Top

Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la imobil.

TIP SPETA: SENTINTA CIVILA
AUTOR: JUDECATORIA IASI
DOMENIU ASOCIAT: CERERI

Dosar nr. 22132/245/2008

DATA SI NUMARUL: Sentinta civila nr. 10797/09.11.2009

TITLU: Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor
pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii îmbunatatirilor aduse cu privire la
imobil.

Prin sentinta civila nr. 10797/09.11.2009 instanta a admis în parte cererea formulata
de reclamantii A.V. si A.D. în contradictoriu cu pârâtul R.F., a obligat pârâtul la plata
catre reclamanti a sumei de 185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de
circulatie al apartamentului precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret
actualizat al îmbunatatirilor aduse acestuia de reclamanti cu instituirea unui drept de
retentie în favoarea reclamantilor asupra apartamentului pâna la plata de catre pârât a
sumelor anterior mentionate. Totodata instanta a respins cererea în ce priveste diferenta
de suma, în cuantum de 23.506,00 lei.
În fapt prin cererea sa din anul 2005 reclamantul R.F. a solicitat, in contradictoriu
cu pârâtii A.V. si A.D., ca instanta sa dispuna evacuarea neconditionata a acestora dintr-
un imobil motivând ca, la data de 26.02.2001, între autoarea lui, numita A.V.C. si pârâti
s-a încheiat contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.640 având ca obiect
imobilul de la adresa anterior mentionata, în conditiile în care vânzatoarea nu avea
discernamânt la data semnarii, împrejurare cu privire la care instantele s-au pronuntat
în mod definitiv si irevocabil în actiunea având ca obiect anularea contractului, ce a fost
promovata de autoarea sa si continuata de el, astfel ca în prezent pârâtii ocupa
apartamentul fara a avea un titlu legal.
Legal citati, pârâtii-reclamanti au formulat întâmpinare, dar si cerere
reconventionala, solicitând prin cea din urma acordarea unui drept de retentie asupra
apartamentului din care se cere evacuarea, întrucât anularea în instanta a contractului
de vânzare cumparare are ca efect, potrivit disp. art.1021 C.civ., restituirea reciproca a
prestatiilor, astfel ca ei au dreptul de a retine bunul cât timp au platit un pret ce se
impune a fi actualizat si restituit, cu includerea contravalorii îmbunatatirilor aduse
apartamentului.
Prin sentinta civila nr.10197/25.09.2007 Judecatoriei Iasi a fost admisa atât actiunea
reclamantului privind evacuarea pârâtilor-reclamanti din apartament cât si cererea
reconventionala a celor din urma, fiind instituit în favoarea lor un drept de retentie,
pâna la plata de catre reclamantul-pârât R.F. a sumei reprezentând pretul platit, în baza
contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001.
Cu privire la sentinta mentionata au formulat apel pârâtii-reclamanti A.V. si A.D., ce
a fost respins initial de Tribunalul Iasi, prin Decizia civila nr.140/25.02.2008 pentru ca
ulterior, prin Decizia civila nr. 400/15.10.2008 a Curtii de Apel Iasi sa fie admis recursul
acestora, modificata în tot decizia Tribunalului Iasi si admis apelul împotriva sentintei
civile nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi, cu consecinta desfiintarii în parte a acesteia
în ce priveste cererea reconventionala si trimiterea la Judecatoria Iasi spre rejudecare,
cauza fiind înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 22132/10.11.2008.
Dupa cum s-a stabilit prin considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008 instanta
de rejudecare are rolul în solutionarea cererii reconventionale sa stabileasca în mod
concret valoarea ce urmeaza a fi restituita lui A.V. si A.D., în calitate de reclamanti în
prezenta cauza, sa se pronunte asupra îmbunatatirilor cerute prin cerere de catre acestia,
precum si asupra reactualizarii pretului si modalitatii în care aceasta a fost efectuata.
În rejudecare, la termenul din 24.11.2008 pârâtul R.F. a formulat si depus întâmpinare
la cererea reconventionala, prin care a solicitat respingerea acesteia, invocând faptul ca
matusa lui a fost înselata pentru a perfecta vânzarea iar pretul de 100.000.000 lei vechi ce
a fost achitat pe apartament era mult sub valoarea reala, fiind depus la C.E.C pe numele
vânzatoarei pentru a nu se depista frauda, pentru ca ulterior reclamantii sa o alunge în
strada pe fosta proprietara, refuzând sa ridice pretul platit de la C.E.C dupa anularea de
catre instanta a contractului, desi el l-a solicitat aceasta în schimbul predarii
apartamentului.
A mentionat pârâtul ca solicitarea reclamantilor din cererea reconventionala, lipsita de
înteles dealtfel, nu este justificata, întrucât, conform doctrinei dupa anularea vânzarii
cumparatorii au devenit detentori precari asupra bunului supus restituirii, neavând
dreptul de a mai efectua îmbunatatiri asupra apartamentului fara acceptul
proprietarului, pentru perioada dreptului de retentie acestia având doar dreptul de
conservare a bunului, nu si pe cel de folosinta.
Pentru termenul din 12.01.2009 reclamantii au formulat si depus precizari, prin care
au indicat cuantumul valorii pretinse, de 215.000,00 lei, ce include valoarea
apartamentului dar si pe cea a îmbunatatirilor, evaluata la suma de 15.000,00 lei,
constând în : reparatii, zugraveli, refacere pardoseli parchet în camere, pardoseli din
covor PVC în holuri, bucatarie, baie, faianta si gresie, înlocuit obiecte sanitare din
bucatarie si baie complet , montat ferestre duble din lemn la exterior, protectie cu grilaje
metalice antifurt, montat centrala termica proprie si usa metalica.
Pentru a pronunta solutia mentionata instanta a avut în vedere urmatoarele:
Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 reclamantii
au cumparat apartamentul de la numita A.V.C., achitând pentru acesta suma de
105.000.000 lei vechi, contract ce a fost anulat de instanta de judecata în actiunea
formulata de mostenitorul vânzatoarei, pârâtul din prezenta cauza, prin sentinta civila
nr. 23250/25.11.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila, fara a se dispune si repunerea
partilor în situatia anterioara .
Ulterior, prin testamentul olograf din 07.03.2004 pârâtul R.F. a fost instituit de catre
A.V.C. legatar universal asupra tuturor bunurilor mobile si imobile, acesta culegând
astfel mostenirea defunctei, din care face parte în mod inevitabil si apartamentul ce a
facut obiectul vânzarii. Întrucât prin sentinta nr. 449/13.01.2006 a Judecatoriei Iasi,
intrata în puterea lucrului judecat a fost respinsa actiunea prin care reclamantii
cumparatori au contestat testamentul olograf mentionat, dar si certificatul de mostenitor
de calitate nr.85/23.09.2002 si având în vedere ca urmare anularii contractului de
vânzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 a încetat posesie legitima
exercitata de A.V. si A.D. asupra apartamentului acestia nedetinând un titlu locativ pe
care sa-l opuna pârâtului din prezenta cauza, ce este lipsit de dreptul de folosinta, în
mod corect instanta a dispus prin sentinta civila nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi
evacuarea reclamantilor din prezenta cauza, ca si instituirea unui drept de retentie în
favoarea acestora, dupa cum se retine în considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008
a Curtii de Apel Iasi.
În ce priveste întinderea creantei reclamantilor, care justifica acordarea dreptului de
retentie, instanta retine, din expertiza întocmita de d-na expert si înscrisurile dosarului
ca ulterior cumpararii apartamentului, A.V. si A.D. au executat lucrari de îmbunatatiri
constând în: montare usa acces la apartament, schimbare vas WC si rezervor în baie si
montare instalatie de încalzire cu centrala proprie cu gaz metan, a caror valoare actuala
de circulatie este de 5560,00 lei si nu de 15.000,00 lei, cum au pretins reclamantii, care au
inclus în aceasta suma si contravaloarea unor lucrari de întretinere, curatenie sau
reparatii ce nu majoreaza valoarea apartamentului. Totodata, d-na expert a indicat o
valoare de circulatie a imobilului în prezent de 185.934,00 lei, mai mica decât cea de
239.363,00 lei, stabilita prin raportul de expertiza extrajudiciara întocmit la 18.09.2008 si
depus la dosar (f.93-94).
În opinia instantei valoarea de circulatie stabilita prin expertiza efectuata în cauza este
cea justa, fiind preferabila expertizei extrajudiciare depuse la dosar, având în vedere ca
aceasta a fost stabilita dupa circa un an de zile, perioada în care apartamentul s-a mai
degradat, necesitând la acest moment lucrari de reparatii si igienizare, ce au determinat
expertul sa aplice un coeficient de diminuare de 5% la valoarea tehnica, dar si de faptul
ca actuala criza economica a influentat în mod negativ si preturile practicate pe piata
imobiliara.
Din considerentele aratate instanta va admite în parte cererea reclamantilor,
instituind un drept de retentie în favoarea lor pâna la achitarea de catre pârât a sumei de
185.934,00 lei, reprezentând pret actualizat la valoarea de circulatie a apartamentului
precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentând pret actualizat al îmbunatatirilor aduse
apartamentului de acestia si va respinge, pe cale de consecinta, pretentiile în ce priveste
diferenta de suma, în cuantum de 23.506,00 lei, fiind neîntemeiate.

Etichete: