Top

O.U.G.nr.40 /1999. Schimb Obligatoriu de locuinţe

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi, reclamantii M.C. si M.M. au chemat în judecata pe pârâta L.G., pentru ca instanta, prin hotarârea ce o va pronunta, sa dispuna evacuarea pârâtei din imobilul situat în Iasi, precum si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au devenit proprietari ai imobilului prin cumparare de la fostul proprietar, caruia bunul îi fusese retrocedat. La data preluarii apartamentului de catre fostul proprietar de la Consiliul Local Iasi figurau drept chiriasi L.G. si D.O. Reclamantii au procedat la notificarea celor doua chiriase, în conformitate cu prevederile art. 10 alin 1 din OUG nr. 40/1999, anuntându-le ca le vor pune la dispozitie un nou imobil pe durata valabilitatii contractelor de închiriere. Ca urmare a imposibilitatii de ajunge la un consens cu pârâtele asupra schimbului obligatoriu de locuinte, reclamantii au promovat o actiune în evacuare a acestora.

Prin sentinta civila pronuntata de catre Judecatoria Iasi, astfel cum a fost modificata prin decizia civila a Tribunalului Iasi, a fost admisa actiunea în evacuare cu privire la D.O., respingându-se însa cererea formulata în contradictoriu cu pârâta din prezenta cauza, instanta de recurs apreciind ca reclamatii nu au facut dovada faptului îndeplinirii conditiilor prevazute de art. 23 si 24 din O.U.G. nr.40/1999.

Vazând decizia Tribunalului, reclamantii au efectuat din nou demersuri pentru realizarea schimbului de locuinte, fiind notificata în acest sens si pârâta la B.N.P., care nu s-a prezentat si nici nu a adus la cunostinta reclamantilor vreun motiv de refuz al acceptarii locuintei propuse de catre acestia. Reclamantii au aratat, de asemenea, ca imobilul oferit pârâtei pe calea schimbului obligatoriu de locuinte întruneste conditiile prevazute de lege.

Prin întâmpinarea depusa în sedinta publica, pârâta L.G. a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea, ca neîntemeiata, a actiunii formulate de reclamanti, precum si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare, pârâta a aratat ca exista autoritate de lucru judecat cu privire la cererea formulata de catre reclamanti, având în vedere dispozitivul deciziei pronuntate de catre Tribunalul Iasi, prin care a fost respinsa actiunea formulata de reclamanti în contradictoriu cu pârâta, având ca obiect evacuarea acesteia din imobilul ce face obiectul prezentului litigiu.

Pe fondul cauzei, pârâta a aratat ca imobilul oferit de catre reclamanti pe calea schimbului obligatori de locuinte nu întruneste cerintele prevazute de lege, tinând cont de vârsta si starea de sanatate a pârâtei. În plus, acesta este compus doar dintr-o camera si dependinte, fiind în suprafata de doar 26,57 mp; locuinta oferita nu este proprietatea reclamantilor, fiind închiriata de acestia si la un pret mult superior posibilitatilor de plata ale pârâtei, iar termenul contractual este de 2 ani. Toate acestea reprezinta motive care o îndreptatesc pe pârâta sa refuze primirea la schimb a apartamentului propus de catre pârâti.

Solutionând cu prioritate, în temeiul art. 137 Cod procedura civila, exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de catre pârâta, instanta a apreciat ca aceasta este neîntemeiata, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse în cele ce urmeaza.

Potrivit art. 1201 Cod civil, „este lucru judecat atunci când a doua cerere în judecata are acelasi obiect, este întemeiata pe aceeasi cauza si este între aceleasi parti, facuta de ele si în contra lor, în aceeasi calitate”, rezultând de aici ca autoritatea de lucru judecat presupune o tripla identitate: de parti, obiect si cauza.

Instanta retine ca prezentul litigiu se poarta între aceleasi parti si are drept obiect tot evacuarea pârâtei L.G. Cât priveste cauza actiunii formulate, reprezentând situatia de fapt fundamentata juridic, indiferent de textul de lege invocat de parte în sustinerea pretentiilor sale, instanta apreciaza ca aceasta este sensibil diferita. Astfel, cauza prezentei cereri este reprezentata de refuzul nejustificat al pârâtei de a proceda la schimbul obligatoriu de locuinte, astfel cum acesta este reglementat de art. 23 si 25 din O.U.G. nr.40/1999, fata de oferta concreta propusa de catre reclamanti, oferta ce are drept obiect apartamentul situat în Ias. În litigiul anterior purtat între parti, cauza cererii era reprezentata tot de refuzul nejustificat al pârâtei fata de schimbul de locuinte, însa în raport de notificarile 96 si 96 bis, efectuate la acel moment de catre reclamanti.

În alta ordine de idei, conform unei practici unitare în acest sens, deoarece exceptia autoritatii de lucru judecat tinde sa împiedice pronuntarea unor hotarâri contradictorii cu privire la acelasi litigiu, ea poate fi invocata doar când instanta se pronunta asupra fondului pretentiei deduse judecatii. Or, în litigiul solutionat anterior prin sentinta civila a Judecatoriei Iasi, astfel cum a fost modificata prin decizia civila a Tribunalului Iasi, instanta nu s-a pronuntat cu privire la existenta dreptului reclamantilor de a obtine schimbul obligatoriu de locuinte, ci a constatat doar neîndeplinirea unor conditii formale ce vizau strict propunerea locativa facute pârâtei.

Cât priveste fondul pretentiei dedusa judecatii, instanta a constatat ca, potrivit dispozitiilor art. 23 alin 1 din O.U.G. nr.40/1990, proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din locuinta, pe calea unui schimb obligatoriu. Conditiile de realizare ale acestui schimb sunt prevazute în art. 23 si 25 din acelasi act normativ si presupun, în mod particular, respectarea unei suprafete locuibile de 15 m.p. de persoana, precum si, în ipoteza în care locuinta oferita la schimb este proprietatea altei persoane, încheierea de catre aceasta a unui contract de închiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevazut în contractul initial.

În acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat (Cauza Cleja si Mihalcea împotriva României), prin raportare la prevederile O.U.G. nr.40/1990, necesitatea asigurarii unui just echilibru între imperativele interesului general, respectiv protectia sociala a chiriasilor si tranzitia progresiva catre un sistem de contracte de închiriere liber negociate si cele ale protejarii drepturilor fundamentale ale indivizilor. Cu referire specifica la prevederile art. 23 si 25 din O.U.G. nr.40/1999, CEDO a subliniat ca acestor prevederi le lipseste gradul de previzibilitate cerut pentru realizarea unui just echilibru între interesele sus-mentionate. Instanta europeana a constatat în mai multe ocazii ca instantele nationale trebuie sa manifeste o grija deosebita în aplicarea acestor prevederi, în contexul în care acestea aduc o ingerinta în dreptul proprietarului de a se bucura de bunurile sale, drept protejat de art. 1 din Protocolul nr. 1 din Conventie.

Cu referire concreta la litigiul dedus judecatii, instanta constata ca, de aceasta data, reclamantii au facut dovada faptului ca locuinta oferita pe calea schimbului obligatoriu îndeplineste exigentele prevazute de dispozitiile art.23 cu privire la spatiu, locuinta închiriata de reclamanti având un spatiu locuibil de 26 m.p., iar pârâta nu se face obiectul niciuneia dintre situatiile expuse la anexele 1 si 2 din O.U.G. nr.40/1999, pentru a avea dreptul la o camera suplimentara.

Instanta considera, de asemenea, ca sunt întrunite si exigentele prevazute de art. 23 alin 3 din acelasi act normativ, în conditiile în care acesta din urma nu impune ca locuinta oferita la schimb sa fie proprietatea reclamantilor, o astfel de interpretare convertindu-se în impunerea unei sarcini disproportionate pentru acestia, nefiind nici permisa de textul de lege. Termenul de închiriere de 2 ani se înscrie în limitele legale, deoarece expira pe10 septembrie 2010, iar aceasta durata acopera atât termenul stabilit prin O.U.G. nr.8/2004, cât si eventual, cei 5 ani de la emiterea deciziei de restituire a imobilului.

Cât priveste apararile pârâtei de natura a motiva refuzul sa încheie un nou contract de închiriere, instanta le-a apreciat drept neîntemeiate. Astfel, pârâta invoca faptul ca pretul chiriei, astfel cum este prevazut în contractul încheiat de catre reclamantul M.C. pentru locuinta pusa la dispozitie pârâtei este excesiva în raport de veniturile pe care aceasta le realizeaza. Dar, potrivit reglementarilor în materie locativa, contractul de închiriere naste obligatii doar în sarcina locatarului cât priveste plata chiriei; chiar în ipoteza subînchirierii, cum e cauza de fata, locatarul principal ramâne direct obligat fata de sublocator si nu sublocatorul.

Pârâta învedereaza, de asemenea, ca locuinta oferita la schimb este situata la un etaj superior (etajul 4), într-un bloc fara lift, aspect recunoscut de catre reclamantul M.C., iar ea este nedeplasabila pe distante mici sau medii, dupa cum rezulta din adeverita medicala depusa de aceasta la dosar. Cu toate acestea, potrivit dispozitiilor art. 24 alin 3 din O.U.G.nr.40 /1999, chiriasul nu poate invoca, drept motiv al refuzului, etajul la care se afla locuinta la schimb, prevedere clara si neconditionata, menita tocmai a evita exercitarea abuziva de catre chiriasi a dreptului de refuz, cât si impunerea unei sarcini excesive pentru proprietari si, în nici o circumstanta, nu ar putea fi invocata pentru a mentine privarea de proprietate a reclamantilor.

Din aceste considerente, apreciind ca atitudineea pârâtei, care nu s-a prezentat nici la notificarea facuta de catre reclamanti la notarul public si a invocat diferite motive pentru a refuza acceptarea schimbului obligatoriu de locuinte constituie un refuz nejustificat, motiv pentru care instanta a admis cererea formulata si a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Iasi. (sentinta civila nr., în dosar nr.)

Etichete: