Vânzări-Cumpărări

SENTINŢA CIVILA NR.2223 DIN7.12.2009

Asupra cauzei civile de faţă,

Constată că prin acţiunea înregistrată sub numărul , reclamanta A A, a chemat în judecată civilă pârâtul B V solicitând în contradictoriu cu acesta perfectarea vânzării cumpărării intervenite între părţi, la data de 28.02.2002 între reclamantă în calitate de cumpărătoare, şi pârât în calitate de vânzător pentru un apartament situat în Comăneşti,, jud. Bacău, la preţul achitat de 1700 USD.

Acţiunea este legal timbrată cu 500 lei, iar în motivare se arată că între cele două părţi s-a încheiat la data de 28.08.2002 un înscris sub semnătura privată intitulat „înţelegere” prin care acesta i-a vândut garsoniera situată în Comăneşti , jud. Bacău. Pentru acest imobil, reclamanta achitat suma de 1700 USD. La data respectivă garsoniera nu avea îmbunătăţiri, avea igrasie şi infiltraţii în tavan, dat fiind faptul că blocul nu era acoperit, iar imobilul se afla la ultimul etaj. De la data cumpărării şi până în prezent reclamanta stăpâneşte imobilul, a achitat toate taxele la primărie, şi la Asociaţia de proprietari, având în vedere că a anunţat în mod expres administratorul asociaţiei că devenise proprietară pe apartament. Reclamanta a insistat mereu să meargă la notar în vederea întocmirii actelor autentice, însă pârâtul găsea diverse pretexte şi amâna mereu. In cursul anului 2008, a adresat din nou rugămintea pârâtului de a merge la notar, însă acesta a precizat că preţurile au crescut la imobile şi doreşte în plus o sumă de bani, situaţie cu care reclamanta nu este de acord deoarece la data vânzării reclamanta i-a achitat un preţ chiar mai mare decât valora garsoniera în starea degradată în care se afla. Reclamanta a procedat la notificarea pârâtului prin executor, însă încercarea nu a dat nici un rezultat. In aceste condiţii reclamanta s-a adresat biroului de carte funciară Moineşti, unde i s-a eliberat un extras de carte funciară pe care 1-a anexat. Cu această ocazie a aflat că imobilul a fost dobândit de către pârât conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 3829/1995 la BNS Oneşti. DE asemenea a observat că acest spaţiu este ipotecat din 2006.

Reclamanta a depus înscrisul sub semnătura privată (fila 7), extrasul de carte funciară (fila 8), notificarea (fila 9).

Pârâtul depune întâmpinare prin care ridică excepţia lipsei de interes a reclamantei, motivat de faptul că în motivare reclamanta a precizat că aceasta stăpâneşte imobilul, a achitat taxele aferente la Primărie şi Asociaţia de proprietari a fost anunţată că reclamanta devenise proprietară, astfel că pârâtul consideră actul sub semnătură privată drept translativ de proprietate.

La termenul din data de 22.01.2009 acesta depune o reconvenţională prin care înţelege să se înscrie în fals împotriva actului sub semnătură privată raportat la situaţia că nu este semnat de el.

Prin încheierea din data de 05.02.2009 s-a dispus suspendarea cauzei raportat la situaţia ca s-a dispus trimiterea la Parchet a cauzei în vederea cercetării reclamantei sub aspectul săvârşirii infracţiunii de fals în înscrisuri sub semnătura privată.

In cauză s-au depus acte, s-a administrat proba cu interogatoriul părţilor, probatorii din analiza cărora instanţa reţine următoarele:

La data de 28.02.2002, între cele două părţi a avut loc o înţelegere prin care reclamanta înţelegea să cumpere, iar pârâtul să vândă o garsonieră situată în Comăneşti, jud. Bacău, la preţul achitat de 1700 dolari.

Tot la acea dată, s-a încheiat un act sub semnătură privată intitulat „înţelegere” , semnat atât de reclamantă cât şi de pârât.

Pârâtul este proprietarul bunului înstrăinat astfel cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 3829/28.04.1995. In anul 2006 pârâtul a fost de acord cu instituirea unei ipoteci în favoarea „Creditech” Coopetariva de Credit,în vederea garantării sumei de 20 000 lei reprezentând gestiunea pe care o are numita B N în cadrul locului său de muncă. Această ipotecă a fost notată în cartea funciară drept sarcină ce grevează imobilul în litigiu.

In urma înscrierii în fals s-a întocmit la Parchetul de pe lângă Judecătoria Moineşti dosarul 547/P/2009 în care a fost cercetată fapta reclamată. In acest sens s-a întocmit un raport de expertiză grafologică, ce a avut unic obiectiv stabilirea împrejurării dacă semnătura de la poziţia vânzător de pe înscrisul sub semnătura privată intitulat „înţelegere” a fost executată de B V. Raportul de expertiză a concluzionat că semnătura aparţine pârâtului din prezenta.

In privinţa ipotecii instituită asupra imobilului instanţa reţine că sub rezerva unor dispoziţii speciale, privind ipotecile legale, debitorul poate înstrăina bunul ipotecat, care se va strămuta însă către noul dobânditor, grevat de sarcinile ce îl apasă, dacă acestea au fost conservate prin inscripţia prevăzută de lege-respectiv înscrierea în cartea funciară.

Cu privire la natura juridică a convenţiei cuprinse în înscrisul sub semnătură privată mai încheiat între cele două părţi, instanţa apreciază că acesta este o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare ( antecontract ). în consecinţă, instanţa apreciază că între părţi s-a încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, valabilă atât sub aspectul condiţiilor de

fond prevăzute de art. 948 cod civil cât şi al condiţiilor de formă, promisiune care reprezintă un act de previziune, de proiectare în viitor a unei vânzări.

Cu toate acestea, pârâtul a refuzat să-şi îndeplinească obligaţia legal asumată prin înscrisul sub semnătură privată, deşi cealaltă parte şi-a realizat-o pe a sa, ceea ce dă naştere la o răspundere contractuală şi la posibilitatea creditorului de a obţine executarea silită în natură a obligaţiei de a face. Potrivit art. 969 cod civil, convenţia părţilor reprezintă legea acestora, iar potrivit art. 1073 cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei sale.

Ipoteca conservată asupra imobilului în favoarea „Creditech” Coopetariva de Credit va rămâne să greveze în continuare acelaşi imobil, faţă de considerentele mai sus expuse, însă faţă de faptul că aceasta nu garantează un împrumut propriu zis, ci reprezintă doar o garanţie a gestiunii unei terţe persoane, va putea fi stinsă printr-unul din modurile prevăzute de lege de stingere a ipotecii.

Găsind astfel îndeplinite toate cerinţele de admisibilitate ale acţiunii, în baza art. 948, art. 969 şi art. 1073 – 1077 cod civil, instanţa va admite cererea reclamantei şi va perfecta vânzarea cumpărarea intervenită la data de 28.02.2002 între reclamantă în calitate de cumpărătoare, şi pârât în calitate de vânzător pentru un apartament situat în Comăneşti, jud. Bacău, ipotecat cu ipotecă de gradul I, în favoarea Băncii Cooperativa de credit Sucursala, la preţul achitat de 1700 USD.

Tags: vânzări-cumpărări

Contract de vânzare-cumpărare comercial. Incidenţa prevederilor art. 1307 din Codul civil. Sancţiunea actului adiţional la contractul de societate, privind înstrăinarea părţilor sociale între soţi

TRIBUNALUL BUZĂU
Tip: Decizie
Nr./Dată: (27.10.2008)

Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Buzău sub nr. 1080/114/2007 din 02.02.2007, reclamanta Z.C. a solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună anularea actului adiţional la contractul de societate- autentificat sub nr. 894 din 13.05.1997, în contradictor cu pârâta SC „G.C. „SRL Buzău, reprezentată de administratorul Gh.A. .

În motivarea acţiunii, reclamanta a învederat că la data încheierii actului adiţional, defunctul Gh.Gh. –fratele său şi pârâta Gh-A. aveau calitatea de soţi, operaţiunea juridică intervenită între aceştia constând în cesionarea capitalului social al societăţii comerciale fiind interzisă de art. 1307 din Codul civil.

Prin sentinţa nr. 593 din 20.03.2007, s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de societatea pârâtă, respingându-se acţiunea prin consecinţă.

Soluţia astfel pronunţată a fost menţinută prin decizia nr. 126 din 18.06.2007 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti.

Prin decizia nr. 1367 din 08.04.2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a admis recursul declarat de reclamantă, dispunându-se casarea deciziei nr. 593/2007 a Curţii de Apel Ploieşti şi a sentinţei nr. 593/2007 a Tribunalului Buzău şi trimiterea cauzei Tribunalului Buzău pentru soluţionarea pe fond a acţiunii.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte a reţinut :

Dispoziţiile art. 1307 din Codul civil interzic în general vânzarea între soţi, iar art. 1 din Codul comercial dispune în sensul că: ,, În comerţ se aplică legea de faţă. Unde ea nu dispune se aplică Codul civil”.

Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi atrage nulitatea absolută a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soţi, de moştenitorii ocrotiţi sau de creditori, fără a fi obligaţi să dovedească fraudarea drepturilor.

Interdicţia de vânzare între soţi prevăzută în art. 1307 din Codul civil este deopotrivă aplicabilă şi contractului de vânzare-cumpărare comercială ( art. 1 din Codul comercial), ,,interdicţia vânzării comerciale între soţi fiind, de asemenea, menită să apere principiul revocabilităţii donaţiilor între soţi şi, totodată, să ocrotească pe moştenitorii şi creditorii soţului vânzător împotriva unor acte frauduloase ale soţilor.

Tags: contract de societate, părţi sociale, vânzări-cumpărări

Sarcina dovedirii relei credinte unei parti la incheierea unui contract

Tip: Sentinţă civilă
Nr./Dată: 10879 (01.10.2008)
Autor: Judecatoria Iasi
Domenii asociate: Vânzări-Cumpărări, Acţiuni (în): anulare, posesorie, regres, pauliană etc.

Prin sentinta civila nr. 10879 din 1 octombrie 2008, Judecatoria Iasi a respins cererea formulata de reclamantii GA si AA in contradictoriu cu paratii SP, SO si Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor, prin care se solicita constatarea nulitatii absolute partiale a unui contract de vanzare cumparare autentificat, avand ca obiect o suprafata de teren de 1715 mp.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut ca, in fapt, prin sentinta civila nr. 13057/2001 a Judecatoriei Iasi s-a dispus anularea partiala a titlului de proprietate nr. 24626/30.08.1994, emis pe numele defunctei AE, decedata la 14.02.1994 cu unic mostenitor GA pentru suprafata de 1715 mp si a respins cererea de interventie formulata de SP si SO; de asemenea, s-a retinut ca la data de 26.02.1997 paratii din prezenta cauza au cumparat in baza unui contract autentic de vanzare cumparare de la numita AE o suprafata de teren de 9253 mp, care include si suprafata de teren asupra careia instanta a dispus anularea partiala a titlui de proprietate, contract care a fost incheiat la o data anterioara (1997) momentului constatarii nulitatii partiale a titlului de proprietate (2001) .
In drept, instanta a invocat dispoz. art. 1899 alin. 2 C.civ., conform carora “buna credinta se presupune”, statuand ca sarcina probei revenindu-i celui care urmareste sa dovedeasca reaua credinta, reclamantul fiind cel care are sarcina probei potrivit asrt. 129 C.p.civ. si art. 1169 c.civ. .
Instanta a apreciat ca a fi de buna credinta inseamna ca in momentul cumpararii, subdobanditorul sa fi fost convins ca a contractat cu un verus dominus (un adevarat proprietar), acest element subiectiv urmand a fi probat in cauza cu un element de ordin obiectiv, dovada cea mai elocventa in acest sens fiind un titlu de proprietate asupra imobilului supus instrainarii; atata timp cat exista un astfel de titlu de proprietate, iar subdobanditorul la momentul contractarii nu a avut cunostinta despre existenta vreunui litigiu care sa puna in discutie valabilitatea titlui de proprietate, buna credinta a cumparatorului este evidenta in aceasta situatie.
Buna credinta presupune in opinia instantei convingerea ferma a dobanditorului ca toate conditiile de validitate ale actului juridic au fost indeplinite la data incheierii lui; cum reclamantii nu au reusit sa faca dovada relei credinte a paratilor, instanta constata ca paratii sunt subdobanditori cu titlu oneros, preluand suprafata de teren in baza unui contract sinalagmatic de vanzare cumparare si ca au fost de buna credinta la momentul incheierii conventiei in anul 1997, avand in vedere ca titlu de proprietate in baza caruia vanzatoarea a transmis suprfata de tern era perfect valabil la acea data, el fiind desfiintat ulterior, in baza unei hotarari judecatoresti abia in anul 2001.
Instanta a inlaturat sustinerile reclamantilor in sensul ca paratii au fost de rea credinta prin faptul ca au cunoscut ca vanzatoarea nu era proprietara deoarece au facut cerere de interventie in dosarul ce a avut ca obiect anularea partiala a titlui de proprietate, avand in vedere ca actul de vanzare cumparare a intervenit in luna febraurie a anului 1997, anterior deschiderii litigiului, cererea fiind introdusa in luna aprilie 1997, iar AE a decedat in anul 1999, in cursul procesului .

Tags: anulare, pauliană, posesorie, regres, vânzări-cumpărări