Top

Nulitatea absolută a contractelor de vânzare – cumpărare în lumina dispoziţiilor art.iii.al.2 indice 4 din Legea nr.169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr.18/1991, astfel cum a fost modificat prin TITLUL V articol unic pct. 1

Prin sentinta civila nr.5328/2008 a fost respinsa actiunea privind constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare privind o suprafata de teren, în conditiile în care a fost reconstituit dreptul de proprietate reclamantului în baza Legilor fondului funciar. În fapt, s-a motivat ca titlul de proprietate emis în favoarea pârâtilor vânzatori pentru suprafata în litigiu a fost anulat prin sentinta civila irevocabila.

Prin contractul de vânzare-cumparare contestat pârâtii în calitate de vânzatori au înstrainat terenul din titlul de proprietate ce a fost anulat prin sentinta civila irevocabila de mai sus.

Dat fiind ca pentru titlul de proprietate al vânzatorului s-a constatat nulitatea absoluta în baza sentintei sus-indicate, aceasta nulitate afectând si contractul de vânzare-cumparare s-a formulat prezenta actiune.

În drept, se invoca disp.art.998 pct.3 Cod proc.civ.si ale art.962 si urm.C.civil, incidente fiind si retinute si disp.art.III aliniatul doi indice patru din Legea 169/1997, astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.247/2005 cu motivarea ca interpretând per a contrario principiul conform caruia în situatia unor înstrainari succesive pentru a se mentine dreptul de proprietate în patrimoniul dobânditorului rezulta ca indiferent de buna sau reaua credinta a dobânditorului respectivul contract de vânzare- cumparare încheiat în favoarea pârâtilor este lovit de nulitate absoluta.

Legal citati, pârâtii au invocat mai multe probleme de drept.

Mai întâi s-a sustinut de pârâti ca atât timp cât actiunea este motivata pe vânzarea lucrului altuia, actiunea nu poate fi „constatare nulitate absoluta act”, institutia vânzarii lucrului altuia fiind definita în practica ,în materie ca subscrisa motivului de nulitate relativa si privita sub acest aspect, actiunea reclamantilor nu justifica calitatea procesuala activa în formularea prezentei actiuni fiind tert fata de contract si totodata sanctiunea fiind nulitatea relativa, a intervenit prescriptia dreptului la actiune în raport cu data încheierii actului contestat si cea a promovarii actiuni.

Pe fond, se impune a se retine respingerea actiunii expunându-se argumente care au facut sau trebuia sa faca obiectul dezbaterilor în cadrul probatoriului ce a format obiectul dosarului, având ca obiect constatarea nulitatii titlului de proprietate emis în procedura legii fondului funciar, argumente care succed prezentei actiuni în conditiile intrarii în puterea lucrului judecat. Constatarea nulitatii absolute a sus-mentionatului titlu, excede prezentei actiuni de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare în conditiile dreptului comun, invocate fiind disp. art.998 pct.3 C.civ. si art.962 si urm..C.civ.

În aceste conditii, arata pârâtii se impune a fi analizata si dovedita buna credinta în persoana cumparatorilor si numai în conditiile dovedirii unei conivente a acestora cu pârâtii vânzatori se poate dispune constatarea nulitatii absolute.

Prin prisma disp.art.III al.2 din Legea nr.169/1997 cum a fost precizat prin Legea nr.247/2005, eronat se sustine ca nu este incidenta situatia unor înstrainari succesive, ori înstrainarea succesiva poate privi si primul act translativ de proprietate, situatie în care actul primului subdobânditor ar fi nul absolut doar în situatia dovedirii unei rele credinte a cumparatorilor subsecventi.

Atât timp cât legiutorul nu distinge cu privire la numarul înstrainarilor succesive nu este aplicabil principiul invocat de reclamant „acesorium sequitur principale” situatie în care si aici trebuie dovedita reaua credinta a partilor contractante. Practica judiciara fiind constanta în acest domeniu pe baza unor ratiuni cu aplicare mult mai larga pentru asigurarea securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice, principiu a carui esenta este exprimata prin adagiul „erorr communis facit jus”.

Chiar sediul materiei indicat de reclamant, disp,art.966 C.Civ. impun, pentru sanctionarea cu nulitatea absoluta, verificarea îndeplinirii principiului „fraus omnia corrumpit”, dovada relei credinte, a cauzei ilicite.

Or, în speta, s-a sustinut de pârâti, la momentul înstrainarii terenului, titlul vânzatorilor nu era contestat, procesele civile existente pe rolul instantei derulate de reclamant, nu se desfasurau în contradictoriu cu acesti pârâti, fiind implicate doar comisiile de fond funciar, iar nu titularii titlului de proprietate, respectiv viitorii vânzatori, fiind solicitata constatarea nulitatii acestui act, dupa ce intervenise deja vânzarea cumpararea terenului în litigiu. Ca atare, atât doctrina si practica în materie a stabilit ca nulitatea absoluta a vânzarii lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea ca partile au încheiat contractul în cunostinta de cauza,si nu se poate retine vreo culpa în sarcina cumparatorilor, care au verificat prin minimele diligente ale acestora si ale notarului ca titlul nu este contestat, apanajul verificarii valabilitatii titlului fiind atributul exclusiv al instantelor judecatoresti, nu se poate solicita partilor contractante sa se subroge în drepturile instantei, singura lor diligenta se limita pâna a verifica existenta titlului.

În considerarea celor sus expuse, s-a solicitat de pârâti respingerea actiunii nefiind probata reaua credinta, cerinta impusa de lege pentru a fi atrasa incidenta art.966 C.civ. iar nulitatea titlului de proprietate al transmitatorului vânzator nu determina „ab initio” nulitatea contractului de vânzare cumparare, nefiind aplicabil direct principiul accesoriului care urmeaza principalul.

Privitor la obiectul prezentei actiuni, s-a mai motivat prin întâmpinari, ca în conditiile în care la data vânzarii titlul transmitatorilor nu era afectat de nici o contestatie, nefiind contestat legal, rezulta ca si contractul de vânzare cumparare este legal si trebuie mentinut, vânzarea fiind facuta cu buna credinta, în acest sens sustinând ca s-a pronuntat si ICCJ prin decizia nr,5801/21.10.2004, argumente pentru care s-a solicitat respingerea actiunii si mentinerea contractului de vânzare cumparare contestat.

Din analiza înscrisurilor si prin prisma dispozitiilor legale invocate si cele incidente în cauza, raportat la obiectul actiunii, instanta pe argumentele care se vor expune va respinge actiunea ca nefondata.

Reclamantul si-a fundamentat juridic actiunea pe disp.art.948 si 962 si urm.C.civ.

Pe fond, este de retinut ca dispozitiile legale prev de art III din Legea 169/1997 pentru modificarea si completarea legii fondului funciar 18/1991 în baza carora reclamanta a obtinut constatarea nulitatii absolute a titlului , nu trebuie sa creeze o stare de instabilitate a raporturilor juridice si sa aduca atingere drepturilor câstigate în temeiul legilor mentionate, dar tot legiutorul a instituit o exceptie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului pe vechiul amplasament reglementând obligatia persoanei care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite, pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren.

Aceasta optiune a legiutorului de a-i prefera pe subdobânditori înstrainatorilor,nu vine în contradictie cu spiritul legii 18/1991 (caracterul reparator) întrucât în situatia în care restituirea în natura nu mai poate opera devin aplicabile dispozitiile referitoare la remiterea pretului actualizat, or, în raport cu probele administrate în cauza, reaua credinta a celor care au vândut terenul, pe baza titlului constatat nul sau a subdobânditorilor – proprietarii actuali, nu s-au facut de catre reclamant pentru a se face aplicarea disp.art.III al.24 din legea 169/1997 sau a celor care consituie dreptul comun în materia cauzei contractelor civile, respectiv art.966 si 968 C.civ.

Probele indirecte si conexe prin care s-a încercat de catre reclamant sa se dovedeasca un fapt vecin or conex, bazat pe un rationament propriu, fara ca aceste înscrisuri sa vizeze pe pârâtii din prezenta cauza, deoarece nu au fost niciodata comunicate acestora si nici nu au fost administrate în procese în care pârâtii sa fi fost parti ale raporturilor juridice cu care au fost investite instantele în solutionarea cauzelor respective.

Prin urmare, înscrisurile evocate în dovada elementului „reaua-credinta”fiind lipsite de conexiune cu partile contractante si implicit cu obiectul contractului contestat, aceste înscrisuri nu se bucura de valoarea unei probe de sine statatore , fiind administrate în alte procese ce nu au privit cumparatorii pârâti din prezenta cauza,.acestea îsi pierd si caracterul de probe judiciare în prezentul proces.

În fine, simpla constatare a nulitatii titlului de proprietate emis în procedura legilor fondului funciar, nu este de natura sa opereze ab initio reaua-credinta în persoana acestuia din urma în conditiile în care nu se coroboreaza si cu alte probe administrate în respectivul proces ,fiind lipsa orice element de dovada privind reaua- credinta privitor la înstrainarea terenul aferent contractului contestat, inclusiv sub aspectul dispozitiilor legii nr.7/1996 pentru opozabilitatea fata de terti or cu titlu de informare a acestora.

În fine, prin prisma tuturor considerentelor sus expuse instanta a respins actiunea ca nefondata, neexistând nici o proba directa si administrata în respectivul proces care sa concure în a dovedi ca în raport cu pârâtii cumparatori a existat reaua credinta la momentul încheierii actului si ca atare s-a dispune în sensul celor de mai sus.

Etichete: