Top

Contract de vânzare-cumpărare fondat pe Legea nr.85/1992. Preţul vânzării (Legea nr.85/1992, art.7; Decretul-lege nr.61/1990)

În urma privatizării, societatea comercială are capital integral privat, iar statul nu are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul acesteia. În consecinţă, dispoziţiile Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990, în ce priveşte stabilirea preţului de vânzare pentru locuinţele proprietatea societăţii comerciale nu sunt aplicabile.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.192 din 14 mai 2008
Reclamanţii A.A. şi A.V. au chemat în judecată pârâta S.C. „C.U.” S.A. Iaşi pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru apartamentul pe care îl deţin în calitate de chiriaşi şi a se stabili preţul legal al vânzării.
În fapt, reclamanţii susţin că, prin hotărârea judecătorească irevocabilă, pârâta a fost obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr.85/1992 şi a Decretului-lege nr.61/1990, preţul vânzării stabilit prin expertiză fiind de 3279,75 lei.
Se arată că pârâta refuză încheierea contractului în formă autentică, impusă prin lege.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr.3833 din 12 aprilie 2007, admite acţiunea, dispune ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi constată că preţul legal de vânzare al apartamentului din Iaşi, Bd.D., nr.15, bl.D-A 10, et.2, ap.1, stabilit în temeiul dispoziţiilor Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, stabilit prin expertiză şi însuşit de către reclamanţi este de 4618 lei. Respinge cererea reclamanţilor de obligare a pârâţilor la daune cominatorii şi de prezentare la notar, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ca rămase fără obiect.
Pentru a pronunţa hotărârea, judecătoria reţine că societatea pârâtă a fost obligată să încheie cu reclamanţii contract de vânzare-cumpărare, cu privire la apartamentul în litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Preţul la care urmează să fie vândut apartamentul trebuie să fie calculat în baza dispoziţiilor Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990, stabilit la suma de 4618 lei, prin expertiza tehnică, efectuată în cauză.
Împotriva hotărârii a declarat apel pârâta care, prin cererea de apel recunoaşte că, potrivit dispoziţiilor legale, are obligaţia de a vinde apartamentul, este de acord cu vânzarea, dar critică preţul stabilit, susţinând că este derizoriu şi cere a fi stabilit la valoarea de piaţă a imobilului.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr.873 din 5 decembrie 2007, respinge apelul şi păstrează sentinţa atacată, cu următoarea motivare:
Dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992 care prevăd dreptul locatarului de a dobândi prin cumpărare locuinţa ce o ocupă (dacă nu este de intervenţie) impun în mod corelativ şi o obligaţie corespunzătoare din partea proprietarului de a vinde şi orice alte susţineri legate de modul de înstrăinare – cum ar fi că preţul stabilit este derizoriu – apar ca un adaos la lege şi vor fi înlăturate.
Existând acordul valabil pentru înstrăinarea locuinţelor, locatarii au dobândit vocaţia cumpărării acestora, iar refuzul unităţii proprietare, respectiv pârâta apelantă – de a înstrăina în condiţiile legii şi în condiţiile în care există şi o hotărâre definitivă şi irevocabilă (sentinţa civilă nr.3670/2005) prin care pârâta a fost obligată să încheie contractul de vânzare-cumpărare a imobilului către reclamanţi; care au vocaţia dată de lege este nejustificat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs S.C. „C.U.” S.A. Iaşi pentru următoarele motive:
– instanţa a făcut o greşită aplicare a prevederilor Legii nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990.
Astfel, odată ce societatea „C.U.” S.A. Iaşi a fost privatizată integral şi acţionariatul a achitat un preţ fixat de vânzător pentru a dobândi aceste acţiuni şi, pe cale de consecinţă, proprietatea integrală a întregului patrimoniu social, exact aşa cum era acesta la momentul cumpărării acţiunilor, prin aplicarea prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 este vorba despre subvenţionarea preţului de către acţionarii privaţi, iar statul nu mai poate controla patrimoniul societăţii.
În speţă, este vorba despre o cădere parţială în desuetudine a Decretului-lege nr.61/1990 a cărui aplicare a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic ce existase la data adoptării acestui act normativ.
Instanţa a interpretat greşit sentinţa civilă nr.3670/04.04.2005 pronunţată anterior între părţi.
Astfel, instanţa a recunoscut autoritatea de lucru judecat a acestei hotărâri în mod greşit, deoarece în discuţie nu a fost stabilirea preţului, ci doar obligarea recurentei să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Hotărârea pronunţată constituie o încălcare a dreptului recurentei de proprietate consacrat prin prevederile art.44 şi ale art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului.
Sentinţa de fond constituie o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era în patrimoniul recurentei.
În consecinţă, în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992.
Recursul este fondat.
Obiectul litigiului de faţă este să oblige pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare la preţul stabilit în baza Decretului-lege nr.61/1990 şi a Legii nr.85/1992.
Într-adevăr, prin hotărârea rămasă irevocabilă recurenta-pârâtă a fost obligată să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Această hotărâre are autoritate de lucru judecat în ceea ce priveşte obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, nu şi asupra preţului de vânzare care nu a fost obiect al litigiului. Este de principiu că autoritatea de lucru judecat priveşte numai obiectul dedus judecăţii, ceea ce înseamnă că nu poate fi invocată în această speţă, care are alt obiect şi cauză, respectiv stabilirea preţului de vânzare, ce nu a făcut obiectul primei judecăţi.
Criticile formulate sub acest aspect sunt fondate.
Şi pe fondul litigiului criticile sunt fondate.
Astfel, societatea recurentă a fost constituită în anul 1992, prin divizarea S.C. „C.” S.A. Iaşi.
În patrimoniul preluat prin divizare a fost inclus şi blocul DA-10 situat în Iaşi, Bd.D., nr.15.
În urma privatizării societatea are capital integral privat o dată cu privatizarea societăţii comerciale şi preluarea de către stat a contravalorii acestui bun ce face parte din patrimoniul recurentei, statul nu mai are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul recurentei.
În consecinţă, deşi apartamentul în discuţie a fost construit iniţial din fonduri de stat, contribuţia statului a fost răscumpărată la acest apartament prin preţul plătit de acţionari către stat, astfel încât la momentul judecării cauzei nu mai are relevanţă din ce fonduri a fost construit apartamentul.
În aceste condiţii, Decretul-lege nr.61/1990 nu îşi mai găseşte incidenţa în speţă, atâta timp cât bunul a ieşit din patrimoniul statului, dispoziţiile acestuia căzând în desuetudine parţial, deoarece aplicabilitatea lui a fost restrânsă prin schimbarea contextului social-economic, ce a existat la data adoptării acestui act normativ.
În mod greşit au stabilit instanţele incidenţa în cauză a Decretului-lege nr.61/1990 cu privire la stabilirea preţului de vânzare-cumpărare a apartamentului.
A menţine soluţia dată de instanţa de fond înseamnă o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era în patrimoniul privat, contra unei sume derizorii faţă de valoarea reală a preţului de vânzare a apartamentului pe piaţa liberă, adică s-a încălcat în mod flagrant dreptul la respectarea dreptului de proprietate al recurentei, ceea ce contravine art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului, a libertăţilor fundamentale ale omului.
Deoarece în cauză nu sunt incidente dispoziţiile Decretului-lege nr.61/1990 urmează ca şi capetele de acţiune vizând constatarea preţului legal de vânzare a apartamentului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, să fie respinse.
Curtea admite recursul, modifică în tot decizia tribunalului, admite apelul, schimbă în parte sentinţa, în sensul că respinge capetele de cerere vizând constatarea preţului legal de vânzare a apartamentului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a aceluiaşi apartament, păstrează restul dispoziţiilor sentinţei.

Etichete: