Top

Antecontract vânzare cumpărare

Pronunţând sentinţa civilă nr.6903/30.06.2009 Judecătoria Bacău a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei C.V., a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanţii C.T. şi C.V. în contradictoriu cu pârâta M.V..

Prin aceeaşi sentinţă, instanţa a obligat reclamanţii la plata către pârâtă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei

Pentru a pronunţa această sentinţă, a reţinut judecătoria, cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei C.V., că potrivit art.30 din C.fam, bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor, orice convenţie contrară fiind nulă, iar calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită.

Este adevărat că în antecontractul de vânzare-cumpărare apare ca promitent – cumpărător doar reclamantul C.T., dar, la data intervenirii convenţiei, 17.01.2002, acesta era căsătorit cu reclamanta C.V. (căsătorie încheiată la data de 19.08.1980), iar conform dispoziţiilor legale mai sus citate, orice bun dobândit în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi este de la data dobândirii sale bun comun, prin noţiunea de bun înţelegându-se atât bunurile corporale, adică bunurile mobile şi imobile, cât şi bunurile incorporale, adică drepturile reale, drepturile de creanţă şi acţiunile privind drepturile patrimoniale. Deci, art.30 din C.fam. vizează toate drepturile patrimoniale, inclusiv drepturile de creanţă şi acţiunile referitoare la aceste drepturi, promisiunea de vânzare-cumpărare nefiind altceva decât un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă, fiecare dintre părţi fiind obligată -obligaţie de a face – faţă de cealaltă parte la încheierea contractului.

Faţă de aceste considerente, instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei C.V., invocată de pârâtă.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, s-a reţinut că potrivit art. 1 din Decretul 167/1958, dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege.

Antecontractul este o promisiune bilaterală de a contracta, prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract cu un conţinut stabilit în promisiunea respectivă. Ambele părţi se angajează deci să încheie contractul, asumându-şi obligaţia de a face, iar în caz de neexecutare a acesteia, răspunderea este contractuală. Obligaţiei de a face îi corespunde dreptul de creanţă care este apărat printr-o acţiune personală supusă termenului general de prescripţie de 3 ani, şi care curge, în lipsa unui termen stabilit de părţi, de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

În speţă, părţile s-au obligat să vândă, respectiv, să cumpere, un teren în suprafaţă de aproximativ 493 mp la preţul de 60 USD / mp şi ,,să întocmească actele de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de o săptămână de la data când promitenta-vânzătoare devine proprietară, dar cel mai târziu până la data de 17.04.2002,,.

Prin urmare, părţile au stipulat ca punct de plecare pentru curgerea termenului de prescripţie – o săptămână de la data când promitenta-vânzătoare devine proprietară. Întrucât pârâta a devenit proprietară la data de 30.12.2008, când s-a emis Dispoziţia nr.52572/2008 şi prin care s-a restituit în natură acesteia suprafaţa de 420 mp, teren situat în Bacău, termenul de prescripţie a început să curgă de la data de 6.01.2009, nefiind îndeplinit până în prezent. Instanţa apreciază că termenul de 17.04.2002 nu marchează momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie de 3 ani, aşa cum susţine pârâta, acest termen vizând o altă chestiune, care ţine de fondul obligaţiilor asumate de părţi prin încheierea convenţiei. Această interpretare a clauzei contractuale reiese tocmai din faptul că prescripţia nu este altceva decât o sancţiune de drept civil pentru titularul dreptului subiectiv inactiv or, nu se poate imputa vreuneia dintre părţi faptul că promitenta-vânzătoare a devenit proprietară a imobilului la data de 30.12.2008.

Pentru aceste motive, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta M.V..

Referitor la fondul cauzei, se arată în sentinţa judecătoriei că la data de 17.01.2002, reclamantul C.T. şi pârâta M.V. au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care reclamantul se obliga să cumpere, iar pârâta să vândă suprafaţa de aproximativ 493 mp teren situat în Bacău,teren pe care aceasta urma să îl dobândească. La data întocmirii antecontractului, promitentul cumpărător s-a obligat să cumpere terenul la preţul de 60 USD/mp, achitând din preţ suma de 3000 USD, diferenţa urmând a fi plătită la data perfectării actului în formă autentică. Părţile au prevăzut în antecontract că se obligă să întocmească actele de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de o săptămână de la data când promitenta-vânzătoare devine proprietară, dar cel mai târziu până la data de 17.04.2002.

Ulterior, la data de 30.12.2008, Primarul a emis Dispoziţia nr.52572/2008, prin care s-a dispus restituirea în natură către pârâta M.V. a suprafeţei de 420 mp.

Instanţa a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare, ambele părţi obligându-se a contracta pe viitor, astfel încât să poată opera transferul dreptului de proprietate asupra bunului înstrăinat.

Neperfectarea contractului se poate datora refuzului uneia din părţi sau imposibilităţii uneia din părţi de a aduce la îndeplinire obligaţiile asumate. În situaţia în care una dintre părţi refuză să îşi îndeplinească obligaţia asumată prin antecontract, cealaltă parte are dreptul de a obţine îndeplinirea obligaţiei.

În speţă, instanţa a constatat că încheierea contractului este afectată de un termen suspensiv – o săptămână de la data când promitenta-vânzătoare devine proprietară. Dar pentru că situaţia nu se putea prelungi la infinit, nici una dintre părţi neavând cum să prevadă momentul la care promitenta vânzătoare avea să devină proprietara imobilului, părţile au înţeles să limiteze momentul până la care se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare şi deci până la care se poate întruni acordul de voinţă în vederea constituirii unui raport juridic – cel mai târziu până la data de 17.04.2002. Prin urmare acesta este momentul până la care se putea perfecta înţelegerea părţilor, executarea obligaţiilor-transferul dreptului de proprietate, respectiv, achitarea diferenţei de preţ – trebuind raportate tot la acest moment. Este şi motivul pentru care s-a instituit în antecontract : ,, Eu, C.T., mă oblig să cumpăr de la d-na M.V. imobilul descris mai sus cu preţul de 60 USD/mp, din care am achitat astăzi suma de 3000 USD, iar restul de preţ îl vom achita la data perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar perfectarea se putea realiza cel mai târziu la data de 17.04.2002.

Împrejurarea că ulterior acestui moment, diferenţa de preţ calculată de reclamanţi la suma de 22.200 USD a fost achitată prin consemnare la CEC în două tranşe a câte 11.100 în data de 15, respectiv, 18.06.2007, pe calea ofertei reale urmate de consemnaţiune, nu are nici o relevanţă având în vedere că aceasta a intervenit după stingerea raportului juridic obligaţional.

Faţă de aceste considerente, instanţa a respins acţiunea formulată ca neîntemeiată şi în temeiul art.274 C.proc.civ a obligat reclamanţii la plata către pârâtă a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii C.V. şi C.T. solicitând modificarea în tot a sentinţei şi pe fond admiterea acţiunii, arătând în motivare că în mod greşit a interpretat prima instanţă clauza privind termenul de 17.04.2002 care, potrivit art.5 determină momentul la care contractul poate fi considerat rezoluţionat întrucât o parte nu îşi execută în mod culpabil obligaţiile or, în speţă, culpa nu a existat, M.V. obţinând act de proprietar abia în 30.12.2008 iar recurenţii au achitat diferenţa de preţ după ce au cunoscut întinderea suprafeţei atribuite. S-a arătat, de asemenea, în motivele de recurs că este contradictorie soluţia judecătoriei de respingere a excepţiei prescripţiei pe considerentul că termenul de prescripţie începe să curgă după 7 zile din momentul în care M.V. a obţinut un act de proprietate pe teren, adică 30.12.2008, neputându-se, deci, vorbi de o obligaţie stinsă de vreme ce chiar instanţa apreciază că îndeplinirea ei este solicitată în termenul de prescripţie.

Au arătat recurenţii şi faptul că într-o altă acţiune având ca obiect perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare, judecătoria a respins acţiunea pentru neplata preţului iar tribunalul pentru că M.V. nu era proprietara terenului, ambele instanţe considerând implicit că raportul obligaţional există.

Formulând întâmpinare, intimata-pârâta a solicitând respingerea recursului ca nefondat, considerând sentinţa judecătoriei legală şi temeinică (f.20).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată recursul ca fiind nefondat urmând a fi respins, în temeiul art.312 alin.(1) cpc, pentru următoarele considerente:

Părţile s-au obligat să vândă, respectiv, să cumpere, un teren în suprafaţă de aproximativ 493 mp la preţul de 60 USD / mp şi ,,să întocmească actele de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de o săptămână de la data când promitenta-vânzătoare devine proprietară, dar cel mai târziu până la data de 17.04.2002,,. În această situaţia, termenul prevăzut de părţi, de o săptămână, este dublat de o condiţie, aceea ca promitenta-vânzătoare să devină proprietara bunului până la 17.04.2002, condiţie care nu s-a îndeplinit, prima dispoziţie de restituire a terenului fiind emisă la 3.10.2002, modificată ulterior la 30.12.2008 (f.12,15 dosar judecătorie).

Potrivit art.1012 alin.(1) cod civil când obligaţia este contractată sub condiţia că un eveniment oarecare se va întâmpla într-un timp fixat, condiţia este considerată ca neîndeplinită dacă timpul a expirat fără ca evenimentul să se întâmple. Or părţile au stabilit un termen limită, obiectiv, independent de culpa vreuneia dintre ele, în care convenţia putea fi perfectată, termen care a expirat deşi condiţia nu s-a îndeplinit, astfel încât în mod corect a apreciat prima instanţă că perfectarea se putea realiza cel mai târziu la data de 17.04.2002, împrejurarea achitării ulterioare a diferenţei de preţ neavând nici o relevanţă întrucât a intervenit după stingerea raportului juridic obligaţional.

Contradicţia din sentinţa judecătoriei prin care excepţia prescripţiei extinctive a fost respinsă nu poate duce la admiterea recursului, această apărare a recurenţilor fiind, de altfel, lipsită de interes în condiţiile în care excepţia prescripţiei dreptului lor la acţiune a fost respinsă de prima instanţă, iar în recurs, chiar invocată ca motiv de ordine publică, excepţia nu ar fi putut schimba soluţia în sensul dorit de recurenţi.

Nici susţinerea potrivit căreia în dosarul nr.1/180/2002 atât prima instanţă cât şi instanţa de recurs au considerat implicit că raportul obligaţional există nu poate fi luată în considerare, fiind analizată doar îndeplinirea condiţiei stipulate în contract, aceea a dobândirii dreptului de proprietate de către promitenta-vânzătoare, fiind inutilă la acel moment şi verificarea respectării termenului stabilit.

Deşi a solicitat obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată, intimata-pârâtă nu a făcut dovada efectuării unor astfel de cheltuieli în recurs, motiv pentru care cererea sa va fi respinsă ca nefondată.

Etichete: