Hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare/cumparare

Dosar nr.156/179/2010

Domeniu alocat : Vânzari-cumparari

Tip speta : sentinta civila

Data spetei : s.c. nr. 1162/24.11.2010

Titlu: Hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare/cumparare

Prin cererea adresata acestei instante la data de 02.02.2010 si înregistrata sub nr. 156/179/2010, reclamanta P.M. a chemat în judecata pe pârâtul Orasul Babadag reprezentat prin primar, solicitând sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare cumparare a suprafetei de 2500 mp. teren (lotul 4.4 ) situat în extravilanul localitatii Babadag, tarlaua 7, parcela 157, adjudecat de reclamanta în cadrul licitatiei organizate la data de 05.01.2007, pentru pretul de 5408 lei.

În motivarea cererii, s-a învederat ca, în temeiul hotarârii Consiliului Local al orasului Babadag nr.141/2005, pârâtul prin primar a organizat o licitatie publica privind vânzarea din domeniul privat al localitatii a unei suprafete de teren, compusa din mai multe loturi, fiind situata în T7, parcela 157.

Reclamanta a aratat ca alaturi de alti participanti s-a înscris la licitatie, achitând taxele si depunând documentatia necesara, iar prin procesul-verbal de adjudecare încheiat la 05.01.2007, Comisia a adjudecat în favoarea sa lotul nr.4.4 , reprezentat de o suprafata de 2500 m.p. teren.

Prin aceleasi hotarâri adoptate de Consiliul Local Babadag, pretul la care s-a adjudecat bunul, sustine reclamanta ca urma sa fie achitat în termen de 30 zile de la încheierea procesului verbal, obligatie pe care a îndeplinit-o la data de 19.01.2007, însa din acel moment si pâna în prezent, nu s-a finalizat încheierea unui contract de vânzare cumparare datorita unei atitudini de tergiversare adoptata de primarul orasului Babadag.

În acest context, arata reclamanta ca, prin intermediul BEJ Vlad Irinel a comunicat reprezentantului pârâtului o notificare prin care se solicita prezenta acestuia la BNP Elena Avram în vederea perfectarii contractului în forma autentica.

S-a aratat ca primarul nu a dat curs acestei invitatii, împrejurare ce a fost certificata de notarul public, astfel ca este clara neexecutarea obligatiei privind transmiterea dreptului de proprietate de catre promitentul vânzator, sens în care devin incidente dispozitiile legale invocate.

S-a sustinut ca, potrivit art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Titlul X, în situatia în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.

Desi acest text face referire la antecontract, ca izvor al obligatiilor a caror neîndeplinire se sanctioneaza în modul aratat mai sus, considera reclamanta ca el este aplicabil în toate situatiile în care se pune problema executarii unei obligatii de a face (de a încheia în viitor contractul de vânzare cumparare) indiferent de actul juridic care i-a dat nastere.

Din aceasta perspectiva, apreciaza reclamanta ca procesul verbal de adjudecare are valoarea unui antecontract pentru ca genereaza în sarcina autoritatilor publice obligatia de a încheia contractul prin care se transmite efectiv proprietatea cu adjudecatarul bunului.

În dovedirea actiunii s-au depus la dosar, în copie, urmatoarele înscrisuri: procesul verbal nr.182 din 05.01.2007 încheiat cu ocazia licitatiei publice, certificat notarial încheiat la 11.11.2009 si autentificat sub nr. 9390 din 11.11.2009 la BNP Elena Avram din Tulcea, notificarea nr.135 din 29.10.2009 emisa catre Primaria orasului Babadag, chitanta seria PF nr.709/19.01.2007, chitanta nr. 4426250 din 19.01.2007, cartea de identitate a reclamantei, factura nr.0016060 din 11.11.2009.

Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea actiunii atât pe exceptie, cât si pe fond.

S-a solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila, sustinându-se ca actiunea în speta nu are temei juridic prevazut de lege, neexistând analogia pretinsa de catre reclamanta în interpretarea actului dedus judecatii, neavând o norma de drept în vigoare, ca norma de referinta, pentru ca actul de licitatie sa fie interpretat prin metoda analogiei, ca un contract special, nenumit, respectiv ca un antecontract.

S-a mai învederat ca actul de licitatie nu poate fi considerat un antecontract fiindca acesta nu are obiectul unui antecontract.

Astfel, potrivit art.5 din Legea nr.247/2005 titlul X, dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, daca una dintre parti refuza sa perfecteze contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic.

Considera pârâtul ca acest text a fost inclus de legiuitor în Legea nr.247/2005 pentru ca instanta de judecata sa aiba un temei legal când procedeaza la pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic, însa nu reglementeaza antecontractul, ci are în vedere preexistenta sa, ca un contract valabil încheiat între parti, rezultat al acordului lor de vointa si al negocierii aspectelor esentiale care fac obiectul unui asemenea contract.

Însa, în materia licitatiei publice nu exista promisiuni bilaterale de natura antecontractului, ci obligatii legale, prescrise de hotarârea Consiliului local pe care se întemeiaza vânzarea bunului imobil si, de aceea, procesul verbal de licitatie din 05.01.2007 nu da nastere unui antecontract de vânzare-cumparare încheiate între autoritatea administrativa si adjudecatar, neexistând un antecontract în aceasta cauza, deoarece între adjudecatar si administratia locala nu au fost negociate elementele specifice antecontractului care constituie obiectul acestuia.

Considera ca obiectul antecontractului este rezultatul negocierii partilor cu privire la modul de executare în viitor a dreptului lor de creanta referitor la obligatia de a perfecta vânzarea-cumpararea în forma autentica si cuprinde printre altele, un aspect esential cu valoare de conditie sine qua non si anume întelegerea partilor pentru cazul în care una dintre ele nu-si va respecta obligatia de a perfecta vânzarea-cumpararea în forma autentica.

Astfel, obiectul oricarui antecontract poate cuprinde ori clauza de eficacitate (care priveste modul de realizare în continuare a dreptului de creanta a partilor), ori clauza de dezicere (care se refera la modul de desfiintare a contractului si repunerea partilor în situatia anterioara).

S-a mai sustinut ca reclamanta trebuie sa dovedeasca ca partile în litigiu, în cadrul unei negocieri si apoi într-un act anume, au recunoscut una celeilalte dreptul de a da curs promisiunii de a vinde sau de a cumpara si de a solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic, în lipsa unei asemenea dovezi, reclamanta cerând de fapt instantei de judecata ca prin analogie sa construiasca ea acordul de vointa, sa suplineasca vointa pârâtului.

Considera ca în cauza lipsesc elementele esentiale ce definesc antecontractul fiindca acestea nu au fost supuse negocierii si nu au fost consemnate într-un înscris, sens în care nu se poate proceda la efectuarea analogiei dintre o licitatie si un antecontract pentru ca rezultatul interpretarii va nesocoti vointa organizatorului licitatiei.

De asemenea, s-a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a primarului, sustinându-se ca nu ar avea atributii în transmiterea dreptului de proprietate a terenului si nici la perfectarea contractului în forma autentica si ca nu ar putea reprezenta orasul Babadag în chestiunea în speta.

În argumentarea acestei exceptii s-a sustinut ca, prin Hotarârea Consiliului Local Babadag nr.188 din 30.11.2006, primarul a fost împuternicit sa reprezinte consiliul local la perfectarea actului de vânzare cumparare în forma autentica, însa aceasta împuternicirea a fost retrasa de aceleasi consiliu prin emiterea Hotarârii nr.1/12.01.2007, act prin care s-a revocat Hotarârea nr.188 din 2006, respectiv în partea referitoare la pozitia nr.8 din anexa nr.1 si anexa nr.9, acolo unde se regasea si suprafata de teren adjudecata de reclamanta.

Prin revocarea Hotarârii nr.188/2006, s-a apreciat ca a fost retrasa împuternicirea primarului de a reprezenta consiliul la perfectarea actului de vânzare cumparare în forma autentica, sustinându-se totodata ca prin aceeasi hotarâre s-a revocat si posibilitatea vânzarii terenului prin licitatie publica si ca în aceste conditii procesul verbal de licitatie a fost lasat fara eficienta juridica sub aspectul transmiterii dreptului de proprietate si perfectarii actului autentic.

De asemenea, s-a invocat si exceptia prescriptii dreptului la actiune sustinându-se ca raportul juridic dintre parti s-a nascut la data de 05.01.2007, în temeiul procesului verbal de licitatie din aceasta data, act în baza caruia s-a nascut un drept de creanta în favoarea adjudecatarului si anume dreptul de a pretinde autoritatii administrative respectarea obligatiei de a încheia contractul în forma autentica, iar actiunea a fost introdusa de reclamanta la instanta la data de 02.02.2010, context în care s-a solicitat respingerea actiunii ca tardiv introdusa în raport de prevederile Decretului nr.167/1958.

Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea actiunii, reiterându-se în parte apararile invocate în sustinerea exceptiilor ridicate.

S-a învederat ca, prin Hotarârea nr.141/25.11.2005, Consiliul Local Babadag a dispus vânzarea la licitatie a suprafetei de 2.500 mp, teren (lotul 4.1), situat în extravilanul localitatii Babadag, tarlaua 7, parcela 157, iar prin Hotarârea nr.188/2006 s-a aprobat raportul de evaluare al terenului si caietul de sarcini, instructiunile pentru ofertanti si s-a împuternicit primarul pentru a dispune componenta comisiei de licitatie, cât si pentru a reprezenta Consiliul Local la perfectarea actului în forma autentica.

Ca urmare a interventiei Institutiei Prefectului Judetului Tulcea, s-a sustinut ca, prin Hotarârea nr.1 din 12.01.2007, s-a revocat de Consiliul Local Babadag Hotarârea nr.188/2006 în partea referitoare la pozitia nr.8 din anexa nr.1 si din anexa nr.9 si implicit s-a revocat si împuternicirea data Primarului orasului Babadag de a reprezenta consiliul local la perfectarea actului de vânzare cumparare în forma autentica.

S-a mai sustinut ca, art.1 lit.e din Legea nr.215/2001 precizeaza ca autoritatile executive în materia administratiei locale sunt primarii localitatilor si art.77 din aceeasi lege dispune ca primarul este o structura functionala subordonata consiliilor locale si ca acesta aduce la îndeplinire hotarârile consiliului local, rezultând ca erga omnes, toti sunt obligati sa respecte hotarârile consiliului local si cum prin Hotarârea nr.1 din 12.01.2007 s-a revocat înstrainarea terenului, cum acesta nu mai poate fi vândut în forma autentica, cum nu mai exista obligatia de a face contractul la notar, apreciaza ca nimeni nu poate sa aduca la îndeplinire în continuare actul de licitatie din 05.01.2007.

S-a mai învederat ca reclamanta nu a urmat calea practicata în materia licitatiei în cazul refuzului autoritatii administrative de a perfecta vânzarea, aceea a obligarii autoritatii administrative pe cale judecatoreasca sa-si execute obligatia de a face, sub sanctiunea platii daunelor cominatorii.

Cum prin Hotarârea nr.1/2007 s-a revocat partial Hotarârea nr.188/2006, în referire la dispozitiile susmentionate, s-a sustinut ca urmare Hotarârii nr.1/2007 procesul verbal de licitatie a ramas fara eficienta juridica, fiind revocata vânzarea terenului si interzis transferul dreptului de proprietate.

La termenul de judecata din data de 03 martie 2010, reclamanta, prin aparator, a invocat exceptia de nelegalitate a Hotarârii nr.1/12.01.2007 prin care a fost revocata în parte Hotarârea nr.188/30.11.2006 emisa de catre Consiliul Local Babadag, hotarâre ce are o directa legatura cu solutionarea cauzei, solicitând, în temeiul art.4 alin.1 teza II din Legea nr.554/2004, suspendarea judecatii si sesizarea Tribunalului Tulcea în vederea solutionarii exceptiei, în sensul anularii Hotarârii Consiliului Local Babadag nr.1/12.01.2007 ca nelegala.

Statuând asupra ordinii de solutionare a celor doua exceptii procesuale, respectiv a exceptiei de nelegalitate si a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, instanta a retinut ca pe plan procesual ambele exceptii reprezinta exceptii de fond, exceptia nelegalitatii fiind o chestiune prejudiciara, si apreciind asupra ordinii de solutionare a celor doua exceptii în raport de caracterul si efectele produse de cele doua exceptii, se apreciaza prioritara în solutionare exceptia de nelegalitate, sens în care, în baza art.4 din Legea nr.554/2004, s-a suspendat judecarea cauzei pe perioada solutionarii exceptiei de nelegalitate si s-a trimis cauza Tribunalului Tulcea – Sectia contencios administrativ pentru solutionarea exceptiei de nelegalitate a Hotarârii nr.1/12.01.2007 a Consiliului Local Babadag.

Prin sentinta civila nr.1996 din 12.08.2010 pronuntata de Tribunalul Tulcea, s-a constatat nelegalitatea Hotarârii nr.1/12.01.2007 emisa de Consiliul Local Babadag, judetul Tulcea.

În motivarea sentintei, s-a retinut ca potrivit art.1 alin.6 din Legea nr.554/2004, autoritatea publica emitenta a unui act administrativ unilateral nelegal poate sa solicite instantei anularea acestuia, în situatia în care actul nu mai poate fi revocat întrucât a intrat în circuitul civil si a produs efecte juridice.

În speta, dispozitiile revocate prin H.C.L. nr.188/2006 intrasera în circuitul civil si produsesera efecte juridice în sensul ca, dupa determinarea valorii, alcatuirea caietului de sarcini si a instructiunilor de desfasurare, s-a organizat licitatia publica si s-au adjudecat loturile puse în vânzare, fiind, asadar, desemnate si persoanele cumparatoare, conditii în care s-a apreciat ca nu se mai poate proceda la revocarea propriului act administrativ, ci se impunea sesizarea instantei de judecata pentru a se pronunta asupra revocarii, prevederile art.1 alin.6 din Legea nr.554/2004 fiind clare sub acest aspect.

Mai mult, în aplicarea dispozitiilor art.19 alin.1 lit.e din Legea nr.340/2004 si art.3 alin.1 din Legea nr.554/2004, chiar Institutia Prefectului putea ataca direct în contencios administrativ actul emis de Consiliul Local Babadag, considerat nelegal.

În consecinta, pe lânga faptul ca nu se putea recurge la revocarea propriului act administrativ, s-a apreciat ca nu se justifica modalitatea în care s-a ales a se da efect adresei mentionate, în contextul în care toate celelalte acte administrative emise în cursul derularii procesului de licitatie au continuat sa-si produca efectele, exceptia de nelegalitate a actului administrativ sus mentionat fiind astfel admisa.

Cauza a fost repusa pe rolul instantei urmare încetarii cauzei ce determinase suspendarea judecarii.

În urma repunerii pe rol a cauzei, pârâtul prin reprezentant a precizat ca renunta la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a primarului, exceptie invocata prin întâmpinare în motivarea careia s-a învederat ca primarul nu ar avea atributii în transmiterea dreptului de proprietate a terenului si nici la perfectarea contractului în forma autentica si ca nu ar putea reprezenta orasul Babadag în chestiunea în speta, raportat la constatarea nelegalitatii Hotarârii Nr.1/12.01.2007 emisa de Consiliul Local Babadag .

Instanta având în vedere dispozitiile art.137 alin.1 Cod procedura civila potrivit carora instanta se va pronunta mai întâi asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond, care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, a acordat cuvântul partilor pe exceptii cât si pe fond.

Statuând asupra exceptiei de inadmisibilitate se apreciaza ca neîntemeiata, inadmisibilitatea apreciindu-se ca este un mijloc de aparare cu o natura juridica mixta, iar obiectul unei astfel de exceptii îl reprezinta contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanta.

Prin urmare, apreciindu-se inadmisibilitatea, ca fiind mijloc specific, cu trasaturi proprii, deosebite atât de apararile de fond, cât si de exceptiile de procedura, prin intermediul carora pârâtul, fara a contesta direct dreptul invocat de adversarul sau, se opune actiunii reclamantului, declarând-o inacceptabila si sustinând ca instanta nu poate examina cererea ce i s-a supus, instanta respinge exceptia inadmisibilitatii actiunii ca neîntemeiata.

Referitor la exceptia de prescriptie extinctiva a dreptului de a solicita instantei sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca nefondata, sustinând ca potrivit art.7 alin.1 din Decretul nr.167/1958, prescriptia începe sa curga în momentul în care se naste dreptul material la actiune. De asemenea, conform art.7 alin.3, s-a sustinut ca daca dreptul este sub conditie suspensive sau cu termen suspensiv, prescriptia începe sa curga de la data când s-a împlinit conditia sau a expirat termenul.

În speta, s-a sustinut ca dreptul la actiune s-a nascut nu la data de 05.01.2010 când s-a petrecut licitatia în cauza (astfel cum pretinde pârâtul), ci la expirarea termenului de 30 de zile prevazut în procesul verbal de licitatie pentru plata pretului de adjudecare.

S-a sustinut ca reclamanta a platit pretul terenului la data de 19.01.2007, iar actiunea a fost înregistrata la aceasta instanta la data de 18.01.2010, invocându-se stampila de pe plicul de expeditie.

În speta, se constata ca actiunea reclamantei a fost înregistrata la instanta la data de 02.02.2010, însa acesta a fost înaintata prin posta, stampila de pe plicul de expeditie (fila 14 dosar) datând din 18.01.2010, pretul fiind platit la data de 19.01.2007 conform chitantei emisa de pârât si aflata la fila 11 dosar.

Verificându-se procesul verbal de vânzare la licitatie încheiat la data de 05.01.2007 se constata ca s-a prevazut un termen de 30 de zile de la adjudecarea licitatiei pentru achitarea pretului vânzarii.

În procesul verbal prevazându-se un termen suspensiv, se apreciaza ca prescriptia a început sa curga de la data expirarii acestui termen.

Indiferent daca calculul termenului s-ar realiza de la data platii efective sau de la data expirarii termenului de 30 de zile, prezenta actiune se apreciaza ca a fost introdusa în cursul termenului de prescriptie de 3 ani astfel cum prevede art.3 din Decretul nr.167/1958.

Prin urmare, în speta de fata se apreciaza ca nu a intervenit prescriptia dreptului material la actiune, dreptul nefiind stins prin prescriptie.

Pe fondul cauzei, se apreciaza actiunea ca neîntemeiata, din urmatoarele considerente:

Actiunea de fata este întemeiata pe dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 titlul X. Potrivit acestui text de lege, “în situatia în care dupa încheierea unui antecontract, cu privire la teren, cu sau fara constructii, daca una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul , partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.

Reclamanta a sustinut ca desi acest text face referire la antecontract, ca izvor al obligatiilor a caror neîndeplinire o sanctioneaza în modul aratat mai sus, el este aplicabil în toate situatiile în care se pune problema executarii unei obligatii de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumparare, indiferent de actul juridic care i-a dat nastere.

În cauza, utilizarea argumentului de analogie – ubi i adem est ratio i adem lex ess debet – nu poate fi acceptata, neputându-se aprecia ca exista analogie între un antecontract si actul de adjudecare.

Antecontractul de vânzare cumparare a unui imobil este o promisiune bilaterala de a contracta, practica conformând în genere ca este o institutie de drept distincta de viitorul contract pe care îl precede, el luând nastere între parti în baza dispozitiilor art.969 Cod civil, producând efecte limitate, generând doar o obligatie de a face, de a încheia în viitor contractul promis, daca partile si-au respectat toate celelalte obligatii stipulate.

Antecontractul cuprinde ori clauza de eficacitate, care priveste modul de realizare în continuare a dreptului de creanta al partilor ori clauza de dezicere care priveste modul de desfiintare a contractului si repunerea partilor în situatia anterioara.

Procesul verbal de adjudecare nu se poate retine ca ar cuprinde vreuna din aceste clauze, având o natura juridica diferita de cea a antecontractului. În degajarea acestei diferente se pleaca de la premisa de ordin principial ce defineste natura juridica a acestora.

Reglementarea cuprinsa în norma stipulata în art.5 alin.2 titlul X din Legea nr.247/2005 are un caracter special si o sfera de aplicare distincta, referindu-se la ipoteza prevazuta în norma juridica ce o instituie.

Norma juridica instituie o derogare si nu poate fi extinsa pe cale de analogie asupra altor situatii decât cele care se regasesc în ipoteza normelor juridice ce instituie o atare derogare.

Obligatia de a consimti la încheierea unui contract de vânzare-cumparare, poate fi adusa la executare silita în natura în conditiile art.1073-1077 Cod civil (pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract) sau în conditiile art.5803 Cod procedura civila (aplicarea unei amenzi civile) pentru refuzul executarii obligatiei de a face.

Pornind de la premiza distinctiei “antecontract” – “act de adjudecare” se apreciaza ca numai antecontractul este susceptibil de aplicarea dispozitiilor art.1073-1077 Cod civil si art.5 alin.2 titlul X din Legea nr.247/2005, pe când în cazul adjudecarii la licitatie mijlocul juridic se apreciaza ca ramâne acela al conditiilor stipulate în art.5803 Cod procedura civila, în situatia refuzului consimtirii la încheierea vânzarii.

Pentru considerentele ce preced, se apreciaza neîntemeiata prezenta actiune, raportat la fundamentarea în drept a cererii.

Tags: Hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare/cumparare