Top

Constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare.

Convenţia fie nulă absolut, fie numai anulabilă, este de cele mai multe ori deja executată de părţi, astfel că intervenţia justiţiei nu poate avea decât un caracter reparatoriu ajungându-se la repunerea lucrurilor în situaţia anterioară încheierii actului.

Calea acordată de lege pentru atingerea acestui rezultat este acţiunea în nulitate pentru convenţiile lovite de nulitate absolută şi acţiunea în anulare pentru cele afectate de nulităţile relative.

Deşi există o distincţie între nulitatea absolută şi nulitatea relativă, nulitatea totuşi este unică. În ambele cazuri este necesară intervenţia justiţiei. Actul are nu numai o existenţă materială, dar, din punct de vedere juridic este generată de efecte a căror suprimare este probată numai pe calea acţiunii în justiţie.

Decizia nr.1350/R/2008.

Prin sentinţa civilă nr. 551/2008 a judecătoriei Vaslui a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de G.S.P. în contradictoriu cu pârâţii H.R., H. M. şi H.P.

S-a dispus anularea actului de vânzare cu nr. 4324/2006, în hotărârea pronunţată, să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare încheiat între H. R.t şi H.M. în calitate de vânzător şi G.S.P. şi H.P. a în calitate de cumpărători având ca obiect apartamentul situat în Vaslui str. Traian, precum şi terenul aferent construcţiei în suprafaţă de 4,19 m.p.

Pentru a pronunţa această sentinţă Judecătoria Vaslui a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 256/27.01.1998 (f.46) încheiat cu R.A.G.C.L.T.C. – Vaslui, pârâţii H.M. şi H.R. au dobândit proprietatea apartamentului situat în Vaslui, precum şi un drept de folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în indiviziune asupra terenului aferent în suprafaţă de 20, mp, în schimbul unui preţ ce urma să fie achitat în felul următor:avans 5.632.258 Rol, împrumut 45.095.668 Rol ce urma a fi achitat în rate lunare.

Prin înscrisul intitulat,, convenţie precontractuală autentificată sub nr. 1897/13.08.1999 la BNP S.M. din Vaslui (f.3), pârâţii soţi H.R. şi M. s-au obligat faţă de reclamantul G.S.P. şi pârâta G. (în prezent H.) P., soţi, să le vândă acestora din urmă apartamentul situat în Vaslui, compus din trei camere şi dependinţe, precum şi folosinţa terenului aferent în suprafaţă de 20.10.mp, în schimbul unui preţ compus din : 20.000.000 Rol ce a fost achitat la data autentificării, restul de 47.000.000. Rol urmând a fi achitat de către soţii G. în rate lunare, în numele şi pentru pârâţii H., în condiţiile contractului de împrumut nr. 256/15.01.1998.

Prin acelaşi înscris, reclamantul şi soţia sa, pârâta H. s-au obligat să cumpere apartamentul sus menţionat cu suma de 67.000.000. rol ce urma să fie achitat în modul sus-arătat.

S-a specificat în această convenţie că transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului se va face la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, perfectare la care părţile s-au obligat de îndată ce se vor achita integral ratele la contractul de împrumut.

Din răspunsurile la interogatoriul luat pârâţilor H. şi a pârâtei H. rezultă că, după încheierea acestei convenţii, pârâta H. şi reclamantul s-au mutat împreună în sus-menţionatul apartament, acesta constituind domiciliul conjugal.

Din cuprinsul chitanţelor depuse de reclamant( f.100 – 103) coroborate cu răspunsurile la interogatoriul luat pârâţilor H. în care arată că din momentul predării imobilului către soţii G., ei nu au mai plătit tratele la apartament, precum şi cu răspunsurile la interogatoriul luat pârâtei H. în care arată că în perioada 2002-2006 a fost plecată în străinătate şi cu cele ale reclamantului în care arată că până în luna martie el a fost cel care a achitat ratele la apartament, instanţa reţine că în perioada anilor 2002 – martie 2006 ratele la acest apartament au fost achitate, în fapt, de către reclamant cu sume de bani ce proveneau din veniturile obţinute de fiecare dintre soţii G.

În anul 2004 soţii G. s-au despărţit în fapt iar în apartamentul respectiv a rămas reclamantul G.S.P. până în luna martie 2006, timp în care pârâta H. P., soţia sa, s-a aflat în străinătate până în luna septembrie 2006.

Din răspunsurile la interogatoriul reclamantului., rezultă că după luna martie 2006, acesta nu a mai achitat ratele la apartament.

În continuare instanţa a reţinut că ulterior lunii martie 2006 ratele şi impozitele la apartament nu au mai fost plătite, sens în care la data de 15.09.2006 s-a emis o adresă cu nr. 12141 de către S.C. Goscom Vaslui SA(f. 163) prin care se pune în vedere soţilor H. să plătească suma de 263,1 lei, iar la data de 10.11.2006 s-a emis de către Consiliul Local Vaslui – S.F.P.L. somaţia cu nr. 4750 cu titlu de impozit clădiri aferent apartamentului respectiv pentru suma de 359 lei (fila 64).

La data de 23.10.2006 soţii G. au divorţat, hotărârea de divorţ fiind irevocabilă din momentul pronunţării, iar pârâta a revenit la numele anterior de H.

Ulterior divorţului, pe motivul că fostul soţ, reclamantul G.S.P. nu a achitat ratele şi impozitele la apartament pârâta H.P. s-a înţeles cu pârâţii H. să încheie un contract de vânzare cumpărare a apartamentului în cauză, în care cumpărător să apară doar pârâta H.P., contract în care nu se consemnează nimic cu privire la anterioara promisiune bilaterală de vânzare cumpărare.

Astfel, în scurt timp, la data de 10.11.2006 au fost achitate impozitele la clădiri prin chitanţa nr. 200 – 32934(f.69), la data de 13.11.2006 au fost achitate ratele restante şi viitoare, precum şi dobânzile. plăţi ce au fost făcute de pârâta H. P., în numele şi pentru pârâţii H.

Totodată, la data de 15.11.2006 a fost emis Ordinul Prefectului Judeţului Vaslui nr. 573(f. ) prin care pârâtul H.R. i s-a transmis în proprietate indiviză suprafaţa de 4,19 mp aferentă imobilului în conformitate cu disp. Art. 36 şi 23 din legea nr. 1871991 privind fondul funciar, prin transformarea dreptului de folosinţă gratuită.

De asemenea tot în luna noiembrie au fost obţinute adeverinţe din care rezulta faptul că nu există datorii la întreţinere(f.33), la electricitate(f.34, la gaz(f.35), adeverinţe din care rezulta faptul că a fost achitat integral apartamentul (f.44), iar pârâta şi-a schimbat cartea de identitate din fostă G. în H. la 10.11.2006(f. 40).

La data de 21.11. 2006 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4324/21,11,2006 la notarul public C.R., ce are ca obiect apartamentul de trei camere situat în Vaslui str. Traian şi terenul aferent în proprietate indiviză de 4,19 mp, în care vânzători apar soţii H., iar unică cumpărătoare apare pârâta H.P., apartament ce apare vândut pentru suma de 70.000 lei.

Din răspunsurile la interogatoriile luate pârâţilor H. şi reclamantului G. S. rezultă că acesta din urmă nu a avut cunoştinţă de vânzarea cumpărarea intervenită între fosta sa soţie şi soţii H. deoarece nu a fost anunţat de către nici una dintre părţile acestui contract.

I. Instanţa a analizat în drept şi în fapt primul capăt de cerere referitor al nulitatea contractului de vânzare cumpărare nr. 4324/21.11.2006, întemeiată pe cele două motive de nulitate absolută invocate: frauda la lege şi cauza ilicită.

1. în ceea ce priveşte frauda la lege, instanţa a reţinut că aceasta constă în folosirea anumitor dispoziţii legale, dar nu în scopul pentru care au fost edictate, ci în vederea eludării altor dispoziţii legale, imperative.

Reţine instanţa că, urmare a promisiunii de vânzare cumpărare, în patrimoniul comun al foştilor soţi G. s-a născut un drept patrimonial de creanţă, în devălmăşie, constând în dobândirea în viitor a dreptului de proprietate asupra apartamentului ca urmare a respectării obligaţiei de a face a promitenţilor vânzători H.

Totodată, ulterior desfacerii căsătoriei pârâta H. a dobândit un drept de proprietate exclusiv asupra aceluiaşi apartament, bun propriu.

În speţă, pe de o parte pârâţii au utilizat de atributul dreptului lor de dispoziţie juridică asupra apartamentului consacrat de art. 485 C.civ. şi l-au înstrăinat iar pârâta H. a cumpărat acest bun cu titlu de bun propriu, având în vedere că era deja desfăcută căsătoria prin divorţ la data dobândirii acestuia.

Pe de altă parte clauza din promisiunea de vânzare cumpărare şi anume transmiterea dreptului de proprietate către ambii promitenţii cumpărători nu constituie o dispoziţie legală imperativă, deoarece art. 969 alin. 1 C.civ. potrivit căruia ,,convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante,, nu semnifică faptul că o clauză contractuală este lege – izvor de drept – emisă de o autoritate competentă – Parlament, Guvern.

Astfel nerespectarea unei clauze contractuale nu constituie o fraudă la lege.

Totodată nu s-au încălcat nici dispoziţiile imperative referitoare la faptul un bun este prezumat de lege ca fiind bun comun dacă acesta este dobândit în timpul căsătoriei – art. 30 din C.familiei – Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Orice convenţie contrară este nulă. Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită – deoarece nu există identitate între dreptul de creanţă – bun comun dobândit în devălmăşie în timpul căsătorie de către foşti soţi G. şi dreptul de proprietate dobândit de pârâta H. ulterior căsătoriei.

2. În ceea ce priveşte cauza ilicită, instanţa reţine că potrivit art. 968 C.civ. ,,cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice,,

În speţă, instanţa a reţinut că părţile contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4324/21.11.2006 la notarul public C.R., şi anume cei trei pârâţi, în cunoştinţă de cauză au vândut, respectiv au cumpărat un apartament în privinţa căruia ştiau că se mai încheiase o promisiune de vânzare cumpărare în care apărea şi reclamantul în calitate de promitent cumpărător alături de fosta sa soţie, H. (f. G.) P..

Astfel, în cunoştinţă de cauză, pârâţii au fraudat interesele reclamantului, urmărind un scop ilicit şi anume imposibilitatea acestuia de a-şi realiza dreptul de creanţă prin participarea la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului alături de fosta sa soţie, pârâta H., urmând ca cotele de participare la cumpărarea acestui apartament, bun comun, să se facă potrivit dreptului comun : stabilirea cotei de contribuţie a reclamantului la plata ratelor în timpul căsătoriei potrivit disp. din Codul familiei, stabilirea eventualei cotei de contribuţie la plata ratelor achitate ulterior desfacerii căsătoriei.

Această fraudare a intereselor reclamantului este prohibită de lege aşa cum arată art. 975 C.civ. ,,Creditorii … pot asemenea, în numele lor personal, să atace actele viclene, făcute de debitor în prejudiciul drepturilor lor”.

Faptul că reclamantul nu a urmat calea acţiunii revocatorii (pauliene), prevăzută de sus-menţionatul articol, acţiune în justiţie care are condiţii şi efecte specifice diferite, în parte, de acţiunea în nulitate, nu conduce la concluzia că fraudarea intereselor sale nu este prohibită de lege, reclamantul având dreptul de a alege calea în justiţie care răspunde cel mai bine intereselor sale.

În concluzie, instanţa a admis capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4324/21,11,2006 la notarul public C.R., ce are ca obiect apartamentul de trei camere situat în Vaslui str. Traian şi terenul aferent.

II. În ceea ce priveşte capătul doi de cerere, instanţa reţine că potrivit art. 1073 C.civ. ,,creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar potrivit art. 1077 C.Civ. ,,nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările ulterioare ,,În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Din coroborarea acestor dispoziţii legale rezultă că instanţa, în speţă, poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, act care să respecte clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare făcute anterior, deoarece sunt îndeplinite toate condiţiile, hotărâre cu efect constitutiv, din momentul rămânerii definitive a hotărârii.

Astfel preţul apartamentului a fost achitat după cum urmează : în parte, în timpul căsătoriei dintre foştii soţi G., în parte după divorţul acestora, de către pârâta H. P..

Totodată, în calitate de vânzători vor apărea pârâţii H. iar în calitate de cumpărători reclamantul G.S.P. şi pârâta H. (fostă G.) P.

Obiectul contractului îl va constitui apartamentul de trei camere situat în Vaslui str. Traian, împreună cu o cotă indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului aferent, în suprafaţă de 4,19 mp, având în vedere faptul că acest teren se află în coproprietate forţată şi perpetuă aferent dreptului de proprietate asupra apartamentului, fiind dobândit cu titlu gratuit de către proprietarul apartamentului conform art.36 din Legea nr. 18/1991, cu modificările ulterioare, prin transformarea dreptului de folosinţă pe durata existenţei construcţiei asupra terenului aferent.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs H.R. şi H.M. la criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

1.Recurenţii arată că hotărârea este nelegală deoarece instanţa a dispus anularea actului de vânzare cumpărare deşi reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a acestui act.

Este lesne de observat că instanţa de fond a analizat dacă este incident vreun motiv de nulitate relativă.

2. Recurenţii arată că prin vânzarea apartamentului către H.P. nu s-a făcut pentru fraudarea intereselor reclamantului şi s-a avut în vedere dezinteresul total al reclamantului care nu şi-a achitat obligaţiile stabilite prin contract, respectiv nu a achitat ratele la apartament şi impozitele către stat.

Mai arată recurenţii că reclamantul intimat nu-şi putea crea un drept din propria sa culpă, având în vedere că era debitor al obligaţiei de a da.

Împotriva sentinţei Judecătoriei Vaslui a declarat recurs şi H.P., invocând trei motive:

1) Instanţa de fond a pronunţat o hotărâre nelegală pentru faptul că deşi s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a actului de vânzare cumpărare, s-a dispus anularea actului de vânzare cumpărare(nulitate relativă).

2)S-a reţinut în mod eronat, că contractul de vânzare cumpărare este lovit de o cauză ilicită.

Contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat numai cu recurenta H. P. deoarece pârâtul-intimat nu şi-a executat obligaţiile stabilite prin contract. Cauza acestuia a fost relativă şi licită şi nu s-a urmărit nici un moment fraudarea intimatului.

3)Instanţa de fond a constatat în mod eronat că între părţi a intervenit o convenţie de vânzare cumpărare. aceasta deoarece intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontract.

Din actele şi lucrările dosarului tribunalul a constatat că cele două recursuri sunt nefondate pentru următoarele considerente:

Convenţia fie nulă absolut, fie numai anulabilă, este de cele mai multe ori deja executată de părţi, astfel că intervenţia justiţiei nu poate avea decât un caracter reparatoriu ajungându-se la repunerea lucrurilor în situaţia anterioară încheierii actului.

Calea acordată de lege pentru atingerea acestui rezultat este acţiunea în nulitate pentru considerentele lovite de nulitate absolută şi acţiunea în anulare pentru cele afectate de nulităţile relative.

Deşi există o distincţie între nulitatea absolută şi nulitatea relativă, nulitatea totuşi este unică. În ambele cazuri este necesară instituţia justiţiei. Actul are nu numai o existenţă materială, dar, din punct de vedere juridic este generată de efecte a căror suprimare este probată numai pe calea acţiunii în justiţie.

În ambele cazuri de nulitate, instanţa trebuie să arate de ce actul este nul.

Această motivare se face în urma unei judecăţi.

Până la data desfiinţării lui, actul există nu numai ca instrument probator ci şi ca titlu credibil al raportului juridic.

Din motivarea hotărârii de fond rezultă cu certitudine faptul că s-a analizat dacă actul de vânzare cumpărare este lovit de nulitate absolută, dacă a fost încheiat pentru o cauză ilicită.

Dacă în dispozitivul sentinţei s-a folosit termenul de,,anulează’’ în loc de ,,constată nulitatea’’ nu înseamnă că instanţa nu s-a pronunţat în raport de obiectul cererii de chemare în judecată.

Indiferent de forma ei, nulitatea înseamnă ineficacitatea actului, producând efecte ex tunc.

Odată ce instanţa de fond a analizat cauza actul de vânzare cumpărare, dacă acesta a fost licit şi morală, diferenţa de terminologii între ,,nulitate’’ şi ,,anulare’’ nu are relevanţă.

Aceasta este motivaţia pentru care tribunalul constată că primul motiv de recurs invocat de către ambii recurenţi este nefondat.

Prin convenţia precontractuală încheiată între promitenţii vânzători H. R. şi H.M. şi promitenţii-cumpărători G.S.P. şi P., aceştia din urmă s-au obligat să achite ratele la apartament în numele şi pentru vânzători, să respecte clauzele contractuale, însă până la expirarea contractului de împrumut care expira în 2013.

Promitenţii cumpărători şi-au asumat obligaţia achitării doar a ratelor la apartament, celelalte datorii ale imobilului(ex: impozite) rămânând în sarcina vânzătorilor, ca proprietari ai imobilului.

Chiar dacă înţelegerea între cele două părţi contractante a fost ca cumpărătorii să achite toate datoriile la imobil, instanţa nu poate lua în considerare decât clauzele exprese ale contractului.

Într-adevăr la data de 15.09.2006 Goscom Vaslui a emis o adresă prin care îi înştiinţa pe cei doi vânzători că figurează cu un debit restant de 263,1 lei, reprezentând c/val. ratelor locuinţei.

Odată ce în convenţia precontractuală nu s-a stabilit ca cei doi soţi să plătească în anumite cote .procentuale ratele la apartament,înseamnă că răspunderea celor doi pârâţi pentru achitarea ratelor era solidară.

Nu rezultă cu certitudine din probelor administrate în cauză din vina cui nu au fost achitate ratele la apartament, cu atât mai mult cu cât cei doi soţi erau în divorţ.

Tribunalul constată că chiar dacă cei doi soţi aveau restanţe la plata ratelor la apartament suma de 263,1 lei nu era o sumă atât de mare de natură să pună în pericol proprietatea soţilor H.

Dacă H.P. şi vânzătorii H. considerau că G.S. nu-i execută obligaţiile asumate prin convenţia precontractuală aveau posibilitatea să solicite instanţei, rezoluţiunea acestui convenţii.

Odată ce convenţia precontractuală este în fiinţă ambele părţi, trebuie să-şi execute obligaţiile de a face asumate prin acest antecontract.

Ambele părţi şi-au asumat obligaţia respectării contractului de împrumut nr. 2567/15.01.1998 şi să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică la data achitării integrale a imobilului la RAGCL.TC. Vaslui.

Numai H.P. a achitat la data de 13.11.2006 c/val. Integrală a imobilului, nu num ai ratele restante.

Pentru a achita în avans c/val. Întregului apartament recurenta H. P. trebuia să aibă acordul fostului său soţ. G.S.

Instanţa de fonda reţinut în mod corect că părţile contractului de vânzare cumpărare au acţionat în cunoştinţă de cauză vânzând şi cumpărând un apartament care făcuse obiectul unei promisiuni de vânzare cumpărare în care apărea şi reclamantul în calitate de promitent –cumpărător alături de fosta sa soţie, H.P.

Cercetând scopul mediat al actului juridic civil , tribunalul constată că contractul de vânzare cumpărare încheiat de recurenţi are un scop ilicit şi imoral.

Motivul determinat al încheierii actului de vânzare cumpărare a fost fraudarea intereselor reclamantului care nu a mai avut posibilitatea executării obligaţiei de a cumpăra asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.

Art. 966 Cod civil dispune că ,,obligaţia nelicită nu poate avea nici un efect’’, iar art. 968 Cod civil precizează că,, cauza este nelicită când este prohibită de legi’’, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice’’.

Tribunalul a constatat că ultimul motiv de recurs invocat de către H. P. este nefondat.

Instanţa de fond a pronunţat, în mod corect o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, fiind îndeplinite cerinţele prev.de art. 1073-1075 Cod civil.

Instanţa poate să suplinească consimţământul celui ce refuză încheierea actului în formă autentică pe temeiul principiului execuţiei în natură a obligaţiilor.

Chiar dacă instanţa nu este abilitată să se substituie voinţei părţilor cu ocazia încheierii unui act juridic, excepţional are această competenţă dacă este prevăzută de legea civilă.

Instanţa de fond a constatat, în mod corect că sunt îndeplinite toate condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare: părţile au executat clauzele anticipatorii în temeiul cărora s-a procedat la predarea –preluarea imobilului şi la predarea sumei de bani cuvenită ca preţ.(chiar dacă o parte din preţ a fost plătit doar de către H. P.)

Tribunalul a constatat că şi antecontractul a fost valabil încheiat îndeplinind condiţiile generale de valabilitate a actului juridic prev. De art. 948 Cod civil.

Raportat acestor considerente tribunalul a constatat că cele două recursuri formulate sunt nefondate şi în baza disp.art. 312 Cod proc. Civilă au fost respinse cu consecinţa menţinerii hotărârii instanţei de fond.

Etichete: