Top

Chirii

Asupra prezentei cereri

Prin cererea înregistrată sub nr. …… pe rolul Judecătoriei Bacău reclamanţii AE, decedată în cursul judecăţii, cu moştenitoarea AL, BA, BA şi BK în contradictoriu cu pârâţii TA, TA, NN, ND, CE, MM, DVV, FL FG, PE şi BDG au solicitat ca prin hotărârea care se va pronunţa să se stabilească o chirie pentru terenul situat în B., str. NT nr., precum şi să se dispună obligarea pârâţilor la contravaloarea lipsei de folosinţă a acestui teren pe ultimii 3 ani.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1592 lei şi timbru judiciar de 5 lei.

În motivarea cererii reclamanţii arată că sunt moştenitorii defunctului GG, decedat la data de ….., în calitate de descendenţi(AE, BA şi BL) şi respectiv soţie supravieţuitoare, BA. După decesul lui BG s-a eliberat certificatul de moştenitor nr. ….. de Notariatul de Stat Bacău pentru suprafaţa de 800 mp teren situat în B, STR. NT, pe care s-au ridicat în 1980 apartamentele proprietatea pârâţilor. Se menţionează de asemenea de către reclamanţi că cei 800 mp teren au rămas în proprietatea autorului lor, BG, şi a reclamanţilor, astfel cum rezultă din înscrierile în Cartea funciară din …., precum şi că prin sentinţa civilă nr. …. a Judecătoriei Bacău ei au fost obligaţi să permită pârâţilor să folosească terenul aferent construcţiei blocului din B, STR. NT (fostă KM), în suprafaţă de 800 mp, pe toată durata existenţei construcţiei. Reclamanţii susţin că deşi au fost deposedaţi de folosinţa terenului ca atribut al dreptului de proprietate, niciodată nu s-a stabilit nici prin sentinţa menţionată, nici într-un alt mod, care este contravaloarea acestei folosinţe forţate de care au fost deposedaţi abuziv în 1982.

Menţionează reclamanţii şi că i-au notificat pe pârâţi în data de ….., cu scrisoare recomandată şi i-au invitat la negociere cu privire la stabilirea sumelor datorate, însă nici unul nu s-a prezentat. Cu privire la hotărârea abuzivă din 1982, care i-a deposedat de proprietatea lor, susţin reclamanţii în continuare, au formulat cerere la Legea nr. 10/2001 însă Primăria Bacău le-a respins cererea motivat de faptul că, deşi în cursul anului 1980 fostul Consiliu Popular al Municipiului Bacău a emis decizia ….. prin care s-a atribuit în folosinţă terenul aferent construcţiei cu plata unei taxe anuale, ulterior, prin decizia nr. …. aceasta a fost revocată întrucât s-a constatat în mod greşit că sunt aplicabile dispoziţiile art. 58 alin. 3 din Legea nr. 4/1973 în vigoare la acea dată.

În drept au invocat dispoziţiile art. 480 şi urm. C.civ.

Pentru dovedirea cererii reclamanţii au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriu, a probei cu martori şi a probei cu expertiză topo.

Pârâţii au formulat întâmpinare în care au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii motivat de faptul că reclamanţilor le sunt direct opozabile dispoziţiile imperative ale sentinţei civile nr. …. pronunţată de Judecătoria B. în dos. nr. …… Prin această sentinţă pe care reclamanţii o evocă în cerere dar pe care o consideră abuzivă, s-a dispus obligarea actualilor reclamanţi(pârâţi în acea cauză) să le permită folosirea terenului aferent construcţiei blocului pe perioada existenţei construcţiei. Pârâţii susţin că din analizarea considerentelor hotărârii se desprinde concluzia că folosinţa este gratuită, precum şi că fostul proprietar al terenului, autorul reclamanţilor, prin cererea înregistrată la fostul Consiliu Popular al Municipiului B. a solicitat în temeiul art. 62 din Legea nr. 4/1973 nemodificată, avizarea proiectului de amplasament a unui bloc proprietate personală edificat prin cooperare pe terenul proprietatea sa. De asemenea, se menţionează de către pârâţi că deşi iniţial Consiliul Popular al Municipiului Bacău a dispus prin decizia nr. …. atribuirea în folosinţă a terenului pe durata existenţei construcţiei cu condiţia plăţii unei taxe anuale, ulterior s-a emis decizia nr. …. prin care a fost revocată decizia nr. …. deoarece în mod greşit se considerase iniţial că erau aplicabile prevederile art. 58 alin. 3 din la Legea nr. 4/1973 modificată data de 7 oct. 1980, când în realitate erau aplicabile dispoziţiile art. 62 alin. 3 din Legea nr. 4/1973 nemodificată.

Pe fondul cererii pârâţii invocă faptul că în anii ….. au fost contactaţi de defunctul BG care era la acea dată proprietarul terenului, care le-a propus să îi dea bani pentru a fi cooptaţi alături de el într-o asociaţie şi în această calitate să solicite aprobarea construirii în regim privat a unui bloc pe terenul proprietatea sa. Sumele plătite au variat în funcţie de etaj, între 16.000 lei şi 20.000 lei la nivelul anilor ……, bani cu care BG a edificat pentru el şi pentru fiul său, BL apartamentele 1 şi 10. De asemenea, pârâţii arată că în cadrul judecăţii dosarului nr. …. al Judecătoriei B. reclamanta din prezenta cauză, AE, a arătat că tatăl său a primit de la FL, pârât în prezenta cauză, suma de 20.000 lei, fapt reţinut în considerentele sentinţei nr. ….., pag. 4 primul paragraf, iar în cadrul judecăţii aceluiaşi dosar martorii MG şi CK, foşti membri ai asociaţiei, au arătat şi ei că i-au plătit sume de bani defunctului BG., pentru a fi primiţi în asociaţie, iar după ce s-au retras au primit banii înapoi.

În apărare pârâţii au cerut încuviinţarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi proba cu martori.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, proba cu martori, proba cu interogatoriu şi proba cu expertiză topo.

În ce priveşte excepţia inadmisibilităţii, urmează a fi respinsă deoarece motivele invocate de pârâţi sunt în realitate apărări pe fondul cauzei.

Pe fondul cauzei, din probele administrate instanţa reţine următoarele;

Prin încheierea nr. …. septembrie ….(filele 62-65 dos. ataşat nr. ….) s-a dat de către Notariatul de Stat Judeţean Bacău dată certă statutului Asociaţiei de cooperare pentru construirea de locuinţe proprietate personală, care prevede la art. 2 că scopul asociaţiei este construirea pentru membrii săi a câte unui singur apartament în cadrul unei clădiri de locuit cu două sau mai multe apartamente. Membrii asociaţiei au fost la acea vreme GG, GL, TA şi A, NN, MC şi M, CI, BGD, PV, MG şi DV, astfel cum rezultă din art. 1 al statutului. Ulterior, în ….. sunt cooptaţi în asociaţie pârâtul FL şi ŞM în locul lui CI şi MG(încheierea de dată certă nr. …., filele 58-61 dos. …). Se menţionează la art. 3 din statut că activul patrimonial al asociaţiei se formează prin aportul membrilor săi constând din avansul minim, ori, după caz, contribuţia materială iniţială, proprii depuse de membrii asociaţiei, credite acordate de stat membrilor asociaţiei, materiale de construcţii şi aportul în muncă al membrilor asociaţiei.

Temeiul juridic al înfiinţării asociaţiei cu acest scop l-a constituit la acea vreme art. 62 alin. 1-3 din Legea nr. 4/1973, în forma nemodificată(„în vederea folosirii raţionale a terenurilor proprietate personală din municipii şi oraşe care, potrivit schiţei de sistematizare, nu sunt necesare pentru executarea unor lucrări de interes general, acestea vor putea fi folosite pentru construirea de locuinţe proprietate personală. Pe aceste terenuri se pot realiza construcţii cu mai multe locuinţe ţinând seama de forma şi mărimea terenului, cu respectarea schiţei şi detaliilor de sistematizare şi a regimului de înălţime. În acest scop, proprietarul terenului se poate constitui într-o asociaţie cu alţi cetăţeni în vederea construirii clădirii respective, terenul trecând, pe baza acordului proprietarului, în folosinţa comună a membrilor asociaţiei, pe data construirii ei, pe timpul cât există construcţia). Ulterior, prin Legea nr. 5/1980, Legea nr. 4/1973 a fost modificată în sensul că terenul trecea, pe data constituirii asociaţiei, în proprietatea statului, potrivit legii, iar membrii asociaţiei primeau din partea statului terenul necesar, în folosinţă comună, pe durata existenţei clădirii, cu plata unei taxe prevăzute de lege, însă persoana căreia i-a aparţinut terenul era scutită de plata taxei.

În cauză, defunctul BG(decedat din …), şi în prezent reclamanţii, moştenitorii acestuia, sunt proprietari ai terenului în suprafaţă de 800 mp, situat în B. STR.NT nr.(fostă KM), prin cumpărare în …. de la numita GE(sentinţa civilă nr. …. a Judecătoriei Bacău filele 85-86), teren p care l-au intabulat în Cartea funciară(fila 7 dos.).

Iniţiativa constituirii asociaţiei a avut-o autorul reclamanţilor, BG, astfel cum rezultă din adresa …..a Consiliului Popular al Municipiului B.(fila 123) prin care acesta este înştiinţat că cererea sa de solicitare a avizului pentru studiul de amplasament bloc proprietate personală prin cooperare, cu P+4, pe terenul proprietatea sa, a fost aprobată, cu condiţia demolării imobilului vechi. Dovada demersurilor defunctului BG şi a faptului că el a înţeles să pună la dispoziţia asociaţiei terenul proprietatea sa este evidenţiată chiar în memoriul olograf aflat la fila 125 şi fila 130 dosar. Reclamanţii au invocat prin întrebările la interogatoriu adresate pârâţilor că autorul lor nu ar fi fost prezent la modificarea statutului asociaţiei când au fost cooptaţi cei doi noi membri –ŞL şi FL – aspect însă fără relevanţă câtă vreme el a fost cel care a iniţiat constituirea asociaţiei.

În blocul edificat, BG a construit pentru el şi pentru fiul său, BL câte un apartament.

Din declaraţiile de martori(filele 182-183) şi răspunsurile la interogatoriu ale pârâţilor instanţa reţine că pentru a fi primit în asociaţie fiecare din membrii acesteia i-a plătit lui BG între 16.000 lei şi 20.000 lei în anii 1976-1978, sume pentru care BG nu a eliberat chitanţe. Edificatoare este însă în acest sens recunoaşterea reclamantei AE în faţa instanţei(fila 50 dos. 9130/1981) potrivit căreia tatăl său a primit de la pârâtul din prezenta cauză, FL, suma de 20.000 lei.

După decesul lui BG moştenitorii acestuia, respectiv reclamanţii din prezenta cauză, au împiedicat folosirea celor 800 mp de către pârâţi motiv pentru care aceştia din urmă i-au chemat în judecată, finalizată prin sentinţa civilă nr. ….. pronunţată de Judecătoria B.(dos. ….. ataşat). Prin hotărâre reclamanţii din prezenta cauză au fost obligaţi să permită pârâţilor(reclamanţi în acea acţiune) să folosească terenul în suprafaţă de 800 mp. După pronunţarea acestei sentinţe pârâţilor li s-au emis titluri de proprietate (filele 131-137) în care s-a menţionat dreptul de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 80 mp în baza sentinţei civile nr. ….

Faţă de dispoziţiile art. 62 alin. 3 din Legea nr. 4/1973, în forma nemodificată, în vigoare la data constituirii asociaţiei, şi acordul proprietarului terenului de a pune la dispoziţia asociaţiei terenul proprietate în scopul construirii unui bloc cu 10 apartamente, instanţa constată că în cauză sunt aplicabile prevederile art. 494 C.civ., între BG şi pârâţi constituindu-se prin convenţie un drept de superficie al proprietarilor apartamentelor asupra terenului pe care este edificat imobilul. Dreptul de superficie este definit în literatura juridică ca un drept real care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiei care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul capătă un drept de folosinţă. Fiind un drept real, acesta nu se stinge prin neuz, este aparent şi continuu, conferind titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Superficiarul are un drept de dispoziţie material asupra terenului care constă în posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea folosirii construcţiei. Ca atare, dreptul de superficie se referă la folosinţa terenului pe care se află construcţia, având aceeaşi durată ca şi existenţa construcţiei.

În speţă, defunctul BG şi pârâţii au convenit stabilirea unui astfel de drept de superficie, oneros însă, câtă vreme pârâţii au făcut dovada că au plătit acestuia diverse sume de bani cu acest scop, dar plata a fost anticipată, globală şi totodată considerabilă pentru acea vreme. Reclamanţii nu au produs nici o dovadă în cauză care să ducă la concluzia că şi pe viitor tatăl lor şi pârâţii ar fi convenit să fie efectuată o astfel de plată. Sub acest aspect, pentru terenul pe care este amplasat blocul de locuinţe şi curtea care deserveşte clădirea, acţiunea nu este fondată.

Dreptul de superficie stabilit de autorul reclamanţilor şi pârâţi priveşte aşadar numai terenul pe care este edificat imobilul – bloc cu 10 apartamente şi curtea din faţa acestuia(identificată şi măsurată de expertul construcţii ca fiind de 99 mp) ce reprezintă terenul destinat bunei utilizări a construcţiei; convenţia acestora vizează numai edificarea clădirii cu cele 10 apartamente, nu însă şi terenul pe care o parte din pârâţi(TA şi TA, NN şi ND, CE, MM, DVV FL şi FG) şi-au construit garaje, fără însă a avea autorizaţie de construire, şi nici curtea interioară de acces la garaje în suprafaţă de 143,79 mp. Deşi pârâţii susţin că din considerentele sentinţei civile …. s-ar înţelege că Judecătoria B. a avut în vedere să oblige moştenitorii lui BG să lase pârâţii din acţiunea de faţă să folosească gratuit şi integral terenul de 800 mp, trebuie avut în vedere contextul juridic de la acea vreme ce nu permitea a se pune în discuţie obţinerea unui venit în acest mod, şi nici reclamanţii(pârâţi în acea cerere) nu au pus în discuţie acest aspect tocmai pentru că era de notorietate că nu puteau pretinde acest lucru.

În acest sens sunt prevederile art. 58 alin. 3 din Legea nr. 4/1973, modificată prin Legea nr. 5/1980, în vigoare la data judecăţii, care prevăd că proprietarul unui teren se poate constitui într-o asociaţie cu alţi cetăţeni în vederea construirii unei clădiri cu mai multe locuinţe, terenul trecând, pe data constituirii asociaţiei, în proprietatea statului, potrivit legii, iar membrii asociaţiei vor primi din partea statului terenul necesar, în folosinţă comună, pe durata existenţei clădirii, cu plata unei taxe prevăzute de lege; persoana căreia i-a aparţinut terenul este scutită de plata taxei. Prin urmare, proprietarul terenului nu putea pretinde chirie, ci era numai scutit de plata taxei către stat pe care o datorau cei care nu aveau calitatea de proprietar al terenului pe care se edifica construcţia.

În prezent însă, când dreptul de proprietate este recunoscut plenar, şi garantat şi de Constituţia României, este firească şi absolut legală pretenţia reclamanţilor de a-şi valorifica dreptul de proprietate moştenit. Trebuie însă totodată a fi avută în vedere şi analizată voinţa părţilor de la momentul constituirii asociaţiei. Părţile au convenit în 1976 să se asocieze pentru edificarea unui imobil-bloc cu 10 apartamente. Pentru aceasta a fost nevoie de o suprafaţă de teren de 262 mp (talpa blocului), precum şi de încă o suprafaţă aferentă de 99 mp – curtea din faţa blocului – puse la dispoziţia asociaţiei cu titlu oneros de către BG. Deşi autorul reclamanţilor era proprietar pe 800 mp, pentru construirea clădirii P+4 a fost nevoie numai de suprafaţa totală de 361 mp(262 mp+99mp), identificată în schiţa anexă la expertiza topo (fila 312). Cum din dovezile produse de părţi nu rezultă că tot terenul ar fi fost pus la dispoziţia asociaţiei, întrucât nici nu era nevoie de toţi cei 800 mp, pentru restul suprafeţei care în prezent este ocupată de pârâţi cu garaje neautorizate, precum şi pentru curtea aferentă acestora, ei datorează contravaloarea lipsei de folosinţă pe ultimii 3 ani şi chirie pe viitor care este stabilită prin Hot. Nr. 420/2009 a Consiliului local B. – însuşită de reclamanţi şi depusă de ei la dosarul cauzei(fila 324) – la 22 lei/mp pentru garajele neautorizate şi 12 lei pentru cele autorizate. Aceasta întrucât reclamanţii nu au făcut dovada altui preţ de circulaţie al terenului pe piaţa imobiliară.

De asemenea, instanţa are în vedere şi faptul că reclamanţii folosesc exclusiv din cei 800 mp(găsiţi la măsurătoare 820 mp) următoarele suprafeţe de teren: 158 mp(S2 în schiţa raportului de expertiză topo reprezentând grădină folosită de mama reclamanţilor) şi 33,21 mp(C2 pe schiţa raportului de expertiză reprezentând garaj proprietatea reclamanţilor), astfel cum rezultă din recunoaşterea acestora la interogatoriu(fila 234 – întrebare nr. 3), precum şi din contractul de vânzare-cumpărare nr. 5890/1990(fila 229). Prin urmare, aceste suprafeţe nu vor fi luate în calcul la stabilirea chiriei şi a lipsei de folosinţă a terenului.

Pârâţii TA şi TA, NN şi ND, CE MM, DVV, FL şi FG şi-au construt pe terenul proprietate al reclamanţilor şi fără autorizaţie garaje cu suprafeţe între 15 mp-28 mp, care sunt deservite de o curte interioară în suprafaţă de 143,79 mp, de asemenea proprietatea reclamanţilor. Această din urmă suprafaţă a fost împărţită la numărul celor care au garaje(7), inclusiv reclamanţii, şi a rezultat o suprafaţă indiviză de 20,54 mp/fiecare proprietar de garaj care va fi avută în vedere la calcularea pretenţiilor reclamanţilor.

Instanţa va înlătura susţinerea pârâţilor din cursul judecăţii potrivit căreia plătesc impozit pentru terenul în litigiu, întrucât apărarea lor este contrazisă de adresa Primăriei Bacău –Direcţia de Impozite şi Taxe(fila 362) care menţionează că în realitate ceea ce achită pârâţii la Primărie este numai o taxă de folosire teren şi nu impozit pe teren, achitat de proprietar.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, va admite în parte acţiunea, va stabili în sarcina pârâţilor TA şi TA, NN şi ND, CE, MM, DVV FL şi FG o chirie lunară în cuantum de 22 lei/mp pentru terenul proprietatea reclamanţilor care este ocupat de garaje, situat în B. STR. N.T. 12, şi de 12 lei/mp pentru terenul reprezentând curtea garajelor situat la aceeaşi adresă şi va obliga pârâţii să plătească reclamanţilor următoarele sume reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului proprietatea reclamanţilor care este ocupat de garaje, precum şi a terenului proprietatea reclamanţilor care reprezintă curtea garajelor situat în B., pentru ultimii 3 ani astfel:

– 21.545,28 lei pârâţii TA şi TA(pentru suprafaţa de 16 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj);

– 20.753,28 lei pârâţii NN şi ND(pentru suprafaţa de 15 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj);

– 20.753,28 lei pârâta CE(pentru suprafaţa de 15 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj);

– 31.049,28 lei pârâta MM(pentru suprafaţa de 28 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj);

– 20.753,28 lei pârâtul DD(pentru suprafaţa de 15 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj);

– 20.753,28 lei pârâţii FL şi FG(pentru suprafaţa de 15 mp ocupată de garaj la care se adaugă suprafaţa de 20,54 mp reprezentând curtea de acces la garaj).

Întrucât pârâtele PE şi BDG nu au edificat construcţii pe terenul reclamanţilor şi deci nu folosesc decât terenul de sub bloc şi cel aferent clădirii de locuinţe reprezentând curtea din faţa blocului, va respinge acţiunea în contradictoriu cu acestea ca nefondată.

În temeiul art. 274 C.pr.civ., va bliga pârâţii TA şi TA, NN şi ND CE, MM, DVV, FL şi FG, care au căzut în pretenţii, să plătească reclamanţilor cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 1691 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariu de expert şi onorariu de avocat, în măsura admiterii în parte a acţiunii.

Etichete: