Nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare pentru eroare-obstacol

Tip: Sentinţă civilă
Nr./Dată: 12579 (22.11.2011)
Autor: Judecatoria Ploiesti
Domenii asociate:Vânzări-Cumpărări
Dosar nr. 7554/281/2011- problema de drept: nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare pentru eroare-obstacol

 

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Ploieşti sub nr. 7554/281/2011 de reclamantul ………… a solicitat in contradictoriu cu cu pârâta …………… anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat nr. ………….

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat ca pârâta este nepoata sa de fiică şi el împreună cu soţia sa au crescut-o pe pârâtă. Pe măsură ce nepoata a mai crescut, fiind în vârstă şi bolnav au convenit să încheie un contract de întreţinere cu aceasta.

Pârâtul a mai arătat că înainte de a merge la notar au avut numeroase discuţii cu pârâta în sensul că vor încheia un contract de întreţinere.

Pârâtul a invocat drept cauză de nulitate absolută a contractului eroare obstacol şi a arătat că dorinţa sa ş a defunctei sale soţii nu a fost de obţinere unei sume de bani ci doreau pe cineva care să aibă grijă de ei la bătrâneţe. Au mai precizat că deţineau resurse materiale, pârâta neavând în acel moment resurse materiale.

În sprijinul ideii că contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru eroare obstacol reclamantul a mai arătat că pârâta nu le-a achitat preţul de 35 de milioane de lei, preţ de altfel neserios.

Reclamantul a mai precizat că la notariat a mers cu convingerea fermă că va încheia un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, mai mult solicitând notarului să reţină un drept de abitaţie viageră. După încheierea contractului pe care nu l-a citit niciodată a avut convingerea fermă că voinţa acestora a fost împlinită conform înţelegerii făcute cu pârâta, mai ales că aceasta a continuat să aibă aceeaşi atitudine de afecţiune, grijă şi i-au ajutat la treburile casei ca şi înainte de încheierea contractului.

Reclamantul a mai arătat ca după decesul soţiei sale şi după ce pârâta s-a căsătorit şi-a schimbat total comportamentul. Aceasta a plecat din apartament şi au convenit că va veni săptămânal pentru a-l îngriji şi ajuta. Din momentul în care s-a căsătorit pârâta vine acasă la reclamant pentru a-l ajuta doar lunar şi doar pentru a-i lua pensia. Cea care are grijă de reclamant şi care îi aduce cele necesare este fiica sa ………….

Reclamantul a învederat instanţei că nu a existat concordanţă între voinţa internă şi cea exteriorizată ceea ce a împiedicat totalmente formarea actului juridic, fiind afectat consimţământul de eroarea destructivă de voinţă .

In drept cererea a fost întemeiată în baza art. 94, 953 şi 954 cod civil

La data de 20.07.2011 reclamantul a formulat cerere precizatoarea prin care au arătat că motivul de nulitate absolută este eroarea obstacol.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiate.

In motivarea întâmpinării pârâta a arătat că la data de 19.03.2003, minoră, prin curator ……………. şi cu încuviinţarea expresă a Autorităţii Tutelare dată prin dispoziţia ….. a încheiat cu reclamantul şi soţia acestuia contractul de vânzare-cumpărare prin care a devenit proprietarul apartamentului compus din două camere şi dependinţe din ………………….

Pârâta a arătat că la momentul încheierii contractului ambii vânzători, prezenţi personal au consimţit şi au luat la cunoştinţă personal de cuprinsul contractului pe care au înţeles să-l încheie. A mai precizat pârâta că la momentul încheierii contractului întrucât era minoră a fost îndrumată şi consiliată şi însoţită să-şi dea acordul pentru a cumpăra imobilul proprietatea bunicilor.

Pârâta a mai arătat că chiar dacă nu şi-a asumat obligaţia de întreţinere prin contractul încheiat, totuşi i-a îngrijit pe bunicii săi, a suportat cheltuielile cu înmormântarea bunicii sale în baza unei obligaţii morale şi creştineşti.

Pârâta a mai precizat că în niciun moment nu s-a pus problema încheierii unui contract de vânzare cu clauză de întreţinere având în vedere că la data încheierii acestui contract era minoră şi avea nevoie la rândul său de protecţie şi sprijin , neputându-se ocupa de întreţinerea a două persoane mature, urmând să le asigure acestora toate nevoile materiale, medicamente etc.

Pârâta a învederat instanţei că contractul de vânzare-cumpărare cuprinde o serie de clauze din care rezultă că actul juridic încheiat a fost de vânzare-cumpărare.

Instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, proba testimonială şi proba cu interogatoriul părţilor.

Pârţile au formulat concluzii scrise.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanţa reţine următoarele:

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …………… de …………….., reclamantul împreună cu soţia sa ……………. au vândut pârâtei …………, minoră, asistată de ………….. apartamentul proprietate acestora situat în …………… înscris în cartea funciară ………..cu număr cadastral provizoriu ……… compus din două camere şi dependinţe cu o suprafaţă utilă de 58, 21 mp precum şi cota indiviză din suprafaţa în folosinţă comună a imobilului.

Prin acest contract vânzătorii şi-au rezervat un drept de abitaţie viageră.

In acţiunea introductiva reclamantul a invocat drept cauză de nulitate absolută eroarea obstacol.

Pentru a fi valabil incheiat actul juridic trebuie sa cuprinda o serie de componente, vointa juridica reprezentand un astfel de element fundamental. Consimtamantul, adica exteriorizarea hotararii de a incheia un act juridic civil, pentru a fi valabil, trebuie sa indeplineasca anumite cerinte in mod cumulativ, una dintre acestea fiind aceea de a nu fi alterat de vreun viciu de consimtamant.

In alcatuirea erorii-obstacol, ca viciu de consimtamant, astfel cum a fost invocata de reclamant, instanta retine ca intra un singur element de natura psihologica, constand in falsa reprezentare a realitatii la incheierea actului juridic, iar, pentru a opera, eroarea trebuie sa indeplineasca in mod cumulativ doua conditii, si anume, aceea ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare sa fi fost hotarator, determinant pentru incheierea actului, precum si aceea ca cocontractantul sa fi stiut sau sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare este determinant.

Avand in vedere, insa, natura psihologica a elementului presupus fals reprezentat de catre reclamanta, instanta urmeaza sa aprecieze caracterul determinant al acestui element in concret. Astfel din probele administrate, instanta retine ca nici una din martore nu a asistat la discutii intre parti purtate anterior incheierii contractului si, de asemenea, nu au fost de fata nici la incheierea contractului de vanzare-cumparare. Astfel martora reclamantului ………………, vecină acestuia a declarat că bunicii au avut grijă de pârâta care s-a mutat în apartamentul acestora când era minoră, elevă în clasa a IV a. Aceasta a mai precizat că bunicii cât şi pârâta i-au spus că nepoata o să aibă grijă de ei şi că a înteţes că este vorba de un contract de întreţinere. Martora a mai arătat că nu ştie ca părţile să fi mers la notar şi că părţile nu i-au spus că au încheiat un contract cu clauză de întreţinere, ci pârâta i-a spus că o să aibă grijă de către bunicii săi. A mai declarat martora că bunicii au avut grijă de nepoată, iar aceasta la rândul său i-a ajutat la treburile gospodăreşti : făcea mâncare, spăla, călca, a stat internetă în spital cu bunica sa. După decesul bunicii pârâta a plecat din apartament şi venea la bunicul său o dată pe lună iar în ultima perioadă nu a mai văzut-o. A mai arătat martora că părţile s-au certat în urmă cu şaşe luni, dar că nu a fost de faţă, doar a auzit că părţile şi rudele acestora ţipau.

Cealaltă martoră a reclamantului ……………., vecina acestuia a declarat că pârâta a venit în apartamentul bunicilor când era elevă în clasa a II a şi aceştia spuneau că o să-i facă acte de proprietate ca să-i îngrijească la bătrâneţe. Martora a declarat că a auzit aceste discuţii pe când pârâta avea 9-10 ani. A mai precizat martora că pârâta a locuit cu reclamantul şi soţia acestuia, îi ajuta la treburile gospodăreşti ( făcea curăţenie, spăla rufe, făcea piaţa) şi că bunicii aveau grija de nepoata acestora. La 6 luni după decesul bunicii reclamanta a plecat din apartament şi a mai venit la reclamant mai rar.

Instanţa constată că din declaraţiile martorilor nu rezultă faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi nici în momentele imediat premergătoare încheierii actului juridic părţile au dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare. Martorele audiate au declarat că bunicii pârâtei le-au spus că doresc să-i facă acte de proprietate pârâtei să aibă grijă de ei, dar aceste afirmaţii au fost auzite de martori fie cu mult timp înainte de încheierea contractului, fie după încheierea contractului.

Instanta va inlatura si sustinerile reclamantului in sensul ca actul nu i-a fost citit de notarul public, intrucat, potrivit incheierii de autentificare nr. …………….s-a consemnat ca, dupa citirea actului, partile au consimtit la autentificare, semnand toate exemplarele actului, contractul dobandind, astfel, caracterul unui inscris autentic care se bucura de o prezumtie de validitate, proba contrara revenindu-i celui care-l contesta. In plus, constatarile personale ale notarului public referitoare la luarea consimtamantului fac dovada pana la inscrierea in fals si avand in vedere ca reclamanta nu a inteles sa uzeze de mijloacele procedurale puse la dispozitie de lege in acest sens, rezulta ca actul juridic intervenit intre parti este valabil.

Instanţa va avea în vedere şi faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pârâta era minoră şi a fost asistată de curatorul …… încheind actul juridic cu încuviinţarea Autorităţii Tutelare, ceea ce face greu de crezul faptul că pârâta ar fi determinat pârâţilor o falsă reprezentare a actului juridic pe care urmau să-l încheie. Fiind minoră la data încheierii contractului era greu de crezut că-şi poate asuma obligaţia de întreţinere a bunicilor săi, având în vedere vârsta acesteia şi faptul că nu avea posibilităţi materiale de a oferi ajutor şi sprijin bunicilor săi.

Fata de considerentele mai sus aratate, instanta va respinge cererea ca neîntemeiată.

 

Tags: eroare-obstacol, nulitate absoluta, Nulitate contract vanzare-cumparare

Nulitate contract vânzare-cumpărare. Cauza contractului. Efectele înstrăinării bunului promis către altă persoană.

Reaua credinţă a părţilor nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauza privită ca element esenţial al contractului şi nu „in abstracto”. Deşi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare-cumpărare este incontestabil şi a putut fi prevăzut de părţi, el nu a reprezentat scopul tranzacţiei, încât cauza este licită şi beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este îndreptăţit decât la despăgubiri în condiţiile dovedirii tuturor elementelor răspunderii civile.

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 09.04.2003, reclamanta S.C. „B.S.” S.R.L. Suceava a solicitat evacuarea pârâtelor S.C. „E.” S.R.L. Suceava şi S.C. „A.L.” S.R.L. Suceava din spaţiile pe care le ocupă din imobilul situat în mun. Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, precum şi obligarea acestora să ridice bunurile depozitate în acele spaţii.

În motivare, a arătat că este proprietara spaţiului în baza unui contract de vânzare – cumpărare autentificat prin notar sub nr. 1630 din 26.03.2003, că la data încheierii acestuia contractul de închiriere dintre vechiul proprietar şi prim – pârâtă era expirat, iar în ce priveşte pe secund – pârâtă, a susţinut că aceasta nu a avut raporturi locative cu vechiul proprietar şi cu atât mai puţin cu ea.

Cu toate acestea, a susţinut reclamanta, pârâţii, deşi au fost somaţi, refuză să părăsească spaţiul, motiv pentru care a promovat acţiunea de faţă.

În cauză a formulat cerere de intervenţie în interes propriu S.C. „S.” S.R.L. Suceava, pretinzând că ea este proprietara spaţiului în discuţie.

La al treilea termen de judecată, din data de 12.06.2003, prim – pârâta a depus întâmpinare şi, totodată, a formulat cerere reconvenţională pentru obligarea reclamantei la plata îmbunătăţirilor aduse spaţiului închiriat şi, concomitent, a cerut şi stabilirea unui drept de retenţie asupra acestuia.

De asemenea, a chemat în garanţie pe vechii proprietari ai spaţiului, pentru obligarea acestora la plata de daune morale şi materiale şi, totodată, au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare nr. 1630 din 26.03.2003, încheiat între reclamantă şi vechii proprietari, precum şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că imobilul a fost vândut pârâtei de către vechii proprietari (chemaţii în garanţie).

În întâmpinare, chemaţii în garanţie G.A. şi L.M., în calitate de vechi proprietari ai spaţiului, au arătat următoarele:

Potrivit cap. III pct. 1 din contractul de închiriere încheiat cu prim – pârâta, durata acestuia a fost de 6 luni şi a expirat la data de 10.11.2001 şi că, potrivit cap. V pct. 2, acesta a fost reziliat de drept, pentru neplata chiriei la termen, prim – pârâta fiind notificată în acest sens.

Potrivit cap. VII pct. 4 din contractul citat, s-a convenit că orice îmbunătăţire adusă spaţiului să se facă fără pretenţia rambursării contravalorii manoperei şi a materialelor.

Nu au promis niciodată prim – pârâtei că îi vor vinde spaţiul închiriat şi că promisiunea de vânzare – cumpărare depusă la dosar nu se referă la părţile din contract şi nici la spaţiul în discuţie.

Au mai arătat că suma achitată de SC „P.I.” SRL reprezintă plata chiriei restante şi nu contravaloarea spaţiului, iar contractul de vânzare – cumpărare încheiat cu reclamanta este legal emis, dreptul de proprietate al reclamantei fiind înscris în CF.

Prin decizia nr. 1968 din 18 mai 2006, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Bucureşti a admis recursul declarat de pârâta S.C. „E” S.R.L. Suceava, a casat decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curţii de Apel Suceava şi sentinţa civilă nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava şi a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Suceava, reţinând că eronat au procedat instanţele judecătoreşti anterioare atunci când au considerat că renunţarea la judecată a unor capete din cererea reconvenţională s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor art. 246 al. 1 Cod proc. civilă.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 3423/86/2006.

Reclamanta S.C. „B.S” S.R.L. şi-a precizat cererea de chemare în judecată, în sensul că renunţă la judecata cererii privind evacuarea pârâtei S.C. „E” S.R.L. Suceava din imobilul situat în mun. Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, încăperile 9 şi 10 parter şi evacuarea S.C. „A.L” S.R.L. Suceava din subsolul aceluiaşi imobil, încăperea nr. 17, aceasta rămânând fără obiect ca urmare a punerii în executare a sentinţei nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava, rămasă definitivă prin decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curţii de Apel Suceava.

Totodată, reclamanta a arătat că renunţă la judecata în ceea ce priveşte obligarea S.C. „A.L.” S.R.L. să-şi ridice bunurile pe care le are depozitate în subsolul imobilului, ca rămasă fără obiect.

Reclamanta şi-a menţinut acţiunea doar în ce priveşte capătul de cerere vizând obligarea S.C. „E” S.R.L. să îşi ridice bunurile depozitate în spaţiul comercial situat pe str. Curtea Domnească, nr. 3.

Pârâta S.C. „E” S.R.L. a formulat la rândul său precizări la cererea reconvenţională, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate nulitatea absolută totală a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1630/26.03.2003 de B.N.P. Ion Lăstun, prin care L.M. şi G.A. au vândut către S.C. „B.S” S.R.L. Suceava, parte din imobilul situat în Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, jud. Suceava, constând în spaţiu comercial, compus din încăperile numerotate în planul de situaţie – anexă la contract cu nr. 9 şi 10 parter şi cu nr. 17 la subsol, pentru cauză ilicită, fiind incidente disp. art. 948 pct. 4, art. 966 şi 968 Cod civil.

A mai solicitat să se constate că la data de 09.05.2001 s-a încheiat între S.C. „E” S.R.L. Suceava, în calitate de cumpărător şi G.A. şi L.M., în calitate de vânzători, un contract de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul spaţiu comercial situat în Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, jud. Suceava, contra sumei de 90.000 USD, din care s-a achitat suma de 270.316.000 lei şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, fiind incidente dispoziţiile art. 969 Cod civil şi art. 1073, 1077 Cod civil.

Prin sentinţa nr. 858 din 7.05.2007, Tribunalul Suceava a admis cererea aşa cum a fost precizată şi a respins cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie reţinând în esenţă că în speţă nu s-a făcut dovada încheierii unui contract de vânzare – cumpărare, caracterul fictiv al contractului de închiriere nefiind dovedit, că la momentul încheierii contractului a cărui anulare se cere, erau îndeplinite condiţiile de valabilitate ale convenţiei şi că în speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 1073, 1077 Cod civil astfel încât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, nu este posibilă, că faţă de prevederile contractului de închiriere, restituirea cheltuielilor cu îmbunătăţirile nu se justifică.

În fine, constatând că nu este identitate între imobilul proprietatea reclamantei şi cel ce face obiectul dreptului de proprietate al intervenientei, prima instanţă a respins cererea de intervenţie a S.C.”S” S.R.L., ca nefondată.

Împotriva sentinţei a declarat apel pârâta reclamantă arătând că în mod greşit s-a respins excepţia de nulitate a cererii de chemare în judecată în condiţiile în care bunurile a căror ridicare se solicită nu sunt individualizate, că în speţă s-a făcut atât dovada existenţei antecontractului de vânzare – cumpărare cât şi cea a fraudei la lege şi a ilicitului cauzei contractului de vânzare – cumpărare în discuţie, că îmbunătăţirile aduse spaţiului comercial reprezintă cheltuieli utile şi trebuie rambursate.

Apelul a fost apreciat ca neîntemeiat şi respins pentru următoarele considerente:

1.Critica referitoare la neindicarea obiectului cererii nu a putut fi reţinută în condiţiile în care în cauză s-a solicitat ridicarea tuturor bunurilor aflate în incinta şi subsolul spaţiului în discuţie, fără a se invoca existenţa unor bunuri proprii reclamantei ori aparţinând unor alte persoane.

În aceste coordonate, Curtea a considerat că prin cerere s-a făcut o suficientă determinare a bunurilor ce trebuie ridicate, aceasta cu atât mai mult cu cât, prin procesul – verbal de inventariere întocmit înainte de pronunţarea instanţei de fond şi pe care această instanţă le-a avut în vedere la luarea hotărârii, bunurile în discuţie au fost individual determinate. Aceasta pentru că nulitatea cererii de chemare în judecată pentru neindicarea obiectului acesteia se apreciază nu raportat la momentul formulării cererii, ci la momentul pronunţării instanţei, pe cale de excepţie sau o dată cu fondul.

2.Având în vedere profunda legătură dintre motivele de apel de la punctul 2 şi 3, Curtea a apreciat că este potrivită analiza lor prin acelaşi mănunchi de considerente.

Fiind evident că “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”, problema esenţială a acestei speţe o reprezintă chestiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi chemaţii în garanţie. Aceasta pentru că existenţa antecontractului de vânzare – cumpărare nu are relevanţă decât în măsura în care contractul de vânzare – cumpărare încheiat cu o terţă persoană este anulat.

Pentru că acţiunea în “realizarea” antecontractului presupune existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului la momentul pronunţării hotărârii de către instanţă.

Revenind în consecinţă la problema nulităţii contractului, s-a observat că temeiul de drept indicat pentru această cerere îl constituie dispoziţiile art. 948 pct. 4, 966 şi 968 Cod civil, aşadar ilicitul cauzei, astfel încât o discuţie asupra cauzei actului juridic civil este inevitabilă.

Teoria de specialitate defineşte cauza ca fiind obiectivul urmărit de părţi la încheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distincţia din structura acestei condiţii de validitate, între scopul imediat (causa proxima) şi scopul mediat (causa remota).

Scopul imediat, caracterizat prin aceea că în cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract şi invariabil este constituit în contractele sinalagmatice de reprezentarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestaţiei, în cazul contractului de vânzare – cumpărare acesta fiind predarea bunului, respectiv încasarea preţului.

Scopul mediat constând în motivul determinant al încheierii actului juridic este un element concret şi variabil, referindu-se în cadrul contractelor sinalagmatice la însuşirile prestaţiei.

Fiind evident că, în cadrul contractului de vânzare – cumpărare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevăzut de lege), discuţia despre nulitatea contractului pentru cauză ilicită în prezenta speţă se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.

Care a fost aşadar scopul mediat al contractului în discuţie? Dacă în ce priveşte vânzătorii nu putem şti ce a dorit să facă cu banii, în ce priveşte cumpărătorul, fără îndoială că acesta a dorit să-şi procure imobilul pentru desfăşurarea activităţii în vederea căruia s-a constituit societatea comercială. Nimic ilicit aşadar, în ce priveşte cumpărătorul. În plus, cum art. 967 Cod civil instituie o prezumţie de existenţă a cauzei şi de valabilitate a ei, nimic nu poate conduce în speţă la concluzia că motivul determinat ce le-a făcut pe părţi se contracteze ar fi fost ilicit.

Iar pentru că prin cererea reconvenţională pârâta a invocat ca motiv de nulitate absolută şi faptul că în literatura de specialitate vânzarea încheiată cu o altă persoană, în dauna beneficiarului cumpărător al unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare constituie o fraudă cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmărindu-se sustragerea de la obligaţia asumată prin antecontract, Curtea a considerat necesar să facă câteva clarificări cu privire la efectele înstrăinării bunului promis către o altă persoană chiar dacă, faţă de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vânzare – cumpărare, această discuţie ar putea să apară neimportantă.

Teoria de specialitate face distincţie în raport de buna sau reaua credinţă a terţului dobânditor, afirmând fără rezerve că, indiferent de poziţia promitentului vânzător, dacă terţul a fost de bună credinţă, înstrăinarea făcută cu titlul oneros rămâne valabilă, rămânând celui prejudiciat o acţiune în răspundere contractuală sub forma obligării la daune interese a promitentului vânzător. Dacă însă terţul a fost de rea credinţă, poate fi obligat şi el la plata de daune interese, de această dată extracontractual (delictual) faţă de acelaşi beneficiar al promisiunii, în temeiul art. 998 – 999 Cod civil, fără a se aduce atingere contractului, aceasta deoarece reaua credinţă a părţilor nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauză, privită ca element esenţial al contractului şi nu “in abstracto”. Ori, deşi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare, acceptând – pentru nevoile demonstraţiei – că în cauză, între părţi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, este incontestabil şi a putut fi prevăzut de părţi , el nu a constituit chiar scopul tranzacţiei, astfel încât cauza contractului este licită, iar beneficiarul promisiunii de vânzare – cumpărare nu este îndreptăţit decât la despăgubiri, evident în condiţiile dovedirii tuturor elementelor necesare pentru angajarea răspunderii contractuale sau delictuale, după distincţiile mai sus operate.

3. În fine, în ceea ce priveşte pretenţia obligării pârâţilor G.A. şi L.M. la plata sumei de 15.000 RON reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor, examinând clauzele contractuale de închiriere, a cărei simulare nu poate fi invocată de părţi (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), Curtea a constatat că prin art. VII pct. 4 din acest contract, părţile au convenit că, chiriaşul nu poate emite pretenţii cu privire la manopera şi materialele “construite” pentru punerea în funcţiune a spaţiului de comerţ dispoziţii ce se impun locatorului în baza principiului “pacta sunt servanda” (art. 969 Cod civil).

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod proc. civilă, Curtea a respins apelul în sensul celor arătate anterior.

Văzând şi dispoziţiilr art. 274 Cod proc. civilă, a obligat apelanta să plătească suma de 1.000 lei intimatei S.C. „B.S.” S.R.L. Suceava şi 1.500 lei intimaţilor G.A. şi L.M., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Tags: Nulitate contract vanzare-cumparare

Nulitate contract vanzare-cumparare. Cumparatori de buna credinta.

Criticile formulate de reclamant vizeaza neregularitati ale procedurii de vanzare la licitatie si nu ale contractului de vanzare-cumparare incheiat in urma desemnarii prin licitatie publica a cumparatorului. Cauzele de nulitate absoluta enumerate de art. 948 Cod civil nu au fost dovedite in cauza.

Prin cererea adresata Judecatoriei Vatra Dornei la 24.06.2003, reclamantul C.L. Brosteni a chemat in judecata paratii M.I.R. si SV „ M.” SRL pentru ca, prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003 si obligarea paratilor la restituirea bunului vandut.

In motivarea actiunii, se arata ca prin protocolul din 20.06.2000 incheiat cu M.I.C., a luat in uzufruct pentru o perioada de 30 ani o fosta colonie miniera din Brosteni, iar la data de 10.03.2003, acelasi minister a incheiat un contract de vanzare-cumparare cu parata SC „M.” SRL , prin care a vandut acel complex, contract despre care reclamanta a aflat la data de 15.05.2003. A mai aratat ca a solicitat constatarea nulitatii absolute a acestui contract deoarece prin protocolul incheiat se prevede ca pe durata uzufructului se interzice instrainarea bunurilor, ca in calitate de uzufructuar nu a fost instiintat de vanzare avand prioritate la cumparare, ca a facut renovari si imbunatatiri la cladirile aflate in uzufruct, licitatia s-a facut in secret, iar valoarea de vanzare a fost mica.

Si-a intemeiat actiunea pe disp.art.948, 966 Cod civil si art.3 si 4 din Instructiunile de aplicare a H.G. nr. 632/1999.

A depus la dosar copia contractului de vanzare-cumparare nr.220434, protocolul de dare-luare in folosinta nr. 1922344 si anexa la acesta.

Prin intampinare, paratul M.E.C. a solicitat respingerea actiunii, aratand in esenta ca vanzarea-cumpararea s-a facut in baza Ordinului MIR nr.25 din 16.03.2003, iar licitatia a fost anuntata prin ziarul „Adevarul”, protocolul incheiat cu reclamanta nu interzice instrainarea bunului respectiv, aceasta interdictie fiind valabila numai pentru uzufructuar, iar evaluarea cladirii s-a facut de catre un expert autorizat. Mai arata ca la data vanzarii reclamanta nu poseda si nu folosea bunul respectiv prin protocol, nefiind stabilit vreun drept al uzufructuarului de a inchiria bunul.

Prin sentinta civila nr. 934 din 16.03.2003, Judecatoria Vatra Dornei a respins actiunea reclamantei, dar prin decizia nr.113 din 10.06.2004 a Curtii de Apel Suceava – sectia comerciala si de contencios administrativ s-a casat sentinta si s-a trimis cauza spre competenta solutionare pe fond Tribunalului Suceava – sectia comerciala si de contencios administrativ, unde a fost inregistrata la nr. 2164/COM/CA/2004.

Pe parcursul solutionarii cauzei la tribunal, paratul M.E.C. a depus intampinare (f.4-7), in care reitereaza sustinerile din intampinarea depusa la Judecatoria Vatra Dornei.

A depus intampinare (f.13-15) si parata SC”M.” SRL Brosteni in care ridica exceptia lipsei calitatii procesuale active a C.L.B. si a interesului acesteia si pe fond solicita respingerea actiunii cu aceeasi motivatie din intampinarile paratului M.E.C.

Prin sentinta nr.2198 din 22 XII.2004 Tribunalul Suceava a respins ca neintemeiata actiunea avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003, formulata de reclamantul C.L.B. in contradictoriu cu paratii M.I.R. si SC „M.” SRL.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut cu privire la exceptia invocata de parata SC „M.” SRL ca, data fiind calitatea de uzufructuar a imobilului vandut, reclamantul isi justifica calitatea procesuala activa si interesul in promovarea prezentei actiuni.

Pe fondul cauzei, s-a retinut ca vanzarea-cumpararea perfectata prin contractul nr. 220434 din 10.06.2003 intre M.E.C.si SC „M.” SRL este legala, s-a facut in baza Ordinului MIR nr.25 din 16.01.2003 operatiunea a fost anuntata in ziarul „Adevarul”, protocolul de dare in folosinta nu interzice vanzarea bunului, iar pretul vanzarii a fost stabilit in baza unei evaluari de catre un expert evaluator autorizat.

Nemultumit de aceasta hotarare, C.LB. a declarat apel.

In dezvoltarea motivelor de apel, C.L., prin primar, a aratat ca: bunurile in litigiu nu puteau fi instrainate, intrucat au fost transmise in folosinta consiliului local din zona miniera; s-au incalcat regulile procedurale privind desfasurarea licitatiei, ceea ce atrage nulitatea vanzarii, respectiv : nu s-a publicat intentia de vanzare intr-unul sau mai multe cotidiene nationale sau locale, nu s-a mentionat in cuprinsul ofertei de vanzare pretul; nu s-a respectat obligatia de afisare a ofertei la locul situarii imobilului; s-au incalcat disp.art. 106 din Normele Metodologice si ale art.2 din Ord. MIR nr.25 din 16.01.2003 privind obligativitatea vanzarii la licitatie publica deschisa, prin strigare; vanzarea s-a facut in lipsa acordului proprietarului terenului si nu s-a respectat dreptul de preemtiune reglementat de disp.art.109 al.3 din Normele Metodologice.

Prin intampinare, M.E.C., precum si parata intimata SC”M.” SRL, au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a C.LB., respectiv lipsa calitatii procesuale a semnatarului apelului prin avocat Tudor Vasile.

In motivarea exceptiilor invocate, paratii au aratat ca, potrivit art.38 din Legea nr.215/2001 a administratiei publice locale, consiliul local al comunei nu are atributul de a sta in justitie pentru a reprezenta interesele comunei, ci in temeiul disp.art.67 al.1 din aceeasi lege, aceasta abilitare o are doar primarul, or in speta desi actiunea a fost formulata de C.LB. si semnata de primar, cererea de apel a fost formulata de C.LB. si semnata de avocat Tudor Vasile.

Pe fond au solicitat respingerea ca nefondat a apelului.

Analizand hotararea apelata, prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, precum si a motivelor invocate in apel, curtea constata neintemeiat apelul reclamantului.

Prin adresa de la fila 147 dosar apel, C.L.B. – reprezentat prin primar, a confirmat imputernicirea data avocatului Tudor Vasile de a promova calea de atac a apelului, respectiv de a-i reprezenta interesele in acest stadiu procesual.

Pe cale de consecinta, in temeiul disp. art. 137 Cod proc. civila exceptiile invocate au fost respinse ca nefondate.

Pe fondul cauzei, s-a observat ca, prin Ordinul nr.25 din 16.01.2003, M.I.R. a aprobat instrainarea cu plata prin procedura licitatiei publice deschise a „C.C.” Brosteni, apartinand Minei Lesu – Ursului – judetul Suceava.

Accesul intreprinderilor mici si mijlocii la activele apartinand societatilor comerciale sau companiilor nationale, la care actionar majoritar este statul, este reglementat de Legea nr. 133/1999.

In conformitate cu aceste reglementari, cu ordinul de aprobare a vanzarii mai sus aratat, cu caietul de sarcini si anuntul publicitar, s-a folosit ca modalitate de instrainare procedura licitatiei deschise prin oferta in plic inchis.

Licitatia a fost anuntata in prealabil intr-un cotidian de larga difuzare nationala, respectiv ziarul „Adevarul”, care, asa cum rezulta din adresa nr. 3537 din 4.07.2003 de la fila. 33 este difuzat si in orasul Brosteni.

Mai mult, intentia de vanzare la licitatie a C.C. Brosteni a fost adusa la cunostinta reclamantului apelant, dar acesta nu a prezentat vreun interes.

Deosebit de aceasta, reclamantul nu a facut dovada dreptului de proprietate asupra terenului aferent imobilului in litigiu din inscrisurile dosarului rezultand ca acesta a fost in patrimoniul si administrarea CN Remin Baia Mare care a devenit proprietarul acestuia, conform art. 20 din Legea nr. 15/1990.

Critica vizand pretul vanzarii, de asemenea nu s-a confirmat, evaluarea cladirii si pretul de pornire a licitatiei fondandu-se in conditiile legii de catre un expert evaluator autorizat, in functie de criteriile tehnico-economice de determinare.

In apel s-a mai invocat faptul ca, imobilul instrainat forma obiect al dreptului de uzufruct al reclamantului apelant, asa incat instrainarea nu era permisa, critica ce de asemenea nu poate fi primita, „disp. art. 561 Cod civil stipuland dreptul nudului proprietar de a instraina nuda proprietate”.

In fine, s-a impus a preciza ca, toate criticile formulate vizeaza neregularitati ale procedurii de vanzare la licitatie si nu ale contractului de vanzare cumparare incheiat in urma desemnarii prin licitatie publica a cumparatorului, reclamantul apelant nu a facut dovada atacarii procesului verbal de licitatie.

Dispozitiile din Normele Metodologice de aplicare a OUG nr.88/1997 si a Legii nr.137/2002 privesc exclusiv reglementarea unor masuri privind accelerarea privatizarii si nu au relevanta in cauza.

Fata de aceste aspecte, cum reclamantul apelant nu a dovedit existenta vreunei cauze de nulitate absoluta dintre cele enumerate de disp. art. 948 Cod civil, temei al actiunii de fata, in mod corect instanta de fond a respins actiunea pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.220434 din 10.03.2003 incheiat intre MIR si SC „M.” SRL.

In consecinta, in temeiul art. 296 Cod proc. civila, curtea a respins ca nefondat apelul reclamantului.

Sursa primara

Sentinta nr. 2198 din 22 decembrie 2004 a Tribunalului Suceava;

Decizia nr.100 din 19 octombrie 2005 a Curtii de Apel Suceava – sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal;

Dosar nr.1222/com/2005.

Temei de drept

– art. 948 Cod civil;

– Ordinul MIR nr.25/2003;

– art. 38 din Lg. nr.215/2001;

– Legea nr.133/1999.

Tags: Nulitate contract vanzare-cumparare