Contract de vânzare-cumparare incheiat conform art. 9 din Legea nr. 112/1995. Obligatia unitatii administrativ teritoriale de a instraina bunul detinut de chirias constituie o obligatie in rem. Refuzul unitatii administrativ teritoriale de a instraina

Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11223/2008, reclamantul C.S. a chemat în judecata pe pârâtii R.A.E.D.P.P. Constanta, Consiliul Local Constanta, Primaria Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna:

– obligarea pârâtelor la efectuarea formalitatilor de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere nr.1524 din 25.10.2004 încheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta, spatiu locativ cu destinatie de locuinta, conform Legii nr. 112/1995;

– obligarea pârâtelor la plata unor amenzi civile în suma de 50 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(l) din Codul de Procedura Civila;

– obligarea pârâtelor la plata unor daune-interese în suma de 100 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivarii hotarârii pronuntate si pâna la îndeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(2) din Codul de procedura civila;

– obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii s-a aratat ca, potrivit contractului înregistrat la Regia pârâta (R.A.E.D.P.P. Constanta), aceasta a închiriat reclamantului spatiul locativ cu destinatie de locuinta compus din trei camere si dependinte (conform fisei suprafetei locative închiriate, anexa la contractul de închiriere) situat la etajul 1 al cladirii din str. T. nr.37, în folosinta exclusiva.

S-a precizat ca din adresele nr. R 16368/2004 emisa de Primaria municipiului Constanta si nr.3613/30-05.2005 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta, rezulta ca imobilul respectiv nu a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001 de catre fostii proprietari.

S-a mentionat ca reclamantul s-a adresat în repetate rânduri pârâtelor în vederea obtinerii cumpararii spatiului locativ pe care îl foloseste, dar acestea au refuzat sau au comunicat ca vor efectua într-un viitor neprecizat vânzarea respectiva, iar potrivit art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 paratele aveau obligatia legala de a perfecta actele de vânzare-cumparare catre reclamant a locuintei ce o detinea, obligatie pe care fara nici un motiv legal au refuzat si pâna în prezent sa si-o îndeplineasca.

Prin sentinta civila nr.21108/24.11.2008 pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr.11203/2008 a fost respinsa ca nefondata, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al municipiului Constanta si a fost admisa exceptia lipsei capacitatii de folosinta a pârâtei PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA.

A fost respinsa cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta Primaria Municipiului Constanta, ca fiind promovata împotriva unei persoane fara capacitate de folosinta.

A fost admisa în parte cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta.

Au fost obligati pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze formalitatile de vânzare-cumparare catre reclamant a imobilului situat în municipiul Constanta strada T. nr. 37, etaj 1, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 1524/25.10.2004 încheiat cu R.A. Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta.

A fost respins capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata amenzii civile, ca prematur.

Totodata a fost respins ca nefondat, capatul de cerere având ca obiect obligarea pârâtilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata de daune interese iar cererea formulata de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta R.A.E.D.P.P. Constanta pentru existenta autoritatii de lucru judecat.

În considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca reclamantul a locuit în imobilul situat în municipiul Constanta, strada T. nr. 37, et. 1, neîntrerupt din anul 1991 în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr. 1524/01.11.1991 încheiat cu RA C.U. Constanta (contract depus în dosarul 1618/2005) – contract ce a fost reînnoit, în prezent fiind în vigoare contractul încheiat la 25.10.2004.

Imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului 69/1960 astfel cum rezulta din Decizia 1463/30.12.1960.

Desi conform adresei nr. 1711/09.11.2007 emisa de Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta numitul I.C. a formulat cerere pentru amânarea vânzarii, prin declaratia autentificata sub nr. 269/07.03.2008 B.N.P. N.icolae Cautinuc, acesta a declarat ca nu a depus nici o cerere pentru revendicarea sau cumpararea imobilului în litigiu.

Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea 112/1995, chiriasii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorii acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 (6 luni de la intrarea în vigoare a legii) pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului.

S-a mai aratat ca reclamantul îndeplineste conditiile prevazute de acest text de lege, având calitatea de chirias la data intrarii în vigoare a legii, imobilul nefiind restituit în baza acestei legi si nici notificat în baza Legii 10/2001, iar reclamantul nu a dobândit si nu a înstrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990 în localitatea de domiciliu (municipiul Constanta) conform certificatului fiscal depus la dosar (f. 12) si declaratiei autentificata sub nr. 497/21.06.2004 BNP Nicolae Cautinuc data de reclamant.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta, care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul respingerii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a pârâtului Consiliul Local Constanta, cât si sub aspectul constatarii împrejurarii ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru cumpararea locuintei conform Legii nr. 112/1995, desi nu s-a facut dovada ca acesta a depus o cerere de cumparare a locuintei, întelegând sa actioneze pârâtii direct în instanta.

Prin decizia civila nr. 259 din 10 aprilie 2009 Tribunalul Constanta a respins apelul pârâtilor ca nefondat. Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este un organ deliberativ care aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta, iar prin H.C.L.M. nr. 37/2002 a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze vânzarea bunurilor aflate în proprietatea privata a Municipiului Constanta, situatie în care aceasta are calitate procesuala pasiva în prezenta cauza.

S-a mai retinut ca este nefondata si critica ce vizeaza faptul ca reclamantul nu poate formula o actiune privind obligatia de a i se vinde locuinta conform Legii nr. 112/1995, motivat de faptul ca legea nu conditioneaza exercitarea dreptului la actiune de depunerea unei cereri prealabile.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâtii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:

– Instantele de fond si de apel au solutionat în mod nelegal exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca urmare a interpretarii gresite a dispozitiilor Legii nr. 215/2001 si ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu H.C.L.M. nr. 332/1996, privind înfiintarea R.A.E.D.P.P. Constanta.

– În mod gresit Tribunalul Constanta a retinut ca reclamantul întruneste toate conditiile legale pentru perfectarea actului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, act normativ care a fost modificat prin alte legi – Legea nr. 10/2001 si O.U.G. nr. 40/1999 care confera reclamantului numai un drept de preemptiune la cumpararea acestui imobil.

Prin obligarea pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumparare se încalca dreptul de proprietate al unitatii administrativ-teritoriale, drept absolut si inviolabil, ce confera titularului sau posibilitatea de a dispune în mod liber de bunul ce îi apartine.

– Dreptul reclamantului de a solicita vânzarea locuintei detinuta în calitate de chirias s-a prescris, iar reclamantul nu a formulat niciodata o cerere de vânzare a locuintei, în lipsa acestei cereri dreptul reclamantului la cumpararea locuintei nu s-a nascut.

Prin întâmpinare intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport de criticile celor doi pârâti, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Critica ce vizeaza modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Constanta se retine a fi nefondata.

Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati între pârât si persoana obligata în raportul juridic dedus judecatii.

În timp ce R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ al Municipiului Constanta si în conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ea încheie contractul de vânzare-cumparare, în numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta este organul deliberativ al unitatii administrativ teritoriale, care, potrivit art.36 alin.(2) lit.(c) din legea nr. 215/2001 aproba încheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.

În calitate de organ deliberativ care hotaraste asupra modalitatii de utilizare a domeniului public si privat al Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta a emis H.C.L.M. nr. 37/2002 prin care a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta pentru efectuarea vânzarii bunurilor aflate în proprietate privata a Municipiului Constanta. Prin urmare, titularul dreptului de a dispune cu privire la administrarea domeniului privat al Municipiului Constanta este Consiliul Local Constanta, care, în calitate de mandant a împuternicit o unitate specializata în vânzarea imobilelor proprietatea Municipiului Constanta – R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze actul juridic de vânzare-cumparare.

Raporturile dintre Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, conform H.C.L.M. nr. 37/2002 sunt raporturi ce izvorasc dintr-un contract de mandat, situatie în care limitele în care actioneaza mandatarul sunt stabilite de catre mandant prin H.C.L.M. nr. 37/2002, iar efectele mandatului se produc direct în patrimoniul mandantului – Consiliul Local al Municipiului Constanta ca organ deliberativ al Municipiului Constanta.

Un argument de text în sensul ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanta care calitatea procesual pasiva în prezenta cauza îl constituie si dispozitiile art. 12 alin.(4) si (5) din Legea nr. 213/2005 care prevad ca în litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, unitatile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de catre Consiliile Judetene, de Consiliul General al Municipiului Bucuresti sau de consiliile locale, dupa caz.

Nici criticile ce vizeaza modalitatea de solutionare a fondului litigiului dedus judecatii nu pot fi retinute ca fondate.

Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati în folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 06 martie 1945, apartinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.

Ignorarea proprietatii private, promovata si sustinuta de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art.9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.

În speta, reclamantul a detinut locuinta în litigiu cu titlu de chirias, începând cu anul 1991, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1524/1991, prelungit succesiv, ultimul contract în vigoare fiind contractul nr. 1524/2004.

Refuzând solutionarea cererii reclamantului de vânzare-cumparare a spatiului în litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie înstrainat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile apartinând domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos la vânzare, pârâtii au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine îndreptateste chiriasul sa îsi valorifice în instanta vocatia la cumparare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.

Este reala sustinerea recurentilor referitoare la împrejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune.

Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului.

Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp.

Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice.

Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.

Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala.

Nu prezinta relevanta în stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de recurentul Municipiul Constanta, pentru ca dreptul de preemptiune stabilit de dispozitiile art. 18 alin.(1) din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îsi manifesta vointa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speta nu este vorba despre un imobil restituit în natura proprietarului anterior.

Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.

În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Determinând „continutul si limitele acestor drepturi” legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens.

Nu poate fi retinuta ca un impediment la vânzarea locuintei nici împrejurarea ca anterior declansarii prezentei actiuni reclamantul nu a formulat o cerere de vânzare cumparare a locuintei detinuta cu titlu de chirias.

Se constata ca, anterior prezentei cereri, reclamantul a mai initiat o actiune pentru cumpararea locuintei în anul 2003, în contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta, care fusese mandatat de Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze vânzarea unor imobile din patrimoniul Municipiului Constanta, dar actiunea a fost respinsa pentru lipsa calitatii procesual pasiva a R.A.E.D.P.P. Constanta, motivat de faptul ca aceasta nu era titulara dreptului de proprietate asupra locuintei, iar litigiul se impunea a fi solutionat în contradictoriu cu Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta (decizia civila nr. 516/C din 1 noiembrie 2006 a Curtii de Apel Constanta).

Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a înteles sa perfecteze contractul de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o alta norma – H.C.L.M. nr. 37/2002 în care instituia conditii diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru înstrainarea locuintelor aflate în patrimoniul Municipiului Constanta.

Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasului cumparator obligatia de a initia o procedura administrativa prealabila în vederea aplicarii dispozitiilor art.9 din Legea nr. 112/1995, iar în lipsa unei asemenea reglementari, accesul reclamantului la justitie nu poate fi îngradit, reclamantul putând initia o actiune în justitie în vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtilor ca nefondat.

În baza art. 274 Cod procedura civila, obliga recurentii la 100 lei cheltuieli de judecata catre intimata R.A.E.D.P.P. Constanta.

Dosar nr. 11223/212/2007

Tags: contract de vanzare - cumparare

CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE CU CLAUZĂ DE ÎNTREŢINERE. REFUZUL CREDITORULUI DE A PRIMI PRESTAŢIILE DE ÎNTREŢINERE.

Sentinţa civilă nr.449/11.03.2010 – dosar nr.930/269/2009

Prin actiunea civilă înregistrată la această instanţă sub nr. 930/269/2010 reclamantii D.I. şi D.G. au chemat în judecată pe pârâta D.F. solicitând rezoluţiunea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere aut. sub nr. 3146/21.09.2004 de BNP P.D., pentru neexecutarea acestuia şi repunerea părtilor în situaţia anterioară încheierii contractului. A solicitat şi cheltuieli de judecată în situaţia în care la prima zi de înfăţişare nu va fi de acord cu actiunea introductivă de instanţă.

In motivarea actiunii reclamantii arată că în anul 2004 au încheiat cu pârâta contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere, prin care aceasta s-a obligat să îi întreţină pe tot restul vieţii şi să îi înmormânteze după datinile creştine. După încheierea contractului, pârâta venea la două săptămâni, se ocupa puţin de gospodărie, însă a înţeles că dacă face ceva să facă contra cost.

In ultima perioadă de timp, adică de peste un an de zile, pârâta vine, stă câte o oră, cere bani şi ia din gospodărie tot ce poate, iar pe reclamanti nu-i ajută în nici un fel.

Raportat la atitudinea ei, au avut numeroase discuţii, inclusiv că o va actiona în justiţie, iar răspunsul acesteia a fost „ faceţi ce vreţi „ ba chiar mai mult, le-a pus în vedere fiindcă sunt foarte bătrâni, şi cu o stare a sănătăţii extrem de precară, să strângă bani de înmormântare că ea nu are cu ce să-i îngroape.

Pe perioada derulării contractului pârâta nu le-a plătit curentul, lemnele de foc, nu le-a asigurat mâncare, îmbrăcăminte sau medicamente. Reclamanta are o stare a sănătăţii extrem de gravă, de la Crăciun fiind imobilizată la pat, lucru care a lăsat-o total nepăsătoare pe pârâtă, ba chiar mai mult când a venit a făcut tot ce i-a stat în putinţă să plece la nici o oră de la sosire. Tot reclamantii au plătit impozitele, au cumpărat butelie şi au plătit energie electrică, pârâta manifestând un total dezinteres faţă de toate aceste obligaţii.

Faţă de aceste aspecte şi probe ce le vor administra, solicită admiterea actiunii aşa cum a fost formulată.

In drept au invocat dispoz. art. 112 şi 274 c.pr.civilă, art. 1020 – 1021 c. civil.

In dovedirea actiunii reclamantii au depus la dosarul cauzei, contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 3146/21.09.2004 la BNP P.D.– C..

In termen legal pârâta D.F. a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţia de necompetenţă teritorială a instanţei de judecată – instanţa de drept comun competentă din punct de vedere teritorial să soluţioneze orice litigiu este instanţa de la sediul său, domiciliul pârâtului, în speţă Judecătoria Călăraşi.

A invocat excepţia „ inadmisibilităţii „ cererii de chemare în judecată înaintată de reclamanti ca urmare a intervenirii suspendării de drept a judecării cauzei prin decesul uneia dintre părtile reclamante, respectiv reclamanta D.G., în speţă fiind aplicabile dispoz. art. 243 (1) pct. 1 c.pr.civilă.

A invocat excepţia „ inadmisibilităţii „ cererii de chemare în judecată înaintată de reclamanti, ca fiind o cerere înaintată cu o singură semnătură, semnătură care nu coincide cu nici una dintre semnăturile folosite în faţa notarului public la încheierea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere, şi pe care o consideră ca fiind o semnătură falsă.

Pe fondul cauzei, în situaţia respingerii excepţiilor invocate de către instanţă, solicită respingerea cererii de chemare în judecată înaintată de reclamanti ca fiind o cerere nelegală şi neîntemeiată pentru următoarele motive :

Prin cererea de chemare în judecată reclamantii , au solicitat să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere aut. sub nr. 3146/2004 de BNP P.D., pentru neexecutarea acestuia şi repunerea părtilor în situaţia anterioară încheierii contractului; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în situaţia în care la prima zi de înfăţişare nu va fi de acord cu actiunea introductivă.

Solicită respingerea cererii de chemare în judecată înaintată de reclamantii D.I. şi D.G., ca fiind o cerere nelegală şi neîntemeiată întrucât motivele de admitere a actiunii introductive sunt susţineri speculative şi neadevărate, nu sunt susţinute cu probe şi reprezintă un act de voinţă al familiei fratelui său care este direct interesată de anularea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere încheiat între reclamanti care sunt părinţii săi şi ea.

Referitor la susţinerea reclamantilor că după încheierea contractului pârâta se deplasa la două săptămâni, se ocupa puţin de gospodărie şi totul contra cost, consideră că aceste susţineri sunt tendenţioase şi neîntemeiate.

Are ferma convingere că aceste susţineri nu apartin reclamantilor, care sunt părinţii săi, cu care în toate discuţiile purtate i-au spus că sunt presiuni exercitate de familia fratelui său care insistă pentru anularea acestui contract şi reîmpărţirea proprietăţilor predate prin contract. Sunt influiente şi pure speculaţii din partea cumnatei şi fratelui său care acum doresc împărţirea proprietăţilor predate prin contract, iar părinţii săi nici un moment nu s-au îndoit de ajutorul şi sprijinul său.

Solicită să se ia act că nu a cerut niciodată vreo sumă de bani contra cost.

In principiu, prin contractul încheiat, în calitate de dobânditoare, în schimbul nudei proprietăţi predate, s-a obligat să asigure întreţinerea pe tot timpul vieţii reclamantilor, cu toate cele necesare traiului ( hrană, locuinţă, încălzire, îmbrăcăminte, medicamente în caz de nevoie, iar la data decesului să fie înmormântaţi cu respectarea datinilor creştineşti, obligaţii de care apreciază că s-a achitat.

In toţi aceşti ani, de la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere şi până la data decesului mamei sale – reclamanta D.G., atât singură cât şi cu ajutorul fiului şi fiicei sale şi al ginerelui, au edificat lucrări de curăţenie şi întreţinere în fiecare primăvară ( arat, săpat şi însământare) atât la grădina din curte cât şi din câmp.; recoltarea produselor agricole (porumb, cartofi, roşii, etc.) recoltare şi prelucrarea strugurilor cu precizarea că toate aceste produse rămâneau în folosinţa părinţilor săi; la fiecare două săptămâni se deplasa pentru a aduce unele provizii de hrană pe care le cumpăra, chiar şi medicamente când era cazul, pentru a face curăţenie în interiorul şi exteriorul casei, pentru a găti câteodată, pentru a vedea starea de sănătate a părinţilor săi; cu 3 ani în urmă a zugrăvit interiorul casei; cu doi ani în urmă a renovat casa ( turnat bordura pentru întărirea fundaţiei şi soclului la casă, vopsire pereţi exterior cu var lavabil împreună cu băiatul său, cuscrul său şi un băiat din Olteniţa ; cu un an în urmă a efectuat lucrări de vopsitorie cu var lavabil în interior, a vopsit tâmplăria din lemn şi renovat acoperiş la casă. Au fost perioade de timp când se deplasa săptămânal, dar şi la două săptămâni, în funcţie de probleme, de urgenţă şi chiar în funcţie de solicitările părinţilor săi.

Referitor la susţinerea reclamantilor precum că nu a plătit curent, lemne de foc, face precizarea că susţinerea este adevărată partial, în sensul că în unele perioade din lipsa posibilităţilor financiare proprii, părinţii săi o înţelegeau şi nu o lăsau uneori să achite aceste utilităţi.

Solicită să se ia act de faptul că în contractul încheiat nu este specificat la ce interval de timp să-şi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract, locaţia de îndeplinire a obligaţiilor asumate.

De asemenea de la data preluării proprietăţii s-a comportat firesc cu reclamantii, respectiv părinţii săi, faţă de care în calitate de fiică, avea şi are o datorie morală pentru a-i ajuta şi a le asigura întreţinerea cu toate cele necesare traiului de zi cu zi. Nici un moment nu s-a gândit să-şi execute aceste obligaţii fireşti, ca urmare a proprietăţilor primite, chiar şi prin acordul şi renunţarea fratelui său la momentul încheierii contractului, la proprietăţile predate prin contract, ci şi-a îndeplinit obligaţiile cu bună credinţă şi din datorie morală pentru părinţii săi şi casa părintească care are o valoare sentimentală . Tot timpul a actionat ca o bună fiică, cu bună credinţă pentru a-şi îndeplini obligaţiile faţă de părinţii săi şi nu numai pentru cele asumate prin contract.

Solicită să se ia act că nu a fost preocupată ca pentru toate bunurile luate pentru folosinţa părinţilor săi, să procure bonuri şi chitanţe pentru justificarea în ce priveşte îndeplinirea obligaţiilor asumate prin contract. In momentul de faţă, pentru pârâtă nu este importantă cuantificarea material – financiară a aportului său personal la îndeplinirea obligaţiilor asumate, ci este important că are conştiinţa împăcată pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate în limita posibilităţilor sale.

In această perioadă a intervenit decesul mamei sale, reclamanta D.G., iar pârâta nu a intrat în posesia certificatului de deces.

Inainte de deces, mama sa a fost suferindă, fiind imobilizată la pat, s-a ocupat de investigaţiile medicale necesare şi procurarea de medicamente. După decesul mamei sale, nu a fost lăsată de familia fratelui său a se ocupa şi a contribui la cheltuielile de înmormântare ale mamei sale, toate cheltuielile de înmormântare au fost asigurate din banii strânşi la CEC de către părinţii săi. De ajutorul de înmormântare a beneficiat familia fratelui său care nu a restituit acest ajutor tatălui său – reclamantul pentru a se completa suma scoasă de la CEC.

Pârâta – reclamantă solicită ca instanţa să pună în vedere reclamantului D.I. să pună la dispoziţia instanţei de judecată o copie de pe certificatul de deces al reclamantei D.G., pentru ca instanţa să ia act de apariţia acestei împrejurări şi pentru a se pronunţa în ce priveşte operarea efectului suspensiv în această cauză ca urmare a apariţiei împrejurării prev. de art. 243 (1) pct. 1 c.pr.civilă.

Solicită să se ia act că pentru proprietăţile predate prin contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere aut. sub nr. 3146/2004 emis de BNP P.D. din C. şi actul administrativ nr. 14646/10.06.1998 emis de C.J.C. , s-a efectuat întabularea dreptului de proprietate în cotă de 1/1 în favoarea sa (D.F.), astfel cum reiese din încheierea nr. 2342/3.03.2009 şi extrasul de carte funciară nr. 2342/3.03.2009 emisă de O.C.P.I.-BCPI O..

Intabularea are ca obiect înscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare, care are ca efect opozabilitatea faţă de terţi şi eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect, de la aceiaşi autori, care nu au efectuat această operatiune sau au efectuat-o ulterior, fiind aplicabile dispoz. art. 26 alin. 4 lit. a din Lg. 7/1996 Rep. , legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

In drept a invocat dispoz. art. 115 şi urm. c.pr. civilă, art. 5 , art. 112, pct. 6 şi art. 243 (1) pct. 1 c.pr.civilă şi art. 26 alin. 4 lit. a din Lg. 7/1996 Republicată – Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

In dovedirea celor susţinute prin întâmpinare a depus la dosar cererea de chemare în judecată înaintată de către D.I.şi D.G. comunicată pârâtei , contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere aut. sub nr. 3146/2004 de BNP P.D., încheierea nr. 2342/2009 şi extrasul de carte funciară pentru infirmare nr. 2343/2009 emisă de O.C.P.I.– BCPI O.

La termenul din 30 aprilie 2009 instanţa a pus în discuţia părtilor excepţia de necompetenţă teritorială a Judecătoriei Olteniţa şi excepţia „inadmisibilităţii „ cererii de chemare în judecată întrucât pe cererea de chemare în judecată există o singură semnătură ce nu coincide cu nici una din semnăturile folosite în faţa notarului public la încheierea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere.

Ambele excepţii au fost invocate prin întâmpinare.

La acelaşi termen de judecată instanţa a respins cele 2 excepţii invocate de pârâtă pentru motivele expuse în încheierea existentă la fila 27 din dosar.

Prin încheierea din data de 28 mai 2009 existentă la fila 30 din dosar, instanţa, în temeiul art. 243 alin. 1 c.pr.civilă a suspendat de drept judecata pricinii întrucât reclamanta D.G. a decedat la data de 27 martie 2009, la două zile după introducerea actiunii pe rolul Judecătoriei Olteniţa iar reclamantul D.I. nu a înţeles să solicite introducerea în cauză a moştenitorilor săi.

La data de 9 iunie 2009 reclamantul a solicitat repunerea pe rol a cauzei şi introducerea în cauză a fiului său D.A. – care în timpul procesului a precizat că înţelege să stea în proces în calitate de reclamant.

La cererea părtilor, instanţa în temeiul art. 167 alin. 1 c.pr.civilă a încuviinţat proba cu înscrisuri, interogatoriu şi martori.

Au fost audiaţi cu respectarea dispoz. art. 189 şi urm. c.pr.civilă martorii F.I. şi G.M. propuşi de reclamantul D.I., B.G. şi K.T. – propuşi de pârâtă, O.S. şi D.N. – propuşi de reclamantul D.A..

Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarea situaţie de fapt : la data de 21 septembrie 2004 între D.I.şi D.G. în calitate de înstrăinători şi D.F. în calitate de dobânditoare, s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 3146 la BNP P.D.–.C..

In baza contractului încheiat D.I. şi D.G., în calitate de moştenitori , au predat fiicei lor D.F., nuda proprietate asupra imobilului compus din suprafaţa de 500 m.p. (din măsurătorile efectuate suprafaţa de 543,50 m.p.) teren loc de casă T. 50, P. 2019 şi o constructie din chirpici, acoperită cu ţiglă, compusă din C 1 – locuinţă formată din 3 camere, bucătărie, 5 holuri şi o magazie, totul situat în com. C. jud. C. având ca vecini la N – DN, la S – G.M., la E – drum, la V – D.F.. Imobilul înstrăinat are nr. cadastral nedefinitiv 326, conform documentaţiei întocmită de persoana autorizată P.M., avizată şi înregistrată la ONCGC C. sub nr. 3025/CF/2004.

De asemenea, au predat şi nuda proprietate asupra suprafeţei de 1 ha. şi 4100 m.p. teren situat pe raza com. C. având următoarea structură : suprafaţa de 8.400 m.p. teren arabil extravilan, T. 3/2, P. 24, având ca vecini la N – drum, la S – S.I., la E – drum şi la V – antenă ; suprafaţa de 2.800 m.p. teren arabil extravilan T. 32/1, P. 1, având ca vecini la N – drum, la S – S.S., la E – antenă şi la V – drum; suprafaţa de 2000 m.p. teren arabil extravilan T. 39/4, P. 1021 având ca vecini la N – S.P., la S – D.N., la E – P.C. şi la V – drum; suprafaţa de 900 m.p. teren extravilan categoria de folosinţă vii, T. 40, P. 79 având vecini la N – drum, la S – D.N., la E – D.A. şi la V – G.F.. Instrăinătorii şi-au rezervat uzufructul viager asupra întregului imobil şi asupra întregii suprafeţe de teren.

Dobânditoarea- pârâtă intră în stăpânirea de drept a imobilelor descrise mai sus cu începere de la data autentificării actului, iar în cea de fapt la data decesului ultimului dintre înstrăinători.

In schimbul nudei proprietăţi predate, D.I.şi D.G., au obligat pe fiica lor D.F. să îi întreţină pe tot timpul vieţii lor, cu toate cele necesare traiului ca: hrană, locuinţă, încălzire, îmbrăcăminte, medicamente în caz de nevoie, iar la data decesului să îi înmormânteze cu respectarea datinilor creştineşti.

Din declaraţiile martorilor pârâtei rezultă că aceasta şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin contract . le ducea medicamente, mâncare, îmbrăcăminte, le schimba butelia , le lua rufele de la C. şi le spăla la maşina automată la C. unde locuieşte; venea săptămânal la C. la părinţi, participa la muncile câmpului , a consolidat un stâlp al casei (un colţ) pe 2 laturi ale casei a turnat trotuar, a dat cu vinarom exteriorul casei, pentru confortul celor doi bătrâni.

A dus-o pe mama sa la Spitalul militar din C. pentru a o trata, fapt recunoscut de cei doi reclamanti în cadrul interogatoriului ce li s-a luat.

Cei patru martori audiaţi pentru reclamanti, au declarat la unison că pârâta nu şi-a respectat obligaţiile asumate prin contract. Cu toate acestea, au mai declarat că fiul reclamantei a mers la M. pentru a cumpăra alimente pentru cei doi bătrâni, că pârâta făcea curăţenie în casa celor doi bătrâni (martorul O.S.) , că a fost văzută la câmp, că a mobilat casa bătrânilor şi că avea o relaţie bună cu părinţii săi ( martorul D.N.).

Prin răspunsul la interogatoriu ce i s-a luat reclamantului D.I. (răspunsul la întrebarea nr. 14, pag. 77 ) acesta a recunoscut că pârâta participa la muncile agricole, iar produsele obţinute le aducea în gospodăria acestuia.

Tot în cadrul interogatoriului ce i s-a luat reclamantului D.I. (răspunsul la întrebarea nr. 16, pag. nr. 78, a recunoscut implicit că nu a dorit ca pârâta să se mute cu el pentru a-l îngriji pe considerent că se va descurca în lipsa sa ) ; că, reclamantul D.A.l-a influienţat a introduce prezenta actiune promitându-i că îl va îngriji el cu condiţia de a-i lăsa lui avea (răspunsurile la întrebările nr. 24 şi 27 pag. nr. 80).

Pe patul de moarte D.G. i-a spus pârâtei că îi va desfiinţa actul ca să-i rămână lui D.A. din bunurile succesorale, pentru a muri cu sufletul împăcat.

După înmormântare, pârâta a stat cu tatăl său timp de 3 săptămâni pentru că îi era rău, apoi a fost gonită de acesta. Nu a mai fost primită nici la pomenile mamei sale. De înmormântarea şi pomenirile ulterioare s-a ocupat reclamantul D.A. care a primit şi ajutorul de înmormântare. Reclamantul D.I. a recunoscut că banii pentru înmormântare i-au apartinut lui şi soţiei sale.

Contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere este unul din contractele nenumite prin care o parte îşi asumă obligaţia de a-i asigura întreţinerea celeilalte părti, pe tot timpul vieţii, în schimbul înstrăinării unor bunuri.

Rezoluţiunea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere se poate dispune în temeiul dispoz. art. 1020 c. civil, numai dacă din culpa pârâtei – reclamante nu a primit întreţinerea cuvenită iar nu şi în cazul în care obligaţia nu s-a executat total sau în parte din culpa reclamantului care cere rezoluţiunea.

In speţă, s-a făcut dovada că pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate atât timp cât a fost lăsată să o facă. Mama reclamantei, D.G., a refuzat să fie îngrijită de fiica sa, pârâta, că se descurcă fără ea ( a se vedea răspunsul la întrebarea nr. 12 din interogatoriul luat reclamantului D.A.).

Mai mult, reclamantul D.I., la 3 săptămâni după moartea soţiei sale, după ce s-a făcut bine , a gonit-o pe pârâtă din imobilul ce face obiectul cauzei, punând-o în imposibilitatea de a-l întreţine şi îngriji.

La înmormântarea mamei sale nu a fost băgată în seamă, tatăl pârâtei spunându-i să nu mai calce pe acolo ( declaraţia martorei B.G. – pag. 89).

Rezultă din toate acestea că cei doi soţi D.I. şi D.G., au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de întreţinere nu pentru că nu au fost îngrijiţi de fiica lor ci pentru a împărti bunurile lor şi fiului lor D.A.

Cum reclamantii nu pot invoca propria culpă în neexecutarea obligaţiilor asumate de pârâtă prin contractul încheiat, instanţa urmează a respinge actiunea formulată ca neîntemeiată.

Mai urmează a lua act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.

În cazul în care creditorul refuză primirea întreţinerii el nu va putea obţine rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, deoarece nu poate fi sancţionat debitorul neculpabil. Reclamanţii nu pot invoca propria culpă în neexecutarea obligaţiilor asumate de pârâţi.

Tags: contract de vanzare - cumparare

Pronuntarea unei hotarari care sa tina locde contract de vanzare-cumparare in cazul in care obiect al promisiunii de vanzare il reprezinta un teren pentru crae dreptul de propietate la promitentului – vanzator a fost constituit

PRONUNŢAREA UNEI HOTĂRÂRI CARE SĂ ŢINĂ LOC DE CONTRACT DE VÂNZARE – CUMPĂRARE ÎN CAZUL ÎN CARE OBIECT AL PROMISIUNII DE VÂNZARE ÎL REPREZINTĂ UN TEREN PENTRU CARE DREPTUL DE PROPRIETATE AL PROMITENTULUI – VÂNZĂTOR A FOST CONSTITUIT POTRIVIT LEGII NR.18/1991.

RESPECTAREA CONDIŢIILOR REGLEMENTATE DE ART.32 DIN LEGEA NR.18/1991 ÎN FORMA ACTUALIZATĂ .

Reclamanta S.C. „PRIO AGRICULTURA” S.R.L. BUCUREŞTI, în contradictoriu cu pârâtul S.O., a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru mai multe suprafeţe de teren extravilan pentru care dreptul de proprietate al promitentului – vânzător a fost constituit potrivit Legii nr.18/1991 .

Soluţionând cauza, Judecătoria Slobozia, prin sentinţa civilă nr.1557/14 aprilie 2009, a admis în parte cererea reclamantei, reţinând că pentru două din suprafeţele în litigiu operează excepţia prematurităţii, întrucât în legătură cu aceste terenuri nu a fost respectat termenul de 10 ani reglementat de art.32 din Legea nr.18/1991, dreptul de proprietate vizând terenurile respective nu a fost înregistrat în evidenţele de publicitate imobiliară prevăzute de lege .

Împotriva acestei soluţii a declarat recurs reclamanta, invocând faptul că instanţa de fond eronat a reţinut că formalitatea reglementată de art.32 din Legea nr.18/1991 nu a fost respectată, deşi în cauză s-a dovedit că proprietatea a fost înregistrată în evidenţele comisiei de fond funciar .

Recursul declarat urmează a fi respins ca nefondat, pentru considerentele de mai jos :

În cauză s-a dovedit că terenul în legătură cu care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, reprezintă obiect al dreptului de proprietate al promitentului – vânzător, obţinut prin constituire potrivit Legii nr.18/1991 .

Ori, în condiţiile art.32 din Legea nr.18/1991, în forma actuală, rezultă că terenurile atribuite prin constituire nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare .

Consacrând expres regimul juridic al nulităţii absolute în această materie, mai departe legiuitorul a stabilit că în justiţie se poate constata această nulitate la cererea Primăriei, Prefecturii, procurorului, precum şi a oricărei persoane interesate .

Referitor la sintagma „înscrierea proprietăţii”, legiuitorul o determină explicit prin dispoziţiile art.7 din Legea nr.18/1991, atunci când stabileşte că dreptul de proprietate şi celelalte drepturi prevăzute de lege trebuie înregistrate în documentele de evidenţă funciară şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege .

Rezultă astfel din economia acestui text, coroborată cu dispoziţiile art.32 din Legea nr.18/1991, că pentru a curge termenul de 10 ani de interdicţie de înstrăinare a terenului, dreptul de proprietate cu privire la acest teren trebuie înregistrat cumulativ, atât în evidenţele de fond funciar cât şi în cele de publicitate imobiliară stabilite de lege (transcripţiuni – inscripţiuni sau carte funciară), nefiind suficientă înscrierea acestui drept numai în evidenţele funciare .

Aşa fiind, cum această formalitate nu a fost dovedit a fi îndeplinită în cauză, instanţa de fond făcând o judicioasă analiză a situaţiei de fapt şi o corectă interpretare a dispoziţiilor legale în materie a constatat că terenul în discuţie se află sub interdicţia prevăzută de art.32 din Legea nr.18/1991 şi a respins cererea formulată de reclamantă.

TRIBUNALUL IALOMIŢA – Secţia comercială – decizia comercială nr.50R din 14 decembrie 2009

Tags: contract de vanzare - cumparare

Comercial:Contract de vânzare cumpărare. Nerespectarea pactului comisoriu potrivit căruia, în caz de neplată a diferenţei de preţ , se sancţionează cu rezoluţiunea actului şi pierderea avansului plătit

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr. X/X/2009 reclamanta SC C. Buzău SA a chemat în judecată pe pârâta SC C.F.I. SRL Bucureşti solicitând ca pe cale de ordonanţă preşedinţială să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X/2008 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, constatându-se că societatea pârâtă a pierdut suma plătită cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamanta a învederat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X /2008 a înstrăinat pârâtei şapte imobile situate în localitatea X, judeţul Y, la preţul de 900.000 euro cu tva inclus, plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, din care s-a achitat un avans de 184.250 lei conform ordinului de plată nr. 1/5.03.2008, urmând ca diferenţa de 850.000 euro să fie plătită cel târziu la data de 5.03.2008, termen prelungit la 5.06.2009 conform actului adiţional la contract.

Având în vedere faptul că pârâta nu şi-a indeplinit obligaţia de plată a preţului la termenul de scadenţă, solicită a se face aplicarea pactului comisoriu de gradul IV instituit la capitolul „ clauze speciale” din contract , potrivit căruia în caz de neplată a diferenţei de preţ până la termenul stabilit, vânzătoarea îşi rezervă dreptul rezoluţionării vânzării, iar cumpărătoarea este considerată de drept în întârziere şi pierde avansul plătit, părţile revenind în situaţia anterioară încheierii actului.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1020, 1021, 1361, 1365-1369 şi art.1079 alin.2 pct. 2 din Codul civil.

În sprijinul cererii reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.X/2008 (filele 9-10), adresa nr. Y/2008 emisă de pârâtă (fila 11 ), actul adiţional la contract (fila 12), convocarea la conciliere (filele 6-7) şi adresa nr. Z/2009 emisă de pârâtă (fila 8 dosar).

La primul termen de judecată din 5.08.2009 pârâta a depus la dosar o cerere prin care a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă, invocând neîntrunirea cerinţelor prevăzute la art.581 din Codul de procedură civilă, dar şi evitarea plăţii taxelor de timbru legale raportat la valoarea obiectului contractului (fila 15).

La acelaşi termen de judecată, reclamanta depus o notă de precizări prin care şi-a modificat temeiul în drept al acţiunii în sensul că renunţă la invocarea prevederilor art.581 din Codul de procedură civilă, înţelegând să solicite trecerea judecării cauzei pe dreptul comun conform art.109 din acelaşi cod (fila 14 ).

În sprijinul susţinerilor făcute, reclamanta a depus la dosar ordinul de plată cu care a achitat taxa judiciară legală de timbru în sumă 35. 434 lei, ataşând totodată timbru judiciar în sumă de 5 lei (fila 13).

Făcând aplicarea principiului disponibilităţii şi a prevederilor art. 132 alin.1 din Codul de procedură civilă, instanţa a dispus prin încheierea din 5.08.2009 trecerea judecării cauzei pe dreptul comun ( fila 18 dosar).

La termenul de judecată din 20.08.2009, pârâta a depus la dosar un memoriu cu caracter de întâmpinare, prin care a susţinut că diligenţele întreprinse în vederea unei finanţări externe în valoare de 10.100.000 euro pentru a-i servi inclusiv pentru plata preţului contractului nu s-au materializat încă în sensul creditării efective, motiv pentru care a solicitat acordarea unui termen după 15.09.2009( fila 24).

În sprijinul susţinerilor făcute, pârâta a depus la dosar contractul de finanţare externă nr.Z/2007, cu acte adiţionale ulterioare (filele 25-33, 39-45).

La acelaşi termen de judecată s-a încuviinţat cererea formulată de reclamantă în sensul administrării probei cu interogatoriul societăţii pârâte , răspunsurile acesteia fiind consemnate la fila 65 dosar.

Atât cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cât şi prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, pârâta a solicitat în temeiul art. 155 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 571/2003 ca reclamanta să emită factura finală pentru întreaga valoare a bunurilor livrate şi să procedeze totodată la regularizarea avansului deja achitat, spre a fi informată banca finanţatoare externă în vederea perfectării creditării şi prin consecinţă pentru efectuarea plăţii datorate.

În situaţia în care reclamanta va emite factura finală, solicită acordarea unui termen de graţie pentru a efectua plata, iar în caz contrar solicită respingerea acţiunii ca inadmisibilă ( filele 67-68, 76-78, 96-98 dosar ).

Atât cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cât şi prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, reclamanta a stăruit în admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, invocând prevederile art. 1021 din Codul Civil coroborate cu pactul comisoriu stipulat în contract, dispoziţiile art. 134/1 , art. 141 alin. 2 litera f) din Codul fiscal , art. 69 alin 2 din Normele de aplicare a Codului fiscal şi pct. 15 din Ordinul 3512/2008 privind documentele financiar contabile (filele 70-73, 105-106).

În sprijinul susţinerilor făcute pe fondul dezbaterii cauzei, ambele părţi au depus la dosar înscrisuri noi, şi anume: o adresă emisă de finanţatorul extern (filele 103-104) şi o factura fiscală proforma/2008 ( fila 107).

Prin sentinţa nr. X/2009 pronunţată de Tribunalul Buzău s-a admis acţiunea ca întemeiată, dispunându-se rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare pentru neplata diferenţei de preţ de 850 000 euro la termenul stabilit şi repunerea părţilor în proces în situaţia anterioară actului, constatându-se că societatea pârâtă a pierdut suma de 50 000 euro plătită cu titlu de avans din preţ.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut în fapt şi în drept :

Conform contractului de vânzare –cumpărare autentificat sub nr. X/2008, reclamanta a înstrăinat pârâtei şapte imobile: terenuri şi construcţii situate în localitatea X, judeţul Y înscrise la cartea funciară, cumpărătoarea intrând în stăpânirea de drept şi de fapt a acestora la data încheierii actului.

Părţile contractante au stabilit preţul vânzării la 900.000 euro cu tva inclus plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, din care s-a achitat drept avans suma de 50.000 euro în baza ordinului de plată nr. 1 din 05.03.2008.

Referitor la diferenţa de preţ: echivalentul sumei de 850.000 euro plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, părţile au hotărât să fie achitat la termenul de scadenţă din 05.03.2009.

La capitolul „clauze speciale” al contractului, s-a instituit un pact comisoriu de gradul IV potrivit căruia în caz de neplată a diferenţei de preţ până la data de 05.03.2009 vânzătoarea îşi rezervă dreptul rezoluţionării vânzării, iar cumpărătoarea este considerată de drept în întârziere şi pierde avansul plătit, părţile revenind în situaţia anterioară încheierii actului.

Urmare cererii formulate de pârâtă cu adresa nr. X/2008 părţile au încheiat actul adiţional autentificat sub nr. Y/2008, la contractul de vânzare cumpărare, prin care s-a prelungit termenul de scadenţă pentru efectuarea plăţii diferenţei de preţ la data de 05.06.2009.

Şi cum pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului astfel cum a fost asumată prin actul adiţional la contract, reclamanta se consideră îndreptăţită în promovarea acţiunii pendinte astăzi judecăţii.

Referitor la obligaţia asumată, pârâta a recunoscut în mod constant pe parcursul procesului că datorează reclamantei diferenţa de preţ de 850.000 euro în condiţiile stabilite prin contractul încheiat, stăruind însă în emiterea de către reclamantă a facturii fiscale pentru întreaga valoare a bunurilor livrate si efectuarea regularizării avansului, în vederea perfectării contractului de finanţare externă .

Instanţa a apreciat în raport de prevederile legale incidente cauzei, dar şi de cele contractuale că, emiterea în condiţiile expuse, a facturii fiscale de către reclamantă pentru diferenţa de preţ a bunurilor livrate pârâtei nu este obligatorie.

În acest sens s-a avut în vedere :

Potrivit dispoziţiilor art. 155 din Codul fiscal, persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, alta decât o livrare/prestare fără drept de deducere a taxei, conform art. 141 alin. 1 şi 2, trebuie să emită o factură către fiecare beneficiar, cel târziu până în cea de-a 15-a zi a lunii următoare celei în care ia naştere faptul generator al taxei, cu excepţia cazului în care factura a fost emisă.

La art. 69 alin.2 din Normele de aplicare a Codului fiscal se dispune în sensul că persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii scutită fără drept de deducere a taxei conform art. 141 alin.1 şi 2 din Codul fiscal nu are obligaţia întocmirii unei facturi.

Operaţiunea de vânzare – cumpărare ce face obiectul contractului autentificat sub nr. 971/25.04.2008 se încadrează în dispoziţiile art. 141 alin.2 lit.f) din Codul fiscal, respectiv „livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren”.

În acelaşi sens sunt şi prevederile punctului 15 din Ordinul nr. 3512/2008 privind documente financiar contabile, potrivit cărora : „Factura se întocmeşte şi se utilizează în conformitate cu prevederile Codul fiscal. Pentru livrările de bunuri sau prestările de servicii pentru care persoanele impozabile sunt scutite fără drept de deducere a taxei pe valoarea adăugată şi nu sunt obligate să întocmească facturi, în conformitate cu prevederile Codului fiscal şi ale normelor metodologice de aplicare a acestora, operatiunile economice se înregistrează în baza contractelor între părţi şi a documentelor financiar – contabile sau bancare care să ateste aceste operaţiuni : aviz de însoţire a mărfii, chitanţă, dispoziţie de plată/încasare, extras de cont bancar, notă de contabilitate, etc. , după caz”.

În condiţiile în care, în cauza dedusă judecăţii, analiza vizează un transfer al dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, devin incidente dispoziţiile art. 134? din Codul fiscal care cuprind la alineatul 1 regula generală aplicabilă oricărei livrări de bunuri şi prestări de servicii, iar la alineatul 3 prevederea specială şi derogatorie aplicabilă livrărilor de bunuri imobile potrivit căreia „pentru livrările de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la care sunt îndeplinite formalităţile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vânzător la cumpărător”.

Or, în înţelesul Codului fiscal, în cazul unei vânzări cu plata dreptului în rate sau la termen, dreptul de proprietate este considerat transferat definitiv de la vânzător la cumpărător la momentul achitării integrale a preţului şi radierii privilegiului vânzătorului.

Se apreciază că factura nu constituie document de transfer al proprietăţii pentru bunurile imobile : teren şi construcţii, şi în raport de dispoziţiile art. 2 alin.1 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.

Conform normelor legale invocate, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Codul fiscal şi Codul de procedură fiscală nu reglementează tranzacţiile comerciale dintre părţile contractante, ci obligaţiile fiscale : impozite şi taxe datorate bugetului de stat de contribuabili în urma tranzacţiilor comerciale.

Prin urmare, în condiţiile în care în Codul fiscal, dar nici în alt act normativ nu există vreun text care să condiţioneze executarea unei obligaţii de plată asumate contractual de existenţa unei facturi fiscale, în aplicarea art. 586 coroborate cu prevederile art. 1114 din Codul civil pârâta avea posibilitatea să se libereze de obligaţia de plată a preţului prin procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune.

În contextul expus, instanţa reţine că în cauză devin aplicabile dispoziţiile art. 1021 din Codul civil, precum şi prevederile contractuale instituite la capitolul „clauze speciale” , privind rezoluţiunea vânzării în temeiul art. 1365 – 1369 din Codul civil, considerarea de drept în întârziere a pârâtei conform art. 1079 alin.2 pct.2 din Codul civil şi revenirea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, cu pierderea avansului plătit.

De altfel, la fila 107 dosar, reclamanta a ataşat o factură proforma /2008 pentru valoarea totală a contractului, fără tva , a cărei emitere oricum nu era obligatorie în raport de prevederile legale şi contractuale incidente cauzei.

Pentru considerentele expuse, instanţa a admis acţiunea ca întemeiată şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, pentru neplata diferenţei de preţ , precum şi repunerea părţilor în proces în situaţia anterioară actului, constatând că pârâta a pierdut avansul achitat.

Tags: contract de vanzare - cumparare

CONTRACT DE VÂNZARE CUMPĂRARE. LIPSĂ PREŢ. PREŢ NESERIOS. LIPSA HOTĂRÂRII ADUNĂRII GENERALE A ASOCIAŢILOR. CONSECINŢE.

Art. 1169, 1294, 1303Cod civil

Art. 191alin. 1, 197 cu referire la art.76 alin.1 din Legea nr.31/1990

Existenţa preţului este de esenţa contractului de vânzare cumpărare, reclamantul având obligaţia de a dovedi caracterul fictiv al acestuia. Nulitatea vânzării poate fi dispusă pentru preţ neserios doar atunci când preţul este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză nu şi când acesta ar fi lezionar. Pentru valabilitatea vânzării imobiliare de către unul din administratorii unei societăţi cu răspundere legea nu impune existenţa hotărârii adunării generale a asociaţilor şi nu este necesar nici acordul celorlalţi administratori dacă prin actul constitutiv nu s-a convenit că aceştia să lucreze împreună..

Curtea de Apel Bacău – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal Decizia 48/27 Iunie 2008

Prin cererea înregistrată sub nr.3551/279/2007 reclamantul S.M în contradictoriu cu SC”L.L.C ”SRL Piatra Neamţ şi S.G.L.E a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună anularea facturii fiscale nr.2476977/ 29.08.2006, precum şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că este asociat împreună cu pârâta S.G.L.E la SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ în cotă de 50% pentru fiecare. Printr-o acţiune formulată în instanţă a solicitat retragerea sa din această societate, urmând ca activul să fie împărţit între cei doi asociaţi. A menţionat că în perioada următoare a observat că asupra unui activ al societăţii respectiv un chioşc metalic situat în Piaţa Centrală din Piatra Neamţ, au apărut unele transformări, culminând cu aplicarea firmei unei alte societăţi SC”L.L.C ”SRL Piatra Neamţ pe chioşcul în cauză, motiv pentru care a cerut prin instanţă evacuarea acelei societăţi din spaţiul ce aparţine SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ.

Reclamantul consideră că pârâta S.G.L.E nu avea prerogative de administrator al SC”L.C ”SRL , astfel că neavând această calitate, nu putea face acte de dispoziţie asupra patrimoniului societăţii. Referitor la preţul trecut în factură şi anume 50.00 lei, apreciază că este mic, în condiţiile în care a fost achiziţionat de societate cu 100.000 lei.

Prin întâmpinarea depusă, pârâtele SC” L.L.C ” SRL precum şi S. G. E. . au solicitat respingerea acţiunii reclamantului, ca neîntemeiată. Au invocat excepţiile necompetenţei materiale a instanţei, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, întrucât SC” L.C ” RL Piatra Neamţ se află în procedura reglementată de Legea nr.85/2006, precum şi a excepţiei prematurităţii introducerii acţiunii.

Pe fondul cauzei pârâta S.G.L.E a învederat faptul că cei doi soţi au avut fiecare câte un chioşc în Piaţa Centrală cu mărfuri similare şi valori aproape egale de circa 110.000 lei, iar în dos. nr.3195/COM/2006 de la despărţirea acestora, reclamantul ar fi sustras parte din mărfuri, nu a mai contribuit la plata debitelor SC” L.C ” SRL către buget sau furnizori, astfel că pentru a evita intrarea societăţii comerciale în faliment a fost nevoită să vândă chioşcul metalic.

A precizat că întrucât reclamantul S.M solicitase Tribunalului Neamţ – la 29.08.2006 în dos. nr.3195/COM/2006 să se ia act de retragerea sa ca asociat a SC” L.C ” SRL, consideră că avea şi calitatea să vândă singură chioşcul respectiv, rămânând asociat cu puteri depline. În acelaşi dosar pârâta a formulat ulterior cerere reconvenţională prin care a solicitat retragerea sa din societate, astfel că la data de 18.05.2007 instanţa a luat act de retragerea ambelor asociaţi şi s-a dispus dizolvarea SC” L.C ” SRL.

Pârâta SC”L.L.C ”SRL menţionează că a fost cumpărător de bună credinţă, a achitat integral c/valoarea chioşcului, banii obţinuţi fiind folosiţi pentru achitarea datoriilor societăţii.

Cabinet Individual de Insolvenţă T,V. în calitate de lichidator judiciar a SC” L.C ” SRL Piatra Neamţ – prin cererea formulată îşi însuşeşte acţiunea reclamantului S.M în contradictoriu cu pârâtele S.G.L.E şi SC” L.L.C ” SRL. A precizat că potrivit art.11 din actul constitutiv, SC”L.C ”SRL este administrată şi reprezentată de către cei doi asociaţi cu puteri decizionale egale, iar prin art.12 lit. A stabileşte că administratorii societăţii „administrează patrimoniul societăţii şi răspund de păstrarea integrităţii acestuia”, iar în conformitate cu art.191(1) din Legea nr.31/1990 „hotărârile asociaţilor se iau în adunarea generală”. În cauză pârâta S.G.L.E nu a prezentat hotărârea adunării generale.

Prin sentinţa comercială nr.80/COM/11.02.2008 s-a respins excepţia prematurităţii şi s-a dispus anularea facturii fiscale 2476977/29.08.2006.

Cu privire la excepţia prematurităţii formulării acţiunii instanţa a respins-o ca nefondată întrucât acţiunea în anulare a facturii fiscale nr.2476997/29.08.2006 nu este condiţionată de îndeplinirea unor atribuţii a lichidatorului avocat T.V. impuse de Legea nr.31/1990 R în dosarul de lichidare judiciară a SC” L.C ” SRL.

Pe fondul cauzei prima instanţă a constatat că astfel cum rezultă din actul constitutiv autentificat sub nr.8214/02.12.2003, SC” L.C ” SRL Piatra Neamţ a fost înfiinţată având şi doi asociaţi S.G.L.E şi S.G.M, fiecare cu un aport la capitalul social de 1.000.000 lei ROL reprezentând 50% din capitalul social divizat în 10 părţi sociale. Prin actul constitutiv la art.11 s-a stabilit că SC” L.C ”SRL este administrată şi reprezentantă de către asociaţii S.G.L.E şi S.G.M, cu puteri decizionale egale. Că totodată potrivit art.12 din actul constitutiv, administratorii au puterile şi răspunderile prevăzute de Legea nr.31/1990 republicată, printre care la litera „a” se menţionează că administrează patrimoniul societăţii şi răspuns pentru păstrarea integrităţii acestuia”:

Prin Legea nr.31/1990 republicată, referindu-se la societăţile cu răspundere limitată, legiuitorul stabileşte prin art.191(1) că: „hotărârile asociaţilor se iau în adunarea generală”, care decide prin votul reprezentând majoritatea absolută a asociaţilor şi a părţilor sociale, iar în cursul soluţionării cauzei, pârâta S.G.L.E nu a făcut dovada că adunarea generală a asociaţilor a hotărât vânzarea chioşcului.

Se arată că asociata S.G.L.E prin factura fiscală nr.2476977/29.08.2006 a vândut către SC” L.L.C ” SRL Piatra Neamţ reprezentată legal prin G. E. un chioşc metalic situat în Piatra Neamţ, str. Baltagului – Piaţa Centrală pentru suma de 58.548 lei, iar apărările pârâtelor, prin care justifică vânzarea bunului respectiv doar de către un asociat – S.G.L.E , fost înlăturate deoarece la data respectivă avea şi calitatea de administrator întrucât S.G.M se retrăsese din calitatea de asociat SC” L.C ” SRL.

Reţine de asemenea instanţa că cererea de retragere a lui S.M din calitatea de asociat a SC” L.C ” SRL a fost adresată instanţei la data de 26.05.2006, dar abia prin sentinţa civilă nr.715/COM/din 18.05.2007 pronunţată în dos. nr.1126/103/2006 Tribunalul Neamţ – Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ rămasă irevocabilă admiţând cererea reclamant ului, instanţa i-a act de retragerea asociatului S.G.M din SC” L.C ” SRL. Prin aceeaşi sentinţă a fost dizolvată SC” L.C ” SRL şi deschizând procedura lichidării a fost desemnat lichidator judiciar avocat T.V., dispunându-se înscrierea dizolvării la ORC Neamţ şi publicarea în Monitorul Oficial al României Partea a IV – a.

La data de 20.08.2006 când a fost vândut chioşcul metalic prin factura fiscală nr.2476977, S.M încă avea calitatea de asociat la SC”L.C ”SRL, astfel că instanţa admiţând acţiunea formulată, a dispus anularea facturii fiscale nr.2476977/29.06.2006 intervenită între SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtele SC”L.L.C ” SRL şi S.G.L.E .

În motivarea apelului apelanţii susţin că societatea reclamantă a fost dizolvată iar la momentul judecării cauzei nu s-a stabilit pasivul societăţii care să nu poată fi achitat decât prin anularea vânzării chioşcului şi astfel greşit s-a respins excepţia prematurităţii.

Susţin apelanţii că cei doi asociaţi ai societăţii reclamante aveau câte un chioşc cu valori aproximativ egale de 1,1 miliarde lei iar apelanta S.G.L.E a inventariat corect bunurile iar celălalt asociat ar fi sustras o parte din bunuri, că acesta din urmă nu ar fi contribuit la plata furnizorilor. Mai susţine apelanta că vânzarea a fost efectuată cu bună credinţă iar preţul achitat integral, că celălalt asociat a rămas în posesia unui autoturism. Se arată că chioşcul a fost vândut de apelanta S.G.L.E deoarece avea calitate de administrator iar la data vânzării celălalt asociat formulase cerere de retragere din societate şi a apreciat că a rămas ca asociat cu puteri depline, că dizolvarea societăţii s-a dispus cu un an mai târziu decât vânzarea.

Societatea comercială apelantă arată că a cumpărat chioşcul cu bună credinţă, că vânzarea s-a realizat pentru ca societatea să poată efectua plata datoriilor.

Susţine, de asemenea, asociata S.G.L.E că nu a convocat adunarea generală având în vedere că era administrator cu puteri depline.

Prin întâmpinare intimata – prin lichidator – arată că în cauză nu exista o adunare generală pentru a hotărî înstrăinarea chioşcul şi nu s-a demonstrat necesitatea vânzării chioşcului. Se susţine că acţiunea în anulare a facturii nu este condiţionată de îndeplinirea de către lichidator a atribuţiilor sale.

Prin decizia nr. 48/27 Iunie 2008 s-a admis apelul, s-a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că respinge acţiunea ca nefondată şi a fost obligat intimatul să plătească apelantei SC”L.L.C ” SRL suma de 595 lei cheltuieli de judecată la instanţa de fond şi ambelor apelante suma de 601,15 lei cheltuieli judiciare în apel.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de control judiciar a reţinut următoarele că aşa cum rezultă din cererea de chemare în judecată, în forma însuşită de lichidatorul societăţii, reclamantul solicitând anularea facturii fiscale a înţeles să solicite, în fapt, anularea actului juridic care este dovedit cu factura fiscală, respectiv anularea contractului de vânzare cumpărare a chioşcului din municipiul Piatra Neamţ – Piaţa Centrală şi promisiunii de vânzare a terenului în suprafaţă de 10 mp pe care este edificat chioşcul vândut.

În raport de actul juridic contestat reclamantul invocă drept temei pentru anularea acestuia lipsa preţului (preţ fictiv), preţ neserios, lipsa acordului de voinţă al unuia dintre asociaţi (filele 2-3 ds.3551/279/2007), lipsa hotărârii adunării generale şi lipsa urgenţei vânzării imobilului (fila 105 dosar tribunal).

În fapt

Societatea comercială reclamantă a fost constituită de doi asociaţi – apelanta S.G.L.E şi S.G.M, fiecare cu o participare de 50% din capitalul social (fila 116-123 dosar tribunal).

Potrivit art.11 din Actul constitutiv ambii asociaţi administrau societatea cu puteri decizionale egale.

În data de 25.05.2006 asociatul S.G.M a solicitat instanţei să ia act de retragerea sa din societate.

În data de 29.08.2006 societatea reclamantă – prin apelantă administrator vinde SC”L.L.C ” SRL construcţie cu utilităţi, edificată pe suprafaţa de 10 mp teren, situat în municipiul Piatra Neamţ – Piaţa Centrală, (teren în valoare de 400 lei iar construcţia de 8750 lei , filele 112-114) vânzare materializată, ad probationem, în factura fiscală 2476977/29.08.2006 (fila 14 dosar 3551/279/2007).

Aşa cum rezultă din factura fiscală menţionată, obiectul vânzării – teren în suprafaţă de 10 mp şi construcţia cu utilităţi – a fost înstrăinat (promis spre înstrăinare pentru teren) pentru preţul de 58.548 lei.

Din preţul vânzării, apelanta S.G.L.E susţine că au fost achitate facturile fiscale depuse la dosar (filele 32-96), conform chitanţelor depuse în copie la dosar (filele 15-31 dosar tribunal).

În drept

1. Referitor la fictivitatea preţului.

Preţul, obiectul prestaţiei cumpărătorului, este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, lipsa preţului ori fictivitatea acestuia atrage nulitatea actului juridic, cel puţin ca vânzare cumpărare.

Aşa cum rezulta din factura invocată, preţul vânzării a fost stabilit de părţi la 58.548 lei.

Cum din înscrisul probator aflat la dosarul cauzei rezultă preţul vânzării, reclamanta avea obligaţia să facă dovada fictivităţii preţului conform art.1169 sau 1175 Cod civil, probă care nu a fost realizată.

Mai mult, faptul că preţul a fost real, rezultă şi din împrejurarea invocată de asociatul-apelant care face dovada efectuării unor plăţi din preţul primit pentru vânzarea efectuată.

2. Referitor la caracterul serios al preţului.

Potrivit art.1303 Cod civil preţul trebuie să fie serios.

Preţul este serios dacă acesta nu este disproporţionat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării.

Aşa cum rezultă din probele administrate şi cum s-a reţinut de instanţă, imobilele ce au fost obiectul contractului încheiat au fost achiziţionate cu 8750 lei (476 lei teren şi 8274 lei construcţii) şi au fost vândute cu 58.548 lei. Faţă de aceste împrejurări instanţa reţine ca fiind pe deplin dovedit caracterul serios al preţului, chiar dacă acesta ar fi inferior preţului de piaţă al unor astfel de bunuri, caracterul serios al preţului existând chiar şi în situaţia în care preţul ar fi lezionar pentru vânzător, împrejurare nedovedită însă, chiar reclamanta susţinând că valoarea cu care bunul ar fi fost înregistrat în contabilitate este de 50.000 lei.

3. Referitor la lipsa acordului celuilalt asociat şi a hotărârii adunării generale.

Societatea comercială vânzătoare era constituită din doi asociaţi ambii având şi calitatea de administratori cu puteri decizionale egale (fila 121).

Potrivit art.197 cu referire la art.76 alin.1 din Legea nr.31/1990 administratorii iau decizii în unanimitate doar dacă prin actul constitutiv este prevăzută clauza ca administratorii să lucreze împreună.

Cum o astfel de clauză nu a fost convenită de părţi prin actul constitutiv, şi astfel oricare din administratori putea să angajeze societatea în relaţie cu terţii.

Sub acest aspect, faţă de dispoziţiile legii şi a actului constitutiv (pct.11) apelanta administrator avea dreptul să angajeze societatea reclamantă în relaţiile cu terţii, actele încheiate fiind opozabile reclamantei chiar dacă ar fi depăşit obiectul de activitate.

Este adevărat că încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a fost hotărâtă de adunarea generală a asociaţilor.

Legea nr.31/1990 nu prevede o astfel de limitare a puterii de decizie a administratorului din cadrul societăţilor cu răspundere limitată, art.146 din Legea 31/1990 fiind aplicabil doar societăţilor pe acţiuni.

O astfel de limitare a puterilor administratorului nu este prevăzută nici prin actul constitutiv, adunarea generală a asociaţilor neavând o astfel de atribuţie (art.10).

Este adevărat că potrivit art.12 lit. a din actul constitutiv administratorul are obligaţia să administreze patrimoniul societăţii şi răspunde pentru păstrarea integrităţii acestuia. Această clauză din actul constitutiv nu poate fi interpretată ca o interzicere a administratorului de a efectua acte de dispoziţie deoarece potrivit art.12 lit.b din acelaşi act constitutiv administratorul poate să „încheie orice operaţii economice în contul societăţii pentru realizarea obiectului de activitate”. Aşadar administratorul reclamantei putea să încheie acte de dispoziţie dacă acestea erau necesare realizării obiectului de activitate.

Apelanta a făcut dovada că preţul vânzării a fost destinat achitării facturilor societăţii reclamante iar aceasta din urmă nu a dovedit contrariul.

Tags: contract de vanzare - cumparare

Contract de vânzare cumpărare. Lipsă preţ. Preţ neserios. Lipsa hotărârii adunării generale a asociaţilor. Consecinţe.

Art. 1169, 1294, 1303Cod civil

Art. 191alin. 1, 197 cu referire la art.76 alin.1 din Legea nr.31/1990

Existenţa preţului este de esenţa contractului de vânzare cumpărare, reclamantul având obligaţia de a dovedi caracterul fictiv al acestuia. Nulitatea vânzării poate fi dispusă pentru preţ neserios doar atunci când preţul este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză nu şi când acesta ar fi lezionar. Pentru valabilitatea vânzării imobiliare de către unul din administratorii unei societăţi cu răspundere legea nu impune existenţa hotărârii adunării generale a asociaţilor şi nu este necesar nici acordul celorlalţi administratori dacă prin actul constitutiv nu s-a convenit că aceştia să lucreze împreună..

Curtea de Apel Bacău – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal Decizia 48/27 Iunie 2008

Prin cererea înregistrată sub nr.3551/279/2007 reclamantul S.M în contradictoriu cu SC”L.L.C ”SRL Piatra Neamţ şi S.G.L.E a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună anularea facturii fiscale nr.2476977/ 29.08.2006, precum şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că este asociat împreună cu pârâta S.G.L.E la SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ în cotă de 50% pentru fiecare. Printr-o acţiune formulată în instanţă a solicitat retragerea sa din această societate, urmând ca activul să fie împărţit între cei doi asociaţi. A menţionat că în perioada următoare a observat că asupra unui activ al societăţii respectiv un chioşc metalic situat în Piaţa Centrală din Piatra Neamţ, au apărut unele transformări, culminând cu aplicarea firmei unei alte societăţi SC”L.L.C ”SRL Piatra Neamţ pe chioşcul în cauză, motiv pentru care a cerut prin instanţă evacuarea acelei societăţi din spaţiul ce aparţine SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ.

Reclamantul consideră că pârâta S.G.L.E nu avea prerogative de administrator al SC”L.C ”SRL , astfel că neavând această calitate, nu putea face acte de dispoziţie asupra patrimoniului societăţii. Referitor la preţul trecut în factură şi anume 50.00 lei, apreciază că este mic, în condiţiile în care a fost achiziţionat de societate cu 100.000 lei.

Prin întâmpinarea depusă, pârâtele SC” L.L.C ” SRL precum şi S. G. E. . au solicitat respingerea acţiunii reclamantului, ca neîntemeiată. Au invocat excepţiile necompetenţei materiale a instanţei, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, întrucât SC” L.C ” SRL Piatra Neamţ se află în procedura reglementată de Legea nr.85/2006, precum şi a excepţiei prematurităţii introducerii acţiunii.

Pe fondul cauzei pârâta S.G.L.E a învederat faptul că cei doi soţi au avut fiecare câte un chioşc în Piaţa Centrală cu mărfuri similare şi valori aproape egale de circa 110.000 lei, iar în dos. nr.3195/COM/2006 de la despărţirea acestora, reclamantul ar fi sustras parte din mărfuri, nu a mai contribuit la plata debitelor SC” L.C ” SRL către buget sau furnizori, astfel că pentru a evita intrarea societăţii comerciale în faliment a fost nevoită să vândă chioşcul metalic.

A precizat că întrucât reclamantul S.M solicitase Tribunalului Neamţ – la 29.08.2006 în dos. nr.3195/COM/2006 să se ia act de retragerea sa ca asociat a SC” L.C ” SRL, consideră că avea şi calitatea să vândă singură chioşcul respectiv, rămânând asociat cu puteri depline. În acelaşi dosar pârâta a formulat ulterior cerere reconvenţională prin care a solicitat retragerea sa din societate, astfel că la data de 18.05.2007 instanţa a luat act de retragerea ambelor asociaţi şi s-a dispus dizolvarea SC” L.C ” SRL.

Pârâta SC”L.L.C ”SRL menţionează că a fost cumpărător de bună credinţă, a achitat integral c/valoarea chioşcului, banii obţinuţi fiind folosiţi pentru achitarea datoriilor societăţii.

Cabinet Individual de Insolvenţă Trifescu Valentin în calitate de lichidator judiciar a SC” L.C ” SRL Piatra Neamţ – prin cererea formulată îşi însuşeşte acţiunea reclamantului S.M în contradictoriu cu pârâtele S.G.L.E şi SC” L.L.C ” SRL. A precizat că potrivit art.11 din actul constitutiv, SC”L.C ”SRL este administrată şi reprezentată de către cei doi asociaţi cu puteri decizionale egale, iar prin art.12 lit. A stabileşte că administratorii societăţii „administrează patrimoniul societăţii şi răspund de păstrarea integrităţii acestuia”, iar în conformitate cu art.191(1) din Legea nr.31/1990 „hotărârile asociaţilor se iau în adunarea generală”. În cauză pârâta S.G.L.E nu a prezentat hotărârea adunării generale.

Prin sentinţa comercială nr.80/COM/11.02.2008 s-a respins excepţia prematurităţii şi s-a dispus anularea facturii fiscale 2476977/29.08.2006.

Cu privire la excepţia prematurităţii formulării acţiunii instanţa a respins-o ca nefondată întrucât acţiunea în anulare a facturii fiscale nr.2476997/29.08.2006 nu este condiţionată de îndeplinirea unor atribuţii a lichidatorului avocat Trifescu Valentin impuse de Legea nr.31/1990 R în dosarul de lichidare judiciară a SC” L.C ” SRL.

Pe fondul cauzei prima instanţă a constatat că astfel cum rezultă din actul constitutiv autentificat sub nr.8214/02.12.2003, SC” L.C ” SRL Piatra Neamţ a fost înfiinţată având şi doi asociaţi S.G.L.E şi S.G.M, fiecare cu un aport la capitalul social de 1.000.000 lei ROL reprezentând 50% din capitalul social divizat în 10 părţi sociale. Prin actul constitutiv la art.11 s-a stabilit că SC” L.C ”SRL este administrată şi reprezentantă de către asociaţii S.G.L.E şi S.G.M, cu puteri decizionale egale. Că totodată potrivit art.12 din actul constitutiv, administratorii au puterile şi răspunderile prevăzute de Legea nr.31/1990 republicată, printre care la litera „a” se menţionează că administrează patrimoniul societăţii şi răspuns pentru păstrarea integrităţii acestuia”:

Prin Legea nr.31/1990 republicată, referindu-se la societăţile cu răspundere limitată, legiuitorul stabileşte prin art.191(1) că: „hotărârile asociaţilor se iau în adunarea generală”, care decide prin votul reprezentând majoritatea absolută a asociaţilor şi a părţilor sociale, iar în cursul soluţionării cauzei, pârâta S.G.L.E nu a făcut dovada că adunarea generală a asociaţilor a hotărât vânzarea chioşcului.

Se arată că asociata S.G.L.E prin factura fiscală nr.2476977/29.08.2006 a vândut către SC” L.L.C ” SRL Piatra Neamţ reprezentată legal prin G. E. un chioşc metalic situat în Piatra Neamţ, str. Baltagului – Piaţa Centrală pentru suma de 58.548 lei, iar apărările pârâtelor, prin care justifică vânzarea bunului respectiv doar de către un asociat – S.G.L.E , fost înlăturate deoarece la data respectivă avea şi calitatea de administrator întrucât S.G.M se retrăsese din calitatea de asociat SC” L.C ” SRL.

Reţine de asemenea instanţa că cererea de retragere a lui S.M din calitatea de asociat a SC” L.C ” SRL a fost adresată instanţei la data de 26.05.2006, dar abia prin sentinţa civilă nr.715/COM/din 18.05.2007 pronunţată în dos. nr.1126/103/2006 Tribunalul Neamţ – Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ rămasă irevocabilă admiţând cererea reclamant ului, instanţa i-a act de retragerea asociatului S.G.M din SC” L.C ” SRL. Prin aceeaşi sentinţă a fost dizolvată SC” L.C ” SRL şi deschizând procedura lichidării a fost desemnat lichidator judiciar avocat Trifescu Valentin, dispunându-se înscrierea dizolvării la ORC Neamţ şi publicarea în Monitorul Oficial al României Partea a IV – a.

La data de 20.08.2006 când a fost vândut chioşcul metalic prin factura fiscală nr.2476977, S.M încă avea calitatea de asociat la SC”L.C ”SRL, astfel că instanţa admiţând acţiunea formulată, a dispus anularea facturii fiscale nr.2476977/29.06.2006 intervenită între SC”L.C ”SRL Piatra Neamţ.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtele SC”L.L.C ” SRL şi S.G.L.E .

În motivarea apelului apelanţii susţin că societatea reclamantă a fost dizolvată iar la momentul judecării cauzei nu s-a stabilit pasivul societăţii care să nu poată fi achitat decât prin anularea vânzării chioşcului şi astfel greşit s-a respins excepţia prematurităţii.

Susţin apelanţii că cei doi asociaţi ai societăţii reclamante aveau câte un chioşc cu valori aproximativ egale de 1,1 miliarde lei iar apelanta S.G.L.E a inventariat corect bunurile iar celălalt asociat ar fi sustras o parte din bunuri, că acesta din urmă nu ar fi contribuit la plata furnizorilor. Mai susţine apelanta că vânzarea a fost efectuată cu bună credinţă iar preţul achitat integral, că celălalt asociat a rămas în posesia unui autoturism. Se arată că chioşcul a fost vândut de apelanta S.G.L.E deoarece avea calitate de administrator iar la data vânzării celălalt asociat formulase cerere de retragere din societate şi a apreciat că a rămas ca asociat cu puteri depline, că dizolvarea societăţii s-a dispus cu un an mai târziu decât vânzarea.

Societatea comercială apelantă arată că a cumpărat chioşcul cu bună credinţă, că vânzarea s-a realizat pentru ca societatea să poată efectua plata datoriilor.

Susţine, de asemenea, asociata S.G.L.E că nu a convocat adunarea generală având în vedere că era administrator cu puteri depline.

Prin întâmpinare intimata – prin lichidator – arată că în cauză nu exista o adunare generală pentru a hotărî înstrăinarea chioşcul şi nu s-a demonstrat necesitatea vânzării chioşcului. Se susţine că acţiunea în anulare a facturii nu este condiţionată de îndeplinirea de către lichidator a atribuţiilor sale.

Prin decizia nr. 48/27 Iunie 2008 s-a admis apelul, s-a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că respinge acţiunea ca nefondată şi a fost bligat intimatul să plătească apelantei SC”L.L.C ” SRL suma de 595 lei cheltuieli de judecată la instanţa de fond şi ambelor apelante suma de 601,15 lei cheltuieli judiciare în apel.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de control judiciar a reţinut următoarele că aşa cum rezultă din cererea de chemare în judecată, în forma însuşită de lichidatorul societăţii, reclamantul solicitând anularea facturii fiscale a înţeles să solicite, în fapt, anularea actului juridic care este dovedit cu factura fiscală, respectiv anularea contractului de vânzare cumpărare a chioşcului din municipiul Piatra Neamţ – Piaţa Centrală şi promisiunii de vânzare a terenului în suprafaţă de 10 mp pe care este edificat chioşcul vândut.

În raport de actul juridic contestat reclamantul invocă drept temei pentru anularea acestuia lipsa preţului (preţ fictiv), preţ neserios, lipsa acordului de voinţă al unuia dintre asociaţi (filele 2-3 ds.3551/279/2007), lipsa hotărârii adunării generale şi lipsa urgenţei vânzării imobilului (fila 105 dosar tribunal).

În fapt

Societatea comercială reclamantă a fost constituită de doi asociaţi – apelanta S.G.L.E şi S.G.M, fiecare cu o participare de 50% din capitalul social (fila 116-123 dosar tribunal).

Potrivit art.11 din Actul constitutiv ambii asociaţi administrau societatea cu puteri decizionale egale.

În data de 25.05.2006 asociatul S.G.M a solicitat instanţei să ia act de retragerea sa din societate.

În data de 29.08.2006 societatea reclamantă – prin apelantă administrator vinde SC”L.L.C ” SRL construcţie cu utilităţi, edificată pe suprafaţa de 10 mp teren, situat în municipiul Piatra Neamţ – Piaţa Centrală, (teren în valoare de 400 lei iar construcţia de 8750 lei , filele 112-114) vânzare materializată, ad probationem, în factura fiscală 2476977/29.08.2006 (fila 14 dosar 3551/279/2007).

Aşa cum rezultă din factura fiscală menţionată, obiectul vânzării – teren în suprafaţă de 10 mp şi construcţia cu utilităţi – a fost înstrăinat (promis spre înstrăinare pentru teren) pentru preţul de 58.548 lei.

Din preţul vânzării, apelanta S.G.L.E susţine că au fost achitate facturile fiscale depuse la dosar (filele 32-96), conform chitanţelor depuse în copie la dosar (filele 15-31 dosar tribunal).

În drept

1. Referitor la fictivitatea preţului.

Preţul, obiectul prestaţiei cumpărătorului, este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, lipsa preţului ori fictivitatea acestuia atrage nulitatea actului juridic, cel puţin ca vânzare cumpărare.

Aşa cum rezulta din factura invocată, preţul vânzării a fost stabilit de părţi la 58.548 lei.

Cum din înscrisul probator aflat la dosarul cauzei rezultă preţul vânzării, reclamanta avea obligaţia să facă dovada fictivităţii preţului conform art.1169 sau 1175 Cod civil, probă care nu a fost realizată.

Mai mult, faptul că preţul a fost real, rezultă şi din împrejurarea invocată de asociatul-apelant care face dovada efectuării unor plăţi din preţul primit pentru vânzarea efectuată.

2. Referitor la caracterul serios al preţului.

Potrivit art.1303 Cod civil preţul trebuie să fie serios.

Preţul este serios dacă acesta nu este disproporţionat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării.

Aşa cum rezultă din probele administrate şi cum s-a reţinut de instanţă, imobilele ce au fost obiectul contractului încheiat au fost achiziţionate cu 8750 lei (476 lei teren şi 8274 lei construcţii) şi au fost vândute cu 58.548 lei. Faţă de aceste împrejurări instanţa reţine ca fiind pe deplin dovedit caracterul serios al preţului, chiar dacă acesta ar fi inferior preţului de piaţă al unor astfel de bunuri, caracterul serios al preţului existând chiar şi în situaţia în care preţul ar fi lezionar pentru vânzător, împrejurare nedovedită însă, chiar reclamanta susţinând că valoarea cu care bunul ar fi fost înregistrat în contabilitate este de 50.000 lei.

3. Referitor la lipsa acordului celuilalt asociat şi a hotărârii adunării generale.

Societatea comercială vânzătoare era constituită din doi asociaţi ambii având şi calitatea de administratori cu puteri decizionale egale (fila 121).

Potrivit art.197 cu referire la art.76 alin.1 din Legea nr.31/1990 administratorii iau decizii în unanimitate doar dacă prin actul constitutiv este prevăzută clauza ca administratorii să lucreze împreună.

Cum o astfel de clauză nu a fost convenită de părţi prin actul constitutiv, şi astfel oricare din administratori putea să angajeze societatea în relaţie cu terţii.

Sub acest aspect, faţă de dispoziţiile legii şi a actului constitutiv (pct.11) apelanta administrator avea dreptul să angajeze societatea reclamantă în relaţiile cu terţii, actele încheiate fiind opozabile reclamantei chiar dacă ar fi depăşit obiectul de activitate.

Este adevărat că încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a fost hotărâtă de adunarea generală a asociaţilor.

Legea nr.31/1990 nu prevede o astfel de limitare a puterii de decizie a administratorului din cadrul societăţilor cu răspundere limitată, art.146 din Legea 31/1990 fiind aplicabil doar societăţilor pe acţiuni.

O astfel de limitare a puterilor administratorului nu este prevăzută nici prin actul constitutiv, adunarea generală a asociaţilor neavând o astfel de atribuţie (art.10).

Este adevărat că potrivit art.12 lit. a din actul constitutiv administratorul are obligaţia să administreze patrimoniul societăţii şi răspunde pentru păstrarea integrităţii acestuia. Această clauză din actul constitutiv nu poate fi interpretată ca o interzicere a administratorului de a efectua acte de dispoziţie deoarece potrivit art.12 lit.b din acelaşi act constitutiv administratorul poate să „încheie orice operaţii economice în contul societăţii pentru realizarea obiectului de activitate”. Aşadar administratorul reclamantei putea să încheie acte de dispoziţie dacă acestea erau necesare realizării obiectului de activitate.

Apelanta a făcut dovada că preţul vânzării a fost destinat achitării facturilor societăţii reclamante iar aceasta din urmă nu a dovedit contrariul.(V.P)

Tags: contract de vanzare - cumparare

Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute

Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor art.11 alin.1 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia sunt lovite de nulitate absolută.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.113 din 18 martie 2009

Prin sentinţa civilă nr.367/8 aprilie 2008, Judecătoria Hîrlău a respins excepţia prescrierii dreptului la acţiune ca fiind rămasă fără obiect, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active şi în consecinţă a respins acţiunea restrânsă, promovată de reclamanta S.C.-D.P.-Iaşi, prin reprezentanţi legali, în contradictoriu cu pârâţii S.C. „C.P.M.” S.R.L., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

A admis în parte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de statul român, prin reprezentantul său legal – Ministerul Economiei şi Finanţelor.

A constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.963 din 27.07.2006 şi a încheierii de rectificare nr.1520 din 9.08.2006, cu privire la bunul imobil denumit C1-hală de depozitare cu suprafaţa construită de 591,91 m.p., situată în corpul de proprietate cu numărul cadastral 210 din extravilan, P.2 (724/2) şi a dispus restituirea bunului în proprietatea statului român.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că nu ne aflăm în prezenţa unui litigiu privind dreptul de administrare, când reclamanta ar fi putut sta în instanţă în nume propriu, ci în situaţia unui litigiu referitor la dreptul de proprietate. Reclamanta a arătat instanţei cine este titularul dreptului de proprietate – statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, care a şi formulat cerere de intervenţie în interes propriu, astfel că S.C.-D.P.-Iaşi nu putea solicita în nume propriu anularea contractului de vânzare-cumpărare, ci numai în numele statului român, prin reprezentanţii legali, ca proprietar al bunurilor pretinse.

Singurul bun dintre cele cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare şi încheierea de rectificare nr.1520/9.08.2006 care face parte din proprietatea publică a statului este imobilul denumit hala de depozitare cu suprafaţa de 591,91 m.p. situat în corpul de proprietate 210. Toate celelalte imobile se regăsesc în evidenţa contabilă a reclamantei, conform constatărilor expertului şi nu fac parte din proprietatea publică a statului.

Ca atare, reclamanta nu putea introduce acţiune în nume propriu, ci numai în numele proprietarului, iar instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active şi s-a respins acţiunea formulată de reclamantă.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor instanţa a admis-o în parte, reţinând că hala de depozitare este proprietatea publică a statului, iar cu privire la acest bun, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut.

Împotriva sentinţei civile nr.367/8.04.2008 a Judecătoriei Hîrlău au formulat apel S.C.”C.P.M.” S.R.L., statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor şi pârâta R.I.

Prin decizia civilă nr.699/27 octombrie 2008, Tribunalului Iaşi a admis apelul declarat de pârâta S.C.”C.P.M.” S.R.L. împotriva sentinţei civile nr.367/8.04.2008 pronunţată de Judecătoria Hîrlău, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins cererea de intervenţie principală formulată de statul român, reprezentat de Ministerul Economiei şi Finanţelor; a respins apelul declarat de intervenientul statul român reprezentat de Ministerul Economiei şi Finanţelor, împotriva aceleiaşi sentinţe.

Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul Iaşi a reţinut că cererea de apel formulată de pârâta S.C. „C.P.M.” S.R.L. este fondată, deoarece Ordinul nr.41/16.02.2001 emis de Prefectul judeţului Iaşi prin care s-a dispus atribuirea în fizic către pârâta-apelantă este anterior H.G. 1711/2004.

Din momentul atribuirii prin ordin a suprafeţei de 62100 m.p. către R.I.-I., în patrimoniul acesteia a intrat şi şopronul multifuncţional în puterea accesiunii reglementată de art.492 C.civ.

Dobândind dreptul de proprietate asupra şopronului multifuncţional în litigiu la chiar data emiterii Ordinului din 16.02.2001, pârâtei R.I.-I. nu îi poate fi opus de către statul român dreptul său de proprietate publică.

În speţă, fără ca în discuţie să fie uzul sau interesul public al şopronului multifuncţional, se perpetuase deja în patrimoniul apelantei R.I.-I. în puterea dispoziţiilor art.492 C.civ. la chiar data emiterii Ordinului Prefectului nr.41 din 16.02.2001.

Anterioritatea dreptului de proprietate al apelantei R.I.-I. are întâietate faţă de dreptul de proprietate publică invocat de Statul Român.

Împotriva deciziei civile nr.699/27 octombrie 2008 a Tribunalului Iaşi a formulat recurs statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor.

Decizia recurată a fost criticată pentru următoarele motive:

Prin Ordinul nr.41/16.02.2001 emis de Prefectul judeţului Iaşi s-a dispus atribuirea în fizic către pârâtă a conacului situat în sat M., comuna D., judeţul Iaşi, a anexei, a bucătăriei, a garajului şi a grajdurilor cu suprafaţa aferentă de 62.100 m.p. aflat la acea dată în administrarea S.C.P.P. Iaşi – Ferma M. Ulterior a fost eliberat titlul de proprietate la data de 12.04.2006. Legalitatea titlului a făcut obiect al analizei instanţelor judecătoreşti.

Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, bunul în litigiu denumit şopron multifuncţional nu a făcut obiectul atribuirii în fizic.

Instanţa reţine greşit că la data emiterii H.G. nr.1711, respectiv la 4.11.2004, dreptul de proprietate asupra şopronului multifuncţional se perpetuase deja în patrimoniul apelantei R.I.-I., în puterea dispoziţiilor art.492 C.civ., această dispoziţie legală nefiind o condiţie pentru recunoaşterea dreptului de proprietate.

Ca efect al Legii nr.213/1998 şi al Legii nr.215/2001 – art.136 din Constituţie se face distincţie între dreptul de proprietate ce aparţine statului şi dreptul de proprietate publică ce aparţine unităţilor administrativ-teritoriale. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile aşa cum prevede art.136 alin.4 din Constituţia României şi art.11 din Legea nr.213/1998.

În cauză primează caracterul de bun ce aparţine domeniului public al statului.

S-a solicitat admiterea recursului, admiterea apelului şi admiterea cererii de intervenţie principală.

Recursul formulat este întemeiat.

Prin Ordinul nr.41/16 februarie 2001 emis de Prefectul judeţului Iaşi în baza prevederilor Legii nr.1/2000 şi a H.G. nr.180/2000 s-a dispus atribuirea în fizic pârâtei apelante R.I.-I. a conacului situat în sat M., comuna D., judeţul Iaşi, a anexei, bucătăriei, garajului şi grajdurilor cu suprafaţa aferentă de 62100 m.p. teren aflat în administrarea S.C.P.P. – Ferma M.

Prin decizia civilă nr.669/21 mai 2003 a Curţii de Apel Iaşi s-a menţinut Ordinul nr.41/16 februarie 2001 emis de Prefectul judeţului Iaşi.

Prin hotărârea judecătorească mai sus menţionată (irevocabilă) s-a reţinut de instanţa de recurs că imobilele – clădiri ce au fost restituite reclamantei R.I.-I. prin Ordinul nr.41/16 februarie 2001 nu reprezintă construcţiile ce au fost edificate de către S.C.P.P. Iaşi.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.963 din 27.07.2006, pârâta R.I.-I. vinde S.C. „C.P.M.” S.R.L. imobilul proprietatea sa format din conac, 15 anexe gospodăreşti în suprafaţă construită de 2359 m.p. şi terenul aferent acestora, imobilul fiind dobândit de vânzătoarea R.I.-I. prin Ordinul nr.41/16.02.2001 şi ulterior titlul de proprietate eliberat sub nr.23200/12.04.2004. Acest contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 27 iulie 2006.

Ulterior numai la cererea cumpărătorului S.C.”C.P.M.” S.R.L., biroul notarial a rectificat prin două încheieri, din 31 iulie 2006 şi apoi din 9 august 2006, alineatul 2 al contractului de vânzare-cumpărare nr.963/27 iulie 2006, inserându-se şi hala de depozitare construită de 591,91 m.p.

Prin cererea de intervenţie în interes propriu statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor a solicitat a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sub nr.963/27.07.2006 şi încheierea de rectificare nr.1520/9.08.2006 pentru imobilul denumit hală de depozitare în suprafaţă construită de 591,91 m.p.

La instanţa de fond, Judecătoria Hîrlău, prin raportul de expertiză tehnică judiciară s-a concluzionat că şopronul multifuncţional (ce figurează ca imobil C1 în anexa 2 la Monitorul Oficial nr.172/4.11.2004 în domeniul public al statului) este acelaşi cu cel vândut şi nominalizat prin încheierea de rectificare nr.1520/9.08.2006.

Totodată s-a mai reţinut de expertiză că acest şopron multifuncţional a fost edificat de S.C.P.P. Iaşi şi dat în folosinţă (în administrare) în anul 1985.

Acest aspect nu a fost contestat de vreuna din părţile din cauză.

Aşa fiind, reţine instanţa de recurs că hala de depozitare (şopronul multifuncţional) nu a constituit obiectul restituirii în fizic apelantei-pârâte prin Ordinul nr.41/2001 (aspect reţinut şi prin hotărârea irevocabilă 669/21 mai 2003 a Curţii de Apel Iaşi), este o construcţie edificată de S.C.P.P. Iaşi în anul 1985 şi prin H.G. 1711/2004 este un bun proprietate publică a statului având un număr de inventar 116827 şi cod de clasificare 8.29.06.

Potrivit art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia al.1 „Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile”, iar potrivit art.3 al aceluiaşi articol „Actele juridice încheiate cu încălcarea prevederilor alin.1 privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolută”.

Prin urmare, bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului şi ca atare contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut cu privire la acest bun.

Dispoziţiile art.492 C.civ. – proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiilor – şi art.494 C.civ. – ce reglementează drepturile ce se nasc din ridicarea unor construcţii de către un terţ – au fost greşit interpretate de instanţa de apel, nefiind aplicabile în cauză; bunul înstrăinat este scos din circuitul civil, este inalienabil şi nu poate constitui obiect al vânzării (art.1310 C.civ.).

Motivele de recurs formulate se încadrează în dispoziţiile art.304 pct.7, pct.9 C.pr.civ.

În temeiul art.312 C.pr.civ., a fost admis recursul formulat de intervenientul principal statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor şi a fost modificată în parte decizia nr.699/27 octombrie 2008 a Tribunalului Iaşi, cu respingerea apelului formulat de S.C.”C.P.M.” S.R.L. şi cu păstrarea sentinţei primei instanţe.

Judecătoria Hîrlău în mod legal a admis numai în parte cererea de intervenţie în nume propriu şi nu în totalitate, formulată de statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, întrucât s-a constatat nul absolut parţial contractul de vânzare-cumpărare şi încheierea de rectificare numai pentru bunul imobil proprietate publică, iar nu şi cu privire la celelalte bunuri.

Tags: contract de vanzare - cumparare

Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute. Buna-credinţă (C.civ. art. 948, art. 966, art. 968; Legea nr.10/2001, art. 2, art. 9; Legea nr. 7/1996 art. 31)

Buna-credinţă se analizează în raport cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi presupune convingerea părţilor contractante că au dreptul, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată să încheie actul juridic. Notarea în cartea funciară a hotărârii judecătoreşti prin care se restituie terţului-reclamant un imobil preluat abuziv de stat în temeiul Legii nr. 10/2001, ce are un alt amplasament decât cel ce este obiect al vânzării, nu înlătură buna-credinţă a părţilor contractante.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr. 302 din 9 iulie 2008
Prin sentinţa civilă nr.7010 din 11 iunie 2007, Judecătoria Iaşi a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, precum şi excepţia lipsei de interes a reclamantului, excepţii invocate de către pârâţi.
A respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul N.Gh. în contradictoriu cu pârâţii: O.B.-C. şi O.R. , SC „N.M.” SRL.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale active este o excepţie de fond, absolută şi peremptorie. Prin depunerea sentinţei civile nr.325/2004 definitivă, reclamantul a făcut dovada unui interes în promovarea prezentei cauze.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut că reclamantul a solicitat nulitatea unui act de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii O. în calitate de vânzători şi pârâta SC „N.M.” SRL în calitate de cumpărătoare.
Reclamantul nu a făcut dovada cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită.
S-a reţinut că reclamantul nu a făcut dovada vreunui motiv de nulitate absolută sau relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005.
Împotriva sentinţei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecătoriei Iaşi a formulat apel N.Gh.
Prin decizia civilă nr.209 din 19 martie 2008, Tribunalul Iaşi a respins apelul declarat de reclamantul N.Gh. împotriva sentinţei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecătoriei Iaşi, sentinţă pe care a menţinut-o.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că apelantul nu a făcut dovada existenţei fraudei la lege. Apelantul a invocat în dovedirea dreptului său de proprietate sentinţa civilă nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iaşi irevocabilă, prin care s-a stabilit obligaţia de restituire de către SC „A.B.” SA Iaşi a suprafeţei de 2,14 ha. teren situat în parcela 6854, tarlaua 166.
Există diferenţă de amplasament între terenul ce urma a fi restituit şi cel cumpărat de intimaţi. Abia prin decizia civilă nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iaşi s-a stabilit că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166. Nu se poate reţine nici cauza ilicită a acestui contract de vânzare-cumpărare, neexistând o probă în acest sens. În ceea ce priveşte reaua-credinţă a intimaţilor, întemeiată pe lipsa de diligenţă a acestora pentru a afla situaţia reală a terenului şi existenţa vânzărilor succesive, tribunalul a constatat că aceasta este nedovedită.
Chiar O.C.P.I., cu adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, precizează că cele două suprafeţe de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament. Ca atare, intimaţii s-au adresat pentru informaţii cu privire la situaţia juridică a terenului autorităţii celei mai pertinente, respectiv O.C.P.I. Iaşi.
S-a mai reţinut buna-credinţă a intimaţilor în baza art.31 din Legea nr.7/1996.
Împotriva deciziei civile nr.209 din 19 martie 2008 a Tribunalului Iaşi a declarat recurs N.Gh., criticînd decizia recurată pentru următoarele motive:
– instanţa a aplicat greşit dispoziţiile Legii cadastrului nr.7/1996 art.31, reţinând buna credinţă a intimaţilor, considerând că toate sesizările recurentului la sistarea vânzării şi suprapunere de amplasament nu au relevanţă şi nici opozabilitatea dreptului recurentului notat în cartea funciară;
– titlul intimaţilor nu este în concordanţă cu situaţia juridică reală a terenului, aceştia tranzacţionând teren în parcela 6854 tarla 165, deşi terenul se regăseşte în sectorul cadastral T 166.
– s-a constatat nul titlul de proprietate emis pe teren lui V.V., persoana de la care provine terenul;
– notarea dreptului dobândit prin sentinţa civilă nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi i-a conferit calitatea de proprietar al bunului şi s-a adus la cunoştinţă că imobilul era revendicat şi are semnificaţia asumării riscului cumpărării unui bun litigios, ceea ce înlătură buna credinţă a cumpărătorului. SC „N.M.” SRL şi-a asumat riscul desfiinţării dreptului său de proprietate asupra imobilului în funcţie de soarta procesului de revendicare, proces care la 30 septembrie 2005 se afla în faza de recurs la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Faptul că intimaţii au avut concursul notarului la „verificările” situaţiei juridice a terenului, nu îi scuteşte de obligaţia de informare din toate sursele pe care le aveau la dispoziţie pentru a lua o decizie de achiziţionare corectă, fără a încălca dreptul de proprietate al reclamantului.
– vânzările succesive sunt motive temeinice de a pune sub semnul întrebării buna credinţă a intimaţilor, mai ales că sunt celelalte elemente de publicitate care fac să le fie opozabil dreptul reclamantului;
– recurentul avea calitatea de proprietar al terenului în baza sentinţei civile nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi, terenul era indisponibilizat şi nu putea face obiectul unor vânzări până la soluţionarea litigiului, există neconcordanţă între situaţia juridică reală şi înscrierile din Cartea funciară, ceea ce înseamnă că actul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2005 este lovit de nulitate absolută;
– prin încălcarea normelor imperative ce indisponibilizau terenul, art.9 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire;
– articolul 21 din Legea nr. 10/2001 stabileşte sub sancţiunea nulităţii absolute că este interzisă înstrăinarea, concesionarea imobilelor – terenuri sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi;
– din anul 2001 notificarea adresată Primăriei Municipiului Iaşi care a direcţionat-o la I.A.S. „B.” a dus la indisponibilizarea terenului în litigiu, iar la 7 noiembrie 2006 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat irevocabil asupra dreptului de proprietate pe terenul din parcela 6854/zona Bucium a municipiului Iaşi.
Recursul formulat este neîntemeiat.
Prin acţiunea civilă înregistrată la nr.14356/2006 pe rolul Judecătoriei Iaşi, reclamantul N.Gh. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC „N.M.” SRL Iaşi, O.B.-C. şi O.R. constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005, pentru fraudă şi cauză ilicită.
Prin acest contract vânzătorii mai sus menţionaţi au vândut cumpărătoarei SC „N.M.” SRL Iaşi suprafaţa de 1.185,00 m.p. plus 81,72 m.p. teren situat în extravilanul municipiului Iaşi, zona „B.”, sector cadastral 165, înscris în cartea funciară nr.47958 a localităţii Iaşi.
Potrivit art.948 Cod civil condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.
Potrivit art.968 Cod civil cauza licită este aceea care nu este prohibită de lege sau contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.
Prin sentinţa civilă nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iaşi definitivă prin decizia civilă nr.1831 din 14 decembrie 2004 a Curţii de Apel Iaşi a fost obligată S.C. „A.B.” SA Iaşi să îi restituie reclamantului suprafaţa de 2,14 ha teren situat în tarlaua 166, parcela 6854 din Şos. „B.” nr.78-82 aflată în administrarea acesteia.
Examinând actul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se solicită pentru cauză ilicită şi întreg probatoriul administrat în cauză, instanţa a constatat că actul juridic a fost încheiat la data de 30 septembrie 2005 cu respectarea legislaţiei în vigoare şi cu regulile de convieţuire socială.
Ca atare, nu se poate reţine că actul de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 s-a întemeiat pe o cauză falsă ori ilicită sau obligaţia este fără cauză (art.996 Cod civil).
Motivul de nulitate absolută vizând frauda, care este o cauză de nulitate fie că este frauda la lege, fie că este vorba de fraudarea intereselor unor terţe persoane prin încheierea actului, în speţă prin fraudarea intereselor reclamantului-recurent.
În această situaţie, prin sancţiunea nulităţii care este o măsură ce tinde ca anumite efecte ale actului juridic să nu se producă, este ocrotită terţa persoană în frauda căreia a fost încheiat actul.
Recurentul N.Gh., prin recursul promovat, a susţinut că au fost încălcate dispoziţiile imperative ale Legii nr.7/1996, ale Legii nr.10/2001, intimaţii fiind de rea-credinţă la încheierea actului de vânzare-cumpărare încheiat.
Este adevărat că la data de 24 iunie 2005 recurentul a notat la cartea funciară sentinţa civilă nr.325/2004 prin care se dispunea către recurent restituirea unei suprafeţe de teren în tarlaua 166 parcela 6854 din Şos. „B.” de către SC „A.B.” SA Iaşi (în temeiul Legii nr. 10/2001).
Contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită de recurent, din 30 septembrie 2005 se referea la o suprafaţă de teren din extravilanul municipiului Iaşi zona „B.” număr cadastral 165.
Legal a reţinut tribunalul că între terenul ce urma a fi restituit reclamantului şi cel cumpărat de intimaţi era diferenţă de amplasament, fiind tarlale diferite.
De altfel, chiar O.C.P.I. prin adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, deci ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare comunică că cele două suprafeţe de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare terenul pe care l-au cumpărat intimaţii nu era revendicat, nu era bun litigios conform O.C.P.I. Iaşi, nefiind necesare alte diligenţe din partea părţilor, cât timp terenul era intabulat în conformitate cu Legea nr. 7/1996.
Prin urmare, corect a fost reţinută buna-credinţă a intimaţilor raportat şi la dispoziţiile art.31 din Legea nr. 7/1996.
Împrejurarea că prin sentinţa civilă nr.8779 din 9 august 2007 a Judecătoriei Iaşi rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iaşi s-a dispus nulitatea parţială a titlului de proprietate nr.186666/2004 al lui V.V. (căruia i s-a eliberat titlu de proprietate conform Legii nr.18/1991) cu privire la suprafaţa de 9838 m.p. tarlaua 165 parcela 6854, reţinându-se conform expertizei efectuate în cauză că tarlaua 165 este aceeaşi cu tarlaua 166, nu înlătură buna credinţă a intimaţilor (contractul acestora fiind încheiat cu 2 ani înainte).
Buna credinţă se analizează în raport cu momentul încheierii contractului şi presupune convingerea părţilor contractante că au dreptul, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, să încheie actul juridic de înstrăinare.
Din moment ce vânzarea terenului s-a făcut cu respectarea legislaţiei în vigoare, iar sentinţa civilă nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi se referea la tarlaua 166 – parcela 6854 şi titlul de proprietate emis lui V.V. în conformitate cu Legea nr.18/1991 se referea la tarlaua 165, prin sentinţa civilă nr.8779 din 9 august 2007 a Judecătoriei Iaşi s-a stabilit că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166, este lipsită de temei aserţiunea relei-credinţe a cumpărătorului SC „N.M.” SRL Iaşi, fundamentată pe împrejurarea că aceasta a avut cunoştinţă că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166.
Ca atare, din întreg probatoriul administrat în cauză nu rezultă că au fost încălcate dispoziţiile Legii nr.7/1996, Legii nr.10/2001, ale Codului civil la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.1705 din 30 septembrie 2005, nedovedindu-se reaua-credinţă a părţilor contractante şi nici fraudarea intereselor reclamantului N.Gh.
Nici motivul de recurs referitor la vânzările succesive nu este întemeiat în condiţiile în care cauza ilicită nu există, iar operaţiunea juridică de încheiere a contractului din prezentul litigiu nu s-a dovedit a fi una speculativă.
De altfel buna-credinţă a părţilor face să fie inaplicabilă teza cauzei ilicite, determinată de convenţia frauduloasă a părţilor semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare.
În raport de toate aceste considerente şi de dispoziţiile art.312 Cod procedură civilă, recursul a fost respins.

Tags: contract de vanzare - cumparare

Contract de vânzare-cumpărare. Chiriaş. Drept de preemţiune (Legea nr.112/1995, art.9; Legea nr.10/2001, art.42)

Dispoziţiile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora imobilele cu destinaţia de locuinţe, ce nu se restituite persoanelor îndreptăţite, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune, trebuie interpretate în sensul că opţiunea cumpărării acelei locuinţe o are chiriaşul, iar nu în sensul că unitatea deţinătoare poate opta în a nu vinde locuinţa.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.204 din 4 mai 2008
Prin sentinţa civilă nr.9033/4.09.2007 a Judecătoriei Iaşi s-a admis acţiunea formulată de reclamantul D.I., în contradictoriu cu Municipiul Iaşi, reprezentat prin Primar.
S-a dispus obligarea pârâtului să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul din Iaşi, şos. Ş.C.M. nr.14, ce face obiectul contractului de închiriere nr.4970 din 26.07.2007.
S-a respins excepţia inadmisibilităţii şi a lipsei calităţii procesuale pasive a Primarului.
S-a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamantul este chiriaş al imobilului din Iaşi, Şos. Ş.C.M. nr.14, potrivit contractului de închiriere nr.4970 din 12.11.1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Iaşi.
În considerarea dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995 rezultă că „chiriaşii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea apartamentului deţinut”, iar potrivit art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinaţie de locuinţă pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, acordându-se totodată chiriaşilor un drept de preemţiune la cumpărarea locuinţelor deţinute în baza unui contract de închiriere.
Mai mult chiar art.52 din Legea nr.10/2001 prevede că la data intrării în vigoare a legii, orice alte dispoziţii contrare se abrogă.
Coroborând reglementările legale ce guvernează materia, instanţa a constatat întemeiată acţiunea reclamantului şi a admis-o.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel Municipiul Iaşi prin Primarul Municipiului Iaşi.
Prin decizia civilă nr.83/6.02.2008 pronunţată de Tribunalul Iaşi s-a admis apelul formulat de pârât, s-a schimbat în parte hotărârea şi s-a respins acţiunea formulată de reclamant în contradictoriu cu acest pârât, păstrându-se restul dispoziţiilor hotărârii.
Pentru a se pronunţa în acest sens, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 coroborat cu art.43 din Legea nr.10/2001 aplicabile în speţă „deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, însă această înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificările ulterioare şi Legii nr.10/2001…”.
Între părţi nu există vreun raport juridic din care să rezulte obligaţia pârâtului de a încheia în viitor un contract de vânzare–cumpărare sau vreo promisiune de vânzare.
Fiind proprietarul locuinţei, apelantul nu poate fi obligat să vândă locuinţa intimatului, deoarece se încalcă principiul libertăţii contractuale, dispoziţiile art.53 din Constituţie care prevăd că exerciţiul unor drepturi sau al unor libertăţi poate fi restrâns numai prin lege, precum şi dreptul de proprietate al apelantului garantat de art.44 alin.2 din Constituţia României, precum şi de art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor şi Libertăţilor Fundamentale ale Omului.
Faţă de cele ce preced, tribunalul a admis apelul şi în baza art.296 C.pr.civ. a schimbat în parte sentinţa primei instanţe în sensul respingerii cererii reclamantului.
Pe cale de consecinţă, a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate privind respingerea excepţiilor inadmisibilităţii şi lipsei calităţii procesuale pasive.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs D.I., criticând-o pentru nelegalitate.
A susţinut recurentul că dispoziţiile art.9 sus-arătat trebuie coroborate cu dispoziţiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit căruia imobilele cu destinaţia de locuinţe care în urma procedurilor prevăzute în capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali şi „pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune”, precum şi cu dispoziţiile art.52 din Legea nr.10/2001 care prevede că la data intrării în vigoare a prezentei legi orice alte dispoziţii contrare se abrogă. În acest context se apreciază că a operat o abrogare implicită a dispoziţiilor art.4 din H.G. nr.11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriaşii care la momentul apariţiei Legii nr.112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat şi ocupau efectiv spaţiul. În fapt, această hotărâre de guvern privind normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 a restrâns în mod nelegal, prin adăugare la lege, sfera de aplicare a dispoziţiilor art.9, stabilind în art.6 că au dreptul la cumpărare doar categoriile enunţate mai sus.
În acelaşi sens s-au invocat şi dispoziţiile art.43 lit.b din H.G. nr.498/18.04.2003 potrivit căruia pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe care nu s-au restituit în natură, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, cu menţiunea că preţul de vânzare al locuinţelor se va stabili potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanţelor.
Practica judiciară a statuat că legislaţia în vigoare poate fi interpretată astfel: Potrivit art.43 alin.1 şi 3 din Legea nr.10/2001 „imobilele cu destinaţia de locuinţe (…) pot fi înstrăinate cu respectarea legislaţiei în vigoare”. Referirea la legislaţia în vigoare vizează în mod cert legile şi nu o hotărâre de guvern.
Refuzul Primarului ca reprezentant al Municipiului Iaşi, deţinătorul acestui imobil de a-l înstrăina este nejustificat, întrucât dispoziţiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 pot constitui cadrul legal pentru vânzarea imobilului deţinut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preemţiune instituit de art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, presupune ca la egalitate de preţ să fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, având în vedere calitatea acestuia. Preţul unui asemenea imobil este fix, fiind stabilit potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finanţelor, independent de calitatea cumpărătorului, iar în momentul în care locatarul îşi exprimă opţiunea de cumpărare, deţinătorul este ţinut practic să-l vândă acestuia, neputând vinde unui terţ la un preţ mai mare, chiar în situaţia în care terţul ar consimţi la un astfel de preţ.
Reglementările introduse de Legea nr.10/2001 aduc dispoziţiilor anterioare ale Legii nr.112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preemţiune al chiriaşilor, textul putând fi interpretat şi în sensul că asemenea imobile ar putea fi vândute şi altor persoane, nu numai chiriaşilor.
Asemenea posibilitate nu înseamnă că vânzarea imobilelor nerestituite este lăsată la latitudinea deţinătorilor actuali. Ca şi sub imperiul legilor anterioare Legea nr.112/1995, Legea nr.85/1992, Decretul-lege nr.61/1990, H.G. nr.389/1996 – vânzarea imobilelor ce fac obiectul reglementărilor acestora nu este lăsată la latitudinea deţinătorilor chiar dacă legiuitorul a folosit de fiecare dată termeni dispozitivi.
Literatura de specialitate şi practica judiciară a fost consecventă şi a interpretat aceste dispoziţii legale în sensul că în momentul în care persoana fizică sau juridică îndreptăţită la cumpărarea imobilului şi-a manifestat voinţa de a cumpăra prin formularea cererii de cumpărare, unităţile deţinătoare au obligaţia vânzării acestora.
În acest sens, s-a considerat că statul prin organele legislative i-a dat acordul la vânzarea acestor imobile prin însăşi edictarea acestor acte normative.
Momentul încheierii contractului fiind acela al obţinerii acordului dintre părţile contractante şi stabilirea preţului, se consideră că prin formularea cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere s-a propus întâlnirea celor două manifestări de voinţă iar unităţile deţinătoare au obligaţia perfectării contractului de vânzare dacă sunt îndeplinite celelalte condiţii ale legii.
Contractul de închiriere al reclamantului datează din 1999, după apariţia Legii 112/1995, însă, în condiţiile descrise mai sus a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995, echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriaşi.
Principiul egalităţii în faţa legii şi a autorităţilor publice se aplică prin natura sa tuturor drepturilor şi libertăţilor consacrate prin constituţie şi lege. Acest principiu este de altfel prevăzut şi în art.14 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a libertăţilor fundamentale şi a fost consacrat şi în practica jurisdicţională a Curţii Europene a Drepturilor Omului. Astfel, Curtea Europeană a reţinut în aplicarea principiului mai sus enunţat că orice diferenţă de tratament făcută de stat între indivizi aflaţi în situaţii analoage, trebuie să-şi găsească o justificare obiectivă şi rezonabilă.
Ori, faptul că recurentul a încheiat contract de închiriere cu pârâtul Municipiul Iaşi după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995 şi în consecinţă nu ar putea să cumpere apartamentul nu constituie o justificare obiectivă şi rezonabilă în sensul mai sus arătat. În speţă, trebuie dată eficienţă voinţei părţilor şi aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în fraudarea intereselor altor persoane.
În cauza de faţă, refuzul pârâtului-intimat de a vinde reclamantului imobilul din strada Şos. Ş.C.M. nr.14 este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putând fi cu uşurinţă lămurită de instanţă.
Prin întâmpinare, intimatul Municipiul Iaşi prin Primarul Municipiului Iaşi a susţinut excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primarului Municipiului Iaşi, în opinia sa acesta din urmă neavând calitatea de reprezentant al Consiliului local.
Pe fondul cauzei, intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precizând că în speţă nu există un raport obligaţional a cărui nerespectare să fie contestată de creditor prin intermediul instanţei de judecată, pentru ca aceasta din urmă să poată autoriza îndeplinirea acestei obligaţii în contul debitorului.
Susţine intimatul că nu şi-a asumat nici o obligaţie convenţională de a vinde recurentului acest imobil, iar dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 nu sunt aplicabile întrucât raporturile de locaţiune s-au născut la data de 12.11.1999.
În ce priveşte Legea nr.10/2001, aceasta nu obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, lipsind normele imperative edictate în acest sens în cazul altor legi privitoare la locuinţe, ca de exemplu art.7 din Legea nr.85/1992.
În opinia intimatului sintagma „pot fi înstrăinate” cuprinsă în art.42 din Legea nr.10/2001 nu stabileşte o obligaţie, ci o facultate pentru proprietar iar o eventuală obligare a sa la transferul dreptului de proprietate ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului referitor la protecţia proprietăţii.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Examinând motivele de recurs invocate, actele şi lucrările dosarului precum şi dispoziţiile legale aplicabile în materie, instanţa constată fondată cererea de recurs, pentru considerentele ce vor fi expuse.
Aşa cum rezultă din contractul de închiriere nr.4970/1999 imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantului la data de 12.11.1999.
Raportat la acest moment dispoziţiile aplicabile în cauză sunt cele înscrise în art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 potrivit cărora imobilele cu destinaţia de locuinţe pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.
În condiţiile în care recurentul a îndeplinit condiţiile prevăzute de lege pentru cumpărarea spaţiului locativ, refuzul intimatei de a încheia contract de vânzare-cumpărare apare ca fiind abuziv întrucât nu îşi are temeiul în lege.
În acest context, natura juridică a dreptului pârâtei de a dispune cu privire la imobilele respective, ce rezultă din sintagma „pot vinde” a fost interpretată greşit de instanţa de control judiciar.
Dacă legiuitorul ar fi lăsat la latitudinea administratorului opţiunea vânzării sau nu a imobilului ar fi golit de conţinut dispoziţiile art.47 din Legea nr.10/2001.
Ori, atâta timp cât legiuitorul a precizat că şi terţele persoane pot cumpăra astfel de locuinţe, cu atât mai mult chiriaşul poate opta pentru încheierea unei astfel de operaţii juridice, pentru că, în caz contrar, aceasta şi-ar pierde garanţia drepturilor ce derivă din contractul de locaţiune.
Instanţa nu poate primi apărarea intimatei potrivit cu care prin admiterea acţiunii formulate de reclamant s-ar încălca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţie. În primul rând, acest text de lege protejează dreptul de proprietate şi implicit pe titularul acestuia, care este Statul Român şi nu intimatul, acesta având doar calitatea de administrator. În al doilea rând, este de observat că, în jurisprudenţa sa, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancţionat, prin hotărâri pronunţate împotriva României (cauza Beian), jurisprudenţa contradictorie a instanţelor române având drept consecinţă diferenţa de tratament între persoane aflate în aceeaşi situaţie. Ori, aşa cum s-a dovedit în cauză, persoane aflate în aceeaşi situaţie cu reclamantul au obţinut câştig de cauză (a se vedea decizia civilă nr.135/28.03.2007 a Curţii de Apel Iaşi, sentinţa civilă nr.674/24.01.2006 a Judecătoriei Braşov, aflate la dosarul cauzei).
Pentru aceste considerente, constatând recursul întemeiat, instanţa l-a admis, iar, în temeiul dispoziţiilor art.312 C.pr.civ., a modificat în parte hotărârea recurată, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi păstrării sentinţei instanţei de fond.

Tags: contract de vanzare - cumparare

Contract de vânzare-cumpărare fondat pe Legea nr.85/1992. Preţul vânzării (Legea nr.85/1992, art.7; Decretul-lege nr.61/1990)

În urma privatizării, societatea comercială are capital integral privat, iar statul nu are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul acesteia. În consecinţă, dispoziţiile Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990, în ce priveşte stabilirea preţului de vânzare pentru locuinţele proprietatea societăţii comerciale nu sunt aplicabile.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.192 din 14 mai 2008
Reclamanţii A.A. şi A.V. au chemat în judecată pârâta S.C. „C.U.” S.A. Iaşi pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru apartamentul pe care îl deţin în calitate de chiriaşi şi a se stabili preţul legal al vânzării.
În fapt, reclamanţii susţin că, prin hotărârea judecătorească irevocabilă, pârâta a fost obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr.85/1992 şi a Decretului-lege nr.61/1990, preţul vânzării stabilit prin expertiză fiind de 3279,75 lei.
Se arată că pârâta refuză încheierea contractului în formă autentică, impusă prin lege.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr.3833 din 12 aprilie 2007, admite acţiunea, dispune ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi constată că preţul legal de vânzare al apartamentului din Iaşi, Bd.D., nr.15, bl.D-A 10, et.2, ap.1, stabilit în temeiul dispoziţiilor Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, stabilit prin expertiză şi însuşit de către reclamanţi este de 4618 lei. Respinge cererea reclamanţilor de obligare a pârâţilor la daune cominatorii şi de prezentare la notar, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ca rămase fără obiect.
Pentru a pronunţa hotărârea, judecătoria reţine că societatea pârâtă a fost obligată să încheie cu reclamanţii contract de vânzare-cumpărare, cu privire la apartamentul în litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Preţul la care urmează să fie vândut apartamentul trebuie să fie calculat în baza dispoziţiilor Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990, stabilit la suma de 4618 lei, prin expertiza tehnică, efectuată în cauză.
Împotriva hotărârii a declarat apel pârâta care, prin cererea de apel recunoaşte că, potrivit dispoziţiilor legale, are obligaţia de a vinde apartamentul, este de acord cu vânzarea, dar critică preţul stabilit, susţinând că este derizoriu şi cere a fi stabilit la valoarea de piaţă a imobilului.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr.873 din 5 decembrie 2007, respinge apelul şi păstrează sentinţa atacată, cu următoarea motivare:
Dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992 care prevăd dreptul locatarului de a dobândi prin cumpărare locuinţa ce o ocupă (dacă nu este de intervenţie) impun în mod corelativ şi o obligaţie corespunzătoare din partea proprietarului de a vinde şi orice alte susţineri legate de modul de înstrăinare – cum ar fi că preţul stabilit este derizoriu – apar ca un adaos la lege şi vor fi înlăturate.
Existând acordul valabil pentru înstrăinarea locuinţelor, locatarii au dobândit vocaţia cumpărării acestora, iar refuzul unităţii proprietare, respectiv pârâta apelantă – de a înstrăina în condiţiile legii şi în condiţiile în care există şi o hotărâre definitivă şi irevocabilă (sentinţa civilă nr.3670/2005) prin care pârâta a fost obligată să încheie contractul de vânzare-cumpărare a imobilului către reclamanţi; care au vocaţia dată de lege este nejustificat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs S.C. „C.U.” S.A. Iaşi pentru următoarele motive:
– instanţa a făcut o greşită aplicare a prevederilor Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990.
Astfel, odată ce societatea „C.U.” S.A. Iaşi a fost privatizată integral şi acţionariatul a achitat un preţ fixat de vânzător pentru a dobândi aceste acţiuni şi, pe cale de consecinţă, proprietatea integrală a întregului patrimoniu social, exact aşa cum era acesta la momentul cumpărării acţiunilor, prin aplicarea prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 este vorba despre subvenţionarea preţului de către acţionarii privaţi, iar statul nu mai poate controla patrimoniul societăţii.
În speţă, este vorba despre o cădere parţială în desuetudine a Decretului-lege nr.61/1990 a cărui aplicare a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic ce existase la data adoptării acestui act normativ.
Instanţa a interpretat greşit sentinţa civilă nr.3670/04.04.2005 pronunţată anterior între părţi.
Astfel, instanţa a recunoscut autoritatea de lucru judecat a acestei hotărâri în mod greşit, deoarece în discuţie nu a fost stabilirea preţului, ci doar obligarea recurentei să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Hotărârea pronunţată constituie o încălcare a dreptului recurentei de proprietate consacrat prin prevederile art.44 şi ale art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului.
Sentinţa de fond constituie o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era în patrimoniul recurentei.
În consecinţă, în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992.
Recursul este fondat.
Obiectul litigiului de faţă este să oblige pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare la preţul stabilit în baza Decretului-lege nr.61/1990 şi a Legii nr.85/1992.
Într-adevăr, prin hotărârea rămasă irevocabilă recurenta-pârâtă a fost obligată să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Această hotărâre are autoritate de lucru judecat în ceea ce priveşte obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, nu şi asupra preţului de vânzare care nu a fost obiect al litigiului. Este de principiu că autoritatea de lucru judecat priveşte numai obiectul dedus judecăţii, ceea ce înseamnă că nu poate fi invocată în această speţă, care are alt obiect şi cauză, respectiv stabilirea preţului de vânzare, ce nu a făcut obiectul primei judecăţi.
Criticile formulate sub acest aspect sunt fondate.
Şi pe fondul litigiului criticile sunt fondate.
Astfel, societatea recurentă a fost constituită în anul 1992, prin divizarea S.C. „C.” S.A. Iaşi.
În patrimoniul preluat prin divizare a fost inclus şi blocul DA-10 situat în Iaşi, Bd.D., nr.15.
În urma privatizării societatea are capital integral privat o dată cu privatizarea societăţii comerciale şi preluarea de către stat a contravalorii acestui bun ce face parte din patrimoniul recurentei, statul nu mai are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul recurentei.
În consecinţă, deşi apartamentul în discuţie a fost construit iniţial din fonduri de stat, contribuţia statului a fost răscumpărată la acest apartament prin preţul plătit de acţionari către stat, astfel încât la momentul judecării cauzei nu mai are relevanţă din ce fonduri a fost construit apartamentul.
În aceste condiţii, Decretul-lege nr.61/1990 nu îşi mai găseşte incidenţa în speţă, atâta timp cât bunul a ieşit din patrimoniul statului, dispoziţiile acestuia căzând în desuetudine parţial, deoarece aplicabilitatea lui a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic, ce a existat la data adoptării acestui act normativ.
În mod greşit au stabilit instanţele incidenţa în cauză a Decretului-lege nr.61/1990 cu privire la stabilirea preţului de vânzare-cumpărare a apartamentului.
A menţine soluţia dată de instanţa de fond înseamnă o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era în patrimoniul privat, contra unei sume derizorii faţă de valoarea reală a preţului de vânzare a apartamentului pe piaţa liberă, adică s-a încălcat în mod flagrant dreptul la respectarea dreptului de proprietate al recurentei, ceea ce contravine art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului, a libertăţilor fundamentale ale omului.
Deoarece în cauză nu sunt incidente dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 urmează ca şi capetele de acţiune vizând constatarea preţului legal de vânzare a apartamentului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, să fie respinse.
Curtea admite recursul, modifică în tot decizia tribunalului, admite apelul, schimbă în parte sentinţa, în sensul că respinge capetele de cerere vizând constatarea preţului legal de vânzare a apartamentului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a aceluiaşi apartament, păstrează restul dispoziţiilor sentinţei.

Tags: contract de vanzare - cumparare