Hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
Prin cererea de chemare în judecata înregistrata pe rolul acestei instante sub numarul unic de dosar 341/ 312/ 2009, reclamanta S.C. D S.R.L., a solicitat în contradictoriu cu pârâtii M M, si M S, sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru terenul în suprafata totala de 0,9131 ha teren arabil situat în extravilanul localitatii Amara, judetul Ialomita.
În motivarea cererii de chemare în judecata, reclamanta a aratat, în esenta, ca între parti s-a încheiat o promisiune bilaterala de vânzare-cumparare prin care au convenit asupra bunului si asupra pretului, care a fost achitat, însa pârâta nu a respectat obligatia asumata de a face demersuri în vederea încheierii în forma autentica a actului de vânzare-cumparare cel mai târziu pâna la data de 15 12 2008.
În drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 1073, 1077 Cod civil, ale art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/ 2005 si ale art. 969 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat încuviintarea probei cu înscrisuri.
Pârâtii nu au formulat întâmpinare si nu s-au prezentat la judecata.
În cauza s-au administrat proba cu înscrisuri.
La termenul de judecata din 24 02 2009, instanta a invocat din oficiu si a pus în discutie exceptia prematuritatii cererii.
Analizând cu prioritate, în temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, exceptia prematuritatii cererii fata de fondul acesteia, o constata întemeiata pentru urmatoarele motive:
La data de 18 10 2007, între reclamanta, în calitate de promitenta – cumparatoare, si pârâti, în calitate de promitenti – vânzatori, s-a încheiat un „antecontract vânzare – cumparare” prin care partile contractante îsi exprimau acordul de vointa cu privire la vânzarea, respectiv cumpararea ( în viitor ) a suprafetei de 0,9131 ha teren arabil, asupra caruia s-a constituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/ 1991, asa cum rezulta din titlul de proprietate ( fila 5 ). Actul juridic în discutie a generat în sarcina partilor o obligatie de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumparare în forma autentica. O data cu încheierea conventiilor, promitentii-vânzatori au primit integral pretul.
În ceea ce îi priveste pe pârâti, din cuprinsul titlului de proprietate nr. 015567/12 616 ( fila 5 ) emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Ialomita la data de 13 12 1996 rezulta ca acestia sunt proprietarii imobilului care a facut obiectul antecontractului analizat.
Din acelasi titlu de proprietate rezulta ca dreptul de proprietate asupra terenului de 0,9131 ha a fost constituit în temeiul prevederilor Legii nr. 18/ 1991.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 18/ 1991, în redactarea în vigoare la data emiterii titlului de proprietate, terenul atribuit conform art. 18 alin. 1, art. 20 si art. 39 nu poate fi înstrainat prin acte între vii timp de 10 ani socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare.
De asemenea, potrivit art. 7 din acelasi act normativ, fondul funciar si, în mod corespunzator, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidenta funciara si de publicitate imobiliara prevazute de lege, pentru a se asigura publicitatea si opozabilitatea actului. Mai mult, scopul înscrierii proprietatii s-a realizat pentru ca persoanele interesate sa poata cunoaste interdictia speciala de a vinde prevazuta de lege.
Ca atare, având în vedere ca terenul a fost constituit în anul 1996 (luna decembrie) si interpretând sistematic textele de lege aratate anterior, pârâta trebuia sa îsi înscrie dreptul de proprietate în cartea funciara, dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 7/ 1996. Prin raportare la cerinta imperativa a art 7 din Legea 18/1991, mai sus citata, se desprinde concluzia ca titularul dreptului de proprietate avea obligatia de a îndeplini formalitatile de publicitate potrivit legii în vigoare la data eliberarii titlului, respectiv 13 12 1996.
Astfel, instanta retine ca numai de la momentul îndeplinirea acestei formalitati începea sa curga termenul de 10 ani, prevazut de art. 31 din Legea nr. 18/ 1991, în redactarea în vigoare la data emiterii titlului de proprietate.
Cum pârâtii nu au procedat în acest mod, instanta nu poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic, înainte de expirarea acestui termen legal.
Instanta nu poate retine argumentul potrivit caruia termenul de 10 ani începe sa curga de la data înregistrarii în registrul agricol, pentru motivele:
Potrivit art. 1 din O.G. nr. 1/ 1992 privind registrul agricol, în scopul asigurarii unei evidente unitare cu privire la starea terenurilor pe categorii de folosinta, dezvoltarea agriculturii gospodariilor populatiei si buna utilizare a resurselor locale, consiliile locale comunale, orasenesti, municipale si ale sectoarelor municipiului Bucuresti vor organiza întocmirea si tinerea la zi a registrului agricol potrivit prevederilor prezentei ordonante.
De asemenea, asa cum prevede art. 7 din acelasi act normativ, înscrierea datelor în registrul agricol se va face pe baza declaratiei date, sub semnatura proprie, de capul gospodariei sau, în lipsa acestuia, de un alt membru major al gospodariei, prin vizitarea gospodariilor, sau la sediul consiliilor locale comunale, orasenesti, municipale sau ale sectoarelor municipiului Bucuresti în a caror raza teritoriala îsi are domiciliul capul gospodariei.
Astfel, instanta retine ca registrul agricol are un caracter informativ, neputând suplini modalitatile de publicitate imobiliara aratate anterior. Mai mult, prin registrul agricol nu se poate realiza scopul „ înscrierii proprietatii ”, acela ca persoanele interesate sa poata cunoaste interdictia speciala de a vinde prevazuta de lege.
Din aceasta perspectiva, se va avea în vedere adresa nr 467/22 01 2009 a Serviciului de Publicitate Imobiliara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ialomita, din care rezulta ca nu au fost întocmite astfel de formalitati cu privire la titlul de proprietate analizat.
În consecinta, cum termenul de 10 ani prescris de lege nici nu a început sa curga, iar, având în vedere considerentele expuse mai sus, inalienabilitatea propter rem stabilita de lege înca exista, astfel ca instanta va admite exceptia si va respinge cererea ca fiind prematur introdusa.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:
Admite exceptia prematuritatii cererii, invocata de instanta din oficiu.
Respinge cererea formulata de reclamanta S.C. D S.R.L., în contradictoriu cu pârâtii M M si M S, ca fiind prematur introdusa.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica, azi, 24 02 2009.
Tags: Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
Publicat de: pe 26 July, 2011 
Categorie: Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
Dosar nr. 6072/327/2007
SECTIA CIVILA, COMERCIALA SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV
DECIZIA CIVILĂ NR.55
Şedinţa publică din data de 28 ianuarie 2009
Prin cererea adresată Judecătoriei Tulcea şi înregistrată sub nr. 6072/327/2007 din 6 noiembrie 2007, reclamantul BD a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii PA , PN , şi PM să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.
Prin Sentinţa civilă nr. 1020 din 9 aprilie 2008, Judecătoria Tulcea a respins acţiunea ca nefondată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:
Actul de vânzare-cumpărare depus de către reclamant nu poate avea semnificaţia unui antecontract întrucât, în opinia instanţei, era lovit de nulitate absolută atâta timp cât în conţinutul său nu era determinat exact obiectul promisiunii de vânzare. Astfel, din actul de vânzare-cumpărare a rezultat că acesta se referea la un teren în suprafaţă de 4000 m.p. situat în localitatea T , terenul nefiind în niciun fel individualizat, prin precizarea vecinătăţilor sau în alt mod.
Pe lângă aceste lipsuri, valabilitatea acestui act era afectată şi de dubiile care existau cu privire la momentul încheierii sale atât timp cât data menţionată în cuprinsul său – 30 august 1994 – a fost scrisă de mână iar restul actului a fost dactilografiat, iar decesul vânzătorului PM a avut loc la 3 septembrie 1994, adică la patru zile după întocmirea presupusului act de vânzare-cumpărare.
Impotriva acestei sentinţe a declarat recurs BD care a criticat-o ca netemeinică, nelegală, susţinând că greşit instanţa de fond a reţinut că suprafaţa de 4000 m.p. ce a făcut obiectul tranzacţiei nu poate fi identificată întrucât în titlul de proprietate eliberat pentru suprafaţa de 1,4 ha teren, 0,4 ha sunt în suburbia Tudor Vladimirescu, iar din declaraţia numitei PA a rezultat că obiectul tranzacţiei l-a constituit terenul în suprafaţă de 4000 m.p.
S-a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii.
Examinând cauza în recurs în raport de critica formulată, Tribunalul constată recursul nefondat.
Acţiunea reclamantului se referă la o formă a acţiunii în constatare prin exercitarea căreia una din părţile semnatare ale unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară, poate cere instanţei judecătoreşti să dea o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare în cazul în care părţile nu doresc să se mai prezinte la notariat.
Pentru exercitarea unei astfel de acţiuni, se cer întrunite alături de elementele constitutive ale oricărei acţiuni civile, câteva condiţii speciale şi anume: existenţa unui înscris sub semnătură privată, din care să rezulte acordul de voinţă intervenit între părţi cu privire la înstrăinarea unui imobil şi preţul convenit, plata preţului şi eventual condiţiile de predare a bunului către cumpărător.
Insă, în cauză, instanţa de fond a reţinut corect din probele administrate că înscrisul sub semnătură privată invocat în dovedirea acţiunii nu poate avea valoarea antecontractului de vânzare-cumpărare, în primul rând pentru că nu conţine nicio descriere a imobilului vândut şi nici elemente de identificare pentru a putea pune în discuţie apoi vecinătăţile din titlul de proprietate în care este cuprinsă suprafaţa de 4000 m.p. şi despre care se pretinde că este identică cu cea din acţiune.
Susţinerea reclamantului că la data încheierii antecontractului, vânzătorul PM nu deţinea titlu de proprietate nu este reală întrucât înscrisul se susţine că a fost încheiat la 30 august 2004 iar titlul de proprietate nr. 23096 a fost eliberat la 7 octombrie 1993 astfel că ar fi trebuit ca în cuprinsul înscrisului să fie menţionat acest titlu de proprietate măcar în ce priveşte vecinătăţile.
Nu pot fi avute în vedere ca elemente probatorii doar răspunsurile la interogatoriu ale numitei PA întrucât acestea nu se coroborează cu alte probe din dosar, sens în care instanţa de fond nici nu le-a reţinut în sensul în care au fost invocate.
De altfel, cum corect a sesizat instanţa de fond, înscrisul pe lângă faptul că este deficitar sub aspectul redactării, mai conţine şi elemente adăugate prin scriere de mână, în ce priveşte momentul încheierii actului, astfel încât acest înscris să nu poată fi credibil încât să rezulte că voinţa părţilor de vânzare-cumpărare a fost fermă.
Faţă de aceste considerente, cum hotărârea instanţei de fond este temeinică, legală, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. 1 Cod proc. civ., se va respinge recursul ca nefondat.
