Revendicare imobiliară

Tip speta: sentinta civila

Data: 22.02.2011

Obiect: revendicare imobiliara

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Făgăraş la data de 25.01.2010 cu nr unic de înregistrare 221/226/2010 reclamantul P.H. S. i-a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local Făgăraş, C. T., T. E. A., Primăria Municipiului Făgăraş, Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public şi Privat Făgăraş solicitând instanţei ca pârâţii să fie obligaţi să-i lase in liniştita posesie şi folosinţa imobilul situat în Făgăraş,str.Negoiu,nr.33,judeţul Braşov.

În motivarea de fapt a cererii de chemare în judecată reclamatul a arătat că imobilul situat în Făgăraş, str Negoiu nr 33 a aparţinut de drept autorului său P. H. şi în cartea funciară nu au fost făcute nici un fel de notări privind înscrierea dreptului de proprietate a altui proprietar. Statul român a preluat în mod abuziv acest imobil dar nu a fost făcută nici un fel de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate a altui titular decât al autorului său. Ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare nr.56/1997 primăria Făgăraş a înstrăinat acest drept care nu i-a aparţinut, către C. C.. Prin sentinţa civilă nr.2299/2000 Judecătoria Făgăraş a constatat în mod irevocabil că Statul român a preluat în mod abuziv şi fără nici un fel de titlu imobilul la care face referire. Deci Statul Român neavând titlu de proprietate nu putea să transfere în mod legal dreptul de proprietate în patrimoniul oricărei terţe persoane . Consideră că dreptul de proprietate nu poate fi pus la îndoială şi nu poate fi anulat de nici un fel de operaţiune speculativă prin care se încearcă contestarea dreptului de proprietate.

Reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri,martori,interogatoriu şi expertiză.

S-au depus următoarele înscrisuri.

Pârâţii C. T. şi T. E. A. au depus întâmpinare.

În motivarea de fapt a întâmpinării se arată ca reclamantul nu poate exhiba calitatea de proprietar, pentru că această calitate a fost dobândită , în mod legal , din anul 1997 de către autorul lor ,C. C., înscris în CF ca proprietar tabular sub B20. Reclamantul nu este proprietar neposesor iar pârâtul nu este posesor neproprietar, ci dimpotrivă este proprietarul tabular actual. Deci reclamantul nu are calitatea de proprietar neposesor nici în nume propriu, nici ca urmaş al fostului proprietar P.H., şi în consecinţă este lipsit de dreptul material la acţiune.

De asemenea arată că autorul lor a cumpărat acest spaţiu de locuit conform contractului de vânzare cumpărare, în mod legal, în calitate de fost chiriaş al spaţiului din anul 1983. Acest contract este în fiinţă, valid, neatacat.

De asemenea,la acelaşi termen de judecată,09.04.2011 a formulat întâmpinare şi Primăria Municipiului Făgăraş.

În aceasta se arată că reclamantul nu a făcut dovada calităţii procesuale active , nu a făcut dovada legăturii cu fostul proprietar al imobilului,aspect în funcţie de care reclamantul este un terţ şi nu justifică în nici un fel dreptul de a uza de această acţiune.

La termenul din 04.05.2010 pârâţii C. T. şi T. E. A. au depus un memoriu. În acesta se arată că înainte de această cerere , reclamantul , a mai depus o acţiune la Judecătoria Făgăraş pentru „constatare nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare” , contract prin care C. C. a cumpărat imobilul, acţiune care a fost anulată ca netimbrată. C. C. a cumpărat imobilul , a intabulat dreptul său de proprietate, cumpărarea s-a făcut în baza lg.112/1995, în calitate de chiriaş, fiind cumpărător de bună credinţă.

De asemenea mai arată că până la data cumpărării şi intabulării acestui imobil, fostul proprietar Popa Horaţiu, plecat în SUA din anul 1982, nu a solicitat restituirea imobilului, care a fost preluat de Statul Român, în baza Decretului 223/1974.

Ataşat memoriului au fost depuse următoarele înscrisuri .

Pârâtul Consiliul Local Făgăraş a depus întâmpinare la termenul din 04.06.2010.În aceasta se arată că reclamantul nu a făcut dovada calităţii procesuale active , nu a făcut dovada legăturii cu fostul proprietar al imobilului,aspect în funcţie de care reclamantul este un terţ şi nu justifică în nici un fel dreptul de a uza de această acţiune.

La acelaşi termen de judecată,pârâtul Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public şi Privat Făgăraş a depus note de şedinţă.

În acestea se arată că reclamantul nu a făcut dovada calităţii procesuale active, la dosar nu există dovada legăturii reclamantului cu fostul proprietar al imobilului, aspect în funcţie de care reclamantul este un terţ şi nu justifică în nici un fel dreptul de a uza de această acţiune. Se arată că parte din imobilul revendicat face obiectul notificării nr. 39/2001 adresată de către Popa Horaţiu prin mandatarul său. Reclamantul are în vedere faptul că imobilul a făcut obiectul vânzării în temeiul lg.112/95, contract care este valid, produce efecte, iar prin acţiune nu se tinde la constatarea unei eventuale carenţe a acestuia, astfel încât sunt incidente preved. art.7 al.11 din lg.10/2001, potrivit căruia imobilele înstrăinate nu se restituie în natură.

Prin încheierea nr.2938/11.05.2010 pronunţată de Î.C.C.J.- Secţia civilă şi de proprietate intelectuală s-a dispus strămutarea prezentei cauze la Judecătoria Buhuşi.

La această instanţă dosarul a fost înregistrat pe data de 17.06.2010 sub nr.unic 818/199/2010.

La termenul din 16.11.2010 reclamantul a depus la dosarul cauzei o serie de documente: testament certificat de deces P. H..

Pentru acelaşi termen,pârâţii Consiliul Local Făgăraş şi Primăria Municipiului Făgăraş au depus la dosar note de şedinţă.

În acestea se arată că există notificarea formulată în temeiul lg.1/2001 , de către P. H., prin mandatar prin care solicită restituirea în natură a unei părţi din imobil. Aceasta se află în curs de soluţionare, nu au fost depuse actele solicitate şi acţiunea este inadmisibilă. La rolul fiscal pentru imobil figurează C. T. şi T. E. –A. având teren şi construcţii, precum şi H. p.având teren şi construcţii.

Ataşat acestora au fost depuse şi următoarele documente : contract de vânzare cumpărare nr.56/22.01.1997,extras de carte funciară,plan de situaţie, debite plăţi-rămăşite, la data de 15.11.2010,Hotărârea nr.73 din 16.08.2010 a Consiliului local Făgăraş.

La termenul din 14.12.2010 instanţa a soluţionat următoarele excepţii invocate de părţi: a lipsei dreptului material la acţiunea în revendicare,a inadmisibilităţii acţiunii,a lipsei capacităţii de folosinţă a Primăriei Fărăgaş şi a Serviciului Public de Administrare a Domeniului Public şi Privat Făgăraş,a lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi a lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului local Făgăraş.

La acelaşi termen a depus şi reclamantul note de şedinţă. În acestea se arată că în raport cu înscrisul numite note de şedinţă în care se precizează că în ceea ce priveşte imobilul situat în Făgăraş str Negoiu nr 33, la rolul fiscal figurează C. T. şi T. E. A. cu teren curţi şi construcţii şi P.H. cu teren şi construcţii sunt contradictorii cu contractul de vânzare cumpărare nr. 56/1997 .

De asemenea şi pârâţii C. T. şi T. E. A. au depus note de şedinţă la acest termen de judecată. În acestea se arată că documentul prin care titularul P. H. face dovada că a plătit impozitul pe anul în curs pentru clădiri, este de fapt o datorie a proprietarului. Acest spaţiu are destinaţia de spaţiu comercial şi este închiriat firmei SC S. S. SRL, cu profil de magazin alimentar.

Pentru termenul din 25.01.2011 au fost depuse la dosarul cauzei documentele solicitate de instanţă,la cererea reclamantului,de către Primăria Municipiului Făgăraş: decizie de impunere –înştiinţare de plată pentru impozitul pe teren, Hotărârea nr.73 din 16.08.2010 a Consiliului local Făgăraş.

Pentru termenul din 22.02.2011,pârâţii C. T. şi T. E. A. au solicitat judecarea în lipsă. La acest termen părţile au depus note de şedinţă.

Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Prin Decretul Lege nr.223/1974 Statul român preia imobilul situat în Făgăraş ,str.Negoiu,nr.33,Judeţul Braşov. În speţă,se emite Decizia nr.508/03.07.1982 privitoare la acest imobil. Ulterior,statul încheie în calitate de locator contractul de închiriere nr.2571/01.04.1983 (fila 87) cu C. C.,pentru apartamentul nr.1.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.56/22.01.1997 RA Servicii Comunale Făgăraş vinde apartamentul nr.1 din imobilul în cauză fostului chiriaş C. C..

La data de 26.03.2009 a decedat P.H.. Anterior,pe data de 29.09.2005 acesta testează autentic în favoarea reclamantului imobilul situat în Făgăraş ,str.Negoiu,nr.33,Judeţul Braşov.

La Primăria Municipiului Făgăraş,P. H.prin mandatar M. Gh.,depune notificarea înregistrată sub nr.39/2001 privitoare la acelaşi imobil.

Prin acţiunea înregistrată sub nr.742/2000 la Judecătoria Făgăraş reclamantul a solicitat restituirea în natură a imobilului în cauză în contradictoriu cu RASC Făgăraş şi Statul român prin Primăria Făgăraş. Prin sentinţa civilă nr.2299/2000 (fila 91) s-a admis acţiunea reclamantului pentru imobilul în suprafaţă construită de 169,41 mp cu număr topo 2892/1/a/1/a/1/1/b/2,conform încheierii de îndreptare eroare materială din 30.08.2001(fila 93).

Aşa fiind,prin sentinţa respectivă s-a admis acţiunea,în care pârâţii C. T. şi T. E. A. nu au fost parte,privitoare la apartamentul 2 din imobilul situat în Făgăraş ,str.Negoiu,nr.33,Judeţul Braşov. Acest lucru este evident din moment ce apartamentul nr.1 deţinut cu titlu în acest moment de pârâţi are numărul topo 2892/1/a/1/a/1/1/b/1.

Astfel,în momentul de faţă pârâţii au un titlu valabil,respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr.56/22.01.1997 (fila 85),care nu a fost desfiinţat.

De acest lucru este conştient şi reclamantul deoarece prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Făgăraş sub nr.3921/226/2009 a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.56/22.01.1997.Prin sentinţa civilă nr.97/2010 (fila 85) se anulează cererea ca netimbrată.

Acţiunea în revendicare întemeiată pe art.480 din Codul civil este acea acţiune a proprietarului neposesor, îndreptată împotriva posesorului neproprietar, prin care se solicită restituirea unui bun. Reclamantul trebuie să demonstreze că el este proprietarul bunului revendicat fie prin faptul că este unicul deţinător al unui titlu de proprietate fie, în cazul comparaţiei de titluri, prin faptul că titlul său este preferabil.

Aşadar, reclamantul trebuie sa facă dovada îndeplinirii condiţiilor de fond ale acţiunii în revendicare, respectiv: calitatea de proprietar a reclamanţilor, calitatea de posesor a pârâţilor, în lipsa opunerii unui titlu valabil, identitatea între imobilul revendicat de reclamant şi cel posedat de către pârâţi.

Procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilităţii, instanţa nu poate, din oficiu să modifice cadrul procesual, acordând ceea ce nu s-a cerut, sub sancţiunea nulităţii absolute a hotărârii prevăzute imperativ de dispoziţiile art. 129 alin.6, raportat la dispoziţiile art. 105 şi art. 304 pct.5,6 C.proc.civ. Astfel, împrejurările de fapt şi de drept pe care instanţa avea obligaţia, dar mai ales dreptul, de a le pune în discuţia părţilor nu pot excede obiectului cu care a fost învestită.

Totuşi instanţa prin încheierea pronunţată pe data de 14.12.2010 instanţa a constatat că nu au capacitate de folosinţă Primăria Municipiului Făgăraş şi Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public şi Privat Făgăraş,ele neavând personalitate juridică. De asemenea,s-a constat că nici Consiliul Local Făgăraş nu are calitate procesuală pasivă în cauză,imobilele care au făcut obiectul naţionalizării putând fi retrocedate de primar,care este o altă entitate juridică decât consiliul local ,care nu are atribuţii în acest sens.

Aşa fiind,s-au admis excepţiile lipsei capacităţii de folosinţă a Primăriei Fărăgaş şi a Serviciului Public de Administrare a Domeniului Public şi Privat Făgăraş şi a lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului local Făgăraş. Celelalte excepţii invocate de părţi au fost respinse la acel termen.

În aceste condiţii au rămas în calitate de pârâţi în cauză doar C. T. şi T. E. A..

Referindu-se la raportul dintre Legea nr. 10/2001 si Codul Civil, Sectiile Unite ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie, prin decizia nr. 33/2008 pronunţată în recursul în interesul legii ,pronuntata în conditiile art. 329 C. pr. civ., au statuat ca, în asemenea situatii, concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva în favoarea legii speciale, conform principiului „specialia generalibus derogant”;

Prin aceeaşi decizie s-a stabilit ca, in ipoteza sesizării unor neconcordante, Conventia Europeana Drepturilor Omului are prioritate fata de legea speciala, iar o astfel de prioritate poate fi data unei acţiuni in revendicare întemeiată pe dreptul comun, dacă nu se aduce atingere altui drept de proprietate sau securităţii raporturilor juridice.

Or,actiunea în revendicare dedusă judecăţii a fost promovata după intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 si solutionarea, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, a altor litigii avand ca obiect aplicarea legii citate, declansate tot de reclamant.

Pe de alta parte, în speţă reclamantul nu a învederat şi nici nu a dovedit împrejurări obiective, de natura a genera neconcordante care sa justifice prioritatea acţiunii in revendicare întemeiată pe dreptul comun si a crea convingerea ca acest demers nu ar aduce atingere dreptului proprietate al pârâţilor cumpărători sau securităţii raporturilor juridice.

În acest context, reclamantul nu are posibilitatea de a-şi realiza pretenţiile pe calea acţiunii in revendicare de drept comun, astfel ca solicitarea sa, de comparare a titlurilor de proprietate prin prisma „legitimităţii”, nu poate fi primita.

Reclamantul face trimitere la dispozitiile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora persoanele ale căror imobile au fost preluate fara titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoresti de restituire, conform prezentei legi.

Din interpretarea textului de mai sus rezulta ca nu numai exercitarea, dar si dovada dreptului de proprietate este conditionat de obtinerea deciziei, ori a hotararii judecatoresti de restituire în natura a imobilului. Or, in speta, o asemenea decizie sau hotarare judecatoreasca nu exista si prin urmare reclamantul nu pot face dovada dreptului de proprietate.

Drept urmare, in lipsa unei decizii a entitatii competente, ori a unei hotarari judecatoresti de restituire in natura a imobilului, in materia dovedirii dreptului de proprietate se aplica dreptul comun.

In regimul cartilor funciare, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara eliberat in conformitate cu inscrierea in cartea funciara. Or, in speta, reclamantul nu a facut dovada dreptului său de proprietate prin exhibarea unui titlu ori extras de carte funciara pentru a se proceda la compararea de titluri.

De altfel, in sistemul de publicitate al cartilor funciare, atat timp cat se aplica Decretul Lege nr. 115/1938 ce consacra efectul constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara, este lipsita de vreun suport juridic o actiune în revendicare, prin compararea de titluri, din moment ce numai cel care este inscris ultimul in cartea funciara are calitatea de proprietar si poate să faca o atare dovada.

Compararea de titluri era de altfel specifica regimului de publicitate prin registre de inscriptiuni transcriptiuni si nu celui de publicitate reala, prin cărţi funciare.

Aşadar, cat timp dreptul de proprietate al paratilor este inscris in cartea funciara, se prezuma conform art. 32 din Decretul Lege nr. 115/1938 ca dreptul exista în favoarea lor, astfel ca, o comparare de titluri nu este posibila.

De altfel,din analiza întregului probatoriu,constituit doar din înscrisuri nu se poate desprinde fără putere de tăgadă concluzia că acţiunea reclamantului este întemeiată. Mai mult,pârâţii au în continuare un titlu valabil neatacat.

Aşa fiind,instanţa va respinge acţiunea ca nefondată.

În temeiul art. 274 cod procedură civilă va obliga reclamantul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1.000 lei către pârâţi reprezentând onorariu de avocat.

Etichete: revendicare imobiliara