Nulitate contract de vânzare-cumparare. Drept de proprietate asupra unui teren agricol constituit in baza Legii nr. 18/1991. Incalcarea conditiei de inalienabilitate temporara reglementata de art. 32 din Legea nr. 18/1991. Natura sanctiunii.

Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci în considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice între vii) si temporara.

Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, prevazute de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau in vedere fie calitatea speciala a celui împroprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991), fie se bazau pe nevoia de a asigura cultivarea terenurilor în anumite zone (art. 21 si art. 43).

Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atât mai mult cu cât, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum în cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 – de la care a fost luat pamântul), ci reprezinta o masura de justitie sociala în favoarea celor care nu au deloc în proprietate vreo suprafata de teren.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 25.09.2007 reclamanta V.S. i-a chemat în judecata pe pârâtii B.A. si B.I. pentru ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 încheiat intre parti pentru lipsa consimtamântului; iar in subsidiar, s-a solicitat sa se constatate nulitatea absoluta a contractului pentru încalcarea interdictiei temporare de vânzare prevazuta de art. 32 din Legea 18/1991, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

In motivare cererii s-a aratat ca V.S., in calitate de vânzatoare, si B.A., in calitate de cumparator, au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 pentru imobilul teren in suprafata de 9000 mp situat in Constanta sola 28 parcela A 157/7. Pretul imobilului a fost stabilit la suma de 100.000 lei si obligatia cumparatorului de a întretine si îngriji pe vânzatoare cu toate cele necesare traiului pe tot restul vietii. Imobilul înstrainat a fost dobândit de catre reclamanta prin constituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991 in baza titlului de proprietate nr 18403/237/1994.

Reclamanta a învederat ca principalul motiv de anulare il constituie lipsa consimtamântului raportat la împrejurarea ca nu a avut cunostinta de prevederile contractului, nu a negociat încheierea tranzactiei si nu a cunoscut existenta contractului, pâna in momentul in care persoana careia intentiona sa ii vânda imobilul a formulat plângere penala împotriva ei pentru savârsirea infractiunii de înselaciune in conventii.

Astfel, reclamanta a precizat ca, prin sentinta penala nr. 2219/7.11.2005 a Judecatoriei Constanta, a fost achitata pentru savârsirea acestei infractiuni, motivat de faptul ca nu a avut cunostinta de încheierea contractului si nu si-a exprimat consimtamântul cu privire la înstrainarea terenului. În cadrul acestui dosar, paratul a fost audiat, recunoscând ca discutiile in legatura cu achizitionarea suprafetei de teren s-au purtat cu numitul A.P., presedintele asociatiei care se ocupa de exploatarea terenului si ca nu a prestat in nici un moment întretinere in favoarea reclamantei.

Referitor la acest A.P., reclamanta a aratat ca îi solicita adeseori sa semneze înscrisuri referitoare la situatia terenului, unul din aceste înscrisuri fiind si contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere; în dosarul penal a fost depus si un înscris intitulat declaratie, pretins scris si semnat de reclamanta la 20.11.1994, cu privire la care s-a stabilit ca nu îi apartine, fiind scris de sotia numitului A.P.

Reclamanta a învederat ca s-a aflat in tot acest timp in posesia originalului titlului de proprietate si nu a pierdut nici un moment posesia terenului si, prin urmare, nu a existat manifestarea de vointa exteriorizata din partea cumparatorului de a incheia contractul de vânzare-cumparare .

In subsidiar, s-a aratat ca in fapt contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat la mai putin de un an de la data eliberarii titlului de proprietate in temeiul disp. Legii 18/1991, fiind încalcata interdictia înstrainarii timp de 10 ani, prin acte intre vii .

Pârâtii B.A. si B.I. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, aratând ca in fapt contractul de vanzare cumparare autentificat face dovada pana la înscrierea in fals in ceea ce priveste mentiunile referitoare la constatarile personale ale agentului instrumentator, facute in cadrul atributiilor sale de serviciu.

Cu privire la al doilea capat de cerere, pârâtii arata ca reclamanta se dezice de prima actiune, recunoscând contractul si invoca nulitatea pentru incalcarea normei prevazuta de art 32 din Legea 18/1991 .

In legatura cu acest aspect, pârâtii au aratat ca reclamanta nu poate sa invoce propria ei turpitudine, dar si împrejurarea ca textul este inaplicabil ca urmare a modificarilor prevederilor invocate dupa aparitia Legii 54/1994; pârâtii au invocat si exceptia lipsei de interes a reclamantei in legatura cu cel de al doilea capat de cerere.

Prin încheierea din 04.02.2008 instanta a respins ca nefondata exceptia lipsei de interes actual a reclamantei in formularea actiunii dupa modificarea prevederilor art 32 din Legea 18/1991, retinând ca aceste aspecte vizeaza fondul cauzei.

Prin sentinta civila nr. 4217/10 martie 2008 Judecatoria Constanta a admis in parte actiunea, constatând nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat de Stat Judetean Constanta pentru încalcarea interdictiei prev. de art. 32 din Legea 18/1991, respingând ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare cu pentru lipsa consimtamântului.

Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca, reclamanta V.S. si pârâtul B.A. au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta având ca obiect suprafata de teren de 9000 mp situata în extravilanul Municipiului Constanta, formând sola 28 parcela A157/7.

Din cuprinsul dosarului notarial întocmit cu prilejul autentificarii actului, a rezultat ca ambele parti s-au prezentat în fata notarului public, cererea de autentificare a actului fiind semnata atât de catre vânzatoare cât si de catre cumparator. În încheierea de autentificare exista de altfel, mentiune facuta de notarul public instrumentator despre prezentarea partilor în fata sa si despre exprimarea consimtamântului la perfectarea actului.

În aceste conditii, instanta a constatat ca primul capat de cerere este nefondat, reclamanta nefacând dovada celor sustinute în actiune, în sensul ca nu a consimtit la încheierea actului.

Referitor la modul de dobândire a terenului, s-a observat ca în temeiul titlului de proprietate nr. 18403/237/1994 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de teren în litigiu în temeiul Legii 18/1991.

Judecatoria a retinut ca, potrivit art. 32 din Legea 18/1991, terenul atribuit conform art. 19, 21 si 43 nu poate fi înstrainat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare. Constatarea nulitatii poate fi ceruta în justitie de Primarie, Prefectura, procuror, precum si de orice persoana interesata.

Astfel, terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla în circuitul civil, adica ele pot fi dobândite si înstrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Pentru cazurile în care se constituie dreptul de proprietate asupra terenurilor, legea a instituit o cauza de nulitate absoluta expresa nefiind necesara dovada unei vatamari sau a faptului ca vatamarea nu ar putea fi înlaturata decât prin anularea actului de vânzare-cumparare.

Judecatoria a stabilit ca, indiferent ca daca sunt situate în intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de întinderea suprafetei, terenurile pot fi înstrainate numai prin acte juridice încheiate în forma autentica (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998), legea instituind unele limitari privind înstrainarea si respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel: terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrainate prin acte juridice între vii, timp de 10 ani, socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii asupra lor, actul de înstrainare încheiat cu nerespectarea acestui termen fiind lovit de nulitate absoluta.

Dat fiind ca legea a prevazut acest caz de inalienabilitate legala de 10 ani, de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii si ca dispozitiile respective au caracter imperativ, instanta a admis acest capat de cerere si a anulat contractul de vânzare cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta.

Astfel, instanta a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea în vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a abroga si prevederile art. 32 din actul normativ mentionat. În lipsa unei abrogari exprese a prevederilor legale aplicabile în cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994.

Judecatoria a înlaturat apararile partilor în legatura cu aplicarea principiului de drept potrivit cu care nimanui nu îi este permis sa îsi invoce propria turpitudine, dat fiind ca în speta este vorba despre o cauza de nulitate absoluta rezultând din încalcarea unei interdictii legale imperative; ori, potrivit regimului juridic al nulitatilor, aceasta forma de nulitate poate fi invocata de toate persoanele interesate, iar actul lovit de nulitate nu poate fi confirmat, tocmai din prisma faptului ca interesul ocrotit este de ordine publica, astfel ca, acest principiu de drept, nu este aplicabil în cazul nulitatilor absolute, sanctiunea intervenind de drept în cazul încalcarii normei imperative.

Prin decizia civila nr. 45 din 22 ianuarie 2009, Tribunalul Constanta a respins apelul ca neîntemeiat considerând ca înstrainarea terenului catre pârâtii B. s-a facut cu încalcarea dispozitiilor legale imperative care instituiau o interdictie temporara de 10 ani, astfel ca, in mod corect, instanta de fond a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumparare.

Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca, in mod just, judecatoria a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea in vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a le abroga si pe cele ale art. 32 din actul normativ mentionat.

In lipsa unui abrogari exprese a prevederilor legale invocate in cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994. Astfel, potrivit principiului general de drept generalia specialia non derogant o norma generala nu poate abroga implicit o norma speciala, ci doar expres, astfel ca, in lipsa unei dispozitii exprese de abrogare a art.32 al legii nr.18/1991, nu se poate considera ca, prin interpretarea art.1 al Legii nr.54/1998, se poate ajunge la o abrogare implicita a normei speciale.

In ceea ce priveste apararile pârâtilor-apelanti in legatura cu aplicarea principiului de drept, potrivit cu care nimanui nu îi este permis sa îsi invoce propria turpitudine, tribunalul a stabilit ca judicios s-a considerat de judecatorie ca acest principiu de drept nu este aplicabil in cazul nulitatilor absolute.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtii, criticând hotarârea pronuntata de instanta de apel sub aspectul legalitatii prin prisma dispozitiilor art. 304 pct. 5, 7, 8 si 9 cod procedura civila.

Astfel, raportat la art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, recurentii au afirmat ca prin nesolutionarea exceptiilor invocate de apelanti cu privire la lipsa de calitate procesuala activa a reclamantei intimate si a lipsei de interes legitim actual, instanta de apel a produs un prejudiciu apelantilor, ce nu poate fi îndepartat decât prin anularea hotarârii si rejudecarea în fond a apelului.

Instanta de apel a copiat considerentele hotarârii atacate fara sa raspunda motivelor de critica, a interpretat gresit actul deduc judecatii dând un alt înteles actului ale carui clauze sunt precise si a facut o interpretare gresita asupra naturii si consecintelor pe care le produce.

Recurentii au aratat ca, prin art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat Capitolul V din Legea fondului funciar nr. 18/1991, liberalizându-se circulatia juridica a terenurilor aflate în proprietatea privata, agricole sau neagricole, intravilane sau extravilane, fara a se face nicio diferenta între titularii dreptului de proprietate.

Îngradirile dreptului de dispozitie asupra terenurilor prin orice act juridic translativ de proprietate, prevazute atât în legea nr. 18/1991, cât si în alte acte normative sunt în vigoare, în masura în care acestea din urma nu sunt contrare celor cuprinse în Legea nr. 54/1998 (art. 8).

Legea nr. 54/1998 cuprinde atât norme de abrogare expresa directa (art. 19 alin. 2), cât si de abrogare expresa indirecta în cuprinsul art. 18, care prevede ca dispozitiile acestei legi se completeaza cu prevederile legislatiei civile, în masura în care acestea nu sunt contrare prevederilor prezentei legi.

Articolul 32 din Legea nr. 18/1991 se refera la înstrainarea de catre titularii dreptului de proprietate constituita prin atribuirea de terenuri în conformitate cu prevederile art. 19, 21 si 43 din lege, raportându-se la art. 66 privind circulatia juridica a terenurilor (potrivit caruia dobândirea si înstrainarea terenurilor se face cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 18/1991), abrogat expres prin Legea nr. 54/1998.

Prin abrogarea expresa indirecta a normelor contrare prevederilor actului abrogat, art. 32 nu mai are aplicabilitate, întrucât nu completeaza Legea nr. 54/1998 în sensul art. 18, fiind o dispozitie contrara prevederilor ei, în textul si spiritul acesteia, noile dispozitii fiind incompatibile cu cele precedente, iar legea noua reglementeaza în întregime materia circulatiei juridice a terenurilor agricole ce era reglementata de legea anterioara, legea nr. 18/1991.

Acest principiu are aplicabilitate în cauza întrucât cauza mediata a reclamantei la încheierea actului juridic între parti a fost ilicita si imorala, scopul urmarit de aceasta fiind obtinerea pretului vânzarii, fara a fi nevoita sa lucreze pamântul, obligatie izvorâta din lege si asumata pentru constituirea titlului sau de proprietate.

Analizând decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenti raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neîntemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.

Astfel, pornind de la situatia de fapt corect retinuta înca de la judecarea cauzei în prima instanta, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a legii, dând o justa interpretare a actului juridic dedus judecatii cu întelegerea corecta a naturii si întelesului lamurit al acesteia.

Dispozitiile legale incidente – astfel cum a invocat si reclamanta – sunt cele ale art. 32 din Legea nr. 18/2991, în conditiile în care reclamanta, prin contractul autentificat sub nr. 44710 din 31 octombrie 1994 la Notariatul de Stat Constanta, a vândut pârâtului B.A., casatorit cu B.I., suprafata de teren de 1 ha teren pentru care i-a fost constituit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 18403/237 din 21 aprilie 1993 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta.

Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci în considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice între vii) si temporara.

Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, avute în vedere de ipoteza art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau în vedere fie calitatea speciala a celui împroprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991) fie de nevoia de a asigura cultivarea terenurilor în anumite zone (art. 21 si art. 43).

Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atât mai mult cu cât, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum în cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 – de la care a fost luat pamântul), ci reprezinta o masura de justitie sociala în favoarea celor care nu au deloc în proprietate vreo suprafata de teren.

De aceea, constatând îndeplinite conditiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991: ca reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha teren, ca aceasta a înstrainat – sub forma vânzarii cu clauza de întretinere (act inclus în sfera celor interzise de lege care permitea doar transmisiunile mortis causa) – acest teren pârâtilor înaintea încetarii interdictiei temporare de 10 ani (proprietatea s-a constituit la 21 aprilie 1993 iar vânzarea s-a încheiat la 31 octombrie 1994), curtea considera ca, în mod corect, instantele de fond au calificat drept întemeiata cererea de constatare a nulitatii absolute a actului de vânzare-cumparare.

Referitor la pretentiile pârâtilor recurenti conform cu care dispozitiile art. 32 din Legea nr. 18/1991 ar fi fost abrogate expres de Legea nr. 54/1998, curtea observa ca, în mod just, acestea au fost înlaturate de instanta de fond.

Astfel, reglementând circulatia juridica a terenurilor, Legea nr. 54/1998 reitereaza principiul liberei circulatii a acestora în conditiile stabilite de textele sale, art. 18 statuând ca legea se completeaza cu alte prevederi ale legislatiei civile în materie numai în masura în care acestea nu sunt contrare Legii nr. 54/1998.

Cu referire directa la prevederile Legii nr. 18/1991, în art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 se prevede ca se abroga dispozitiile art. 66-76 din Legea nr. 18/1991. Se impune concluzia – din interpretarea per a contrario a acestei dispozitii legale – ca art. 32 din Legea nr. 18/1991 este în vigoare, din moment ce câmpul de aplicare a abrogarii exprese este strict delimitat: capitolul V „Circulatia juridica a terenurilor” si în conditiile în care un text care sa permita – pe cale de interpretare – o abrogare implicita, nu exista (de genul „se abroga orice alte dispozitii contrare”).

Apoi, deoarece prevederea art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 contravine spiritului Legii nr. 54/1998, care afirma principiul liberei circulatii, rezulta ca limitarea atributului de dispozitie asupra terenurilor în cauza subzista si în conditiile unei reglementari care prevede completarea doar cu dispozitii concordante.

În fine, cum în materia circulatiei juridice a terenurilor Legea nr. 54/1998 reprezinta legea generala, referindu-se la toate terenurile proprietate privata, rezulta ca dispozitiile Legii nr. 18/1991 sunt speciale (în cazul de fata doar referitor la terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate) si derogatorii, astfel încât interdictia continuta de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 ramâne aplicabila.

Sunt astfel înlaturate criticile recurentilor referitoare la prevederile art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila, fiind evident ca instantele de fond nu au interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, pronuntând deci o hotarâre cu justa aplicare a legii.

Referitor la încalcarea normelor de procedura din nesolutionarea exceptiilor lipsei calitatii procesuale active a reclamantei si a lipsei de interes legitim, curtea a constatat si acest motiv de nelegalitate ca neîntemeiat.

În fata judecatoriei pârâtii au invocat doar exceptia lisei de interes (termenul din 4 februarie 2008), exceptie care a fost respinsa de instanta prin încheierea de la acelasi termen.

În fata instantei de apel nu au reiterat exceptia – acest lucru de altfel era imposibil având în vedere ca nu au atacat solutia judecatoriei sub aspectul solutionarii exceptiei lipsei de interes -, astfel ca rezolvarea problemei în discutie a capatat caracter irevocabil.

Este adevarat ca, în sedinta din 22 ianuarie 2009, pârâtii apelanti, prin avocat, au invocat situatia ca reclamanta nu ar mai avea interes în cauza, însa aspectul nu a fost ridicat ca o veritabila exceptie (precum la judecatorie), ci ca o situatie sub aspect probatoriu, în contextul depunerii unor înscrisuri.

S-a invocat doar exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei prin prisma prevederilor art. III din Legea nr. 167/1997, exceptie respinsa motivat prin decizia pronuntata în apel.

Trecând peste inexactitatea motivelor de recurs conform carora cele doua exceptii ar fi fost invocate ambele atât în fata instantei de apel, cât si la judecatorie – rezulta ca, în fapt, cele doua instante au solutionat, cu respectarea dispozitiilor procedurale aplicabile, exceptiile cu care au fost fiecare investite.

În fine, referitor la aplicabilitatea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegrans, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a acestei reguli jurisprudentiale, determinând în mod just sfera de incidenta a principiului.

Principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans constituie o sanctiune a exercitarii dreptului cu încalcarea bunei credinte în raportul civil: persoana care, cu stiinta, încalca o dispozitie legala a carei nerespectare atrage anularea unui act nu poate invoca aplicarea sanctiunii, tocmai datorita ca neregularitatea a fost creata de propriul fapt.

Deoarece este în discutie soarta unui act juridic prin raportare la comportamentul ilicit al unei persoane reiese ca, pentru a constata nevalabilitatea actului în cauza – în ciuda existentei unei cauze de anulabilitate dovedita –, interesul protejat prin cauza de nulitate sa fie superior interesului ce a condus la instituirea unei sanctiuni a exercitarii dreptului cu ignorarea regulii bunei credinte.

Rezulta astfel ca principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans se aplica doar în situatia unor ipoteze de nulitate relativa, caci numai în aceste împrejurari se poate aprecia prevalenta unor interese personale asupra altora (cauza de nulitate raportat la sanctionarea relei-credinte – ce se apreciaza exclusiv prin raportare la comportamentul partii); în cazul unei nulitati absolute – care protejeaza un interes de ordine publica -, principiul nu-si va gasit aplicarea, caci functia sanctionatoare a institutiei nulitatii se impune cu necesitate.

Având în vedere dispozitiile art. 274 C. pr. civ. conform carora partea care a cazut în pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata, fata de situatia ca intimata a achitat avocatului ales un onorariu de 357 lei prin chitanta seria HH nr. 1979/19.05.2009, vor fi obligati recurentii la plata acestei sume.

Dosar nr. 15622/212/2007

Tags: Nulitate contract de vânzare-cumpărare

Nulitate contract de vânzare cumpărare. Calitatea de chiriaş a cumpărătorului.

Nulitate contract de vânzare cumparare. Calitatea de chirias a cumparatorului.

JUDECATORIA URZICENI JUDETUL IALOMITA

SENTINTA CIVILA NR. 578/17.04.2008

Prin sentinta civila nr. 2768/16.11.2008 , Judecatoria Urziceni a respins cererea formulata de reclamantul B. D. în contradictoriu cu pârâtii B. F. si B. E. ca neîntemeiata.

Pentru a hotarî astfel, instanta a retinut ca la data de 30.08.1989, s-a încheiat contractul de închiriere între IJGCL, în calitate de locator, si B. D., în calitate de titular de contract, având ca obiect locuinta situata în localitatea respectiva. Conform anexei nr. B la acest contract de închiriere, reclamantul B. D. avea calitate de titular de contract, iar pârâtii aveau calitatea de chiriasi, fiind membrii de familie, respectiv sotie si fiu.

Ulterior, între partile din proces, în calitate de cumparatori, si IJGCL , în calitate de vânzatoare, a intervenit contractul de vânzare-cumparare, având ca obiect locuinta situata în acea localitate, care a constituit obiectul contractului de închiriere, acest contract fiind încheiat în temeiul dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990.

Instanta retine ca nulitatea este sanctiunea de drept civil care lipseste actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila, nulitatea absoluta fiind aceea care sanctioneaza nerespectarea la încheierea actului juridic civil a unei norme juridice care ocroteste un interes general. În speta, reclamantul invoca drept motiv al nulitatii frauda la lege, întrucât la încheierea contractului de vânzare-cumparare nu putea participa si pârâtul B. F., în calitate de cumparator, acesta nefiind titular al contractului de închiriere.

Asadar, fraudarea legii poate fi privita si ca un caz particular de cauza ilicita, în sensul de scop mediat contrar unor norme juridice imperative. Cauza actului juridic reprezinta obiectivul urmarit de catre parti la încheierea acestuia si, pentru a fi valabila, trebuie sa îndeplineasca cumulativ urmatoarele cerinte: sa existe, sa fie reala, sa fie licita si morala. Conform dispozitiilor art. 968 Cod civil, cauza este nelicita atunci când este prohibita de legi sau este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Pe de alta parte, art. 968 Cod civil prevede: „(1) Conventia este valabila, cu toate ca cauza nu este expresa. (2) Cauza este prezumata pâna la dovada contrarie.”, aceste dispozitii legale instituind prezumtia de valabilitate si de existenta a cauzei, astfel încât cel care invoca lipsa sau nevalabilitatea cauzei poate proba aceste împrejurari prin orice mijloc de proba.

Reclamantul, invocând fraudarea legii la încheierea contractului de vânzare-cumparare, se refera la lipsa calitatii de cumparator a pârâtului B. F. si eludarea în acest fel a dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 si art. 1 din Legea nr. 85/1992.

Instanta observa ca partile din prezentul litigiu, în calitate de cumparatori, au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu IJGCL, în calitate de vânzatoare, în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990, acest contract având ca obiect imobilul pe care îl detineau în chirie, în virtutea contractului de închiriere .

Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializare în vânzarea locuintelor. În acest context, instanta retine ca de vreme ce pârâtul B. F. era trecut în contractul de închiriere, fiind membru de familie al titularului, avea calitatea de chirias la data perfectarii contractului de vânzare-cumparare, fiind astfel îndreptatit la încheierea acestuia. Mai mult, în raport cu aceste dispozitii legale, instanta apreciaza ca la acel moment nu era ceruta conditia ca cel care cumpara imobilul închiriat sa aiba calitate de titular de contract.

Este adevarat ca potrivit prevederilor art. 1 din Legea nr. 85/1992, este instituita o conditie suplimentara, acea conform careia locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contratelor de închiriere, iar art. 19 din acelasi act normativ sanctioneaza cu nulitatea absoluta contractele de vânzare-cumparare încheiate cu încalcarea dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.

Cu toate acestea, instanta considera ca verificarea validitatii titlului invocat de catre reclamant se face prin prisma actelor normative în vigoare la data încheierii conventiei, actele juridice fiind supuse regimului juridic sub imperiul carora s-au încheiat. Asadar, instanta nu ar putea avea în vedere în acest context si dispozitiile art. 1 din Legea nr. 85/1992, act normativ aparut ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare, întrucât ar echivala cu încalcarea principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile, conform caruia legea civila se aplica numai situatiilor juridice aparute dupa intrarea ei în vigoare, iar nu si situatiilor anterioare.

Pe de alta parte, instanta constata ca nici dispozitiile art. 19 din Legea nr. 85/1992 nu îsi gasesc aplicabilitate, având în vedere ca la încheierea contractului de vânzare-cumparare mentionat anterior au fost respectate prevederile Decretului-lege nr. 61/1990.

Fata de considerentele expuse mai sus, instanta apreciaza ca în cauza nu poate fi retinuta fraudarea legii, ca motiv de nulitate absoluta, având în vedere ca la încheierea contractului de vânzare-cumparare pârâtul B. F. a înteles sa îsi valorifice dreptul instituit prin Decretul-lege nr. 61/1990 în scopul pentru care a fost edictat, iar nu cu scopul eludarii altor dispozitii legale imperative, cu atât mai putin ale Legii nr. 85/1992 care nu exista la acel moment, urmând sa respinga cererea de chemare în judecata ca neîntemeiata.

Împotriva acestei sentinta a declarat apel reclamantul B. D. .

În motivarea apelului se arata ca pârâtul B.F. este fiul sau si al pârâtei B.E. si ca la data când a cumparat apartamentul era titular de contract de închiriere, imobil era atribuit ca accesoriu la contractul sau de munca. Deci exista frauda de lege, iar contractul de vânzare cumparare este nul partial în ce-l priveste pe fiul sau.

Analizând probele administrate în cauza, Tribunalul Ialomita constata ca apelul este nefondat, prima instanta retinând corect prevederile Decretului Lege nr.61/1990 care în art. 5 alin. 2 si 16 arata clar ca locuintele construite din fondurile statului se pot vinde numai de catre chiriasii care le ocupa, iar în cazul în care titularul contractului de închiriere este casatorit , de acest drept beneficiaza si membrii familiei, care potrivit legii au drepturi locative proprii precum sotul, sotia si copiii acestora.

Tags: Nulitate contract de vânzare-cumpărare

Nulitate contract de vânzare-cumpărare; act subsecvent titlului de proprietate constatat nul; principiul bunei-credinţe; art.III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub nr. 22179/245 la data de 12.10.2006, reclamanta V. M. a chemat în judecată pârâta P. A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 540 mp. situată în municipiul Iaşi, strada Movila Păcureţ Nr. 1, cvartal 34, parcela 1573/2, precum şi la plata lipsei de folosinţă a respectivei suprafeţe de teren , cu cheltuieli de judecată.
Se motivează de reclamantă că prin Hotărârea Comisiei Municipale de Fond Funciar şi a Ordinului nr. 86/2003 al Prefectului Judeţului Iaşi s-a atribuit în proprietate suprafaţa de 540 mp. teren, situat în municipiul Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, Judeţul Iaşi.
Prin sentinţa civilă pronunţată în dosarul nr. 2996/2006, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a respins acţiunea de grăniţuire pe care a formulat-o, dar prin cercetările efectuate şi expertiză în respectivul dosar , s-a stabilit că tot terenul în litigiu este deţinut în mod nelegal de către pârâta P. A.. În acest sens sunt şi constatările făcute de expert, atunci când reţine că „amplasamentul reclamantei este ocupat de vecinul de la Sud şi Vest P. A.…… care a instalat o baracă metalică” .
În lumina acestor considerente, s-a promovat prezenta acţiune pentru a se constata că pârâta ocupă în mod nelegal şi abuziv terenul atribuit ei în proprietate, motiv pentru solicită a fi admisă prezenta acţiune.
Prin sentinţa civilă nr. 815 din 20.01.2010 Judecătoria Iaşi a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta V. M., domiciliată în Iaşi, str. Dr. Săulescu nr. 21 împotriva pârâtei P. A., domiciliată în Iaşi, str. Ciurchi nr. 107, Bl. F-4, sc. C, et. 3, ap. 11 şi în consecinţă :
A obligat pârâta să lase reclamantei în deplină posesie şi proprietate terenul în suprafaţă de 540 mp., situat în municipiul Iaşi, str. Movila Păcureţ nr. 1.
A respins cererea reclamantei privind plata c/val. lipsei de folosinţă teren.
A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 1202 lei cheltuieli de judecată, iar către stat a sumei de 3446,83 lei şi 5 lei reprezentând taxă timbru judiciar şi timbru judiciar pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru prin încheierea din data de 15 ianuarie 2010 (dosar nr. 22179/245/2006).

A reţinut următoarele considerente:
Prin sentinţa civilă nr. 11524 din 21.X.2008, pronunţată în dosarul nr. 3501/245/2007 al Judecătoriei Iaşi (fila 161) s-a admis acţiunea reclamantei V. M. şi s-a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 116620 din 21.12.1993 pentru terenul în suprafaţă de 540 mp., situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1.
De asemenea, s-a respins cererea de intervenţie în interes propriu şi în interesul pârâţilor T. V. şi L. V., formulată de P. A.
Împotriva acestei sentinţe a fost declarat recurs şi soluţionat prin decizia civilă nr. nr. 1835 din 09.X.2009 de Tribunalul Iaşi (fila 164) s-a dispus respingerea recursurilor declarate de P. A. şi T. V. împotriva sentinţei civile nr. 11524/21.10.2008 (dosar nr. 3501/245/2007) pe care o menţine, cu următoarea motivare :
Reclamanta V. M. a fost expropriată prin Decretul nr. 327/1984 cu suprafaţa de teren de 540 mp. situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1. La data de 11.03.1991 reclamanta V. M. a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra acestei suprafeţe de teren. Prin sentinţa civilă nr. 12633/17.06.2002 pronunţată de către Judecătoria Iaşi în dosarul nr. 30425/2001 a fost obligat Prefectul Judeţului Iaşi să-i reconstituie intimatei dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1 . Prin titlul de proprietate nr. 186657/2004 i-a fost reconstituit reclamantei dreptul de proprietate asupra acestei suprafeţe de teren. Din expertiza efectuată cu ocazia judecării în fond a cauzei, Tribunalul reţine că această reconstituire s-a făcut pe vechiul amplasament ce a aparţinut intimatei V. M. şi de care aceasta a fost expropriată în anul 1984.
În ceea ce priveşte titlul de proprietate contestat şi în baza căruia pârâta a achiziţionat terenul în litigiu, instanţa reţine că deşi a fost solicitată de la Comisia Judeţeană Iaşi de Fond Funciar documentaţia ce a stat la baza eliberării titlului de proprietate nr. 116620/21.12.1993, această documentaţie nu a fost înaintată deoarece nu exista arhivă la această instituţie. La dosar au fost depuse, de către Comisia Judeţeană Iaşi de Fond Funciar, o serie de înscrisuri şi anume tabelul nominal cu cetăţenii care au fost cuprinşi în Anexa 19 S.C. „TEHNOSTAR” S.A. care au dat pământul în C.A.P. Rediu, Hotărârea nr. 41583/02.10.1991, cerere formulată de Acsinte Alexandru pentru reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la terenul situat în Strada Păcureţ Nr. 11, dar din analiza acestor înscrisuri se reţine că acestea nu au stat la baza emiterii titlului de proprietate contestat deoarece se referă în primul rând la A. A. care a fost fratele lui T. V. şi A. Z., iar în al doilea rând se referă la suprafeţe de teren diferite de suprafaţa situată în Iaşi, Şoseaua Păcurari Nr. 114 pentru care s-a eliberat titlul de proprietate nr. 116620/21.12.1993.
Spre deosebire de V. M. care a dovedit faptul că a fost îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, vânzătoarea pârâtei T. V. nu a făcut dovada că ea sau autorii ei au deţinut suprafaţa de teren de 2800 mp. situată în Iaşi, Şoseaua Păcurari nr. 114 şi că era îndreptăţită la reconstituirea acestei suprafeţe de teren. Mai mult, din expertiza în respectivul dosar se reţine că deşi în titlul de proprietate contestat este menţionat faptul că terenul la care se referă este situat în Iaşi, Şoseaua Păcurari nr. 114, vecinătăţile menţionate în titlu nu se regăsesc la această adresă şi de fapt terenul din titlu se află situat în fapt în Strada Movila Păcureţ.
Ţinând cont de aceste motive, dar şi de faptul că la momentul punerii în posesie şi eliberării titlului de proprietate contestat s-au făcut erori care au condus la neconcordanţe între adresa trecută în titlul de proprietate (Şoseaua Păcurari) şi locul la care este situat efectiv terenul (str. Movila Păcureţ) ajungându-se astfel să existe suprapuneri între terenul menţionat în acest titlul şi titlul de proprietate eliberat pe numele lui V. M. şi reţinut de instanţa de control judiciar că în cauză T. V. şi A. Z. nu erau persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1.
În condiţiile în care V. M. a făcut dovada faptului că a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate cu privire la suprafaţa de teren în discuţie încă din 1990 şi că terenul situat în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1 reprezintă vechiul său amplasament, iar vânzătorii pârâtei din prezenta cauză, T. V. şi A. Z. sau autorii lor nu au deţinut teren pe Strada Movila Păcureţ Nr. 1, s-a constatat că sunt îndeplinite condiţiile prev. de art. III alin. 1 lit. a, i din Legea nr. 169/1997 pentru a se constata nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 116620/1993.
În aceste condiţii, motivul de recurs invocat de recurenta T. V. nu este întemeiat deoarece hotărârea pronunţată de prima instanţă este legală, prima instanţă aplicând în mod corect dispoziţiile legale.
În ceea ce priveşte recursul declarat de către intervenienta P. A., pârâta din prezenta cauză, s-a reţinut că aceasta nu a indicat motivul de recurs invocat pentru ca Tribunalul să verifice dacă este sau nu incident în cauză şi analizat susţinerile prin prisma disp. art. 304 din Codul de procedură civilă şi concluzionat următoarele :
Recurenta a invocat faptul că prima instanţă a realizat o apreciere greşită a probelor şi a dat o eficienţă prea mare raportului de expertiză efectuat în cauză. Susţinerile invocate precum că expertiza nu a fost corect analizată au fost înlăturate deoarece concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză se coroborează cu înscrisurile depuse la dosar, dar şi cu concluziile raportului de expertiză efectuat în dosarul nr. 2996/2006 şi depus ca probă în dosarul de fond, iar toate probele administrate au dovedit faptul că lui V. M. i s-a reconstituit în mod corect dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ Nr. 1, suprafaţă de teren care în prezent este ocupată de către recurenta P. A. S-a mai reţinut că Strada Movila Păcureţ din prezent şi-a păstrat denumirea şi sensul de numerotare astfel că nu se poate face confuzie între strada Movila Păcureţ nr. 1 şi Şoseaua Păcurari nr. 114 şi deci stabilirea de către expert a vechiului amplasament a lui V. M. nu a fost de natură să pună probleme atâta timp cât aceasta reiese în mod clar şi din planurile cadastrale depuse la dosar.
În concluzie, prima instanţă care a pronunţat o soluţie legală şi temeinică atunci când s-a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. 116620/1993, respingându-se pe cale de consecinţă cererea de intervenţie formulată de P. A..
În considerarea celor menţionate prin considerentele din decizia civilă sus citată, s-a dispus respingerea obiecţiunilor (fila 171).
În contextul disp. art. 480 din Codul civil, instanţa concluzionând în raport de cele sus expuse şi probele administrate în prezenta cauză, constată acţiunea întemeiată în capătul de cerere privind revendicarea, fiind reţinut cu autoritate de lucru judecat sub aspectul prezumţiei sale de legalitate şi prin decizia civilă nr. 1835/2009 la fila 9, decizie , atunci când se concluzionează „.. suprafaţa de 540 mp., situată în Iaşi, Strada Movila Păcureţ nr. 1 … în prezent este ocupată de către …. P. A.” şi constatat nul titlul de proprietate a celui care a vândut terenul în litigiu.
În admiterea acţiunii, instanţa de fond a concluzionat şi prin prisma asigurării principiului securităţii raporturilor juridice şi prin urmare, în acţiunea în revendicare cel obligat să-şi dovedească dreptul exclusiv de proprietate asupra bunului revendicat este reclamanta, deoarece ea este persoana care, potrivit art. 1169 din Codul civil, face propunerea înaintea judecăţii.
Pârâta, care are posesia bunului, are în proces o poziţie privilegiată, în favoarea ei funcţionând prezumţia simplă de proprietate. Ea aşteaptă ca reclamanta să facă dovada dreptului de proprietate ce pretinde că îi aparţine. Numai în situaţia în care reclamanta prezintă titlul privitor la bunul revendicat şi pârâta trebuie să producă dovezi pentru justificarea deţinerii bunului.
În speţă, ambele părţi au titluri scrise în privinţa terenului revendicat, există conflict între titluri, iar instanţa urmează să stabilească cărui titlu îi dă eficienţă, prin compararea titlurilor prezentate de acestea.
Fiind de principiu că în cadrul acţiunii în revendicare ce are ca obiect o suprafaţă de teren care are regimul juridic prevăzut de Legea nr. 18/1991, dovada dreptului de proprietate poate fi făcută numai cu titlu de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991, în proces, are câştig de cauză reclamanta, care a obţinut titlu pentru terenul revendicat.
În privinţa titlului prezentat de pârâtă, verificându-se dreptul vânzătorilor T. V. şi A. Z., conform sentinţei civile nr. 1524/21.10.2008 şi decizia civilă nr. 1835 din 09.X.2009, sus evocate, se constată irevocabil , nulitatea absolută parţială pentru terenul în litigiu şi ca atare, în lipsa titlului de proprietate emis în beneficiul lor, aceştia nu puteau transmite pârâtei P. A., dreptul de proprietate pentru o suprafaţă de teren ce nu le aparţinea la momentul încheierii convenţiei.
Susţinerea pârâtei din întâmpinare (fila 14) că a fost „prima care a intabulat dreptul de proprietate imobiliară”în cauză nu prezintă relevanţă, deoarece nu suntem în cazul conflictului între titluri, când ele provin de la acelaşi autor pentru a se ţine seama de titlul care a fost mai întâi transcris.
În prezentul litigiu, reclamanta, care a cerut ca pârâta să fie obligată să-i lase în deplină proprietate şi posesie terenul, pentru dovedirea drepturilor de proprietate a depus la dosar titlul de proprietate nr. 186657/2004 (fila 57) emis în procedura specială a Legii nr. 18/1991.
Prin urmare, acţiunea în revendicare formulată de reclamantă, urmează a fi admisă sub acest capăt de cerere şi respins capătul de cerere privind lipsa de folosinţă în condiţiile în care, conform art. 1169 din Codul civil acestea nu au fost dovedite nici prin prisma disp. art. 1898 Cod civil, ori probat şi analizat caracterul posesiunii prin prisma disp. art. 1337 din Codul civil.

Împotriva acestei sentinţe in termen legal a declarat recurs parata P. A. care a formulat următoarele critici:
Greşit a reţinut instanţa de fond că recurenta a cumpărat terenul de 540 mp de la T. V. şi A. Z.. In realitate a cumpărat de la numiţii M. V. şi M. R., cu mult înainte de eliberarea titlului de proprietate emis pe numele intimatei, respectiv 2004, la 5 ani de la data la care a devenit proprietară.
Greşit analizează instanţa de fond sentinţa civilă pronunţată in ds. nr. 3105/245/2007 al Judecătoriei Iaşi fără a observa că în cauză nu sunt întrunite condiţiile esenţiale ale revendicării respectiv proprietarul neposesor revendică de la posesorul neproprietar. Nu a observat instanţa de fond că este proprietar in baza unui act translativ de proprietate încheiat in forma cerută de lege, respectiv forma autentică , iar dreptul de proprietate era opozabil tuturor din anul 1999 deci nu putea face obiectul unei proceduri de reconstituire; nu este un proprietar posesor, urmând pe cale de consecinţă să respingă acţiunea în revendicare formulată de intimată.
Având in vedere că este cumpărătoare de bună credinţă cu titlu oneros a terenului în suprafaţă de 540 mp, că actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat de vreo instanţă de judecată, consideră nelegală şi netemeinică instanţa de fond care nu a dat eficienţă principiul bunei credinţe.
La data încheierii tranzacţiei de vânzare-cumpărare terenul nu făcea obiectul vreunui litigiu, in momentul cumpărării nu avea de unde să anticipeze că la 9 ani distanţă titlul care a stat la baza dobândirii de către vânzătorul său a fost anulat.
Prezumţia de bună-credinţă instituită de art. 1899 Cod Civil nu a fost răsturnată de reclamantă, recurenta fiind o dobânditoare de bună credinţă a terenului de 540 mp pentru care, in temeiul încheierii tranzacţiei avea convingerea că provine de la un adevărat proprietar.
Cum la data dobândirii dreptului de proprietate a urmat toate procedurile de publicitate iar conform principiului forţei probante a înscrierilor de drepturi reale prev. de art. 33 din Legea 7/1996, la momentul înscrierii dreptului real se consideră că dreptul menţionat în actul juridic de dobândire cu titlu oneros este exact, nu poate fi lipsită de acest drept pentru motive ce nu erau existente la data dobândirii.
Solicită admiterea recursului, modificarea sentinţei recurate, respingerea acţiunii.
Recursul a fost legal timbrat cu suma de 1724 lei taxă judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar.
Intimata V. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului . Invocă excepţia tardivităţii, ultima zi de depunere a cererii fiind 14 aprilie 2010. Solicită respingerea recursului ca neîntemeiat. Eroarea instanţei de fond in ceea ce priveşte numele vânzătorilor nu are nicio consecinţă , instanţa face o analiză logică şi corectă in ceea ce priveşte succesiunea vânzărilor ce au avut ca obiect acest teren. Instanţa a analizat corect hotărârea judecătorească din dosarul nr. 3051/245/2007 observând că sunt întrunite condiţiile legale ale revendicării , respectiv revendicarea unui bun de către proprietarul neposesor de la un posesor neproprietar.
Instanţa de fond a observat că recurenta-pârâtă este proprietara cu titlu translativ de proprietate a unei suprafeţe de teren, opozabil erga omnes dar şi faptul că suprafaţa de teren din titlul de proprietate invocat nu este aceeaşi cu suprafaţa revendicată, ci se află pe un cu totul alt amplasament.
Susţinerea recurentei este „eronată şi vicleană” încercând să inducă în eroare instanţa de recurs asupra calităţii de proprietară asupra suprafeţei de 540 mp şi astfel că această suprafaţă nu putea face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate al intimatei. Această împrejurare este soluţionată cu autoritate de lucru judecat şi nu poate constitui obiect al altei judecăţi. Recurenta a dobândit dreptul de proprietate nu pentru 540 mp ci pentru 1400 mp, suprafaţă care se află in Şoseaua Păcurari nr. 114 şi nu pe str. Movilă Păcureţ nr. 1 pe care il ocupă fără temei legal. De aceea nu există buna-credinţă invocată de către recurentă despre care s-ar fi putut vorbi numai dacă terenul revendicat ar fi fost dobândit de către recurentă şi ca întindere şi ca amplasament.
Este real că nu a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare insă in virtutea principiului de drept potrivit căruia anularea unui act principal duce şi la anularea actelor subsecvente, pentru suprafaţa de 540 mp acest act este anulat implicit.
Neexistând in speţă buna-credinţă nu este nevoie ca această prezumţie să fie răsturnată. Este adevărat că recurenta a cumpărat de la adevăratul proprietar, insă nu suprafaţa de 540 mp ci pe cea de 1400 mp, nu pe amplasamentul din str. Păcureţ nr. 1 ci pe amplasamentul din Şoseaua Păcurari nr. 114.
In recurs au fost depuse înscrisuri.
Excepţia tardivităţii recursului a fost soluţionată de Tribunal prin încheierea din 17.09.2010 când s-a reţinut că recurenta din speţă a solicitat comunicarea sentinţei instanţei de fond la domiciliul procedural ales(sediul cabinetului apărătorului său) cerere in raport de care s-a reţinut recursul ca fiind formulat in termen.

Cercetând legalitatea şi temeinicia sentinţei recurate in condiţiile art. 304 indice 1 Cod pr.civilă şi in limitele criticilor şi apărărilor formulate de părţi Tribunalul constată fondat recursul, pe care îl va admite pentru considerentele ce urmează:
Motivul de recurs privind soluţionarea cauzei cu ignorarea de către instanţa de fond a calităţii de cumpărător cu bună-credinţă a recurentei este fondat. Instanţa de fond a tratat cauza intr-o modalitate simplificată, reducând analiza doar la identificarea beneficiarului actual a titlului de proprietate pentru terenul in litigiu, fără a aprofunda termenii reali ai raportului juridic dintre părţi.
Astfel, pe de o parte reclamanta V. M. deţine titlu de proprietate nr. 186657/2004, in temeiul căruia a obţinut anularea titlului de proprietate nr.116620/1993 pentru T. V. şi A. Z. , aşa cum rezultă din sentinţa civilă nr. 1524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi şi decizia civilă nr. 1835 din 9.10.2009 a Tribunalului Iaşi.
S-a constatat aici că eliberarea titlului in favoarea numiţilor T. şi A. s-a făcut nelegal , pentru că îngloba vechiul amplasament al reclamantei V. M. pentru care aceasta formulase cerere incă din anul 1990.
Pârâta P. A. deţine pentru terenul in litigiu contract de vânzare-cumpărare nr. 3907/1999 cu care cumpără de la M. V. şi M. R. suprafaţa de 1399 mp. În parte această suprafaţă se suprapune cu suprafaţa de teren revendicată de către reclamantă in limita a 405 mp. Vânzătorii dobândiseră la rândul lor terenul de la T. V., aceasta fundamentându-şi dreptul pe contract de partaj voluntar respectiv pe titlul de proprietate nr. 116620/1993 eliberat de Comisia judeţeană Iaşi anulat irevocabil la cererea reclamantei din speţă prin Sentinţa civilă nr. 11524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi respectiv decizia Civilă nr. 1835 din 9.10.2009 a Tribunalului Iaşi.
Acestea fiind datele ce configurează probele esenţiale aduse de părţi in sprijinul poziţiei lor procesuale, Tribunalul constată pertinentă invocarea bunei -credinţe de către recurentă ,aspect pe care instanţa de fond nu l-a cercetat deşi apărarea pârâtei era configurată de dobândirea terenului in temeiul unor contracte autentice, efectuând operaţiunile de publicitate imobiliară cerute de Legea nr. 7/1996 pentru acestea.
Analiza pe care o face instanţa de fond în compararea titlurilor de proprietate ale părţilor este trunchiată şi oricum improprie raportului juridic in care se află părţile.
Ipoteza anulării titlului de proprietate in temeiul căruia s-au făcut vânzări succesive este reglementată expres prin art. III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997, text a cărui aplicabilitate instanţa de fond nu a analizat-o deşi, ca normă specială faţă de dispoziţiile Codului Civil, era de imperativă şi strictă aplicare. Neindicarea acestui text de către pârâtă nu absolvă instanţa de fond in a o aplica şi analiza pentru că obligaţia părţii de a indica temeiurile de drept nu înseamnă indicarea textului de lege aplicabil ci a instituţiei juridice de care se prevalează in susţinerea pretenţiilor/apărărilor lor.
Potrivit art. III alin 2 indice 4 din Legea 169/1997, “În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.”

Invocarea bunei-credinţe, explicit prin concluziile scrise, implicit prin susţinerile din întâmpinare, obliga instanţa să o analizeze, cu reducerea câmpului de analiză la situaţia in care se află pârâta, subdobânditor de bună-credinţă.
Conceptual, buna-credinţă este convingerea posesorului că are asupra lucrului posedat un drept de proprietate dobândit în baza unui titlu translativ de proprietate de a cărui nevalabilitate nu are cunoştinţă, dintr-o eroare de fapt ori de drept. În speţă buna-credinţă a paratei este şi mai concret conturată de faptul că a cumpărat de la un subdobânditor al imobilului, primul vânzător fiind beneficiar al titlului de proprietate nr. 116620/1993.
Acest titlu a fost anulat 5 ani după încheierea contractului pârâtei, adică in anul 2008, prin Sentinţa civilă nr. 11524/21.10.2008 a Judecătoriei Iaşi. Pârâta recurentă a dobândit, aşadar, terenul de la soţii M., la rândul lor aceştia justificându-şi dreptul de proprietate printr-o succesiune de acte juridice autentice, fondate in primă fază pe un titlu de proprietate in privinţa căruia acţiunea in anulare nici nu era declanşată. Era aşadar peste putinţa pârâtei şi a oricărui alt subiect de drept anticiparea existenţei ori a finalităţii unei acţiuni in anularea titlului, prin urmare nu se poate imputa acesteia nici lipsa de diligenţă ori de prevedere in a se asigura de validitatea dreptului transmis.
In atare circumstanţe buna credinţă a recurentei este vădită.
Nu poate fi reţinută teza intimatei din întâmpinarea formulată in recurs potrivit căreia anularea titlului de proprietate nr. 116620/1993 conduce la anularea actelor subsecvente. Desigur nulitatea actului subsecvent celui nul este un principiu consacrat in materia dreptului civil, mai exact a efectelor nulităţii, tot astfel cum protecţia bunei credinţe este o excepţie consacrată de la acest principiu.
Principiul ocrotirii bunei-credinţe reprezintă regula fundamentală ce se desprinde pe cale de interpretare din ansamblul normelor dreptului civil şi care exprimă cerinţa ca interesele celor ce participă cu bună-credinţă la raporturile juridice civile să fie mai temeinic proteguite decât acelea ale participanţilor de rea-credinţă.
Reducând sfera de analiză a efectelor acestui principiu, ocrotirea bunei credinţe in convenţii este impusă de imperativul asigurării circuitului civil, a credibilităţii acestuia şi a actelor juridice întocmite cu respectarea tuturor prescripţiilor legale.
Sacrificarea intereselor juridice a dobânditorilor de bună credinţă pe temeiul principiului nulităţii actului subsecvent actului nul ar paraliza circuitul civil.
Concepţia Tribunalului este in acord cu cea a Curţii Constituţionale, exprimată în analiza excepţiei de neconstituţionalitate a disp. art.III alin.(24) din Legea nr.169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr.18/1991 în Deciziile nr. 1893/2008 şi nr.746/2008,
Astfel, Curtea a reţinut că prevederile art.III din Legea nr.169/1997, introduse prin Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, sunt constituţionale, deoarece legiuitorul nu a adus atingere drepturilor câştigate în mod legal, ci a statuat, prin norme imperative, că actele de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate, emise în condiţii ilegale, sunt lovite de nulitate absolută. Efectul nulităţii absolute de repunere în situaţiile anterioare deschide posibilitatea celor îndreptăţiţi să beneficieze de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Curtea a reţinut că legiuitorul a instituit, în alin.(24) al art.III, o excepţie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe vechile amplasamente, reglementând obligaţia persoanei care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.
Curtea a constatat că opţiunea legiuitorului de a-l prefera pe fostul proprietar în cazul vânzărilor succesive în baza unui titlu nul nu vine în contradicţie cu spiritul Legii nr.18/1991, şi anume cu caracterul reparator consacrat de aceasta, întrucât, în situaţia în care restituirea în natură nu mai poate opera, devin aplicabile dispoziţiile referitoare la plata preţului actualizat.
Totodată, Curtea a reţinut că este de competenţa instanţelor judecătoreşti să constate, în funcţie de probele administrate în cauză, buna sau reaua-credinţă a celui care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul sau a subdobânditorului terenului, şi, după caz, să facă aplicarea dispoziţiilor art.III alin.(24) din Legea nr.169/1997 sau a celor care constituie dreptul comun în materia cauzei contractelor civile, respectiv art.966-968 din Codul civil.

În ceea ce priveşte identitatea dintre terenul ce face obiectul titlului de proprietate al reclamantei , nr. 186657/2004 şi terenul dobândit de catre reclamantă prin vânzare -cumpărare Tribunalul reţine că este probată pe deplin şi fără dubii prin raportul de expertiză întocmit de către expert D. R., care , pe baza măsurătorilor asupra fiecărei proprietăţi raportat la actele doveditoare conchide, (capitolul III din expertiză, pct. B că suprapunerea este in suprafaţă de 405 mp, pe porţiunea delimitată de punctele 2-3-C-D, anexa 3 la raportul de expertiză. Este adevărat că nr parcelei înscris în contractul de vânzare-cumpărare nr. 3907 din 14.09.1999 autentificat la Biroul Notarului Public S. B. Iaşi (1576) este distinct de nr. parcelei stabilit de expert ca aparţinând acestei suprafeţe(1573)- fila 116 dosar fond, insă acest fapt, prin el însuşi, nu conduce la concluzia potrivit căreia terenurile înscrise in actele de proprietate ale părţilor sunt distincte , aşa cum susţine intimata.
Concluzia Tribunalului privind suprapunerea suprafeţelor dobândite in proprietate de către părţi se bazează pe forţa probatorie a expertizei judiciare topografice. În ceea ce priveşte valoarea probatorie a constatărilor expertului, Tribunalul subliniază faptul ca aceste constatări sunt cenzurabile in măsura in care probe cu o forţa probatorie similară sunt de natura sa denote contrariul. Ori, calitatea profesionala a expertului desemnat, procedura efectuării expertizei care implica culegerea de date cu încunoştinţarea părţilor despre data, locul si ora efectuării constatărilor, prelucrarea ştiinţifică a datelor culese in condiţii de contradictorialitate prin prisma cunoştinţelor de specialitate conferă acestora valoare probatorie concretă.
Asupra efectelor pe care sentinţa civilă nr. 11524 din 2008 a Judecătoriei Iaşi, respectiv decizia civilă nr.1835 din 2009 a Tribunalului Iaşi le au în judecata de faţă Tribunalul constată că instanţa de fond le-a aplicat eronat, extrapolând limitele acestora din planul îndreptăţirii reclamantei V. M. la reconstituire in planul opozabilităţii dreptului astfel recunoscut, irevocabil, faţă de subdobânditorul de bună-credinţă.
Altfel spus instanţa de fond s-a prevalat de argumentarea sentinţelor care au cercetat nulitatea titlului nr. 116622/1993, transferând logica acestor hotărâri in argumentarea soluţiei sale deşi raportul juridic in care se află părţile nu implica analiza îndreptăţirii la reconstituire a reclamantei ori a numiţilor T. ci doar analiza efectelor pe care actele juridice ale acesteia din urmă le produce faţă de terţii de bună-credinţă.
Delimitarea celor două planuri de analiză este esenţială unei judecăţi temeinice. Raportarea la principiul securităţii juridice este corectă, aplicarea sa este greşită.
Ori, Tribunalul nu contestă ci afirmă îndreptăţirea reclamantei la suprafaţa de 540 mp, teren pentru care i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 186657/2004, insă in modalitatea reglementată de lege pentru situaţia in care se află. Vânzarea anterioară a terenului către un terţ de bună credinţă(recurenta) face ca dobândirea vechiului amplasament in natură să nu fie posibilă, legiuitorul reglementând pentru această ipoteză obligaţia celui care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Intrarea in circuitul civil a terenului face ca fostul proprietar să aibă acces la preţul primit de vânzătorul neproprietar pentru teren, reactualizat. Aşadar, Tribunalul, in analiza recursului de faţă constată că instanţa de fond a ignorat modalitatea in care legiuitorul a inteles sa rezolve concursul dintre dreptul fostului proprietar asupra vechiului său amplasament si dreptul terţului dobânditor de bună-credinţă in favoarea celui din urmă, În respectul principiului ocrotirii bunei-credinţe si a protejării circuitului civil, asigurând fostului proprietar o justă despăgubire constând in preţul de piaţă reactualizat cu care bunul său a fost înstrăinat.
Reţinerea bunei-credinţe şi a efectelor sale in favoarea recurentei face inutilă cercetarea celui de-al doilea motiv, ce ţine de determinarea efectelor înscrierii dreptului său in cartea funciară.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 alin 1 şi 3 Cod pr.civilă Tribunalul a admis recursul, a modificat in tot sentinţa recurată, a respins acţiunea.
In temeiul art. 274 Cod pr.civilă Tribunalul a obligat pe intimată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către recurentă in ambele faze ale judecăţii.

Tags: Nulitate contract de vânzare-cumpărare