Top

Antecontract de vânzare-cumpărare, schimbarea intenţiei proprietarului terenului in privinţa vânzării; clauză de dezicere/clauză de arvună.

Prin sentinţa civilă nr. 909/23.01.2009 pronunţată de Judecătoria Iaşi au fost respinse excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive obligatorii şi acţiunea formulată de reclamantul M. C. în contradictoriu cu pârâţii P. V., P. Ş., P. A. şi P. A..
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a constatat că, prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub numărul 5051/245 din 19 martie 2008, reclamantul M. C. a chemat în judecată pârâţii P. Ş., P. V., P. A. şi P. A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 5000 mp teren agricol, situat în intravilanul satului Banu, comuna Dumeşti, judeţul Iaşi, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamantul a încheiat cu autorul pârâţilor P. T.G. şi cu pârâtul P. Ş. un înscris sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul P. Ş. împreună cu tatăl, respectiv autorul celorlalţi pârâţi, i-au vândut suprafaţa de 5000 mp situată în sat Banu, comuna Dumeşti, la punctul intitulat „Tarlaua Faţă Şosea” având ca vecini pe C. V. şi C. Gh. M.
În fine, se mai arată de reclamant că s-a achitat preţul vânzării de 150 RON şi intrat în posesia terenului.
Autorul pârâţilor a decedat, iar pârâţii au refuzat să se prezinte la Notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică, motiv pentru care s-a formulat prezenta acţiune.
În dovedire s-au ataşat înscrisuri şi aplicat dispoziţiile O.U.G. nr. 51/2008, privind taxa judiciară aferentă.
În completarea probatoriului s-a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială cu declaraţia martorului R. D. (fila 33 dosar), interogatoriul pârâţilor P. Ş. şi P. V. (filele 34, 35 dosar), expertiza topo cadastrală întocmită de ing. exp. I. G. probe încuviinţate şi administrate de instanţă.
Instanţa a reţinut că faţă de actele şi lucrările dosarului, prin prisma contestării acţiunii la interogator de către pârâţi, care au declarat la interogator şi în întâmpinare (fila 36 dosar), că terenul a fost lucrat de reclamant cu titlu de arendă, tatăl lor nu a perfectat nici o vânzare, iar mama lor P. M., fiind în viaţă la data încheierii înscrisului (8.XII.1995), era firesc să semneze la rubrica vânzători, întrucât era coproprietar, că părinţii lor în permanenţă au înţeles că terenul a fost dat în arendă.
Instanţa a apreciată că reclamantul nu a dobândit imobilul în litigiu prin cumpărarea lui de la autorul pârâţilor deşi s-a efectuat plata preţului însă predarea-primirea terenului la data încheierii antecontractului a fost cu titlu de arendă.
În prezent terenul nu mai este stăpânit de reclamant a declarat martorul R. D., iar cel care a semnat actul a fost numai P. Ş., nu a fost prezent P. T. G. la data când s-a întocmit înscrisul şi plătit preţul.
S-a mai aratat de pârâţi la fila 36, şi faptul că s-a înserat în respectivul antecontract şi o clauză de dezicere în favoarea vânzătorilor precizând totodată despăgubirea datorată de vânzători în caz de dezicere (răzgândire), respectiv „plata către cumpărător a sumei de 3 (trei) ori mai mult conform cursului valutar”, condiţii în care o dată acceptată în antecontract această clauză, consimţământul vânzătorilor poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
În considerarea acestei clauze de dezicere, moştenitorii după pârâtul P. T. G., pârâţii P. Ş. şi P. V. din prezenta cauză, au şi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare inclusiv pentru terenul în litigiu aferent titlului de proprietate nr. 50595 din 23.05.1995, emis pe numele lui P. T. G. către M. A., antecontract autentificat sub nr. 497/21.03.2008 de B.N.P. Iaşi (fila 58 dosar), act în baza căruia M. A. a şi formulat în condiţiile art. 49-56 Cod procedură civilă, cerere de intervenţie în nume propriu depusă la fila 55 dosar şi cum aceasta nu a fost susţinută, s-a respins admisibilitatea în principiu a cererii de intervenţie.
În virtutea indivizibilităţii raportului litigios, iar vânzarea-cumpărarea având ca obiect un bun imobil indivizibil, reprezentând un act de dispoziţie ce presupune acordul tuturor coindivizarilor şi motivat de acest aspect, s-a invocat din oficiu lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii în condiţiile în care acţiunea nu a fost formulată în contradictoriu şi cu P. M., soţia supravieţuitoare a lui P. T. G.
Ulterior invocării excepţiei, s-a depus la dosar fila 92 certificatul de deces în extras pentru uz oficial pentru P. M., decedată la 6 mai 2000, astfel că, în raport de acest aspect, s-a respins excepţia ca fiind rămasă fără obiect.
Concluzionând pe fond, instanţa a constatat clauza de dezicere înserată în contract, ce împiedică realizarea convenţiei şi în baza căreia promitentul-vânzător nici nu şi-a respectat obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane (A. M.), reclamantul nemaifiind nici în posesia terenului, cum a declarat martorul (la fila 33 dosar), nu poate cere predarea terenului, pentru că nu a dobândit proprietatea.
Înscrisul sub semnătură privată invocat nu consfinţeşte o vânzare validată în contextul dispoziţiilor art. 1073-1077 Cod civil şi ca atare instanţa a dispus respingerea acţiunii în sensul celor din dispozitivul prezentei sentinţe.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul M. C.
Reclamantul a arătat că au fost greşit apreciate probele administrate şi că stăpâneşte terenul de la momentul semnării actului. Recurentul a susţinut că vânzătorii se pot dezice doar în condiţiile în care achită către cumpărător de trei ori preţul stabilit iar nulitatea antecontractului încheiat cu intervenientul poate fi invocată şi pe cale de excepţie.
Recurentul arată că dacă vânzătorii au încheiat act de vânzare cu altă persoană nu înseamnă că s-au dezis de actul încheiat cu el atât timp cât nu s-a respectat obligaţia prevăzută pentru această situaţie.
A solicitat admiterea recursului şi a acţiunii.
Legal citaţi intimaţii P. V., P. Ş. au depus întâmpinare şi au solicitat respingerea recursului.
În susţinerea întâmpinării au fost depuse acte.
Analizând sentinţa atacată în raport de motivele invocate cât şi din oficiu, conform art. 3041 Cod procedură civilă, Tribunalul constată recursul neîntemeiat.
Astfel, prin convenţia încheiată la 8.12.1995 P. G. şi Ş. au înţeles să vândă lui M. Ş. suprafaţa de 0,5 ha teren agricol contra sumei de 1.500.000 lei (vechi).
S-a mai stipulat faptul că preţul a fost plătit iar în cazul în care vânzătorii nu vor respecta contractul, vor plăti cumpărătorului de trei ori preţul stabilit.
Din titlul de proprietate la dosar ( fila 7) rezultă că titularii dreptului de proprietate pentru terenul în litigiu sunt P. V. şi M..
Actul în cauză, nu face, prin urmare legătura cu titularii dreptului de proprietate menţionaţi în titlul de proprietate de la fila 7 dar trimite la titlul de proprietate de la fila 83 al cărui titular este P. G.
Din convenţie rezultă că pârâtul intimat P. Ş. a semnat şi în locul lui P. G. care a lipsit la încheierea actului, aspect confirmat şi de martorul semnatar al convenţiei R. D. (fila 33).
Prin urmare, convenţia a fost semnată de un neproprietar în calitate de vânzător.
Martorul R. D. (fila 33) a declarat că în prezent reclamantul recurent nu stăpâneşte terenul.
Nu sunt astfel îndeplinite condiţiile de perfectare a actului de vânzare-cumpărare atât timp cât proprietarii actuali terenului, P. V. şi Ş.. au primit spre vânzare terenul altei persoane, actul a fost semnat de altă persoană decât proprietarul, iar reclamantul nu mai este în posesia bunului. Mai mult, actul prevede şi o clauză de arvună şi nu de dezicere astfel cum a reţinut instanţa de fond. Clauza de dezicere dă dreptul uneia sau ambelor părţi contractante de a denunţa contractul în schimbul unei sume de bani (dezicere) achitată cocontractantului.
Clauza de arvună (art. 1297 – 1298 Cod civil) se referă la faptul că actul poate fi desfiinţat unilateral, preţul dezicerii constând în pierderea arvunei plătite sau restituirea dublului acesteia. (prin convenţia părţilor poate fi considerată tot o clauză de dezicere).
Este cazul speţei de faţă în care părţile au prevăzut că în cazul în care vânzătorul se răzgândeşte este obligat a înapoia cumpărătorului de trei ori preţul plătit. Schimbarea intenţiei proprietarilor terenului rezultă tocmai din antecontractul încheiat cu o altă persoană.
În legătură cu nulitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de actualii proprietari cu o terţă persoană, aspect la care se referă recurentul, se poate invoca pe cale de excepţie dar instanţa de fond nu a fost investită cu o astfel de cerere pentru a fi în măsură să se pronunţe.
Din ansamblul probatoriului administrat prima instanţă a reţinut corect că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru perfectarea actului iar recursul formulat este nefondat motiv pentru care a fost respins.
Conform art. 274 Cod procedură civilă afost obligat recurentul la plata cheltuielilor de judecată suportate de intimaţi.

Etichete: