Accesiunea imobiliară artificială în Noul Cod civil

Autor Orbu Andreea

Accesiunea imobiliară artificială este reglementată în noul cod civil în cartea a III-A” Despre bunuri” ,titlul II „Proprietatea privată”,capitolul II „Accesiunea” , secțiunea a 3-a ,art.577- 597.

1.Regula și excepțiile instituite prin art. 577 noul Cod civil.

Potrivit acestui text „(1)Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul cu materialele sale sau cu materialele altuia ,dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrarii, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.

Legiuitorul foloseste termenul generic de ,,lucrări” pentru a se referi la construcții, plantații și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil[1], între acestea neexistand o diferență de regim juridic în ce priveste dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune. Lucrările efectuate asupra imobilului de către o persoană, proprietar sau nu al imobilului, sunt clasificate după alte criterii, cum ar fi caracterui durabil al acestora sau caracterui autonom, independent, de sine statator al lucrării, în raport cu imobilul pe care sunt realizate.

Prin proprietarul imobilului, în reglementarea accesiunii în cuprinsul acestei secțiuni, întelegem proprietarul terenului asupra căruia aceste lucrări sunt efectuate.

Trebuie remarcată diferența dintre reglementarea anterioară -art.492 C.civ din 1864 care viza ca bun principal numai un imobil teren (proprietarul”pământului”) și textul actual,care generalizează soluția cu privire la întreaga categorie a bunurilor imobile(nu numai terenuri ).

Alineatul (2) al art. 577 exprimă soluţia dobândirii dreptului de proprietate de către proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu care este efectuată lucrarea ca efect al încorporării acestora, pe măsura realizării lucrării. La fel ca sub imperiul aplicării art. 493 C.civ. din 1864, nu este necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate în ipoteza analizată ca proprietarul bunului principal să îşi manifeste voința în sensul că înţelege să opereze accesiunea pentru a dobândi dreptul de proprii- asupra lucrării – finalizate sau nu.

Menţionăm că, spre deosebire de alipire – care presupune alăturarea a două bunuri între care există raport de accesorialitate – încorporarea implică stabilirea între bunul accesoriu şi cel principal a unei legături materiale mai puternice decât cea care produce alipirea, nemaifiind posibilă separarea bunurilor fără ca acestea să fie afectate.

2. Categoriile de lucrări.

Conform art. 578 “ (1) Lucrările pot fi autonome sau adaugate,cu caracter durabil sau provizoriu.

(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări de sine stătător realizate asupra unui imobil.

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deterloi|

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui cal realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.”

Conform alin. (1) al art. 578 NCC, lucrările – astfel cum sunt definite la art. 577 alin. (1) NCC – pot fi:

a) autonome sau adăugate, criteriul de clasificare ţinând de relaţia materială cu bunul principal; sunt plasate în categoria lucrărilor autonome construcţiile, plantațiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate „asupra unui imobil”; Iucrări adăugate adăugate sunt cele necesare, utile şi voluptuare, astfel cum sunt caracterizate în alin. (3) lit. a)-c);

b) cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu, legiuitorul utilizând în acest caz un criteriu care vizează destinaţia şi durata în timp a lucrării.

De remarcat că din corelarea art. 566 alin. (4), (5) şi (8) cu art. 578 alin. (3) NCC pare că legiuitorul a instituit două categorii de termeni diferiţi: cheltuieli necesare, și voluptuare, pe de-o parte, respectiv lucrări necesare, utile şi voluptuare, pe de altă parte. În realitate, ipotezele se suprapun şi ar fi fost util să se fi folosit de către legiuitor o terminologie unitară. În fond, lucrările necesare, utile sau voluptuare sunt rezultatul realizării unor cheltuieli (ca expresii ale unor valori economice) corespunzător necesare, utile sau voluptuare.

Codul nu defineşte şi lucrările provizorii, fiind necesară în determinarea sferei cuprindere a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (republicată în M.Of. din 13 octombrie 2004, cu modificările şi completările ulterioare) referitoare la construcţiile cu caracter provizoriu.

3. Prezumţiile prevăzute în favoarea proprietarului imobilului.

Asemănător art. 492 din Codul civil actual, art. 579 din noul Cod civil reglementează în favoarea proprietarului imobilului două prezumptii relative.

Prima se referă la realizarea lucrării, iar a doua, la proprietatea asupra lucrării. Astfel, „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”

Articolul 579 alin. (1) NCC redă prezumţia legală relativă regăsită anterior în art. 492 C.civ. din 1864, cu toate cele trei componente ale sale: lucrarea a fost făcută de proprietarul imobilului principal; lucrarea a fost realizată cu cheltuiala proprietarului; proprietarul imobilului principal este şi proprietarul lucrării.

Alineatul (2) identifică două ipoteze în care se poate realiza proba contrară prezumţiei instituite prin alin. (1):

a) titularul unui drept de superficie poate dovedi că este proprietarul construcţiei;

b) proprietarul lucrării îşi poate dovedi această calitate numai dacă proprietarul imobilului principal nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării.

4.Realizarea lucrării cu materialele altuia.

În cazul realizării lucrării cu materialele altuia,regimul juridic al accesiunii imobiliare artificiale nu diferă faţă de vechea reglementare.Se remarcă aceeași generalizare care a fost generată de înlocuirea referirii la proprietarului pământului din C.civ anterior cu cea la proprietarul imobilului din textul actual .

Art. 580 din noul Cod civil stabileşte regimul juridic al unei lucrări realizate de proprietarul imobilului cu materialele altuia. Potrivit acestei dispoziţii „(1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate. “

5. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă asupra imobilului altuia

Legiuitorul reglementează distinct situaţia lucrărilor cu caracter durabil (paragrafele 3 şi 4 din secţiunea a 2-a, capitolul II din noul Cod civil), de cea a lucrărilor cu caracter provizoriu (art. 588 din noul Cod civil) şi prevede un regim juridic diferenţiat, în funcţie de două criterii majore: caracterul autonom sau adăugat al lucrării şi buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării.

Dispoziţiile art. 581 alin. (I) din noul Cod civil se referă la lucrările autonome cu caracter durabil pe care o altă persoană decât proprietarul imobilului (al terenului) le efectuează asupra imobilului. Astfel, „ în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul: a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. “

În completarea soluţiilor reglementate anterior de art. 494 alin. (3) C.civ din 1864 pentru determinarea conduitei posibile a proprietarului imobilului principal în relaţie cu terţul de bună-credinţă autor al lucrării, a fost exprimată şi cea regăsită la lit. b) – obligarea (de către instanţă) a autorului lucrării să cumpere imobilul principal la valoarea sa de circulaţie dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Este vorba despre o ficţiune în determinarea valorii preţului care presupune identificarea unei valori actuale de circulaţie a imobilului (la momentul pronunţării hotărârii judecătorești cum precizează art. 595 NCC), iar nu a unei valori anterioare realizării lucrării.

Realizând o corelare necesară cu alin. (3) al art. 584 NCC, rezultă că, în ipoteza analizată,opţiunea pentru ca proprietarul imobilului să ceară instanţei obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul nu este condiţionată de existenţa unui anumit raport între valoarea imobilului (fără lucrare) şi cea a lucrării.

Raportându-ne la această soluţie – exprimată de art. 581 lit. b) NCC – este necesară corelarea cu art. 592 alin. (1) NCC, în care mecanismul realizării transferului dreptului de proprietate este precizat.

Deşi autorul lucrării devine proprietar asupra imobilului fără acordul său, pe baza unei hotărâri judecătoreşti, în realitate, în acest mod, buna sa credinţă se legitimează, prin aceea că abia acum devine proprietarul veritabil al imobilului. Fiind de bună-credinţă în momentul realizării lucrării, fără să cunoască în vreun fel viciile titlului său de proprietar asupra imobilului, autorul lucrării nu are cum să refuze intrarea în legalitate, adică dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului. Imposibilitatea refuzului se explică şi prin aceea că este subiectul pasiv al dreptului potestativ al proprietarului imobilului şi este ţinut de o obligaţie de supunere, de a suporta exerciţiul acestui drept. De aceea, părţile nu îşi pot disputa decât preţul la care imobilul va fi cumpărat de către autorul lucrării şi care nu poate fi decât valoarea de circulaţie a imobilului la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Suplinirea, prin hotărârea judecătorească, a lipsei consimţământului la înstrăinare a autorului lucrării are loc în temeiul legii, deoarece obligaţia de vânzare nu izvorăşte dintr-o convenţie anterioară a părţilor sub forma unui antecontract de vânzare-cumpărare.

Art. 589 din noul Cod civil precizează că „Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cote-părţi, este condiţională, potrivit reglementărilor din această secţiune, de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz. al hotărârii judecătoreşti”‘.

Dispoziţiile acestui articol indică nu numai înscrisurile în baza cărora se poate intabula în cartea funciară dreptul de proprietate asupra lucrării atunci când autorul lucrării este o altă persoană decât proprietarul imobilului, ci şi modalităţile în care se produce exercitarea dreptului potestativ al acestuia din urmă (încheierea unei convenţii sau recurgerea la instanţa de judecată).

Potrivit reglementării actuale, exercitarea dreptului de accesiune poate să îmbrace mai multe forme, cum ar fi introducerea unei acţiuni în evacuare, o notificare prin intermediul executorului judecătoresc sau o acţiune în revendicare.

6.Repere în aprecierea bunei-credinţe a autorului lucrării.

Conform art. 586 din noul Cod civil, „(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă, se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut, pe nicio altă cale, viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia. “

Buna-credinţă a autorului lucrării rezultă din convingerea fermă, dar eronată, a acestuia, în momentul realizării lucrării, că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Convingerea sa poate rezulta din faptul că dreptul său de proprietate asupra terenului este intabulat în cartea funciară, în toate cazurile în care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului într-o modalitate care reclamă în mod necesar întabularea

7. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă asupra imobilului altuia.

În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă, art. 582 din noul Cod civil dispune: „(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cuplata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau ;Să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea- acesteia; sau Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. “

Situaţia persoanei care a realizat, cu rea-credinţă, o lucrare asupra imobilului altuia este reglementată expres iar soluţiile sunt parţial diferite faţă de cele din trecut (când rezultau din interpretarea per a contrario a art. 494 C.civ. din 1864).

Precizăm că, deşi nu se menţionează expres, în cazul exprimării opţiunii pentru desfiinţarea lucrării, proprietarul imobilului are dreptul la repunerea imobilului în situaţia anterioară şi la obligarea autorului lucrării la plata de daune interese [elemente expres reglementate în art. 584 alin. (2) lit. b) NCC, în materia lucrărilor adăugate utile realizate cu rea-credinţă].

Singura ipoteză comună este cea de la lit. b), celelalte două – lit. a) şi c) – fiind inedite. Se remarcă posibilitatea proprietarului imobilului principal de a solicita şi în acest caz instanţei ca autorul lucrării să cumpere imobilul .

Trimiterea la „dispoziţiile legale în materie” din alin. (2) vizează regimul de autorizare a operaţiunii de desfiinţare a lucrării (a se vedea şi art. 588 NCC).

8.Obligaţia de plată a despăgubirii.

Despăgubirea va fi datorată doar de către proprietarul imobilului care exercită dreptul potestativ de, accesiune şi devine proprietar tabular asupra lucrării.

În cazul în care înainte de a-şi exercita dreptul său de opţiune şi de a se întabula ca proprietar asupra lucrării proprietarul imobilului înstrăinează dreptul de proprietate asupra imobilului unei alte persoane decât autorului lucrării, dreptul de opţiune se transmite noului proprietar al imobilului. Acestuia îi profită faptul material al accesiunii, dreptul potestativ care ia naştere din acest fapt: şi, ca urmare, îi va reveni şi obligaţia de plată a despăgubirii.

Despăgubirea se va stabili prin hotărâre judecătorească în sarcina proprie­tarului imobilului, simultan cu recunoaşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea sa. Având în vedere efectul relativităţii hotărârii judecătoreşti, despă­gubirea nu poate fi datorată decât de cel căruia i se recunoaşte prin hotărâre calitatea de proprietar asupra lucrării. Până la plata despăgubirii, autorul lucrării de bună-credinţă beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra imobilului.

În aceste condiţii, obligaţia de plată a despăgubirii ce îi revine proprietarului imobilului constatată prin hotărâre judecătorească este o obligaţie civilă propriu-zisă care nu mai poate avea caracterul unei obligaţii propter rem, având în vedere că, pentru a se transmite, ea trebuie mai întâi să existe, or nu putem vorbi despre existenţa sa decât în momentul exercitării opţiunii, prin cererea adresată instanţei judecătoreşti de către acela care este proprietar actual al imobilului.

Ceea ce se transmite prin înstrăinarea imobilului înainte de exercitarea opţiunii în privinţa proprietăţii asupra lucrării, nu este obligaţia propter rem de plată a despăgubirii, ci doar dreptul potestativ de accesiune.

Mai mult, autorul lucrării nu are niciun interes să se îndrepte împotriva noului proprietar deoarece dacă obligaţia de plată stabilită prin hotărâre judecătorească în favoarea proprietarului anterior nu este executată, autorul lucrării va da curs dreptului său de ipotecă legală. Apoi, noul proprietar va putea invoca în apărarea sa inopozabilitatea hotărârii judecătoreşti prin care s-a stabilit obligaţia de plată a despăgubirii.

Numai în situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte direct, prin încorporare şi nu este condiţionat de înscrierea sa în cartea funciară, vânzarea imobilului transferă şi obligaţia de plată a despăgubirii în patrimoniul noului proprietar. În aceste cazuri, obligaţia de plată a despăgubirii se transmite propter rem.

Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie sunt prevăzute în art. 591 din noul Cod civil, conform căruia,, (1) Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul. (2) Autorul lucrării de bună-credinţă are, în condiţiile art. 2382, un drept de ipotecă legală asupra imobilului până la plata indemnizaţiei.”

Am arătat că în situaţiile în care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrării realizate de o altă persoană asupra imobilului său, acesta din urmă trebuie despăgubit, în condiţiile distinct prevăzute de lege, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării. Prin excepţie de la regulă, proprietarul imobilului nu datorează indemnizaţie în cazul lucrărilor adăugate voluptuare, soluţie prevăzută de art. 585 alin. (1) Iit. a) din noul Cod civil.

Odată cu naşterea, în favoarea proprietarului imobilului, a dreptului de proprietate asupra lucrării se naşte şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra indemnizaţiei, indiferent că acest moment are loc odată cu încorporarea materialelor în imobil, aşa cum se întâmplă în cazul lucrărilor adăugate necesare [art. 583 alin. (1) din noul Cod civil] şi în cazul celor utile efectuate cu bună-credinţă sau prin exercitarea dreptului potestativ de accesiune, în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil sau al celor adăugate dacă au fost realizate cu rea-credinţă.

În situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte în urma acţiunii în instanţă, ca urmare a exercitării dreptului potestativ de accesiune, prin hotărârea judecătorească se stabileşte concomitent şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra despăgubirii.

Până la momentul exercitării opţiunii de către proprietarul imobilului, autorul lucrării este titularul unui drept de creanţă sub condiţie suspensivă asupra indem­nizaţiei şi al unui drept de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării.Condiţia este reprezentată de evenimentul incert care constă în modul de exercitare a dreptului potestativ de către proprietarul imobilului.

La data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti care constată cele două drepturi, se consideră împlinită atât condiţia rezolutorie privind proprietatea autorului lucrării asupra acesteia, cât şi condiţia suspensivă privind dreptul său la indemnizaţie[2].

Atât dreptul de proprietate asupra lucrării, cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii nu se justifică decât în prezenţa faptului material al accesiunii. Dacă autorul lucrării înţelege să desfiinţeze lucrarea şi să ridice materialele de pe teren, dreptul de accesiune şi cele două drepturi derivate din exerciţiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra lucrării şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii, se sting întrucât devin lipsite de obiect.

Temeiul naşterii dreptului de creanţă îl constituie îmbogăţirea tară justă cauză, atât în cazul autorului de bună-credinţă, cât şi a celui de rea-credinţă. Faptul că legiuitorul a prevăzut despăgubirea parţială a celui care a dat dovadă de rea-credinţă la realizarea unei lucrări asupra imobilului altuia nu este de natură să submineze forţa principiului, deoarece este echitabilă, în egală măsură, şi sancţionarea conduitei autorului lucrării.

Observăm că prin prevederile art. 591 din noul Cod civil se instituie o excepţie de la regula prevăzută în art. 2523 din noul Cod civil, conform căruia „Prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”.

Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării se naşte la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, prescripţia nu începe să curgă împotriva sa cât timp proprietarul imobilului îl lasă să deţină imobilul. Faptul că proprietarul imobilului îi permite să deţină imobilul nu poate constitui un motiv de sancţionare a pasivităţii sale în realizarea dreptului de creanţă.

Dreptul material la acţiune al autorului lucrării este suspendat în toată această perioadă. Această dispoziţie reprezintă un caz de suspendare a prescripţiei extînctive, distinct de cele prevăzute expres în art. 2532 din noul Cod civil şi care se încadrează la punctul 10 al acestui articol, „în alte cazuri prevăzute de lege”.

Până ia plata indemnizaţiei, autorul lucrării are, potrivit art. 591 alin. 2 din noul Cod civil, un drept de ipotecă legală asupra imobilului. Legiuitorul instituie acest drept doar în favoarea autorului lucrării de bună-credinţă, nu şi a celui de rea-credinţă.

Art. 590 din noul Cod civil prevede dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor, astfel:” (l)Până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţii la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele. (2) Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese”.

Dispoziţiile art. 590 din noul Cod civil sunt aplicabile doar în situaţia în care proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării efectuate de o altă persoană pe imobilul său prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, iar nu în mod direct, prin faptul încorporării.

În alin. (1) se stabileşte, alternativ, termenul limită până la care autorul lucrării îşi poate ridica materialele. Numai dacă autorul lucrării este de rea credință proprietarul poate solicita instanţei obligarea acestuia la plata de daune-interese. Valoarea daunelor-interese în acest caz ar putea să fie determinată prin raportare la soluţia din art. 582 alin. (1) lit. a) şi art. 584 alin. (2) lit. a) NCC: dat fiind faptul că proprietarul – dacă ar opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei – ar fi fost obligat să plătească numai jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei (sau, după caz, a sporului de valoare adus imobilului),urmare a ridicării materialelor el poate solicita jumătate din aceeaşi valoare.

Detentorul precar este asimilat, prin prevederile art. 597 din noul Cod civil, autorului lucrării de rea-credinţă. Tratamentul său juridic se explică prin aceea că detentorul precar nu este titularul unui drept real, ci fie al unui drept personal asupra imobilului, fie are calitatea unui simplu tolerat, deţinând imobilul cu îngăduinţa proprietarului.

Precaritatea nu îi poate conferi detentorului mai multe drepturi decât cele ale unui posesor de rea-credinţă. În acest caz, dacă detentorul realizează o lucrare asupra unui imobil pe care îl deţine cu titlu precar, vor fi aplicabile dispoziţiile art. 582 din noul Cod civil referitoare la autorul de rea-credinţă.

9.Situaţia lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia.

Regimul juridic diferit aplicabil în cazul lucrărilor adăugate faţă de cele autonome este justificat de natura acestora.

Lucrările adăugate necesare sunt efectuate în scopul de a păstra imobilul în starea în care se află, de a evita deteriorarea sau pieirea sa. După cum rezultă şi din denumirea lor, efectuarea lor se impune cu necesitate. Potrivit art. 583 din noul Cod civil, în cazul lucrărilor adăugate necesare, „(1) Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate, asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului, cheltuielile rezonabile făcute, de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. “

Din cauza opţiunii legiuitorului de a folosi două concepte diferite care exprimă, în esenţă, aceeaşi situaţie juridică în alin. (1) al art. 583 NCC se utilizează expresia „cheltuieli rezonabile”. Cheltuielile rezonabile sunt cheltuielile necesare efectuate de către autorul lucrării „necesare” pentru realizarea ei. Având în vedere caracterizarea lucrărilor necesare din art. 578 alin. (3) lit. a) NCC, nu se poate accepta ca autorul lucrării necesare să fie îndreptăţit la o valoare pecuniară mai mică decât cea corespunzătoare cheltuielilor făcute pentru lealizarea lucrării necesare.

Prin aceeaşi raportare la caracterizarea lucrărilor necesare – în lipsa cărora imobilul principal ar pieri sau s-ar deteriora – alin. (2) al art. 583 NCC ar avea aplicabilitate numai în situaţia în care reaua-credinţă a autorului se manifestă în relaţie cu un terţ.

10. Lucrările adăugate utile

Articolul 584 reglementează lucrările adăugate utile: “(1)În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuăriii acesteia, cu plata, la alegerea sa: a) a valorii materialelor şi a manoperei; sau b)a sporului de valoare adus imobilului.

(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a) sa devină proprietarul lucrării,în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.”

Pentru ipoteza lucrărilor adăugate utile, sunt reiterate soluţiile din materia accesiunii lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate, după caz, cu bună-credință sau cu rea-credinţă.

Ca diferenţe de reglementare, acestea vizează următoarele aspecte:

a) momentul în care proprietarul imobilului devine şi proprietarul lucrărilor efectuate de către un autor de bună-credinţă;

b) funcţie de regimul lucrării utile realizate de către un autor de rea-credință proprietarul imobilului poate deveni şi proprietarul lucrării, cu sau fără înscriere în cartea funciara’,

c) numai când valoarea lucrării utile, indiferent dacă autorul este sau “” bună-credinţă, este considerabilă (prin raportare la valoarea imobilului) proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat [art. 584 alin. (3) NCC]

11. Lucrările adăugate voluptuare

Art. 585 reglementează lucrările adăugate voluptuare: „(1)În cazul lucrării voluptoare proprietarul imobilului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără obligaţie către autorul lucrării;

b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobiluiui către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.”

Existenţa bunei-credinţe a persoanei care este autorul unei lucrări adăugate voluptuare îi dă posibilitatea acestuia de a şi-o însuşi, cu respectarea cumulativă a două condiţii [art. 585 alin. (2) NCC]:

a) ridicarea lucrării să se facă anterior predării imobilului către proprietar,

b) autorul lucrării să readucă imobilul în situaţia anterioară; el nu poate fi obligat

la plata de daune-interese. ,

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă sau este de bună-credinţa dar nu și-a însuşit lucrarea anterior restituirii imobilului, proprietarul acestuia poate deveni proprietarul lucrării fără nicio obligaţie către autorul lucrării. Numai în ipoteza autorului de rea-credintă, conform alin. (1) lit. b), proprietarul imobilului poate cere instanței obligarea acestuia la readucerea imobilului în situaţia anterioară efectuării lucrării adăugate voluptuare şi plata de daune-interese.

Subliniem că expresia „readucerea imobilului în situaţia anterioară” din alin.(1) lit b) este echivalentă cu „repunerea imobilului în situaţia anterioară” din art.584 alin. (2) lit. b) NCC.

12.Situaţia, lucrărilor realizate parţial asupra imobilului autorului.

Situaţia, în care lucrarea este realizată în parte pe terenul autorului acesteia şi în parte pe terenul proprietarului vecin este prevăzută pentru prima oară în legislaţia noastră, în cadrul art. 587 din noul Cod civil.

În absenţa unei reglementări în Codul civil în vigoare, jurisprudenţa a soluţionat inconsecvent “acest caz particular de accesiune imobiliară artificială, fie permiţând autorului lucrării de bună-credinţă să dobândească dreptul de proprietate asupra porţiunii de teren încălcate prin edificarea construcţiei, ceea ce echivala cu o veritabilă expropriere privată a proprietarului vecin, fie cu obligarea la demolarea părţii de construcţie realizate pe terenul vecin de către constructorul de rea-credinţă, pe cheltuiala sa, încercând o aplicare, prin analogie, a prevederilor art. 492 din Codul civil de la 1864.

Soluţia recunoaşterii unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, deşi mai echitabilă, este lipsită de temei legal în Codul civil actual, în lipsa acordului expres al părţilor în acest sens.

Dispoziţiile alin. (1) şi (2) din art. 587 din noul Cod civil prevăd însă urmă­toarele;

,, (1) în cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia. (2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu obligarea autorului acestuia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de eoproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părti se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.”

Articolul 587 NCC (ca, de altfel, şi cele ce-i succed în cadrul subsecţiunii 6), în ciuda denumirii subsecţiunii în care este plasat, nu instituie soluţii speciale, derogatorii de la regimul comun aplicabil accesiunii imobiliare artificiale, ci cuprinde o situaţie distinctă: realizarea unei lucrări cu caracter durabil (autonome, iar nu adăugate),autor fiind proprietarul unui imobil aflat în vecinătatea unui alt imobil – teren, pe care lucrarea este parţial edificată.

În funcţie de buna sau de reaua-credinţă a autorului lucrării, proprietarul imobilului –teren pe care lucrarea este parţial realizată poate:

1. când se manifestă buna-credinţă, să ceară înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al ambilor vecini asupra imobilului rezultat, incluzând terenul uferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia;

2. dacă autorul este de rea-credinţă, să opteze între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese (şi – chiar dacă nu este expres menţionat, cu aducerea terenului în situaţia anterioară realizării lucrării) şi,respectiv a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor (caz în care, potrivit art. 587 alin. (2) teza finală NCC, la stabilirea cotelor-părţi se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării].

Ca regulă, stabilirea valorii contribuţiei la imobilul rezultat şi a cotelor părți din dreptul de proprietate se realizează prin acordul dintre proprietarii terenurilor vecine.Dacă părţile nu se înţeleg, se pot adresa instanţei pentru determinarea celor două elemente [art. 587 alin. (3) NCC].

13.Regimul juridic al lucrărilor provizorii

Conform art. 588 din noul Cod civil, „Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosinţă “.

Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrărilor cu caracter durabil, atunci când lucrările au caracter provizoriu, proprietarul imobilului poate cere desfiinţarea lucrării nu numai în situaţia în care autorul lucrării este rea-credinţă, ci şi atunci când este de bună-credinţă.

Legiuitorul a optat pentru o reglementare supletivă a regimului lucrărilor provizorii – indiferent dacă sunt autonome sau adăugate: dacă proprietarii imobilului şi autorul lucrării nu realizează un acord cu privire la lucrare, acestuia îi revine obligaţia de a o desfiinţa.

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă, el poate fi obligat să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate (determinate, în principal, de lipsa de folosinţă). Indiferent de calificarea autorului, acesta poate fi obligat -chiar dacă textul tace -şi la repunerea imobilului în starea inițială.

Tags: drepturi reale