Drepturile reale imobiliare accesorii
Drepturile reale imobiliare accesorii
Drepturile reale accesorii susceptibile de înscriere în cărţile funciare sunt: drepturile de ipotecă şi privilegiile imobiliare. Aceste drepturi constituie garanţii reale şi constau în afectarea unui bun imobil. Debitorul garantează că-şi va executa obligaţia faţă de creditor, care va putea dobândi dreptul de a-şi acoperi creanţa prin valoarea bunului garantat, având un rang preferenţial faţă de ceilalţi creditori posibili. Prin faptul că acest creditor îşi poate exercita dreptul asupra bunului ipotecat şi fără concursul debitorului, în cazul când acesta nu-şi respectă obligaţia, se conferă acestor drepturi caracterul de drepturi reale.
Dreptul real accesoriu rămâne în posesia debitorului, iar creditorul poate să-l urmărească în mâinile oricui s-ar afla, în situaţia în care debitorul îl înstrăinează altei persoane. Cartea funciară vine să garanteze aceste drepturi reale imobiliare accesorii, ale căror efecte se produc doar dacă sunt înscrise. Pentru siguranţa creditului public, a terţilor şi a debitorului, legea prevede obligaţia de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare accesorii. Doar astfel cei interesaţi de imobil pot afla în ce măsură bunul este sau nu liber de sarcini.
Dreptul de ipotecă
” Dreptul de ipotecă este dreptul real constituit întotdeauna asupra unui imobil sau unor imobile determinate proprietate a altei persoane, fără deposedare, care-i conferă titularului său, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit, cu prioritate, din preţul acelui bun” [1].
Pentru conducerea cărţii funciare este foarte important a se cunoaşte întinderea ipotecii, deoarece există posibilitatea ca un imobil să nu poată acoperi prin valoarea sa ipoteca ce-l afectează, ceea ce conduce la situaţia în care sunt afecate şi celelalte imobile înscrise în cartea funciară şi care au aceeaşi ipotecă asupra lor. Într-o astfel de situaţie imobilul cu valoarea cea mai ridicată ar trebui înscris în cartea funciară principală, în care să se facă trimitere la celelalte cărţi funciare care au înscrise imobilele aceluiaşi proprietar şi pe care le-a afectat pentru aceleaşi creanţe, grevate adică cu o singură ipotecă. La fel cărţile funciare secundare fac trimitere la cartea funciară principală. Din această cauză există opinia de a nu da aceeaşi soartă mai multor corpuri funciare prin înscrierea într-o singură carte funciară.
În partea a treia a cărţii funciare se înscrie dreptul de ipotecă sau intenţia dreptului de a ipoteca; termeni între care trebuie să se facă distincţie. Un proprietar poate ipoteca unul sau mai multe dintre imobilele pe care le deţine în proprietate, acţiune care poate fi făcută publică şi prin înscrierea în cartea funciară.
Ipoteca constituie o sarcină asupra proprietăţii şi un drept de garanţie al creditorului ipotecar, iar în cartea funciară este înscrisă ca atare, în partea a treia a acesteia.
” Din economia legii rezultă că s-a avut în vedere înscrierea ipotecilor convenţionale; nu rezultă dacă pot fi înscrise şi ipotecile legale, ceea ce va trebui legislativ precizat” [2]. Probabil că ipotecile legale, din moment ce sunt prevăzute de lege, este de aşteptat ca acestea să fie cunoscute de către terţi şi fără înscrierea în cartea funciară. În schimb, în cazul ipotecilor convenţionale pot apărea condiţii sau alte clauze contractuale a căror diversitate nu poate fi cuprinsă integral de către legislaţie, astfel că publicitatea acestora este condiţionată de înscrierea în cartea funciară.
Privilegiile imobiliare
Privilegiile imobiliare sunt tot o formă de ipotecă izvorâte din împrumuturile făcute în condiţiile directe numai cu imobile. Atunci când imobilul este pus în situaţia de a fi vândut silit, creditorul are preferinţă asupra preţului care se obţine din vânzare.
Spre deosebire de ipotecă, prin care se garantează o creanţă a proprietăţii şi care nu are legătură cu imobilul, în cazul privilegiului imobiliar creanţa garantată de acesta este legată strict de imobil. “Cu alte cuvinte privilegiul imobiliar garantează o datorie a imobilului şi din această cauză, trece înaintea ipotecii în cazul vânzării silite a imobilului dat în garanţie; pe când ipoteca garantează o datorie a proprietarului indiferent în ce scop a contractat-o” [3].
Privilegiile imobilare se clasifică în două categorii: generale şi speciale. Cele generale se referă la toate bunurile şi sunt acordate statului pentru a-şi satisface creanţele privind impozitele şi taxele. Iar privilegiile speciale sunt prevăzute la art. 1737 Cod civil şi sunt următoarele: vânzătorul asupra plăţii preţului pentru imobilul vândut; creditorii ce au dat banii care au servit la achiziţia unui imobil; coerezii au privilegiu asupra imobilelor succesiunii, pentru garanţia împărţelii făcute între ei şi a sumelor cu care a rămas dator unul către altul; arhitecţii, antreprenorii şi alţi lucrători, cu condiţia să fi încheiat un proces verbal de către un expert care să constate starea şi felul lucrărilor pe care proprietarul vrea să le facă; cei care au împrumutat bani pentru a indemniza pe lucrători, cu condiţia să fi încheiat un act autentic de împrumut.
La fel ca şi ipoteca, privilegiile se înscriu în cartea funciară în partea a treia, care este rezervată sarcinilor; soluţia este acceptată de către legislaţie ca urmare a regimului acestor drepturi reale imobiliare accesorii, asimilate uneori în actele normative şi în jurisprudenţă cu ipotecile.
[1] Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, 2001, p.36;
[2] Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, 1997, p.79;
[3] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995., p.302;
Publicat de: pe 4 April, 2009 
Categorie: Sisteme de publicitate imobiliară folosite în România
1. Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
Importanţa publicităţii imobiliare este evidenţiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie şi anume:
- asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscrişi în registrele publice;
- oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situaţiei juridice în care se află bunurile imobile din circuitul civil;
- garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice;
- permite autorităţilor publice specializate să verifice modificările pe care le suferă situaţia materială a bunurilor, în interesul întregii socetăţi.
În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la alta, în funcţiede influenţele germanice sau franceze asupra sistemului juridic. Această coexistenţă va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul ţării, va putea prelua şi încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
Sistemele de publicitate imobiliară care funcţionează la noi în ţară sunt:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii personale, ce funcţionează în Vechiul Regat;
2. Sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale, ce este aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
3. Cărţile de publicitate imobiliară, conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele localităţi din fostul judeţ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;
4. Cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase ori pirdute din cauza evenimentelor istorice;
5. Cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canaluri.
Primele două sisteme sunt mai importante şi le voi prezenta în continuare; următoarele trei sunt privite
mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecţionare.
“Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influenţa legislaţiei franceze şi belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale şi, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii şi înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)” [1]. Iniţial sistemul francez fusese unul personal, evidenţa ţinându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creeat registre în care evidenţa se ţinea atât pe persoane, cât şi pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil şi prin Codul de procedură civilă. Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ţine pe persoane, de unde îi vine şi denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaşte care este situaţia juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toţi proprietarii care au deţinut respectivul imobil. Publicitatea se realizează prin transcrierea şi înscrierea într-o serie de registre şi anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.
Codul civil român actual face referire la sistemul personal de publicitate imobiliară în art. 1295: ” În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”. Tot în Codul civil se face referire şi la transcrierea donaţiilor imobiliare, în art.818, sau a ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare, în art.1780-1787. Toate aceste prevederi vin să garanteze protecţia drepturilor reale imobiliare, oferindu-le opozabilitate faţă de terţii interesaţi asupra situaţiei materialea imobilelor.
Procedura prin care se realizează acest tip de publicitate imobiliară se poate deduce din chiar denumirea sistemului, respectiv: “Se va ţine la fiecare judecătorie un registru de transcrierea de mutaţie sau strămutarea proprietăţilor, un alt registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor, un alt registru pentru transcrierea comandamentelor şi o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor de amanet”. (art.710 Cod de procedură civilă). Prin transcriere se înţelege acea operaţiune de reproducere integrală în registrul de publicitate a conţinutului actelor juridice care aduc modificări în situaţia juridică a imobilelor, de constituire, strămutare sau stingere de drepturi reale imobiliare. Iar inscripţiunea constă în reproducerea acelor părţi din actele juridice care fac referire la ipoteci şi privilegii.
Publicitatea imobiliară prin intermediul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni mai poartă şi denumirea de publicitate reală personală, deoarece registrele sunt ţinute pe numele persoanelor care deţin în proprietate bunuri imobile.
Legislaţia în vigoare vine să lămurească şi asupra tipurilor de acte juridice care sunt supuse transcrierii. Astfel art.711 din Codul de procedură civilă face o enumerare a acestor acte, care sunt:
a) “toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;
b) toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
c) toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuinţă;
d) toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
e) tranzacţiile asupra drepturilor reale;
f) ordonanţele de adjudecare;
g) hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;
h) cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani;
i) extract de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai lung de trei ani.”
“Conform art.1738 Cod civil, între creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privinţa imobilelor,
decât când ele au fost aduse la cunoştinţa publică, prin inscripţie în registrele de publicitate imobiliară şi numai de la data acelei inscripţii, cu unele excepţii” [2]. Iată încă o dovadă a importanţei publicităţii imobiliare şi a rolului acesteia de a aduce la cunoştinţa publică situaţia juridică a imobilelor, pentru ca acestea să devină opozabile erga omnes şi nimeni să nu aducă vreun prejudiciu titularilor drepturilor reale, respectiv drepturilor de creanţă. De la această regulă privind înscrierea, face excepţie doar privilegiul persoanei care doreşte să vândă imobile şi care trebuie supus transcrierii.
Există câteva situaţii care nu obligă la realizarea publicităţii imobiliare. Este vorba despre cazurile în care nu se pune în aplicare principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi prin transcriere, şi anume:
1. hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi reale;
2. transmisiunea proprietăţii prin deces, atât prin succesiune testamentară, cât şi prin succesiune legală;
3. împărţeala în cazul când imobilul se atribuie unuia din copărtaşi;
4. actele juridice prin care se renunţă la un drept încă neacceptat (renunţarea moştenitorului la succesiune).
De asemenea între părţi şi succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte conform principiului relativităţii, fără a mai fi necesară transcrierea sau înscrierea. Alte cazuri în care operează de drept efectul translativ de drepturi sunt cele de accesiune, vânzare silită şi expropriere pentru o cauză de utilitate publică, confiscare, succesiuni vacante ori bunuri părăsite, când o proprietate individuală este trecută în proprietatea statului.
Uneori s-a pus problema priorităţii unei cereri de transcriere sau înscriere faţă de altele, atunci când toate au fost depuse în acelaşi timp şi privesc aceleaşi drepturi. Se întâmplă în cazurile când acelaşi drept real a fost transmis sau constituit în favoarea a două sau mai multe persoane. Atunci se aplică principiul qui prior tempore, potior jure, conform căruia are prioritate şi câştig de cauză acea persoană care a îndeplinit prima formalităţile necesare pentru realizarea transcrierii şi înscrierii. Se apără astfel buna desfăşurare a circuitului civil al imobilelor împotriva vânzătorilor de rea-credinţă, care au intenţia de a vinde acelaşi bun imobil, succesiv,mai multor persoane, ceea ce ar determina caracterul nesigur şi incertitudinea pentru respectivul drept real.
2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare
“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege fructele după munca lui” [3]. Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.
Cărţile funciare au ajuns să fie introduse în ţara noastră pe parcursul a mai multe perioade, prin adoptarea unei serii de legi, regulamente, ordonanţe şi instrucţiuni. Procesul a fost destul de lent datorită formei conţinutului acestor norme, destul de greoi, complicat şi dificil de înţeles. Primele atestări ale acestei instituţii datează de prin sec. al XVII-lea, dar manifestătile legale în acest sens s-au înregistrat abia în jurul anului 1840. Prima provincie românească în care cartea funciară a început să-şi desfăşoare beneficiile a fost Transilvania. Aici domina Imperiul Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliară prin Diploma Leopoldină din 1781, sistemul extinzându-se de prin 1855 şi în alte zone precum Banat, Crişana, Satu Mare şi Maramureş.
Cum am menţionat şi anterior, cartea funciară este o instituţie de origine germană. Bineînţeles că pe parcurs au avut loc mai multe îmbunătăţiri ale acestui sistem, legiuitorul român având interesul de a adapta cât mai bine această instituţie în cadrul sistemului nostru de drept, creând astfel cele mai prielnice condiţii. În acest sens s-a ajuns şi la concluzia că cel mai bine ar fi să aibă loc unificarea sistemului de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul ţării odată cu înfăptuirea Marii Uniri de la 1 decembrie 1918 şi s-a adoptat şi promulgat Legea nr.115/1938, privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, publicată în Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938. Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia cărţii funciare într-un mod exhaustiv, primul de acest gen. Planul de unificare a sistemului de publicitate a eşuat însă datorită lipsei unui cadastru general, astfel că în materie de publicitate cartea funciară nu a cuprins decât Transilvania, Banat şi Bucovina. Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel că după preluarea Transilvaniei la Coroana României în 1920, juriştii vremii au apreciat pozitiv efectele cărţii funciare, pe care le considerau superioare faţă de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din Vechiul Regat.
Problema în îndeplinirea obiectivelor propuse a constituit-o desfăşurarea extraordinar de lentă a lucrărilor cadastrale, în comparaţie cu Transilvania, unde se pusese în aplicare mai înainte ordinul împăratului Iosif al II-lea în 1786. Prin urmare România a renunţat repede la dezideratele privind publicitatea prin intermediul cărţilor funciare, în preajma celui de-al doilea război mondial, nereuşind să realizeze un cadastru naţional, ceea ce ar fi corespuns atributului de stat naţional, care este prevăzut în art. 1 din Constituţie (“România este stat naţional, suveran şi independent, unitar şi indivizibil”).
Dacă ar fi să definim noţiunea de carte funciară ar putea fi: “înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari” [4]. Se poate deduce uşor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de publicitate reală, respectiv faptul că evidenţa ţinută pe imobile şi nu pe persoane, permite cunoaşterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situaţia juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranţă, certitudine şi încredere.
Completări la definiţia dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 sau din Decretul-lege nr.115/1938, în funcţie de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Aşadar cărţile funciare reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile şi proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.
Despre sistemul de publicitate imobiliară reală al cărţii funciare se poate afirma nu numai că este doar unul real, ci şi personal, adică mixt. Aceasta se datorează faptului că nu întotdeauna s-a putut întocmi cartea funciară doar pe baza datelor despre imobil, astfel că a fost acceptată şi întocmirea unor foi personale de carte funciară care să treacă de acel obstacol al fărâmiţării proprietăţii funciare care exista la momentul adoptării legii de introducere a noului sistem de publicitate imobiliară.
Modul în care se întocmesc şi se ţin aceste cărţi funciare este stabilit prin lege. Astfel fiecare localitate are o carte funciară, întocmită şi numerotată împreună cu registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv. Iar fiecare registru este ţinut de către biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se află situat bunul în cauză.
Drepturile care se înscriu în cartea funciară sunt drepturi reale, care capătă după înscriere denumirea de drepturi tabulare. Acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie şi dreptul de servitute. Alături de aceste drepturi reale imobiliare principale sunt cuprinse şi drepturile reale imobiliare accesorii, respectiv ipoteca şi privilegiile imobiliare, care sunt de fapt tot o formă de ipotecă în legătură nemijlocită cu imobilul.
Din obiectul cărţii funciare rezultă eficienţa acestei instituţii. Prin cartea funciară se realizează o publicitate completă şi reală a tuturor drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare. Riscul de incertitudine s-a eliminat prin faptul că acest sistem de publicitate are la bază imobilul, care este fix faţă de orice operaţiune juridică la care este supus, comparativ cu proprietarii săi succesivi, trecători şi care se perindă prin faţa lui prin diferitele fapte şi operaţiuni juridice (vânzare, succesiune, partaj etc.).
Conform legii cartea funciară este alcătuită din trei părţi şi un titlu care informează asupra numărului ei şi a numelui localităţii în care este situat imobilul. Această structură oferă mai multă claritate şi ajută la o mai rapidă cercetare, care se poate face în decursul a câteva minute. Părţile pe care se bazează înscrierile sunt grupate astfel:
- partea I este denumită foaia de avere sau a imobilului şi face referire la date descriptive ale imobilului;
- partea a II-a se numeşte foaia proprietăţii şi informează asupra drepturilor înscrise;
- partea a III-a, denumită foaia de sarcini face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini.
Alături de cele trei părţi cartea funciară se întregeşte cu planul privind parcelele din localitate. La fiecare
judecătorie se află, pe lângă registrul de intrare, şi repertorii alfabetice privind numele titularilor drepturilor de proprietate. Este vorba despre un ansamblu de registre şi condici de evidenţă care oferă date foarte exacte referitoare la imobile şi la proprietarii acestora. Aşa s-a ajuns ca juriştii să accepte cartea funciară ca fiind instituţia cea mai adecvată pentru realizarea publicităţii reale imobiliare.
3. Comparaţie între cele două sisteme de publicitate imobiliară
În urma prezentării celor două sisteme de publicitate imobiliară s-a putut constata deosebirile dintre acestea, dar mai ales eficienţa sistemului de publicitate reală al cărţii funciare. În cele ce urmează voi accentua cele mai semnificative criterii care stau la baza delimitării dintre cele două sisteme de publicitate imobiliară.
Sistemul de publicitate imobiliară personală a fost criticat pentru ineficienţă, chiar şi de către juriştii din ţara lui de origine, critici la care se alătură şi altele, inclusiv din ţara noastră. Dovada o reprezintă tentativa de a unifica sistemul de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul României, prin noile reglementări care s-au făcut în acestă materie. Sistemul de publicitate personală nu oferă informaţii satisfăcătoare şi necesare pentru buna circulaţie juridică a bunurilor imobile.
Cele mai severe şi de remarcat critici care au fost aduse sistemului de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt referitoare la următoarele aspecte:
a) În primul rând deficitul sistemului de publicitate personală constă în faptul că acesta are o evidenţă bazată pe numele persoanelor titulari de drepturi reale imobiliare, iar nu pe individualitatea imobilelor ca în cazul publicităţii reale. Caracteristica persoanelor titulari este că sunt foarte schimbători în general, în timp ce imobilele sunt fixe. Datorită acestui fapt este foarte grea şi anevoioasă cerecetarea adevăratei situaţii juridice a unui imobil. În cazul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni este nevoie să se constate mai întâi cine este persoana care posedă imobilul, dacă numele acesteia a fost trecut corect în documente şi dacă antecesorii săi, în urmă cu o perioadă de 30 de ani, au fost titulari cu titluri de proprietate valabile.Având în vedere operaţia dificilă de cercetare a registrului este necesar ca aceasta să fie efectuată de către un specialist, iar nu de către orice persoană fizică. Doar un reprezentant al autorităţii publice este capabil să efectueze constatarea situaţiei juridice a unui imobil. Acesta a fost şi unul dintre motivele pentru care au eşuat încercările anterioare de a pune temelia unui sistem de publicitate imobiliară unic pe tot cuprinsul ţării. Se spunea că noul sistem de publicitate ar lăsa fără ocupaţie prea mulţi avocaţi, fiind atât de multe procese pe rol pentru a stabili situaţia proprietăţii imobiliare.
b) “Publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripţiuni deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de către părţi. În aceste condiţii registrele nu au forţă probantă şi nu oferă siguranţă proprietăţii şi creditului, ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare” [5]. Şi prin transcriere se realizează opozabilitatea dreptului faţă de terţi, însă valabilitatea actului nu este dovedită prin publicitate. Acest fapt face imposibilă pentru dobânditor apărarea de eventualele cauze de evicţiune datorate unor titluri ulterioare. Au existat cazuri când un bun imobil a fost înstrăinat succesiv de către un proprietar de rea-credinţă mai multor persoane de bună-credinţă. Aici proprietarul de drept este considerat acel achizitor care a realizat primul procedura de publicitate. Acest lucru nu este corect şi poate chiar să constituie un precedent. Bineînţeles că regula se aplică numai atunci când terţul dobânditor nu a fost şi el de rea-credinţă, fiind complice alături de vânzător, dar şi acest lucru trebuie dovedit, ceea ce este foarte greu.
c) Deoarece în sistemul de publicitate personală accentul cade pe proprietar, obiectul publicităţii, care este imobilul, cade în neglijenţă şi este foarte slab individualizat. Se fac referiri doar la teritoriul administrativ, lan şi vecini, ori prin martori, în comparaţie cu sistemul de publicitate reală al cărţii funciare, unde imobilul se bucură de o identificare şi o individualizare deplină. În concluzie nu se poate asigura o securitate juridică mulţumitoare, ceea ce determină apariţia multor procese. În plus această identificare greoaie, de durată şi greu accesibilă în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei juridice a imobilului este combătută de sistemul de carte funciară, unde cercetarea situaţiei juridice este mult mai simplă, mai rapidă şi pe înţelesul tuturor.
d) Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin atâtea date despre imobil astfel încât să poată oferi informaţii complete şi cu privire la situaţia juridică a acestuia, ceea ce caracterizează acest sistem de publicitate imobiliară ca având un caracter parţial. Spre deosebire cartea funciară oferă o publicitate integrală. Astfel registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin decât parţial actele prin care se modifică, se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale. Iar alte drepturi reale sunt chiar omise total, cum ar fi, spre exemplificare, dobândirile prin prescripţiune, testamente sau succesiuni netestamentare, ori acte declarative de drepturi, ori împărţirile voluntare şi judecătoreşti.Ca o completare ironică la faptul că acest sistem de publicitate imobiliară nu oferă securitatea juridică necesară, nu se cere înscrierea în registru a acţiunilor introduse cu privire la drepturile reale. Respectiv nu se acordă importanţă acţiunii în revendicare , acţiunii pentru cauzele de nulitate, rezoluţiune, revocare, reducţiune, pentru vicii ale actului rezultând dintr-o serie de incapacităţi ce pot caracteriza o persoană: minoritate, interdicţie, faliment, pentru eventuale atingeri ale dreptului, de expropriere eventuală ori hotărâtă de o autoritate de drept.
e) Sistemul de publicitate personală se bazează pe principiul consensualismului, consacrat şi de art.1295
din Codul civil, conform căruia: “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată
la cumpărător, in privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”. Deoarece nu toată lumea cunoaşte bine legea sau din simplă ignoranţă actul de vânzare-cumpărare sau orice alt act juridic care duce la modificarea situaţiei juridice a unui imobil, nu mai trece şi de procedura transcrierii. Spre deosebire de cartea funciară în care înscrierea reprezintă condiţia de bază şi are efect constitutiv de drepturi şi caracter probator, în cazul transcrierii publicitatea nu este obligatorie şi nici nu are forţă probantă. Din această cauză se ajunge la situaţii în care acte care ar trebui supuse publicităţii nu ajung totuşi să fie cunoscute de către terţii posibil interesaţi.
După reliefarea tuturor inconvenientelor pe care le prezintă sistemul de publicitate reală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, şi având în vedere că sistemul de carte funciară acoperă toate aceste deficienţe, nu este greu ca părerea tuturor în materie să fie unanimă pentru al doilea sistem de publicitate imobiliară.
“Înscrierea are forţă probantă datorită principiilor după care se conduce publicitatea reală; ea garantează dreptului celui înscris şi rezolvarea unor conflicte de drepturi se face cu uşurinţă, deoarece aflarea situaţiei juridice adevărate a imobilului necesită numai câteva minute de cercetare şi se poate face de oricine, chiar fără o pregătire specială, în prezenţa funcţionarului răspunzător cu conducerea registrelor. Dând siguranţă drepturilor celui înscris (siguranţă statică) sau celor ce au interes în dobândirea unor drepturi reale imobiliare (siguranţă dinamică), publicitatea reală înlesneşte tranzacţiunile imobiliare şi dezvoltarea creditului, care este garantat prin înscrierea unui drept real de ipotecă asupra bunului fix, fiind un factor de mare importanţă în progresul întregii societăţi” [6].
Toate caracterele cărţii funciare întăresc şi susţin adoptarea ei pe întreg teritoriul statului, chiar dacă pentru acest lucru este nevoie de un proces care se desfăşoară pe o perioadă îndelungată de timp şi care presupune uriaşe eforturi materiale. Nu este decât un pas făcut pentru modernizarea şi dezvolterea materiei publicităţii imobiliare, atât de necesar pentru a avea o economie progresivă şi performantă. Este în fond progresul întregii societăţi pe această linie, a drepturilor reale imobiliare.
[1] Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p.239;
[2] Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213, p.216;
[3] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, p.292;
[4] Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionr de drept civil, Ed. Lumina Lex, vol. I;
[5] Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p.20;
[6] Mircea Miclea, op. cit., p.295;
Publicitatea imobiliară -definire, obiect şi scurt istoric
Norma juridică a luat naştere şi s-a dezvoltat pe măsură ce s-a simţit tot mai mult nevoia de a fi apărate actiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producţie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morală, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate să menţină echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecţionarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea şi delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.
Orice persoană, indiferent că este fizică sau juridică, dar chiar şi societatea, sunt interesate în privinţa protejării drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar această protecţie poate fi realizată doar dacă este foarte bine cunoscut sistemul de drept şi reglementările pe care acesta le face pentru operaţiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiţionat la rândul său de respectarea şi exercitarea cât mai corectă şi mai concisă a dreptului. De aici derivă importanţa realizării unei publicităţii a raporturilor juridice, în special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.
Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se înfăptuieşte prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice şi publicitatea operaţiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar şi cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancţiuni juridice de natură civilă, penală, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare şi încălcare a drepturilor civile. “Dreptul obiectiv prevede pe de o parte conţinutul juridic şi mijloacele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juridice pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizează existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulaţia acestor drepturi de la naştere până la stingerea lor realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial”[1]. Scopul publicităţii este tocmai acela de a da siguranţă totală operaţiunilor juridice sub cele două aspecte, atât static, cât şi dinamic.
În ceea ce priveşte forma actelor juridice , se cunoaşte că aceasta este guvernată de principiul consensualismului, fiind o condiţie exterioară generală de manifestare a voinţei juridice a părţilor contractante; este vorba de o condiţie extrinsecă pe care o stabilesc părţile. Deşi art.1295 din Codul civil statuează principiul consensualismului, există totuşi câteva excepţii: în primul rând pentru ca actul juridic să fie valabil trebuie să aibă o formă ad validatem sau ad solemnitatem, ori este cerută forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie îndeplinită o formă care să facă opozabil erga omnes acel act juridic.
În cadrul vieţii juridice o valoare foarte importantă o reprezintă fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezultă că până în perioada epocii moderne obiectul normelor juridice îl constituiau drepturile reale , în mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terţă persoană nu are drept să-l atingă în vreun fel.Odată cu naşterea acestui drept real imobiliar apar şi obligaţii a căror încălcare duce la formarea raportului de responsabilitate . Însă, pentru a se evita o asemenea situaţie, drepturile reale imobiliare trebuie să se nască şi să se manifeste în mod public, pentru ca toată lumea să le cunoască. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune în aplicare principiile latineşti „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel că nimeni nu ar putea invoca necunoaşterea acestor drepturi atunci când acestea ar fi încălcate.
Publicitatea imobiliară are menirea de a evita anumite inconveniente în ceea ce priveşte transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinităţii sau în cazul dobândirii altor drepturi reale, fără să fie asigurată publicitatea lor. În caz contrar, un vânzător de rea-credinţă ar putea vinde, consecutiv, acelaşi drept real imobiliar mai multor persoane de bună-credinţă, ajungându-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliară vine să înlăture tocmai astfel de situaţii şi de neajunsuri.
„Publicitatea cărţii fuciare apără numai drepturile terţilor achizitori dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă, iar nu şi drepturile dobândite nevalabil de către achizitorul nemijlocit.
Ca o consecinţă a constatării privitoare la reaua credinţă în dobândirea unui imobil, cumpărătorul nu se poate prevala de excepţia referitoare la prescripţia acţiunii în rectificarea cărţii funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 acţiunea în rectificarea, sub rezerva prescripţiei de fond, este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu…1969-1975, p.103)“[2].
Organizarea sistemului de publicitate imobiliară se realizează într-o aşa manieră încât adevăraţii proprietari, dobânditorii de bună-credinţă a drepturilor reale, să fie ocrotiţi şi să aibă posibilitatea să-şi apere aceste drepturi.
Definiţia noţiunii de publicitate imobiliară vine să susţină cele afirmate mai sus, aducând un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, noţiunea de publicitate se manifestă din perspectiva a două aspecte,general şi special, aşa cum reiese din opera citată a domnului profesor Ioan Sabău-Pop.
„În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate in locuri publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile şi alte acte normative se publică în Monitorul Oficial al României, actele administrative se publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri publice pentru a asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumite operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile funciare etc.)”[3].
Nimeni nu poate susţine că nu cunoaşte legea atâta timp cât legiuitorul îi asigură mijloacele necesare pentru ca aceasta să fie publică. Cu cât aceste mijloace sunt mai variate, cu atât posibilitatea de a se crea situaţii de inconvenient în ceea ce privesc operaţiunile şi actele cu caracter juridic pe care persoanele le săvârşesc, sunt în număr mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela de a elimina, pe cât posibil, orice tendinţă a cuiva care vrea să sfideze în interesul său personal ceea ce guvernează buna desfăşurare a sistemului de drept, punând în pericol drepturile subiective ale terţilor de bună-credinţă.
„În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile” [4].
În dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobândire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezintă statica acestor drepturi , dar şi prin acte juridice în care este concretizată dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigură astfel o dublă protecţie juridică a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea atât statică, cât şi cea dinamică, aflându-se într-o relaţie de determinare reciprocă. De aceea publicitatea este necesară pentru anumite acte juridice să fie cunoscute în privinţa raporturilor juridice pe care le consacră. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil, încheiat în formă autentică este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui şi că în realitate cumpărătorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate şi apărate prin lege, dar acest proces se declanşează numai dacă titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apelând la publicitatea imobiliară.
De acest drept beneficiază doar acele persoane care doresc să fie asigurate de protecţie din partea statului; actul normativ care vizează publicitatea imobiliară nu obligă, încă, la aducerea la cunoştinţa publică a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoană fizică sau juridică le deţine. Însă prin publicitatea imobiliară se asigură protecţia juridică a tuturor drepturilor reale faţă de cei care au intenţii ascunse şi neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de protecţie juridică şi pentru cei care urmăresc dobândirea unor drepturi reale imobiliare.
Publicitatea bunurilor reale vizează atât bunurile mobile, cât mai ales pe cele imobile. În ceea ce priveşte bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, că nu este necesară publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decât să îngreuneze şi să reprezinte o frână în calea circulaţiei juridice a acestor drepturi care trebuie să se caracterizeze printr-un ritm rapid.”Prin excepţie, există situaţii în care şi în privinţa bunurilor mobile se regăsesc unele dintre cerinţele care au impus crearea instituţiei publicităţii imobiliare. Este cazul navelor fluviale şi maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garanţiilor reale mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligaţii civile sau comerciale născute din orice contract încheiat între persoane fizice sau juridice” [5]. Este vorba despre regimul juridic al garanţiilor reale mobiliare, din Legea privind unele măsuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi instituţii apărută în viaţa juridică, denumită Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare.
De regulă posesiunea echivalează cu titlu de proprietate şi validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel că posesiunea operează cu rol de publicitate. Acest fapt se datorează prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.
Chiar dacă s-ar încerca realizarea unei publicităţi integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorită caracterului fungibil pe care îl manifestă această categorie de bunuri, precum şi datorită numeroaselor operaţiuni juridice cărora acestea sunt supuse. În plus nu există nici interese ca infinitele operaţiuni mobiliare să fie supuse publicităţii, ceea ce face încă o dată incertă înfăptuirea publicităţii mobiliare.
În schimb, natura şi importanţa pe care le prezintă drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicităţii, astfel că s-a organizat prin lege modul de realizare a publicităţii acestora. Acest proces a fost pus în aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a căror îndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliară a drepturilor reale. Aceste obiective sunt:
“a) Se asigură certitudine sporită transmisiunilor drepturilor reale şi implicit circuitului civil, dându-se posibilitatea de a fi adusă la cunoştinţa terţelor persoane situaţia juridică a imobilelor transmise. În acest fel se înlătură primejdia înstrăinărilor clandestine, evitându-se în acest fel, înstrăinarea succesivă de către acelaşi proprietar a imobilului la mai multe persoane.
b) Prin publicitatea imobiliară se instituie un sistem de evidenţă clară, generală, obligatorie şi atotcuprinzătoare a bunurilor imobile pentru exploatarea lor în scopuri productive, cât mai eficientă.
c) Permite organelor competente ale statului şi persoanelor interesate să exercite un control permanent în ce priveşte schimbările ce au loc în situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile. Într-adevăr, nu numai organele de stat, dar şi orice altă persoană interesată poate lua la cunoştinţă în orice moment de schimbările produse în situaţia materială a unui bun rezultând din împărţeli, schimbări a destinaţiei sau a categoriei de folosinţă, transformări, adăugiri etc.. cât şi de schimbările privind situaţia juridică, cum ar fi înstrăinări, grevări cu sarcini etc”[6].
Publicitatea imobiliară reprezintă mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamică şi statică a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie să facă cunoscut terţilor actele juridice sau operaţiunile juridice legate de drepturile respective şi săvârşite de către el, pentru că numai astfel poate fi sigur că dreptuirle sale subiective sunt erga omnes şi poate avea câştig de cauză atunci când cineva, un terţ de rea-credinţă îl deranjează în exercitarea acestora. Publicitatea imobiliară garantează opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare dar cu condiţia ca şi titularul acestor drepturi să acţioneze legal în acest sens şi să realizeze înscrierea drepturilor imobiliare în cartea funciară, conform prevederilor legii imobiliare. Motivaţia de susţinere a publicităţii constă în interesul de a proteja bunurile imobile care au în general o valoare şi o importanţă mare şi pentru că această securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societăţii şi al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun.
Din timpuri străvechi au existat diferite forme de publicitate imobiliară, mai mult sau mai puţin eficiente, toate având însă acelaşi obiectiv: protecţia drepturilor asupra pământului, mai ales după ce a început să crească valoarea acestuia. Primele mărturii ale existenţei publicităţii au fost atestate în timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la soluţionarea unui litigiu de graniţă a unui registru de evidenţă a terenurilor. Au mai existat şi alte mărturii, constând în registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum şi alte urme ca pietre de hotar, dovezi găsite în Grecia Antică şi în Egipt mai ales. În această perioadă a antichităţii şi dar şi în cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliară. Respectiv bunurile mobile ca şi cele imobile se transmit pe baza consensului dintre părţi, dar în prezenţa unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate în faţa autorităţilor.
Un alt sistem de publicitate şi mai eficient în opoziţie cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea înscrierea într-un registru public a oricărei transmisiuni de proprietate privată. Dar pe măsură ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliară s-a tot perfecţionat. Se constată astfel că prin secolele IX-XII bisericile au ajuns să ţină registrele de evidenţă a transformărilor de proprietate.
Mai târziu, în epoca modernă, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfecţionări. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile şi ipotecile care le grevează să fie trecute în registre succesorale şi cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai târziu şi ale cărui principii de publicitate absolută şi de legalitate au fost preluate mai apoi şi în drepturile polonez, bavarez, saxon şi austriac, cu unele perfecţionări bineînţeles.
În Franţa s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcripţiuni, realizate prin intermediul unor legi revoluţionare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la început, dar apoi situaţia s-a schimbat şi numai prin transcriere avea loc transmiterea proprietăţi nemişcătoare faţă de terţi; altfel ar fi considerat proprietar tot vânzătorul. Sistemul nu s-a păstrat însă , odată cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietăţii prin acordul comun al părţilor, vânzător-cumpărător, ceea ce a readus nesiguranţa în circuitul civil al bunurilor nemişcătoare. Această eroare majoră a fost corectată printr-o serie de legi şi decrete, prin care s-a încercat copierea unor aspecte ale publicităţii din modelul german de aceeaşi materie. Astfel Franţa n-a reuşit nici în prezent să aibă un sistem de publicitate care să ofere siguranţa cerută de cetăţeni pentru proprietăţi şi pentru credite.
“Drepturile se dobândesc la data perfectării actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează numai ca efect al transcrierii în registrele publice”[7]. Francezii au renunţat la ideile din dreptul roman conform căruia transferul drepturilor reale presupunea două operaţiuni juridice: crearea obligaţiilor contractuale de a transmite dreptul real şi îndeplinirea formalităţilor solemne. Excepţie fac numai provinciile Alsacia şi Lorena, care beneficiază de un sistem de publicitate reală mai sigur şi mai eficace.
Sistemul de publicitate francez şi-a găsit adepţi şi printre alte state europene care şi-au pus amprenta, totuşi, aducând unele îmbunătăţiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania.
Dreptul german a rămas mai fidel dreptului romanic şi a adoptat sistemul publicităţii reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar şi între părţi, prin înscrierea în cărţile funciare. Noul proprietar era recunoscut de către terţi şi avea posibilitatea de a invoca principiul erga omnes pentru apărarea drepturilor sale subiective.
Sistemul de publicitate reală din dreptul germanic a influenţat şi dreptul australian, în cadrul căruia a luat naştere sistemul de publicitate “Torrens”, după numele iniţiatorului său, şi care s-a remarcat în dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorită şi teritoriului foarte întins din această ţară era necesară o întocmire de registre de evidenţă a proprietăţilor. În acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da în garanţie cu credit bunul său imobil.
Sistemul de publicitate imobiliară a cunoscut şi în ţara noastră o serie de etape în evoluţia sa, influenţate mai mult sau mai puţin de condiţiile istorice ale vremii şi care au fost diferite, chiar şi de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfecţionarea şi dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace şi demn de apreciat.
“Când a început hotărnicia moşiilor, deci şi vânzarea lor, aceasta se făcea în faţa <<oamenilor buni şi bătrâni>> şi era adusă la cunoştinţa obştei săteşti prin <<strigarea peste sat>>. A fost o perioadă în care bunurile imobile aveau o circulaţie restrânsă numai în interiorul familiei sau al satului şi când nu apăruse nevoia de credite care să fie garantate prin ipoteci. Mai târziu, hotărnicia unei moşii ce se înstrăina s-a făcut pe baza unui ordin de încuviinţare domnească (hrisov), de către o comisie formată din 6-12 hotarnici, care întocmeau o <<carte de alegere a hotarelor sau carte de hotărnicie>> numită ocolniţă. Publicitatea opera în faţa comisiei de hotărnicie şi era consemnată în ocolniţă, pe baza cărora domnul ţării emitea un sinet. Proprietatea, în vechiul drept românesc, se trasmitea nu numai prin consimţământul părţilor, ca în sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca în dreptul roman; când existau şi titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dată cu imobilul”[8].
La început publicitatea se rezuma doar la o formă orală de manifestare. Se datora faptului că existau prea puţine vânzări şi cumpărări de “moşii”, acestea fiind deţinute de-a lundul generaţiilor doar de către familiile înstărite şi conform obiceiului acestea se moşteneau de la ascendenţi la descendenţi. Abia după ce s-au identificat operaţiunile juridice care vizau moşiile, a apărut şi nevoia de a le consemna în scris, pentru a constitui dovezi necesare în special în cazul unui credit. Acestea, fără a se renunţa la forma orală a publicităţii: sub influenţa puternică a religiei în viaţa oamenilor de atunci, se practica strigarea în biserică de trei ori, în faţa acestora, procedeu identic cu cel al căsătoriei, dovadă a “noii vieţi” pe care noul proprietar urma să o hotărască pentru proprietatea sa.
Primele registre pentru inscripţiunile ipotecare şi-au făcut apariţia în Principate pe la începutul secolului al XIX-lea sub influenţe nord-vestice şi sub imperiul Regulamentului Organic. “În Principarele române publicitatea imobiliară s-a impus odată cu vânzarea moşiilor care presupunea <<hotărnicia>> ,respectiv stabilirea hotarelor de către <<o comisie>>, întocmirea unui act denumit <<ocolniţă>> şi pe baza ei eliberarea unui <<sinet domnesc>>. Mai târziu în secolul 18, au apărut <<condicile>> speciale de
înregistrare a actelor de vânzare-cumpărare unde în perioada Regulamentului organic se menţionau şi ipotecile ajungându-se în a doua jumătate a secolului 19 la <<Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni>>” [9].
Înscrierile aveau forţă probantă datorită faptului că se realizau sub supravegherea Marelui Logofăt care verifica capacitatea părţilor de a încheia un contract sau dacă exista vreun obstacol în calea încheierii împrumutului. În plus, dovada eliberării de către Marele Logofăt conţinea date esenţiale pentru valabilitatea unui astfel de raport juridic precum: identificarea părţilor, termenul de plată, tipul zălogului şi zapisul întocmit.
Primul cod civil românesc a fost adoptat în anul 1865 şi face referire la publicitatea imobiliară, dar nu aduce reglementări care să fie considerate un progres în materie, ci dimpotrivă a constituit un regres.Din nou se punea accent pe influenţele franceze şi nu mai era necesară transcripţiunea actului decât pentru ca în materie de vindere drepturile să poată fi opozabile terţilor. În rest era valabil principiul francez al consensului, conform căruia vinderea era considerată perfectă între părţi, proprietatea trecând de drept de la vânzător la cumpărător.
După cum am mai spus, nu în toate provinciile româneşti publicitetea imobiliară s-a manifestat sub aceeaşi formă, unică, paradoxal cu faptul că era vorba de ţinuturi locuite de aceeaşi populaţie românească. Prin acapararea Ardealului de către Imperiul Austro-Ungar, s-a ajuns la situaţia ca sistemul de publicitate imobiliară german să influenţeze dreptul din acest ţinut. Astfel, în Transilvania, Banat şi Bucovina operaţiunile juridice privind constituirea, modificarea sau transmiterea de drepturi reale erau considerate valabile doar după înscrierea în registrele de publicitate şi cărţile de proprietate. Era consecinţa aplicării principiului german prin care astfel de operaţiuni juridice deveneau perfecte.
Cea mai semnificativă dovadă pentru domeniul publicităţii imobiliare a influenţei germanice o reprezintă registrele din arhiva oraşului Braşov. Aceste informaţii nu se rezumă doar la oraşul Braşov şi la împrejurimile acestuia, ci conţin şi noutăţi, pentru acea vreme, despre restul ţinutului Transilvaniei, dominate de aceleaşi evenimente istorice. Registrele au apărut la începutul secolului XVII şi au fost comentate de către Alexandru Herlea.
Dintre cele mai importante registre se remarcă:
- “Liberus publicus, apărut în 18 martie 1615, este o carte de proprietate care cuprinde numele titularului
dreptului cu indicarea titlului de dobândire, precum şi datoriile ce grevau bunul. Registrul nu are la bază măsurători cadastrale şi este redactat după persoana proprietarului deci este un registru de publicitate personală;
- Protocolum, datat 20 noiembrie 1742, este asemănător cu Liber publicus dar mai complet: cuprinde
imobilele date zălog sau ipotecate;
- Protocolul public al consiliului orăşenesc datat 1764 cuprinde înscrieri de contracte, evaluări, tranzacţii
şi partaje cu privire la averea <<înlăuntrul şi în afară de oraş>>;
- Protocolum funduorum (1763) conţine inscripţiile de vânzare cu indicarea titlului de drept de achiziţie
(ex.:<<se vinde cu bani plătiţi în numerar>>);
- Libri fundualis (1758) cuprinde: numele proprietarului, natura proprietăţii, situarea imobilului,
identificarea lui prin denumirea străzii, a vecinilor de sus şi de jos, evaluarea, eventualele ipoteci cu valoarea
lor şi data constituirii lor, precum şi data transferării dreptului de proprietate prin deces, vânzare sau schimb, arătându-se şi vechiul proprietar. Fiecare poziţie din registru priveşte un singur imobil, deci putem afirma că publicitatea era reală, integrală, şi specializată;
- Protocol despre cumpărarea, vânzarea şi ipotecarea realităţilor (1780-1781), cuprinde constituirea şi
radierea drepturilor reale imobiliare;
- Tablou despre ipotecile prenotate şi întabulate în noua carte funduară (1782), care, după cum îl arată
numele, conţine numele datornicilor în ordinea alfabetică, numele creditorilor şi suma dobânzii, cu trimiterea la cartea funduară în care erau înscrise bunurile ipotecate;
- Cartea funduară cu index alfabetic (1777), în care imobilele sunt înscrise cu număr topografic deci
aveau la bază măsurători cadastrale. Ea mai cuprinde: numărul tabelului de contribuţii fiscale, numele proprietarului, numele celor care dobândeau ulterior pe cale succesorală, cumpărare, donaţie sau oricare alt titlu, denumirea lanului, suprafaţa şi fertilitatea terenului. La sfârşit registrul are un index alfabetic al proprietarilor de unde îi vine şi numele;
- Cartea funduară rectificată (1794), redactată în ordinea numerelor topografice, în care se ţinea evidenţa
schimbărilor în situaţia imobilelor;
- Registrul poblicaţiilor (1820), denumit şi <<protocol al strigărilor>> despre vânzarea proprietăţilor
din anii 1820-1825. Deşi celelalte registre au îndeplinit, pe lângă funcţia de evidenţă şi pe cea de publicitate, numai în acest registru se menţionează expres modalitatea publicităţii prin strigări;
- Cartea funduară a pământului arător (1826), în care terenul arabil este înscris cu numărul topografic,
proprietarul, lanul, clasa, suprafaţa şi titlul pe care se întemeiază proprietatea” [10].
Cartea funduară a mai cunoscut o rectificare în 1846 când s-a consolidat protecţia proprietăţii, a
creditelor şi a cumpărătorilor, prin înfiinţarea unor servicii specializate în cadrul universităţii săseşti de bunuri.
Există totuşi un inconvenient – nu era un cadastru funciar în care să fie cuprinse date despre toate imobilele din Transilvania. Această lacună juridică a fost remediată prin adoptarea Regulamentului de Carte funduară, în 5 februarie 1870 şi care reprezenta prima formă de manifestare a unui sistem modern de publicitate reală integrală şi legală a cărţii funciare.
[1] Ioan Sabău-Pop, Drept civil.Drepturi reale-sinteză teoretică şi practică, U.P.M., 2004, p.375;
[2] Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.Practică judiciară adnotată, Editura All Beck,
Bucureşti, 1998, p.110;
[3] Ioan Sabău-Pop, op. cit. p.378;
[4] Ibidem;
[5] Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213;
[6] Dumitru Lupulescu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, 1997, p.242-243;
[7] Ioan Sabău-Pop, op. cit., p.377;
[8] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Ed. All, 1995, p.287;
[9] Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Back, 2003, p.18;
