Top

Recurs împotriva unei hotărâri de partajare a unor imobile aflate în indiviziune forţată. Condiţiile ce ar putea justifica înlăturarea stării de coproprietate forţată; sarcina probei.

Cuprins pe materii: Drept civil; Drept procesual civil Legislaţie relevantă: – art. 728 C.civil.

– art. 304 pct.9, 316 cu ref. la 294 ş.u.C. pri. civ.

Încetarea indiviziunii forţate asupra spaţiilor de utilitate comună dintr-un imobil cu mai multe apartamente aparţinând unor proprietari diferiţi, nu poate surveni decât în situaţia în care există consimţământul tuturor coproprietarilor ori s-au schimbat radical împrejurările ce au generat crearea sa, respective s-a schimbat destinaţia bunului aflat în coproprietate forţată.

Curtea de Apel Bacău, secţia civilă, minori şi familie, conflicte de muncă şi asigurări sociale, Decizia nr. 617/19.05.2010

Prin S.civ. nr. 3621/23.09.2008 pronunţată de Judecătoria Piatra Neamţ în dosar 5868/279/2007, s-a admis acţiunea formulată de reclamanta G.A. în contradictoriu cu pârâţii D.L. şi D.C., având ca obiect partaj judiciar şi, în consecinţă s-a dispus:

– ieşirea din indiviziune a părţilor faţă de bunurile imobile codevălmaşe compuse din demisol (în valoare de 77.100 Ron), mansardă şi pod (în valoare de 97.200 Ron), şi casa scării aferentă parterului (în valoare de 43.578 Ron) şi etajului (în valoare de 51.112 Ron), situate în imobilul amplasat în Piatra Neamţ, str. Ştefan cel Mare;

– atribuirea demisolului reclamantei şi a mansardei, podului şi casei scării aferente etajului pârâţilor;

– atribuirea unei cote de Vi părţilor din casa scării aferentă parterului;

– obligarea pârâţilor să achite reclamantei sultă compensatorie în valoare de 35.606 Ron;

– obligarea pârâţilor să achite reclamantei suma de 359,5 Ron cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut că:

Imobilul situat in Piatra-Neamt, str. Ştefan cel Mare, a fost edificat conform autorizaţiei de construire din data de 18.aprilie.1959, de către familiile A.C. – A.R. si A.L. – A.G. şi a fost partajat de către aceştia, în cote egale, prin actul de partaj voluntar nr. 4511 din data de 30.octombrie.1971, păstrând în indiviziune demisolul, mansarda, podul şi casa scării în integralitatea ei.

Ulterior, după decesul lui A.L., soţia supravieţuitoare a înstrăinat partea sa din imobil pârâţilor, încheind contractul de vânzare-cumpărare nr. 3677 din 30.septembrie.1996, iar reclamanta a moştenit,în calitate de succesoare a părinţilor săi (A.C. şi A.R.) partea din imobil rămasă, astfel cum reiese din cuprinsul sentinţei civile nr. 3342/ 2.10.2006 a Judecătoriei Piatra Neamţ.

Din acel moment, părţile din actualul litigiu au folosit separat apartamentele din imobil (reclamanta apartamentul situat la parterul casei iar pârâţii apartamentul de la etaj) şi în indiviziune au folosit restul imobilului, compus din demisol, mansarda, pod, casa scărilor.

Conform actelor depuse la dosarul cauzei, părţile au calitate de coindivizari pentru bunurile pe care de altfel le-au folosit în comun, însă faţă de dispoziţiile art. 728 C.civ., nu pot fi ţinute a rămâne în indiviziune, astfel că având în vedere şi voinţa părţilor exprimată de sistare a proprietăţii comune indivize existente, instanţa a dispus încetarea acestei forme, cu reţinerea unei cote egale asupra acestora.

La formarea loturilor, instanţa a ţinut cont de faptul că singura modalitate de atribuire a bunurilor este cea în natura, prin raportare la amplasamentul apartamentelor ocupate de fiecare parte, urmând ca inegalitatea valorică a loturilor să fie compensată prin plata sultei în baza dispoziţiilor art. 742 C.civ.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâţii, apel înregistrat pe rolul Tribunalului Neamţ sub nr. 5868/279/2007; criticile formulate au vizat temeinicia soluţiei date capătului de cerere privind partajarea casei scărilor de la etaj, apreciind că această operaţiune nu poate avea loc atât timp cât regimul său este de coproprietate forţată.

Prin D.civ. nr. 200/AC/l 1.11.2009 instanţa de apel a respins apelul ca nefundat, reţinându-se în considerentele deciziei următoarele:

Din analiza variantelor de ieşire din indiviziune realizate de către expert, atât la instanţa de fond, cât şi în apel se constată că imobilul este uşor partajabil în natură, astfel cum a fost folosit din 1971 şi până în prezent.

Aşa acum a reţinut şi instanţa de fond, în conformitate cu dispoziţiile art. 728- 729 Cod civil nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, „diviziunea putând fi cerută chiar când unul sau mai mulţi dintre succesori au posedat părţi separate din succesiune, dacă nu a fost act de împărţeală sau dacă nu se opune prescripţia”. Conform acestui principiu instanţa în mod corect a constatat că practic imobilul în litigiu a fost împărţit ca urmare a partajului voluntar din 1971 în două unităţii locative distincte, fiecare proprietar având toate prerogativele dreptului de proprietate. Aceste prerogative nu pot fi exercitate în mod practic dacă părţile rămân în indiviziune asupra unor părţi din imobil, mai ales că după anul 1990 cele două unităţi locative şi-au realizat, după debranşare, propria instalaţie electrică şi termică.

Instanţa de apel a mai constatat că doar prin ieşirea din indiviziune conform variantei aleasă de instanţa de fond, dreptul de proprietate asupra celor două apartamente ce compun imobilul în litigiu, îşi poate produce în întregime efectele juridice în cazul în care părţile doresc înstrăinarea acestora, fiind o soluţie legală, practică şi de bun simţ prin atribuirea cotei de V2 pentru fiecare parte din casa scări aferentă parterului.

Pe de altă parte, tribunalul a constatat că sulta compensatorie la care au fost obligaţi pârâţi să plătească reclamantei nu este atât de împovărătoare raportată Ia valoarea totală a imobilului care depăşeşte cu mult un miliard lei vechi.

În termen legal, timbrat adecvat cu timbru judiciar de 5 lei şi taxă timbru de 1317 lei şi motivat, împotriva acestei soluţii s-a declarat recurs de către pârâţi, cauza înregistrându-se pe rolul Curţii de Apel Bacău sub nr. 5868/279/2007.

Criticile formulate au vizat, în esenţă, următoarele:

– greşita partajare a unor bunuri care prin construcţie şi prin natura lor sunt într-o indiviziune forţată şi perpetuă, respectiv casa scării.

– supraevaluarea bunurile partajate de către un expert binevoitor reclamantei care nu a ţinut seama de vechimea şi uzura imobilului, de amplasarea sa la aproximativ 100 m de str. Ştefan cel Mare şi de faptul că accesul se face pe o alee îngustă folosită de mai mulţi proprietari; nededucerea din valoarea mansardei a îmbunătăţirilor aduse de ei la nivelul anului 1977 de aprox. 7.000 lei şi pentru care au adus acte în faţa instanţei de fond.

Legal citată, intimata reclamantă, prin apărător a formulat concluzii orale şi scrise în sensul respingerii recursului ca nefondat, justificat de faptul că instanţele au avut în vedere faptul că nu foloseşte casa scării de la etaj fiind în etate şi neavând interes a urca la etaj – folosind doar parterul şi demisolul -, că indiviziunea forţată nu se mai justifică după separarea proprietăţilor sub aspect termic şi electric, că au fost prezenţi la expertiză şi au fost de acord cu lotizarea propusă, că valoarea reţinută este reală şi susţinută de amplasarea imobilului şi starea sa de întreţinere.

Examinând recursul în raport de motivele invocate, de actele şi lucrările dosarului, precum şi faţă de dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 C.pr.civ., Curtea a constatat următoarele:

Criticile vizând evaluarea nu puteau fi primite ca temei al admiterii recursului justificat de faptul că:

– nu s-au invocat ca şi motiv de apel; fapt pentru care nu se putea susţine cu succes pentru prima dată în recurs, fără încălcarea principiul dublului grad de jurisdicţie şi a regulii instituite de art. 316 cu ref. la 295 C.pr.civ.;

– nu constituie motiv de nelegalitate, ci de netemeinicie, deci excede analizei instanţei de recurs conform art. 304 C.pr.civ.

Nici solicitarea deducerii valorii îmbunătăţirilor aduse mansardei nu putea fi admisă întrucât nu a existat o investire a instanţei de fond cu un astfel de capăt de cerere de către pârâţi şi nici nu a fost invocat ca motiv de apel (art. 316 cu ref. la 294 C.pr.civ.).

Critica vizând partajarea unui spaţiu aflat în indiviziune forţată – constituit de casa scării aferente etajului -, a fost găsită ca fiind întemeiată, apreciindu-se că soluţia dispusă la fond, şi menţinută în apel, în legătură cu aceasta s-a întemeiat pe o aplicare greşită a legii (caz de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 C.pr.civ.); astfel, instanţele au făcut exclusiv aplicarea art. 728 C.civil, cu privire la toate bunurile supuse partajării prin acţiune, omiţând faptul că părţile se aflau în coproprietate forţată asupra demisolului, casei scării, podului şi mansardei începând cu anul 1971, anul când autorii părţilor au devenit proprietari exclusivi ai apartamentelor ce aveau calitatea de bunuri principale (parterul, respectiv etajul); ori dacă pentru demisol, mansardă şi pod nu a existat o opoziţie a pârâţilor de a se dispune încetarea coproprietăţii – situaţie exclusivă în care practica instanţelor a acceptat ieşirea din indiviziune -, pentru casa scării de la etaj opoziţia a fost constantă pe parcursul procesului; Prin urmare, în acest caz nu se putea dispune ieşirea din indiviziune prin atribuire în natură pur şi simplu fără a se analiza dacă opoziţia pârâţilor era sau nu abuzivă şi dacă se mai impunea sau nu menţinerea folosinţei comune; ori, în cauză nici nu s-a invocat/dovedit/analizat că atitudinea pârâţilor contravenea scopului avut în vedere de autorii fiecăreia din părţi din creării coproprietăţii forţate, şi nici nu s-a examinat dacă starea de coproprietate mai era utilă sau nu (la fond au lipsit orice referiri la acest aspect, iar în apel s-au făcut aprecieri numai în legătură cu casa scării aferentă parterului), astfel încât oricare din aceste instanţe să poată dispune o soluţie în acord cu legea.

Reclamanta şi-a întemeiat solicitarea pe faptul că prin separarea termică şi electrică a celor două proprietăţi, nu se mai justifică păstrarea coproprietăţii forţate; însă această justificare putea fi reţinută numai pentru demisol, nu însă şi pentru restul părţilor din imobil aflate în coproprietate forţată.

Pentru casa scării aferentă etajului, pârâţii au susţinut constant că nu se poate sista starea de indiviziune forţată din moment ce reclamanta are în continuare obligaţii în întreţinerea acoperişului şi, astfel, păstrează şi dreptul de a avea acces la pod (aspect necontestat de această parte).

De altfel, prima instanţă şi-a însuşit această apărare din moment ce a primit concluziile expertului de neevaluare a podului cu propunerea de rămânere în indiviziune (fl. 73, 60 d. fond), iar reclamanta nu a formulat apel la soluţia de atribuire formală (fără o determinare valorică ce ar fi influenţat cuantumul sultei cuvenit reclamantei) a podului în lotul pârâţilor.

Prin urmare, atât timp cât în cauză nu s-a probat că starea de coproprietate asupra scării aferente etajului şi mansardei nu mai era încă utilă, nu se putea concluziona că partajarea era oportună.

Cum pentru soluţia de partajare a casei scării de la parter nu s-au formulat critici de către nici una dintre părţi, instanţa de recurs nu va putea trece peste principiul disponibilităţii procesuale analizând legalitatea sa.

Faţă de cele expuse, recursul a fost admis în limitele arătate – privind partajarea casei scării aferentă etajului – cu consecinţa modificării în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbării în parte a sentinţei cu consecinţa înlăturării de la partaj a acestui imobil, a rectificării valorii masei de partaj, a valorii fiecărui lot atribuit în natură şi a sultei cuvenite reclamantei.

Tags: