Tacita relocaţiune

Prin decizia civilă nr. 889/R din 15 noiembrie 2005 a Curţii de Apel Galaţi a fost admis recursul reclamantei S.C.”C” S.A. împotriva deciziei civile nr. 508/A din 14 aprilie 2004 a Curţii de Apel Galaţi. A fost modificată decizia în sensul că a fost admis apelul reclamantei şi a fost schimbată sentinţa civilă nr. 6708/2003 a Judecătoriei Galaţi în sensul că s-a admis acţiunea reclamantei şi s-a dispus evacuarea pârâtului S.M. şi a familiei acestuia din imobilul situat în Galaţi.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut că în mod greşit au apreciat primele două instanţe că în cauză ar fi operat tacita relocaţiune.

Astfel, între reclamantă şi pârât a intervenit la data de 10 februarie 1992 un contract de închiriere pentru imobilul situat în Galaţi, contract ce a fost încheiat pe perioadă de 1 an.

Fiind vorba de un contract de locaţiune pentru perioada determinată, potrivit art. 1436 Cod civil acesta a încetat de drept, odată cu trecerea timpului, la data de 10 februarie 1993.

Cu toate acestea pârâţii au continuat să locuiască în imobil, după expirarea termenului, în cauză intervenind tacita relocaţiune, potrivit art. 1437 Cod civil.

La data de 26 iunie 2003, însă, reclamanta cu adresa nr. 5986/2003 a solicitat pârâţilor să elibereze spaţiul închiriat. Începând cu acest moment, al denunţării contractului de închiriere, tacita relocaţiune nu mai poate fi invocată chiar dacă pârâţii au continuat să se servească de imobilul închiriat (art. 1438 Cod civil).

În consecinţă, de la data de 26 iunie 2003 pârâţii ocupă imobilul fără nici un titlu locativ valabil, încălcând dreptul de proprietate al reclamantei, astfel încât cererea de evacuare formulată de aceasta din urmă este pe deplin justificată, faţă de dispoziţiile art. 480 Cod civil.

Tags: tacita relocatiune

Evacuare pentru lipsă titlu locativ. Tacită relocaţiune. Concediu. Daune cominatorii.

Tip: Sentinţă civilă
Nr./Dată: 951 (30.04.2008)
Autor: JUDECĂTORIA MANGALIA
Domenii asociate: locuinţe

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia la 27.11.2006 reclamanta SC X SA l-a chemat în judecată pe pârâtul I.C.N. pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în municipiul Mangalia, str. 1 Decembrie 1918, obligarea pârâtului la plata daunelor cominatorii în cuantumul stabilit de instanţă şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, între pârât şi SC X SA, s-a încheiat contractul de închiriere din 07.06.2005, care are ca obiect închirierea unei camerei din căminul societăţii. Contractul încheiat între părţi a expirat şi, conform art. 12 din acesta, proprietarul are dreptul de a nu-l mai prelungi.

Pârâtul, a susţinut reclamanta, a fost înştiinţat, atât verbal, cât şi prin adresele din 04.11.2006, că, începând cu data de 19.11.2006, trebuie să elibereze camera, dar nici până în prezent acesta nu s-a conformat notificării.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 1073 şi ale art. 1079 din Codul civil.

Pârâtul a formulat întâmpinare în care a arătat că, după încheierea contractului de închiriere, a făcut numeroase demersuri pe lângă conducerea SC X SA să-i vândă locuinţa, însă a fost refuzat de fiecare dată, astfel că a chemat în judecată societatea pentru ca, în baza unei hotărâri judecătoreşti, să fie obligată să-i vândă garsoniera.

În aceste condiţii, a susţinut pârâtul, întrucât judecarea prezentei cereri depinde în totalitate de modul în care va fi soluţionat dosarul de cumpărare a locuinţei, se impune suspendarea cauzei în temeiul art. 244 pct. 1 din Codul de procedură civilă.

Prin încheierea interlocutorie motivată din 19.12.2006, rămasă irevocabilă prin nerecurare, instanţa a suspendat judecata acţiunii, în temeiul art. 244 pct. 1 din Codul de procedură civilă, până la rămânerea irevocabilă a cauzei care formează obiectul dosarului civil nr. …/COM/2006 al Curţii de Apel Constanţa.

Pricina a fost repusă pe rol la dat de 12.02.2008, iar, pentru verificarea condiţiilor prevăzute de lege pentru continuarea judecăţii, instanţa a solicitat arhivei civile a Judecătoriei Mangalia să comunice o copie legalizată a sentinţei civile nr. 485/C din 05.03.2007 prin care a fost soluţionată acţiunea având ca obiect obligarea SC X SA la vânzarea locuinţei închiriate către reclamantul I.C.N. (pârât în prezenta cauză).

În susţinerea acţiunii, reclamanta a solicitat, prin cererea de chemare în judecată, încuviinţarea probei cu înscrisuri, iar pârâtul, prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat în apărare încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul reclamantei şi a probei testimoniale.

Pentru motivele arătate în încheierea de şedinţă din 24.04.2008, instanţa a admis probele cu înscrisuri propuse de părţi, apreciind că acestea sunt pertinente şi utile, însă a respins ca neconcludentă proba cu interogatoriul reclamantei şi proba testimonială propuse de pârât.

Analizând acţiunea dedusă judecăţii, prin prisma probelor administrate în cauză şi a dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa a constatat următoarele:

Între reclamanta SC X SA, în calitate de proprietar, şi pârâtul I.C.N., în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul de închiriere din 07.06.2005 având ca obiect închirierea locuinţei situată în municipiul Mangalia, str. 1 Decembrie 1918, pentru o perioadă de 12 luni, de la data de 07.06.2005 până la data de 07.06.2006, cu posibilitatea prelungirii.

După expirarea termenului de 12 luni prevăzut în contract, acesta nu a mai fost prelungit prin act scris, însă pârâtul a continuat să locuiască în imobilul închiriat, iar reclamanta SC X SA nu l-a notificat pe pârât, prin intermediul executorului judecătoresc, să elibereze camera închiriată.

La data de 27.11.2006, reclamanta a introdus prezenta cerere de chemare în judecată solicitând instanţei să dispună evacuarea pârâtului din locuinţa care a făcut obiectul contractului de închiriere din 07.06.2005.

Potrivit art. 1411 din Codul civil, locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar, folosinţa temporară a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie.

De asemenea, în conformitate cu dispoziţiile art. 1437 din Codul civil, „după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen”, iar potrivit art. 1438 din acelaşi act normativ, „când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocaţiunea tacită”.

După expirarea termenului de închiriere prevăzut în contract, pârâtul a continuat să locuiască în imobil cu acordul reclamantei (din moment ce aceasta nu i-a notificat concediul), astfel că a operat tacita relocaţiune, contractul de închiriere iniţial, cu toate drepturile şi obligaţiile ce decurg din acesta (mai puţin durata termenului de închiriere) fiind prelungit în condiţiile art. 1437 din Codul civil.

Cu toate acestea, instanţa constată că, prin introducerea cererii de chemare în judecată, reclamanta a anunţat pârâtului concediul, astfel că, de la acea dată, aceasta din urmă nu mai poate opune tacita relocaţiune.

Mai mult decât atât, din examinarea sentinţei civile nr. 485/C din 05.03.2007 a Judecătoriei Mangalia, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 362 din 17.09.2007 a Tribunalului Constanţa, instanţa reţine că acţiunea pârâtului având ca obiect obligarea SC X SA la vânzarea locuinţei închiriate în baza contractului de închiriere a fost respinsă.

În aceste condiţii, instanţa a apreciat că solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtului din imobilul închiriat este întemeiată, în lipsa unui titlu locativ valabil al acestuia, şi a admis-o.

Cererea reclamantei privind obligarea pârâtului la plata daunelor cominatorii nu este întemeiată, instituţia daunelor cominatorii nefiind reglementată legal, motiv pentru care a fost respinsă de instanţă.

Văzând dispoziţiile art. 274 din Codul de procedură civilă şi faţă de împrejurarea că pârâtul este partea căzută în pretenţii, în accepţiunea acestui text de lege, instanţa îl va obliga pe acesta să plătească reclamantei suma de 10,5 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbrul judiciar.

Tags: concediu, daune cominatorii, lipsă titlu locativ, tacita relocatiune

Evacuare pentru lipsă de titlu

JUDECATORIA CONSTANTA – SECTIA CIVILA

Dosar nr. 8976/212/2008
SENTINTA CIVILA NR. 1245
Sedinta publica de la 22.01.2009

Pe rol pronuntarea asupra cauzei civile privind pe reclamantele SD si TEAV si pe pârâtii AA, AA, AAM, AGI, AAM, ADI, AEM, AP, AO, IB, SE, AZ, AE, AL si AMC, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal facut în sedinta publica nu se prezinta partile.
Procedura legal îndeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier, care învedereaza ca dezbaterile asupra fondului au avut loc în sedinta publica din data de 15.01.2009 si au fost consemnate în încheierea de sedinta de la acea data – parte integranta a prezentei hotarâri – data la care instanta, la cererea aparatorului reclamantelor, a amânat pronuntarea la acest termen, în vederea depunerii de concluzii scrise. Nu au fost depuse astfel de înscrisuri.
Instanta retine cauza spre solutionare.

INSTANTA
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 5.05.2008 reclamantele SD si TEAV au solicitat instantei, in contradictoriu cu paratii AA, AA, AAM, AGI, AAM, ADI, AEM, AP, AO, IB, SE, AZ, AE, AL si AMC sa pronunte o hotarare prin care sa dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Constanta , str CV.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului in urma restituirii prin dispozitia primarului. La data restituirii, paratii locuiau in imobil fara a detine un titlu locativ, motiv pentru care au incheiat un contract de inchiriere in anul 2003.
In sustinerea cererii, reclamantii au depus la dosarul cauzei dispozitia de restituire a imobilului, protocol de predare primire, contract de inchiriere, acte de stare civila ale paratilor. La termenul din data de 4.09.2008, in baza art 167 C.proc.civ, instanta a incuviintat pentru reclamanti proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei si proba cu interogatoriul paratului AA, fata de lipsa nejustificata a caruia, instanta a dispus aplicarea dispozitiilor art 225 C.proc.civ.
In drept, reclamantii au invocat dispozitiile art 480, L 114/1996, OUG 4/1999.
Paratii, desi legal citati nu s-au prezentat in instanta si nici nu au formulat intampinare.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 12.03.2003 reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Constanta , str CV, prin restituirea in natura in baza L 10/2001, conform dispozitiei nr y emisa de primarul Constantei. Conform art 3 din dispozitia nr 501/2003, in cazul contractelor de inchiriere incheiate cu RAEDPP pentru aceste imobile restituite, vor fi avute in vedere dispozitiile OUG 40/1999.
La data restituirii imobilului, intre RAEDPP si paratul AA exista incheiat contractul de inchiriere inregistrat sub nr x/18.05.2000 si care se derula incepand din 8.05.1999 pana la data de 7.04.2004, contract incheiat sub incidenta dispozitiilor art 2 OUG 40/1999.
In temeiul titlului de proprietate reprezentat de dispozitia nr 501/2003, reclamantii au incheiat cu paratul AA la data de 1.07.2003 contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara Constanta sub nr 592729, avand ca durata de valabilitate pana la data de 20.06.2004.
Titlul in baza caruia paratii locuiesc in imobil l-a reprezentat contractul de inchiriere nr z/1.07.2003. Insa contractul de inchiriere a expirat la data de 20.06.2004, paratii neprelungind valabilitatea acestuia. Prin urmare, la data promovarii prezentei actiuni, titlul locativ al paratilor nu mai este valid.
Actiunea in evacuare, reglementata de art 1410 si urm C.civ este specifica raporturilor juridice de locatiune, si anume acelor raporturi prin care o parte-locatorul, in speta reclamantii, transmite folosinta unui bun cert catre locatar-in speta paratii. Dreptul de folosinta se transmite pe perioada determinata. La incetarea efectelor contractului, obligatia principala a locatarului este de a restitui bunul in starea in care l-a preluat. In speta, raporturile juridice dintre parti au incetat, prin urmare contractul de inchiriere avand ca obiect folosinta imobilului nu isi mai produce efectele.
Confom art 969 C.civ, contractele legal facute au putere de lege intre partile contractante, iar acestea se pot revoca fie prin consimtamantul partilor, fie pentru cauze autorizate de lege. In speta, contractul partilor a incetat prin ajungerea la termen. De asemenea, in baza art 977 C.civ, conventiile se interpreteaza dupa intentia partilor. Astfel, intentia partilor, potrivit clauzelor din contract a fost ca folosinta imobilului de catre parati sa se deruleze pana la data de 20.06.2004.
Potrivit art 1429 C.civ, una dintre obligatiile principale ale locatarului este de a intrebuinta bunul care face obiectul locatiunii potrivit cu destinatia sa pana la expirarea termenului prevazut in contract, afara de cazul in care nu se doreste prelungirea efectelor inchirierii. In speta, contractul a ajuns la termen si nici una dintre parti nu a anuntat prelungirea efectelor. Conform art 1431 C.civ, locatarul are obligatia de a restitui bunul in starea in care l-a primit, o data cu incetarea raporturilor contractuale. Iar in baza art 1438 C.civ, o data notificat concediul, chiriasul este dator sa paraseasca imobilul, fara a putea opune tacita relocatiune.
In speta, raporturile dintre parti au fost guvernate de regulile aratate mai sus intrucat a fost incheiat un contract de inchiriere. Contractul de inchiriere este unul consensual si se poate incheia si prin acordul tacit al partilor, fara a fi necesara vreo formalitate.
Fata de aceste precizari, instanta constata temeinicia prezentei actiuni avand in vedere ca paratii continua sa locuiasca in imobil fara a detine un titlu locativ valabil.
La pronuntarea acestei solutii instanta va avea in vedere si dispozitiile art 225 C.proc.civ, coroborand lipsa nejustificata a paratului la interogatoriu, pe care o va interpreta ca un inceput de dovada scrisa, cu restul materialului probator administrat in cauza.
In baza acestor considerente, instanta va admite actiunea si, in consecinta va dispune evacuarea paratilor din imobil.
Vazand si dispozitiile art 274 C.proc.civ, instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

Admite actiunea formulata de reclamantele SD si TEAV în contradictoriu cu pârâtii AA, AA, AAM, AGI, AAM, ADI, AEM, AP, AO, IB, SE, AZ, AE, AL si AMC.
Dispune evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Constanta, str. CD.
Ia act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica azi, 22.01.2009.

Tags: contract de inchiriere, evacuare, lipsă titlu, OUG 40/1999, tacita relocatiune