Dreptul de superficie. Constituirea dreptului de superficie.

La data de 20.03.2002 a fost organizată de către Casa Judeţeană de Pensii
Iaşi licitaţia pentru vânzarea bunurilor imobile ale S.C. S S.A., în cadrul
procedurii de executare silită a acestei societăţi.
Urmare acestei licitaţii, reclamanta S.C. A S.R.L. a dobândit dreptul de
proprietate pentru un număr de 9 clădiri ale debitoarei S.C. S S.A., potrivit
proceselor-verbale de licitaţie 1437, 1438, 1439, 1440, 1441, 1442, 1443, 1444
şi 1445 şi facturii fiscale nr. 0764864 din 23.04.2002, filele 76-89 dosar.
Dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciară nr.
844 superficie a localităţii Miroslava, prin încheierea nr.11919/05.08.2002, fila
90 dosar.
Prin contractul autentificat sub nr. 1573/14.08.2002, filele 91-92 dosar,
S.C. S S.A. a recunoscut dreptul de superficie al reclamantei S.C. A S.R.L.
pentru terenul aferent celor 9 construcţii, în suprafaţă totală de 19.343,23 mp,
drept de superficie care a fost intabulat în cartea funciară de pe lângă Judecătoria
Iaşi prin încheierea nr.1919/2002.
În anul 2002, prin contractul autentificat dosar S.C. A S.R.L. a înstrăinat
către “B” GMBH, o cotă indiviză de 70% din cele 9 clădiri enumerate mai sus.
În anul 2004, persoanelor fizice X,Y,Z li s-a reconstituit dreptul de
proprietate asupra suprafeţei de 10.000 mp teren aflat în parcela de pe raza
comunei Miroslava, prin titlul de proprietate, acest teren făcând parte din
suprafaţa totală de 19.343,23 mp şi este poziţionat sub 6 din cele 9 construcţii
ale reclamantelor.
La data de 4.12.2007 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat
numitii X,Y.Z au vândut terenul în litigiu către S.C. M S.R.L, aceasta la rândul
său înstrăinându-l către pârâta SC E SRL.
Potrivit art. 492 C. civ., proprietarul terenului este prezumat a fi şi
proprietarul construcţiilor sau plantaţiilor executate pe teren, reglementarea
decurgând din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobândire a
proprietăţii. Art. 494 din acelaşi cod reglementează drepturile ce se nasc din
ridicarea unor construcţii sau executarea unor plantaţii de către un terţ.
În asemenea situaţii, chiar dacă edificarea construcţiilor sau executarea
plantaţiilor s-a făcut cu bună-credinţă, nu se poate naşte un drept real, ci un drept
de creanţă. Există însă posibilitatea, la care se referă art. 492 C. civ. în partea
finală, de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra
construcţiilor de pe teren, dacă se dovedeşte că acestea au fost efectuate de o altă
persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea dreptului de
proprietate al constructorului asupra construcţiei respective, cât şi dreptul său de
folosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.
Dreptul de superficie este un drept real principal ce constă în dreptul de
proprietate pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul ce aparţine altei persoane, teren
asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
S-a invocat în cauză faptul că SC S SA proprietarul construcţiilor nu a
fost proprietar al terenului şi nu a avut recunoscut nici dreptul de administrare al
terenului în litigiu. Cu toate acestea numitilor X,Y,Z li s-a reconstituit în
proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 suprafaţa de teren de 1 ha pe care se
află amplasate construcţiile , terenul fiind preluat de comisia locală în vederea
reconstituirii de la SC S SA.
Din înscrisurile depuse rezultă indubitabil faptul că terenul reconstituit în
proprietatea lui X,Z,Y s-a aflat o perioadă îndelungată, până la preluarea de
către comisia locală şi validarea preluării de către comisia judeţeană, în
proprietatea statului, chiar dacă nu a mai fost inventariat de către ADS ca
făcând parte din domeniul public sau privat al statului. Dacă terenul nu ar fi
iesit din proprietatea persoanelor fizice , nu ar mai fi fost necesară
reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea acestora.
Ca efect al prevederilor Legii nr. 15/1990, societatea comercială SC S SA
a primit în exploatare terenul pe care se aflau construcţiile proprietatea sa. Nu s-
a făcut dovada că societăţii i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului de
proprietate pentru terenurile ce fac obiectul Hotărârii nr.16 din 2000 a Comisiei
Judeţene Iaşi. Însă prin simplul fapt că hotărârea amintită a validat o preluare a
terenului de la SC S SA, teren pentru care apoi s-a reconstituit dreptul de
proprietate persoanelor de la care autoarea pârâtei a dobândit în final terenul, se
face dovada că statul român a detinut în proprietate acel teren în întreaga
perioada scursă între momentul deposedării vechilor proprietari şi cel al punerii
la dispozitia comisiei locale în vederea reconstituirii.
Pe de altă parte, nici pârâta nu a contestat împrejurarea că reclamantele au
un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul pârâtei, în
perioada în care acesta nu se mai afla în proprietatea vreunei persoane fizice,
ci în proprietatea statului comunist. A afirma la acest moment că terenul nu s-a
aflat în proprietatea statului înseamnă a nega dreptul la reconstituirea dreptului
de proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 dar şi validitatea Hotărârii nr. 16
din 2000 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar.
De asemenea, edificarea construcţiilor de către Complexul pentru
Testarea Reproducătorilor şi Producerea de Material Seminal Congelat S,
reorganizată ca Întreprinderea S, în incinta acestui complex, rezultă din
înscrisurile depuse şi nu se contestă de către pârâtă.
Chiar dacă terenul de sub aceste constructii a făcut obiectul reconstituirii
în baza Legii nr. 18 din 1991, beneficiarii au cunoscut că pe acest amplasament
existau constructii care se aflau în proprietatea unei alte persoane juridice.
Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiilor ce au
aparţinut S.C. S S.A., situate în extravilanul comunei Miroslava, jud. Iaşi, şos.
Iaşi – Roman la km.10, în mod legal. În acelaşi mod prezumat legal, a dobândit
în proprietate terenul de sub aceste construcţii şi pârâta.
Dreptul de superficie al societăţilor reclamante, ca drept real principal,
intabulat în cartea funciară şi constituit în mod legal în anul 2002, este fără
îndoială opozabil pârâtei, atât timp cât nu s-a făcut dovada anulării acestui
contract, până la momentul pronunţării hotărârii. Instanţa observă însă că
raportat la data la care contractul a fost încheiat, terenul se afla la dispoziţia
comisiei locale de fond funciar în vederea reconstituirii, iar dreptul de folosinţă
al reclamantelor s-a născut ulterior, de la momentul la care acestea au dobândit
construcţiile.
Fosta Întreprindere S, a făcut investiţii edificând construcţiile în cauză
pe terenul pe care îl avea dat în folosinţă de stat. Succesiunea evenimentelor a
făcut ca acest teren să ajungă în proprietatea societăţii pârâte, iar construcţiile în
proprietatea reclamantelor.
Este de necontestat că tot succesiunea evenimentelor a creat o situaţie
juridică complexă şi atipică, dar la momentul edificării lucrărilor de investiţii de
către fosta Întreprindere S, aceasta beneficia de un drept real de folosinţă
atribuit de stat, proprietarul terenului, pe calea unui act administrativ. Prin
urmare, edificarea lucrărilor a avut un temei legal.
Interesul reclamantelor în formularea acestei acţiuni este dat tocmai de
situaţia în care dreptul de superficie îi este recunoscut şi înscris în cartea
funciară de o persoană care nu era titulara dreptului de proprietate asupra
terenului în cauză . Instanţa apreciază că SC S Sa a fost la rândul său
beneficiara unui drept real de folosinţă asupra terenului pe care s-au edificat
lucrările de investiţii cu acordul titularului dreptului – Statul Român .
Reclamantelor nu li s-a recunoscut acest drept de folosinţă de către titularul
dreptului de proprietate actual al terenului si nici de cel anterior, astfel că
instanţa va respinge excepţia invocată privind lipsa de interes în formularea
acţiunii.
Constatând existenţa dreptului de folosinţă al constructorului asupra
terenului pe care s-au edificat constructiile , prin acordul titularului dreptului, si
anume al Statului Român, instanţa apreciază că reclamantele care au dobândit
proprietatea construcţiilor au dobândit odată cu acestea şi dreptul de superficie
asupra acestui teren.
În ce priveşte capetele de cerere 2 şi 3, pârâta nu a negat existenţa
mormanelor de pământ depozitate pentru restricţionarea accesului reclamantelor.
Martorul audiat în cauză a confirmat că accesul reclamantelor la construcţiile pe
care le deţin în proprietate, a fost îngrădit urmare a faptului că pârâta nu a
acţionat în vederea înlăturării acestor mormane de pământ care sunt depozitate
de mai mult timp pe terenul pe care sunt amplasate şi construcţiile. Din
apărările formulate de pârâtă rezultă în mod clar că aceasta urmăreşte
restricţionarea accesului către construcţiile în cauză, motivând neîntemeiat că în
acele clădiri reclamantele nu desfăşoară activităţi, deşi acest lucru reprezintă
efectul acţiunilor sau inacţiunilor pârâtei.
În consecinţă, instanţa apreciază întemeiată acţiunea cu privire la toate
capetele de cerere şi urmare a constatării dreptului de superficie al
reclamantelor, instanţa va obliga pârâţii să lase acestora liber accesul la
construcţiile proprietate şi să se abţină de la orice măsură care ar putea limita
exercitarea dreptului de superficie, autorizând reclamantele să ridice pământul
şi orice alte obiecte care împiedică accesul acestora pe cheltuiala pârâtei. .
Văzând şi dispoziţiile art.274 C. proc. civ.,

Tags: Dreptul de superficie

Publicat de: pe 4 July, 2011 Categorie: Jurisprudenta  Subscrie