a forţei de muncă, factor extrem de important într-o economie modernă. În România, 93% din locuinţe sunt locuite de proprietarii acestora şi doar 6% sunt din unităţile locative, participă la piaţa chiriilor (fără cele 0,8% locuinţe de stat).
În Uniunea Europeană, locuinţele private închiriabile reprezintă între 12 şi 30% din total. Inconsecventa guvernamentală şi abstinenţa administraţiei publice locale în domeniul politicii de locuinţe au “contribuit” direct la diminuarea ofertei de locuinţe ieftine cu chirie şi, indirect, la explozia preţurilor la apartamente înregistrată în ultimii trei ani.
Între anii 1997 – 2005,primăria Londrei a reusit să obţina astfel peste 62.000 de locuinţe ieftine, dublu faţa de cât construieşte România anual. În Bucureşti, potrivit unei informări trimise de Primăria Capitalei, în acest an municipalitatea va investi în construirea a doar 230 de locuinţe sociale. Evident, prea puţine. Numai pentru rezolvarea urgenţelor, adica a celor peste 14.000 de chiriaşi care urmează să fie evacuaţi din casele retrocedate, municipalitatea are nevoie în următorii cinci ani de tot atâtea locuinţe.
Care sunt soluţiile întrevăzute? Se propunea soluţia licitaţiilor publice pentru cumpărarea de locuinţe de pe piaţa existentă. Însă preţurile curente la apartamente nu mai sunt aceleaşi de acum patru-cinci ani. În plus, dacă primarul se va ţine de cuvânt şi va căuta să cumpere de pe piaţa secundară, ar putea provoca o nouă creştere a preţurilor.
În practica europeană, locuinţele noi, cu preţ de execuţie de până-n 1.000 euro/mp, sunt considerate locuinţe sociale. Piaţa bucureşteană de construcţii nu este cea mai scumpă din Europa, prin urmare, obţinerea unui preţ sub 800 euro/ mp pentru o construcţie nouă e un fapt realizabil. În prezent, preţul minim pe care il poate obţine primăria de pe piaţa secundară de locuinţe este 840 euro/mp, media însa este de 1.000-1.050 euro/mp construit.

V.1. Subvenţia pentru construcţia de locuinţe a fost majorată

OUG 215/2008 a introdus o prevedere nouă potrivit căreia statul sprijină accesul la o locuinţă proprietate personală prin acordarea unei subvenţii de la bugetul de stat de 30% din valoarea locuinţei construite.Subvenţia nu poate depăşi echivalentul în lei a 15.000 de euro. Cea mai importantă modificare a acestei legi constă în faptul că locuinţele cumpărate de la ANL pot fi ipotecate.
Instituţiile financiar-bancare care au studiat segmentul de piaţă reprezentat de locuinţele pentru tineri,au constatat faptul că suspendarea dreptului de „a dispune“ de locuinţă pe o perioadă de 5 ani înseamnă că acestea nu pot fi ipotecate, ceea ce duce la imposibilitatea garantării creditelor.Termenul în care se pot vinde locuinţele închiriate de la ANL s-a scurtat de la 5 ani la 3 ani: Rămâne de văzut dacă va scoate statul banii pentru toate aceste facilităţi sau dacă acestea vor fi aplicabile doar unui număr restrans de persoane. Anul trecut, pentru prima de stat care era mai mica decât anul acesta, au fost aprobate sub 1% din cereri.

VI. Concluzii
Slaba alocare a resurselor financiare către construcţia de locuinţe din fonduri publice, costul ridicat al locuinţelor (care trebuie să respecte normele minimale specificate de lege), corelate cu neprecizarea nici unei soluţii sau recomandări de utilizare a clădirilor deja existente la nivel local a condus, în timp, la o situaţie care face, practic, imposibilă aplicarea măsurii, într-un număr ridicat de localităţi urbane, prin inexistenţa unui stoc de locuinţe sociale.
Lipsa de specificare a statutului locuinţei sociale, prin raportare la alte tipuri de locuinţe aflate în administrarea primăriilor (locuinţe rămase nevândute din fondul locativ de stat, case naţionalizate, locuinţe de urgenţă etc.) creează probleme serioase în modalitatea de evaluare a măsurii şi a efectelor sale şi lasă un spaţiu larg de decizie autorităţilor locale, creând confuzie asupra măsurii în sine.
Dependenţa accentuată a modalităţii de aplicare a măsurii (de la înregistrarea cererii până la constituirea fondului de locuinţe sociale) de contextul local lasă puţin loc pentru interpretări, la nivel global, asupra eficacităţii locuinţelor sociale.

Tags: legislatie comentata, modalitati de dobandire a unei locuinte sociale

Publicat de: pe 4 March, 2011

Categorie: Drept administrativ, Drept civil, Drept fiscal

Subscrie

Abordări de clasificare a leasingului financiar conform IASB

IASB (International Accounting Standards Board) a surprins o multitudine de aspecte contabile în cadrul celor 41 de norme internaţionale de contabilitate iar norma care surprinde problematica leasingului este IAS 17 „Leasing” apărută în 1994 şi revizuită în 1997, cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 1999. Astfel, acest standard[1] prevede că:

Leasingul financiar este operaţiunea de leasing care transferă, în mare măsură, toate riscurile şi beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, în cele din urmă, sau nu. Leasingul operaţional este operaţiunea de leasing care nu intră în categoria leasingului financiar.

În contextul prezentului standard riscurile includ posibilitatea de a se înregistra pierderi ca urmare a unui grad scăzut de utilizare a bunului sau a uzurii morale şi a unor variaţii ale venitului datorate modificării condiţiilor economice; beneficiile pot fi reprezentate de estimarea unei activităţi profitabile pe durata de viaţă economică a bunului şi a unor câştiguri rezultate din creşterea valorii sau din realizarea valorii reziduale [2].

Ceea ce constituie în mare măsură nu este stabilit de normă. Aceasta este o judecată ce trebuie făcută în contextul corespunzător, pe baza faptelor şi situaţiilor particulare ce pot apărea. Paragrafele 8 şi 9 din IAS 17 prezintă exemple de operaţii de leasing în care riscurile şi beneficiile aferente dreptului de proprietate se transferă locatarului.

Astfel IAS 17 (paragraful 8 ) prezintă următoarele exemple care conduc, în mod normal, la clasificarea unei operaţiuni de leasing ca fiind leasing financiar:

1. Contractul prevede că proprietatea bunului va fi transferată la locatar până la sfârşitul termenului de leasing;

2. Locatarul are opţiunea de a cumpăra bunul la un preţ estimat a fi suficient de avantajos (suficient de mic în raport cu valoarea sa justă), astfel încât, la începutul leasingului, există în mod rezonabil certitudinea că opţiunea devine exercitată;

3. Termenul de leasing acoperă cea mai mare parte din durata de viaţă economică a activităţii chiar dacă nu apare transferul de proprietate;

4. Valoarea actualizată a ratelor minime de leasing (plăţilor minime de leasing) la data intrării în vigoare a contractului este cel puţin egală cu aproape întreaga valoare justă a activului în regim de leasing;

5. Activele ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natură specială astfel încât numai locatarul le poate utiliza fără efectuarea unor modificări ulterioare.

De asemenea IAS 17 (paragraful 9) furnizează o serie de situaţii care în mod individual sau în combinaţie, pot de asemenea să conducă la clasificarea unei operaţii de leasing ca fiind leasing financiar. Acestea sunt:

a) în cazul în care locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile locatarului generate de rezilierea contractului revin locatarului;

b) câştigurile sau pierderile rezultate din variaţia valorii juste reziduale sunt în sarcina locatarului (de exemplu sub forma unei reduceri a chiriei echivalentă cu cea mai mare parte a încasărilor din vânzări la sfârşitul contractului de locaţie); şi

c) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua perioadă, la o chirie substanţial mai redusă decât chiria pieţei.

În înţelesul IAS 17 (paragraful 3) următorii termeni au semnificaţia prezentată mai jos:

a) Valoarea justă este suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv

b) Termenul de leasing reprezintă perioada de timp irevocabilă pentru care locatarul a contractat bunul în leasing şi orice alte termene suplimentare pentru care locatarul are opţiunea de a continua utilizare bunului în regim de leasing, cu sau fără plata suplimentară, opţiune a cărei exercitare de către locatar este certă, într-o măsură rezonabilă, la începutul leasingului. Exemple de situaţii în care prelungirea unei operaţii de leasing va fi rezonabil sigură sunt:[3]

Operaţiunea de leasing se referă la o facilitate de producţie specifică, singurul mijloc al locatarului pentru producerea unui anumit produs. Produsul este profitabil şi de importanţă vitală pentru locatar. Termenul iniţial al operaţiunii de leasing este pentru o perioadă care este mult mai scurtă decât durata de viaţă economică a facilităţii.
O rafinărie închiriază o conductă care este singura conductă care serveşte câmpul de producţie. Rezervele vor dura mai mult decât termenul iniţial al operaţiunii de leasing. Construirea unei noi conducte nu va fi fezabilă.

Frecvent, această informaţie este disponibilă numai locatarului, nu şi locatorului. Ca rezultat, locatorul şi locatarul pot clasifica o anumită operaţiune de leasing în mod diferit.

c) Durata de viaţă economică este fie:

perioada de-a lungul căreia se estimează că un bun este utilizat economic de către unul sau mai mulţi utilizatori; fie
numărul unităţilor de producţie similare care se estimează a se obţine prin utilizarea bunului de către unul sau mai mulţi utilizatori.

d) Durata de viaţă utilă este perioada estimată care rămâne, de la începutul termenului de leasing, fără a fi limitată la aceasta, pe parcursul căreia se aşteaptă ca beneficiile economice încorporate să fie consumate de către întreprindere.

e) Plăţile minime de leasing sunt acele plăţi de-a lungul termenului de leasing, pe care locatarul trebuie sau poate fi obligat să le efectueze excluzând chiria contingentă, costurile serviciilor şi impozitele pe care locatorul le va plăti şi care se vor rambursa acestuia împreună cu:

în cazul locatarului – orice sume garantate de locatar sau de o parte afiliată locatarului; sau
în cazul locatorului – orice valoare reziduală garantată locatorului fie de către locatar, o parte afiliată locatarului sau o terţă parte independentă, capabilă din punct de vedere financiar să satisfacă această garanţie.

Observăm că valoarea plăţilor minime de leasing este privită diferenţiat de locatar respectiv de locator. Aceasta deoarece, există totuşi situaţii când, valoarea lor nu este întotdeauna aceeaşi la locatar şi respectiv la locator. Acest lucru se poate întâmpla atunci când valoarea reziduală este garantată nu de locatar sau de o parte afiliată acestuia ci de o terţă parte care nu are nici o legătură cu locatorul. În acest caz valoarea plăţilor minime de leasing pentru locatar ar fi mai mică decât valoarea plăţilor minime de leasing pentru locator.

f) Valoarea reziduală reprezintă valoarea reală sau de piaţă estimată a activului preluat în regim de leasing la sfârşitul contractului;

g) Valoarea reziduală garantată este:

în cazul locatarului, acea parte a valorii reziduale ce este garantată de locatar sau de o parte afiliată acestuia (valoarea garanţiei constituind valoarea maximă ce devine plătibilă în orice situaţie);
în cazul locatorului, acea parte a valorii reziduale ce este garantată de locatar sau de o terţă parte neafiliată locatorului ce este capabilă, din punct de vedere financiar, să onoreze obligaţiile asumate prin garanţie.

Diferenţierea celor două valori garantate la locatar respectiv la locator apare din aceeaşi cauză prezentată mai sus şi practic aceasta duce la diferenţierea valorii plăţilor minime de leasing care poate să existe la locatar respectiv la locator.

Cu alte cuvinte, valoarea reziduală garantată de locatar poate fi:

O anumită mărime sau o mărime determinată pe care locatorul are dreptul să o ceară utilizatorului pentru cumpărarea activului (valoarea opţiunii de cumpărare) atunci când leasingul se finalizează cu transferul dreptului de proprietate a bunului; sau
Suma pe care utilizatorul sau o parte asociată (afiliată) utilizatorului o garantează locatorului.

În cazul leasingului financiar, riscurile şi beneficiile aferente transferului de proprietate sunt suportate în mare măsură de locatar.

În cazul returnării bunului la sfârşitul termenului de leasing, pentru a se proteja împotriva diverselor riscuri care planează asupra activităţii sale şi care pot afecta valoarea reziduală a bunului, la solicitarea locatorului, locatarul va asigura realizarea unei valori reziduale a bunului, la cel puţin o anumită valoare, consimţită de locator, denumită astfel valoarea reziduală garantată. Această garantare a valorii reziduale se poate face direct de către locatar sau indirect prin intermediul unei părţi afiliate locatarului. Prin parte afiliată sau asociată locatarului considerăm că se face referire în special la o societate de asigurare sau o bancă despre care IAS 17 nu furnizează informaţii suplimentare.

În cazul transferului dreptului de proprietate al bunului la sfârşitul termenului de leasing, locatarul se poate proteja împotriva riscurilor ce poate afecta valoarea reziduală a bunului dar acest lucru nu este solicitat expres de locator, pentru că el oricum nu va primi înapoi bunul. El va încasa în schimb preţul opţiunii de cumpărare sau un alt preţ convenit iniţial prin contract care va avea de asemenea rolul de valoare reziduală garantată.

Trebuie precizat faptul că, în cazul unui leasing financiar, locatorul se poate asigura totuşi la o societate de asigurări împotriva riscurilor rămase neacoperite prin asigurarea realizată de locatar. În măsura în care asigurarea realizată vizează riscul realizării valorii reziduale a bunului, partea din valoarea reziduală care excede valoarea reziduală garantată de locatar sau o parte afiliată lui, este de asemenea considerată, în efectuarea calculelor contabile, drept o valoare reziduală negarantată.

h) Valoarea reziduală negarantată reprezintă acea parte din valoarea reziduală a bunului în regim de leasing, a cărei realizare de către locator, nu este sigură sau este garantată numai de o parte afiliată locatorului.

Această valoare este estimată de locator şi are o mare importanţă pentru acesta deoarece investiţia netă în operaţiunea de leasing se recuperează până la nivelul valorii reziduale negarantate, în cazul leasingului financiar. Prin scăderea din valoarea reziduală estimată de locator a valorii reziduale garantate se obţine această valoare reziduală negarantată estimată. În aproape toate circumstanţele, locatorul va cunoaşte valoarea reziduală negarantată.

i) Rata dobânzii marginale a locatarului reprezintă rata dobânzii pe care locatarul ar trebui să o plătească pentru un leasing similar sau, dacă aceasta nu este determinabilă, rata pe care, la începutul leasingului, locatarul ar trebui să o suporte pentru a împrumuta, pentru aceeaşi perioadă, şi cu o garanţie similară, fondurile necesare pentru achiziţionarea bunului.

j) Rata implicită a dobânzii din contractul de leasing reprezintă rata de actualizare care, la începutul leasingului, determină ca valoarea actualizată cumulată a plăţilor minime de leasing şi a valorii reziduale negarantate să fie egală cu valoarea justă a bunului în regim de leasing.

k) Chiria contingentă este acea parte a plăţilor de leasing care nu are o valoare determinată, dar este stabilită în funcţie de un factor, altul decât trecerea timpului (de exemplu, un procentaj din vânzări, gradul de utilizare, indici de preţ, ratele dobânzilor practicate pe piaţă).

O dată ce am explicat termenii uzitaţi de IAS 17, vom analiza în ce măsură exemplele prezentate de acest standard de contabilitate la paragraful 8, conduc în mod normal la clasificarea unei operaţiuni de leasing ca leasing financiar. Cu alte cuvinte vom analiza dacă aceste exemple se suprapun cu un transfer în mare măsură a riscurilor şi beneficiilor aferente titlului de proprietate către locatar.

a) Contractul prevede că proprietatea bunului va fi transferată la locatar până la sfârşitul termenului de leasing.

Astfel, având în vedere că locatarul intră în posesia titlului de proprietate la sfârşitul perioadei de leasing, va fi clar că ratele de leasing vor trebui să fie suficiente pentru a returna locatorului costurile sale plus rambursarea capitalului investit. De aceea, operaţia de leasing transferă toate riscurile şi beneficiile locatarului şi este leasing financiar.

b) Locatarul are opţiunea de a cumpăra bunul la un preţ estimat a fi suficient de avantajos (suficient de mic în raport cu valoarea sa justă), astfel încât, la începutul leasingului, există în mod rezonabil certitudinea că opţiunea devine exercitată.

Aceeaşi situaţie are loc şi aici când ratele de leasing sunt luate în considerare împreună cu preţul exercitării opţiunii. Aprecierea acestui „suficient de avantajos” rămâne la latitudinea manifestării raţionamentului profesional. Aceleaşi consideraţii ce privesc necesităţile economice ale locatarului prezentate cu privire la opţiunea de prelungire a termenului de leasing, sunt aplicabile de asemenea opţiunilor de cumpărare.

c) Termenul de leasing acoperă cea mai mare parte din durata de viaţă economică a activităţii chiar dacă nu apare transferul de proprietate.

Acest exemplu se bazează pe premisa că dacă un locatar a folosit activul închiriat pentru o mare parte din termenul de viaţă al activului, acel locatar va obţine majoritatea beneficiilor sale economice (şi va fi expus majorităţii riscurilor sale economice). Având în vedere că mai multe beneficii economice sunt obţinute la începutul perioadei de folosire a activului decât la sfârşitul acesteia, utilizarea activului pentru cea mai mare parte din durata sa de folosinţă poate consta în transferarea în întregime a beneficiilor sale economice.

d) Valoarea actualizată a ratelor minime de leasing (plăţilor minime de leasing) la data intrării în vigoare a contractului este cel puţin egală cu aproape întreaga valoare justă a activului în regim de leasing.

Interpretarea acestui exemplu se bazează pe interpretarea aferentă exemplului a) adică, prin valoarea stabilită a ratelor, acestea sunt suficiente pentru a rambursa capitalul investit de locator plus costurile aferente. De aceea se poate spune că se transferă în mare măsură riscurile şi beneficiile la locatar.

e) Activele ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natură specială astfel încât numai locatarul le poate utiliza fără efectuarea unor modificări ulterioare.

Exemplul de mi sus se pretează situaţiei în care obiectul de leasing a fost produs pentru necesităţile unui singur utilizator. În acest caz dreptul de proprietate economică este clar că va fi transferat utilizatorului din momentul încheierii contractului de leasing.

Este de notat că aceste exemple prezentate de IAS 17 nu sunt absolute şi nici nu prezintă condiţii ce trebuie îndeplinite pentru ca o operaţiune de leasing să fie categorisită ca fiind leasing financiar. Criteriul de bază care trebuie să stea la baza acestei clasificări trebuie să fie transferul, în mare măsură, a tuturor riscurilor şi beneficiilor aferente titlului de proprietate. Oricum, ele sunt foarte utile, în majoritatea cazurilor obţinându-se un astfel de transfer. Pentru clasificarea unui contract de leasing în financiar sau operaţional în viziune IASB, foarte utilă ar fi deci următoarea schemă logică:[4]

În ceea ce priveşte operaţiunile de leasing care au ca obiect terenuri şi clădiri, norma IAS 17 a suferit ,de la revizuirea sa din 1997, diverse completări şi modificări pentru a clarifica acest aspect

În forma IAS 17 revizuită în 1997 [5], se prevede la paragraful 11 că acest tip de operaţiuni sunt clasificate ca leasing financiar sau operaţional în acelaşi fel ca şi operaţiunile de leasing ale altor active. Totuşi datorită faptului că terenurile au o durată de viaţă economică nedeterminată, leasingurile de terenuri vor fi capitalizate numai în cazul în care se preconizează că titlul de proprietate este transmis locatarului. Numai astfel i se transmit locatarului, în mare măsură, riscurile şi beneficiile aferente titlului de proprietate.

În forma la care s-a făcut trimitere, IAS 17 efectua referiri speciale la modul cum va fi tratată o singură operaţiune de leasing financiar care cuprinde o clădire şi terenul aferent. Se specifica doar, la paragraful 11, faptul că deoarece, terenurile au o durată de viaţă economică nedeterminată, dacă nu se estimează că locatarului îi va fi transferat titlul de proprietate până la sfârşitul termenului de leasing, atunci locatarului nu-i revin în mare măsură toate riscurile şi beneficiile aferente titlului de proprietate. În consecinţă leasingul terenului va fi clasificat ca operaţional. În înţelesul general al IAS 17 (în forma menţionată) ar exista astfel două posibilităţi pentru determinarea clasificării unor astfel de operaţiuni:[6]

a) Terenul şi clădirile sunt considerate a fi componente separate şi fiecare este clasificată individual. Dacă nu se aşteaptă ca dreptul de proprietate să fie transferat prin prevederile leasingului, atunci partea corespunzătoare terenului va fi considerată o operaţiune de leasing operaţional. Este firesc ca, în aceste condiţii, partea corespunzătoare clădirilor să fie clasificată ca diferenţiat în financiar sau operaţional.

b) Atât clădirea cât şi terenul sunt considerate o unitate. În aplicarea criteriului de clasificare, durata estimată de folosinţă a întregii proprietăţi va fi considerată ca durata de folosinţă a clădirii.

Potrivit acestei interpretări, se considera a fi în conformitate cu înţelesul general al standardului, a se separa astfel de operaţiuni în cele două componente, a terenului şi respectiv a clădirii. Metoda cea mai potrivită pentru separarea terenului şi a clădirii se bazează pe alocarea valorii prezente a ratelor minime de leasing între cele două elemente proporţional cu valoarea justă la începutul operaţiunii de leasing.

Deoarece problema clasificării operaţiunilor de leasing cu terenuri şi mijloace fixe ridica diverse interpretări de genul celor menţionate, această situaţie a fost sesizată şi pusă în discuţie de Federaţiei Experţilor Contabili Europeni (organizaţie ce asigură supervizarea generală a aplicării standardelor internaţionale emise de IASB).

În acelaşi timp o interpretare ulterioară a IAS 17 emisă de IASB în noiembrie 2000, nu face o referire directă la această problemă însă atinge problema clasificării leasingului de terenuri şi a construcţiilor aferente, în mod indirect.

Este vorba despre interpretarea SIC 27 „Evaluarea substanţei tranzacţiilor într-un leasing (leaseback)”[7]^, [8] care la paragraful 3 prevede că o serie de tranzacţii care presupune existenţa unei forme legale a leasingului speciale, trebuie recunoscute şi înregistrate ca o singură tranzacţie, dacă efectele economice ale aceleiaşi tranzacţii nu pot fi percepute (cuantificate) fără referinţe la o serie de tranzacţii ce pot fi considerate un tot unitar. Este cazul de exemplu a unor serii de tranzacţii a căror negociere este strâns legată, astfel încât negocierea practic se reduce la o singură tranzacţie. În înţelesul acestor prevederi, operaţiunile de leasing cu terenuri şi mijloace fixe reprezintă o singură tranzacţie, atâta timp cât dreptul de proprietate al construcţiei nu poate fi transferat fără un transfer corespunzător al dreptului de proprietate al terenului aferent.

Ca o consecinţă a celor precizate anterior, se realiza astfel o contradicţie între precizările paragrafului 11 din IAS 17, care conduc la o tratare diferenţiată a leasingului terenului şi a clădirii aferente, cu paragraful 3 din interpretarea SIC 27 care precizează că aspectele legale şi contabile trebuie raportate în cazuri similare celui prezentat, la o singură tranzacţie.

În vederea unei prezentări explicite a modului de tratare contabilă a leasingului de terenuri şi mijloace fixe, s-a simţit astfel nevoia completării paragrafului 11 din IAS 17 cu paragraful 11 B[9] care precizează că dacă plăţile de leasing nu pot fi alocate în mod fidel între cele două elemente (terenul şi construcţia aferentă) se propune tratarea (clasificarea) întregului leasing ca fiind financiar doar dacă este evident că ambele elemente reprezintă un leasing operaţional (în cazul clădirilor această situaţie existând atunci când nu sunt îndeplinite nici unul din criteriile precizate la paragrafele 8 şi 9), în aceste ipoteze întregul leasing fiind considerat operaţional.

Soluţionarea în acest mod a problemei clasificării leasingului de terenuri şi mijloace fixe a produs din nou nemulţumiri din partea Federaţiei Experţilor Contabili Europeni care este de părere că „singura consecinţă a imposibilităţii alocării fidele a plăţilor minime de leasing pe cele două categorii de leasing (terenuri şi mijloace fixe) trebuie să fie aceea a tratării leasingului ca o singură tranzacţie şi a clasificării corespunzătoare, în funcţie de criteriile menţionate la paragrafele 8-10.”[10] De asemenea referitor la modul de clasificare a leasingului de clădiri în categoria celui operaţional, atunci când nu se îndeplinesc nici una din criteriile prevăzute la paragrafele 8 şi 9, aceeaşi organizaţie consideră că, şi subscriem şi noi la aceste păreri, „singurul criteriu care trebuie să stea la baza clasificării este acela al transferului riscurilor şi beneficiilor.”[11]

Sugestiile respectivei organizaţii relativ la această problemă, ar consta în considerarea leasingului de terenuri şi mijloace fixe ca o singură tranzacţie atunci când nu se poate realiza o defalcare fidelă a valorii plăţilor minime de leasing pe cele două categorii, astfel realizându-se o conformitate cu interpretările SIC 27 menţionate anterior. De asemenea se propune completarea paragrafelor 11 şi 11 B din IAS 17 cu paragraful 11 C cu următorul conţinut[12]: Pentru leasingul de terenuri şi construcţiile aferente, în cadrul căruia valoarea terenului, la începutul leasingului, nu este substanţială, comparativ cu valoarea întregului leasing, leasingul trebuie considerat ca o singură tranzacţie şi clasificat în conformitate cu prevederile standardului. În acest mod se realizează şi o aliniere, în linii mari la abordările normelor contabile americane emise de FASB.

Ca un corolar al celor precizate, se poate constata că problema clasificării unui contract de leasing în cele două categorii, financiar sau operaţional, nu este foarte uşor de realizat, în practică putând fi interpretat în mod facil, la una sau alta din cele două categorii. Clasificarea contractelor de leasing în financiar şi operaţional are foarte mare importanţă din punct de vedere contabil şi financiar deoarece se pune problema influenţării sau nu a structurii patrimonial-financiare la cele două părţi participante la contractul de leasing: locatarul şi la locatorul

Clasificarea operaţiunii de leasing se realizează la începutul leasingului. Dacă locatarul şi locatorul convin, în orice moment, să modifice clauzele contractului de leasing fără a reînnoi contractul astfel încât să se modifice clasificarea contractului în conformitate cu criteriile stipulate, contractul revizuit este considerat un contract nou în afară de durata sa. Totuşi modificările elementelor previzionate (de exemplu, modificări ale duratei de viaţă economică estimate sau ale valorii reziduale a bunului) sau modificări de circumstanţe (de exemplu neîndeplinirea angajamentelor de către locatar) nu determină o nouă clasificare a leasingului din punct de vedere contabil.

[1] *** Standardele Internaţionale de Contabilitate 2001, Ed. Economică, Bucureşti, 2001, pag. 377. Pe parcursul lucrării trimiterile le vom face relativ la această ediţie.

[2] idem, pag. 380.

[3] www.contab-audit.ro/romana/IAS17.html.

[4] L. Olimid (coordonator), Sinteze teoretice şi lucrări practice la disciplina Sisteme Contabile Comparate, Ed. A.S.E., Bucureşti, 1999, pag. 9.

[5] Este vorba despre conţinutul IAS 17 tradus şi prezentat în volumul Standarde internaţionale de contabilitate, Ed. Economică, Bucureşti 2001, care este cea mai recentă ediţie a publicării lor în România, la care am făcut în general referirile noastre pe parcursul actualei lucrări.

[6] interepretări ale Pricewaterhousecoopers prezentate pe www.contab-audit.ro/ ias17.html.

[7] www.iasc.com/interpretations_SIC27.html

[8] interpretarea SIC 27 referitoare la tranzacţiile de leasing nu este cuprinsă până în momentul de faţă, în volumul Standarde internaţionale de contabilitate, Ed. Economică, Bucureşti 2001, reprezentând a doua ediţie şi cea mai recentă, până la momentul redactării prezentei lucrări, a standardelor internaţionale de contabilitate emise de IASB.

[9] Paragraful 11 B care completează paragraful 11 din IAS 17, nu apare în actuala ediţie publicată în România a standardelor internaţionale de contabilitate. Preluarea a fost efectuată de la adresa www.iasc.com/interpretations_SIC27.html

[10] www.leaseurope.org/pages/accounting_aspects/leasing _accounting.asp

[11] idem.

[12] idem.

Publicat de: pe 14 February, 2009

Categorie: Drept comercial, Drept fiscal

Subscrie