Antecontract de vanzare-cumparare apartament. Actiune in constatare.Admisibilitate

T R I B U N A L U L Deliberînd asupra prezentului recurs civil, Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată: Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buzău la 12.10.2005 sub numărul de dosar 10519/2005 reclamantul C.G. a chemat în judecată pe pârâtii P.C. şi P.F. pentru ca prin hotărîrea ce se va pronunţa să se constate că este proprietarul apartamentului situat în Buzău cart.Micro V, bl 29,et.10, ap.42, judetul Buzău, iar hotărîrea să ţină loc de act de vînzare a acestui imobil. Reclamantul şi-a întemeiat în drept acţiunea în constatare pe dispozitiile art.111 Cod procedură civilă. În motivarea acţiunii reclamantul a susţinut că a cumpărat apartamentul proprietatea pârâtilor în anul 2003, că a plătit integral preţul şi că nu s-a încheiat contractul de vînzare –cumpărare în formă autentică pentru că A.N. mandatarul împuternicit de pârâtii vînzători să-i reprezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vînzare- cumpărare în formă autentică a decedat. Prin sentinţa nr.307/19.01.2006 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.10519/2005 acţiunea reclamantului C.G. a fost respinsă ca neîntemeiată cu motivarea că din contractul de mandat încheiat între pârâtii P.C. şi P.F. şi mandatarul A.N. nu rezultă preţul de vînzare al apartamentului şi că în lipsa preţului vînzarea nu există. Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul C.G.. În recurs reclamantul a depus la dosar un act nou, respectiv antecontractul de vînzare- cumpărare legal încheiat în formă autentică în la 11.11.2003 în care este stabilit pretul de vînzare al aprtamentului, de 185.000.000 lei. Prin decizia nr.312/03.05.2006 recursul declarat de reclamant împotriva sentinţei civile nr.307/19.01.2006 a fost respins ca nefondat cu motivarea că deşi pretul vînzării apartamentului a fost stabilit prin antecontractul de vînzare- cumpărare din probe nu rezultă că reclamantul a plătit pârâtilor integral pretul. II.Prin cererea înregistrată la Judecătoria Buzău la 11.08.2006 sub numărul de dosar 8025/2006 reclamantii P.F. si P.C. au chemat în judecată pe pârâtii C.G. si C.G. pentru ca prin hotărîrea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâtilor din apartamentul nr.42, bl.29, cartier Micro V din Municipiul Buzău. În motivarea acţiunii reclamantii au arătat că sunt proprietari ai apartamentului, înscris în cartea funciară nr.13351, că l-au împuternicit pe mandatarul A.N. să-i reprezinte pentru vînzarea imobilului către pârâti, însă vînzarea nu s-a realizat deoarece la 03.02.2005 mandatarul a decedat. S-a mentionat în actiune că pârâtii locuiesc în apartament din 2003. La termenul de judecată din 10.10.2006 pârâtul C.G. a depus în acest dosar cerere reconvenţională prin care a solicitat ca reclamantii P.C. si P.F. să fie obligaţi prin hotărîre judecătorească să încheie contractul de vînzare – cumpărare a apartamentului. Prin încheierea de şedinţă din 23.01.2007 cererea reconventională a fost disjunsă şi s-a dispus formarea unui nou dosar, iar prin încheierea din 13.02.2007 instanţa a dispus în baza art.244 alin1 pct.1 cod procedură civilă suspendarea acţiunii formulată de reclamantii P.C. şi P.F. avînd ca obiect cererea de evacuare a pârâtilor din apartament. III. Cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant C.G. în dosarul nr.8025/2006 şi disjunsă prin încheierea din 23.01.2007 a fost reînregistrată la Judecătoria Buzău la 12.02.2007 sub numărul unic de dosar 1135/200/2007. În motivarea cereri reconvenţionale pârâtul a arătat că prin semnarea antecontractului de vînzare- cumpărare la 11.11.2003 reclamantii pârâti P.C. şi P.F. s-au obligat să încheie contractul de vînzare- cumpărare în formă autentică. S-a mai sustinut de pârâtul reclamant că a plătit integral preţul apartamentului, în sumă de 185.000.000.lei şi că neîncheierea acestui contract s-a datorat faptului că vînzătorii promitenţi au plecat în străinătate după semnarea antecontractului iar mandatarul pe care acestia l-au împuternicit să-i reprezinte la semnarea contractului a decedat ulterior. Pârâtul reclamant a mai menţionat că deşi prin sentinţa civilă nr.307/19.01.2006 pronunţată de Judecătoria Buzău i s-a respins acţiunea prin care a solicitat să se pronunţe o hotărîre care să ţină loc de contract de vînzare- cumpărare, antecontractul de vînzare – cumpărare nu a fost desfiinţat şi în consecinţă promitenţii vînzători au in continuare obligaţia de a încheia contractul de vînzare- cumpărare în condiţiile în care preţul apartamentului a fost plătit. În drept cererea reconvenţioană a fost întemeiată pe dispozitiile art.1073/1075 cod procedură civilă. Reclamantii pârâţi P.F. şi P.C. au formulat, la cererea reconvenţională a pârâtului reclamant C.G., întîmpinare şi cerere reconventională. Prin întîmpinare reclamanţii pârâti au susţinut că prin antecontractul de vînzare- cumpărare s-a stabilit că preţul de vînzare a apartamentului este de 185.000.000.lei din care pârâţii au plătit numai 100.000.000 lei, diferenţa de 85.000.000 lei rămânînd neplătită şi că acesta este motivul pentru care pînă la 04.02.2005, cînd mandatarul A.N. a decedat, contractul de vînzare- cumpărare nu s-a încheiat. Prin cererea reconvenţioană reclamanţii pârâti au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vînzare- cumpărare a apartamentului pentru neplata integrală a preţului. Reclamanţii- pârâţi au mai arătat că într-adevăr împuternicirea dată mandatarului A.N. s-a menţionat că ar fi primit preţul integral al apartamentului însă acest lucru nu este adevărat pentru că diferenţa de 85.000.000 lei trebuia plătită la data încheierii contractului de vînzare- cumpărare în formă autentică. Prin încheierea de sedinţă din 23.01.2007 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.8025/2006 cererea reconvenţională formulată de reclamanţii pârâţi P.F. şi P.C. la cererea reconvenţională a pârâtului C.G. a fost disjunsă iar ca urmare a desjungerii reclamantii P.F. şi P.C. au formulat o nouă cerere de chemare în judecată prin care au solicitat rezolutia antecontractului de vînzare- cumpărare şi evacuarea pârâtilor din apartament, înregistrată la Judecătoria Buzău la 08.06.2007 sub numărul de dosar 4552/200/2007 în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr.1647/21.03.2008 prin care acţiunea acestora a fost respinsă ca neîntemeiată. Prin sentinţa civilă nr.6118/06.11.2008 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.1135/200/2007 i-a respins cererea reconventională formulată de pârâtul reclamant C.G. în contradictoriu cu pârâtii P.F. si P.C., avînd ca obiect obligarea reclamanţilor pârâti să încheie contractul de vînzare- cumpărare. Pentru a hotărî astfel instanţa a retinut că potrivit clauzelor înscrise în antecontractul de vînzare- cumpărare a apartamentului în cazul în care părţile refuză să se prezinte la notarul public pentru autentificarea contractului , partea în culpă va plăti despăgubirile prevăzute în antecontract şi că în raport cu aceste clauze pârâtul reclamant nu poate solicita obligarea pârâtilor reclamanti la încheierea contractului de vînzare cumpărare în formă autentică, iar instanţa nu are posibilitatea legală să oblige o parte să meargă la notar şi să încheie un contract. Împotriva sentinţei civile nr.6118/06.11.2008 a declarat recurs, în termen legal la 07.01.2009 pârâtul reclamant C.G.. În motivarea recursului s-a arătat că hotărîrea primei instanţe este nelegală şi injustă întrucât prin antecontract s-a prevăzut că vînzătorii” vînd irevocabil cumpărătorilor imobilul şi că acestia s-au obligat să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului. Intimaţii P.C. şi P.F. nu au formulat întîmpinare, nu s-au prezentat la judecată, aceştia fiind legali citaţi: intimatul P.C. prin afişarea citaţiei la domiciliul iar intimata P.F. prin publicitate în cotidianul „România Liberă”. Tribunalul constată că recursul este întemeiat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare. Prin antecontractul de vînzare- cumpărare încheiat în formă autentică la 11.11.2003 intimaţii P.F. si P.C. au vîndut” irevocabil” recurentului C.G. şi soţia acestuia C.G., apartamentul nr.42 din Blocul 29 cartier Micro 5 din Buzău în schimbul preţului de 185.000.000 lei. În antecontract s-a stipulat că” în cazul în care părtile refuză autentificarea la Notariat a actului se vor despăgubi” şi că „ partea în culpă este de drept considerată în întîrziere, iar prezentul contract ţine loc drept titlu executoriu pentru urmărirea sumei datorate ca despăgubire. Se constată că pe antecontract vînzătorul intimat P.C. a făcut următoarea menţiune olografă”Am primit în total 100.000.000.lei( o sută milioane) urmînd să mai primesc 85.000.000.lei (optzeci si cinci milioane) în momentul perfectării actului, datată -17.11.2003. Tot în legătură cu plata pretului tribunalul constată că în procura de vînzare autentificată de notar, prin încheierea nr.35/07.01.2004 vînzătorii intimaţi P.C. şi P.F. prin care l-au împuternicit pe mandatarul A.N. să-i reprezinte la toate operaţiile necesare” în vederea vinderii” apartamentului” pentru pretul integral primit de noi azi data autentificării prezentei procurii”. Tribunalul constată raportat la aceste probe că apartamentul a fost vîndut şi că preţul în sumă de 185.000.000.lei a fost plătit de vînzători- cumpărătorilor. Probe suplimentare care întăresc instantei convingerea că pretul a fost plătit integral de cumpărători sunt următoarele înscrisuri depuse de recurent în recurs: Buletinul de schimb valutar nr B.n.n.m- 954674 Pj/07.01.2004 prin care mandatarul A.N. a schimbat la BCR suma de 1661 dolari şi a primit 53.650.300 lei şi contractul de vînzare – cumpărare nr.3887/24.11.2003 prin care recurentul a vîndut un apartament cu pretul declarat de 60.000.000.lei. Deşi vînzătorii şi-au exprimat voinţa de a vinde apartamentul şi au primit integral preţul prevăzut în antecontract aceştia în mod nejustificat nu se prezintă la Notariat pentru încheierea vînzării în formă autentică. Avîndu-se în vedere toate aceste considerente tribunalul apreciază că recurentul cumpărător are interes juridic să solicite ca instanţa să confirme că vînzătorii intimaţi au obligaţia să se prezinte la un notar public pentru a încheia şi în formă autentică vînzarea –cumpărarea apartamentului, temeiul legal al acestor obligaţii fiind art.969 Cod Civil potrivit căruia convenţiile făcute au putere de lege între părţile contractante si art.970 Codul Civil potrivit căruia” convenţiile trebuie executate cu bună credinţă. Aşa fiind tribunalul va admite recursul declarat de pârâtul- reclamant C.G. şi în consecinţă va casa sentinţa civilă nr.6118/06.11.2008 şi pe fond va admite cererea reconventională si va obliga pe reclamanţii- pârâti să se prezinte la notarul public şi să încheie contractul de vînzare – cumpărare în formă autentică avînd ca obiect apartamentul nr.42 din Bl.29 din cartierul Micro V şi terenul aferent în suprafaţă de 7,46 m.p. aşa cum s-a angajat prin antecontractul de vînzare- cumpărare încheiat între părţi la 11.11.2003.

Etichete: antecontract de vanzare - cumparare