Top

Contract de vânzare-cumpărare. Chiriaş. Drept de preemţiune (Legea nr.112/1995, art.9; Legea nr.10/2001, art.42)

Dispoziţiile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora imobilele cu destinaţia de locuinţe, ce nu se restituite persoanelor îndreptăţite, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune, trebuie interpretate în sensul că opţiunea cumpărării acelei locuinţe o are chiriaşul, iar nu în sensul că unitatea deţinătoare poate opta în a nu vinde locuinţa.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.204 din 4 mai 2008
Prin sentinţa civilă nr.9033/4.09.2007 a Judecătoriei Iaşi s-a admis acţiunea formulată de reclamantul D.I., în contradictoriu cu Municipiul Iaşi, reprezentat prin Primar.
S-a dispus obligarea pârâtului să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul din Iaşi, şos. Ş.C.M. nr.14, ce face obiectul contractului de închiriere nr.4970 din 26.07.2007.
S-a respins excepţia inadmisibilităţii şi a lipsei calităţii procesuale pasive a Primarului.
S-a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamantul este chiriaş al imobilului din Iaşi, Şos. Ş.C.M. nr.14, potrivit contractului de închiriere nr.4970 din 12.11.1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Iaşi.
În considerarea dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995 rezultă că „chiriaşii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea apartamentului deţinut”, iar potrivit art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinaţie de locuinţă pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, acordându-se totodată chiriaşilor un drept de preemţiune la cumpărarea locuinţelor deţinute în baza unui contract de închiriere.
Mai mult chiar art.52 din Legea nr.10/2001 prevede că la data intrării în vigoare a legii, orice alte dispoziţii contrare se abrogă.
Coroborând reglementările legale ce guvernează materia, instanţa a constatat întemeiată acţiunea reclamantului şi a admis-o.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel Municipiul Iaşi prin Primarul Municipiului Iaşi.
Prin decizia civilă nr.83/6.02.2008 pronunţată de Tribunalul Iaşi s-a admis apelul formulat de pârât, s-a schimbat în parte hotărârea şi s-a respins acţiunea formulată de reclamant în contradictoriu cu acest pârât, păstrându-se restul dispoziţiilor hotărârii.
Pentru a se pronunţa în acest sens, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 coroborat cu art.43 din Legea nr.10/2001 aplicabile în speţă „deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, însă această înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificările ulterioare şi Legii nr.10/2001…”.
Între părţi nu există vreun raport juridic din care să rezulte obligaţia pârâtului de a încheia în viitor un contract de vânzare–cumpărare sau vreo promisiune de vânzare.
Fiind proprietarul locuinţei, apelantul nu poate fi obligat să vândă locuinţa intimatului, deoarece se încalcă principiul libertăţii contractuale, dispoziţiile art.53 din Constituţie care prevăd că exerciţiul unor drepturi sau al unor libertăţi poate fi restrâns numai prin lege, precum şi dreptul de proprietate al apelantului garantat de art.44 alin.2 din Constituţia României, precum şi de art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor şi Libertăţilor Fundamentale ale Omului.
Faţă de cele ce preced, tribunalul a admis apelul şi în baza art.296 C.pr.civ. a schimbat în parte sentinţa primei instanţe în sensul respingerii cererii reclamantului.
Pe cale de consecinţă, a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate privind respingerea excepţiilor inadmisibilităţii şi lipsei calităţii procesuale pasive.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs D.I., criticând-o pentru nelegalitate.
A susţinut recurentul că dispoziţiile art.9 sus-arătat trebuie coroborate cu dispoziţiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit căruia imobilele cu destinaţia de locuinţe care în urma procedurilor prevăzute în capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali şi „pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune”, precum şi cu dispoziţiile art.52 din Legea nr.10/2001 care prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi orice alte dispoziţii contrare se abrogă. În acest context se apreciază că a operat o abrogare implicită a dispoziţiilor art.4 din H.G. nr.11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriaşii care la momentul apariţiei Legii nr.112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat şi ocupau efectiv spaţiul. În fapt, această hotărâre de guvern privind normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 a restrâns în mod nelegal, prin adăugare la lege, sfera de aplicare a dispoziţiilor art.9, stabilind în art.6 că au dreptul la cumpărare doar categoriile enunţate mai sus.
În acelaşi sens s-au invocat şi dispoziţiile art.43 lit.b din H.G. nr.498/18.04.2003 potrivit căruia pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe care nu s-au restituit în natură, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, cu menţiunea că preţul de vânzare al locuinţelor se va stabili potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanţelor.
Practica judiciară a statuat că legislaţia în vigoare poate fi interpretată astfel: Potrivit art.43 alin.1 şi 3 din Legea nr.10/2001 „imobilele cu destinaţia de locuinţe (…) pot fi înstrăinate cu respectarea legislaţiei în vigoare”. Referirea la legislaţia în vigoare vizează în mod cert legile şi nu o hotărâre de guvern.
Refuzul Primarului ca reprezentant al Municipiului Iaşi, deţinătorul acestui imobil de a-l înstrăina este nejustificat, întrucât dispoziţiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 pot constitui cadrul legal pentru vânzarea imobilului deţinut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preemţiune instituit de art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, presupune ca la egalitate de preţ să fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, având în vedere calitatea acestuia. Preţul unui asemenea imobil este fix, fiind stabilit potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finanţelor, independent de calitatea cumpărătorului, iar în momentul în care locatarul îşi exprimă opţiunea de cumpărare, deţinătorul este ţinut practic să-l vândă acestuia, neputând vinde unui terţ la un preţ mai mare, chiar în situaţia în care terţul ar consimţi la un astfel de preţ.
Reglementările introduse de Legea nr.10/2001 aduc dispoziţiilor anterioare ale Legii nr.112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preemţiune al chiriaşilor, textul putând fi interpretat şi în sensul că asemenea imobile ar putea fi vândute şi altor persoane, nu numai chiriaşilor.
Asemenea posibilitate nu înseamnă că vânzarea imobilelor nerestituite este lăsată la latitudinea deţinătorilor actuali. Ca şi sub imperiul legilor anterioare Legea nr.112/1995, Legea nr.85/1992, Decretul-lege nr.61/1990, H.G. nr.389/1996 – vânzarea imobilelor ce fac obiectul reglementărilor acestora nu este lăsată la latitudinea deţinătorilor chiar dacă legiuitorul a folosit de fiecare dată termeni dispozitivi.
Literatura de specialitate şi practica judiciară a fost consecventă şi a interpretat aceste dispoziţii legale în sensul că în momentul în care persoana fizică sau juridică îndreptăţită la cumpărarea imobilului şi-a manifestat voinţa de a cumpăra prin formularea cererii de cumpărare, unităţile deţinătoare au obligaţia vânzării acestora.
În acest sens, s-a considerat că statul prin organele legislative i-a dat acordul la vânzarea acestor imobile prin însăşi edictarea acestor acte normative.
Momentul încheierii contractului fiind acela al obţinerii acordului dintre părţile contractante şi stabilirea preţului, se consideră că prin formularea cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere s-a propus întâlnirea celor două manifestări de voinţă iar unităţile deţinătoare au obligaţia perfectării contractului de vânzare dacă sunt îndeplinite celelalte condiţii ale legii.
Contractul de închiriere al reclamantului datează din 1999, după apariţia Legii 112/1995, însă, în condiţiile descrise mai sus a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriaşi.
Principiul egalităţii în faţa legii şi a autorităţilor publice se aplică prin natura sa tuturor drepturilor şi libertăţilor consacrate prin constituţie şi lege. Acest principiu este de altfel prevăzut şi în art.14 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a libertăţilor fundamentale şi a fost consacrat şi în practica jurisdicţională a Curţii Europene a Drepturilor Omului. Astfel, Curtea Europeană a reţinut în aplicarea principiului mai sus enunţat că orice diferenţă de tratament făcută de stat între indivizi aflaţi în situaţii analoage, trebuie să-şi găsească o justificare obiectivă şi rezonabilă.
Ori, faptul că recurentul a încheiat contract de închiriere cu pârâtul Municipiul Iaşi după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995 şi în consecinţă nu ar putea să cumpere apartamentul nu constituie o justificare obiectivă şi rezonabilă în sensul mai sus arătat. În speţă, trebuie dată eficienţă voinţei părţilor şi aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în fraudarea intereselor altor persoane.
În cauza de faţă, refuzul pârâtului-intimat de a vinde reclamantului imobilul din strada Şos. Ş.C.M. nr.14 este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putând fi cu uşurinţă lămurită de instanţă.
Prin întâmpinare, intimatul Municipiul Iaşi prin Primarul Municipiului Iaşi a susţinut excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primarului Municipiului Iaşi, în opinia sa acesta din urmă neavând calitatea de reprezentant al Consiliului local.
Pe fondul cauzei, intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precizând că în speţă nu există un raport obligaţional a cărui nerespectare să fie contestată de creditor prin intermediul instanţei de judecată, pentru ca aceasta din urmă să poată autoriza îndeplinirea acestei obligaţii în contul debitorului.
Susţine intimatul că nu şi-a asumat nici o obligaţie convenţională de a vinde recurentului acest imobil, iar dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 nu sunt aplicabile întrucât raporturile de locaţiune s-au născut la data de 12.11.1999.
În ce priveşte Legea nr.10/2001, aceasta nu obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, lipsind normele imperative edictate în acest sens în cazul altor legi privitoare la locuinţe, ca de exemplu art.7 din Legea nr.85/1992.
În opinia intimatului sintagma „pot fi înstrăinate” cuprinsă în art.42 din Legea nr.10/2001 nu stabileşte o obligaţie, ci o facultate pentru proprietar iar o eventuală obligare a sa la transferul dreptului de proprietate ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului referitor la protecţia proprietăţii.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Examinând motivele de recurs invocate, actele şi lucrările dosarului precum şi dispoziţiile legale aplicabile în materie, instanţa constată fondată cererea de recurs, pentru considerentele ce vor fi expuse.
Aşa cum rezultă din contractul de închiriere nr.4970/1999 imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantului la data de 12.11.1999.
Raportat la acest moment dispoziţiile aplicabile în cauză sunt cele înscrise în art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 potrivit cărora imobilele cu destinaţia de locuinţe pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.
În condiţiile în care recurentul a îndeplinit condiţiile prevăzute de lege pentru cumpărarea spaţiului locativ, refuzul intimatei de a încheia contract de vânzare-cumpărare apare ca fiind abuziv întrucât nu îşi are temeiul în lege.
În acest context, natura juridică a dreptului pârâtei de a dispune cu privire la imobilele respective, ce rezultă din sintagma „pot vinde” a fost interpretată greşit de instanţa de control judiciar.
Dacă legiuitorul ar fi lăsat la latitudinea administratorului opţiunea vânzării sau nu a imobilului ar fi golit de conţinut dispoziţiile art.47 din Legea nr.10/2001.
Ori, atâta timp cât legiuitorul a precizat că şi terţele persoane pot cumpăra astfel de locuinţe, cu atât mai mult chiriaşul poate opta pentru încheierea unei astfel de operaţii juridice, pentru că, în caz contrar, aceasta şi-ar pierde garanţia drepturilor ce derivă din contractul de locaţiune.
Instanţa nu poate primi apărarea intimatei potrivit cu care prin admiterea acţiunii formulate de reclamant s-ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţie. În primul rând, acest text de lege protejează dreptul de proprietate şi implicit pe titularul acestuia, care este Statul Român şi nu intimatul, acesta având doar calitatea de administrator. În al doilea rând, este de observat că, în jurisprudenţa sa, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancţionat, prin hotărâri pronunţate împotriva României (cauza Beian), jurisprudenţa contradictorie a instanţelor române având drept consecinţă diferenţa de tratament între persoane aflate în aceeaşi situaţie. Ori, aşa cum s-a dovedit în cauză, persoane aflate în aceeaşi situaţie cu reclamantul au obţinut câştig de cauză (a se vedea decizia civilă nr.135/28.03.2007 a Curţii de Apel Iaşi, sentinţa civilă nr.674/24.01.2006 a Judecătoriei Braşov, aflate la dosarul cauzei).
Pentru aceste considerente, constatând recursul întemeiat, instanţa l-a admis, iar, în temeiul dispoziţiilor art.312 C.pr.civ., a modificat în parte hotărârea recurată, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi păstrării sentinţei instanţei de fond.

Etichete: