Top

Acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere

Prin sentinţa civilă nr. 7834 pronunţată în data de 5 iunie 2009 în dosarul
nr. 929/245/2009, Judecătoria Iaşi a respins cererea reclamantei SC R formulată
în contradictoriu cu pârâtele C şi SUCURSALA CI având ca obiect constatare
nulitate absolută contract.
În şedinţa publică din 20 martie 2009 instanţa a respins excepţia
prematurităţii acţiunii, invocată de către pârâta C. În acest sens, s-a reţinut că
textul articolului 720 din Codul de procedură civilă consacră o procedură
specială, derogatorie de la dreptul comun comercial, numai în cazul proceselor
şi cererilor evaluabile în bani. Adaptându-se raporturilor comerciale
caracterizate prin rapiditatea operaţiunilor, instanţele judecătoreşti au apreciat că
neîndeplinirea procedurii concilierii înainte de introducerea cererii de chemare
în judecată nu poate fi sancţionată cu respingerea cererii ca prematur formulată,
ci poate fi acoperită în timpul judecăţii. Instanţa a apreciat că atâta timp cât
scopul reglementării procedurii speciale a concilierii este acela de soluţionarea
rapidă a neînţelegerilor dintre comercianţi fără a apela la procedura judiciară,
mai lentă, a sancţiona nerespectarea acestor dispoziţii cu respingerea acţiunii ar
fi o soluţie contrară acestui scop, mai ales în contextul prezentei cauze, care a
fost introdusă încă din august 2007. În consecinţă, chiar dacă dovada
comunicării convocării la comunicare (realizată prin adresa nr. 805 din 18 mai
2006 (filele 8-9 din dosarul 18358/245/2007) nu există la dosar, având în vedere
că din momentul introducerii acţiunii şi până în prezent au trecut nouăsprezece
luni, fără ca părţile să fi soluţionat amiabil litigiul dintre ele, reţinând că în speţă
pârâta nu a invocat şi nici dovedit existenţa vreunei vătămări ca urmare a
nerespectării prevederilor art. 720 din Codul de procedură civilă, ţinând cont şi
de principiul liberului acces la justiţie, garantat de art. 21 din Constituţia
României, instanţa a respins excepţia invocată.
În şedinţa publică din 8 mai 2009, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii
procesuale pasive a pârâtei SUCURSALA CI. În acest sens, s-a reţinut că în
ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă, aceasta presupune existenţa unei
identităţi între persoana pârâtului şi cel care este subiect pasiv în raportul juridic
dedus judecăţii. Cum obiectul prezentei acţiuni îl constituie constatarea nulităţii
absolute a unui contract de închiriere intervenit între reclamanta S.C. R şi pârâta
C, raportul juridic dedus judecăţii are ca subiect activ reclamanta, iar ca subiect
pasiv doar pârâta C. E adevărat că această pârâtă a încheiat contractul prin
SUCURSALA CI, dar această împrejurare nu conferă legitimare procesuală
pasivă sucursalei, care, în calitate de mandatar, a încheiat contractul nu în
numele său, ci pentru C; prin urmare toate drepturile sunt născute în favoarea,
respectiv obligaţiile sunt generate în sarcina locatorului C, iar nu a mandatarului
SUCURSALA CI. Apărarea pe care o face cons. jur. pentru pârâta C.N.C.F
C.F.R S.A BUCUREŞTI, este total lipsită de relevanţă în speţă, împrejurarea că
sucursalele pot sta în judecată ca pârâte vizând o altă condiţie a dreptului la
acţiune – capacitatea procesuală de folosinţă a sucursalei – pe care instanţa nici
nu a contestat-o, nici nu a pus-o în discuţie. În consecinţă, acţiunea promovată în
contradictoriu cu pârâta SUCURSALA CI a fost respinsă ca fiind introdusă
împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a se pronunţa în sensul respingerii acţiunii în contradictoriu cu
pârâta C, instanţa a reţinut că, în fapt, la data de 4 februarie 2005 reclamanta SC
R a solicitat pârâtei C închirierea suprafeţei de teren pe care se află construcţia
ce a aparţinut SC S; construcţia a fost construită de aceasta din urmă pe terenul
ce i-a închiriat de către pârâta C prin contractul de închiriere nr. 2203/1998,
reziliat cu începere din 1 iulie 2000, şi cumpărată de către reclamantă în 6
ianuarie 2005, prin licitaţie publică, de la SC E, lichidatorul judiciar al SC S.
În baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28 februarie 2005, în
data de 1 martie 2005, între pârâta C, prin SUCURSALA CI în calitate de
locator, şi reclamanta S.C. R în calitate de locatar, se încheie contractul nr. 4579
intitulat de părţi ca fiind unul de închiriere (în realitate, fiind un contract de
locaţiune), prin care pârâta C s-a obligat faţă de reclamantă să îi asigure
folosinţa terenului situat în Staţia CFR Roman în suprafaţă de 274,20 mp, cu
destinaţia depozit materiale de construcţii în schimbul unei chirii lunare de
347,93749 euro. Potrivit prevederilor art. 3 alin. 2 din contract, predarea –
primirea lucrului închiriat se consemnează într-un proces verbal care este parte
integrantă din contract şi care se va încheia în termen de 10 zile de la data
semnării contractului de către părţi. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de
douăsprezece luni, de la data încheierii procesului verbal de predare – primire a
bunului închiriat – 1 martie 2005 – până la data de 28 februarie 2006.
Reclamanta a plătit contravaloarea ratelor de chirie aferente perioadei
martie 2005-septembrie 2005, dar, începând cu factura emisă 20 octombrie
2005, nu şi-a mai executat obligaţia de plată.
Prin adresa nr. 805 din 18 mai 2006, reclamanta SC R îi comunică pârâtei
C faptul că întrucât reclamanta nu şi-a executat obligaţia de plată a chiriei
începând cu luna noiembrie 2005, contractul este reziliat de plin drept.
În drept, instanţa reţine că nulitatea este sancţiunea de drept civil care
lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru
încheierea sa valabilă.
Pentru ca sancţiunea nulităţii să intervină, trebuie ca cel care o invocă să
probeze faptul că la încheierea actului au fost eludate dispoziţiile pentru a căror
nerespectare legea prevede o asemenea sancţiune.
În speţă, reclamanta SC R a invocat nulitatea absolută a contractului de
închiriere nr. 4579 din 1 martie 2005 pe motiv că nu este individualizată
suprafaţa care se închiriază.
Analizând motivul de nulitate absolută invocat, instanţa l-a apreciat ca
fiind neîntemeiat, pentru următoarele considerente. Pentru a putea constitui
obiect al prestaţiei locatorului şi cauză a obligaţiei locatarului, lucrul dat în
locaţiune trebuie să existe sau să poată exista în viitor, să fie în circuitul civil, să
fie determinat sau determinabil, să fie posibil, licit şi moral. Verificând
înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanţa observă că spaţiul închiriat
reclamantei prin contractul a cărui nulitate se invocă îndeplineşte toate aceste
cerinţe.
Este adevărat că pentru ca reclamanta să poată folosi bunul primit în
locaţiune, era necesar ca acest bun să îi fi fost predat.
Potrivit dispoziţiilor contractuale (art. 3 alin. 2), predarea – primirea
spaţiului închiriat urma a se face pe bază de proces verbal ce se va încheia în
termen de 10 zile de la semnarea contractului. În art. 5 din acelaşi contract se
menţiona însă ca dată a încheierii procesului verbal data de 1 martie 2005 (data
încheierii contractului).
Din înscrisurile existente la dosarul cauzei rezultă că procesul verbal de
predare – primire nu a fost niciodată încheiat. Acest lucru este justificat prin
faptul că reclamanta SC R cunoştea locul amplasării acestui teren, întrucât
dobândise, încă din 6 ianuarie 2005, prin licitaţie publică, de la SC E,
lichidatorul judiciar al SC S, o construcţie care era amplasată pe terenul a cărui
locaţiune a obţinut-o prin contractul din 1 martie 2005. Faptul că reclamanta
cunoştea cu exactitate locul amplasării bunului dat în locaţiune rezultă
neîndoielnic din cererea formulată de către reclamantă în 3 februarie 2005 prin
care solicita închirierea terenului pe care se află construcţia ce a aparţinut SC E
şi pe care a dobândit-o prin licitaţie publică, precum şi faptul că în cuprinsul
contractului de închiriere din 1 martie 2005 se menţionează expres că acest
contract se încheie în baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28
februarie 2005. Mai mult, faptul plăţii chiriei o perioadă mai mare de jumătate
de an, coroborat cu celelalte aspecte menţionate, face rezonabilă deducţia că
reclamanta a beneficiat de folosinţa spaţiului ce i-a fost închiriat, deci a cunoscut
amplasamentul acestuia; în caz contrar, reclamanta ar fi putut să invoce excepţia
de neexecutare a contractului pentru a justifica neplata ratelor de chirie, iar nu
să o motiveze prin prisma unei rezilieri de drept a contractului, cum a făcut-o
prin adresa din nr. 805 din 18 mai 2006.
În orice caz, chiar dacă, aşa cum susţine reclamanta, pârâta C nu şi-a
executat obligaţia de predare a bunului închiriat, iar, în consecinţă, reclamanta
nu a putut să identifice obiectul contractului şi să beneficieze de folosinţa
terenului închiriat, atunci reclamanta locator avea la îndemână următoarele
mijloace de apărare: excepţia de neexecutare a contractului; acţionarea în justiţie
a locatorului pentru ca, pe cale judecătorească, acesta să fie obligat să îşi execute
obligaţia; acţiunea în rezilierea contractului de locaţiune.
Cum neexecutarea obligaţiei de predare – primire a bunului închiriat nu
este sancţionată de lege cu nulitatea absolută, rezultă că acţiunea reclamantei SC
R prin care solicita constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere din
1 martie 2005 este neîntemeiată. Faţă de caracterul accesoriu faţă de cererea
principală al capătului de cerere privitor la restituirea tuturor sumelor încasate în
baza contractului, instanţa l-a respins şi pe acesta, ca neîntemeiat.
În ceea ce priveşte cererea pârâtei C de obligare a reclamantei SC R la
plata cheltuielilor de judecată, instanţa a reţinut că pârâta nu a probat efectuarea
niciunei cheltuieli de judecată în prezentul proces, motiv pentru a respins cererea
ca neîntemeiată.

Etichete: