Top

Revendicare imobiliară

Sentinţa civilă nr. 4604 din 10.12.2009 – revendicare imobiliară –

Deliberând asupra cauzei de faţă constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Piatra Neamţ la data de 26.09.2007, sub nr. xx, reclamanta xx a chemat în judecată pe pârâţii xx, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.11380 din 12.11.1991 încheiat între reclamantă şi pârâţii xx, anularea actului subsecvent, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991 încheiat între pârâţii xx, obligarea acesteia din urmă să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr.81 situat în xx, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că a fost titular al dreptului de închiriere asupra bunului de mai sus încă din anul 1984. după Revoluţie, a solicitat în baza Decretului Lege nr.61/1990 cumpărarea apartamentului închiriat din fondul locativ de stat administrat în acea vreme de IJCL Piatra Neamţ., prin urmare a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.2346 R autentificat sub nr.70841 din 12.11.1991. în aceeaşi zi contractul a fost înscris în Registrul de Inscripţiuni şi Transcripţiuni sub nr.5003 in 12.11.1991.

Reclamanta a mai precizat că după cumpărarea apartamentului s-a mutat la locuinţa părinţilor săi întrucât tatăl său a fost cel care a ajutat-o financiar pentru achiziţionarea apartamentului şi fiind singur şi bolnav, i-a solicitat ajutorul. La scurt timp a închiriat apartamentul numitului xx, fără a încheia cu acesta un contract de închiriere. Chiriaşul a locuit mai mulţi ani în apartament unde şi-a adus bunuri şi mobilă, fără a se manifesta într-un mod suspect.

În anul 2002, în baza contractului de vânzare cumpărare şi a transcrierii, reclamanta a întocmit documentaţia cadastrală, iar în temeiul încheierii judecătoreşti nr.9571/2002 şi-a întabulat dreptul de proprietate sub nr.9636/N/S în data de 05.08.2002.

În vara aceluiaşi an 2002, reclamanta a aflat de la diverse persoane că numitul xx era plecat din ţară motiv pentru care a solicitat Judecătoriei Piatra Neamţ încuviinţarea unei inventarieri a bunurilor chiriaşului, inventarul fiind efectuat prin BEJ Neneci Tănase la data de 06.08.2002.

De asemenea, a învederat că din anul 2001 şi până în anul 2004 a plătit impozit pentru bunul în discuţie, însă din anul 2005 a constatat că la Direcţia de Taxe şi Impozite Piatra Neamţ, impozitul anual fusese plătit de pârâta xx căreia îi fusese transferat rolul fiscal pentru apartamentul în litigiu. Ceasta deşi în urmă cu un an, la solicitarea reclamantei, Direcţia de Taxe şi Impozite comasase rolul său fiscal pe care figura din anul 2001 apartamentul în cauză, cu rolul apartamentului fostă proprietate a tatălui său situat în xx.

În primăvara anului 2007, reclamanta a întreprins un demers în instanţă pentru reintegrarea sa şi a copilului său minor în apartamentul ce face obiectul cauzei. Astfel, prin sentinţa civilă nr. 1563 din 13.04.2007, Judecătoria Piatra Neamţ a dispus pe calea ordonanţei preşedinţiale, reintegrarea sa în apartamentul în litigiu. Însă cu ocazia executării silite, acest lucru nu a fost posibil din cauza opoziţiei violente a pârâţilor. Această opoziţie a fost urmată de demersuri agresive din partea pârâtei xx în instanţă, atât pe calea unei contestaţii la executare, cât şi pe calea unei acţiuni tabulare prin care a invocat dreptul său de proprietate asupra apartamentului.

În privinţa cauzelor de nulitate absolută a contractelor de vânzare arătate în petitul acţiunii, reclamanta a arătat că acestea sunt lovite de viciul erorii, obstacol de consimţământ. Viciul constă în faptul că primul contract poartă semnătura reclamantei în fals la poziţia vânzător. Acest contract a fost întocmit prin fraudă la lege dat fiind că la data încheierii acestui act se prevede sub sancţiunea nulităţii absolute interdicţia vânzării unui astfel de bun. Al doilea contract se impune a fi anulat ca urmare a anulării primului, fiind act subsecvent acestuia.

În drept cererea nu a fost motivată.

Acţiunea a fost legal timbrată cu 3269 lei taxă judiciară de timbru şi 5,3 lei timbru judiciar.

În susţinerea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12360 din 02.12.1991, extras de carte funciară nr.9635/N/S, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991, contractul de vânzare cumpărare nr.2346 R/1991, proces verbal din data de 04.08.2002 întocmit în dosarul nr.481/2002 al BEJ Neneci Tănase.

Legal citată, pârâta xx a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată. În motivarea în fapt întâmpinării, a arătat că susţinerile reclamantei nu sunt fondate, având în vedere următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2346/R/1991 intervenit între Regia de Gospodărire Locativă şi Termică Piatra Neamţ şi xx, s-a cumpărat apartamentul nr.81 situat în Piatra Neamţ, str.Mihai Eminescu nr.4, bloc D3. Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.11380 din 12.11.1991 xx înstrăinează pârâţilor xx acest apartament, fiind transcris în Registrul de Transcripţiuni Imobiliare. Pe data de 02.12.1991, prin contractul nr.12360, pârâta xx a cumpărat apartamentul de la pârâţii menţionaţi anterior.

De atunci şi până în prezent, pârâta a fost unicul proprietar al apartamentului aş cum rezultă din certificatul fiscal eliberat de Direcţia de Taxe şi Impozite.

Prin inducerea în eroare a Judecătoriei Piatra Neamţ, reclamanta a obţinut sentinţa civilă nr.1563 din 13.04.2007 pronunţată în dosarul nr.1929/279/2007 prin care s-a admis acţiunea în ordonanţă preşedinţială promovată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul xx, dispunându-se reintegrarea acesteia în apartamentul proprietatea pârâtei. În dovedirea acelei acţiuni, reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare nr. 2346/R/1991 prin aceasta a cumpărat imobilul de la Regia Locativă şi Termică, acest contract stând la baza înstrăinărilor ulterioare.

Având în vedere situaţia creată, pârâta a promovat contestaţie la executare împotriva executării silite pornite de reclamantă în baza sentinţei nr.1563/2007, acţiune ce a fost admisă prin sentinţa civilă pronunţată în cadrul dosarului nr.2804/279/2007, dispunându-se anularea tuturor formelor de executare silită.

Afirmaţia reclamantei privind opoziţia violentă a pârâtei la executarea silită nu este reală dat fiind că pârâta s-a adresat justiţiei, iar opoziţia sa a fost una legitimă, fiind vorba despre un imobil care nu mai era proprietatea reclamantei încă din anul 1991.

În plus reclamanta nu îşi poate proba susţinerile. Este adevărat că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2346/R/1991, dar aceasta nu recunoaşte că în aceeaşi zi l-a vândut pârâţilor xx, prin contractul de vânzare cumpărare nr.11380, ulterior aceştia vânzându-l pârâtei.

În privinţa solicitării privind constatarea nulităţii acestor acte, cerinţele art. 948 cod civil nu sunt îndeplinite dat fiind că reclamanta nu îşi poate invoca propria culpă. Mai mult, aceasta nu a fost în eroare la încheierea actului, a primit preţul şi a semnat contractul în faţa notarului public, de la acea dată actul fiind încheiat în formă autentică.

Pârâta a mai învederat că de la cumpărării a fost singurul proprietar al apartamentului, obţinerea unei documentaţii cadastrale pe un alt apartament, respectiv cel cu nr. 5 fiind folosită pentru apartamentul nr. 81 şi ulterior înregistrarea în cartea funciară profitând de faptul că numărul cadastral provizoriu fiind 148/81, dar pentru apartamentul nr. 5, nu poate fi considerată ca fiind o condiţie pentru constatarea nulităţii absolute a două contracte de vânzare-cumpărare întocmite în formă autentică.

În susţinerea poziţiei sale, pârâta a depus la dosar, în copie, documentaţia cadastrală nr.148/81, chitanţe de plată a impozitului pe clădiri, certificat de atestare fiscală.

Legal citaţi, pârâţii xx nu au formulat întâmpinare, dar s-au înfăţişat în instanţă solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată.

În temeiul art.167 alin.1 Cod de procedură civilă, instanţa a încuviinţat probele cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâţilor şi cu expertiză grafoscopică, apreciindu-le pertinente, concludente şi utile în dezlegarea pricinii.

În cadrul probei cu înscrisuri, la solicitarea pârâtei xx, la dosar au fost depuse de către OCPI, încheierea nr.9575 din 15.07.2002, documentaţia cadastrală nr.148/81 proprietar xx, încheierea nr.14473 din 03.08.2005, documentaţia cadastrală nr.148/81 pentru xx, contractul de vânzare-cumpărare nr.11380 din 12.11.1991, contractul de vânzare-cumpărare nr.12360 din 02.12.1991, încheierea nr.7575 din 06.06.2002, documentaţia cadastrală nr.148/5 pentru xx.

De asemenea, la dosar a fost depusă adresa nr.8498DI din 15.11.2007 emisă de Direcţia de taxe şi Impozite Piatra Neamţ, rezoluţia de neîncepere a urmăririi penale faţă de pârâţi pronunţată de parchetul de pe lângă Judecătoria Piatra Neamţ în dosarul nr. 1844/P/2007, chitanţe de plată impozitelor pe clădiri, adeverinţa nr. 1210 din 06.11.2007 emisă de Asociaţia de proprietari nr.3 Centru.

În cauză a fost administrată proba cu interogatoriul pârâţilor (filele 78-79 dosar).

La dosar a fost depus raportul de expertiză grafoscopică întocmit de Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Iaşi, iar în urma obiecţiunilor reclamantei, şi raportul de expertiză grafoscopică întocmit de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2346 R din 12.11.1991, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.81 situat în xx.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991, aceasta a transmis dreptul de proprietate asupra bunului de mai sus pârâtei xx, căsătorită. La rândul lor, soţii xx au vândut apartamentul pârâtei xx conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991, bunul imobil aflându-se în posesia acesteia.

În justificarea cererii sale, reclamanta a susţinut mai întâi că nu a semnat contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta xx, fiind vorba despre un fals şi solicitând constatarea nulităţii actului pe acest temei. Apoi, a invocat frauda la lege pe motivul că legislaţi atunci în vigoare prevedea sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea ulterioară a bunului dobândit din fondul locativ de stat.

În privinţa primului motiv, instanţa îl va înlătura ca nefondat având în vedere ambele rapoarte de expertiză grafoscopică ce sunt concordante sub aspectul concluziilor. În acest sens, experţii au stabilit că semnătura aflată în dreptul vânzătorului în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991 aparţine reclamantei xx, în plus, în raportul de expertiză efectuat de Laboratorul Interjudeţean de expertize Criminalistice Iaşi, menţionându-se că semnătura de la poziţia „vânzătoare” de pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991 a fost executată de reclamantă, prin redarea autodeghizată a propriei semnături.

Ca atare, în mod evident, susţinerea reclamantei că în cauză ar fi vorba despre un fals care ar atrage anularea contractului de mai sus nu subzistă.

În al doilea rând, motivul invocat referitor la interdicţia înstrăinării şi producerea în acest fel a unei fraude la lege nu poate fi primit în considerare unui principiu simplu de drept potrivit cu care nimeni nu poate invoca încălcarea legii pentru a obţine protejarea juridică a unui drept. În mod evident, reclamanta a semnat şi a încheiat contractul a cărui anulare o solicită, fiind total inechitabil c, în prezent, invocând interdicţia înstrăinării, să obţină desfiinţarea actului doar pentru evidenta sa rea credinţă.

Această ultimă aserţiune a instanţei se fundamentează, în primul rând pe concluziile rapoartelor de expertiză grafoscopică din care rezultă, pe de o parte, încheierea actului de către reclamantă, iar pe de altă parte, intenţia sa de fraudă încă de atunci prin redarea autodeghizată a propriei semnături.

Apoi prin încercarea sa de a crea aparenţa de proprietate prin actele depuse la OCPI pentru întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului. Din studiul acestor înscrisuri reiese în mod neechivoc încercarea reclamantei de a fi considerată drept proprietar al bunului în litigiu. Astfel, la dosar apar două documentaţii cadastrale sub aceeaşi număr, 148/81, însă una, pe numele reclamantei, se referă la apartamentul nr. 5 situat în acelaşi bloc cu apartamentul în litigiu, iar cea de a doua, pe numele pârâtei xx vizează imobilul ce face obiectul cauzei. Cum se poate observa din acelaşi acte depuse de OCPI, ap. Nr. 5 din blocul D3 de pe str. Mihai Eminescu este înscris şi în documentaţia cadastrală cu nr.148/5 pe numele altei persoane, respectiv xx.

Reclamanta a mai încercat să se folosească, ca un element incidental în dovedirea dreptului său de proprietate, de existenţa sentinţei civile nr. 1563 din 13.04.2007 pronunţată de judecătoria Piatra Neamţ în dosarul nr.1929/279/2007 prin care s-a admis acţiunea în ordonanţă preşedinţială promovată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul xx, dispunându-se reintegrarea acesteia în apartamentul proprietatea pârâtei, încercând să demonstreze că de vreme ce instanţa a considerat-o proprietar în cadrul acelui litigiu dispunând reintegrarea sa în imobil, situaţia de fapt expusă în cuprinsul acestei cereri este cu atât mai veridică. Nu trebui însă uitat că hotărârile pronunţate în cadrul ordonanţelor preşedinţiale nu au autoritate de lucru judecat, că problema referitoare la proprietate nu a fost decât verificată formal de către instanţă, pentru a exista măcar aparenţa de drept, iar cele stabilite în cadrul acelui dosar nu leagă prezenta instanţă.

În sfârşit, s-a încercat acreditarea ideii că actele de vânzare-cumpărare cu privire la imobil sunt cel puţin în mod suspect încheiate de vreme ce în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi (xx), deşi data autentificării este înscrisă ca fiind 02.12.1991, în cuprinsul actului se face referire la data de 02.11.1991. prin aceasta ar însemna că a fost încheiat chiar înainte ca reclamanta să fi devenit proprietar asupra bunului şi să înstrăineze bunul către pârâţii xx (12.11.1991). Instanţa apreciază că înscrierea datei de 02.11.1991 în cuprinsul actului autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991 nu este decât o eroare a notarului, iar în niciun caz nu susţine, în cadrul complexului probator existent la dosar, că actele a căror anulare se cere nu sunt legal întocmite.

Sub aspectul cererii de constatare a nulităţii contractelor mai sus analizate, instanţa va respinge solicitarea reclamantei şi, având în vedere că acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestui bun de la posesorul proprietar, instanţa apreciază că nici cel de al doilea capăt de cerere nu este întemeiat. În acest sens, instanţa are în vedere ă regula „actori incumbit probatio” înscrisă în art.1169 Cod civil se aplică şi în materia dovedirii proprietăţii, reclamanta trebuind să facă dovada că el este proprietarul lucrului, probă ce a nu a fost efectuată în cauză. Dimpotrivă, instanţa apreciază că cererea reclamantei este promovată cu vădită rea credinţă, în urma probelor administrate putându-se trage o atare concluzie.

Pentru toate aceste motive, instanţa considerând ca vădit nefondată cererea reclamantei, o va respinge şi va dispune obligarea sa, în temeiul art.274 alin. 1 Cod de procedură civilă, la plata către pârâta xx a sumei de 1200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariul apărătorului conform chitanţelor depuse la dosar.

Etichete: