Rezoluţiune contract vânzare-cumpărare cu clauza de întreţinere, răspundere civila delictuala si cerere reconvenţionala in pretenţii privind imbunatatirile aduse imobilului.

Tip: Sentinţă civilă

Nr./Dată: 1351 (31.01.2012)

Autor: Judecător Căpăţână Ruxandra

Domenii asociate: Rezoluţiune

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că reclamanţii au arătat ca la data de 02.02.1998 intre parti a intervenit un contract de vânzare-cumpărare cu clauza de întreţinere in forma autentica, prin care noi reclamanţii am înţeles sa vindem paraţilor nuda proprietate din imobilul proprietatea noastră.

Prin contractul mai sus menţionat pârataii s-au obligat sa le acorde reclamanţilor, întreţinere si Îngrijire cu toate cele necesare traiului, pana la decesul ultimului dintre noi, urmând ca la deces sa ne faca înmormântările si toate rânduielile necesare potrivit datinilor noaste.

Deasemeni prin contract am stipulat reclamantii isi rezervau un drept de uzufruct viager asupra întregului imobil pe care l-au înstrăinat.

Învedereaza instanţei de judecata ca de la încheierea contractului paraţii si-au Îndeplinit o perioada obligaţiile asumate prin contract insa nevoile noastre nu erau foarte mari la aceea vreme, noi, reclamanţii fiind oameni in putere si munceam amândoi pentru a ne intretine. Precizam ca de cativa ani paraţii nu isi mai îndeplinesc deloc obligaţiile asumate prin contract, si mai mult decât atat in prezent ne agresează atat fizic cat si verbal, creindu-ne o stare tensionata si ajungând sa ne fie teama sa mai locuim cu ei in aceeaşi locuinţa.

In perioada martie-apilie a anului 2005 reclamanta D.A. a suferit un accident vascular, in urma căruia a necesitat o lunga perioada de timp Îngrijire permanenta, a fost Încadrata ca persoana cu handicap si in acest sens acordandu-i-se si dreptul la asistent personal si întrucât parata D.T. a refuzat sa-i acorde Îngrijirea necesara spunând ca „ are servici si nu are timp sa ma ingrijeasca ” am fost nevoita sa o rog pe fiica mea D. E., sa isi faca formele legale de asistent personal si sa ma ingrijeasca atat pe parcursul bolii, cat si in prezent.

Reclamantii arata ca sufera de numeroase afecţiuni si nu pot sa se îngrijeasca singuri, sa isi asigure menajul, hrana, astfel incat au nevoie de cineva permanent sa ii ingrijeasca, iar paraţii, desi le-am adus la cunoştinţa aceasta situaţie, refuza categoric sa ii ajute si mai mult decât atat provoacă scandaluri si nu le permite nici celorlalţi doi copii ai reclamantilor sa ii viziteze si sa ii ajute.

Reclamantii mai precizeaza si ca de la încheierea contractului si pana in prezent paraţii nu au inteles sa achite nici facturile la utilităţi (de lumina si gaze), acestea fiind achitate in integralitate de reclamanti pentru a nu fi sistate, iar in acest an reclamantii au reuşit sa se separe cu instalaţia de gaze.

Pârâţii, legal citaţi, au formulat întâmpinare la data de 20.10.2010, au solicitat respingerea ca neintemeiata a actiunii, aratand ca si-au indeplinit obligatiile contractule, iar cu privire la dreptul de uzufruct, cu acordul explicit al reclamantilor au locuit in imobil, iar pe cale de cerere reconventionala paratii au solicitat obligarea reclamantilor la plata materialelor si a manoperei pentru lucrarile de inbunatatiri efectuate la constructie de catre parati adica reconstruit integral acoperişul, tencuit interior toate camerele, podea de beton ,tencuit exterior după ce în prealabil atît la interior,cît si la ex¬terior s-a înlăturat vechea tencuială pînă la cărămidă ; pus pardoseală de betonn(placă de egalizate) gi parchet laminat în toate camerele ; consolidat fundaţia casei prin ;,subzidire §i beton gi oţel armat, făcut stîlpi de întărire gi grinzi de beton la casă: construit hol dinBCA; montat tîmplărie de termopan la întreaga casă, reconstruit integral gardul de la drum, refăcut toate instalaţiile, lurcari ce vizeaza parte de constructie locuita de parati.

La data de 28.10.2010 reclamantii au precizat si intregit actiunea, solicitand obligarea paratilor si la plata sumei de 1812,44 lei contravaloarea racordarii reclamantilor la reteaua de energie electrica , avand in vedre ca dupa introducerea prezentei actiuni in luna aprilie 2010 paratul D. G. le-a sistat abuziv alimentarea cu energie pentru a-i determina sa renunte la actiune, reclamantii formuland si plangere penala impotriva paratului, in urma careia paratul a fost scos de sub urmarire penala, desi recunoscuse intreruperea alimentarii cu energie electrica.

La data de 25.03.2011 paratii completeaza cererea reconventionala, in sensul ca solicita instituirea unui drept de retentie asupra imobilului teren si constructii pana la achitarea integrala a contravalorii pretentiilor precum si a unui drept de superficie aferent locuintei pretins a fi ridicate de parati.

La data de 07.09.2011 paratii au formulat cerere de chemare in judecat a altor persoane , prin care au solicitat evacuarea neconditionata a numitei Dumitru Emilia din imobilul in cauza.

La termenul de judecata din 08.09.2011, instanta a admis exceptia insuficientei timbrari a cererii reconventionale initiale si a anulat-o ca insufficient timbrata.

La termenul de judecata din 03.11.2011 instanta a admis exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata a altor persoane, in persoana lui D. E., respingand aceasta cerere ca inadmisibila.

In cauza instanta a incuviintata proba cu inscrisuri, testimoniala si prin interogatorii reciproce pentru ambele parti.

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de intretinere autentificat reclamantii au vândut pârâţilor paraţilor nuda proprietate din imobilul, situat in satul Popeşti, comuna Brazi, judeţul Prahova,.

Preţul vânzării a fost de 6.000.000 ROL cu obligaţia asumată de către pârâţi de a asigura vânzătorilor pe tot timpul vieţii întreţinere ce va consta în ingrijire in caz de boala, procurarea de alimente, medicamente, curatenia spatiului de locuit precum pana la decesului ultimului din vanzatori, si inmormantarea conform credintei crestine.

Deasemeni prin contract am stipulate ca reclamantii isi rezervau un drept de uzufruct viager asupra întregului imobil pe care l-au înstrăinat, transmiterea dreptului avand loc la data autentificarii, iar de fapt la data decesului ultimului dintre vanzatori.

De la încheierea contractului paraţii si-au Îndeplinit o perioada obligaţiile asumate prin contract insa nevoile noastre nu erau foarte mari la aceea vreme, noi, reclamanţii fiind oameni in putere si munceam amândoi pentru a ne intretine. Precizam ca de cativa ani paraţii nu isi mai îndeplinesc deloc obligaţiile asumate prin contract, si mai mult decât atat in prezent ne agresează atat fizic cat si verbal, creindu-ne o stare tensionata si ajungând sa ne fie teama sa mai locuim cu ei in aceeaşi locuinţa.

In perioada martie-apilie a anului 2005 reclamanta D.A. a suferit un accident vascular, in urma căruia a necesitat o lunga perioada de timp Îngrijire permanenta, a fost Încadrata ca persoana cu handicap si in acest sens acordandu-i-se si dreptul la asistent personal si întrucât parata D. T. a refuzat sa-i acorde Îngrijirea necesara spunând ca „ are servici si nu are timp sa ma ingrijeasca ” am fost nevoita sa o rog pe fiica mea D. E., sa isi faca formele legale de asistent personal si sa ma ingrijeasca atat pe parcursul bolii, cat si in prezent.

Reclamantii arata ca sufera de numeroase afecţiuni si nu pot sa se îngrijeasca singuri, sa isi asigure menajul, hrana, astfel incat au nevoie de cineva permanent sa ii ingrijeasca, iar paraţii, desi le-am adus la cunoştinţa aceasta situaţie, refuza categoric sa ii ajute si mai mult decât atat provoacă scandaluri si nu le permite nici celorlalţi doi copii ai reclamantilor sa ii viziteze si sa ii ajute.

Reclamantii mai precizeaza si ca de la încheierea contractului si pana in prezent paraţii nu au inteles sa achite nici facturile la utilităţi (de lumina si gaze), acestea fiind achitate in integralitate de reclamanti pentru a nu fi sistate, iar in acest an reclamantii au reuşit sa se separe cu instalaţia de gaze.

Instanţa va primi aceste susţineri constatând din actele şi lucrările dosarului că sunt dovedite.

În drept potrivit art. 1020 şi 1021 C.civ. rezoluţiunea contractului se poate dispune în cazul în care una din părţi nu execută obligaţiile asumate. Una din condiţiile necesare pentru a se dispune rezoluţiunea contratului este ca neexecutarea să fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia.

Potrivit art. 969 C.civ. convenţiile legal încheiate au putere de lege între părţi.

Astfel,din declaratiile Martorului M. I., rezulta ca paratii nu au prestat intretinere, nu i-au dus la spital , ci martorul a fost nevoit la sa il duca cu masina la spital cand acesta a avut nevoie, si ca de multe ori s-a intalnit cu fiica reclamanttilor care ea zilnic de mancare si venea sa le faca curatenie, pentru ca paratii nu isi indepliuneau aceste obligatii. Mai mult decata atat marturul arata ca de nenumarate ori paratii le opreau lumina paratilor, deoarece contorul si legaturile electrice se aflau in camerele ocupate de parati, iar chiar martorul electrician de meserie, a fost solicitat de reclamanti sa ii ajute cu furnizarea energiei electrice, si acesta nu i-a putut ajuta deoarece nu avea acces in camerele ocupate de parati. Martorul mai arata ca paratii faceau de numeroaseori scandal si ii loveau pe reclamanti si ca pentru a avea lumina in camerele lor reclamantii au facut numeroase cereri la Enel, intr-un final obtinand un bransament diferit de cel al paratilor. De asemenea martorul mai confirma si faptul ca reclamanta a avut un accident vascular cerebral in 2005 si ca parata a refuzat sa fie asistent personal pentru ingrijirea aceteia.

Instanta mai retine din cuprinsul ordonantei nr. ….. a Parchetului de pe langa Judecatoria Ploiesti, ca paratul D.G. a recunoscut ca a intrerupt alimentarea cu energie electrica a reclamantilor in 29.03.2010, fapt pe care nu l-a contestat deloc nici in cadrul prezentei cauze.

Instanta mai retine din actele dosarului si din chiar intampinarea si reconventionala paratilor, ca acestia au procedata la efectuarea de imbunatatiri si reparatii pentru marirea confortului si conditiilor de viata numai in camerele ocupate de catre parati, deci nu au dorit crea rea de conditii macar asemanatoare de trai si reclamantilor, mai mult decat atat le-au intrerupt si alimentarea cu energie electrica.

Instanta mai retine, ca desi paratii au invocat ca ar fi prestat intretinerea, nu au administrat probe in acest sens, si mai mult decat atat invoca si faptul ca nu este clar definite si explicate notiunea de “obligatia de a acorda intretinere, cu toate cele necesare traiului”, care este in contradictie cu cele afirmate anterior, adica pana la un moment dat intelesul intretinerii a fost clar pentru parati si apoi de la un anumit moment nu a mai fost clar care este intelesul obligatiei asumate.

Aşa fiind, instanţa constată că pârâţii nu şi-au executat obligaţia de întreţinere asumată prin contract iar neexecutarea acestei obligaţii le este imputabilă acestora, care nu au mai înţeles să acorde îngrijirile asumate.

Pe cale de consecinţă, instanţa va admite cererea reclamantei privind rezoluţinea contractului de vânzare-cumpărare.

Având în vedere efectele contractului de întreţinere, care este un contract oneros, aleatoriu, sinalagmatic, translativ de proprietate, de la data încheierii convenţiei bunul intrând în patrimoniul debitorilor, dar şi efectele rezoluţiunii, în sensul că se procedează la restabilirea situaţiei anterioare, prin reintrarea bunului în patrimoniul fostului proprietar, ca şi cum nu ar fi ieşit niciodată din patrimoniul său, instanţa va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Ce efect al rezoluţiunii pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere, dreptul de proprietate asupra a imobilul, situat in satul Popeşti, comuna Brazi, judeţul Prahova, va fi redobândit de reclamanţii D.V. si D. A.

Cu privire la capatul de cerere cu privire la obligarea partilor la plata sumei de 1812,44 lei contravaloare racordare energie electrica, instanta retine, ca paratul a produs intreruperea alimentarii cu energie electrica a reclamantilor, precum si faptul ca prin chitanta 3058936/17.06.2010, factura 1090017180/17.06.2010, chitanta 5074/500023114/30.06.2010 si factura 1290005314/30.06.2010, reclamantii au achitat suma de 1812,44 lei cu titlu de aviz record, taxa racordare, ce sunt corroborate cu bonul de miscare contor electric si fisa de solutie bransament , cu schita anexa de unde rezulta atat unde era racordul initial la camerele folosite de parati si noul record care se leaga de la stalpul din strada direct la camerele ocupate de reclamanti.

Răspunderea civilă delictuală directă sau pentru fapta proprie. Art. 998-999 Cod civil consacră regula de principiu, conform căreia obligaţia de reparare a prejudiciului cauzat altuia revine direct şi nemijlocit autorului faptei ilicite;

Din analiza textelor legale, literatura şi jurisprudenţa au dedus existenţa următoarelor elemente constitutive ale răspunderii delictuale: prejudiciul, fapta ilicită, raportul de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, culpa (sau greşeala ori vinovăţia) autorului faptei ilicite, acest ultim element integrând şi capacitatea delictuală.

Prin prejudiciu se înţeleg rezultatele dăunătoare de natură patrimonială, efecte ale încălcării drepturilor subiective şi intereselor legitime ale unei persoane.

In cauza de fata prejudiciul a fost reprezentat de contravaloarea lucrarilor efectuate de reclamanti aferente, repornirii alimentarii cu energie electrica datorita intreruperii acesteia de catre parati, raspunderea civila delictuala se angajeaza pentru cea mai mica culpa, legatura de cauzalitate intre fapta culpabila, astfel incat elementele raspunderii civile delictuale fiind dovedite in cauza.

Instanta avand in vedere aceste elemente ale situatiei de fapt care se circumscriu raspunderii civile delictuale reglementate de dispozitiile art. 998 si urmatoarele din codul civil, urmeaza a admite si acest capat de cerere si va obliga pe parati la plata sumei de 1812,44 lei contravaloare racordare energie electrica.

Cu privire la cererea reconventionala a paratilor, instanta retine, ca cererea initiala cu privire la obligarea paratilor la plata contravalorii imbunatatirilor efectuate la imobil a fost anulata ca insuficient timbrata, iar cu privire la capetele de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la achitarea integrala a contravalorii imbunatatirilor efectuate la imobil, si cu privire la stabilirea unui drept de superficie aferent locuintei ridicate de parati, pe perioada de existenta a constructiei, instanta retine ca in ceea ce priveste dreptul de retentie, atata timp cat nu s-a ajuns la solutionarea pe fond a capatului de cerere privind constatarea existentei imbunatatirilor pretense, acest capat de cerere accesoriu, va fi respins ca neintemeiat.

Cu privire la existenta unui drept de superficie, instanta retine ca pe acest capat de cerere nu s-au facut probe de catre parati, precum si faptul ca atata timp cat in mod irevocabil nu a fost solutionat capatul principal de cerere si nu a fost irevocabil desfiintat contractul dintre parti si acestea sa fie repuse in situatia anterioara cu transmiterea dreptului de proprietate, paratii nu pot avea in acelasi timp atat dreptul de proprietate, cat si dreptul de superficie, atata timp cat cel de-al doilea, greveaza de principiu un teren proprietate altei persoane.

In aceste conditii, instanta va respinge ca neintemeiat si acest capat de cerere reconventionala.

 

Tags: clauza de întreţinere, Contract vanzare cumparare, răspundere civila, Rezoluţiune

Contract vanzare cumparare

Dosar nr. 137/254/2007

JUDECĂTORIA CONSTANŢA

SENTINŢA CIVILĂ NR. 15175

ŞEDINŢA PUBLICĂ DIN 27.11.2007

Pe rol, soluţionarea cauzei civile având ca obiect obligaţia de a face, acţiune formulată de reclamantul pârât SJC în contradictoriu cu pârâta reconvenientă CC , şi pârâţii din cererea reconvenţională SM şi SI domiciliaţi în.

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de 20.11.2007 au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată ce face corp comun cu prezenta sentinţă , când instanţa , pentru a da posibilitatea reprezentantului reclamantului pârât de a depune concluzii scrise , a amânat pronunţarea pentru data de 27.11.2007 , când ,

INSTANŢA ,

Asupra actiunii de fata

Prin cererea inregistrata sub nr.985/2005 pe rolul Judecatoriei Mangalia reclamantul SJC a solicitata ca in contradictoriu cu pirita CC sa se dispuna obligarea piritei sa-i vinda garsoniera din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin „Pescarus” sc A , etaj4 , ap 415, Mangalia , jud. Constanta si obligarea piritei la plata de daune cominatorii de 50 lei pe zi , cu cheltuieli de judecata.

In motivarea crererii reclamantul arata ca la inceputul anului 2001 pirita a incheiat in favoarea sa un contract de inchirierenumit proces verbal de predare primire a suptafetei locative pentru garsoniera de la adresa mentionata , contract incheiat pe un an Arata reclamantul ca la expirarea primului contract de inchiriere a fost incheiat un alt contract in aceleasi conditii.Reclamantul precizeaza ca in garsoniera locuieste sotia si cu fiul sau .Precizeaza reclamantul ca blocul in care este situata garsoniera a fost construit din fondurile statului , garsoniera fiind locuinta de serviciu, pirita neputind sa aiba in proptietate decit locuinte de serviciu si locuinte de interventie .Mentioneaza reclamanat ca desi nu este salariatul piritei beneficiaza de prevederile art 7 alin 5 din legea 85/1992.Arata reclamanta ca de nenumarate ori a solicitat piritei sa-i vinda garsoniera dar de fiecare data i-a fost refuzata depunerea cererilor .

In drept au fost invocate disp. art 1 , 7 19 din lege 85/1992 decretul 61/1991 , legea 114/1996 , art. 1082 c.civ. , art 274 c.pr.civ.

Pirita a formulata intimpinare si cerere reconventionala solicitind respingerea actiunii , evacuarea reclamantului pentru pierderea dreptului de a utiliza spatiul , prin expirarea raporturilor de locatiune , obligarea reclamantei la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut in prezent fara titlu , la dublul valorii chiriei stabilite anterior , cu cheltulei de judecata.

Pirita arata ca reclamantul nu are calitate procesual activa neavind calitatea prevazuta de lege pentru a fi chirias indreptatit la cumpararea locuintei, aceasta beneficiind de servicii de cazara oferite de societate in cadrul obiectului de activitate .Mai arata pirita ca reclamantul nu are calitatae procesuala , contractul sau de inchiriere expirind la 1 sept. 2005 si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor.

Pirita a invocat ca nu are calitate procesula pasiva , obiectul sau de activitate fiind oferirea de servicii de cazare ca activitate comerciala si nu in folosul angajatilor sai , caminul in care locuieste reclamanta facind parte din activele societatii .Arata pirita ca este inandmisibila decapitalizarea societatii , reducerea valorii actiunilor sale prin obligarea de a vinde active.Sustine pirita ca transferind prin vinzare cota sa , statul a exlus accesul chiriasilor la cumpararea locuntelor intrate in proprietatea privata a unor societati .

Pirita a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii aratind ca reclamanta detine in folosinta exclusiva doar o camera si un hol si in folosinta comuna baia , camera wc si culoar .

In motivarea cererii reconventionale pirita arata ca raporturile locative au incetat la 1.09.2005 , nu au mai fost prelungite si au fost denuntate de reclamanat prin protestul judiciar cu privire la chiria stabilita de societate .

Pirita a formulat cerere de chemare in garantie a Statului Român prin Ministerul Finantelor si a APAPS –ului .

La termenul din 9.11.2005 reclamantul a formulat precizari la actiune aratind ca in momentul in care s-a mutat in garsoniera cu acordul conducerii piritei a efectuat o serie de imbunatatiri

Reclamantul a formulat intimpinare la cererea reconventionala solicitind respingerea acesteia .

Reclamantul a invocat exceptia nulitatii cererii reconventionale ca urmare a neindeplinirii disp. art. 119 alin 2 si art 112 c.pr.civ.

Reclamantul a aratat ca raporturile locative nu au incetat , ca este de acord sa achite chirie dar nu sa plateasca chirie stabilita in mod abuziv de catre conducerea unitatii pirite , aceasta neputind sa stabileasca chirie dupa bunul sau plac ci doar in conformitate cu dispozitiile OUG 40/1999.

Pirita reconvenienta a formulat precizari la cererea reconventionala in sensul largirii cadrului procesual cu piritii Dinu Alexandru si Antrop Florentin si a precizat cuantumul contravalorii lipsei de folosinta ca fiind 404,60 lei.

Chematul in garantie AVAS a formulat intimpinare invocind exceptia lipsei calitatii procesual active a piritei reconvenientei.

Prin sentinta civila nr. 1820/2005 a Judecatoriei Mangalia s-a admis exceptia necompetentei materiale si s-a declinat cauza catre Tribunalul Constanta –sectia comerciala .

Prin sentinta comerciala nr. 5618/2006 Tribunalul Constanta a admis exceptia necompetentei materiale si a declinat competenta de solutionare a cauzei catre Judecatoria Constanta , constatind ivit conflic negativ de competenta .

Prin sentinta nr.98/2006 Curtea de Apel Constanta a stabilit competenta de solutionare a acuzei in favoarea Judecatoriei Mangalia.

Prin sentinta nr. 455/2006 Judecatoria Mangalia a admis exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Mangalia si a declinat cauza spre competenta solutionare Judecatoriei Constanta.

Pe rolul Judecatoriei Constanta cauza a fost inregistrata sub nr. 137/254/2006

Prin incheiera din 8.05.2007 instanta a luat act de renuntarea piritei reconveniente la judecarea cererii de chemare in garantie .Prin aceeasi incheiere instanta a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de pirita reconvenienta si exceptia nulitatii absolute a cererii reconventionale invocate de reclamanta pentru motivele aratate in incheiere.

Instanta a unit cu fondul cauzei exceptia lipsei calitatii procesual active si exceptia lipsei calitatii procesual pasive , invocate de catre pirita reconvenienta .

In sustinerea cererii partiel au administrat proba cu inscrisuri depunind la dosar : proces verbal nr.12289/2004 , fisa de calcul , angajament , chitante , acte de satre civila, cererea de inscriere mentiuni 5208/1993 , acte de transmitere a 30% din capitalul social , contract de vinzare cumparare actiuni din 2001 , tabel cu chiriasii de la Mangalia , decizia 357/1975 ,adresa nr. 1104/2007 , practica judiciara .

Reclamantul a administrat proba cu interogatoriul piritei reconveniente .

Pirita reconvenienta a solicitat si i-a fost incuviintata proba cu interogatoriul reclamantei , insa reclamantul nu s-a prezentat in instanta pentru a raspunde la interogatoriu .

Instanta a respins cererea reclamantului privind administraraea probei testimoniala ca nefiind utila cauzei.

Analizind actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele :

Prin procesul verbal de predare primire a suprafetei locative inchiriate conform fisei de calcul inregistrata sub nr. 8708/31.05.2004 pirita reconvenienta a inchiriat reclamantului locuinta din Mangalia , str. Negru Voda , nr. 13 , Camin Pescarus , sa A , etaj 4 , camera 415, avind in folosinta exclusiva o camera de 15,09 mp si in folosinta comuna o camera de baie , o camera wc si un hol .

In imobilul inchiriat reclamantul locuieste impreuna cu fiul sau SI si sotia SM

Imobilul ocupat de catre reclamant si de catre piritii SI si SM face parte din blocul „Camin Pescarus” care a fost construit din fondurile statului asa cum rezulta din decizia 357/1975 a Consiliului Judetean Popular Constanta .

Asa cum reiese din fisa de calcul , termenul de inchiriere era de 1 an , pina la data de 1.09.2005.

Reclamantul a achitat chiria aferenta imobilului inchiriat pina in luna aprilie 2005 ( asa cum rezulta din chitantele depuse la dosar , filele 6-7 ) .Dupa data de 1.05.2005 nu a mai achitat chirie intrucit a cosiderat ca aceasta a fost stabilita in mod abuziv de catre pirita reconvenienta ( asa cum a aratat reclamanta in intimpinarea la cererea reconventionala ) .

Pe parcursul procesului contractul de inchiriere a expirat de la data de 1.09.2005 intervenind tacita relocatiune pina la data introducerii cererii reconventionale

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual active

Caliatatea procesual activa presupune identitate intre reclamant si titularul dreptului material dedus judecatii.

Sustinerea piritei reconveniente potrivit careia reclamantul nu are calitatea de chirias indreptatit sa cumpere locuinta este o problema de fond si nu de calitate procesuala activa .

Atita timp cit reclamantulocupa spatiul pe care l-a avut inchiriat , instanta apreciaza ca acesta are calitate proesual activa , urmind ca apararile piritei reconveniente sa fie apreciate ca aparari pe fondul cauzei .

Pentru cele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesual active ca neintemeiata .

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a piritei reconveniente

Calitatea procesual pasiva presupune identitate intre pirit si persoana obligata in raportul de drept dedus judecatii.

Or atita timp cit pirita reconvenienta este proprietara imobilului din care face parte spatiul ce a fost inchiriat reclamantului , instanta apreciaza ca acesta are calitate procsual pasiva in cauza .

De asemenea , apararile invocate de catre pirita reconvenienta in sustinerea exceptiei sint coniderate de instanta ca aparari de fond urmin ca acestea sa fie analizate pe fondul cauzei.

Fata de cele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesual pasive ca neintemeiata .

Asupra fondului cererii principale

Avind in vedere situatia de fapt retinuta de catre instanta si temeiurile de drept invocate de reclamant , instanta apreciaza ca cererea reclamanatului este neintemeiata .

Potrivit art 7 alin 1 din legea nr. 85/1992 republicata „ Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pina la data intrarii in vigoare a prezentei legi , altele decit locuintele de interventie , vor fi vindute titularilor contractului de inchiriere , la cererea acestora , cu plata integrala sau in rate a pretului , in conditiile Decretului –Lege nr.61/1990 si ale prezentei legi.”

Prin decizia nr. 438/20.11.2003 Curtea Constitutionala a statuat ca prin dispozitiile art 7 din legea 85/1992 a fost consacrata o norma de justitie sociala , intrucit s-a dat posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au participat direct sau indirect in vechiul sistem statal- juridic .

Dispozitia legala cuprinsa in art 7 instituie posibilitatea chirisilor din aceste locuinte de a dobindi dreptul de proprietate asupra locuintelor construite inainte de anul 1992 din fondurile unitatilor economice si bugetare si care nu puteau fi decit inchiriate catre persoanele fizice si nu vindute , potrivit legislatiei dinainte de 1989.

Potrivit art 2 din decretul –lege 61/1990 ”Prin locuinţă, în sensul prezentului decret-lege, se înţelege suprafaţa locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie şi alte dependinţe, formînd o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcţia sa.”

In cauza de fata , blocul din care face parte imobilul in litigiu nu a avut destinatia de bloc de locuinte ci de camin de nefamilisti , iar camera ocupata in prezent de catre reclamanta nu este dotata cu grup sanitar propriu si bucatarie( aceste fiind in folosinta comuna , asa cum rezulta din fisa de calcul ) astfel ca instanta apreciaza ca aceasta nu constituie o locuinta in sensul legii .

Instanta suprema , prin decizia nr. II/29.09.1997 data in recurs in interesul legii, a retinut ca in baza art 7 din Legea 85/1992 „ …titularii contractelor de inchiriere a suprafetelor locative construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat , incheiate anterior modificarilor aduse Legii 85/1992 prin Legea 76/1994 , pot cere instantei de judecata obligarea unitatilor economice detinatoare ,la incheierea contractelor de vinzare –cumparare a suprafetelor respective , cu exceptia locuintelor de interventie „

Prin Legea 76/1994 art 7 s-a modificat in alin 8 aratindu-se „Unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor”

Din analiza coroborata a textelor legale mai sus citate , instanta retine ca beneficiul facultatii de a cumpara locuinte de la persoanele juridice detinatoare ale acestora a fost acordat numai titularilor contractelor de inchiriere incheiate anterior aparitiei Legii 76/1994. Dupa aparitia Legii 76/1994 apreciem ca , titularii contractelor de inchiriere au doar un drept de preferinta la cumpararea acestor locuinte , in conditiile in care persoanele juridice detinatoare vor sa le vinda .

Prin urmare , chiriasii sint indreptatiti sa ceara ca persoanele juridice detinatoare sa le vinda locuintele inchiriate numai in cazul in care acestea din urma si-au manifestat dorinta sa le vinda si au ales alte persoane pentru a le transmite proprietatea locuintelor decit chiriasii.

In concluzie , dreptul de a cumpara si obligatia de a vinde se pot materializa printr-un contract de vinzare cumparare numai in considerarea calitatii de chirias in momentul intrarii in vigoare a legii 76/1994 , eventuala vinzare intre unitatea detinatoare si chiriasul ulterior fiind supusa principiului libertatii actelor juridice consacrat de dispozitiile art 5 si 969 c.civ.

In cauza , reclamantul nu a avut calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a Legii 76/1994 , dobindind aceasta calitate abia in 2004, asftel ca acesta nu beneficiaza de dispozitiile art 7 din lege 85/1992, pirita nefiind obligata s-ai vinda imobilul.

De asemenea , reclamanatul nu a facut dovada ca pirita reconvenienta intentioneaza sa vinda catre o alta persoana spatiul pe care il ocupa , astfel ca nu îi sint aplicabile nici dispozitiile de favoare prevazute de alin 8 ale art 7 .

Prin obligarea piritei reconveniente de a vinde imobilul catre reclamant in conditiile in care aceasta nu face parte din categoria de persoane in beneficiul carora a fost edictata norma de protectie sociala invocata ca temei de drept al cererii , s-ar aduce o grava atingere principiului autonomiei de vointa cit si dipozitiilor art.480 c.civ. care defineste dreptul de proprietate precum si dispozitiilor art 1 alin 1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului potrivit caruia „ nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decit pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreprului international „

Fata de cele expuse mai sus , instanta apreciaza cererea ca neintemeiata astfel ca o va respinge .

Asupra cererii reconventionale

Pirita reconvenienta este proprietara spatiului ocupat de catre reclamantul pirita si de catre piritii Saşek Ion si Saşek Manuela

Intre pirita reconvenienta si reclamant pirita s-a incheiat contractul de inchiriere nr 8708/2004 avind ca obiect inchirierea spatiului din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin „Pescarus” sc A , etj 4 , ap 415, pe o perioada de 1 an , de la data de 1.09.2004 pina la data de 1.09.2005

Chiria stabilita de comun acord este de 1100000 lei, lunar , chirie indexabila trimestrial cu indicele de oinfalatie comunicat de Directia Generala de Statistica.

Dupa expirarea termenului de un an , contractul nu a mai fost prelungit, insa reclamanta pirita a continuat sa locuiasca in imobil .

Potrivit art „ Locatiunea lucrurilor este un contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat.”

Dispozitiile art.1429 c.civ. arata care sint obligatiile principale ale locatarului , anume : de a intrebuinta lucrul inchiriat ca un bun proprietar si de a plati chiria .

Potrivit art 1437 c.civ „ Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen.” , iar conform art 1438 c.civ.”Cand s-a notificat concediul , locatarul chiar daca ar fi continuat a se servi de obiectul inchiriat sau arendat, nu poate opune relocatiunea tacita „

Dupa expirarea termenului de inchiriere prevazut in contract , reclamantul pirit a continuat sa ocupe imobilul , fara ca pirita reconvenienta sa- i notifice acesteia concediul , astfel ca a operat tacita relocatiune , contractul de inchiriere initial cu toate drepturile si obligatiile initiale , mai putin termenul , fiind prelungit in conditiile art 1437 c.civ.

Reclamantul pirit nu a facut dovada ca a achitat contravaloarea chiriei aferente perioadei cuprinse intre data expirarii contractului , 1.05.2005 si data introducerii cererii reconventionale 28.09.2005 , astfel ca instanta apreciaza ca reclamanatul pirit datoreaza piritei reconveniente contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului ocupat in cuantum de 404,60 lei reprezentind chiria aferenta lunilor din aceasta perioada .

Prin introducerea cererii reconventionale pirita reconvenienta a anuntat concediul reclamantului pirit , da la data introducerii cererii reconventionale nemaioperind tacita relocatiune .

Fata de cele expuse , instanta apreciaza ca de la data introducerii cererii reconvenionale reclamantul pirit si piritii SI si SM ocupa spatiul din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin „Pescarus” sc A , etaj 4 , ap 415 fara a avea un titlu locativ .

Asa cum am aratat mai sus, contractul de inchiriere in baza caruia reclamantul pirit ocupa imobilul a expirat la 1.09.2005 si nu a fost reinnoit si nici nu a operat tacita relocatiune .

Potrivit art.480 C.civ.”Dreptul de proprietate este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut ,in limitele determinate de lege”.

Dreptul de proprietate este un drept real absolut ,opozabil eraga omnes si are ca obligatii corelativa obligatia tuturor de a nu face nimic de natura a-i aduce atingere.

Avand in vedere cele expuse si anume faptul ca reclamantul pirit si paratii SI si SM ocupa imobilul fara a avea vreun titlu locativ iar pirita reconvenienta , in calitate de proprietar are toate prerogativele dreptului sau de proprietate , instanta va admite actiunea si va dispune evacuarea reclamantului pirit si a paratilor SI si SM din imobilul situat in str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin „Pescarus” sc A , parter , ap 2 .

Potrivit art1073 c.civ.”Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare”

Pentru cele expuse , instanta va obliga reclamanul pirit la plata catre pirita reconvenienta a sumei de 404,60 lei reprezentind contravaloarea lipsei de folosinta a imobilului.

In baza art.274 C.pr.civ.,instanta va obliga reclamantul parat la plata catre pirita reconvenienta a sumei de 49 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand taxa de timbru, timbru judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului pirit invocata de pirita reconvenienta ca neintemeiata .

Respinge exceptia lipsei calitatii procesual pasive a piritei reconveniente invocate de pirita reconvenienta ca neintemeiata .

Respinge actiunea civila formulata de reclamantul pirit SI domiciliat în Mangalia , str. Negru Vodă , nr. 13 , bl. Pescăruş , ap.415, jud. Constanţa in contradictoriu cu pirita reconvenienta CC cu sediul în Constanţa , bd. Aurel Vlaicu , nr. 144 , jud. Constanţa ca neintemeiata .

Admite cererea recoanventionala formulata de pirita reconvenienta CC cu sediul în Constanţa , bd. Aurel Vlaicu , nr. 144 , jud. Constanţa in contradictoriu cu reclamantul pirit SI domiciliat în Mangalia , str. Negru Vodă , nr. 13 , bl. Pescăruş , ap.415, jud. Constanţa si piritii SM si SM domiciliaţi în Mangalia , str. Negru Vodă , nr. 13 , bl. Pescăruş, ap.415, jud. Constanţa .

Dispune evacuarea reclamantului pirit SI si a piritilor SM si SI din imobilul situat in Mangalia , str.Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin „ Pescarus” , sc. A , etaj 4 , ap. 415 .

Obliga reclamantul pirit SI la plata catre pirita reconvenienta CC a sumei de 404,60 lei reprezentind contravaloare lipsa de folosinta a imobilului .

Obliga reclamanta pirita la plata catre pirita reconvenienta a sumei de 49 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .

Cu apel in 15 zile de la comunicare .

Pronuntata in sedinta publica azi, 27.11.2007.

Tags: Contract vanzare cumparare