Litigiu civil. Constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor realizate prin accesiune imobiliara.

Sectia civila. Decizia civila 962/RC din data de 24.06.2009

Prin sentinta civila nr. 4183/30.10.2008 pronuntata de Judecatoria Piatra Neamt în dosarul nr. 3232/279/2008 s-a respins ca neîntemeiata actiunea civila în constatare formulata de reclamantul Municipiul Piatra Neamt prin primar în contradictoriu cu pârâtii FE si I, CM si A, si DA. Totodata, s-a luat act de renuntarea reclamantului la judecata în contradictoriu cu pârâtii G.V, DV, NI, PM.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut urmatoarele:

Reclamantul Municipiul Piatra Neamt a chemat în judecata pe pârâtii FE, GV, CM, DV, NI, PM si DA solicitând instantei ca pe calea ordonantei presedintiale sa fie autorizat sa demoleze constructiile garaje, proprietatea pârâtilor situate în Piatra Neamt, str. Cuejdi, amplasate pe terenul municipalitatii.

Pârâtii FE si CA au depus întâmpinari prin care au solicitat respingerea cererii; s-a aratat ca reclamanta a stabilit total arbitrar o valoare de despagubire de 9201,31 lei, valoare stabilita de SC „C.” SRL la propunerea Primariei; de asemenea propunerea privind un alt teren de 20 mp concesionat pe 49 ani în str. Maratei sau str. Florilor pentru un alt garaj vizeaza un amplasament situat la o distanta foarte mare fata de domiciliu avut.

La primul termen de judecata, reclamantul si-a modificat cererea initiala, depunând în scris cerere pentru constatarea dreptului de proprietate asupra garajelor, proprietatea pârâtilor FM si I, CM si A si DA, prin accesiunea imobiliara, fara cheltuieli de judecata.

In motivarea cererii formulate, reclamantul a precizat ca în urma unor schimburi de terenuri între municipalitate si SC P. SA, terenul din zona de acces a Pietii Centrale, în suprafata de 530 mp a devenit proprietatea Municipiului Piatra Neamt. Pe suprafata de teren destinata unor lucrari de modernizare se afla garajele pârâtilor, care au fost realizate în mod legal. Acestia însa nu au raspuns la propunerile ce le-au fost avansate de catre municipalitate, în sensul de a li se oferi contravaloarea acestor constructii potrivit raportului de evaluare întocmit sau de a li se preda constructii similare în alta zona.

Reclamantul a precizat ca este necesara eliberarea terenului întrucât interesul municipalitatii este de a finaliza modernizarea zonei prin construirea obiectivului propus.

Reclamantul a invocat dispozitiile art. 494 Cod civil referitoare la constructorul de buna credinta si proprietarul fondului.

În dovedirea cererii formulate reclamantul a înteles sa se foloseasca de proba cu înscrisuri, depunându-le la dosar în copie – filele 147-187.

Cererea reclamantului a fost legal timbrata .

Analizând actele dosarului în coroborare cu sustinerile partilor, instanta a retinut urmatoarele:

Pârâtii sunt proprietarii unor garaje situate în Piatra Neamt, zona Piata Centrala (contract de v/cumparare autentificat sub nr. 6033/1998, înscris în registrul de transcriptiuni imobiliare sub nr. 2579/1998 (fila 171); autorizatie de executare lucrari 294/1971 si respectiv contract de v/cumparare autentificat sub nr. 9895/1994 si înscris în CF nr. 17332), terenul aferent acestora facând obiectul HCL Piatra Neamt nr. 312/2007, respectiv a contractului de schimb autentificat sub nr. 336/2008 la BNP Harbuz, acte în urma carora terenul a intrat în proprietatea Municipiului Piatra Neamt. În aceasta calitate, pârâtii au fost notificati pentru negocieri în vederea transmiterii proprietatii garajelor catre reclamanta si acceptarea uneia din modalitatile de despagubire oferite urmarindu-se demolarea garajelor pentru realizarea obiectivului de investitii de utilitate publica, respectiv modernizarea Pietii centrale si Centrul Comercial de tip „Mall”.

Prin cererea precizata, reclamantul, în calitate de proprietar al terenului a solicitat constatarea unui drept de proprietate asupra garajelor apartinând pârâtilor, pentru acesta invocând în sprijinul sau dispozitiile art. 494 Cod civil.

Instanta de fond a retinut doua aspecte: 1. Conventia existenta între constructorii de garaje si proprietarul terenului la acea data – acesta din urma aprobând executarea lucrarilor si folosinta terenului aferent, a condus la constituirea unui drept de superficie în favoarea constructorilor; Unul din caracterele juridice ale dreptului de superficie este acela ca acest drept este perpetuu, în sensul ca exista atâta timp cât dureaza constructia ce se afla în proprietatea altei persoane decât proprietarul terenului. Din aceasta perspectiva, faptul ca s-a schimbat proprietarul terenului este lipsit de relevanta, dreptul de proprietate asupra terenului ramânând astfel grevat de superficia anterior constituita.

2. Potrivit art. 492 din Codul civil, proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor executate pe acel teren, reglementarea decurgând din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobândire a proprietatii.

Art. 494 din acelasi cod reglementeaza drepturile ce se nasc din ridicarea unor constructii sau executarea unor plantatii de catre un tert. Exista însa posibilitatea, la care se refera art. 492 din Codul civil în partea finala, de a fi înlaturata prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra constructiilor de pe teren daca se dovedeste ca acestea au fost efectuate de alta persoana pe baza unei conventii care sa justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra constructiei respective cât si dreptul sau de folosinta asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie – ipoteza aplicabila în speta, motiv pentru care a respins actiunea civila în constatare formulata de reclamantul Municipiul Piatra Neamt.

Împotriva acestei hotarâri judecatoresti au formulat recurs pârâtii FE, FI, CM, CI, DA, criticând sentinta doar sub aspectul ca instanta de fond desi a dispus respingerea actiunii civile în constatare, nu a respectat prevederile art. 274 alin. 1 Cod procedura civila, respectiv nu le-au acordat cheltuielile de judecata pe care le-au solicitat, motiv pentru care se impune modificarea sentintei în sensul obligarii reclamantului la plata acestora.

Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 4 lei taxa de timbru si 0,15 lei timbru judiciar.

Pârâtul NI a criticat sentinta prin recursul declarat la data de 30.01.2009 pe motiv ca personal nu a dat nicio declaratie scrisa prin care sa renunta la judecata cauzei, urmând a-si preciza recursul la primul termen de judecata.

Cererea de recurs nu a fost timbrata.

Reclamantul Municipiul Piatra Neamt reprezentat prin primar Gheorghe Stefan a declarat recurs la data de 30.01.2009, solicitând schimbarea în totalitate a sentintei civile si pe fondul cauzei sa se admita actiunea în constatarea dreptului de proprietate asupra imobilelor – garaje proprietatea pârâtilor-intimati FE, FI, CM, CI, DA, (cu nr. 9,10 si 15) situate în Piatra Neamt, str. Cuejdi, (Piata Centrala), dobândit prin accesiune imobiliara, fara cheltuieli de judecata. Astfel, recurenta a aratat ca în urma adoptari unor hotarâri de consiliu s-a procedat la un schimb de terenuri între municipalitate si SC „P” SA, pentru realizarea lucrarilor de modernizare ca zonei Pietei Centrale, pe care se aflau mai multe constructii de tip garaj realizate în mod legal, iar prin HCL nr. 309 din 30.08.2007 s-a hotarât demararea negocierilor în vederea stabilirii modalitatii despagubirii acestor proprietari, pentru ca reclamantul sa-si „reîntregeasca prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului” ca urmare a recunoasterii dreptului de proprietate prin accesiune, având drept efect încetarea dreptului de superficie asupra terenului în litigiu de catre proprietarii garajelor.

S-a mai aratat ca, desi cu majoritatea proprietarilor garajelor s-a convenit fie asupra edificarii în schimb, a unor constructii similare, fie asupra vânzarii/cumpararii acestora în baza raportului de evaluare realizat de catre SC „C” SRL, cu pârâtii în cauza nu s-a ajuns la nicio negociere, justificându-si astfel interesul în promovarea prezentei actiuni. Considerând, totodata ca în cauza sunt „limitari aduse titlului de proprietate conform art. 494 Cod civil, compatibile cu exigentele art. 1 din protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 835 lei taxa de timbru si 3 lei timbru judiciar.

Tribunalul, analizând sentinta sub aspectele criticate si din oficiu, precum si în conformitate cu dispozitiile art. 304 ind.1 Cod procedura civila, constata ca recursul declarat de Municipiul piatra Neamt prin primarul Gheorghe Stefan este întemeiat pentru considerentele ce urmeaza a fi retinute:

În fapt, prin Hotarârile Consiliului Local nr. 312 si 407/2007 s-a procedat la realizarea unor schimburi de terenuri între municipalitate si SC „P” SA finalizate prin contractul de schimb autentificat sub nr. 336 din 31 ianuarie 2008 (filele 13-21), sens în care terenul în suprafata de 530 mp situat în zona de acces a Pietei Centrale a devenit proprietatea Municipiului Piatra Neamt, având ca scop realizarea obiectivului de interes public „Modernizare Piata Centrala – Centrul Comercial de tip Mall”. Pe aceasta suprafata s-au aflat mai multe constructii de tip garaj, proprietatea unor persoane fizice cu care s-au demarat negocieri în vederea stabilirii modalitatii de despagubire conform hotarârilor adoptate prin HCL nr. 309/30.08.2007. Prin aceasta hotarâre s-a convenit ca modalitati de despagubire: fie construirea unui garaj în alta locatie pe un teren concesionat pentru 49 de ani, fie la plata contravalorii aferente garajului conform raportului de evaluare întocmit de SC „C” SRL (filele 177-188), respectiv 9201 lei. Din cei 19 proprietari persoane fizice, doar pârâtii nu au acceptat niciuna din variantele propuse desi, au fost convocati de mai multe ori la negocieri conform adreselor-invitatii de la (filele 56-74) dosar fond.

Initial, reclamantul a formulat prezenta actiune pe cale de ordonanta presedintiala justificându-si interesul legitim si urgenta pe faptul ca potrivit Contractului de servicii cu nr. 65156/14.12.2007, prestatorul – administratorul investitiilor realizate s-a obligat la plata unei sume de 100.000 euro, ce urma a fi achitata lunar, în schimbul predarii spre administrare a obiectivelor de modernizare aratate. La primul termen de judecata, la instanta de fond si-a modificat cererea initiala în cerere pentru constatarea dreptului de proprietate asupra imobilelor – garaje, situate în piatra Neamt, str. Cuejdi, prin accesiune imobiliara, urmând ca acestia sa fie despagubiti prin modalitatile stabilite în Consiliul Local conform HCL 309 din 30.08.2007, în conformitate cu dispozitiile art. 132 Cod procedura civila.

În drept, reclamantul si-a motivat cererea pe dispozitiile generale prevazute în Codul civil referitoare la constructorul de buna – credinta si proprietarul terenului fondului pe care s-a edificat constructia, în baza regulilor stabilite prin art. 494.

La termenul din 16.10.2008, reclamantul a renuntat la judecata cererii în contradictoriu cu pârâtii GV, DV, PM si NI (fila 200), întrucât s-au realizat negocierile cu acestia, ramânând nefinalizate negocierile cu privire la garajele cu nr. 9,10 si 15 detinute de pârâtii FE, FI, CM, CI, DA.

Pârâtii prin întâmpinarile depuse la (filele 117, 123, 125) dosar fond, cât si în concluziile scrise (fila 201-202) nu a u exclus în totalitate ajungerea la o întelegere cu proprietarul terenului, aratând chiar în concluziile de la fila 202 ca: „… sunt deschisi spre o întelegere cu proprietarul terenului, însa pretindem sa ni se construiasca alte garaje în zona apropiata sau sa ni se plateasca o justa despagubire, avându-se în vedere valoarea de piata a acestor constructii si nu pretul tehnic propus de reclamanta”.

În cauza pendente, pârâtii-recurenti au un drept de superficie – fiind un drept real principal ce consta în dreptul de proprietate al unei persoane numite superficiar asupra constructiei care se afla pe terenul altei persoane si asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. În speta între pârâti-recurenti si reclamanta au existat contracte de concesiune pe perioada determinata, însa în prezent nu mai exista un astfel de raport juridic între parti. Acest drept nu este reglementat expres de Codul civil, fiind însa determinat de practica judiciara a instantelor. În cadrul acestei institutii de drept se suprapun doua drepturi de proprietate: pe de o parte dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, pe de alta parte dreptul de proprietate asupra terenului al unei alte persoane. Acest drept este un dezmembramânt al dreptului de proprietate asupra unui teren, fiind un drept real imobiliar, perpetuu, pe care pârâtii-recurenti l-au dobândit prin acte de vânzare-cumparare (fila 118-122, 126, 159-172 dosar fond), autentice si autorizatii de constructii legal emise, conferindu-le calitatea de constructori de buna – credinta, dar ca superficiari au doar un drept de folosinta asupra terenului pe care se afla constructiile si care se stinge atunci când proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei.

Legiuitorul român a prevazut prin dispozitiile art. 644 si 655 Cod civil, mai multe moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate respectiv, ca: „Proprietatea bunurilor se dobândeste si se transmite prin succesiune, legate prin conventie si prin traditiune”, precum si prin „… accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune”, la acestea se adauga si hotarârea judecatoreasca, aplicabile deopotriva, dreptului de proprietate, cât si dezmembramintelor acestora.

În cauza pendente, reclamantul-recurent a solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor – garaje realizate de pârâtii-recurenti (în calitate de constructori de buna credinta) prin accesiune imobiliara.

Accesiunea imobiliara reprezinta institutia juridica prin care se incorporeaza un lucru cu un alt lucru, fiecare având proprietari diferiti. În acest caz, proprietarul lucrului mai important (terenul) devine titularul bunului mai putin important sau accesoriu.

Codul civil, prin dispozitiile art. 483 – 516, prevede ca accesiunea este operanta numai daca doua bunuri având proprietari diferiti s-au unit în asa fel încât despartirea lor nu mai este posibila decât prin distrugerea totala sau partiala a unuia din ele. Principiul prevazut de art. 494 Cod civil, statueaza ca în aceasta situatie proprietarul terenului devine prin accesiune si proprietarul constructiilor cu obligatia de a-l despagubi pe constructor, în temeiul îmbogatirii fara justa cauza.

În acest caz, constructorul de buna credinta (pârâtii-recurenti) nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci în urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului, el devine titularul unui drept de creanta. Obligatia proprietarului fondului (terenului) corelativa dreptului de creanta al autorului lucrarii se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel încât constructorul de buna credinta îsi poate realiza din acest moment dreptul sau de creanta împotriva actualului proprietar, având un drept de retentie cu privire la constructie pâna la plata integrala a despagubirilor cuvenite.

Fata de cele retinute, tribunalul considera ca actiunea în constatare promovata de catre reclamanta Municipiul Piatra Neamt este admisibila si în conformitate cu principiile de drept mai sus retinute, limitarile aduse dreptului de proprietate constructorului de buna – credinta (pârâtilor-recurenti) conform dispozitiilor art. 494 Cod civil, fiind compatibile cu exigentele art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, motiv pentru care o va admite în totalitate.

În ceea ce priveste recursul declarat de pârâtii-recurenti FE, FI, CM, CI, DA, tribunalul urmeaza a-l respinge, în temeiul art. 312 al. 1 coroborat cu art. 274 Cod procedura civila, ca o consecinta fireasca a admiterii actiunii civile, fiind în culpa procesuala.

Totodata, va anula ca netimbrat recursul declarat de pârâtul Nica Ioan, motivat de faptul ca în conformitate cu dispozitiile art. 20 alin. 1 si 3 din Legea nr. 146/1997 privind taxa judiciare de timbru, recurentul este obligat sa plateasca taxele judiciare de timbru anticipat pentru cererea dedusa judecatii. Legiuitorul a stabilit ca sanctiune pentru neîndeplinirea obligatiei de plata pâna la termenul stabilit de instanta de judecata, anularea actiunii sau a cererii ca netimbrata.

În cauza pendente, recurentul – pârât NI nu a înteles sa-si îndeplineasca aceasta obligatie procesuala stabilita de instanta de recurs, desi a fost legal citat, cu aceasta mentiune conform dovezilor de îndeplinire a procedurii de la (fila 38).

Fata de cele retinute, instanta de recurs în temeiul art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 va anula ca netimbrat recursul declarat de pârâtul NI.

Analizând cauza si sub aspectul dispozitiilor art. 295 alin.1, teza finala Cod procedura civila, constata ca partilor le-a fost asigurat dreptul la un proces echitabil în conformitate cu art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, fiind respectate principiile fundamentale ale procesului civil, respectiv contradictorialitatea si dreptul la aparare al partilor.

Etichete: Litigiu civil